金苑商贸城投资宝典文案定2153107217

1、扳金苑商贸城投资艾宝典文案啊P1：献给蔼追求扳财富的人们肮投资宝典金苑商贸城板 门户经济案典范矮图片：项目LO阿GOP2：软文： 背欲望，商业经营岸的图腾敖在财富的上空肮渴望能抓住自由巴的风昂携我一同飞翔叭为此，我情愿选爸择欲望爱因为追求 氨是我一生的信仰般02 无限岸，财富坐标的畅阿想颁 案相信赵公明的存扳在昂于是渴望财富的艾灵魂在城市中游办荡袄如果有一种机会哀能够让我伸手可绊及艾我想那一定不是氨垂青也不是运气翱而明天，必将升拔起夺目的朝阳拔03 财富般，品质人生承载傲者半财富是人类永恒爸的盼望哀在黑暗中柏它闪着灼灼光芒叭以摆脱迷茫与窘吧迫的冗长埃于是，在大上海袄国际购物城爱人们许下了一个百

2、亘古不变的理想按04 前瞻罢，赢得将来的微摆笑半“很久很久以前笆，很多年很多年拔以前”埃很久很久以前，败流逝的时间变成昂了深刻的记忆百于是便出现了未奥来，生命的本真岸意义就在于拥有傲未来背“很久很久以后班，很多年很多年捌以后”伴当未来还完全不案可知时笆 “蔼金苑商贸哎城”这块激活价澳值倍增的热土般胎孕办人们版一个创造财富的翱梦想P3：目录艾商业地产概念颁及常识唉P4商铺概念P6商铺分类P7哀商铺投资盎比较翱P绊9八商铺投资形式和肮商铺投资哲学P版10盎商铺投资收益率坝计算P1鞍2耙商铺潜力评估要熬素敖 P13阿商铺价值评估要傲素熬P14稗具有投资价值商半铺的特征肮P15皑商铺选址技巧P隘1拌7

3、哎商铺投资技巧蔼P20案商铺怎样投资才巴能获得更高的回拔报率P懊22伴商铺投资三项注熬意唉P23熬小商铺投资三秘摆诀绊P24埃商铺投资四步法邦P25岸投资商铺的独门爱“般秘笈凹”半P27罢商铺投资9注意斑P28白服装商户必备 哀投资攻略宝典P拔29绊P4：艾商业地产叭概念及常识扮问：商业地产是霸怎样的一个概念颁？ 哀答：商业地产包翱括商业和地产两袄方面的概念。商按业地产就是指商坝业房地产开发商袄作为投资主体直傲接参与的、为生暗产和消费提供交矮易平台而进行商俺业活动的载体。佰商业地产包括批案发市场、零售市坝场、娱乐休闲消胺费市场、社区服岸务市场等相关的板商业运作，并为办地产开发企业获半取未来不确

4、定的案收益。 唉商业地产是开发败商、投资者和经绊营者三合一的有八机整体。商业地懊产的开发由多个翱环节组成：开发坝、销售、经营、把管理，是一个不癌可中断的链条。办 安问：商业房地产昂的价值构成是什奥么？ 跋答：商业房地产败的价值由两部分暗构成。第一是房挨产有形的价值，白土地加建筑成本碍等；第二是商业傲无形的价值，它罢是商业房地产价挨值的根本价值。奥这两者不可分离八，商业价值不可百能离开商铺而单霸独存在。商业地拜产的价值在于经蔼营，傲通过经营创造高斑于价格的价值。罢住宅地产的价值埃在于居住和摆保值升值。 P5白问：商业地产的拜类型有哪些？ 颁答：商业地产的佰类型大致有六种翱：（1）商铺（笆含各种类

5、型店铺伴）；（2）商场拌（含专业市场）昂；（3）商业街俺（含步行街）；扮（4）超市/大昂卖场（含仓储中摆心）；（5）购懊物中心（含sh拔opping 肮mall）；（爸6）酒店式公寓稗。 耙问：商业地产的岸利润来自那些方扳面？ 罢答：商业地产的搬利润来自四个方柏面：一是开发商胺通过运作项目赚熬取开发投资利润阿；二是所有者出摆租商铺赚取租赁靶利润；三是商铺鞍经营者赚取经营拔利润；四是商业按物业管理者赚取懊管理利润。 挨问：商铺价值的澳存在方式是什么佰？ 扒答：商铺价值的背存在方式有两种按： 稗（1）静态商铺扮价值（可以改变败） 矮：皑包括支持商铺价肮值的有质有量的搬购买力、周边的盎交通设施和交通

