房屋维修技术与预算

1、唉第一章 房屋胺维修概论绊第一节 房屋维斑修技术与维修管阿理概述唉一、房屋维修的哎概念与特点暗(一)房屋维修昂的概念案房屋维修有广义版和狭义之分。狭爱义的房屋维修仅案指对房屋的养护俺和修缮；广义的芭房屋维修则包括昂对房屋的养护、奥修缮和改建。房啊屋竣工使用后，稗由于自然、使用斑、生物、地理和胺灾害等因素的影背响而造成不断损扳坏，为了全面或叭部分地恢复房屋稗失去的使用功能熬，防止、减少和盎控制其破损的程袄度，就必须要对吧房屋进行维护、邦修缮和改建。摆（二）物业管理皑企业房屋维修的肮特点拜1.生产和流通笆的双重性爸2.经营和服务芭的双重性艾3.广泛性和分袄散性熬4.具有技术性案 5.具有技术性捌二

2、、房屋维修管斑理的概念与特点挨（一）房屋维修胺管理的概念摆房屋维修管理是昂指物业管理企业柏按照一定的科学霸管理程序和制度胺及一定的维修技矮术管理要求，对把企业所经营管理奥的房产进行日常疤维护修缮技术管霸理。它包括房屋稗日常质量安全检罢查的质量管理、版房屋维修的施工般管理和房屋维修办的行政管理。扮（二）房屋维修败管理的特点1.复杂性2.计划性3.技术要求高办三、房屋维修管澳理的内容爸（一）傲房屋维修计划管罢理扳（昂二把）房屋维修技术班管理奥（邦三般）房屋维修质量奥管理艾（四笆）房屋维修施工邦管理吧（傲五）房屋维修资翱金吧管理胺 霸四、房屋维修工皑程袄 蔼（一）罢房屋维修工程的败分类1.小修工程2

3、.中修工程3.大修工程4.翻修工程班5.综合维修工捌程八（二）房屋的日傲常养护的唉程序及邦考核指标吧1、凹日常养护的一般捌程序工作程序如下： 项目收集 计划编制 任务落实胺2、耙日常养护的一般把内容岸a、挨地基基础的养护懊 百b安.办墙台面及吊顶工盎程的养护 傲 吧c拜.艾门窗工程的养护隘 凹 翱d盎.凹屋面工程的养护搬 3、考核指标a.定额指标阿定额指标可以包坝括人工定额、材办料消耗定额等。澳它要求：懊敖小修养护工人的般劳动效率要吧100艾达到或超过人傲工定额；疤败材料消耗要不超伴过或低于材料消肮耗定额。b.经费指标挨房屋租金和按规奥定提取的修理费艾是房屋日常维护爱的资金来源对房艾屋日常小修

4、养护凹经费的使用，应俺实行包干使用，罢亏损不补，节余笆留用的办法。c.服务指标跋服务指标可以通败过以下三个指标邦来评价：佰吧走访查房率：是俺指按月（季）走背访查房户数与辖岸区内住户总户数板之比。癌扳养护计划率：是矮指当月完成属于耙计划内项目户次摆数与当月养护计版划安排的户次数柏之比，一般要求氨达到背80哀以上。鞍唉养护及时率：是暗指当月完成的小巴修养护次数与当案月全部报修中应百修的户次数之比按，一般要求达到瓣99安以上。d.安全指标耙安全指标是房屋笆维修养护工作的板首要指标，为了版确保住户和生产氨安全，建设部已安规定年职工负伤鞍事故频率必须小背于千分之三。奥第二节 房屋爱完损等级评定癌一、胺房

5、屋完损等级评氨定方法班1.钢筋混凝土霸结构、混合结构板、砖木结构等房按屋的完损等级的熬评定方法百 2.吧其他结构房屋完斑损等级评定方法扳 埃 3.凹房屋完损等级评阿定的要求绊 摆 白 安4.拜房屋完损等级评疤定的基本做法罢二、班房屋维修工程经昂济技术指标稗1.板房屋完好率 啊 唉 皑 凹2.扳年房屋完好增长昂率 把3.柏房屋维修工程量芭 熬 败 拌4.拜维修人员劳动生扳产率 艾5.半大、中修工程质颁量合格品率 胺6.哀维修工程成本降绊低率癌 盎 隘7.板年职工负伤事故爱频率 懊8.瓣小修养护及时率案 懊 捌9.扮房屋租金收缴率芭 背10.俺租金用于房屋维案修率暗 傲 懊 啊11.扒流动资金占用

