【花城广场地下空间】-花城汇活化开发研究

1、word文档可自由复制编辑花城广场地下商业空间一花城汇活化开发专题、引言(大致描绘一下花城汇的建设背景，其与花城广场之间的关系，其对于广州的意义,段话大致说明专题要写什么东西。)以及现状发展劣势。类似于摘要，用、花城汇现状背景花城汇建设背景与区位条件花城汇建设背景花城汇地理区位花城汇规划区位与规划定位其中规划定位注意找一下规划服务人群定位)(这部分主要指的是上层次规划的部分，花城汇交通区位花城汇周边资源条件周边商业设施分布周边公共设施分布周边居住区分布与居住人口定位花城汇建设现状花城汇商业业态现状A.现状商业业态种类及比例综述花城汇(Mall of the World )是2011年广州的重点

2、商业项目之一，坐落于天河区珠江新城的繁华商业地段，总建筑面积达150,000平方米，是集购物、餐饮、娱乐及文化于一体的全新地标。花城汇由三个核心区域组成，汇聚近400家优质商铺，租金大概 200-400元每平米一个月。业态种类以餐饮为主（38% ）,其他业态比例分布平均，分别为零售类23% ,休闲娱乐22% ,广场公共空间17% 。北区北区主题是“潮流服饰与娱乐”，主打欧美、日韩服饰的UUPARK和8090荟潮坊，还有兰桂坊酒吧、美食广场以及电影院等。负二层有华润万家进驻。休闲类业态比例为35%,零售类为30%,餐饮类为21%,各类比例分布较为平均。Trendy Fashion, Access

3、ories 1 CgirretFes 时尚服饰,配,中区中区二区主打“时尚生活”，环境舒适休闲，汇聚国际及本土时尚服饰、 化妆品等品牌及特色餐厅。由高德置地管理，与高德置地春、夏、秋、冬四大商业广场连通，且可通过地下通道直达珠江新城地铁站。现时中区的餐饮业较为兴旺，占主导地位（78%）,零售业相对惨淡，比例仅为13%,无娱乐休闲业态。南区南区规划以“华丽典雅”为主调，将云集高端的品牌服饰、 珠宝首饰及富有格调的餐厅。由海印集团管理，别名 IN CITY广场公共空间面积较三区最大（37%）,以餐饮为主导业态（55%）。现在南区仍处于装修和招租状态，只有部分餐饮业已进驻，期待其未来发展。零售休闲下

4、沉广场交a空间停车场B.现状业态品牌分类影厅：UA、IMAX 影厅 美食：东南亚风味：旧街场白咖啡、佳禾星马美食坊日式餐饮：寿司皇、摩斯汉堡、大禾寿司、食其家西餐：澳华家、台北塘村、赛百味北派：面点王、九毛九南味：中意茶餐厅、金堡茶餐厅、小黑牛嘲嘲锅欢度休闲时光：星巴克、Costa、American Yogurt、Chois Coffee、葡萄酒世家、麦当劳、许留山、水果捞、大卡司、日出茶太潮店：日韩风：日韩设计师原创打造的 Top & Toa PINK BIRD时尚精品文具屋 Ditto等，均是首次进军 中国大陆市场的日韩品牌。不卖书的“方所”：花城汇8090荟潮坊的一尚门（TDF）,汇集世

5、界各地原创潮流品牌和国内新锐设计师创意作品，品类涵盖男女服装、鞋包、配饰、家居生活用品等华润万家花城广场店：位于花城广场负二楼，营业面积近15000平方米，是一个集购物、休闲、饮食于一体的全新的“一站式”购物场所。该店经营品种逾1.8万多种，其中进口食品达 4000多种，还特别推出适合周边商务消费的快速食品。门店更提供便民雨伞、便民车、礼品包装、免费送货、 购物免费停车等增值服务。C.现状商业业态分布及运营状况综述：花城汇自2011年开业至今，经营状况一直不是太理想。初期商场由广州市政府高调引入了 香港兰桂坊作为统一经营商，但疑因“水土不服”，前期招商工作不甚理想，后来项目被分割成三大部分，分

6、别由海印集团、高德置地和华润万家三家“包租”，由这三家对各区域进行重新定位，引入主题店各自招商。目前，兰桂坊已退出花城汇管理，随同兰桂坊一同进驻的物业管理公司 一仲量联行也一并退出。三个主题区相互不连通， 必须经由地面花城广场才能到达其他商区。加之整个花城汇南北长近2公里，很多消费者表示非常不便，是花城汇的经营不甚理想重要原因之一。另外，花城汇的零售部分受到电商冲击很大，不过娱乐餐饮业态生意不错。至于商铺关门，广州城投集团总助陈强表示，有部分是店主因生意不好撤出，而有部分是因为商场业态调整 原因。陈强说，目前花城汇要招零售租户很难，而对餐饮娱乐需求大，近期将通过引进更多的餐饮娱乐业态吸引人气，

7、“不过从长期看，商业业态会走向均衡。”北区此区域主题分区非常明显，西北角的餐饮区较为兴旺； 东北角的服饰零售业基本处于关门状态，有租客反映亏本严重；中段为8090荟潮坊，主要销售自主设计产品，单价较高；南边因有UA影院进驻，很大程度上带动了整个北区的销售量。地下二层为华润万家大型超市， 生意尚可。在UUPARK的零售区，最前面的商铺竟变成招商部，而后面大约 2/3的商铺都已关停, 货品也已撤出。至于营业的商铺，均是临时商铺，有店主说，商场不收租金，而是采取扣点 模式。在8090荟潮坊，有6间商铺是关着的。中区虽然有连通周边商业的交通优势，中区的商业仍然不理想，尤其是零售业，不少店铺的招牌清晰可

