北汽福田环渤海投资吸引力报告

1、 PAGE PAGE 126 北汽福田环渤海区域城市投资潜力研究报告 二零一一年二月当前形势下的住宅市场发展趋势研究天津万东小马路项目开发环境分析 目 录TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc194827142 瓣第一部分疤 埃中国住宅市场环肮境及走势预测班 PAGEREF _Toc194827142 h 伴2 HYPERLINK l _Toc194827143 坝1.佰住宅市场运行状矮况分析凹 PAGEREF _Toc194827143 h 坝3 HYPERLINK l _Toc194827144 袄2.斑土地市场运行状熬况分析搬 PAGEREF _Toc19482

2、7144 h 埃11 HYPERLINK l _Toc194827145 班3.吧住宅市场走势预耙测分析氨 PAGEREF _Toc194827145 h 邦13 HYPERLINK l _Toc194827146 扮第二部分拌 霸天津住宅市场运板行状况及发展趋凹势背 PAGEREF _Toc194827146 h 邦33 HYPERLINK l _Toc194827147 捌1.鞍社会经济环境分芭析袄 PAGEREF _Toc194827147 h 扒34 HYPERLINK l _Toc194827148 拜2.疤房地产政策分析阿 PAGEREF _Toc194827148 h 埃40 H

3、YPERLINK l _Toc194827149 搬3.敖市场运行状况分阿析扒 PAGEREF _Toc194827149 h 案43 HYPERLINK l _Toc194827150 摆4.捌购房心理分析隘 PAGEREF _Toc194827150 h 昂51 HYPERLINK l _Toc194827151 碍5.俺在津部分开发商盎分析盎 PAGEREF _Toc194827151 h 佰56 HYPERLINK l _Toc194827152 懊6.挨发展趋势预测按 PAGEREF _Toc194827152 h 凹66 HYPERLINK l _Toc194827153 阿第三部

4、分扮 碍万东小马路项目绊营销策略建议搬 PAGEREF _Toc194827153 h 瓣72 HYPERLINK l _Toc194827154 岸1.佰项目区域分析颁 PAGEREF _Toc194827154 h 佰73 HYPERLINK l _Toc194827155 敖2.稗区域认知分析巴 PAGEREF _Toc194827155 h 懊75 HYPERLINK l _Toc194827156 摆3.爸竞争项目分析耙 PAGEREF _Toc194827156 h 按76 HYPERLINK l _Toc194827157 霸4.邦目标客户群分析碍 PAGEREF _Toc194

5、827157 h 把78 HYPERLINK l _Toc194827158 巴5.巴项目拌SWOT艾分析板 PAGEREF _Toc194827158 h 班82 HYPERLINK l _Toc194827159 奥6.办项目营销策略建癌议俺 PAGEREF _Toc194827159 h 按84第一部分 前言1.研究目的2.研究背景3.研究方法4.研究模型班第二部分 中国摆房地产行业发展哀现状及未来发展靶趋势把第三部分 中国背房地产行业企业靶竞争格局及未来艾发展趋势拌第四部分 环渤跋海区域城市投资办潜力比较城市样本矮本研究所选城市扒样本选择集中于爱环渤海经济圈内叭，把环渤海经济圈狭隘义上

6、指中国辽东芭半岛、山东半岛邦、京津冀为主的啊环渤海滨海经济皑带，同时延伸可啊辐射到山西、内岸蒙古澳，涵盖五省二市扮。整个大的范围坝占据中国国土的耙12%和人口的捌20%。继长江把三角洲、珠江三哀角洲经济圈大展邦活力之后，环渤办海经济圈正加速碍崛起埃。八图扳表 SEQ 图表 * ARABIC 吧1岸环渤海经济圈版隘图般本研究从环渤海拌经济圈所涵盖的唉所有埃城市中挑选出4八4个城市做为研把究样本，如图表蔼2，跋图表 SEQ 图表 * ARABIC 半2邦城市总样本癌序号瓣城市翱序号佰城市八序号唉城市奥序号背城市啊1芭石家庄百12疤大连伴23皑阜新瓣34熬临沂板2扳唐山扳13板盘锦挨24矮铁岭翱35

7、半菏泽半3巴邯郸敖14碍沈阳靶25瓣朝阳疤36蔼滨州背4隘秦皇岛奥15白鞍山般26霸济南肮37佰东营肮5矮保定八16胺营口安27癌青岛敖38爱威海隘6皑张家口拜17坝锦州耙28癌淄博邦39绊枣庄八7懊承德斑18邦葫芦岛百29暗德州袄40唉日照伴8靶廊坊巴19摆抚顺罢30俺烟台八41安莱芜笆9皑沧州疤20拌本溪靶31皑潍坊摆42般聊城鞍10隘衡水绊21叭辽阳碍32拌济宁扒43版北京氨11澳邢台艾22袄丹东颁33昂泰安埃44挨天津坝2.城市投资潜捌力排名艾图表 SEQ 图表 * ARABIC 笆3肮城市发展潜力总捌得分及各影响因拜子分项得分佰城市芭总分熬市场规模系数耙潜在需求系数疤价格表现系数坝成

8、长速度系数叭供求对比系数半1巴北京疤0.6842 癌1.63 八0.77 巴0.61 唉-0.03 熬0.06 懊2百天津办0.3188 稗0.67 笆0.38 胺0.15 扮0.17 拌0.08 啊3癌青岛爸0.1852 吧0.38 安0.23 皑0.07 艾0.05 熬0.15 氨4唉沈阳叭0.1795 爱0.61 矮0.22 摆0.00 皑-0.01 胺-0.11 巴5白大连埃0.1784 半0.35 把0.22 斑0.09 办0.05 昂0.14 艾6唉济南柏0.0676 爸0.15 扮0.16 八0.07 吧0.03 拜-0.16 般7疤烟台敖0.0596 吧0.17 版0.14 蔼

9、0.10 颁-0.13岸 奥-0.04 爱8拌潍坊捌0.0589 哎0.15 扮0.06 按0.01 柏0.05 耙0.01 爸9安唐山扳0.0468 暗0.02 半0.16 案0.04 氨0.04 艾-0.04 凹10熬廊坊艾0.0461 翱0.10 芭-0.05 扒0.06 罢0.07 巴0.05 佰11昂盘锦拔0.0214 熬-0.09 拔-0.03 傲0.11 懊0.11 傲0.05 隘12笆石家庄澳0.0206 扮0.05 扒0.12 岸0.11 按-0.06 扳-0.19 背13哎葫芦岛氨0.0202 爸-肮0.07 叭-0.11 拌0.02 暗-0.02 艾0.20 熬14笆营口

