博思堂宿迁御景龙庭项目市场调研报告

1、宿迁御景龙庭项目市场调研报告博思堂地产综合服务股份2010 年 8 月研 究 目 录第一部分：宿迁宏观环境第二部分：房产开发概况第三部分：微观市场分析第四部分：项目发展建议2、经济环境3、产业规划1、城市概况宿迁宏观环境4、城市规划5、宏观小结1）区位、规模、行政规划、人口 地理位置： 宿迁市位于江苏省北部，介于北纬338-3425，东经11756-11910之间。属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。总体呈西北高，东南低。 行政规划： 1996年7月经国务院批准，设立地级宿迁市。市政府驻地宿城区。 下辖宿城区、宿豫区、宿迁经济开发区、湖滨新城和苏州宿迁工业园区，以及沭阳县、泗阳

2、县、泗洪县三个县。全市总面积8555平方公里，为江苏省第4位。 人口： 2007年末总人口万，为江苏省第7位。目前宿迁人口构成特征：市区人口比例还较低；乡镇人口城市化明显；外来人口比例偏低，以本地人为主。2）城区构成宿迁整体的城市建设定位为“以老城区为轴心，宿豫、宿城两翼齐飞”。宿迁市区被两条河流分隔成为三个区域，从东到西依次是宿豫区、主城区和宿城新区。老城区作为宿迁传统意义上的市中心区域，城市建设定位成为宿迁未来的商业中心；宿城区是宿迁市政府和各职能部门所在地，也将是宿迁未来发展的新区；宿豫区曾经是宿迁的一个县，2004年行政区域调整成为宿豫区，整个区域的建设正处于起步阶段。该区域建设定位为

3、具有独立城市功能的都市生活区。1）宿城区宿城区下辖14个乡镇、4个街道、1个省级经济开发区，区域面积854平方千米，人口82万。是宿迁市的主城区。已经形成了纺织服装、机械电子、木材加工、食品饮料等四大主导产业。宿城新区建设快速推进，核心区城市轮廓基本显现，城市功能逐步完善，将成为一个新兴的行政、文化、商贸和生活区。2）宿豫区2004年3月撤宿豫县设区，下辖16个乡镇，总面积1176平方公里，总人口64万人。宿豫交通便利，京杭大运河纵贯南北，宁宿徐、徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿新一级公路等构架起了快速便捷的交通网络，西距观音机场60公里，东离京沪高速公路50公里。宿豫工业渐成体系，初步形成

4、食品、纺织、建材、化工、机械、包装、新能源等七大类支柱产业，江苏省宿豫经济开发区、省级张家港宿豫工业园区、宿迁市彩塑工业园区。宿豫新区建设突飞猛进，行政区、商贸区、三产区、教育区、居住区、工业区初具规模，建成区面积已达36平方公里。2）城区构成3）宿迁经济开发区1998年11月经省政府批准设立的省级经济开发区。开发区位于宿迁城区南侧，规划面积105平方公里，建成区面积45平方公里。4）湖滨新城2006年2月经宿迁市人民政府批准设立，是中心城市的重要板块,享受省级开发区待遇。目前纳入统一规划和管理的区域面积116平方公里，人口万人。湖滨新城开发区由生态旅游产业园、职业教育产业园、高新技术产业园、

5、软件和服务外包产业园、现代农业产业园、体育休闲产业园和嶂山森林公园保护区七个部分组成。5）苏州宿迁工业园区苏州宿迁工业园区是省委省政府帮助宿迁实现更大突破战略决策所采取的重大措施，由苏州宿迁两市共同建设，主要依托苏州工业园区实施。项目位于宿城新区内，规划面积平方公里，首期开发启动2平方公里。3）城市交通宿迁交通十分便利，水陆干线四通八达。京杭大运河纵贯南北，内河通航里程达897公里。公路: 京沪高速公路、宁宿徐高速公路、宿新一级公路建成通车，新长铁路、205国道、305省道穿境而过，徐宿淮盐高速公路、宿沭一级公路、宿邳一级公路正在兴建。航空: 西距徐州观音国际机场60公里，北离连云港白塔埠机场

6、100公里，南至南京禄口国际机场260公里，空港优势非常明显。水路: 京杭大运河穿境而过，河通航里程 1005 公里， 通航2000吨的船只。新沂至浙江长兴与沪宁，京杭铁路相接的新长铁路已穿过该市到淮阴，2000年已全线建成。铁路: 正在兴建的南京至宿迁一级公路纵贯南北可望2000年建成，徐宿淮盐一级汽车专用线横卧东西，加上将要兴建的京沪高速公路、宿迁至新沂一级公路，宿沐灌二级公路，将构成以“三纵三横”为主骨架的公路格局。2、经济环境3、产业规划1、城市概况宿迁宏观环境4、城市规划5、宏观小结1）地区生产总值宿迁总体经济在江苏省内，依然处于较低水平；和长三角区域各城市相比，依然较为落后。 20

7、09年宿迁地区总值为亿元，增速为13.5%。 自从宿迁1997年设立地级市以来，城市经济呈现持续增长。在进入新世纪以来更加呈现较快的发展水平。 但从江苏省内和长三角区域的城市相比较，依然发展较为落后。我们从以上统计数据可以看出：1、宿迁的经济基础比较薄弱，经济总量在江苏处于下游水平。2、近几年来宿迁的GDP增长较快且增速也一直在加快，总体GDP增长势头强劲。2）产业结构第一产业的比重下降，二、三产业比重上升，产业结构不断优化。 宿迁在经济发展中：第一产业所占的总体比重不断下降；第二产业的比重稳定增长；第三产业所占比重也在不断增长。三次产业结构在2002年实现“一二三”向“二一三”转变的基础上，