6、埃方式、以及商铺白本身所处的位置般和建筑形态。 凹（2）动态商铺傲价值（很难改变般） 百：扒指商铺本身或商氨铺所在的商圈所澳不具备的，是商盎业主体附加在商办铺上的人为的商捌业行为。包括：奥经营方式、商业隘业态、商业企业半。P6商铺概念商铺概念 邦商铺，由市芭演变而来，我们皑可以对商铺暗做以下定义，即奥商铺是经营者为皑顾客提供商品交跋易、服务及/或拔 感受体验的场邦所。和过去商铺熬的定义相比有相佰同的地方，即商矮铺首先是商品交扒易的场所；区别芭之处是现代商铺爱的概念不仅包含霸了交易功能，而傲且包含了服务功隘能和感受体验的挨功能。鞍商铺作为交易的翱场所，从百货、笆超市、专卖店到盎汽车销售店都是靶规

7、模不等的商品矮交易场所。啊商铺作为提供服拜务的场所，消费吧者在这种商铺里挨，通过得到经营跋者提供的服务，癌享受服务的品质稗。氨商铺作为提供感坝受体验的场所，袄消费者在这类商胺铺里充分感受经绊营者创造的特别澳的情景、设施、扮氛围等，从中得坝到美感、娱乐、案健康等，而经营爸者在此过程中实岸现收益。P7商铺分类商铺分类 澳1、 按照开发搬形式进行分类 熬（1）、商业街扮商铺 翱商业街指以平面芭形式按照街的形阿式布置的单层或罢多层商业房地产柏形式，其沿街两败侧的铺面及商业胺楼里面的铺位都颁属于商业街商铺按。其中包括建材翱、汽车配件、服半装精品街、酒吧埃街、美容美发用俺品街等。扮（2）、市场类敖商铺 霸

8、市场是指各敖种用于某类或综稗合商品批发、零班售、经营的商业拌楼宇，有些是单肮层建筑，大多是邦多层建筑。这类靶市场里面的铺位俺即我们所谈的市哀场类商铺。蔼市场类商铺在零癌售业中所占比重巴比较高，在全国板各地都有大量从傲事某种商品经营案的专业半批发和零售市场百，比如：蔼图书交易市场、办电子市场、家用摆电器市场、家具柏城、建材城等。叭 艾（3）、社区商笆铺 版社区商铺指位于邦住宅社区内的商跋用铺位，其经营瓣对象主要是住宅背社区的居民。 芭社区商铺的表现氨形式主要是1-绊3层商业楼或建疤筑底层商铺，有叭些铺面可以直接伴对外开门营业，拔但多数属于铺位邦形式。 P8捌（4）、住宅底跋层商铺 爱住宅底层商铺

9、,唉指位于住宅等建办筑物底层（可能跋包括地下1斑、疤2碍层及地佰上1摆、拔2层，或其中部按分搂层）的商用懊铺位。盎（5）、百货商扒场、购物中心商邦铺 柏百货商场、购物捌中心商铺指百货叭商场、各种类型碍购物中心里面的傲铺位。百货商场安及各种类型购物稗中心的运营好坏瓣对里面商铺的经爸营状况影响直接扒而深远。目前，班国内有很多这类氨正在运营的项目邦，另外也有不少肮大型SHOPP扳ING MAL哀L项目在国内多蔼个大中城市开发邦建设。 懊（6）、商务楼瓣、写字楼商铺 搬商务楼、写字楼班商铺指诸如酒店阿、商住公寓、俱啊乐部、会所、展矮览中心、写字楼澳等里面用于商业背用途的商业空间斑。这类商铺的规翱模相对

10、较小，但笆商业价值很值得肮关注。 懊（7）、交通设靶施商铺 安交通设施商铺扒指位于诸如地铁胺站、火车站、飞坝机场等交通设施矮里面及周围的商颁铺，以及道路两拔侧各类中小型商爱铺。哎P9皑商铺投资懊比较颁商铺已经经历了爸很大的发展，已稗经从最初的经营氨物品商品，增加般到经营服务商品颁、体验商品的层般面。很显然，以案上不同经营商品摆的形态将直接影澳响商铺的位置、阿交通条件、定位哎、大小、空间、挨结构、装修方法芭、风格、商品类跋型、配套条件等澳。在此，对商铺奥的概念做足够的翱分析，有利于商昂铺投资者在投资熬过程中做初步的搬判断。 商铺投资比较 凹1、 商铺投资昂与证券投资 熬商铺投资低肮风险特点，保证

11、般了商铺的投资收哎益率。氨与商铺投资澳相比，证券投资奥风险较大，投资般回报较低。懊2、 商铺投资版与住宅投资 艾商铺投资和翱住宅投资相比，巴商铺的投资收益敖率、投资回报率氨明显高于住宅，拔在目前的市场情拔况下，住宅投资佰收益率约为8%蔼左右，商铺的投把资收益率约为1绊0%15%。昂 蔼3、 商铺投资蔼与写字楼投资 傲罢商铺投资与写字阿楼投资比较的话霸，很显然前者属奥于更有发展空间班的投资类型。 般 埃P10叭商铺投资形式和氨商铺投资哲学商铺投资的形式蔼商铺投资的形式疤主要分为购买和暗租赁两种。败（1）、商铺购哀买 颁靶 商铺上市初始挨交易购买 袄阿 二手购买 艾安（2）、商铺租昂赁耙皑 商铺直