6、率版 氨12.佰机械设备完好率昂 芭第三节 危险板房屋的查勘及鉴斑定版一、危险房屋概昂述爱（一）危险房屋埃的概念埃1.爱危险房屋（简称挨危房）摆是指背结构已严重损坏跋，或承重构件已啊属危险构件，随扳时可能丧失稳定斑和承载能力，不跋能保证居住和使般用安全的房屋。百（二）危险房屋按的分类澳1.整栋危房 邦2.局部危房 翱 3.笆“靶危险点盎”凹房八（三）危险房的艾查勘埃二、危险房的鉴罢定矮（一）危险房屋颁的鉴定程序啊房屋危险性鉴定搬应依次按下列程芭序进行：疤 1安 扒受理委托：根据澳委托人要求，确把定房屋危险性鉴板定内容和范围；绊 2拜 瓣初始调查：收集肮调查和分析房屋埃原始资料，并进拔行现场查勘

7、；扮 3半 半检测调查：对房暗屋现状进行现场澳检测，必要时，颁采用仪器测试和阿结构验算；哀 4俺 按鉴定评级：对调翱查、查勘、检测胺、验算的数据资叭料进行全面分析胺，综合评定，确背定其危险等级；傲 5吧 般处理建议：对被坝鉴定的房屋，应百提出原则性的处奥理建议；巴 6把 扳出具报告：报告俺式样应符合附录疤A的规定。邦 （二）评定方法罢1 蔼综合评定应按三懊层次进行。败2 伴第一层次应为构盎件危险性鉴定，爸其等级评定应分颁为危险构件（T罢d）和非危险构罢件（Fd）两类扮。邦3 皑第二层次应为房蔼屋组成部分（地蔼基基础、上部承稗重结构、维护结斑构）危险性鉴定奥，其等级评定应艾分为a、b、c颁、d四

8、等级。办4 柏第三层次应为房袄屋危险性鉴定，蔼其等级评定应分哀为A、B、C、扒D四等级。百 蔼（三）背单个构件的划分癌应符合下列规定吧：埃1 摆基础邦 1哎）独立柱基：以拌一根柱的单个基埃础为一构件；岸 2爸）条形基础：以昂一个自然间一轴拔线单面长度为一翱构件；昂 3办）板式基础：以班一个自然间的面扮积为一构件。昂2 吧墙体：以一个计凹算高度、一个自扒然间的一面为一败构件。隘3 绊柱：以一个计算吧高度、一根为一碍构件。隘4 耙梁、檀条、搁栅鞍等：以一个跨度八、一根为一构件扳。爱5 绊板：以一个自然矮间面积为一构件阿；预制板以一块暗为一构件。拜6 白屋架、桁架等：爱以一榀为一构件班。哎 哎三、危

9、险房屋的班处理（一）观察使用（二）处理使用（三）停止使用（四）整体拆除芭第四节 房屋矮维修工程管理叭一、维修工程施俺工方案的制定傲（一）确定维修爱工程施工流向按（二）确定施工斑顺序柏 1、隘必须满足施工工熬艺的要求办 2、班施工顺序应与施般工方法和施工机胺械一致 败 3、白应考虑施工组织肮顺序的安排艾 4、颁应考虑施工质量翱的要求百 5、爱应考虑自然条件岸的影响稗 6、隘应考虑施工安全蔼的要求坝（三）确定施工罢方法和选择施工瓣机械百 1、俺确定施工方法应叭遵守的原则凹 2、败确定施工方法的暗重点扳二、维修工程施摆工（一）施工准备（二）施工调度碍（三）施工现场氨管理拌第二章 钢筋懊混凝土结构的维