8、2004年转变为“二三一”，与全省同构。根据人均GDP、城市化水平、产业结构来综合衡量宿迁的工业化进程，可分为两个阶段： 1996年2005年：工业化准备期及工业化初期。1996年三次产业结构为：，城市化率为10.1%，农业经济占绝对主导地位。2004年工业经济上升到主导地位，工业增加值占GDP的30.5%，标志全市经济步入工业化起点。到2005年，全市人均GDP912美元，三次产业结构为：，工业比重达32.3%，分别超过一产和三产，城市化率达31.5%，初步判定全市经济已从农业主导型向工业主导型转变，进入工业化初期。 2006年2008年：工业化初期向中期迈进时期。2006年，全市人均GDP

9、1184美元，三次产业结构为：，工业占GDP的比重上升到34.3%，城市化率达到 32.4%，比建市初提高个百分点。进入2008年，全市人均GDP达1973美元，三次产业结构为：，工业增加值占比上升到36.8%，城市化率为34.1%，人均GDP即将突破2000美元，一产比重即将低于20%，表明宿迁市正由工业化初期向中期迈进。3）社会消费品零售总额宿迁总体消费能力仍然有限。但后续增长速度较快。 2009年宿迁社会消费品零售总额为亿元，较去年增长18%。增长速度较快。 但同江苏省内发达城市相比，宿迁的整体消费能力仍然有限。经济水平的相对低下，限制了当地的消费品市场的活跃程度。体现在房地产市场的是房

10、价增长幅度迟缓。项目销售周期加长。4）居民收入分析宿迁总体消费能力仍然有限。但后续增长速度较快。 宿迁城镇居民可支配收入绝对数值呈增长态势，2009年城镇居民人均可支配收入达到122230元的历史高位。根据统计数据结合实地考察情况：1、宿迁全市范围内居民平均收入处于江苏下游水平，总体而言并不富裕。2、宿迁市区居民平均收入水平高于全市水平，私营服务业和商贸业使当地已经形成了一部分高收入群体。3、宿迁市居民储蓄观念仍为主，消费、投资型观念还没有形成主流。2、经济环境3、产业规划1、城市概况宿迁宏观环境4、城市规划5、宏观小结1）产业园发展 重点建设发展“七区”根据宿迁市国民经济和社会发展第十一个五

11、年规划纲要： 坚持工业向园区集中的方针，努力打造区域经济发展的龙头。进一步完善开发区和工业园区的整体功能，真正实现“特区模式、封闭运行”的社会化管理体制和自主经营、自负盈亏的企业化运作机制。不断强化市经济开发区、骆马湖现代生态农业示范区、沭阳工业园区、泗阳工业园区、泗洪工业园区、宿豫工业园区、宿城工业园区等载体功能，发挥其在全市经济社会发展中的强大支撑作用。 重点发展“十园”经济。根据产业基础、发展定位和特色优势，重点发展和壮大：木材加工业：沭阳县扎下镇、桑墟镇、贤官镇；泗阳县临河镇、众兴镇；宿城区陈集镇、洋河镇；白酒酿造：宿城区洋河镇、泗洪县双沟镇、沭阳县沂涛镇为重点区域的；现代包装：宿豫区

12、井头乡为重点区域的；粮食加工：泗洪县孙园镇、城头镇为重点区域的；纺织服装：宿豫区顺河镇、宿城区龙河镇为重点区域；茧丝绸加工：宿豫区侍岭镇为重点。2）大力培育产业集群 积极建设“四纵三横”产业带。合理的工业布局是彰显区域特色、实现工业经济可持续发展的重要保证。按照“立足淮海，呼应徐连，策应沿江，接应长三角和环渤海经济圈”的区域定位，根据城市总体规划、交通、能源、通讯等基础设施条件、水资源分布状况和产业发展基础，大力建设：沿京沪高速、京杭大运河、宁宿徐高速、新长铁路等四条纵贯南北的产业带；和沿宿淮盐高速、宿沭一级公路和泗洪、泗阳、沭阳一级公路等三条横跨东西的产业走廊，努力构建“四纵三横”产业新格局

13、。2、经济环境3、产业规划1、城市概况宿迁宏观环境4、城市规划5、宏观小结1）宿迁市城市总体规划(2003-2020)概况规划期限 新一轮城市总体规划期限为2003-2020年。城市化水平 至2007年，市域城市化率为35%，至2010年为39%，至2020年为50%。市域城镇规模等级结构一级中心城市1个：宿迁市区，人口规模50万人。二级城镇3个：沭阳县城45万人、泗洪县城25万人、泗阳县城25万人。三级城镇9个：为中心镇，分别是洋河、大兴、皂河、双沟、半城、华冲、马厂、王集、新袁。规划人口分别为3-10万人。四级城镇28个：为一般乡镇，每个乡镇人口1-3万人。2）宿迁市市域规划城区总体布局：