12、接租赁摆 转租 拜商铺投资哲学:叭从投资收益角度捌去判断投资方向氨 挨“八都市型隘”百商铺拌办绩优股 吧指位于城市商业百中心地段的商铺皑。鉴于其特殊的啊位置以及所在地八区自身的商业价绊值，通常，这种昂商铺的客流量长芭期比较稳定，商叭铺的商业运营收芭益水平较高，也鞍就体现出商铺的板租金收益能力强拔，投资收益稳定捌，而且收益比较蔼高，所以我们将阿“安都市型鞍”斑商铺称之为商铺背中的绩优股。P11半“澳社区型翱”疤商铺白拔潜力股 板商铺所在社区通坝常都要经过从无颁到有的过程，从胺不背成熟到成熟的过瓣程。实际上，一罢个社区成熟的过班程就是价值提升挨的过程。柏一个新的社区就八仿佛证券市场的瓣原始股，只要

13、项扳目定位准确，发敖展环境良好，社唉区成熟所带来的摆商铺价值提升毋百庸置疑。班“隘便利型啊”柏商铺爱拌小盘股 笆指用于以食品、芭日常生活用品等氨经澳营为主的，位于坝社区周边、社区瓣里面、写字楼里八、写字楼周边等半地方的，用以败补充大百货商场安不足的小面积商坝铺。之所以称其搬为半“罢便利型懊”癌商铺，是因为其唉所经营的商品均版属于碍“岸便利败”办类型，如写字楼笆里面的小超市，熬公寓社区里的小吧超市，住宅社区叭的干洗店等都属佰于该种。鉴于其傲适应性较强，所哀以拜出租、转让、转班租都比较容易，按这正体现出小型肮商铺的芭“阿小盘股捌”耙特点，拌正所谓船小好掉奥头。伴“爱商业街颁”疤商铺佰按高科技股艾指

14、经营某类特定啊商品的商业街或跋大中型集中商业靶街区的商铺。该扒类商铺的投资价笆值和商业街所经凹营的业态、业种埃关系密切。因其吧集中多种商业业般态、业种及主力疤店，功能更丰富坝，聚集大量人流拌，又是独立街铺按门面，其投资价败值可见一斑。不坝难理解把商业街八铺称为商铺敖“矮高科技股癌”版。哎P1板2班商铺投资版收益率计算懊三种方法教你怎唉样计算商铺投资碍收益率 阿把方八法一：租金回报吧率分析法 澳公式：（税后班月租金每月物巴业管理费）疤鞍12/购买房屋拌总价 啊比值越大，就表拔明越值得投资。癌 爱优点：考虑了租奥金、房价及两种白因素的相对关系靶，是选择皑“案绩优地产耙”白的简捷方法。办按方法二：租

15、金回摆报率法 案公式：（税后岸月租金按揭月案供款）啊拜12/（首期房碍款期房时间内岸的按揭款）八优点：考虑了埃租金、价格和前熬期的主要投入，佰比租金回报率分肮析法适用范围更拔广，可估算资金熬回收期的长短。埃弊病：未考虑百前期的斑其它扒投入、资金的时昂间效应半。芭啊方法三：IRR啊法（内部收益率扒法）奥房产投资公式佰为：IRR累败计总收益/累计霸总投入月租金胺斑投资期内的累计暗出租月数/（按坝揭首期房款保捌险费契税大澳修基金家具等拜其他投入累计吧按揭款累计物按业管理费）办上述公式以按揭白为例，未考虑付啊息，佰未考虑中介费支艾出；累计收益、笆投入均考虑在投暗资期范围内。 疤肮优点：IRR法艾考虑了

16、投资期内岸的所有投入与收芭益、现金流等各氨方面因素。可以啊与租金回报率结熬合使用。IRR半收益率可理解为敖存银行，只不过罢我国银行利率按疤单利计算，而I岸RR则是按复利暗计算。 办缺点：通过计算哎IRR判断物业瓣的投资价值都是扮以今天的数据为颁依据推断未来。叭而未来租金的涨斑跌是个未知数。败 背败一个简单的投资版价值评估公式隘。八下面提供的方法半是国际上专业的拌理财公司评估一鞍处物业的投资价稗值的简单方法熬：哀 蔼基本公式为：如斑果该物业的年收安益俺背15年房产购叭买价，则认为该昂物业物有所值。鞍P13唉商铺斑潜力版评估要素柏 芭1 交通便利芭的地区，或者在拜几个主要车站的拌附近。可以在顾爱客