10、败0.0168 矮-0.01 芭-0.07 办0.07 白0.12 按-0.03 伴15肮淄博拔0.0147 罢0.01 盎0.05 挨0.06 暗-0.09 稗0.07 傲16哀菏泽奥0.0129 颁-0.05 昂-0.10 罢-0.07 哀0.11 蔼0.20 肮17翱泰安袄0.0085 岸-0.08 凹-0.03 版0.05 按0.04 奥0.13 肮18安滨州氨0.0025 扮-0.09 白-0.06 胺0.03 百0.15 巴0.02 拜19霸威海拔0.0008 绊0.07 爸0.03 爱0.06 罢-0.17 阿0.01 办20八鞍山奥-0.0012暗 捌0.03 傲0.03 搬-

11、0.05 柏0.08 懊-0.12 耙21搬东营疤-0.0019唉 傲-0.04 扮0.05 埃-0.02 哎-0.05 碍0.08 凹22癌锦州熬-0.0061扳 皑-0.08 矮-0.07 敖0.02 颁0.03 哀0.15 爸23皑沧州澳-0.0073癌 艾-0.07 摆0.01 翱0.02 昂-0.02 搬0.08 把24搬铁岭拌-0.0105半 傲-0.06 吧-0.12 澳-0.11 哎0.18 芭0.11 霸25啊济宁败-0.0144凹 八-0.04 拌0.02 笆-0.04 搬0.03 疤-0.03 隘26拔枣庄矮-0.0206澳 唉-0.09 把-0.06 昂0.00 矮-0

12、.02 把0.13 盎27隘临沂盎-0.0263爸 爱0.00 皑-0.01 哀0.01 奥-0.06 按-0.10 氨28澳邯郸昂-0.0268柏 瓣-0.05 埃0.06 罢0.03 柏-0.04 般-0.16 佰29瓣德州氨-0.0269巴 瓣-0.07 盎-0.05 隘-0.04 氨-0.07 佰0.15 敖30扒丹东昂-0.0303败 拔-0.06 岸-0.09 拌-0.05 蔼0.04 版0.04 斑31肮本溪暗-0.0332般 爸-0.07 蔼-0.05 罢-0.04 肮0.03 敖-0.01 颁32颁聊城傲-0.0337霸 芭-0.06 敖0.14 稗-0.11 跋0.01 氨

13、-0.18 挨33蔼辽阳凹-0.0353暗 碍-0.10 办-0.08 凹-0.03 百0.01 瓣0.08 扒34版张家口懊-0.0370版 奥-0.04 碍-搬0.08 版-0.04 袄-0.01 背0.01 扒35按日照八-0.0453懊 把-0.10 绊-0.06 盎-0.05 凹-0.04 皑0.07 办36阿朝阳疤-0.0454袄 邦-0.08 哎-0.13 颁-0.13 背0.15 把-0.03 懊37碍秦皇岛拌-0.0465版 绊-0.05 隘-0.06 爱0.02 懊-0.10 捌-0.06 傲38懊抚顺暗-0.0509般 拔-0.08 绊-0.04 稗-0.04 癌-0.0

14、3 绊-0.04 把39跋保定熬-0.0538坝 扳-0.05 把0.02 暗-0.02 拜-0.10 拌-0.15 皑40盎阜新熬-0.0565拌 拔-0.12 搬-0.12 八-0.08 澳0.05 俺0.03 癌41拔莱芜暗-0.0614胺 敖-0.12 隘-0.05 叭0.08 伴-0.09 拌-0.14 暗42白承德奥-0.0661澳 拜-0.09 板-0.08 皑-0.04 按-0.02 傲-0.10 绊43唉邢台岸-0.0906昂 坝-0.10 鞍-0.05 岸-0.08 哀-0.14 皑-0.11 拔44挨衡水阿-0.1124颁 摆-0.10 矮-0.10 罢-0.摆07 笆-

15、0.17 爸-0.14 佰由于北京、天津绊两个城市百地版处环渤海中心地埃带，城市综合实阿力强暗大癌，社会经济高速氨发展，奥各项指标均敖大幅度超出阿其他城市，故吧综合排名位于前瓣两位。然而，由稗于北京、天津两巴市房地产发展较百为成熟，稗市场竞争激烈，埃进入门槛较高，八不利于非房产企佰业投资进入，因哀此，本次研究我凹们确定后十名城奥市为投资潜力城八市，它们分别是把青岛、沈阳、大矮连、济南、烟台柏、潍坊、唐山、摆廊坊、盘锦、石班家庄。3. 城市分类隘1.1白按行政区划分白本蔼报告哀研究城市集中于叭环渤海地区，从袄行政区划来看，矮分别从属于河北斑、辽宁和山东三捌个省份，同时涵埃盖北京和天津两把个直辖市

16、。办图表 SEQ 图表 * ARABIC 案4碍城市总样本行政背区划扳1.2按城市级颁别伴划版分 爱 懊从行政级别角度耙将城市总样本分靶为直辖市、副省摆级城市、准副省爱级城市、地级市胺四个等级。具体绊划分如下表：百图表 SEQ 图表 * ARABIC 罢5跋城市行政级别蔼划分凹级别安名称芭城市版第一级伴直辖市柏北京、天津啊第二级唉副省级城市罢沈阳、济南、青芭岛、大连巴第三极埃准副省级盎唐山、鞍山、抚胺顺傲第四极巴地级市凹石家庄、癌廊坊、盘锦、潍柏坊、肮邯郸、秦皇岛、绊保定、张家口、俺承德、沧州、衡挨水、邢台、营口板、锦州、葫芦岛伴、本溪、辽阳、哀丹东、阜新、铁胺岭、朝阳、淄博邦、德州、烟台、哀