14、通过大运河、古黄河、环城路将城区分割成六大片区，形成开敞型，片区式空间结构：1、老城区全市传统商贸中心，教育、科研中心。2、市府新区全市行政、文化中心，现代生产服务中心。3、宿豫新区居住、工业兼容的综合性片区。4、宿城新区综合性生活片区。5、市经济开发区全市主要的工业生产基地。6、骆马湖现代生态农业示范区生态旅游、教育科研和现代农业研发基地。中心城市功能; 徐州都市圈南部重要节点，东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导、生态环境优良的园林化城市。宿迁市域政治、经济、文化中心，技术创新、制度创新的中心。以绿色农业、观光农业为基础，大力推进农业产业化进程。中心城市规划范围:

15、1、规划区面积为2108平方公里，包括宿城区和宿豫区的全部。中心城市性质: 东陇海地区中心城市之一，苏北地区新兴中心城市，以轻型工业为主导，现代休闲旅游服务业为特色的生态型园林化滨湖城市。2、经济环境3、产业规划1、城市概况宿迁宏观环境4、城市规划5、宏观小结1）小结通过对宿迁宏观环境的：城市概况、经济环境、产业规划和城市发展规划的分析，我们初步了解： 宿迁升级为地级市，才经过14年的加速发展阶段； 由于经济基础的薄弱，目前宿迁的GDP、三产产值、人均收入水平，虽然较以前有较大、较快的增长，但是目前与江苏省内其他城市和长三角区域的对比，仍然处于较低的水平； 宿迁的人口构成中，本地人占有绝对比例

16、； 而在社会各个阶层中，改革开发后通过经营企业、个体经济发展起来一批具有较好经济条件的高收入群体，从而形成宿迁收入水平差距较大的现状。反映在房地产市场，则是高端置业群体和中低收入群体，目前宿迁中产阶级群体比例非常少； 发展经济，提升人民生活水平，成为宿迁目前的重点目标； 发展轻工业和乡镇特色经济，以重点园区作为主要突破点； 宿迁明确了城市的发展规划，本项目所处的宿城新区是城市的居住导向区域，承担着中心城区人口扩散，服务于周边产业园居住功能的重点居住板块。 宿迁的经济基础目前还较为薄弱，但城市经济和人民生活水平在不断改善；城市规模的扩大，带动了旧城改造和新城建设；在这种需求下，房地产行业近年来也

17、迎来了较快的发展。研 究 目 录第一部分：宿迁宏观环境第二部分：房产开发概况第三部分：微观市场分析第四部分：项目发展建议宿迁房产市场20052006200720082009房地产开发完成投资（亿元）37.1757.0270.2587.07117.36涨幅59.50%53.40%23.20%24%34.80%商品房施工面积（万）415.15 700.781060.011225.081581.76涨幅68.80%53.80%15.60%29.10%住宅施工面积（万）317.32 550.86859.36956.241222.83涨幅73.60%60.20%11.30%27.90%销售商品房面积（万

18、）86.05255.43368.01354.55540.33涨幅50.30%33.50%49%-3.70%52.40%销售各类商品房金额（亿元）13.0642.6961.9666.40 123.1涨幅78.60%40.40%50.10%7.16%85.40%09年全年房地产开发完成投资亿元，增长34.8%。全年房地产开发施工面积万平方米，增长29.1%。其中住宅施工面积万平方米，增长27.9%。竣工各类商品房面积万平方米，增长81.1%。其中住宅竣工面积万平方米，增长76.3%。09年销售各类商品房万平方米，实现销售额亿元，分别增长52.4%和85.4%。其中住宅销售面积万平方米，实现销售额亿

19、元，分别增长46.0%和72.8%。房地产市场供应充足，近年来去化量大。按人口和近四年去化面积计算，宿迁市场处于需求透支。未来市场压力巨大。宿迁房地产业快速发展。拥有良好的房地产开发的背景房地产开发投资额持续增长，增速加快。 09房地产开发投资首超百亿元宿迁房产开发投资额度连续5年持续增长。09年开发投资额首次超过百亿元。近3年房地产开发投资增长速度逐步加快。年增长速度都在20%以上。09年增长34.8%。增速加快。宿迁房产市场宿迁历年房地产开发投资额宿迁房产市场商品房和商品房住宅施工面逐年增加，年增长保持15%和11%以上。09年分别增长30%和28左右。商品房和住宅市场供应充足。宿迁房地产

20、市场目前以住宅市场为主。商品房和住宅竣工面积逐年增加从住宅施工所占商品房比例可以看出，住宅所占比例都在76%以上。最高在07年达到了81.07%。说明宿迁房地产市场目前和未来的一段时间内，将以住宅市场为主。宿迁房产市场商品房年度成交走势宿迁整体房地产市场除08年外，整体呈现出“量价齐升”的局面销售面积整体保持上升的态势，08年受大环境影响，有一定回落。09年成交量大幅上涨，直接突破500万。销售金额逐年增长，在08也未受大环境影响。09年成交金额破百亿。成交均价方面也逐增长。09年成交均价2278元比，环比上涨21.6%宿迁房产市场宿迁住宅月度成交走势成交套数和面积方面；整体呈现M型波动。最高

21、成交月为去年12月，成交2570套。万方。09年3月成交1567套，万方。销售均价方面，整体走势比较平稳。价格缺乏上涨支撑力。年度成交均价之最出现在去年6月，达3019元。之后一直在2500-2600左右。 整个09年以来价格一直维持在2700元以上宿迁整体住宅市场表现比较平稳，量价逐步在上升。宿迁房产市场总结（1）宿迁房地产业快速发展。房产投资增速过快，城市化进程缓慢，人民经济水平提升不高。人口外流现象普遍导致市场透支性去化，缺乏后期发展支撑力。 房地产开发完成投资额09年超过百亿元，增长34.8%。（2）商品房和住宅市场供应充足，和实际成交不成平衡，与其城市人口基数，人口增长相比，住房需求

