住宅楼项目结算总结及成本分析报告

1、PAGE PAGE 39板*项目结摆算总结及成本笆分析报告袄“通过半年来拌艰苦细致的工把作， 我们终把于以辛勤的努扮力换来令人满凹意的成果。矮一是如期完成叭结算任务，基邦本实现公司下矮达的成本指标傲。截至201巴3年4月30跋日，除少量配吧合营销的项目摆（如样板房和疤送装修）和极拔个别乙方未报鞍送项目外，某叭项目结算已基摆本全部完成，稗仅余若干存在搬分歧的项目有昂待进一步消化邦处理。据初步柏统计，某项目坝结算工程总成鞍本为疤2.57亿元扮2.69亿搬元绊，由于与中建拌二局等单位分叭歧未消化，存碍在分歧拔1152熬万元澳（详见附表二岸）爸，按消除一半笆分歧的保守估背计，结算成本皑应为案2.626

2、亿俺元霸，对照预算部百2011年7案月上报公司领肮导的包含相同笆成本项目的工爸程总造价，此霸结算结果已达安到奥2.63版亿元以内的成般本控制指标。哀完成总包、分埃包和甲供材结扮算项目约阿 扮90项，涉及癌合同约 15蔼0 份，合同跋金额约 29岸000 万元敖，挨实现核减额岸4000 板万元以上。（搬详细数据请见按附表一“某安项目”工程成俺本明细表）吧二是锻炼了团翱队和每个成员白，使预算部这吧个年轻的集体爸迅速成长为一澳个团结、向上拜，关键时刻能俺打硬仗的优秀跋集体。爸三是积累了宝啊贵的直接经验罢和一手资料，癌也发现了问题绊与不足，为今斑后的改进与提般高奠定了基础按。柏这次结算的叭经验包括专业

3、埃上、管理上、岸配合上等诸方盎面，具体总结扒如下伴。隘建立明确的成叭本指标。安此项工作应在佰项目建设初期疤进行，并随项伴目的进展而深傲入、细化。但拜某项目项目前拜期控制工作薄佰弱，早期缺乏半正确的指标。背好在结算开始敖时，成本指标皑已非常明确，肮且包含两层含坝义，一是公司八给预算部下达半的总成本指标傲，二是部门内靶部将总指标分奥配到每个结算袄子项，使每项般结算工作均有般具体的核减指吧标。而且这个半指标是一个要跋求较高的指标哎，是所谓“跳坝一跳才能达到拌的目标”。隘分工明确、责胺任到人。矮部门经理在每哎项结算报送时暗，就立即分配笆到人，并在安疤排结算任务时袄，就将成本指啊标同时落实到傲具体预算人

4、员啊头上。结算任澳务的分派既按皑专业分工，又澳考虑每个预算埃人员结算内容疤的关联性，并哎基本维持工作佰量均匀，以保巴证结算的整体板进度。半统一思想、步盎调一致。半结算伊始，公靶司最高领导就扒为预算部树立罢了严格把关的扮指导思想，主安张“只要我们翱有1条理由，佰哪怕对方有9疤9条理由，我邦们也可以不付拌100%的钱背”。公司于2板012年 把月 日又下邦发了关于加版强合约预爸算部工作的通挨知，充分体疤现了公司领导俺对结算工作的凹高度重视和支耙持，这使每位稗预算工程师在傲审核中都可以罢坚持不放过一罢丝一毫对我方版有利的因素，矮采取先尽可能办加大分歧，再疤逐步消化分歧挨的策略，使结伴算结果向我方按倾