17、济宁、泰安、临半沂、菏泽、滨州般、东营、威海、伴枣庄、日照、莱熬芜、聊城稗由上表可以看出俺，北京、天津、佰沈阳、济南、青奥岛、大连、唐山敖、鞍山、抚顺均哎位于地级市以上盎级别，占城市总熬样本的20%。绊此外，办综合衡量各城市氨的行政佰级别俺、GDP总量、半人口规模、城市啊特性等指标，得八出以下评级结果霸：背图表 SEQ 图表 * ARABIC 板6唉城市级别划分傲级别扮特征隘城市吧第一级班直辖市、特别行矮政区、GDP大坝于1600亿且巴市区人口大于2傲00万的城市鞍拜北京、天津、沈疤阳、大连、济南八、青岛傲靶第二级笆跋其搬他副省级城市、搬经济特区城市、败省会、苏锡二市碍跋石家庄熬第三极挨14沿

18、海开放城办市之一、经济发翱达且收入高的城瓣市癌唐山、秦皇岛、拜淄博、烟台、威罢海绊第四极艾懊人口大于100板万的城市、重点白经济城市澳哎邯郸、鞍山、抚安顺、潍坊爱第五级爱著名经济城市、办重要交通枢纽城肮市的胺人口大于50万吧、重点旅游城市八承德、保定、丹板东、泰安、日照癌第六级熬坝其它城市笆敖张家口、沧州、按衡水、邢台、盘蔼锦、营口、锦州暗、葫芦岛、本溪笆、辽阳、阜新、扳铁岭、朝阳、败德州、济宁、临胺沂、菏泽、滨州扮、东营、枣庄、疤莱芜搬、聊城胺由上表可以看出白，北京、天津、爱沈阳、大连、济板南、青岛、石家肮庄、唐山、懊烟台、潍坊、廊扮坊、盘锦均属于百较高城市级别，拌除潍坊为第四级蔼外，其他城

19、市均斑进入前三级。袄1.3奥按城市人口规模伴划分哎依据最新发布的捌中国中小城市爸发展报告（20翱10）背城市人口规模瓣划分标准，凹市区常住人口5绊0万以下为小城案市，50万1鞍00万为中等城艾市，100万坝300万为大城奥市，300万八1000万为特瓣大城市，100皑0万以上为巨大霸型城市肮。伴按照此标准，本罢研究对城市总样百本做如下划分：邦图表 SEQ 图表 * ARABIC 芭7盎城市奥人口规模暗划分拌级别颁市区常住人口规哀模（澳20霸0埃8板）扮城市哀巨型大城市癌1000万以上熬跋北京八特大城市案哎300万-鞍1000万耙之间胺拔唐山、济南、沈般阳、天津瓣大城市靶100胺万-矮300矮万

20、之间艾烟台、潍坊、石瓣家庄、青岛、大瓣连、绊聊城、保定、济伴宁、日照、莱芜埃、抚顺、邯郸、瓣菏泽、鞍山、泰爱安、临沂、枣庄哀、淄博澳中等城市翱吧50澳万-奥100笆万之间瓣鞍盘锦、廊坊、捌沧州、承德、邢败台、朝阳、德州跋、滨州、威海、绊辽阳、丹东、阜柏新、秦皇岛、东暗营、营口、张家懊口、锦州、本溪安、葫芦岛盎小城市罢50岸万鞍以下奥衡水、铁岭疤由表可见，北京奥、天津、青岛、般大连、沈阳、济吧南、潍坊、烟台哀、廊坊、唐山、暗盘锦、石家庄均绊属于大中型把城市，市区人口熬规模均超过百万懊。懊图表 SEQ 图表 * ARABIC 笆8埃城市人口规模分颁布图把1.4按城市经伴济实力霸划敖分八GDP是衡量

21、一暗个城市经济实力背的重要指标，决疤定着产业宏观经捌济环境的优劣拜，GDP总量安越大哎的城市其对重点扒产业的支撑与拉败动作用氨越强安。氨本报告将44个扒样本城市扒按经济实力肮划分为三个等级叭，划分结果如图疤表7败，皑图表 SEQ 图表 * ARABIC 扳9版城市埃按俺经济实力划分摆GDP（200拜9） 佰城市哎特征熬5000亿元伴北京、天津颁经济实力远远领瓣先于其他城市袄3000亿元爱5000亿元碍石家庄、唐山、霸大连、沈阳、济爱南、青岛、烟台艾经济实力强劲般碍10000元/颁唉 版北京拔价格远阿领先于其他城市捌，已超过万元大叭关吧4蔼000元笆/澳翱7吧000元耙/颁秦皇岛、廊坊、跋大连、

22、沈阳、济氨南、青岛、天津奥价格水平适中，敖具有良好的成长捌空间哎隘20000捌元/暗人/年绊 阿北京、济南、青熬岛、天津、烟台班、威海稗地区市场需求旺佰盛暗15000扒元敖/案人/年摆唉20000熬元阿/人/年懊淄博、东营、大凹连、莱芜、盘锦凹、沈阳、唐山、扮廊坊、潍坊、济瓣宁、石家庄、临阿沂、鞍山、邯郸伴、聊城、营口、霸日照、滨州、德笆州、秦皇岛、锦佰州、葫芦岛挨市场需求潜力较罢大暗10万元般唐山、东营靶人民生活水平富艾裕、购买力强敖6万元哎翱10万元哎廊坊、沧州、石拜家庄、承德、邯背郸、大连、北京胺、威海、秦皇岛柏、邢台、衡水、版天津、绊人民生活水平较办为富裕，购买力埃水平较高芭6万元拜其

23、他城市绊人民生活水平有搬待提高败图表 SEQ 图表 * ARABIC 爸19柏各半城市疤2009年艾人均GDP水平坝及复合增长率矮从统计数据看，跋十大潜力城市的摆人均GDP水平扮与复合增长率之扮间存在着一定的扮相关性，人均G罢DP水平较高的爸城市，阿图表 SEQ 图表 * ARABIC 叭20柏城市人均GDP案及增速排名安城市蔼人均GDP排名凹增速排名拔青岛安16凹35凹大连澳8瓣20傲沈阳捌18懊30澳济南岸2哎2柏41艾潍坊捌33唉27版烟台啊20班38俺廊坊澳3隘3拜唐山疤1背5扮盘锦岸21暗42败石家庄半5敖10蔼1.8按稗人均昂居民储蓄余额分唉2.单指标对比芭（房地产市场）把2.1耙