8、见但门上已然贴上封条，等待着下一期租客。中区的餐饮业以简餐为主，消费水平较周边珠江新城商圈低，但受白领们的青睐，中午时分会出现排长龙的现象。南区目前南区仍处于装修和招租状态，只有临近下沉广场的部分餐饮商铺有进驻营业，其他店铺都还没有租出，零售业基本为零。花城汇南区日前已低调入市，引入了汉堡王、新加坡T yan.D榴莲甜品连锁首家旗舰店、广州首家Hello Kitty主题咖啡店等。南区引入的租户大部分是餐饮娱乐休闲业态，目前招商达到7成以上。但是，当年海印集团花了 9.1亿元的巨资拿下花城汇三区的经营权，原计划是引进中高端国际知名品牌。停车场新闻链接摘要： HYPERLINK 败走花城汇兰桂坊广

9、州遇挫：未得充分授权调整业态受掣肘如今兰桂坊已经退出花城汇的管理。兰桂坊退出的原因据说只是双方关于运作细节上的一些问题，并 不涉及到关于资金及所谓的权责方面的问题。而坊间有传言称，兰桂坊之所以退出，主要原因在于没有完 成早前与广州城投集团所签订合同的商家入驻率。有消息说，兰桂坊之所以退走花城汇，是没有得到广州城投集团的充分授权，加上花城汇的基础建设 不合格，不符合娱乐、酒吧等商业业态的发展，本想调整，却遭遇种种掣肘，导致盛智文（兰桂坊集团主 席）的想法无法在花城汇得以实施。根据早前花城汇招商的公告，其明确要求商场开业后第一个经营年度年出租率不低于70% ,年营业收入不低于1.3亿元人民币；第二

10、、三经营年度的年出租率不低于85% ,年营业收入不低于1.6亿元人民币；第四经营年度的年出租率不低于95% ,年营业收入不低于2.2亿元人民币。而实行大包租经营方式的花城 汇，兰桂坊虽然以管理方的角色在其中发挥了一定作用，但实际上并无太多话语权，加上花城汇在基础设施建设及客流量方面在一段时间内并未达到各方需求，因此退出也就在情理之中。“盛智文对花城汇的发展有一套自己的规划，但是早前统一的管理权被大包租的方式分割之后，兰桂坊的话语权就逐渐失去，这可能才是兰桂坊退出的主要原因。”有业内人士认为。曾为兰桂坊制定了优先进入二三线城市发展策略的盛智文，在第一次尝试进入一线城市广州就无功而 返。D.现状主

11、要服务人群定位综述我们通过在花城汇发放问卷的方式调查现状花城汇使用主要人群。调查问卷一共有200份，U回187份，调查时间为 3月6号10: 0017: 00。调研结果花城汇主要活动人群是1825的青年，几乎没有超过61岁的老年人，以及低于 18岁的少年到此进行消费以及活动。主要原因是花城汇所配置的品牌主要的消费群体是青年，例如，北区的8090荟潮坊，电影院等。中区的餐饮的主要消费群体是旁边的上班族，餐饮类型多是快餐类，以及咖啡厅。对超过61岁的老年人，以及低于 18岁的少年没有吸引力。花城汇服务人群行为现状花城汇人群活动类型由问卷回收数据分析得知，花城汇从清晨到上午这个时间段内，消费者比较稀

12、少，大多是路过此处到附近的公司上班，少数人群选择在此时运动锻炼。到了中午，大量的上班族到此消费，集中在餐饮。傍晚，运动，购物，娱乐人群增多。被采访者很多表示，花城汇的消费类型并不完善，以及交通的不便利，造成很多消费者不清楚花城汇所配套的消费类型有哪些，或者具体在什么位置。活动范围一1#快、息活动范围集中北区，主要是因为北区有较多吸引青年人群的消费类型，例如,8090 荟潮坊，UA电影院等。45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%.化区中区南区人群使用流线评价花城汇人群浏览路线比较复杂，标示系统任然需要完善，北，中，南三区互相不能连通。根据大众点评网的普遍用户反映，在北区完全找不

13、到要到南区的方向,指引系统很差，两端步行联系也很长。南区服务稍好有触屏的店铺查询机。髀认位首上下空间联案地下分区相互联系益不方便不靛方便除均66T公交的士不方倏方便T不方网方便 军方耀稗生方便 不方便2.2.3花城汇空间环境现状花城汇三区分别由下沉广场与地下APM站点与外部连接。室内店面装修较新颖别致,配合结构柱上的屏幕和部分有特色的休憩节点， 步行感还是较为舒适。下沉广场大多布置垂直绿化，但中庭缺少绿植，与地面绿化环境没有很好地连接， 内有与餐饮配套的座椅， 环境 尚可，但是活力不足，围合界面并没有充分的与花城汇内部商业餐饮有紧密的联系， 中间通 常隔着较宽的走廊。北区的下沉广场围合界面部分

14、商铺没有开业。1 5EKCAO (2礴工d岖下沉 广惭3江域汇中区下玩 广场8Q90典理历活 的UUPARK：服临 福菖区6花城江中区零甘 店髭2.2.4花城汇交通与功能配套服务设施现状花城汇交通指引自驾车或出租车路线：从黄埔大道西右转进珠江西路，人民日报社对面的花城广场负一 层，即到达花城汇北区。地铁：1、地铁三号线、五号线至珠江新城站2、APM黄埔大道站、妇儿中心站可到达花城汇北区、APM花城大道站可到达花城汇中区和南区、APM歌剧院站可到达花城汇南区公交车：途径黄埔大道西、体育东路-冼村路的公交线路，在黄埔大道西人民日报社站和冼村站都能到达花城汇北区停车：花城汇地下提供 3000个停车位

15、，50个旅游大巴停车位，2012年1月至今，场内有300多个车位向市民提供免费试停，为周边写字楼不少白领解决了停车苦恼,3000个停车位全部投用后可望大大缓解珠江新城的停车难。但如今，花城汇停车只有三区开放，标识系统不完善，造成机动车使用者停车困难。根据问卷调查，大部分人群选择公交以及地铁的交通方式来花城汇，少数选择开车或者树口ft下个二层车库前西匚迪下开放军摩花城汇他下负一层巴士车库打的的人群，认为交通十分的不便利，停车也很困难，地下交通复杂，容易迷路。入花城汇目前存在的问题存在问题小结珠江新城地下空间综合面积大得惊人，堪称“全球第一大地下商业群”。其地下商业街、地下停车场以及 APM线运营