17、步行不超过2啊0分钟的路程内耙的街道设店。街哀道通常被马路隔颁开，形成两侧，案选择哪一边较有埃利于经营，需要芭观察马路两边行斑人流量，经过调蔼查分析后以行人跋多的一边开店为扒好。爱2 接近人们安聚集的稗场所。如剧院、哎电影院、公园等胺娱乐场所附近，巴或者大工厂、机拜关附近。班这一方面可吸引扳出入行人经过，岸另一方面易于使百顾客记住该店铺盎的地点，来过的搬客人向别人宣传般介绍，会比较容背易指引人光顾。唉3 选择靠近碍人口会增加的一斑边。企业、居民把区和市政的发展案，会给店铺增添爱更多的顾客而使阿其经营上更具发碍展潜力。澳4 同类店铺盎聚集的一边。大扳量事实证明，对叭那些经营选购耐白用品的店铺来说

18、拌，若能集中在某拌一个地段或街区跋，则更能招揽顾碍客。阿5 要选择较肮少横街或障碍物败一边。许多时氨侯，行人为了要扒过马路口，因为佰集中精神去躲避绊车辆或其他来往埃行人，将会柏忽霸略昂一边的店铺。般6 与其选择澳现在被商家看好颁的店铺经营位置唉，不如选择不远俺的将来会由冷变佰热的未被人看好拌的街道。佰7 有时与其霸定好店铺经营方拜向再去寻找经营般场所，不如先找爸到一个地点适中颁、价格低廉的营捌业场所，再根据摆当地环境情况确碍定经营方向。 案P14矮商铺价值敖评估搬要素核心商圈效应岸商圈有大有小，鞍城市的商业中心矮是大商圈 ，社笆区的商业中心是蔼小商圈。在选择佰商铺的时候，处般于核心商圈的商安铺

19、肯定要优于其半他位置的商铺。主力店效应罢“俺有主力店的地方哎，就有无穷的商扳业机会凹”奥，相信每一个商爱铺投资人都知道矮这个道理。一个捌大型百货商场、颁购物中心将带动皑周边的商业物业白全面升值。广场效应白什么是广场？广哀场就是休闲、娱啊乐的场所，所以耙有广场的地方，颁就有冲天人气，爸就有无穷的商业背机会。所以，评昂估一个商铺的投岸资价值，看其周板围是否有广场也邦是一个非常重要捌的参考因素。广邦场有大有小，只把要有广场就会带罢来人流。品牌店效应扮在选择投资商铺肮的时候，看是否邦有品牌是一个很袄重要的参考因素安。其主要有两方靶面的原因：一是百品牌客户对商铺鞍的选择有严格的背商圈评估标准和翱计算方法

20、，所以埃他们选择的商铺版从经营和发展的坝潜力上讲肯定是肮有保证的，其二盎，知名的品牌客办户本身就具备聚叭客能力，会促使拌商圈的形成。立体条件捌商铺项目所处位俺置的立体能力也按是非常重要的一阿个因素。立体条岸件决定了商业周板围环境和其本身板因素对商业经营霸的影响。所谓矮“岸一步三市板”把，立地差之毫厘岸，会导致业绩失坝之千里。板一个商铺的立地颁力，主要包括门笆前道路的类别、扒顾客来店的方便挨度等。商铺的通用性捌商铺的价值最终靶是要通过租赁实拔现的。而租赁就斑要考虑租给谁，阿不同的租户对商伴铺有不同的要求摆。周边租金水平唉周边的租金水平搬将直接反映你投熬资商铺的租金能摆否支撑购买价格八。购买商铺的

21、最白终目的是通过租靶赁实现预期利润皑，再低的回报总罢应该比银行利息碍要高，这是一个斑原则性的问题。扳P15安具有投资价值商埃铺的特征澳具有投资价值的爸商铺特征艾具有好的投资价阿值的商铺，一般靶涵盖多项或全部拜以下的特征：拔蔼商情因子：指商疤铺所在地区商业柏环境、商业竞争蔼状态及所吸引的罢主要客户群的规摆模及覆盖范围等拜。俺皑客流量：客流量吧对于商铺的价值柏至关重要。商情盎因子阐释的是商爸铺所在地区的稗“氨宏观叭”凹商业状况，但客班流量是针对商铺岸价值的埃“扒微观把”绊量化。八“扒可视性哎”百因子：商铺的芭“巴可视性隘”按指经过建筑师创捌造性的设计，最哎大限度使得尽可挨能多的商铺在平耙面、立面范

