公务员录用考试申论预测试卷

1、一、注意事项1.申论的测试。是对应考者阅读理解能力、综合分析能力、提出和解决问题能力、文字表达能力2.作答参考时限：阅读资料 40 分钟，作答 110 分钟。3.仔细阅读给定资料，按照后面“申论要求”依次作答。二、资料1.2007 年 3 月 29 日，建设部住宅与房地产业司司长在“2007 年宏观经济形势与房地产发展态势会”上表示，今年房地产调控将侧重于结构性调整，增加有效供给，同时在保障低收入人群住房制度方面会有进展。在回顾去年房地产调控政策时，住房结构供应的调整已经有了一个好的开端，普通住宅投资的在上升，大户型也在缓慢好转。但他同时表示，目前90 平米以下住房仅占 34，结构性问题依然严

2、重。对于敏感的房价问题，表示，调控后房价涨幅已经是在比较低的区间，而且是平缓的区间。但是，房价涨幅回落基础不稳固，特别是一些中心城市，房价上涨的压力仍然较大。另外，还存在部分地区保障制度不好等问题。表示，今年、房地产领域的违法行为突出，以及有些实施细则执行情况和社会对房地产调控仍将保持持续关注，过去调控效果不太明显的一些方面，今年可能会有一些比较大的改观，诸如住宅结构、中小套型供应，特别是面向自住的政策性、保障性住房供应可能会有较大幅度的提高。他表示，目前中地产市场仍处于高度敏感期，在对房地产的调控方面仍然会从土地、财税和金融政策面人手。他说：“今年在房地产方面重点或将加强（对房地产调控的）支

3、持力度，在这个基础上，目前议论较多的持有环节征税等问题将得到推进。”2.2007 年 4 月 2 日，中地产业会长建议，政策性商品房平均面积控制在 70平；廉租房平均面积控制在 50 平左右。他还建议，加强经济适用房制度创新，其所含有的保障性功能向廉租房转移。提出，政策性商品房面积可根据地区、和住房类型的差异在 61 到 80 平之间波动；普品房平均面积控制在 90 平，也可以在 8l 到 100 平之间波动。认为，目前经济适用房在供应对象、准入条件、住房标准、再上市以及交易以后增值的收益怎么分配等方面还存在实际操作问题，有些政策不是很清楚。他建议，在公共财力有限的情况下，应该优先保证廉租房的

4、供应，因为经济适用房不仅有保障性质，也有改善性质。同时，将经济适用房里的“保障”功能向廉租房靠拢，适当扩大廉租房的范围：“改善”功能可以归到中小户型住房。3.过去几年，各地建筑材料价格都出现了上涨的情况，装饰装修用材料的价格上涨均超过了10。根据房地产的一般经验，一个项目的开发成本，基础建筑材料就占整个建筑成本的 70左右。比如，某楼盘建筑成本为 2500 元平，那么建筑材料成本就几乎接近 2000 元平。而建材价格上涨了 20，除开建筑行业大批量采购的价格12，这个幅度如果反馈到房价中，变化是很大的。大约 5，建筑成本就可能增加建材涨价、严重影响了各地开发速度，其中对于中小发展商来说，受伤最

5、深。目前很多中小楼盘的开发商和建筑商之间的合约都是要求建筑商以一定价钱包工包料的，建材上涨幅度如此之高，如果按照原来的开发速度，建筑商的利润无疑将被大大削弱。建材价格上涨引起建筑成本上升，势必导致房价呈上升趋势。4.2005 年以来，出台一系列平抑房价的政策，可以用十二道金牌来形容，相隔时间越来越短，措施一次比一次严厉，央行 2005 年 3 月 16 日宣布上调商业对个人住房利率并要求上调个人房贷首付款比例的调控措施。2005 年 5 月 11 日，七部门联手出台关于做好稳定住房价格工作意见（以下简称意见）。这份被称为“政策组合拳”的意见，出自建设部、国家发展和、财政部、资源部、人民控。、税

6、务和银监会七个部委。这也是第一次对房地产进行联手调央行宣布上调商业对个人住房利率并要求上调个人房贷首付款比例的调控措施后，有不少人对政策出台的与不满。社会学者在分析这种情况时，其中有既得人民网在借民众的误解来要挟的。？一文，其中讲到，在房地产调控中，社会被地产寡头霍多尔整体挟持。该文说，与其说房地产已经持者”，因为住房人人需要，不可缺少。地方社会的支柱产业，不如说已经社会的“挟的 GDP 贡献，在普通百姓无法面对的房价面前，却过多地倚仗于房地产，一些中低收入者 20 年乃至 30 年人生的大部分收入，被住房按揭还款套住；在房地产开发、建设、乃至按揭回收这个漫长的时间内，承担了严重风险。与之相对