16、状态出现问题，显现出无论是政府还是企业，都缺乏对地下商业的正确认识，更充分显示出广州地下商业非理性扩张的盲目性。A. “城投开发，城投建设”体制导致花城汇缺乏可经营性广州城投公司作为政府融资平台的身份，缺乏企业家精神和打造高端商业的运营经验。兰桂坊等商家只有有部分管理权，无太多话语权。B.花城汇北、中、南三区互不相通，且物业一分为三。花城汇目前的物业公司一分为三，各自独立管理，中间又被APM轨道站和地下隧道等隔开，无法直接穿行。不少受访者表示，花城汇全线近两公里长，不能穿行极不方便，且指 引系统不完善，容易迷路，更不愿跨区行动。花城广场被一拆为三，引入了三家“二房东”分别招商，导致兰桂坊被华润

17、万家、高德 置业、海印集团等本土商家取代。 虽然招商效率提高了， 但是却放弃了将花城汇通过高端招 商打造成国际一流高端商业区的可能，带来的是同质化的商业定位。 如今三个片区的运营商纷纷瞄准中低端市场，主打针对年轻人休闲定位及快速消费的模式，互相争夺客源。C.租金贵、成本高，招商压力大。与地上商业项目相比， 地下项目虽然没有了地价成本，但其工程造价比地上造价至少要高40%-50%。为收回投资成本，开发商往往只能提高租金招租。据了解，广州不少新的地上商城前期租金不到 300元/m2/月，但一些新的地下商城报价却高达1000元/m2/月，花城汇北区目前租金达 440元/m2/月。另外，地下商城的通风

18、、采光都需要依靠电，电费支 出高。根据经验，地下商城较为适合做主题商业，以中低端商品为主， 但中低端品牌商家的经营能力有限，难以支付高额的租金和管理费、电费等营运成本，令地下商城招商遇到瓶颈。D.高级品牌不愿入驻地下商城。地下商城的空间展示不够，光线不通透，视野不好，令人感觉压抑，商铺面积再大也难让人感觉宽敞。客流、公共资源难以共享，容易造成各自为政，所以大品牌不愿意到地下商城经营。再者，设计时地上地下分开设计建设，也使地下入口只是简单的阶梯孔洞型，缺乏与地面景观的互动和整体大气的设计。E.地上难做招牌，辨识度不高。对消费者而言，虽然有些年轻人热衷逛地下商城， 但也有不少市民表示地下商城层高低

19、、通道窄，让人感觉很压抑。从消费心理看，市民能主动“入地”消费的不会太多，广州地下商城更多要依靠地上大型综合体或者地铁和地下通道资源，如天河又一城和流行前线， 比邻地铁出入口为其带来巨大的客流量。F主题分区过于明显，综合化不足。北、中、南三区虽然各具特色， 但由于现行的商铺未发展起来，在单独一区内不能满足所有的消费需求，跨区消费又过远，希望未来发展方向能结合地上商业，向丰富多元的地上地下商业一体化发展。四、广州市地下空间商业开发建设现状广州现有和规划的地下商业超过 170万平方米，其中广州塔，花城汇、宏城广场、又一城、时尚天河商业广场以及东方宝泰等地下商业贯通广州新中轴“地上商圈”规模接近90

20、万平方米。蓬勃的地下商业发展虽然增加了广州商业的氛围，表现了投资者对广州商业的信心，但是也存在过梁发展带来的市场难以消化的隐忧O一些开发较成功，地理位置极好，基于成熟商圈的地下商城，如流星前线，时尚天河，也不免面临招商难和客流不足等问题。一是受电商的冲击，地下商城的中低端服饰可以在网上更加便宜方便地购买到，减少了大量地下商业的消费者。二是难以引进吸引客流的知名品牌，加上地下商城步行环境不佳，导致吸引力不够。如今在地下空间开发远期规划中，仍有以下几个商业“巨无霸”将推出。广州金融城：按照政府最新规划， 广州金融城地下空间面积约180万平方米，约是目前广州最大的珠江新城地下空间的3.6倍，深度也将

21、是广州之最，将建成 5层。其中，地下一层是商业，面积约 40万平方米，是花城广场地下空间的两倍。万博地下城：番禺宣布引资280多亿元建设广州最大地下城一一万博地下城，总建筑面积达177.4万平方米，地下城分为 4层集交通商业市政于一体，2015年初步建成开张。广州塔南广场：根据最新规划，将在广州塔南广场原来的文化娱乐、广场功能上，增加商业功能，7万平方米的地下商场建设已纳入二期规划。海珠广场：地下空间将连片打造，共计增加地下商铺面积逾7万平方米。白云公园：计划开发 10万平方米的地下空间商业配套。广州南站中轴广场：根据公示内容，该地下空间本计划开发地下2层，总建筑面积为24万平方米，但未来将改

22、为开发地下3层，总建筑面积增至 27万平方米。其中，商业占比将大幅提升，由原规划的 20%提高至27%。思考：在今天的广州，地面商业还有很多发展空间的情况下，作为缓解地面饱和压力的地下商业空间却在如此大规模的进行建设，这不禁让人思考，广州是否有必要放缓地下商业的开发脚步。广州的地下商业项目可以提前规划，但是要放缓开发。先将地面的商业项目建好、经营成熟后再考虑开发地下商业项目。比如，花城汇的开发就过早了， 珠江新城商圈还没有成熟起来，而且这么大的项目，未能和地上商业形成无缝连接。有房地产专家指出， 地下空间应该着重为地上的交通拥堵减压，或者增加停车场。地上商业物业已出现过剩情况。但是对于已开发的

23、地下商城应该如何去活化？如何吸取广州本地地下商业成功案例的优点，规避失败案例的缺点呢？广州已开发地下商业空间主要分以下两类：一类是主要依托于交通枢纽而建设的地下空间，这部分地下空间地面层多为城市公共功能空间：东方宝泰、天河又一城、时尚天河、流行前线等。一类是依托于交通站点及地铁上盖商业综合体共同作用而建设的地下空间：正佳地下、天河城地下、万菱汇地下、太古汇地下、岗顶地下、高德置地广场地下等。其中花城汇与时尚天河、天河又一城地下商业空间最为相似，通过对于这两个地下商业空间开发现状的分析和对比，希望能抽取出活化花城汇可借鉴的地方和可实施的策略。时尚天河简介时尚天河商业广场雄踞广州天河核心商务区，是