22、围内扒极容易被消费者傲看到。拜挨楼层：商铺所在盎的楼层对商铺价败值的影响力不小败，一层的商铺无绊论是租金还是售巴价都要比二层、挨三层的商铺高出翱很多。背俺交通条件：交通爱条件往往意味着捌可能到访客流量奥的潜力。百懊停车条件：具体耙讲就是轿车停车暗场。强调停车条懊件的重要性，是白出于中国经济强瓣劲增长的势头。班捌规划设计的科学案性：规划设计必敖须体现市场功能叭的需要。通常，笆开发商需要从市哀场的角度对项目伴规划设计进行调氨整。氨百硬件条件：商铺熬的硬件条件具体扮指商铺的设计和凹能源状况等，包败括面宽、进深、摆层高及对消费者拜的有效引导，还坝有商铺的水、电翱、煤气、污水排罢放等技术性内容啊，以上因

23、素对商胺铺的功能影响很皑大。P16懊芭经营商品的类型阿：经营商品的类板型与商铺的租金暗收益及价值升值暗收益有密切关系按。不同的商品，版其利润空间显著巴不同。办巴隶属项目的运营埃特点：商铺多数袄隶属于某个项目暗，所隶属项目的懊类型、运营方式扒、运营状态、管矮理水平等对该商爱铺租金、价值的扳影响是无法避免哎的。叭百商铺初始售价：瓣商铺初始售价的案高低将影响商铺靶投资的收益。商巴铺初始售价越高碍，投资收益率越鞍低，资金风险也昂会越高。癌暗周边房地产发展坝趋势：商铺价值吧提升是一个动态柏的过程，商铺周叭边房地产发展的凹状况及趋势将对八商铺的价值起到胺核心作用。斑进入买铺时代，靶五法则教您安全挨投资商铺

24、 半安全投资法则之颁一：摸清城市发坝展规划叭安全投资法则之氨二：重视经营管般理水准叭安全投资法则之胺三：关注转让套岸现能力班安全投资法则之板四：评估行业发半展潜力熬安全投资法则之版五：调查租金成拜长空间霸P17爸商铺选址百技巧奥商铺选址：爸“扒客流笆”碍就是办“案钱流半”绊 瓣 一、广艾开渠道寻找商铺搬。摆现在有许多创业八者喜欢通过报纸爸广告、房屋中介盎、房地产交易会背、互联网等了解奥商铺信息。其实霸，商铺市场有个斑“翱28法则摆”安，即公开出租信凹息的店铺只占总白数的20，而碍以私下转让等方办式进行隐蔽邦交易的却占80案。所以，寻找啊商铺一定要广开斑渠道，多管齐下绊。版 二、案“爱客流暗”半

25、就是叭“埃钱流鞍”靶。般商铺选址一定要版注意周围的人流霸量、交通状况以叭及周围居民和单扒位的情况。对经案营商铺的创业者哀来说，笆“敖客流奥”柏就是爸“叭钱流霸”哀，千万不要因为澳怕竞争而选在偏拔远地区。颁 三、选敖址要有前瞻性斑。霸并不是所有的阿“罢黄金市口案”拌都一定赚钱，有般时遇到市政规划奥变动，热闹的地板段也有可能变成搬冷僻之地。因此靶，创业者在选址半时要眼光放远些半。除了市政规划颁外，还要注意该搬地区未来同业竞绊争的情况。跋 四、注傲意租金的性价比巴。版不同地理环境、百交通条件、建筑把物结构的店面，敖租金会有很大出拌入，有时甚至相隘差十几倍。对创坝业者来说，不能懊仅看表面的价格蔼，而应

26、考虑租金耙的性价比问题。矮举例来说，对月白收入在2万元左斑右的饮食店，其爸月租金在300叭0元5000瓣元比较合适，能凹保证一定的毛利百率。P18柏 五、邦“搬团租暗”哎方式经济实惠矮。捌目前，十几平方半米的小商铺很抢半手，租金因此水芭涨船高，而一二傲百平方米的大商拔铺却因滞租而身柏价下跌。在这种熬情况下，建议几隘个创业者以团体瓣租赁的方式低价八“邦吃班”哀下大商铺，然后耙再进行分割，细扒算下来能节省不捌少费用。 罢技巧一：选择斑适当的行业类别懊 拜技巧二：有肮“哎傍大款半”背意识 氨艾即把店铺开在著搬名连锁店或强势版品牌店的附近，傲甚至可以开在它肮的旁边，不仅可板省去考察市场的俺时间和精力，

27、还岸可以借助它们的办品牌效应招揽顾俺客。 摆技巧三：选取佰自发形成某类市澳场的地段 案鞍在现实生活中，稗管理部门并没有叭对某一条街、某拜一个市场经营什碍么做出规定，但叭在长期的经营中佰，某条街会自发俺形成为销售某类爸商品的傲“澳集中市场稗”哎。 背技巧四：选择有艾独立门面 癌按有的店面没有独暗立门面，店面前哎自然就失去独立坝的广告空间，也哀就使你失去了在安店前矮“耙发挥捌”把营销智慧的空间板，这会给促销带版来很大的麻烦。靶 办技巧五：了解笆商铺周边民众购靶买力 佰购买力是依附叭人而存在的，购斑买力的数量、质摆量决定了其所在阿商圈内的商铺的唉基本价值。当然翱，在那些消费能笆力强的购买力所八在区域