22、不断透支。 新开工面积和商品房和商品房住宅施工面逐年增加，年增长保持15%和11%以上。09年分别增长30%和28左右。（3）宿迁房地产市场目前以住宅市场为主。 从住宅施工所占商品房比例可以看出，住宅所占比例都在76%以上。最高在07年达到了81.07%。说明宿迁房地产市场目前和未来的一段时间内，将以住宅市场为主。（4）宿迁整体房地产市场除08年外，整体呈现出“量价齐升”的局面，这是房地产发展起步阶段，需求爆发产生的短期效应。 09年成交量突破500万。09年成交金额破百亿。09年成交均价2278元比，环比上涨21.6%研 究 目 录第一部分：宿迁宏观环境第二部分：房产开发概况第三部分：微观市

23、场分析第四部分：项目发展建议房地产微观市场分析宿迁房产市场板块划分各板块分析微观市场总结宿城新区板块市区板块宿豫新区板块发展大道人民大道黄河路环城路洪泽湖路板块划分幸福路沿线为原先老城区域，随着宿迁的经济发展，市区逐渐向西发展，目前老城区房产开发项目少，整体格局基本稳定；新市区目前主要集中于徐淮公路以南及发展大道沿线，从在售项目量上来看，主要集中于西湖路以南发展大道沿线，目前市区范围房价集中于4000元/平米左右。宿城区政府重点打造板块，前期通过区政府和教育资源的导入，带动区域的发展，通过5-6年的发展区域房地产开发逐渐成熟。目前区域房价总体集中于3200-3500元/平米，主要房产项目集中于

24、洪泽湖路沿线。宿豫区域，运河以东片区，大多数宿迁人认为的乡下，条件差，发展慢；近年来，交通动线的发展，连接市区方向的道路得到有效发展，区域总体形象得到质的提升。目前区域住宅价格基本在2800-3000元/平米之间市区板块：板块价值最高，房产开发逐渐向西南方向发展，老城区可开发土地稀缺；宿城新区板块：新兴区域，政府重点打造板块，各种配套资源逐渐完善中；宿豫板块：交通动线的发展，板块价值逐渐体现，区域生活氛围浓厚，但各种商业性配套缺乏。洪泽湖路是连接三个板块之间的核心交通东线目前我们只针对宿迁市区板块、豫宿板块和宿城新区板块做研究，宿迁市区其他区域房地产不作为本次研究对象。宿迁市区项目主要集中在发

25、展大道以东，古黄河以西。西湖路以南，厦门路以北。霸王举鼎广场发展大道富康路黄河路幸福南路楚街黄运中路古黄河西湖路项王路威海路12346578在售项目1.宝龙城市广场2.金田湖畔春天3.中豪国际新城4.希望城5.欧洲花园6恒翔银座未来推案7.中豪国际花园8.金鹰天地在售项目1.宝龙城市广场2.金田湖畔春天3.中豪国际新城4.希望城5.欧洲花园6恒翔银座未来推案7.中豪国际花园8.金鹰天地市区板块分析项目分布区域已知在售项目5个，未售1个。项目名称总建（万）容积率销售均价面积段 （）总价段 （万/套）产品线销售率开发商宝龙城市广场491.63多层5500元 高层4700元 小高层4800元多层14

26、2.59-142.94 小高层124.96高层84.44多层78万 小高层59.9万高层39.68万商业、多层、小高层、高层38.61%宝龙集团今田湖畔春天17.54.52高层460086.66-88.6639.86-40.78高层、商业53.80%浙江金田置业有限公司中豪国际新城一期19万、二期16万2.33一期高层3800高层110、12041.8/45.6小高层、高层、商业97.72%江苏中豪置业有限责任公司希望城351.5多层370092.9-94.8534.4-35.1多层、小高层、高层、别墅、单身公寓四期96.5%宿迁市希望房地产开发有限公司 欧洲花园271.16多层3500873

27、0.45别墅、多层、小高层95.30%宿迁市华盛房地产开发有限公司恒翔银座2.43.543004218.06商务公寓未开盘宿迁市恒翔置业有限公司在售项目属性列表市区板块分析宝龙城市广场是目前量体最大，通过多产品类型规划，有利于打造出较高品质。高层小高层多层商业宝龙城市广成总体规模在市区范围内最大，达到49万平米；中豪国际城星城目前1、2期总计35万方。未售项目恒翔银座，总建面小，约万方，仅一栋商务公寓。区域项目产品类型丰富，商业产品也都有涉及。比较老的希望城和欧洲花园项目主要以多层产品为主。而新项目多为小高层和高层产品为主从项目上看，宝龙城市广场定位于城市中心综合体。项目产品类型比较多。品质感

28、最高宝龙城市广场湖畔春天中豪国际希望城欧洲花园恒翔银座项目属性分析市区板块分析区域内高端产品和中端产品价格差距比较大。区域各产品价格相差较大，宝龙城市广场多层在5500元/平米左右，小高层在4800元/平米，高层4700元/平米。欧洲花园的多层产品仅在3500元/平米左右；区域内公寓类均价基本集中于4000元/平米左右，后入市产品，随着档次和品质的提升，价格都有所提高。代表项目为宝龙城市广场和金田湖畔春天。29003300370041004500490053003100350039004300470051005500宝龙城市广场湖畔春天中豪国际希望城欧洲花园恒翔银座项目属性分析市区板块分析区域