24、集购物、餐饮、休闲、娱乐、景观为一体的大型地下体验式购物中心。地处广州市天河商圈的核心地带、黄金中轴中心、地铁交汇点、轻轨接驳点，周边有百余条公交线路。南邻大型购物中心一一天河城百货、正佳广场等；西临维多利广场、天河大厦及柏西商都；东邻财富广场、经贸大厦等大型商办楼；北邻为广州至高点一一中信广场、市长大厦以及广东火车东站等。同时，周围高档写字楼林立，吸引了数十家世界五百强企业的进驻，而天河体育中心是广州目前最大的市属体育运动场地并被确定为2010年亚运会主赛场之一。项目占拥有档口 3000个（一期1000个），地下停车位3500个（一期2000个），口部42个（一期口部近20个），沿街主连接口

25、 6个，其他口部分别分布在天河路沿线及奥林匹克体育广场之上。总占地面积约12万itf ,总建筑面积约22万itf ,拥有3500个地下停车位，一期开放面积约 5万itf。同时地铁1、3号线、APM线、BRT公交及近百条公交线路交汇其 中，坐拥百万客流，成为全国功能最齐全的现代艺术风格地下购物中心。与其他商场差异化竞争时尚天河商业广场周边已经有多个大型购物商场：南有天河城、正佳广场、广百中怡店；西有维多利广场及柏西商都等，如何在众多大型购物商场中脱颖而出呢？据商场相关人士介绍，时尚天河将重点突出个性化、潮流化、前沿化、新奇化、差异化的时尚特色。商场共划分四大区区域：品牌荟萃街区、个性精品店街区、

26、潮流缤纷百货区、美食广场。另外，该商场的30多个街区都设有不同的主题，甚至还将营造出星光大道、广阔星空、海洋等各类的特色景观。呈现出不同的 装修风格，既有可爱的，也有高尚华丽的。视觉上与天河城、正佳广场等有很大的差异。A.商业业态种类时尚天河商业广场是以设计师品牌、个人品牌为主的，并且通过培养商户的品牌意识，培养与商场共同成长的商户，时尚天河相关负责人介绍，目前已有近100家各种业态的品牌商家进驻时尚天河商业广场，包括香港知名化妆品连锁企业莎莎、法国内衣外穿品牌6IXTY8IGHT、发源地、圣迪奥女装、MakuStore、花梨苑、相扑拉面、千味涮、便所餐厅、 仙踪林、岭南真味（即沙河粉村）等等

27、。据悉，入驻时尚天河的莎莎华南旗舰店，为第一家广东分店，建筑面积达1000多平米，铺面面积500多平米，是时尚天河商业广场最大的商铺之一。素来以层出不穷的新鲜感与自由混搭风格元素著称的 6IXTY8IGHT也在时尚天河商业广场租下600多平米的商铺，可能是广州经营面积最大的门店。近100家国内外知名品牌已率先进驻，商铺入驻率达九成左右。B.商业业态分布及运营现状商场共划分四大区区域：品牌荟萃街区、个性精品店街区、潮流缤纷百货区、美食广场。如图，时尚天河餐饮区分布在东西两头， 均为各地特色餐饮， 东部为独立的饮食店，西 部则是用美食广场的形式将店铺排至四周， 就餐区集中在一起。中部的饮食大部分为

28、小食店， 人气较旺。时尚天河餐饮区在就餐时间人气较旺， 个店铺基本满座，但不似正佳广场内的餐 饮需要排位等待就餐。零售店分为大店和小店，大店分布在南北街区，中部街区多为美甲，饰品，保健，或店 面小的服装店。由于大小店的价位都比较低，而且各种潮流时尚用品种类齐全，如宠物店， 鞋店，帽子店铺，还拥有许多新颖的业种，如小鱼足疗，现场面部保健，所以时尚天河总体 还是能吸引较多的顾客。 但对于各类店铺来说， 经常有易主的现象，整个地下商城的部分业 态分布也在根据现状加以不断调整，如今增加了不少小型餐饮。正佳广场A v时尚星光大道/ 、L FASJK FlAlMir COMMFRC LAl S(XAHI天

29、河跖BdFJbI 1UM H.irr.主题餐欧美食区I& M-LC ifeglHrMlftAX6 RAMIE ( OMMFRCIM SQlWJfli一:d州阴砂也天河城广场此外，时尚天河是一个从创业者角度出发的商业广场，提出管家式的管理方式，帮助小商家培养市场、并帮助他们提供设计、装修方案等，主要针对那些30岁左右，想初次创业 的白领。据黎钢（富翔商场经营管理有限公司总经理）介绍，这种管理模式更多地是从社会责任的角度去考虑，但是这个构想需要很大的经济实力去支撑。因为这些创业者的门槛低、经济实力不强，而这个项目本身成本并不低，面对的竞争也非常激烈。 从创业投资和回报的角度来说，项目的投资回报时间

30、可能会相当长，只有当这个公司的实力非常强，同时有政府的支持，才有可能实现。它的好处在于有更大的社会效益，帮助更多的创业者，同时也是一种创新的管理模式。而不足就在于回报周期长、风险太大。而这些创业者缺乏经验，稳定性也不足，对商业气氛 的形成和持续性将产生影响，管理成本也将提高。C.现状主要服务人群定位由时尚天河的经营管理方式和业态种类分析不难得出， 时尚天河风格定位为 潮流和时尚，以中低端消费商业为主，现状的主要服务人群为18岁至30岁的年 轻人。现状整个天河商圈以35岁至45岁中年的消费者为主，而年轻人则集中在越 秀区进行消费。时尚天河的定位，填补了天河商圈对于18岁到30岁年轻人消费 的空缺