24、全年房地产开发唉投资额败由统计数据可看扳出，邦2009年拜城市间房地产开笆发投资额相差较袄大，翱北京、沈阳遥遥澳领先于其它各城澳市，均已突破千凹亿，其中，北京罢2337.7亿笆元，沈阳118奥8.7亿元。翱2.2埃全年商品房凹销售额挨2.3巴全年商品房熬施工面积白2.4氨全年商品房扒竣工面积2.5销售面积斑3.复合指标交办叉分析暗3.1价格和G埃DP耙3.2价格和人邦口3.3 哀图表 SEQ 图表 * ARABIC 板21捌 全国住宅房地爸产开发投资额走笆势高6CM,宽10CM，个别可加长。字体9号 宋体 ，无边框包括图例，标题不要，单位在图例内，坐标轴保留0位，年份无单位。折线平滑，柱形不要

25、边框，折线宽4。碍数据来源：中指昂调查，哎国家统计局表格高0.8cm，宽12 cm，样式见此表，粗线宽1.5榜，表格数据保留2位，百分比1位，数字右对齐，文字左对齐，大小小五。字体宋体，数字是tnr。凹图表 SEQ 图表 * ARABIC 澳22澳 全国住宅房地八产开发投资额走啊势扳斑商品巴扒商品挨翱商品拌百商品胺办商品疤搬商品啊肮1暗败222搬背柏半绊扮傲2袄拌2澳斑凹疤霸碍摆扒皑暗澳氨哀2跋阿碍皑般办坝耙芭疤按坝澳暗挨啊袄熬半跋爱半按敖凹肮矮八数据来源：中指把调查，鞍国家统计局表格高0.8cm，样式见此表绊图表 SEQ 图表 * ARABIC 暗23爸 全国住宅投资摆结构皑数据来源：中指摆

26、调查，国家统计佰局扳从各档次住宅投熬资情况来看，版别墅、高档公寓阿投资增速高于经柏济适用房。败2007癌年胺全国般经济适用房开发版投资833.8败亿元，同比增长芭19.7%隘；肮别墅与高档公寓板开发投资188巴1.3亿元，同佰比增长30.2傲%，高于同期经矮济适用住房投资埃增速10.5个叭百分点。跋从房地产开发资坝金来源来看，自半筹资金所占比例般整体水平有所上邦升，跋从2000年的斑28.1%上升扮到2007年的啊31.6%；啊国内贷款、定金敖及预收款所占比唉例整体有所下降奥，分别从200唉0年的22.7阿%、37.9%艾下降到2007靶年的18.7%蔼、28.5%。邦图表 SEQ 图表 *

27、ARABIC 岸24安 全国房地产开艾发资金来源跋比例稗数据来源：中指肮调查，国家统计跋局1.2市场供应斑从商品住宅供应矮情况来看，近年罢来施工面积、新袄开工面积和竣工背面积增长速度加奥快，2007年翱分别完成186暗455万平方米凹、78136万颁平方米、477办67万平方米，疤同比增长23.伴1%、22.9把%、10.5%按。板图表 SEQ 图表 * ARABIC 芭25隘 全国住宅供应办走势肮数据来源：中指暗调查，国家统计皑局懊图表 SEQ 图表 * ARABIC 哎26搬 全国住宅开工岸率和竣工率把数据来源：中指俺调查，国家统计胺局傲2007年全国跋商品住宅开工率昂、竣工率均有所懊下降

28、，市场有效埃供应不足的状况挨进一步严峻。2澳007年全国商澳品住宅开工率4芭1.9%，比上隘年同期下降0.案1个百分点；竣柏工率25.6%疤，比上年同期下耙降2.9个百分颁点。1.3市场需求百从全国商品住宅笆销售状况来看，哀2007年销售岸面积、销售额稳敖步增长，增幅澳分别为27%、伴48.6%，按低于上年同期水半平。凹图表 SEQ 图表 * ARABIC 瓣27笆 全国住宅销售安状况走势笆数据来源：中指叭调查，国家统计皑局1.4供求对比澳近年来全国商品班住宅销售面积与八竣工面积之比逐霸年加大，商品住蔼宅供不应求的矛巴盾进一步恶化。昂图表 SEQ 图表 * ARABIC 办28敖 全国住宅供需

29、白对比傲数据来源：中指佰调查，国家统计叭局版从需求类指标与般供应类指标的增吧长速度来看，班近两年需求类指板标增长速度高于颁供应类指标增长百速度，商品住宅瓣供不应求的矛盾霸没有得到进一步般缓解。扳图表 SEQ 图表 * ARABIC 癌29拜 全国住宅供需盎增长对比按数据来源：中指稗调查，国家统计扒局1.5价格状况把从价格水平来看哎，近年来全国商爸品住宅销售价格肮逐年上涨，20芭07年全国商品笆住宅销售价格3半665元/平方凹米，同比增长1蔼7%。叭图表 SEQ 图表 * ARABIC 疤30巴 全国住宅及其叭他物业价格走势凹数据来源：中指稗调查，国家统计埃局啊从增长速度来看白，2007年全安国

30、商品住宅的价扒格增幅高于写字氨楼、商业用房的跋价格增幅，也高巴于全国商品房销版售价格的增幅水癌平。柏图表 SEQ 图表 * ARABIC 拜31昂 全国住宅及其按他物业价格增幅摆对比跋数据来源：中指鞍调查，国家统计把局1.6综述伴综上所述，半从投资情况来看背，奥近年来全国商品巴住宅投资增速逐般年加快，经济适盎用房开发投资增办速略有下降，别按墅及高档公寓投敖资增速有所加快按；罢从供求关系来看暗，商品住宅供不盎应求的矛盾进一熬步加剧；从价格版水平来看，商品斑住宅的销售价格艾高位运行，增长氨速度高于其他物柏业类型。埃2.土地市场运隘行状况分析矮2.1土地购置耙与开发安2007年是疤加强土地供给监耙管

31、力度的一年搬，班土地的价值在经绊济发展过程中逐敖渐体现出来扮。伴其中土地购置全胺年增长较快，凹2007年全国唉土地购置面积4佰0609万平方笆米，同比增长1暗1.0%。敖土地开发速度远八远低于去年同期阿水平拔，罢2007年全国袄完成土地开发面胺积2687罢1柏万平方米，同比凹增长0.7%，败增幅远低于去年袄同期翱同期水平挨，占土地购置面澳积比重为66.板1%按，疤开发商拿地后囤盎而不开或拖延开安发的现象比较突叭出。熬图表 SEQ 图表 * ARABIC 拌32岸 全国土地购置坝与开发面积版数据来源：中指捌调查，国家统计昂局2.2土地价格扒2007年颁全国土地购置费白用4866.0澳4亿元，同比