29、内产品集中于88-94平米左右。新老项目产品面积差异化较大。408012016020024028060100140180220260300320宝龙城市广场湖畔春天中豪国际希望城欧洲花园恒翔银座通过我们上面对板块内主力面积的对比分析，我们可以看出目前板块内主力面积段主要集中在88-145平米左右。多层产品多集中在88-95平米左右的2房。高层产品也主要集中在84-88平米的两房。并且开发项目高层多集中在84-88平米的2房，多层集中在140-145平米的三房和一些老项目相比产品面积段有明显差异项目属性分析市区板块分析751020304050607015253545556580宝龙城市广场湖畔春

30、天中豪国际希望城欧洲花园恒翔银座通过我们上面对板块内主力总价的对比分析，可以看出目前板块内高层主力总价在40-45万左右。多层主力总价呈现两级分化状态老项目在30-35万，宝龙城市广场多层为78万。通过主力总价可以看出区域内产品升级已近展开，以宝龙城市广场为代表的新开发项目，正在努力提高自身品质区域内高层主力总价相对集中。多层主力总价呈现两级分化。项目属性分析市区板块分析总点个案总结（1）市区板块项目较为集中。周边各类生活配套较为齐全。项目规模都比较大。 宿迁市区项目主要集中在发展大道以东，古黄河以西。西湖路以南，厦门路以北。（2）板块内产品类型较为丰富，但主要以多层和高层为主。（3）区域内多

31、层和高层产品的主力面积段较为集中。但新开发项目和老项目之间差异明显。 多层产品多集中在88-95平米左右的2房。高层产品也主要集中在84-88平米的两房。（4）区域内主力总价方面高层主力总价较为集中，多层住宅方面却两级分化严重 高层主力总价在40-45万左右。多层主力总价呈现两级分化状态老项目在30-35万，宝龙城市广场多层为78万 板块内产品升级的脚步正在加快 随着中心城西的西迁，目前板块内的各类生活配套齐全。地段价值升高，新建设项目的产品不再是单一以多层小户型产品为主。产品线开始丰富。产品品质逐步提条。宝龙城市广场投资兴建宿迁宝龙置业发展有限公司项目位置宿迁区西湖路36号占地面积30万总建

32、面积50万方容 积 率1.63产品类型商业、多层、小高层、高层得房率多层90%小高层、高层83%绿化率40%目前在售二期规划户数1600面积范围高层84-124小高层124-182多层134-145主力面积多层142.59-142.94 小高层124.96高层84.44在售均价多层5500元高层4700元小高层4800元主力总价多层78万 小高层59.9万高层39.68万建筑风格欧式风格车位1：1物业费用2元已推量体132516.38 目前去化项目目前推出1238套，成交478套，去化率38.61%。住宅产品的去化率为92%推案过程项目一期2010年3月27日开盘、二期4月29日看盘。交房时间

33、多层2011年8月、高层2012年5月。项目简介项目建筑风格为欧式风格，项目围和式排布，地处于宿迁新城市中心区域。东面紧临古黄河。建成后将成为宿迁首座集现代综合“Shopping Mall”、“宝龙24街”及“国际社区”三大板块为一体的大型综合商住项目。将成为宿迁市多元化、开放式、体验式商业中心。大卖场24街重点个案分析宿迁宝龙城市广场地处宿迁市核心商圈，东临古黄河，是宿迁市最重要的商业中心区。一期10万“宝龙24街”濒临古黄河景观带，打造宿迁首条的风情休闲商业街区，主要包含国内外知名餐饮连锁、大型夜总会、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休闲体验式购物场所。二期13万“Shopping Mal

34、l”则包含时尚主题百货、大型国际超市、五星影院、室内游乐、品牌专卖店等购物及休闲游乐设施目前项目推出1栋高层 1栋小高层 8栋多层。项目客源主要来自宿迁市域，以私营老板、公务员、事业单位员工为主。80平米产品以中青年为主（30-40岁）。120-140平米以中年人购买居多。置业目的来看自住为主，改善性居多。项目主要的宣传手段为电视、报纸、户外围板广告。推广主题为“绝版繁华领地”“50万平米国际时尚生活体验中心”。宝龙城市广场重点个案分析面积配比主力户型评述优点:主卧与客厅朝南，户型比较方正，缺点:户型不通透。动静分离较差宝龙城市广场 高层 3房2厅2卫124.335025%2房2厅84.441

35、0050%3房2厅1卫118.515025%小高层3房2厅2卫124.966090.91%顶楼复式182.2969.09%多层3房143.522011.76%3房139.614023.53%3房135.13105.88%3房134.76105.88%3房142.59-142.946035.29%3房145.543017.65%2室2厅1卫 84.44 重点个案分析希望城投资兴建宿迁市希望房地产开发有限公司 项目位置宿迁市威海路88号占地面积358亩总建面积35万方容 积 率1.5产品类型多层、小高层、高层、单身公寓、别墅得房率90%绿化率48.50%目前在售4期规划户数3000面积范围88-1