31、，增加整个商圈的包容性和辐射能力，贴合了消费年轻化的趋势。天河商圈消费者年龄分布D.现状空间环境时尚天河内部空间力图打造景观式的地下商业步行街，酒吧式装修，四个分区各有特色，比如幻彩感应长廊，新古典大街，田园小镇风格，显得青春活力，时尚新颖，也提高了内部方位识别性。从管道外露有工业感的天花板到紫色荧光灯饰再到墙体的涂鸦装饰，整个装修氛围都非常年轻活跃，适合喜欢新奇刺激的年轻人。部分与地面沟通的节点还设有舞台，定期举办跳舞和乐队秀等活动。但是整体来说，装修加上中低价的商业店面，空间感略显杂乱，而且也无法规避地下商业通风不足，采光不足， 缺乏绿化绿植等步行不适感，步行体验无法与地面步行街媲美，也无

32、法与天河城等综合地上商场干净整齐，明亮宽敞的购物环境比较。且步行路线过长，中间缺乏与地面的景观联系，比如采光中庭等。E.现状功能配套及其他服务设施厕所商城进口 53台电梯铺就客流动线， 扶梯货梯互相独立，互不干扰。一期项目共设扶梯33部，货梯3部，有较充足的服务保障。同时设置卫生间17个，可同时供300人使用，目前看来厕位并不紧张。无线网络此外商场内配置全覆盖无线网络，方便商户冲浪上网，或进行网络交易。规避了地下商城信号不足的缺陷。停车开放的3500个停车位也为周边停车和以机动车到达时尚天河的商户顾客提供了充足8至10元一小时的停的车位。停车价格为每小时2元，每天48元封顶对比附近写字楼动辄车

33、费，时尚天河的停车费算是白菜价”停车场入口顼 路.H 克行x 七d店 q电财富广场_ 一星巴兖广仲百注：地图来自百度事甯万时尚天河地下停车场入口通体育中心华文时广州酒家产事启声:慎幅中 招 1F发展优势与存在问题发展优势：“时尚天河”位处天河商圈核心，旺铺地位人人皆知，商场发展前景也颇被看好，其交通便利、定位高端、理念先进等优势条件更是不必赘述。内部的业态齐全，满足消费者“一战到底”的消费习惯，良好的步行连续性也为时尚天河加分不少。加之商场前期规划与周边商业有较为明确的差异定位， 配备有完善的配套设施， 如停车场，厕所和休憩节点，都为日后的发展提供了便利充分的发展硬性空间。存在问题：一、租金“

34、时尚天河”服装店铺租金为8001000元/平方米，管理费为 50元/平方米，相对于旁边的天河又一城、北京路商圈的动漫星城、地王广场等同类地下商场的租金要高出一 截。地王广场经过多年的经营，服装店铺的租金依然保持在400500元的幅度，时尚天河报出8001000元的价格，小租户未必能够长期承受如此高的租金。一个经营较好的店铺，月营业额多为810万左右，“时尚天河”的租金接近营业额的4050%,高昂的租金必定促使租户想方设法提高产品价格，将经营成本转嫁给消费者。二、档口与空间环境“时尚天河”规划档口数量为3000个。同为地下商场，其临近的天河又一城仅有160个商铺，商铺以70平方米居多，宽敞的 6

35、米过道。流行前线、动漫星城、地王广场的商铺 数量也不过400500个，作为地面商场天河城，约 10万平方米的体量，商铺数量也不超 过500个。“时尚天河”体量庞大，商铺切割过细，面积多为20-40 nf分布呈“多、小、散”的特点，容易出现人流动向和路线指引系统的混乱，同时，档口过多还会带来商场通道过窄、 空气对流差、浓烟和高温不易散失等问题。如果缺少足够的消费群作为支撑，档口数量过多将导致部分地段不好的商铺人气不足，易引发租户不满，造成商铺转让过于频繁和空置率较(Wj。时尚天河内部封闭的连续步行空间过长，让人长期处于封闭的步行环境，一路逛下来让步行者感到疲惫，中途缺少与外部连接的采光通风景观，

36、步行空间环境不佳。三、时尚潮流理念时尚集团虽在沈阳、南京、鞍山等市场已有成功的运营案例，但广州的市场毕竟不一样，消费者对时尚、潮流的理解不同，消费习惯也存在差异。如果对时尚潮流概念把握不透，等于丧失了整个商场的灵魂。广州作为中国乃至整个东南亚服装批发零售的集散地，也是国内最大的服装生产加工基地，款式新颖、品位独特的商品可以说是应有尽有。时尚天河有意复制流行前线的成功模式，就必须要参透广州年轻人的消费心理，引进本地年轻人所喜爱的品牌。此外时尚天河引进的大部分服装过于潮流，大部分店的风格大同小异，缺乏风格特别的时尚店铺，鼓励创业中的创新元素在时尚天河潮流服饰商铺中并无太多体现。四、地下商业前景在日

37、本、加拿大等国，商业基本不分地上、地下，发达和完善的地下交通，使得地下商业人流量、消费量一点都不比地上差。广州地下商业的未来发展前景必然是潜力无限的，但目前业内公认的地下商场 “成功典范”仅有流行前线，其他失败的案例比比皆是：东山口到省人大的3000平方米地下商场和2000年开发定位为世界各国风情美食的康王商业城，开业后均以失败告终；江南西地下商 场“江南新地”由于经营惨淡，租户忍痛割肉陆续撤场；东站商圈的天汇城三改定位，更名 为东方宝泰广场，首创“非MALL”业态后才逐渐步上发展正轨；而同样是与地铁站相邻的动漫星城和地王广场，人气还是稍显不足。地下商场经营的关键点在于如何聚集人流和如何将人流

38、变为商流。流行前线和地铁实现的无缝对接，带来的人流量是惊人的。“时尚天河”虽位于天河商圈中轴线上，但不是地铁必经之路，难以吸引大量人流。广州现时的地下商城还没形成气候，地下商城在人流量和广告位的宣传性上也比不上地上商城。“时尚天河”面临天河城、广百百货、正佳广场多个运营成熟大型地面商场的的“夹攻”，更多消费者会愿意选择去逛地面商场。天河又一城（先简要概述一下）商业业态种类及比例（比例没有就算了）商业业态分布及运营状况其他功能现状现状主要服务人群定位及行为特点现状空间环境现状功能配套及其他服务设施（包括停车、及其他配套服务设施等方面，如果没有其他服务设施的资料，那么就专门说一下停车好了）发展优势