7、应的是，房地产寡头们通过不断推高房价，力图在最短时间内使其利益得到保证，而必须面对房地产时的风险。眼见着房价摇摇欲坠，这些出手阔绰的们突然变得体恤民情起来，调控房价最终只会中低收入阶层，不仅“让穷人买不起房子”，还会让工异口同声地指责薪阶层现有的房子大幅贬值，家庭资产急剧缩水。正是在这样的背景下，工薪阶层被房地产绑上了房价博弈的战车。该文，所有的论调都可以归到同一个目标，那就是的后续调控政策出台，拼命保住自己辛苦吹大的房地产。5.据晚报2006 年 1 月 28 日副介绍说，2005，市发言人年该市土地计划进行了结构调整，调整后的基础设施、公益建筑以及经济适用房用地大幅增加，而商品房土地供应由

8、计划的 1750 公顷下降到 900。针对部分开发商“供地紧张必然引起房价上涨”的论调，表示，商品房土地供应计划虽然减少了，但能够形成有效供应的住宅用地仍然在 2000 公顷左右，与上一年持平。他进一步解释说：“2004 年 8 月 31 日大限前，大约有 1300公顷土地提前投放到市场，这些土地会在 2005 年形成供应，考虑到市场的接受能力，对去年商品房供地计划作出了适当调整，调整后，商品房供地虽然减少了近一半，但是市场总的供应量并没有减少。”，减少商品房土地供应量也是为更好地促进目前存量土地的利用，“新的商品房供地减少，开发商才会将目标转向存量土地上，从而有效促进存量土地的利用”。据介绍

9、，目前市存量土地规模大针对住宅土地供应，4000 公顷左右，完全可以满足一到两年的建设使用。说：“2005 年共有 111 个项目共 5400 公顷的土地由开发商进行一级开发，随着这部分土地开发的陆续完成，2006、2007 两年土地供应应该说很充足。因此，购房人不必担心住宅土地供应而引起房价上涨。”6.市 2006 年将重点发展普品住房，制定并中低价位、中小套型普品住房供应政策，主要满足大量中低收人家庭住房需要。2006 年市计划竣工经济适用住房 200 万平介绍说，2006 年市建委，该市建委还将继续完善经济适用住房政策，主要体现对部分中低收入家庭、特别是拆迁居民等特殊群体的保障性供应，严

10、格限制经济适用房供应对象、面积标准和再上市交易；同时进一步扩大廉租住房比例；加快建立住宅发展与保障体系，重点发展普品住房，制定并中低价位、中小套型普品住房供应政策，以满足中低收入家庭的住房需要。 7.据福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表显示，在所列的 23 个楼盘成本目录品房开发成本从每平1636 元至 3094 元不等；销售均价从每平2500 元至 5500 元不等。经测算，开发商的利润率平均约 50，最低的约为 20，最高的超过 90。其中利润率超过 50的楼盘有 10 个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。在35 个大中城市中，福州市的房价位于中等水平。来自福建省

11、的数据显示，2005年上半年福州市商品房平均为每平3587 元，同比增长 11.64，其品住宅销售价格每平为 3228 元。福州市物价部门对当地挂牌出让的 101 块地逐一进行了成本核算，结果显示，商品房的社会平均开发成本在每平2019 元至 2305 元之间。为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间，以福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州某花园），按照地价、建筑成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行了较系统的“成本核算”。通过相关数据的交叉印证，测算发现这个楼盘的利润率达 60.2。现粗略列出这个楼盘的住宅“成本”：福州某花园（2005 年 8 月上旬，楼盘销售员告知销售均价每平3900 元

12、左右）（1）地价：每平683 元；（2）土建和安装成本：每平875 元；（3）配套建设费用：每平486 元；（4）开发商的运营成本：每平390 元左右。据业内介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房的10）。综上所述，保守计算该项目总成本约为：683+875+486+390=2434 元。开发商利 润约为：销售均价 3900 元总成本 2434 元=1466 元。开发商的利润率为 60左右。8.2005 年 3 月 17 日，最近江苏一家在也算得上重量级房地产公司的向反映：某些城市房地产价格的过快增长并非完全是市场调控市场的“有形之手”充当了推动房价过快增长的角色。使然，而是“

13、操盘”的结果，据这位说，现在不少地方出让土地的收益成为财政收入的重要来源，可以说越多，“手头”越活；价格越高，收益越多。有个城市为了抬高出让土地的价格，特意请他们这家公司来当“托儿”，与外地投标企业竞价。这位十分担心价格抬得太高了，砸在自己手里吃不消。“你往高里抬价就行了，如果砸在手里，由兜底，大不了再还给”，的一位这样“开导”他。吃了的“”，这位竞起价来底气十足，果然使地价迅速“操盘”推动地价上涨的事例在不少城飚升，再创这个城市土地出让价的新高。而类似这样由市都存在着。人为操控土地通过价格传导机制及其市场表现，对很多人的购房心理产生了影响，“早买”成为不少购房者的共识，一些手中有余钱而无投资