28、，商铺的版价值高，获得的摆成本也相应较高柏。 蔼技巧六：看人哀流量 矮商铺收益最终拔决定于人流量。盎真正支撑商铺的八是固定人流，其搬次是流动人流、摆客运流(公交、蔼地铁站)。 P19懊技巧七：选择暗路边店 挨商铺位于一条暗道路一侧，拥有扒道路、隘来回两个方向的埃客流，价值低于盎路角店，是商铺安中最常见的临街霸状态。 绊技巧八：选择爱好的建筑结构 扒耙建筑结构的形式扳多种多样，理想佰的商业建筑结构跋为框架班结构或大跨度无叭柱类结构形式（唉如体育场馆），澳其优点是：展示暗性能好，便于分巴隔组合，扒利于布置商场和扳商品。 笆技巧九：了解背开发商 凹鞍 昂选择品牌开发商俺来确保资金安全案是投资的一个重

29、懊要方面。实力雄搬厚的开发商采用半完善的开发流程岸，拥有众多的合巴作伙伴，这对项懊目的商业前景本八身也是一种保证瓣。 八技巧十：周边版交通便利 熬理想状态下的芭商铺或商业街市巴应具备接纳各种耙来客（购买力）按的交通设施，即拜商铺周边拥有轨盎道交通、公交车佰站点，还具有停捌车场。 拜技巧十一：看商般铺的前景商业环捌境 搬考虑投资商业半物业要有发展的按眼光。有一些看吧似位置较偏的铺盎位，虽然前期租摆金很低，商户难阿寻，但时机成熟靶之时，就可以将吧商铺高出买进价八几倍价钱售出。啊 埃P扮20扒商铺投资技巧投资商铺五理由阿首先，投资岸商铺具有稳定性挨。艾第二，投资版商铺能长期升值蔼。挨第三，商铺瓣具有

30、高回报率。胺 第四，商皑铺具有投资潜力岸。佰第五，商铺经营摆灵活方便。投资商铺须三看熬第一，看城扮市规划。哎第二，看租唉金水平。懊第三，看区皑域成熟。投资商铺三注意岸第一，把握隘买进时机。柏第二，注重伴长期收益。靶第三，关注安招商管理。投资商铺三不能暗第一，不能霸太跋“耙贪心扳”颁。按投资期望回懊报是一种正常的胺心态，如果开发拔商允诺的回报率按太高，投资者一佰定要多问几个为懊什么。 叭第二，不能按太叭“般放心白”跋。班决定商铺投拔资之前，投资者蔼应全面考察开发摆商的开发实力、颁诚信度、知名度芭等。对于开发商翱宣称的租金收益拜以及投资回报率版，自己要去实地版考察，多方探查把，摸准该地段真靶实的租

31、金价位，啊然后才决定是否摆投资。 耙第三，不能芭图案“肮省心埃”笆。按商铺投资是一种跋长线投资，获得扒回报的过程是漫鞍长的，而且回报爸多少取决于商铺稗经营情况的好坏盎。因此投资者在败决定之前，一定吧要把商铺开业之搬后经营什么、如坝何经营作为考察皑重点。特别要搞肮清楚开发商与一叭些品牌商家是什邦么样的合作关系般、合作时间有多扳长等等。P21败如何选择能升值安的商铺 扮商铺的类型，按邦照所属项目的开版发形式不同，可扮以细分成七大类百：百耙商业街商铺：是柏指商业街沿街两芭侧的铺面及商业吧楼里面的铺位；皑阿市场类商铺：版“罢市场耙”挨是指各种用于某疤类或综合商品批熬发、零售、经营疤的商业楼宇；半按社区

32、商铺：其经斑营对象主要是住肮宅社区的居民；澳办住宅底商：住宅吧底商指位于住宅百底层的商用铺位版；佰疤百货商场、购物皑中心商铺：该类稗项目规模庞大，半开发复杂，所以昂投资风险也比较翱高；颁背商务楼、写字楼皑商铺：酒店、商板住公寓内用于商办业用途的商业空佰间；稗熬交通设施商铺：办交通设施里面及皑周围的商铺，以啊及道路两侧各类翱中小型商铺。啊以上不同类型商半铺的投资特点、捌价值影响因素及办市场成熟度差别拌都特别大，投资碍者应根据城市发拔展的方向和城市靶各种类型商铺的笆成熟程度及自身哎所熟悉的商铺类佰型进行投资。昂P2啊2巴商铺怎样投资才熬能获得更高的回岸报率 稗投资商铺最重要肮的参数俺一、市面和傲楼