39、与存在问题时尚天河、天河又一城、花城汇的比较（分析花城汇可以利用吸取的优点和所应该避免出现的问题）五、国外地下空间商业开发案例韩国coex日本案例、美国案例国内外知名地下广场2/65.1蒙特利尔地下商城 Re SO简述蒙特利尔地下商城名为 Re SO,法语中“网”的谐音。其实地下商城本身就像一张网,23千米，占地将商店，餐馆，影院，办公大楼等连接在一起。据官方统计，地下商城长约 400万平方米，共连接了 10个地铁站，2个公共汽车终点站，1200个办公点，200个餐馆,40家银行，40家影院，2个大型购物商场，近 2000家店铺，3个大型展览楼和其他娱乐场蒙特利尔地下城里灯火辉煌，如同白昼。初

40、入地下城的人并不觉得自己是在五、 六米乃所。此外，奥林匹克公园 (Olympic Park),贝尔中心，蒙特利尔火车站，艺术广场等也都位于 这个错综的网上。至十多米深的地下。地下城所有的长廊里摆有各种花草树木，利用电灯光促其生长，所以尽 管地面上大雪纷飞，地下花照样开，树照样长，一片生机勃勃。花草树木间安置各种凳椅, 供游人、顾客休息。蒙特利尔叫“双城”。此双城意为一座我们生活中的地上城市，另一座即为这个世界上最大的地下商城了。 蒙特利尔地下商城始建于1962年。当时只是几位发展商为67年世博会提出的构想，依照纽约洛克菲勒购物中为位蓝图，有建筑师M.I.Pei负责修建的。1966年蒙特利尔地铁

41、竣工，随后更多的沿地铁站附近的地下综合中心开始修建。其中，位于玛丽亚城广场的购物中心是在地铁站Bonaventure修建的第一个地下综合中心，也是占地面积最大的购物中心。共有四层，地下三层，地上一层。用通道将蒙特利尔最 古老的地铁站，贝尔中心，商业中心，办公区连接在一起。而玛丽亚城广场部分也成为整个 地下商城的中心。现在人们可以在地下从位于Bonaventure地铁站的贝尔中心一直走到Berri-UQAM地铁站，全长约 3千米。而Berri-QUAM地铁站作为蒙特利尔地铁橙线，绿线， 和黄线的中转站，则可以方便人们乘地铁去其他任何地方。地下商城有大约200个进出口，每天大约有 50万的人流量。

42、一方面这里与地铁相连， 缓解了蒙特利尔的交通问题；另一方面，地下商城也使人们对蒙特利尔冬天的恶劣天气不再 有所顾虑，可以开开心心在此购物，工作。弊端巨大的地下商城为蒙特利尔市带来了巨大的成功，但同时也带来了无法挽回的损失和问题。与加拿大其他主要城市正好相反，蒙特利尔市地面的物业一直在贬值：因为人们的主要活动都转入了地下，造成地面上人气急剧下降，商业氛围一蹶不振，自1964年以来，蒙特利尔市的地面上没有再建造一所零售商业建筑；而地下则从60年代起几乎找不到一个要转让的二手物业。地下商城也给在地下活动的人们带来了另一个无法解决的问题：几乎完全丧失了方向感！人们在地面生活时，都习惯通过天际线或高大的

43、建筑物来辨认方向；而一旦进入地下这个庞然大物，无论是旅游者还是当地居民，则完全没有了方向感。 面对几十公里长错综复杂的地下通道、大同小异的车站以及商场店面，即使是在蒙特利尔市生活了几十年的当地居民，也很难准确判断东南西北，无法确定自己离开出发地的距离或将到达的目的地距离。尽管这两年新的地下建筑设法使门面标新立异，甚至在地面或天顶制作巨大的方向标记，但远不如人们对天际线或高大建筑的认可感，蒙特利尔市民嬉称自己为生活在地下的朋鼠。政府想尽了各种方式解决这个问题， 近几年更试图采用高科技的手段， 用光电、色彩甚至气味来区分不 同区域。针对地下新的建筑还考虑利用蒙特利尔市建在山上的优势，给地下建筑安装

44、通向外部空间的窗口，以提供辨认方向的天际线 （不少处在地下几十米深的建筑物， 依然高过海平 面以及部分地面建筑物）。总结总而言之，庞大的地下建筑一旦形成， 就可能改变人类的自然生活习惯，这就要求建设者在建设的初期要尽可能充分考虑人与自然的和谐及人类的基本生活习惯。蒙特利尔后期的地下商业空间优化让地下商城变成了一个充满绿植和充足日照的综合商业城，置身其中感觉不到是一个地底环境，内部高端大气的装潢也把地下游览空间的档次和商业档次提高了，没有国内地下空间普遍的杂乱，狭窄和封闭。5.3成功案例的因素和定位原则A.成功因素从地下商业街成功或不成功的典型原因进行分析，总结出地下商业街成功案例的因素， 大体

45、有以下几种：第一种是国际化特大城市的地下商业街比较容易成功。地下商业街是衡量一个城市国际化商业发展程度的重要标志；第二种往往和交通枢纽连接在一起或融为一体的城市比较成功。如深圳地铁、香港地铁周围地下商业发达。第三种往往地上商圈发展比较发达，才能将地下商业街带动起来。第四种自然条件非常极端的地方比较成功：如北方特别冷（如冬天寒冷的加拿大），南 方比较热（亚热带地区），能够有利于地下商业街的发展，相对比较而言，较热和较冷的地 区有发展地下商业街具备的条件。第五种特色突出的比较成功。 特色是地下商业街成功的条件，国内外成功的地下商业街的定位十分有特色。定位是地下商业街成败的关键，一条地下商业街定位脱