5、斜。哎加强制度建设啊和规范化管理按。肮 为了某项目罢结算，我部专艾门制订了某鞍项目结算管理拔制度，经部捌门内部和相关啊部门的讨论和碍调整，由公司罢审批后成为指稗导某项目结算按工作的管理制挨度，使预算部懊在结算审核过稗程中，统一了艾思想，明确了奥工作职责，规癌范了工作流程鞍和采用了标准笆化的工作文件办。板计划管理、紧拔凑安排。皑 由于时间紧芭、任务重，预拔算部对某项目稗结算的计划管叭理很重视，通八过每周的部门靶例会，由部门案经理安排任务阿，检查和督促白完成情况。同隘时对各项结算伴中发现的问题啊在部门内部及稗时沟通，审核爸人、复核人及拜时向经理汇报俺，使问题得到啊及早解决。懊人员保障和队背伍建设。

6、扒为保障结算工霸作按时完成，版预算部通过多隘次招聘，补充捌了人员的不足半，设立了副经柏理和园林专业阿预算师等岗位胺。部门还通过澳组织外出活动肮和给员工过生皑日，使大家加奥深了解，加强氨凝聚力，活跃俺了部门气氛，唉结算工作虽然拜艰苦，但也充败满乐趣。唉广开思路，多板口径比较、多扮方案分析。啊在结算中，预捌算部对任何可斑能有不同结果敖的计算方法、懊套价方法均做爸计算和分析，白多个口径比较佰，以期得到对矮我方最有利的皑结算结果，特邦别是对合同条伴文可以有不同拌理解或含义不昂清时。如，在哎4、5#楼结霸算中，对外墙跋面砖和装修砖背（均为甲供材傲）的套定额（摆纸皮砖或块料耙）、采用单价拌（信息价或采熬购

7、价）和如何捌计取费用、扣疤除超领货款等碍因素综合考虑暗，共比较了1肮2种方案，使艾我方在就此分爸歧与乙方洽谈安的过程中处于安主动地位，争跋取到了有利的傲解决方案。尤哀其对于甲供材半，全部进行合傲同量、订货量板、定额定用量霸与实际领用量皑的对比，超领哎部分从结算中蔼扣减。疤采用先进技术鞍手段（CAD凹和 CAM）板提高效率、加摆强管理。拌我部采用了可扮视化工程量计爸算软件，通过氨使用，熟悉和摆掌握其功能，拔以提高工作效耙率。同时，为傲记录和查询结八算审核情况，蔼充分发挥计算按机辅助管理的罢效力，我部建叭立了结算数据拜库，其中包含版了合同目录、拜承包单位、结案算审核的人员霸、进度、合同白价、结算报

8、价盎和审定的价格吧、归档情况、笆以及索赔情况坝等，使领导能啊随时掌握结算癌进度和人员工摆作情况，特别瓣是能全面记录碍交叉费用和应班索赔的事项，埃防止出现漏洞班。傲加强部门间的暗协作和配合。靶结算制度中建埃立了会签制度哎，由某项目现稗场管理人员对邦每份结算进行敖会签，并通过按与项目部、设耙计人员和档案芭管理人员的沟绊通，使预算部班能更全面地掌鞍握建设过程中袄遗留的问题，拌在结算中加以颁处理和解决。佰多下现场了解芭实际情况。凹 由于某项目捌项目资料不完斑善，许多结算耙必须的依据不败够充分，我们凹只有多下现场伴掌握实际情况背，如采用的材敖料、施工具体八内容、部位等傲情况，必要时吧进行现场测量白，以保

9、证结算般的真实性、合氨理性。捌总之，某项目办的结算对预算芭部来说是一次柏真正的考验，斑现在可以说这挨是一次成功的拜事后控制经验胺。但成绩之后按也有不足。通把过这次结算，埃我们充分体会拔到成本控制需盎要通过严密的哀控制体系和完版整的控制过程耙（事前、事中矮和事后控制）盎实现。某项目盎项目前期缺乏坝控制而产生的扮不良后果是明澳显的，其中值啊得吸取的教训百很多，我们一坝直在总结和提扮炼，并在朗园氨项目的成本控埃制上加以改进熬。目前，我们芭正在配合工程挨中心新工作思吧路，进行制度吧化和规范化建爸设，以期通过盎公司推行的规罢范化管理制度肮，实现各部门坝默契配合、协矮调运作，把朗办园项目的造价靶控制好。同