14、的人就把购置第二套、第三套乃至套房子作为一种投资，从而表面上看起来，购房需求十分旺盛。正因为如此，每当有人警告某个城市存在房地产时，当地都要进行严厉的反驳。与不一样，地方并不会自觉考虑到宏观经济过热问题，地方希望的是繁荣能让土地升值，增加地方财政收入，政绩，所以与抑制房地产投资相反，他们有支持房地产投资的冲动。在这个利益驱划市区、建开发区、大学城等名义圈地，不顾一切搞房动下，看到，许多地方以重地产开发。与此同时，地方更贵的土地价格。希望房子价格越来越贵，这样才能吸引的开发商，才能卖出9.在国家发出多道宏观调控“金牌令”，地产市场“温度”渐渐走低的情况下，温州人仍然敢“逆水行舟”。2005 年中

15、，在温州当地一家的组织下，50 多位温州人组成的“杭州投资置业团”在、杭州两地，3 天成交房子 8 套。此前一月，另一路温州“炒房团”在已取得不俗“业绩”8 名温州人斥资数千万元拿下河西等地 200 套房子。此次，温州“炒房团”之所以逆势而行，就是窥见了利益链的存在不少城市否认自己辖区内的房地产市场存有，急于表示调控已到位；尽管有明文规定，以名义组织购房团到各地炒房，但“炒房团”仍马不停蹄，从东到西，直炒到“天涯海角”；为了业绩考虑，一些想方设法打“擦边球”，置央行关于对房地产价格上涨过快城市和地区个人住房最低首付款比例提高到 30的规定于不顾，支持低首付；为了拉升房价，房地产商实施房价“双轨

16、制”，给中介、“炒房团”低价，给普通消费者以高价这些，不符合对房地产市场的调控精神，也违背了广大消费者的意愿。10.对于国内房价的未来走势，最根本就得看（包括与地方）对市场的理解了。因为，目前国内一轮房地产需求扩张或膨胀，有其几十年积聚的住房需求的，也有信贷政策误导，而后一种情况越来越成了主流。在目前的情况下，由于的超低利率及易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过人家发展几百年的市场。发达的市场经济国家房地产市场发展几百年，个人住房持有率，欧洲的法国与德国仅 3040，仅 68，但则为 85，为 8l。对

17、于刚刚从学校毕业的年轻白领来说，存钱的速度往往赶不上首付上涨的速度。工作 一年，夫妻两人存了 3、5 万元，但首付一年可能要涨 8、9 万。对于相当一些白领阶层成员来说，即使努力买了房子，经济负担的沉重也是可以想见的。有，随着中国个人消费信贷（特别是住房信贷）规模的急剧扩大，一些大城市的居民已经悄然成为高负债一族。其中，和的家庭最高，分别达 155和 122，已经超过 2003 年的平均家庭比例 115。结果，就是生活质量的明显下降。而对于城市中的下层来说，影响则在于，对于不得不买房的人来说（包括拆迁户），经济压力要更为沉重；对于一时买不起房子的人来说，房子离他们将越来越远而不是越来越近；而对

18、于租房者来说，也不会没有影响，因为房租是与房价相联系的。11.建设部总经济师兼房地产业司司长谢家瑾，房地产市场不仅仅是经济问题，也不希望房价出现大是社会问题，更是政治问题。房地产业的宏观调控并不是要“房价”，起大落。现在大部分家庭都拥有自己的，房价大落，许多家庭就会出现负资产，对社会稳定没有好处，特别对金融安全带来。崩式下降在2005 年 6 月 7 日刊登了对谢家瑾的。谢家瑾，从需求情况看，房价雪范围不大可能出现，但上涨的势头会得到遏制。这次出台的政策的确增加了投机的成本，但不会影响普通居民自住的普品房。炒房的挤走后，市场会趋于平稳，改善型住房需求也会更理性。而投机性购房需求的下降，是这次调控的主要目标。12.房地产业的持续高温令开征房地产税的成为关注焦点。2005 年 3 月 20 日，财政部副部长在出席“中国发展”时明确表示，我国目前在房地产保有和交易环 节税费偏轻，问题严重，今后一段时期将重点推进房地产税。从近来财政部在不同场合的表态看，出于遏止房地产投机行为等考虑，开征房地产 税已成定局。据透露，目前房地产税试点城市正在筛选之中，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。13.2005 年 6 月 1 日之后，随着各地关于房地产市场政策的出台，“房地产新政”的，成为、房地产企业及民众十分关注。我国社会学者认为，要调