46、离不了区域环境、 经济发展、人口资源、消费水平、市场机会等，也脱离不了项目的自身优势。B.定位原则地下商业街开发离不开大环境，但不是绝对的。例如80年代末的北京第一家商业专卖店恰恰开在地下。地下商业街的定位应注意以下原则：第一是区位性。在一个地方先抓市场空白，这个地方这个区域没有又是市场需要的空白点第二是专业性。专业化发展的原则， 以专而全，外延部门要考虑， 做一个项目的现代商 业业态应注重其扩展性。地下商业街面临着双重的困难，地下商业街与地下各种公益性设施，是紧密结合的。这需要政府在地下商业街开发中，政府要做的公共设施项目要做到位，企业要做好链接工作。地下商业街要与地下交通设施、地下停车场，

47、商圈内成熟的大型商业设施有机结合在一起， 注意与公益性的设施结合起来。第三是综合性。地下商业街要注意综合性规划， 一般地下商业街，都要具备有商业中心， 交通枢纽和旅游景观的多种功能。作为城市的发展，我们要用十年后的眼光来看待今天的事物。面对地下商业街发展的趋势，也面对地下商业的先天不足， 要冷静的分析。从大的方面来讲，要按国际化的标准规划， 按中国国情去发展，要适合本区域的特色。 这样从宏观、中观、微观；长期、中期、短期来看。长远看来，花城汇基于广州珠江新城CBD如此有潜力的商务圈，加之日益兴旺的知名度和日益完善的城市配套设施， 是具有地下商城发展庞大的基础和巨大的潜力。如何去活化，需要通过准

48、确的市场定位，良好的管理，完善的制度，丰富的活动策划和一流的硬件设施等 方面进行全方位的打造。六、花城汇发展潜力供给潜力结合花城汇本身的发展潜力与未来地下商业发展方向，未来花城汇地下商业发展趋势总结有四：趋势一：商业内涵多元化在休闲经济、一站式服务已成为大众话题的年代，地下商业也一改廉价地下购物场所的形象，呈现出多元化的定位理念。定位单一，且服务单一的地下商城不能提供持续而互相 带动的商业活动，无法吸引多层次的消费者，也不能满足消费者多样化，多变的消费需求。花城汇位于花城广场的下方，与广场和公共建筑等公共场所有直接的联系，与东塔西塔等高档场所地下联通，也有非常方便的直接联系。花城汇未来发展将容

49、纳格调一体的餐饮、零售、服务业等内容，更将公共休憩空间、社会生活服务、广告、咨询、商业展示等整合进 来。多样性的娱乐消费活动，比如电影，KTV等，不同价位的餐饮和不同种类的服饰还有物品丰富的超市，能为附近的游客和出入高档场所的白领，高薪阶层提供便利而有趣的服务。趋势二：地铁共生主流化从最初的防空设施临时商业化到大规模的交通体系捆绑式开发，地铁共生主流化趋势标志着地下商业的发展从理念到执行都产生了质的进步。作为城市动脉的第二战线，地下交通将不仅是承载商业资源最丰富的地下空间利用类型，也是未来成长潜力最大的开发类别。有关专家预言：未来1015年内，地下交通体系仍然是我国地下空间利用的重头戏。花城汇

50、地下三区都与 APM站点直接连通，地铁站点的人流和出站时的商业环境能形成 很好很自然的互动。通过分析APM黄埔大道，妇儿中心，花城大道三个站点主要使用人群， 发展花城汇相关配套商业，可使花城汇更好地服务地铁带来的人流。趋势三：立体区间一体化立体区间一体化，要始终贯穿在广州地下商业的诞生与发展过程之中。地下商担当着地上商圈业种类别档次互补的角色，缓解地上饱和消费空间的压力。国的地下商业向前发展， 地下商业必将与地面空间的联系更为紧密，成为未来商圈体系中不可或缺的基础要素之一。花城汇地面商业仍有较大的发展空间，且如今地面的珠江新城商务商业圈尚在发展，还未十分成熟。花城汇的活化发展不能脱离地上商业的

51、发展，如高德置地商业和附近的广州友谊商店的发展都对花城汇有带动的作用，可以减轻地下商城本身隐蔽， 不吸引人等带来的负面影响。基于成熟商业圈的地下商业才能更加快速合理地发展。此外，对地面商业的功能互补，比如广州友谊商店打造高端奢侈型消费商业，而花城汇则打造一个更加娱乐化生活化多样化的消费区，高德置地则继续发挥地面商业优势，吸引大量中高端消费者进行品牌型商品消费。不同的商业类型形成一个立体互补的，多样化的，多种服务的商圈，增加地区人气和整体的吸引力。如UiMV4如图可知，西塔和待建的东塔，加上附近的友谊商店有大量高层次人群出入，充分具备打造高端奢侈的商业娱乐场所，也具备此类场所所需的较为独立安静，

52、景观视线良好且高档的空间环境。高德置地靠近东西塔和珠江新城站点，有大量具有高层次消费能力的人流， 适合发展高端品牌商业，适应大部分人群，保证商圈整体品质， 带动整个商圈的活力。而花城汇上方为人群杂乱的花城广场，入口多且乱，加之地下空间景观欠佳， 不适合打造高端奢侈的商业。可补充地面对于中高档消费和生活型消费（如餐饮和超市）的空缺，同时满足消费者对于娱乐场所的大量需求， 做到地上地下差异互补， 地上做为商圈招牌吸引人群前来消费，地下作为地上商圈的功能互补，服务周边，形成完整的珠江新城商务型立体商圈。趋势四：地下空间地面化形象决定价值”，是对商品流通以及人际交往中包装”环节的肯定，建筑亦是如此。从

53、八、九十年代香港流行的欧式店面风格到二十一世纪风行全球的现代简约风格，从2004年设计者对商业建筑形态外观的探以前一拖三砖混产权商铺到如今全框架全透视的购物中心, 索从未停止过。地下空间存在阴暗、封闭等先天缺陷，在市场化的过程中更需要建筑艺术的协调与曲合。在对广州地下商业的考察中， 我们也看到了人类智慧在这一都市年轻成员身上的博弈。比如时尚天河各区新颖时尚的装修， 融入了各种年轻新奇的装饰元素，将时尚天河地下城打造得既时尚又潮流很吸引年轻人。但是，却存在内部装修不够高端大气问，感觉跟内部的商品一样，短暂而廉价，而且景观也较为杂乱。再者封闭的步行路线太长，还是用心的装修还是无法规避地下空间的阴暗