10、八修拜第一节 钢筋氨混凝土结构的裂颁缝伴一、混凝土裂缝矮的原因佰1、由于水泥的俺水化热温升与混傲凝土表面温差产氨生的裂缝哀。挨这种裂缝一般出拔现在浇灌后三拔五天。有的工程捌为了提高前期强爸度而增加水泥含摆量又没有考虑到拔外界气温高和气板候干燥、热胀冷耙缩等环境条件，背又未注意养护，翱结果混凝土表面吧与内部产生较大胺的温度差，造成颁其内外变形的不伴一致，出现温差办裂缝。八2、混凝土干缩板和外界温度变化跋引起的裂缝靶。般这种裂缝主要发颁生于水灰比过大挨和混凝土结硬过凹程中表面温度变吧化很大的情况。昂此类裂缝又可分熬为：混凝土的泌百水作用、水泥浆肮的收缩、水份的安逸出等。暗安混凝土的泌水作芭用捌震捣

11、不密实的混版凝土，其内部水疤份的逸出会受到隘大骨料的阻滞，佰在骨料周围形成爱水囊，当混凝土爱干燥后，造成深颁部的微裂缝，其罢微裂缝存在于水八泥浆和骨料的结安合面上，即所谓澳的氨“哎结合缝拌”凹，结合缝同时可拜由水泥浆的收缩叭产生。水泥浆的收缩蔼水泥浆在硬化过阿程中，水份的蒸拜发，使混凝土产半生塑性收缩，由埃于砂浆的收缩受啊到粗骨料的限制绊，导致在结合面扒上产生微裂缝。鞍同时，混凝土中坝的水份不断蒸发吧，空隙水中的毛柏细管表面张力产疤生变化，使毛细耙管出现裂缝。水份的逸出等矮混凝土的干缩主邦要是由混凝土中巴的变化而引起的爸，当混凝土长期扳在水中硬化时，熬会产生微小的膨邦胀；当混凝土在叭空气中硬化

12、时，碍混凝土中的水份稗会逐渐逸出蒸发艾，使水泥石中的鞍凝胶体逐渐干燥板而产生收缩，从霸而引起混凝土的白干缩裂缝，混凝昂土用水量的大小奥是决定干缩大小熬的最主要因素，疤混凝土的水灰比艾越大，干缩率越俺大，亦即在水灰搬比相同的条件下绊，水泥浆含量越奥多，混凝土的干吧缩率越大。温度白混凝土和其它材邦料一样，也具有板热胀冷缩的性质般。在混凝土初凝案阶段，会产生水霸化热，使混凝土斑的温度升高，当懊温度降低时便会板收缩，这种收缩安达到一定成度或搬受到一定约束，胺如混凝土内部和盎表面温差较大，邦特别是气温骤降搬，混凝土内部产翱生膨胀，外部收矮缩，造成其内外暗变形的不一致，瓣混凝土就会开裂摆。因此有些工程昂施

13、工时为了避免熬出现此类情况，拜将大体积混凝土败的浇筑改在夜间霸进行。特别是水摆利工程中的混凝坝土重力坝在浇筑拜时还采用循环水岸、冷冻混凝土骨傲料搅拌、分块浇氨注等方法，来避皑免出现过大的混傲凝土内外温度差艾。啊3碍、在各种意外的澳外力作用下产生佰的裂缝哀。蔼当混凝土的体积搬变化受到约束而艾超过一定程度时爱就会产生裂缝。爱如地基夯的不实八；地基浸水松软拔；施工中支撑方懊法不当；模板刚按度不够；拆模时隘强行敲打等等。斑钢筋与混凝土的阿粘结力的大小也袄是影响混凝土表疤面是否开裂的因艾素之一。构件处啊于恶劣环境使钢瓣筋锈蚀也会产生挨开裂。般4疤、施工作业不良邦产生的的裂缝胺。这种裂缝有：扒背施工时上层

14、钢筋俺产生沉降，绝大爸部分出现在浇灌稗混凝土之后1扮2小时左右，裂搬缝沿着钢筋方向奥出现，若当时用背抹子抹平，一般绊可以弥补。邦扮骨料未清洗洁净盎，含土量太多，蔼产生不规则的网皑状裂缝。氨傲接缝处的浮浆处佰理不当而出现裂鞍缝。摆安木模未浇透水，八模板吸水膨胀将暗梁、柱、板角拉唉裂。氨澳预制构件翻转模爱板施工，受振动爱过大或因施工面把的沙子没有铺平岸，在构件成型过疤程中或拆模时受搬剧烈震动而产生白纵向或横向裂缝案。按要防止产生裂缝吧就要针对上述裂摆缝产生的原因和百条件采取措施，阿对于不同的工程办结构应注意：伴1、在设计时应肮适当考虑裂缝出翱现的可能性，选绊用适当的原材料矮配制混凝土使尽办可能的减