33、层因素。成熟澳的社区往往店家癌密集，还配有公瓣园、影院等辅助阿设施。租金往往百最能体现商铺的扮价值。一楼的商案铺往往最好租，啊租金也高，对投岸资者也最有保障拜。暗二、使用率跋的高低，有没有鞍自主权。自主权耙越高，收益越单敖纯。使用率提高百一倍，就等于降板低一半租金。如袄果商铺的位置面氨向开阔的使用空摆间，客户流又比盎较简单合理的话伴，就能有效提高般商铺的使用率。碍三、能否找澳准产业市场。准稗确的市场定位则皑可以大大提高投隘资的回报，比如昂“白电脑一条街哎”般、懊“百服装一条街靶”办等，找准市场定斑位可事半功倍。跋六元素质保商铺班投资回报率 芭第一元素：周边挨消费要具持续支霸撑力 皑第二元素：商

34、业俺内容须有引人之疤处 坝第三元素：项目瓣规模与消费人数哀匹配 芭第四元素：布局把应能构成人流交敖织 艾第五元素：过滤傲噱头求实质性回靶报 挨第六元素：定位傲专业水平决定收哀益 氨P傲23败商铺投资三项注皑意把商铺投资三项注爸意 疤一、谨防高回报凹率的承诺熬商业物业投资是阿个要综合考虑的挨问题，不能像住拌宅物业投资一样皑，商业物业投资靶的动态性更强。俺商业物业的价值哀很大程度上由人唉流和消费决定，罢而人流和消费又版受交通、人文、柏历史、区域环境阿规划、规模、建埃筑物的特点、招佰商限制，还有整跋个商业零售市场百、商品档次和时蔼尚潮流等等多方哎面因素影响。在俺没有分析这些因败素的情况下，或半者只考

35、虑几个方按面，就妄下决定摆，是有很大风险笆的。 唉 二、要分傲析适合经营什么跋 每个商业矮物业的功能业态佰的分布是不同的版，有的部分只能袄做餐饮，有的就阿只能开精品店，熬而各个行业的品凹牌客户在做店址疤选择时，都会有柏其最高租金标准捌，其中餐饮的租傲金较低，而精品翱店和品牌服装专靶卖店比较高。所柏以在投资购买商白铺时，要分析它敖能做什么不能做巴什么，再分析所白选择的租客中，鞍租金会在什么范般围内，然后了解熬其周边商铺情况澳，得出最可行的爱租金估价，再算哎投资回报。 败 三、要看翱商业环境前景邦考虑其商业物业吧环境的前景，要矮有发展的眼光。昂有许多投资买家般买一些看似扮位置氨很偏的铺位，几岸年之

36、后，此地逐半渐形成商业氛围背，区域商业物业碍价值迅速攀升，凹虽然前期租金很拔低，商户难寻，安但时机成熟之时爸，就可以将商铺把高出买进价几倍澳价钱售出。 鞍P般24扒小商铺投资三秘熬诀翱投资小型商铺三背大罢“扒秘诀氨”把 澳近两年来，商铺芭市场发展迅猛，稗商铺的投资回报肮率远远大于住宅奥，越来越多的人隘开始涉足商铺市爸场。办分析一：瞄准新俺建市场奥一般来说，新建八市场商铺的出售傲价格比老市场要安便宜许多，如果按到有发展潜力的蔼新市场购置商铺芭，不仅投资少，爸升值潜力更大。芭分析二：抢占要凹地核心圈层般投资小型商铺，巴首要考虑的因素八便是所选地点区癌域性商业气氛是败否浓烈，如人口拜密集度、人口结敖

37、构、日均人流量岸、消费能力、消白费结构以及配套八设施等。隘总评述：因地制傲宜特色经营办不同的商圈性质吧、不同的区域圈搬层有不同的投资扒方式，因地制宜绊进行特色经营才跋是小型商铺的竞巴争力所在。氨车站附近。火车艾站、长途汽车站稗附近是往来旅客哀集中的地区，是稗适合商店开业之把地，过往乘车的按旅客选购的商品暗虽然非常广泛，吧商业价值较高，扳尤其适合发展饮隘食、哀物流、批发、大翱型专业市场奥等方面经营的商奥铺。八商业区。商业区拌地段是居民购物叭、聊天、逛街、八休闲的理想场所袄，也是商店开业版的最佳地点。可瓣是该地段费用高罢，竞争性也强，疤除了大型综合商罢店外，较适合那搬些有鲜明个性特傲色的专门经营商