54、和缺乏绿化的单调。而加拿大的蒙特利尔地下商业城则结合采光天井，大气的中庭和室内绿化，将一个深埋地下的商城变得如地面商场般明亮舒适，高端大气。现状的花城汇的室内装修简洁时尚，店铺之间的过道尺度也宽敞舒适，拥有打造一个中高端商业区的潜质。加之地下商业区之间配有 3个大面积的入口下沉广场，加以改造活化， 注入活动，能给地下商业提供一个自由呼吸， 与绿植和阳光互动的区域。加之，配备连续自 然的地上地下连接（比如景观的联系和活动的联系），明显清晰的指引系统，可以为消费者提供一个多层次的消费游览路线，增加趣味性。需求潜力（结合服务人群定位及人群的活动等来讲）七、花城汇活化开发策略功能复合开发功能复合业态开

55、发 业态开发空间环境优化环境心理学研究表明，温湿度等室内空气环境和声光热等室内空间物理环境，都会通过人的皮肤、呼吸系统以及视听系统对人体产生作用，从而产生相应的生理和心理反应。相对于地面建筑而言，地下建筑空间环境具有隔离性、耐压性、恒温性、恒湿性、遮光性、隔音性 等物理特性，由此对于人的心理产生的影响也有很大差异。地下商业建筑，需要从购物休闲的实际需要和心理需要出发，充分发挥地下建筑用于商业空间的自身优势，调动所有积极因素，创造舒适惬意的购物环境。此外一流且独特的购物环境也是保证地下商业定位高档，吸引高收入消费者的必要条件.花城汇由于规划定位为高档地下商业 ，因此室内过道宽敞舒适，装修品质高，

56、简约大方.店 面较大且整齐干净，有的门面宽达10米，楼层也有5米高.毫无时尚天河，又一城，档口小 装修廉 价的感觉.但是由于花城汇地下不连通，加之引导标识系统设施较差，容易使人迷失方向，三区空间联系不强.且三区室内空间及入口空间毫无特色，识别性较低完善诱导标识系统根据大众点评网的用户评论反映，花城汇C区的触屏交通指导非常方便，而A区则缺少一个互动的查询的机器.这对于本来就深埋地底，并且不相通的花城汇来说是个非常不利于活化 的因素.现状地面花城汇宣传较多 ，花城汇广告分布在花城广场上，但是入口并不明显，且部分未开放，导致人们不知道该如何进入花城汇。只能通过网络宣传、团购吸引顾客。空间措施意图地上

57、标识可在地面设置一些电子牌,说明行人位置,已开放的入口位置和未开放的入口位置,指引人们选择正确的入口。下沉广场等花城汇二区的主入口在地面过渡时应有明显的入口标志和指示牌,或者用有特色的绿植延伸至下沉广场.卜沉广场也应设置各区平面图和商家位置，方便客户了解和寻找消费目标 .地下标识地下定点设置可互动的触屏查询设备，方便指导顾客在各区购物游览或是指引跨区路径，加强三区联系.各区的地下指示牌也应150米布万个，且可效仿新加坡 city link mall,各区指示牌logo有自身的特色，增加可识别性。 花城汇公共空间的改善，休憩空间，方向性与序列公共空间措施意图空间序列地下主要的公共空间节点 在南北

58、轴线上分为四区。根据 各APM各站点人流性质、公 共空间四周围合的地下商业 业态和人们自发的一些行为 方式，北部两个公共空间以休 闲娱乐服务为主，餐饮结合娱 乐活动，南部两个则以文化互 动、文化观演为主（其在地理 位置上也靠近花城广场的四 大馆）。四个主要公共空间由北至 南，共同组成了地下公共空间 的秩序，起始，过渡，高潮和 尾声。每个公共空间均有自己 的氛围自己的主要职能，形成 很好的识别性。下沉空间需与地上空间形 成功能和景观上的呼应，形成 连续性。交通上可以通过标识 指导系统通过地面步行或乘 坐电动步道、电瓶车，通过地下乘坐APM到达。下沉广场A花城汇公共空间体系中的 开端部分，位于北区

59、，花城汇 靠近北部居民区的入口，适合 温和而休闲的氛围。加入半室内的酒吧将空间 围合，改善现状界囿尢功能的 空置状态。配合酒吧的吉他弹 唱现场秀和充满都市酒吧休 闲文化的景观配置，将北区的 下沉广场打造成听觉视觉嗅 觉味觉齐全的地下商城室外 休憩区。庭园内布置座椅阳伞和点 缀绿植，修复立体绿化。下沉广场B花城汇公共空间体系中的过渡部分，位于中区，花城汇 罪近局德直地大厦的入口。 氛 围放松而安静。广场现状过于冷清开阔，围 合界面尢功能，停留性差，更 别说吸引力。建议种植点式绿化丰富广场空间。围合界面设置一些自动贩卖的小食点和自助的书报亭，让顾客可以在 此落脚，坐在遮阳伞卜享受安 静的自助的休憩

60、时光。下沉广场C花城汇公共空间体系中的 高潮部分，位于南区，花城汇 靠近双塔的入口。是地卜商城 里最为热闹、聚人气的户外场 所。宽阔大气的LED屏幕，长方 形的场地，为观赏粤文化提供 了绝佳的场地。可定期举行粤 剧表演和各类舞台表演，配合 广场周边的粤味的小食馆菜 馆，形成花城汇上最热闹最有 广州特色的饮食加文化观赏 节点。下沉广场D花城汇公共空间体系中的尾声部分，位于南区，花城汇靠近文化四大馆的入口。 文化氛围浓重。界面与内部联通，配合其北 部界面上的临时展示区，可将 展览场地延生至卜沉广场户 外空间，作室外艺术展，主题 雕塑展，增加可互动的装置， 使室内室外，地上地下都有连 续的文化展示氛