15、少收缩氨。注意混凝土在笆硬化过程中因温柏度湿度的变化而拜产生收缩，尽量懊减少混凝土收缩拔时遇到的约束。扒例如在适应结构稗要求的情况下，板以适当间距预留熬胀缩缝或施工缝耙。同时注意相邻爱构件因混凝土收胺缩互相引起约束般作用。正确地选奥择结构和截面形捌成，在尺寸变化办较大的洞口、转暗角等部位，要防半止因收缩引起的蔼应力集中。按2、使用较小的坝水灰比。混凝土翱的水灰比越大，八收缩率越大，开颁裂的可能性也越版大。因为水灰比按越大，水泥浆越暗稀，硬化成水泥胺石后所含凝胶体肮越多，晶体越少办，而干燥收缩主绊要石凝胶体的干拌燥收缩所引起的阿。因而拌制混凝捌土时尽量减小水办灰比，同时在混瓣凝土硬化前加强矮养护

16、工作来防止罢开裂现象。氨3、 注意温度凹的变化。在夏季柏施工时，应尽可败能降低混凝土的巴入仓温度。如施坝工时气温过高，版应加遮盖防止太绊阳暴晒石子，或邦采取淋水降温的胺办法。大体积混肮凝土采取分块浇氨灌，并严格按规啊范要求设置伸缩按缝。冬季采用覆吧盖保护施工，应耙当在混凝土达到绊足够强度时再拆袄模和取走覆盖物案。昂4、加强养护。败养护不良不但会奥造成裂缝，而且凹会使混凝土品质霸下降。因此应加芭强混凝土保温养吧护工作，特别时碍雨天施工，仓面暗要防雨水冲淋。笆适当的延长养护搬时间，使混凝土绊强度增加，有助凹于减少裂缝的产艾生。爱5、控制水泥用隘量。尽可能降低艾水泥用量，掺用蔼减水剂，改善混爸凝土和

17、易性。一耙般情况下，若水傲灰比不变，则水盎泥含量越多混凝绊土的干缩率越大爸，因为混凝土的跋干缩主要产生于搬水泥浆的干缩，芭水泥越少，混凝柏土中的骨料对于奥干缩的制约作用叭越显著。若同时柏减少用水量，对吧于改善干缩，提阿高混凝土的裂缝矮性会更为有效。佰6、地基木模变敖形裂缝。支撑模熬板的地基也必须懊夯实，以防模板跋和支撑移动。浇昂灌混凝土前，宜扮将木模浇水湿透叭。巴二、混凝土裂缝疤的修补霸（俺1板）办表面处理法1、表面涂刷法耙2、环氧浆液粘佰贴玻璃丝布3、表面抹灰法4、表面缝合法（2）充填密封哎1、刚性材料填挨充法瓣2、弹性材料填鞍充法爸3、刚、弹性材叭料填充法矮（翱3八）压力灌浆法伴1、纯水泥

18、浆灌巴浆法2、化学灌浆法笆第二节 钢筋稗混凝土结构中钢扮筋的腐蚀原因分佰析与处理一、钢筋的腐蚀拔 （一）钢俺筋腐蚀的必要条氨件按1、钢筋表面钝扳化膜遭到破坏瓣2、必须具备水白和氧气矮3、必须产生电暗位差伴 （二）钢绊筋腐蚀的主要原哎因佰1、由于混凝土搬不密实或有裂缝坝存在造成钢筋的暗腐蚀唉2、坝由于混凝土碳化啊和侵蚀性气体、爸介质的侵入、造白成钢筋的腐蚀罢3、由于混凝土暗内掺加氯盐造成办钢筋的腐蚀半4、由于高强度凹钢筋导致的应力扳腐蚀澳5、由于杂散电版流澳导致钢筋的腐蚀颁二、钢筋腐蚀的把预防措施耙1、组织腐蚀介败质和水（汽）、埃氧等侵入混凝土稗内斑2、对于室内有蔼侵蚀性气体、粉瓣尘等介质或相对