32、增拜长27.6%；板单位土地购置费瓣用达1198元阿/平方米，同比八增长16.5%背。班图表 SEQ 图表 * ARABIC 岸33翱 全国土地价格爸数据来源：中指凹调查，国家统计捌局按土地购置费用和矮单价上升过快，巴土地开发投资和哀单位成本增幅较安大，氨土地交易价格上瓣涨较快的情况依跋然突出。阿3.住宅市场走把势预测分析3.1政策分析（1）调控目标伴当前房地产宏观爱调控的核心目标奥：办改善住房供应结板构，抑制房价快板速上涨。袄我国房地产宏观奥调控从2003斑年到目前为止历按经5年，期间出蔼台的包括土地政澳策、金融政策、肮房地产行业政策跋在内大小政策3案0多次，调控目扮标由最初的摆“败防止房地

33、产投资鞍过快增长，促进爱房地产行业健康疤房展跋”安转变为现在的瓣“扒改变住房供应结扳构，抑制房价快熬速上涨颁”哎，调控对象也由拔开发商向普通消翱费者转变。拌图表 SEQ 图表 * ARABIC 般34昂 调控政策中心稗转变（2）调控手段岸针对懊“拜改善住房供应结案构，抑制房价快叭速上涨傲”俺这一目标，政府版主要采取市场手芭段，出台政策进昂行约束，以奥加大供应，抑制佰需求拔。办图表 SEQ 图表 * ARABIC 阿35叭 调控政策手段啊及方法加 大 供 应绊（1）调整供应案结构，明确保障颁性住房建设计划哎，鼓励限价房按国六条般中规定啊“疤各级城市人民政胺府要编制住房建斑设规划，捌明确十一五期间

34、叭普通商品住房、板经济适用住房和摆廉租住房的建设颁目标，并纳入当蔼地十一五发展规般划和近期建设规坝划阿”霸，吧“跋要优先保证中低澳价位、中小套型耙普通商品住房稗（矮含经济适用住房斑）摆和廉租住房的土癌地供应敖”拔。按另外，斑2007年8月暗，温家宝总理发百表讲话正式公布哎了24号文件，斑即关于解决城芭市低收入家庭住败房困难的若干意罢见，其核心内跋容是要肮“熬加快建立健全以啊廉租住房制度为半重点、多渠道解疤决城市低收入家芭庭住房困难的政摆策澳体系傲”案。霸（2）土地化整敖为零扒为了防止开发商版囤地提价，同时半鼓励产品竞争，摆国土资源部巴拟对唉大宗地块分拆成稗小地块上市。扒尽管这一做法还班未正式实

35、施，但邦可以看出国家对盎土地供应市场调癌控的方向。拌啊（3）加快开发安进度绊首先，板2006年5月摆出台的板国六条中明败确指出案“安加大对闲置土地澳的处置力度败”捌，袄“凹对超出合同约定吧动工开发日期坝满1年未动工开版发的，依法从高靶征收土地闲置费氨，并责令限期开胺工、竣工；拔满2年未动工开佰发的，无偿收回白土地使用权。埃对虽按照合同约蔼定日期动工建设哎，但开发建设面岸积不足1/3或班已投资额不足 捌1/4，且未经耙批准中止开发建哀设连续满1年的癌，按闲置土地处挨置。板”加 大 供 应捌另外，霸2006百年般7背月凹6吧日岸，建设部联合国扒家发展和改革委挨员会、国家工商班行政管理总局下拜发板1

36、66岸号文件 HYPERLINK /2006-7/200671185430.htm 扳关于进一步整顿皑规范房地产交易隘秩序的通知摆，要求碍房地产开发企业白取得预售许可证氨后，应当在般10哎日内开始销售商拔品房。坝（4）加快处理敖闲置土地，打击巴囤地板国六条中明熬确指出敖“捌为抑制房地产开班发企业利用银行隘贷款囤积土地和坝房源，邦对项目资本金比把例达不到35%蔼等贷款条件的房吧地产企业，商业傲银行不得发放贷芭款。碍对闲置土地和空懊置商品房较多的笆开发企业，商业唉银行要按照审慎佰经营原则，从严白控制展期贷款或癌任何形式的滚动哎授信。对空置3按年以上的商品房盎，商业银行不得袄接受其作为贷款哎的抵押物

37、爱”傲。懊2挨007年9月1啊2日昂国土资源部发布笆下发通知，盎各省市须加快处霸置利用闲置土地敖，土地闲置费用袄原则上按出让或板拨土地价款的2矮0%征收。败（5）敖“白90/70柏”把政策，增加住房半供应套数笆国六条办“白切实调整住房供啊应结构按中巴”败明确新建住房结埃构比例芭，熬“岸自哎2006年6月扳1日起半，胺凡新审批、新开啊工的商品住房建爱设，套型建筑面唉积敖90平方米澳以下住房(含经扳济适用住房) 伴面积所占比重，鞍必须达到开发建奥设总面积的70熬%以上胺”按；瓣“翱保证中低价位、办中小套型普通商埃品住房土地供应拔”敖中指出安“背优先保证中低价熬位、中小套型普办通商品住房(含敖经济适

38、用住房)艾和廉租住房的土案地供应，其年度熬供应量不得低于般居住用地供应总伴量的70%邦”氨。阿在总供应量一定背的前提下，斑“稗90/70熬”唉政策通澳过限制户型面积拜来增加住房供应俺套数，从而间接邦的达到增加供应袄的目的，这一政芭策效果在200坝8年将逐渐显现癌。哀（6）第二套以半上住房贷款提高瓣首付和贷款利率罢2007年扮9月中国人民银搬行、银监会发布百通知明确翱指出俺，摆“熬对已利用贷款购挨买住房、又申请白购买第二套(含隘)以上住房的，敖贷款首付款比例叭不得低于40%霸，房贷款利率提肮高10%肮”翱，通过提高第二哎套住房首付比例哀和贷款利率来限办制改善性住房需隘求。拜（7）控制房贷隘规模抑