10、时岸，更重要的是隘以朗园为起点拌，逐步摸索出罢一套行之有效岸的、适合本公板司具体情况的昂成本控制机制翱，适应公司今绊后的发展大计拌。办第二部分 般某项目成本分斑析芭一、总成本指柏标坝某项目的总成绊本指标，从不蔼同的角度统计凹有以下几方面靶的统计结果。暗如前文所述，瓣按我部201皑1年7月确认碍的分项工程和胺费用内容，某皑项目工程总成安本澳2.626捌亿，按建筑面半积为1232凹33平方米计按算，每平方米斑建筑面积成本爸2131元；吧按销售面积为搬96102平耙方米计算，每办平方米销售面翱积成本摆2733拌元（详见附表半一）。熬由于工程建设办后期产生了一八些事前没有考阿虑到的新增项爸目，从而增加

11、耙了工程成本，翱共计班182万元皑（详见绊附表三挨）；扮除上述工程成芭本之外，为配按合营销而发生隘的工程费用，稗如样板房、售鞍楼处、广告工邦程、绿化等约奥1360万元班，此部分费用扮发生因随营销吧需要，产生较柏多增加（详见哀附表四瓣）；暗根据公司计财艾部近期明确的胺关于工程费用拜明细内容，样颁板房、售楼处白的费用属营销柏费，灯光、园版林、绿化等属绊工程费，按此哎划分标准，某叭项目工程成本按应增加岸919万元扒。笆由于缺乏前期懊控制，在某项熬目结算过程中扮不得不采用了拌一些特殊办法霸，获得部分额佰外的核减额。板经分析，若按扒规范的方法、佰100%符合蔼规定地计算，佰某项目的结算扒造价应增加安10

12、00万元百左右佰。由于在大大翱小小各个分项啊上均存在这样邦的核减额，无胺法详尽统计，暗这里只统计了罢几个大项，见般下表鞍。盎结算项目办核减数额（万坝元）翱核减理由按备注氨13#楼土疤建哀506.9皑抹灰等按对我安方有利方式套颁价；工程量少哎计艾仍是分歧隘45#楼土蔼建扒485.78扮脚手架等按对案我方有利方式蔼套价；工程量捌少计哀人工挖孔桩及背大临工程蔼80拜钢筋少算，护碍壁加厚未算；暗大临工程少算坝商品砼矮249懊砼单价和数量跋按有利我方算艾法岸仍是分歧澳钻孔桩摆仍是分歧背基坑支护佰8败竣工资料不齐叭全盎合计澳1329.6板8版已结算573拌.78，存在邦分歧755.哎9，按一半分暗歧计算为

13、10白01.73万佰元。跋某项目主体工案程（属一类工八程）的取费标八准与现在深圳皑建设行业的一扮般行情相比偏捌高，目前一类办工程往往按三瓣类下浮10%蔼取费，而某项敖目是按二类下斑浮5%，总造碍价比三类下浮霸10%高出约把10佰.5颁%袄，高出部分的俺造价为扒1592背万元扒。稗综上所述，按叭目前的成本类案别划分，某项拜目的“真实”矮建安工程成本傲，为2.67搬7亿元，成本熬指标为每平方暗米建筑面积坝2172埃元背，每平方米销安售面积绊2786败元俺。详见下表。柏序号搬费用内容坝数额（万元）安备注矮1吧我部2011按年7月确认的熬分项工程和费扒用内容柏26260拌其中含一半未捌消化的分歧共安

14、万元唉2捌新增项目工程瓣造价奥182半以 时间为界罢3懊按新成本类别蔼划分加入的费懊用邦919班含泛光照明和百园林绿化懊4暗特殊手段核减澳的数额傲1002版应加上氨5颁总包取费方面鞍可下浮的造价拜1592澳应减去办总 造 价 凹合 计俺26771办1+2+3+矮4-5-6败每平米建筑面熬积造价按2172八建筑面积12班3233平米办每平米销售面颁积造价翱2786安销售面积96班102平米扮二，造价水平背对比总体水平拌中海地产在其安项目建设中，蔼采用大量分包拜工程和甲供材熬以降低成本，懊又借其付款方敖式的优势将各稗类合同定价维懊持在较低水平把，同时，由于岸中海的前期造阿价控制工作十搬分充分，在施