38、白店发展澳。瓣住宅区地段。该板地段的顾客是住叭宅区和附近的居按民，以家庭主妇笆为主，节假日和哀下班时间则包括靶家庭其他成员。艾因此，有关家庭挨生活的商品消费伴力极强，尤以日芭常用品消费量最阿大，如小型超市跋、洗衣店等都能佰有较好的发展。岸 挨P耙25拜商铺投资四步法稗 傲商铺投资第一步颁啊准确判断商铺哀“岸类型矮”敖 白商铺投资第二步吧扒确定目标收益空败间 百商铺投资第三步把盎熟知项价值坝因素 昂商铺投资第四步唉隘了解政府规划，版判断未来升值潜绊力傲影响商铺租金收胺益和价值升值收昂益的因素大约有哀项，这些因肮素对不同类型商碍铺价值的影响是安显著不同的。疤1.商情因子芭：伴指商铺所在地区耙商业环

39、境、商业皑竞争状态及所吸啊引的主要客户群班的规模及覆盖范哎围等。2.客流量靶3.哎“拌可视性稗”耙因子 鞍：澳商铺的伴“坝可视性疤”碍指经过建筑师创哎造性的设计，最碍大限度使得尽可跋能多的商铺在平罢面、立面范围内啊极容易被消费者傲看到。凹4.楼层 懊：百商铺所在的楼层拜对商铺价值的影隘响力不小，一层扳的商铺无论是租鞍金还是售价都要搬比二层、三层的肮商铺高出很多。柏 百5.交通条件 哎：傲交通条件往往意扒味着可能到访客办流量的潜力。P26暗6.停车条件拌：跋具体讲就是轿车氨停车场。强调停绊车条件的重要性肮，是出于中国经唉济强劲增长的势版头。办7.规划设计的扮科学性岸：斑规划设计必须体皑现市场功能

40、的需板要。通常，开发爱商需要从市场的罢角度对项目规划把设计进行调整。唉 俺8.硬件条件哎：氨商铺的硬件条件柏具体指商铺的设百计和能源状况等版，包括面宽、进扮深、层高及对消搬费者的有效引导拔，还有商铺的水敖、电、煤气、污坝水排放等技术性把内容，以上因素瓣对商铺的功能影叭响很大。挨9.经营商品的斑类型啊：般经营商品的类型半与商铺的租金收芭益及价值升值收巴益有密切关系。肮不同的商品，其佰利润空间显著不颁同 。拌10.隶属项八目的运营特点哎：哀商铺多数隶属于霸某个项目，所隶耙属项目的类型、扮运营方式、运营啊状态、管理水平碍等对该商铺租金拔、价值的影响是败无法避免的。疤11.商铺初始隘售价百：昂商铺初始

41、售价的碍高低将影响商铺摆投资的收益。商百铺初始售价越高俺，投资收益率越皑低，资金风险也矮会越高。癌12.周边房地办产发展趋势班：安商铺价值提升是稗一个动态的过程矮，商铺周边房地昂产发展的状况及懊趋势将对商铺的疤价值起到核心作板用。啊P2班7奥 稗投资商铺的独门扮“拔秘笈矮”扒 唉四大标准投按资首选笆首先是地段。地斑段是决定商铺价摆值性的关键。处般于差不多的位置哀，但能看到明显坝标识的商场才更百有竞争力，消费昂者便于聚集，形吧成一定的消费磁艾场耙。颁其次是交通拜。商业设施的选白址必须是交通可摆达性最佳的地点阿。在商业的追求扮最大货物销售范扒围的原则下，选把址应使交通费用案达到最小。凹第三是商铺肮

42、的具体位置。一半层的商铺价值性凹永远最高，售价笆和租价都随楼层啊的不同有很大的奥差别。比较而言奥，普通投资者选癌择三、四层的商岸铺投资风险较小奥，回报可观。靶第四，商场蔼的经营管理方式挨。包括聘请的管百理公司、营业时瓣间、服务意识等蔼，市场的运作方芭式一定要与消费昂需求相吻合。熬P2柏8扒商铺投资9注意爱投资商铺不宜忽唉视的9点 笆 1、 鞍产权清晰跋。败 2、 啊适用性强哀。袄 3、 俺门前不宜有遮挡蔼的大树。 白拌 4、 哀门前不宜有马路埃隔离栏杆或黄线敖，那会影响人流坝和停车。巴 5、商扒铺最好在公交站扳点的两旁，而不氨宜正对着站点。懊公交站点可带来奥人流，但离得太拌近过于嘈杂，人摆们会无心消费，癌或一见来车就走百人。 哎 6、层艾高最好在胺以上，可方便哀吊顶；若是把则会更受欢邦迎，承租人可隔爱成两层使用。捌 7、最安好不买楼层较高般的商铺，承租人瓣一般不太喜欢。鞍 隘 8、最盎好可开后门，符澳合消防的要求。唉 9、如哀需制作灯箱，须俺先征得楼上住户把的同意。白P29巴服装商户必备 捌投资攻略宝典佰 对于服装市场霸来说，投资无疑捌是一门学问，市绊场的成功与否，翱关键在于投资的扮前期预算、考察氨等一系列的专业