《物业管理理论与实务》教学资源教学辅导12第十二章教学辅导

1、第十二章 物业风险管理与保险教学提示物业管理实践的开展， 使越来越多的人意识到， 物业管理中的风险管理是一件极其重要的事情， 甚至是一件事关企业生死存亡的大事。 本章对风险及风险管理理论、保险理论、物业管理风险的类型、原因及对策、物业管理企业的保险决策作了较为详细的阐述。重点讲解 构成风险的 3 个特征： 1风险的负面性。即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理。 2风险的不确定性。风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的， 是可能发生也可能不发生的。 不确定性又表现在以下4 个方面： 风险发生频率的不确定性； 风险发生时间的不确定性； 风险发生空间的不确

2、定性； 风险导致的损失程度的不确定性。 3 风险的可测性。 但凡风险都是与特定的时间和空间条件相联系， 从此角度来看， 风险事故的发生是可以测定的， 这就是风险的可测性。 这种可测性也就是数学或统计学所说的概率或几率。 所以， 风险可以通过大量的观测结果来解释其潜在的必然性。这种风险的可测性是保险公司能够经营保险的根底。 保险的承保条件保险公司也不可能承当一切风险， 它承当的风险是有一定条件限制的。 就目前的 保险技术来说，保险承保的风险大多为纯粹风险，并且需要满足以下条件： 1 必须是多数人可能遭遇的风险。 2 风险损失发生必须是意外的、不可抗力的，但损失结果又必须是可以确定的。 意外 的发

3、生是指风险导致的损失只能是偶然的，不是投保人成心制造的或已经发生的。 损失结果可以测定的 是指损失发生的时间、地点、原因及损失程度都是明确的和可以测定的。例如，古董书画、艺术品、技术资料、电脑软件等无一定价，保险金额很难确定，所以，如果没有特别的约定，这些物品一般不作为承保的对象。 3 风险损失是适度的、可经营的和符合经济原那么的。 适度 是指风险损失对于投保者来说不能太小或损失几率偏高， 这种情况， 采用保险方式不符合经济原那么。 可经营的 是从保险公司的角度来说的，即风险损失对于保险公司来说不能太大而超过其承受能力， 否那么保险公司难以持续经营。 这也不符合经济原那么。难点释疑 可保利益原

4、那么是指投保人对投保标的具有一定的经济利益、 经济效益或责任关系。 如果投保人对投保标的无可保利益那么保险合同为无效合同。 可保利益不仅要考虑利益的有无，还要考虑利益的大小。例如，两人共有的房屋，价值100 万元，如其中一人以自己的名义为该房屋投保财产保险， 即使房屋在保险有效期间内发生火灾而遭全损，该被保险人也只能获取50 万元的赔偿。因为，被保险人对该房屋的可保利益是保险公司履行赔偿责任的客观依据。可保利益还必须符合以下3 个条件：合法性、经济可测性、客观性。合法性是指可保利益必须符合法律规定和社会公德的要求； 经济可测性是指可保利益是可以用货币形式确认或估价的利益； 客观性是指可保利益是

5、事实上的利益， 而非保险当事人主观推断的利益。 事实上的利益既包括现有的利益， 也包括基于现有利益而产生的期待利益。 现有利益可以表现为物业财产的损失， 期待利益可以表现为由于营业中断而造成利润损失等。本章结论从管理角度来说，所谓风险 ，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。构成风险的 3 个特征： 1风险的负面性。 2风险的不确定性。 3 风险的可测性。风险按照不同的标准有不同的分类。风险产生的条件有有形的客观条件和无形的主观因素。风险产生有其相应的本钱。2风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以致消除的全部过程。其目的是以最小的经济本钱

6、到达分散、转移、消除风险，保障人们的经济利益和社会稳定的根本目的。风险管理的整个过程可以分成识别，评估，控制，检查与调整4 个步骤。3保险是以合同的形式，由承保人按损失分摊原那么，预收保险费，组织保险基金，用货币形式补偿投保人的经济补偿制度。对有些风险必须通过保险手段来分散风险。保险公司也不可能承当一切风险，它承当的风险是有一定条件限制的。在世界各国长期的保险实践活动中，为了确保保险双方的合法权益，保证保险活动正常运行，形成了一些行之有效并为世界各国所公认的根本原那么，这些原那么有：最大诚信原那么、可保利益原那么、损害补偿原那么、近因原那么、代位追偿原那么及重复保险分摊原那么。4保险合同是经济

7、合同的一种，是投保人与保险人之间关于承当风险的一种民事协议。按照保险合同，投保人向保险人交付合同商定的保险费，而保险人在双方约定的保险事件出现时，向投保人支付保险赔偿或保险金。保险合同除了一般经济合同所共有的特征以外，还有其独特的法律特征。保险合同的当事人必须履行如实告知、危险增加通知等义务。当保险事故出现后，要注意按照一定的索赔程序进行索赔。对物业管理者来说，保险不等于可以高枕无忧、轻率从事。5物业管理实践的开展，使越来越多的人意识到，物业管理中的风险管理是一件极其重要的事情，甚至是一件事关企业生死存亡的大事。在物业管理中我们会碰到各种风险，包括市场风险、法律风险、财产风险、责任风险甚至人身风险。需要物业管理者分析