15、笆工中变更和签拜证很少，以至八中海地产的成板本水平在业界拌公认是偏低的叭，低于万科地邦产。工程造价拔水平的高低，按在造价管理行芭业普遍采用每按平方米建筑面哎积的造价指标板来考察。跋据我部初步了奥解，霸中海地产的同败类工程造价指柏标控制在每平巴方米建筑面积霸2300元，癌其中不包括勘癌察、设计和监绊理费，而某项罢目工程造价中隘包含勘察设计背和监理费共办500万元。绊若按2300班元/M2计，傲某项目的工程邦成本将达到2百.834亿元板；鞍更何况，某项岸目主体工程（佰属一类工程）拜的取费标准与拌现实深圳建设按行业的一般行拌情相比偏高，般目前一类工程斑往往按三类下阿浮10%取费鞍，而某项目是斑按二类

16、下浮5瓣%，总造价比敖三类下浮10翱%高出约盎10.5%。拔由此可见，某扳项目的结算成靶本处于较低水绊平。各项造价指标肮深圳建设工皑程价格信息芭是由深圳市建背设工程造价管俺理站编印、每碍月定期发布、八用以提供建筑捌市场信息和发班布建设行业政昂策法规为主的白内部刊物。现盎将某项目工程癌造价指标与信艾息价上发布的八参考指标列表敖对比，以考察鞍某项目各专业爸的造价指标。案各专业工程综叭合指标（每碍m哎2版指建筑面积）盎 哀 肮 耙 肮 靶 安 矮 扳序号蔼项目盎单位扒某项目指标败信息价指标岸对比情况扳1傲1-3#楼土伴建工程挨（15-24百层指标）耙元般/m癌2埃1600.5叭0耙1260艾把154

17、0跋较高吧2班4-5#楼土氨建工程哎（15-35柏层指标）鞍元鞍/m翱2半1354.5隘0澳1620哎捌1980鞍较低哎3唉给排水工程啊元熬/m颁2隘67.82搬100挨笆150懊较低拌4岸通风与空调肮元把/伴冷吨叭7011拜7500搬按9500俺略低柏5耙强电工程懊元耙/m昂2翱125.96佰135坝唉163捌略低按6背弱电工程拔元霸/m罢2懊A艾小区智能化（按对讲、保安监鞍控、抄表）捌元唉/m芭2翱9.5班17.52翱4.1班较低芭B版停车场管理系跋统罢元百/m白2肮3.0叭3.24.俺3懊略低败7俺燃气工程皑元耙/半户肮1797.6版6伴1500鞍敖2000靶在范围内胺8埃消防工程背元昂

18、/m版2按48艾.昂2罢0扳70半按110耙较低瓣9叭市政道路工程哎元拜/拜1252懊1900柏跋2500碍较低扳上表对比结果懊显示，仅1-奥3#楼土建工百程指标偏高，熬主要原因是1艾-3#楼大部斑分户型是带装拌修的，而信息凹价指标中室内按仅含粗装修（蔼乳胶漆）。斑俺分项工程单位叭造价指标矮序号爸项目办单位肮某项目指标八信息价指标敖对比情况鞍1埃土石方工程1隘-3#楼氨元/版m鞍3鞍27.54啊30疤.0.熬持平百2背土石方工程4背-5#楼氨元/岸m哀3袄29搬.00柏30昂.00把持平蔼3靶桩基础工程1按-3#楼隘元/俺m把3蔼814.59拌850安略低敖4矮桩基础工程4柏-5#楼唉元/办m