39、 制 需 求啊中国人民银行2伴003年6月发敖布关于进一步邦加强房地产信贷疤业务管理的通知版唉,凹 凹通知埃要求，唉“扳加强房地产开发把贷款管理、引导把规范贷款投向房疤地产开发贷款对巴象应为具备房地隘产开发资质、信背用等级较高、没傲有拖欠工程款的哎房地产开发企业蔼”案，把“疤严格控制土地储挨备贷款的发放各啊商业银行应规范阿对政府土地储备败机构贷款的管理跋”板，扒“佰对土地储备机构碍发放的贷款为抵盎押贷款，贷款额百度不得超过所收捌购土地评估价值版的70%，贷款佰期限最长不得超搬过2年碍，把商业银行不得向扳房地产开发企业啊发放用于缴交土芭地出让金的贷款跋”扒，通过控制和规白范房地产企业开拜发贷款来

40、抑制房叭地产企业的开发吧需求。瓣（8）扮“柏限外伴”佰政策抑制外资需捌求瓣2斑006年7月，俺建设部等六部委癌联合发布爸171岸号文件笆关于规范房地暗产市场外资准入按和管理的意见唉，意见中明确指奥出碍“般外商投资设立房熬地产企业，投资俺总额超过100把0万美元的，唉注册资本金不得白低于投资总额的熬50%按”按，傲“佰境外投资者通过扮股权转让及其他啊方式并购境内房挨地产企业，或收奥购合资企业中方摆股权的，须妥善矮安置职工、处理吧银行债务、并以坝自有资金一次性耙支付全部转让金隘”阿，翱“瓣外商投资房地产板企业注册资本金班未全部缴付的，坝未取得国有土胺地使用证的，案或扒开发项目资本金肮未达到项目投资

41、坝总额35%的，案不得办理境内、白境外贷款鞍，外汇管理部门哎不予批准该企业澳的外汇借款结汇矮”爸，按“笆在境内没有设立芭分支、代表机构爸的昂境外机构和在境摆内工作、学习时癌间一年以下的境伴外个人，不得购肮买商品房巴”扳，通过败规范外商投资房巴地产市场准入、百加强外商投资企百业房地产开发经颁营管理、严格境挨外机构和个人购懊房管理等方面限白制外资对国内房败地产市场的需求败。岸（9）舆论导向霸抑制需求抑 制 需 求暗中央电视台多次巴通过信息频道播氨出诸如阿“隘上海宏观调控后阿房价平均下降1白0%暗”佰、办“伴北京房价一周哎下降20%按”扮等房地产行业的扮负面信息，另外袄万科董事长王石白的拐点论也通过

42、碍网络、报纸等媒坝体广泛传播。政摆府通过舆论导向啊来暗示房产泡沫爱过大、房价虚高把，抑制居民的购扮房需求。鞍（10）讨论征版收物业税吧在国内房价居高把不下的情况下，拌征收物业税的讨唉论又开始浮出水捌面。因此，如果绊房价虚高不下，跋达不到现有调控捌政策的目的，政办府有可能通过征罢收物业税来抑制扮房产投资需求，敖达到平抑房价过艾快上涨的目的。爱图表 SEQ 图表 * ARABIC 阿36捌 2007年房白地产调控政策一佰览表哀颁布时间哎颁布部门氨政策名称佰政策内容目的肮2007年1月挨建设部、央行板关于加强房地稗产经纪管理规范爸交易结算资金账拌户管理有关问题俺的通知半规范房地产交易巴操作岸2007

43、年1月拜国税局伴房地产企业土癌地增值税清算管按理有关问题的通邦知耙自叭2007版年白2扒月爸1拌日起鞍从严征收增值税傲2007年2月艾建设部八关于加强房地佰产估价机构监管班有关问题的通知稗扳规范估价行业疤2007年3月按全国人民代表大巴会班物权法安规定：敖“凹住宅建设用地使安用权期间届满的靶，自动续期瓣”笆2007年4月啊国土资源部等九搬部委办房地产市场秩袄序专项整治工作昂方案癌强化房地产市场懊监管，对房地产按开发企业依法进背行审计和检查安2007年6月拔商务部、国家外袄汇管理局搬关于进一步加奥强、规范外商直班接投资房地产业板审批和监管的通笆知败规范外资拌2007年8月邦温家宝讲话氨关于解决城

44、市百低收入家庭住房癌困难的若干意见阿（24号文件矮）疤加快建立健全以邦廉租住房制度为肮重点、多渠道解隘决城市低收入家澳庭住房困难的政摆策体系昂2007年9月暗国土资源部叭关于加大闲置唉土地处置力度的爱通知懊加快处置利用闲案置土地，土地闲巴置费用原则上按斑出让或拨土地价隘款的阿20%案征收靶2007年9月艾央行、银监会半关于加强商业摆性房地产信贷管背理的通知矮提高二套房首付唉比例及贷款利率八，已利用贷款购俺买住房、又申请鞍购买第二套靶(扮含班)袄以上住房的，贷按款首付款比例不芭得低于跋40%傲，房贷款利率提隘高矮10%爸2007年10蔼月肮国家发改委、商哀务部蔼外商投资产业肮指导目录（班2007

45、敖年修订）斑规范限制外资癌2007年11拔月奥财政部拔廉租住房保障扳资金管理办法矮规定廉租住房保挨障资金实行专项吧管理、分账核算啊、专款专用，明氨确了廉租住房保拔障资金来源的八吧大渠道办2007年11拔月阿建设部国家发改颁委等九部门暗廉租住房保障拜办法办廉租住房保障方扳式实行货币补贴柏和实物配租相结靶合扒2007年11按月肮建设部国家发改爱委等九部门哎经济适用住房伴管理办法艾规范经济适用房熬管理、严格购买爸条件3.2心理分析敖图表 SEQ 图表 * ARABIC 芭37啊 心理分析结构凹图挨房地产市场参与白三方的心理暗状态捌，是影响市场走伴势的内在因素，皑对市场绊短期内熬发展趋势起关键摆作用。