19、扒湿度较大的住所扳，则应采取加强霸通风措施昂3、浇筑钢筋混败凝土结构，应严胺格按施工规范控败制氯盐用量，对八禁止使用氯盐板的结构则绝不使哎用唉4、在浇筑混凝俺土内加入适量的搬缓蚀剂艾5、防止杂散电扮流的腐蚀绊6、防止高轻度按钢丝的应力腐蚀澳和脆性断裂败第三节 混拌凝土的缺陷、腐背蚀原因分析与处伴理熬一、混凝土缺陷扒和腐蚀蔼 （一）混懊凝土缺陷及产生白的原因哀 隘 版1安、艾蜂窝唉（1）配合比计隘量不准，砂石级板配不好；岸（2）搅拌不匀笆；袄（3）模板漏浆扮；唉（4）振捣不够矮或漏振；安（5）一次浇捣唉混土太厚，分层矮不清，混凝土交鞍接不清，振捣质唉量无法掌握；跋（6）自由倾落耙高度超过规定，绊

20、混凝土离析、石疤子赶堆；佰（7）振捣器损罢坏，或监时断电叭造成漏振；爱（8）振捣时间拔不充分，气泡未扳排除。2、麻面傲（1）同懊“熬蜂窝奥”坝原因；板（2）模板清理哎不净，或拆模过把早，模板粘连；佰（3）脱模剂涂矮刷不匀或漏刷；耙（4）木模未浇搬水湿润，混凝土版表面脱水，起粉敖；瓣（5）浇注时间稗过长，模板上挂拔灰过多不及时清敖理，造成面层不爱密实；凹（6）振捣时间巴不充分，气泡未般排除。3、孔洞捌（1）同蜂窝原肮因；坝（2）钢筋太密吧，混凝土骨料太碍粗，不易下灰，版不易振捣；挨（3）洞口、坑盎底模板无排气口笆，混凝土内有气翱囊。4、露筋笆（1）同般“版蜂窝拌”靶原因；澳（2）钢筋骨架百加工不

21、准，顶贴办模板；昂（3）缺保护层啊垫块；昂（4）钢筋过密背；艾（5）无钢筋定罢位措施、钢筋位颁移贴模。5、烂根艾（1）模板根部傲缝隙堵塞不严漏啊浆；佰（2）浇注前未扮下同混凝土配合绊比成份相同的无哀石子砂浆；蔼（3）混凝土和胺易性差，水灰比把过大石子沉底；奥（4）浇注高度皑过高，混凝土集暗中一处下料，混疤凝土高析或石子拌赶堆；把（5）振捣不实扒；岸（6）模内清理昂不净、湿润不好袄。6、缺棱掉角昂（1）模板设计佰未考虑防止拆模伴掉角因素；捌（2）木模未提哎前湿润，浇注后把木模膨胀造成混般凝土角拉裂；俺（3）模板缝不扳严，漏浆；安（4）模板未涂把刷隔离剂或涂刷邦不佳，造成拆模敖粘连；安（5）拆模过

22、早吧过猛，拆模方法啊及程序不当；懊（6）养护不好按。艾（二）混凝土腐熬蚀的原因胺 1、酸、板碱、盐类的腐蚀把 2、地下摆水侵蚀和水溶解靶的腐蚀敖二、混凝土缺陷芭的预防措施与修傲补般（一）混凝土缺拔陷的预防措施瓣 1、加强翱维修，及时修补俺 2、确保翱混凝土的施工质八量哀 3、加设暗隔热层捌 4、设置案防腐层傲 （二）缺陷和拌腐蚀的修复方法暗对混凝土缺陷盎、腐蚀的修补工胺作，应在分析原艾因，弄清范围、瓣性质和危害性的熬基础上进行，常拌用的方法如下：靶()表面氨缺陷、病害的修安补。对不影响结靶构受力安全的混矮凝土表面的缺陷耙、病害，如数量傲不多的麻面、蜂爱窝、露筋、小块阿脱落或轻微腐蚀隘等现象，一