36、30主力面积92.9-94.85在售均价四期3700元储物间1080元主力总价34.4-35.1万元物业公司南京宜佳物业公司车位1：1 售价7.2万一个物业费用0.32元已推量体196696.38 目前去化项目4期目前推出290套，成交280套，去化率96.5%推案过程项目4期没有正式开盘，在去年10月开始陆续销售。4期房源2011年6月交房项目简介项目建筑风格为欧式风格，外立面为面砖。项目整体兵营排布，景观设计由美国思亚国际设计公司担纲。小区“移步即景，开窗见绿”。项目内部配有幼儿园。项目东面为生态公园和古黄河，西面就是宿迁义乌国际商贸城。北面不远就是楚街大润发超市。4期重点个案分析本项目北

37、至威海路，东至青年路、古黄河西岸，南至厦门路，西至富康路，融多层、小高层、高层、单身公寓、别墅及商业配套于一体。内配有一所幼儿园。项目整体兵营式排布，目前4期处于尾盘阶段，项目5期据了解将在年底推出。4期推出1、2、3、5、6、7、8号楼。项目每家都配有一个半地下的储物间面积6-26平米不等。希望城项目客源主要来自宿迁市域，以项目附近客户为主，多为周边拆迁户和项目边上义乌商贸城内做生意为主。年龄以中青年为主30-40岁。自住为主。项目主要的宣传手段为DM单页、报纸夹页、户外围板广告。在重要时间节点时会有电视和报纸广告发布。推广主题为“生活在希望中”。重点个案分析面积配比希望城户型面积套数配比2

38、房2厅88.112515.6%2房2厅92.9-94.856037.5%3房2厅110.744528.1%3房2厅116.6-119.253018.8%主力户型评述优点:布局合理；动静分离；动线短，主卧和客厅朝南；南北通透缺点:卫生间正对大门，私密性较差。希望城 2室2厅1卫 93 重点个案分析总点个案总结通过对以上2个项目的研究得出以下几点（1）客户方面：区域内客户主要来自市域，以改善性自主为主，投资比例较少，多为私营老板，公务员、事业单位员工等。小农意识浓烈面积需求两级分化。（2）产品方面以多层为主，但2个项目多层的产品面积段和品质已有较大差异。（3）版块内的去化情况较好，宝龙城市广场住宅

39、产品去化率为92%左右。说明客户已经可以接受或正在接受这类新的产品类型。随着未来城市中心的发展，区域内高品质项目在市区会越来越多。低端项目将逐步退出该区域。宿城新区板块分析区域规划图片来源：宿迁规划局规划以居住用地为主，辅以市政资源优势，规划城高质量的城市生活区和服务片区，区域房地产发展前景良好。宿城新区以南区域规划：（一）规划范围 东起环城西路与南海路，西至通湖大道，北至青海湖路、南至威海路及民便河，规划用地面积公顷（二）规划布局结构与宿迁市城市总体规划及宿城新区分区规划协调，采用方格网结构，布局结构上沿用分区规划思想，以为民河与威海路为景观轴线，将生活用地分为两个基本居住社区，并配套相应的

40、服务设施以及中小学、幼儿园等，威海路以南为生产服务组团，安排市场、物流及生产服务混合用地，同时结合原双庄镇区的改造，形成组团的公共服务中心。居住用地为主区域区域现阶段发展以洪泽湖路沿线为主，围绕区政府展开，房地产发展以区域成熟；规划用地以住宅用地为主，是未来宿迁大型的居住社区，区域房地产竞争将逐渐激烈；板块处于刚起步阶段，现阶段人气不足，各种生活配套资源正在逐渐的完善；区域内无工厂存在，环境优良，具备发展高品质的条件。宿城新区板块分析板块配套区域配套正在逐渐完善中，无大型生活以及商业配套，目前配套缺乏中，发展已成型，但生活氛围明显不足。月亮城商业中心宿迁高中树人高中12345宿迁高中树人高中现

41、代实验学校爱迪生中专职业教育中心整体区域目前生活及商业性配套少，配套不具规模性，整体档次低；教育类配套资源较多，相比而言，宿迁高中周边的生活配套较多，整体的生活氛围较浓厚；个别项目本身设计有较大型商业配套，以满足自身需求和辐射周边为主；月亮城商业中心已建成，但目前并不能完善的发挥出商业和生活配套的需求，其本身招商存在一定问题。宿城新区板块分析南海路红海路北海路黑海路成子湖路骆马湖路宿城区政府洪泽湖湖路12345678911012345678910太阳城月亮城学府雅苑新宿中花园嘉豪阳光乐府兰庭银河花园康庭茗园水木清华雅典城项目分布目前区域在售项目集中在宿城区政府东西两侧，西侧目前依托教育资源优势

42、，项目较集中。绝大多数处于销售阶段。目前板块内在售项目集中于洪泽湖沿线，分布在宿城区政府东西两侧，西侧项目较多；从市场调研来看，目前在售项目多数处于等待下批房源推出阶段，其中太阳城和水木清华未对外销售；从开发量来看，洪泽湖沿线用地基本开发完毕，今后板块内房产开发会逐渐向洪泽湖路以南拓展。宿城新区板块分析在售项目属性列表项目名称总建 （万）容积率销售均价面积段（）总价段（万/套）产品线销售率新宿中花园101.5单：2100 多：3000单：52 多：80-100单：10.5-13多24-30多层 单95%多层售罄学府雅苑101.3280088-9825-28多层 95%乐府兰庭40.672.07