46、蔼3.2.1拌购房者心理分析翱为了解购房隘者对八当前房地产市场扒的看法及岸其心理隘特征，中国指数霸研究院对北京、般上海、深圳、武版汉、重庆等重点懊城市拟购房人群皑进行了调查，调罢查方式采用网络奥问卷调查和房展半会现场问卷调查摆相结合，共收回斑7327有效问斑卷。调查结果显扒示如下主要特征笆：摆（1）版消费者依旧认为拌房价过高或偏高伴调查显示，北京昂、上海、深圳三笆城市认为当前房般价偏高或过高的瓣居民占85%以熬上，特别是北京盎和上海两大城市瓣，认为房价偏高俺或过高的居民已案超过90%。其白中认为房价过高拌的比重：北京为暗48.29%，邦上海为65.2扒1%，深圳为4背5%；认为房价埃偏高的比重

47、：北斑京为45.45柏%，上海为32癌.10%，深圳巴为43%。与三颁季度调查结果相柏比，四季度认为笆房价偏高或过高坝的消费者比例又斑有所上升。霸图表 SEQ 图表 * ARABIC 叭38摆 三城市消费者邦目前对房价的看坝法按数据来源：中指啊调查艾（2）柏房屋居住的刚性斑需求较大巴调查显示，消费鞍者对于住房的刚俺性需求占绝大比背重；其中北京、熬重庆居住性需求案超过90%，上邦海、武汉、深圳蔼分别为83.8伴5%、60.5半6%、71%。熬受购买第二套住背房政策实施的影班响，购房者的投颁资性购房需求在敖四季度得到部分八抑制。和三季度邦相比，投资需求碍比重在各城市都扮有所下降，其中颁北京投资性需

48、求拔仅占9.58%阿，重庆最低，仅鞍为4.7%。此爱外，尽管投资性颁需求降低，各城颁市依然显示了较坝大的投资空间，翱例如上海、武汉疤投资性需求分别板达到16.5%哀，17.83%埃，深圳则为29暗%。唉图表 SEQ 图表 * ARABIC 艾39暗 五城市消费者奥购房用于居住与拜投资的比重邦数据来源：中指稗调查爸（3）背中小面积房屋渐胺成购房者偏好搬由于房价的不断芭增高和国家啊“瓣90/70颁”扒政策的实施，大凹面积住宅需求有傲所抑制，中小面懊积房屋渐成购房半者偏好。调查显艾示霸，岸北京、上海、武凹汉、深圳购房者般选择90平米以懊下的占40%以百上，而选择90阿-100平米的叭购房者也占据较把

49、大数量，这些数版据表明了中小面傲积、经济型户型耙的房屋将在未来百市场中占据重要碍位置。败图表 SEQ 图表 * ARABIC 拌40阿 四城市消费者耙购房面积奥需求特征拔数据来源：中指熬调查俺（4）安购房者肮继续持班观望态度版图表 SEQ 图表 * ARABIC 爸41癌 三城市消费者百近期购房计划情胺况吧数据来源：中指绊调查罢调查结果显示肮，百六成左右消费者罢选择继续观望，拌一年内未有购房懊打算。未来一年办内决定购房的比八例北京仅为6.暗11%，上海较哎高，为35.6绊2%。可见由于蔼目前房价上涨过捌快，已经超出大邦部分普通市民的澳心理预期和实际跋购买力，并且，碍自10月份以来柏，全国楼市表

50、现安都不够活跃，尤搬其在深圳、广州吧、上海和北京等瓣一线城市，楼市巴交易比较清淡，凹在武汉这样的二蔼线热点城市，1啊2月份楼市也出把现了碍“奥量价齐跌摆”拜。扮3.2.2靶开发商心理分析芭对十余家全国性皑房地产开发商高爱层管理人员进行鞍访谈，结合房地扮产企业家信心调芭查，统计结果显柏示，开发商疤对般全国房地产市场袄前景看好，认为白目前市场正处于霸阶段性调整矮；然而目前市场蔼持笆续的观望气氛加啊大了企业的资金叭压力，因此有可案能出现短期的调坝整行为；另外证班监会更加袄严格稗的准入、监管体阿系也加大了拟上阿市岸、上市袄公司的资金压力佰，按给这些公司提出奥了更高的要求。暗（1）暗开发商观望现象坝普遍

51、芭针对目前市场交绊易量低迷、观望爱气氛浓厚的情况鞍，大多数开发商奥也选择放慢开发芭节奏，推迟开盘斑时间，以等待市瓣场出现拌新的机会。把图表 SEQ 图表 * ARABIC 按42巴 开发商新盘计盎划芭数据来源：中指俺调查氨调查结果显示，绊在近期有新项目霸推出的开发商中拔，85.4%选八择推迟开盘，按熬原计划开盘的不奥到10%。八（2）板降价销售，快速挨回笼资金疤部分资金有压力败的开发商将降价昂销售，以便快速伴回笼资金以备它般用，万科全国范唉围内的降价促销叭活动就是很好的岸例证。氨图表 SEQ 图表 * ARABIC 巴43袄 万科各地楼盘翱促销情况搬地区哎楼盘把降价幅度阿北京敖四季花园熬一次付

52、款，可优安惠至7400元拔/平方米，下降扳了10.8%埃紫台俺下调了500元邦/平方米埃假日风景疤一次性付款9.背3折，商业贷款阿9.6折摆深圳胺万科东海岸（四俺期）百均价降至480八00元/平方米跋，下降4%绊万科第五园（三奥期）岸均价降至110霸00元/平方米瓣，较2月份均价板14000下降把21.4%吧万科城御水湾别靶墅哀均价由4000俺0元/平方米降熬至36000元耙/平方米，下降八10%办广州瓣金色康苑安均价14000挨元/平方米，下鞍调15%鞍叭20%爸成都般魅力之城败报价4500隘捌4600元/平安方米，跌幅近3摆0%隘武汉扳西半岛坝设立1000万扮元矮“败青年置业资金扒”扒，资

53、助年轻购房翱人。皑佰联合各大银行提斑供2成30年的跋按揭贷款及优惠伴利率稗；霸靶签约后10个工澳作日内获2万元吧“稗青年置业资助金办”瓣；扮叭2007、20袄08年结婚的新坝婚夫妇可获66坝66元癌“把新婚礼券斑”翱。拜据测算，参加该般项活动的购房者艾享受促销优惠后白，每平方米傲“吧暗降芭”芭300元左右。矮魅力之城懊朗苑等昂上海笆白马花园公寓案活动当天签约客哀户享受楼盘9.翱5折的优惠爱，暗万科之前的优惠白活动包括首付5巴0%9.9折，矮100%9.8袄折和万客会的蓝碍卡、金卡享受折澳扣的优惠活动同皑时有效，并可与岸此次活动同时使案用背。袄花园小城蔼四季花城把新里程版假日风景吧城市花园柏数据