23、般可按采用水泥砂浆或鞍环氧树脂配合剂拔进行修补。熬()局部稗修理。对混凝土鞍中较大的蜂窝、哀孔洞、破损、露昂筋或较深的腐蚀跋等，查清范围后爸，可通过嵌填新拌混凝土或环氧树办脂配合剂的方法佰，消除局部缺陷捌、病害、恢复材绊料功能。如缺陷半对构件的承载能艾力有影响，修理暗时应采取临时局拜部卸荷措施或临扳时支撑加固措施唉，如修补区基层挨和结合面处理、绊嵌填新混凝土、袄环氧砂浆或环氧暗混凝土修补等等蔼。岸()水泥哀压浆法修理。对捌影响结构强度安蔼全的蜂窝或空洞把，可采取不清除邦其薄弱层而用水熬泥压浆的方法进拌行补强，以防止氨结构遭到较大的靶削落。芭对渗漏的修懊理方法，应在修疤漏前先查明渗漏氨的确切位置

24、，准肮备好修漏材料，哎然后根据不同情昂况，采用不同的叭堵修方法。堵修叭原则是：先变大氨漏为小漏，变线皑漏为点漏，变片办漏为孔漏，使漏邦水集中于一点或霸数点，最后将集案中点处的渗漏彻肮底堵住。蔼()混凝扮土的渗漏，一般阿分为孔洞漏水和芭裂缝漏水两种情百况。摆瓣案孔洞渗漏堵修方懊法。由较小毛细爱孔渗水到较大蜂柏窝孔洞漏水，都颁属于孔洞漏水。罢孔洞漏水按漏水矮水压大小和孔洞艾大小，采用不同颁的堵修方法：直柏接堵塞法、下管艾堵漏法、木楔堵拜漏法、预制套盒班堵漏法以及混凝版土墙面与顶板的凹防水层堵塞法等袄。拌吧瓣裂缝漏水堵修方敖法。裂缝漏水按背漏水水压大小和案裂缝大小，采用昂不同的修补方法澳：直接堵塞法

25、、柏下线堵漏法、下拔半圆铁片堵漏法蔼、墙角压铁片堵扒漏法等。捌()地面按普通漏水的修理盎。当地面混凝土拜质量较差，地面斑发现普遍渗漏时稗，先对工程结构叭进行检查鉴定，疤若混凝土强度仍扮能满足要求的，柏就可进行渗漏的疤修补工作。条件稗许可时，先将水笆位降至建筑物的佰地面以下，然后斑修补。如无法降爱低地下水集中于背临时集水坑中排翱出，再把地面上吧漏水的孔眼、裂澳缝分别按孔洞漏翱水和裂缝漏水的鞍方法进行处理；凹余下较少的毛细霸孔渗水，可按混吧凝土表面清洗干办净，抹上厚为隘.cm的水泥隘砂浆一层，待凝稗固后，按渗漏水半检查方法，找出拌渗漏水准确位置艾，采用一定的堵隘漏法，逐个堵好芭，然后做好整个罢地面

26、防水层疤第四节 钢筋罢混凝土结构的加氨固技术叭一、钢筋混凝土暗结构加固的原则八二、八钢筋混凝土结构佰加固方案及其选吧择瓣 （一）混凝土靶结构加固法暗 （二）加固方敖法选择般 1、加大瓣截面加固法绊 2、外包捌钢加固法盎 3、预应半力加固法瓣 4、改变伴结构传力途径加蔼固法靶 5、外部傲加钢加固法挨 6、其他鞍加固法袄三、钢筋混凝土爸结构加固施工的安一般要求肮四、外包钢与外佰包钢筋混凝土加爱固法百 （一）外包癌钢加固法办 1、湿式稗外包钢加固柱的隘计算霸 2、干式叭外包钢加固柱的蔼计算背 3、外包鞍钢加固柱的构造挨要求把 4、施工爱要求坝 （二）外包凹钢混凝土加固法罢五、粘贴钢板加耙固法搬 （一）结构肮胶的强度指标背 （二）钢板扳的锚固岸 （三）受弯疤构件粘贴钢板加矮固办 （四）暗斜截面加固案 （五）连续澳梁支座负弯矩受唉的拉区加固熬 （六）粘贴艾钢板加固构造要哎求把六、改变应力体板系加固法八第三章 暗防水工程的维修吧第一节 柔性唉防水屋面渗漏的佰原因分析与维修澳一、卷材防水屋颁面的渗漏百 （一）卷材唉防水屋面的构造白