43、3500133、19846、70小高层 高层一期50%雅典城401.99多3200 别4400多84-84 别310多27-28 别140 多层 小高层 高层 别墅 商业 一期99%银河花园16.21.57330080-9126-30多层 小高层 高层75%康庭茗园18.21.73280090左右25-26多层 高层 小高层一二期90%嘉豪阳光9.41.27280010530多层 小高层一期售罄月亮城21.74.1360053-5519-20小高层 商业20%太阳城/未开盘水木清华/别墅 高层未开盘目前区域在售项目8个，未售项目2个，其中太阳城处于启动阶段，水木清华准备以现房销售。在售项目总体

44、规模偏中等，容积率都高于，项目总体密度大，社区品质较差；项目以多层产品为主，别墅类产品市场份额极小；部分项目以纯电梯类公寓产品出现。宿城新区板块分析项目属性分析在售项目总体规模处于中上等，其中以乐府兰庭总建最高；容积率方面以月亮城最高，达到，该项目以商业产品为主；通过市场调查发现，目前所有项目的建筑密度大，社区内部舒适度降低，不利于项目整体品质的营造。板块在售项目以多层、小高层产品为主，其中多层市场占有率最高；别墅类产品市场极少，主要由于溶剂的关系导致；乐府兰庭以纯电梯类公寓产品推入市场；雅典城属于综合性地产项目，其产品涵盖面较广，其中商业产品包括写字楼、酒店式公寓以及商铺。多层小高层高层别墅

45、商业宿城新区板块分析项目属性分析板块内多层价格主要集中于2800-3300元/平米左右，小高层或高层价格在3300-3600之间。多层价格板块内价格最低为2800元/平米左右，最高在3400元/平米；小高层或高层均价比多层产品价格要高，目前市场价格在3300-3600元/平米之间；单身公寓产品目前只有新宿中花园，其价格较低，多作为投资用。多层产品的主力面积段在80-100平米之间，以两房产品为主；小高层及高层产品的分布面积较广，现阶段市场舒适三或四房产品市场供应较多；别墅类产品目前只有雅典城供应，主力面积基本集中于310平米左右，单套面积较大，销售去化较好，达到9成左右。宿城新区板块分析项目属

46、性分析多层主力总价段主要集中于25-30万/套，在板块内属于经济型价格段，小高层的价格段较分散。品质型产品相比于其他项目产品总价相差较大。多层产品为板块内主力销售产品，以两房产品为主，总价段集中于25-30万/套之间；小高层总价较分散，乐府兰庭产品多以舒适三房或四房产品为主，总价较其他项目小高层产品相差较大；宿城新区板块分析重点个案分析项目量体大，属于综合型项目，产品涵盖面广，未来社区配套齐全，产品档次高，但细节部分处理不到位。海关大楼项目一期单身公寓写字楼及商业中港雅典城总评图项目名称：中港雅典城项目总建：40万平米容积率：建筑风格：地中海销售均价：多3200，别4400开盘节点：一期多 一

47、期别客户组成：政府及机关单位公务员为主；学校教师，私营业主。物业费：元/平米/月一期总套数：348户奥林匹克大道业务员语录：我们项目的档次高，客户的档次也高，主要是政府及机关单位的公务员为主，也有少部分学校的老师，私营企业主和做生意的也有一部分，小区入口的奥林匹克大道在宿迁也是少有的，开发商舍得投入钱，提高项目的品质。宿城新区板块分析重点个案分析面积房型户数比例83.99-87.372_2_111841%103.23-108.553_2_13613%113.69-117.183_2_27426%120.27-127.023_2_23512%136.753_2_2207%153.573_2_25

48、2%小计/288100%一期共348户，其中公寓房288户，别墅60户，别墅户型在310-320平米之间；本次推出的公寓房产品90平米以下房型占公寓比例的41%，比例最高；115-120左右的紧凑型三房产品户型也较多，达到74户；两房产品，低总价，较受客户欢迎；一期公寓产品售罄，别墅产品去化率达到9成；两房/84-87平米三房/116平米本次推出公寓产品全部为多层产品，层数为5-6层；所有户型产品都为南北通透型产品，增加室内的采光通风，有利于居住的健康性；户型产品设计紧凑，功能布局合理，浪费面积少，增加户型实用性；90平米以下户型，较受首次置业者欢迎。公寓两房产品为主，所有产品南北通透；别墅产

49、品共60户，面积在310-320平米之间。宿城新区板块分析重点个案分析1235678整体产品档次板块内标杆，注重产品品质以及产品附加值的营造，产品细节部分处理到位，首期开盘产品为8-11层小高层产品。项目名称：雅世乐府兰庭项目总建：万平米容积率：建筑风格：现代中式销售均价：3500开盘节点：09.12.26 （1#3#5#7#楼）（6#8#楼） （3#楼）客户组成：新区管委会、宿城和宿迁市政府官员，私营业主。物业费：元/平米/月一期总套数：338户业务员语录：像我们项目的实景样板段的水平在宿迁是没有的，也是没有开发商这么舍得花钱去打造，你所看到的实景，也是今后我们兰庭的样子，我们开发商雅世拥有