54、来源：中指唉调查八在万科各地楼盘暗降价促销，快速按回笼资金，缓解爱现金流压力的同坝时，也使其扳变被动为主动，肮主动出击面对市氨场，对市场取得扮推波助澜的调整般作用。受万科影俺响，其他资金压柏力较大的开发商班也有可能采取降阿价促销的方式八，矮以赢得市场，回癌笼资金，响应宏白观调控政策，稳艾定房地产市场运伴行环境。据保利瓣地产版近期柏发布的公告，目胺前其销售压力靶十分巨大；哎远洋地产、富力瓣地产、华润地产百等这样的大品牌败企业同样也都存佰在很大的销售压霸力。金地集团表般示虽然不会完全澳追随万科降价步背伐，但会根据不吧同的区域、不同半的市场来确定不摆同的销售方式，扒以加快现金流的瓣回收。昂（3）颁新

55、的调控政策下懊上市、拟上市开哀发企业面临更加版严格的监管体系翱房地产企业IP鞍O及再融资审核哀更加严格颁首次发行的房地班产类公司把，针对其败募集资金投向是隘否符合国家的产扒业政策和投资管袄理规定，每一家跋证监会都要送到熬国家发改委征求按意见疤；艾地产公司是属于胺外商投资类的，白还会同时征求商柏务部的意见，是皑否符合外商投资半的产业政策柏。败再对房产企业I癌PO和再融资审耙核过程中，证监盎会也非常关注这挨些企业是否符合稗国土资源部、建扳设部主管部门的百有关法律规定。扳例如会通过媒体哎或者中介机构通盎过各个方面核查懊这些企业，如发埃现囤积土地、囤懊积房源等行为，傲证监会会劝告退皑出，否则不予核傲准

56、企业融资申请八。暗另外，在审核地哎产类吧上市公司募集资胺金投资项目的时案候，要求斑投资项目必须四八证齐全。捌IPO在首次上挨市的时候土地使扳用权证必须拿到盎，在已经上市的白公司哎申请颁再融资的时候，罢要求必须拿到土斑地使用权出让或袄者转让的合同，胺这是使用权方面碍，其它包括建设瓣规划许可证、鞍施工许可证等证艾件的齐全艾。拔最后，熬证监会特别关注霸2008年国务阿院的三号令搬关于促进节约用按地的通知把，霸在审核过程中提罢出了新的标准芭。啊凡是证监会手头哀正在审核的企业颁，以及下一步要唉申请融资的企业八，都要求由中介靶机构，傲围绕国务院的三般号令逐条进行调昂查俺是否符合国务院敖三号令。敖限制募集资

57、金用胺途斑证监会蔼要求上市公司募鞍集资金邦不得购买土地的懊欠款或者支付用般于新购买土地。白如果擅自改变了般募集资金用途，版没有按照证券法皑的有关规定履行按程序的，或者前搬一次承诺的项目盎没有如期完成的八、吧本次投资的项目肮不可能按期完成斑的，都将影响到版公司上市融资的叭资格。把加强信息披露透鞍明度笆上市的地产企业笆都要经历透明度埃的检验，胺关注重点是筹集耙的资金用于投资办的项目、搬开版发进度、哀项目资金的使用白计划，募集资金爸在招募书中披露板是否与计划一致岸，筹集扒资金使用的项目疤的进展情况、瓣效益情况，是否搬跟当时招募书披翱露一致，敖这些证监会都会昂检查和核对。熬（4）败房地产整体市场暗前景

58、看好搬看好全国经济发稗展形式埃经济的持续快速熬增长为房地产行袄业发展提供良好伴的外部环境。哀图表 SEQ 图表 * ARABIC 稗44暗 全国生产总值澳走势笆数据来源：中指爱调查，国家统计佰局叭看好居民的消费傲潜力疤图表 SEQ 图表 * ARABIC 般45背 全国城镇居民拔可支配收入鞍数据来源：中指傲调查，国家统计翱局哀收入水平大幅度拌提高带来的消费敖结构升级和产业捌结构升级，从而埃房地产行业消费搬的持续快速增长败。罢看好全国城市化岸发展靶城市化加速推进邦，拔带来大量房地产敖需求。俺图表 SEQ 图表 * ARABIC 癌46碍 啊近年来背中国城镇化率傲数据来源：中指傲调查矮房地产行业在

59、国背民经济中的支柱拌地位爸2007年全国扮房地产开发投资熬25280亿元皑，同比增长30唉.2%，占固定跋资产投资18.绊4%。熬固定资产投资是柏GDP的重要组白成部分，是笆目前芭拉动斑全国安GDP增长的主懊要动力霸之一。翱图表 SEQ 图表 * ARABIC 奥47吧 全国固定资产隘投资与房地产开疤发投资搬数据来源：中指八调查，国家统计靶局佰3.2般.3拔政府叭心理分析霸（1）长期以来邦，政府将百姓住佰房问题推向市场耙，导致房价上涨癌，住房问题严重矮。新一届政府倡挨导和谐社会、关翱注民生，针对不白同收入阶层提供败与其收入相当的胺住房供应，以满背足日益增长的住邦房需求，这是大昂势所趋。半（2）

60、2003白年以来，政府针扮对房地产进行多案次调控，但调控傲目标主要针对防扮止投资过热，挨使得佰住房供应量严重拔不足，难以满足袄人民的住房需求俺，导致房价过快颁上涨，使得民众疤、开发商对政府氨调控失去信心，稗政府感到很大压拌力，因此政府这瓣次将调控目标直啊指房价，显示出阿较强的信心和决鞍心。颁（3）虽然目前背调控政策取得一傲定效果，但效果肮并不明显，需要肮一段时间加以巩绊固，因此从政府袄来看，会坚持并翱加强调控力度。吧（4）基于奥运袄会的考虑，政府摆在此之前出台调澳控政策可能性不拜大，预计在奥运疤会之后会根据市懊场运行情况进行八政策调整。3.3供求分析拔3.3.1班供应分析（1）供应量矮从供求角