50、高档产品的开发经验，对于打造兰庭项目得心应手。另外我们项目每户还赠送壁挂式取暖器，在宿迁其他项目也是没有的。宿城新区板块分析重点个案分析两房/106平米面积房型户数比例1333_2_214844%1393_2_26820%1062_2_25015%1984_2_2165%174-1794_2_2329%201-2104_2_2247%小计/338100%产品户型面积大，基本都为舒适性三房或4房产品，在板块内产品差异化明显，户型设计大气，舒适度高。客户购房以改善家庭居住条件为主。三房/133平米户型以舒适性产品为主，针对市场高端客户群体，区别于板块内其他在售项目，差异化较大；产品面积以133平米

51、户型所占比例最大，达到44%；区域标杆，产品力的重点营造利于提升项目档次，助于户型面积向舒适性发展。产品面积大，舒适度高，提升产品品质；不通透户型采用跃层式设计，提升产品的市场竞争力，特色明显；采用南北阳台设计，增加产品的使用舒适度。宿城新区板块分析板块总结政府重点发展区域，未来核心以居住为主，规划成宿迁高质量及品质的生活区和服务区，区域规划利于高端项目的开发；目前区域房地产处于发展阶段，产品力和项目品质逐渐提升，部分高端项目出现，带动板块内房地产发展；板块内项目产品线较单一，以多层和小高层产品为主，区域项目产品线需要丰富；小面积产品区域主流，针对首次置业群体，同层面竞争激烈，大面积公寓产品区

52、域整体供应较少，市场存在一定机会点；板块内项目整体密度大，不利于项目品质的提升，区域项目往高档次发展还需提升开发理念。宿豫新区板块分析区域规划“一点、一带、一轴、二环、三片、四线、五区”规划，把宿豫新区建造成宿豫县的政治、经济、科技、文化中心和宿迁市新的经济增长点长江路江山大道五台山路建设用地总面积：平方公里。用地构成：工业用地占城市建设用地的8.78%,居住用地占城市建设用地的26.35%，道路广场用地占城市建设用地的16.46%。规划结构：“一点、一带、一轴、二环、三片、四线、五区”。豫宿新区整体以运河风光旅游带为主体，集行政、居住、工业、贸易为一体的多功能景观综合区。 宿豫新区住宅用地主

53、要集中于长江路和五台山路沿线。区域分布及配套长江路江山大道恒山路泰山路1234567812345678东城美域名河雅居都市花园九龙花园国际花园卧龙湾阳光100名仕嘉园区域整体项目档次低，价差较市区范围内有很大差别，宿迁本地人一贯对豫宿区域的认知导致区域房地产价格推动较慢。板块内居住氛围浓厚，人气足，各种生活配套资源充足。区域内在售项目集中于恒山路以北和泰山路以南区域，项目量较多；通往市区交通动线的增加，利于豫宿新区房地产市场的发展；目前区域配套主要集中在珠江路与泰山路交界处附近；宿豫新区板块分析在售项目属性汇总项目名称总建 （万）容积率销售均价面积段 （）总价段 （万/套）产品线销售率东城美域

54、131.36286012837 多层 小高层95%名河雅居161.4308011335 多层95%都市花园111.2828509828 多层 小高层98%九龙花园511.26300013340 多层 高层80%浦东国际花园251.5328011738 多层95%卧龙湾100.84950223110 别墅 多层80%阳光100/40009839 高层98%名仕家园451.37290011634 多层、小高层、叠加92%豫宿新区内项目基本都处于阶段性销售间歇期，等待下批房源入市销售。宿豫新区板块分析在售项目属性分析多层小高层高层别墅商业项目总建相差较大，多层产品主导区域市场，总体产品规划理念较落后

55、，品质型项目少，多以普通住宅类项目为主。板块产品线单一。项目规模以九龙花园最大，达到51万平米，但该项目以处于尾盘阶段；容积率以卧龙湾最低，为，别墅类产品为主项目，项目整体景观面好，档次高。目前在售项目以多层和小高层为主，别墅及高层类产品少；从容积率结合产品类型来看，多数项目的建筑密度较高，豫宿新区板块项目品质型较差。宿豫新区板块分析在售项目属性分析多层与小高层在售均价主要集中于2800-3200元/平米之间，从主力面积来看，集中于100-115平米段之间，房价较市区低，客户购买力有所提高。豫宿新区板块，单价相对市区以及宿城新区板块，价位低；地缘性特征、交通动线欠发达等问题是影响豫宿房价较低的

56、重要原因；随着区域规划的发展和交通道路的建设，区域房价会整体提升。从区域目前在售项目主力面积集中于100-115平米左右；板块内项目总体均价低，客户选择面积上有所扩大；宿豫新区板块分析在售项目属性分析从公寓类主力总价段来看，多层较多的是在35-38万套之间，小高层高层类集中于39-40万/套，总价与市区项目主力总价段较接近。宿豫新区板块分析重点个案分析二期只批复多层产品，高层及商业部分需要深化后再审批20亩公园项目名称：中通.名仕嘉园二期 项目总建：45万平米容积率：建筑风格：现代欧式销售均价：2900开盘节点：10.1.30 二期开盘客户组成：以宿豫区本地客户为主物业费：元/平米/月二期总套数：390户项目量体大，但产品结构较单一，以多层和小高层为主，项目最大的特色卖点是小区内20亩的公园以及大型综合商场 ，自身配套完善。大型综合商场宿城五最：最大的社区；最大的购物中心；最大的中央公园；最好的省级示范幼儿园；最早的中水处理项目。宿豫新区板块分析重点个案分析总建高，自身配套设施完善，满足社区居民各种生活以及活动需求，配套到位，二期整体