19、办3安896.5败900办持平懊5半砼及钢筋砼工败程1-3#楼挨元/白m败3百1326.9跋8敖1400扮持平半6拔砼及钢筋砼工颁程4-5#楼败元/般m邦3瓣1440.2唉9澳1450跋持平背上表对比情况背显示，三大分芭项工程的单位胺造价几乎均与绊指标持平，反熬映某项目项目疤在这几个分项岸工程方面经济哀性一般。三，成本分析扳1，主要工料芭指标（每10挨0拔 m熬2肮建筑面积）罢序号埃项目哎单位霸某项目指标班信息价指标阿对比情况啊1板1-3#楼埃2蔼人工氨工日哎623.6背0罢58半0扮.0澳0熬略高巴3疤钢筋阿T吧8.75搬7.50俺偏高绊4敖砼百m斑3肮55.70安45.00扮偏高矮5稗模板

20、案m碍3傲328.70白300.00肮略高办6爸砌块摆m埃3爸4.60按15.00柏偏低办7班4-5#楼蔼8皑人工扮工日哀537.92柏620.00熬偏低扮8拔钢筋艾T安9.65般8.50白偏高澳6按砼巴m肮3扳62.00俺50.00哎偏高安7扮模板扒m艾3岸337.20熬320.00奥略高扮8吧砌块般m案3跋4.88八7.00啊偏低氨上表对比结果盎显示扳，钢筋、砼指肮标均偏高，经敖济性较差笆。另外1-3扳#楼用工较多八，主要原因是岸其中多数户型俺含室内装修。摆土建工程成本昂构成分析百各项费用比靶例疤序号爸项目耙1-3#楼奥4-5#楼版造价稗(鞍元蔼)靶占比重耙造价颁(鞍元艾)笆占比重澳1佰人

21、工费啊14,327颁,475.1隘2霸19.32%绊14,069拌,899.9佰3耙21.4%坝2摆材料费袄36,671扒,514.4案8胺49.45%昂25,548坝,303.2昂9爸38.86%扮3拔机械费艾9,039,白954.73柏12.19%凹11,496案,422.6埃0肮17.49%啊4案费用拌11,739败,334.1奥6澳15.83%背12,044蔼,458.9拜4拔18.32%版5胺税金柏2,380,霸496.69背3.21%傲2,588,斑065.73拌3.936%案合计扳74,158昂,775.4叭9巴100%耙65,747半,414.3八3版100%拜分部分项工稗程造

22、价比重哎序号阿项目艾1-3#楼绊4-5#楼熬造价（元）袄占比重把造价（元）办占比重盎1安土石方工程哎1盎,碍341耙,埃152袄.绊55懊1.85%暗1,181,袄623.92板1.8%白2熬砖石工程矮2,073,肮349.35背2.86%邦2,092,颁388.98隘3.18%佰3班砼及钢筋砼工版程柏42,344拔,173.3胺2皑58.41%笆36,675靶,405.6般1版55.78%埃4佰楼地面工程拔1,355,爸651.50懊1.87%暗2,049,吧681.96板3.12%碍5吧屋面工程癌2,624,叭309.32巴3.62%啊2,825,熬220.93翱4.29%罢6颁装饰工程熬

23、9,605,般552.07疤13.25%稗7,390,耙282.58跋11.24%凹7隘脚手架工程捌5,002,癌136.55伴6.90%扒2,751,哎328.29捌4.18%拌8俺垂直机械运输吧费啊5,147,蔼126.02斑7.10%耙5,474,板213.74败8.33%邦9扳超高补贴费按3,001,爸281.93稗4.14%伴4,120,按022.48拔6.27%盎10懊签证拜1,664,背042.88碍2.24%傲747,98凹5.89办1.14%皑合计傲74,158岸,775.4俺9斑100%埃65,747皑,414.3半3埃100%傲项目建安成本搬构成分析氨建安成本项目挨造价（

24、元）艾指标翱比重版(%)邦一、前期工程版费用把489,20俺0.00巴3.97班0.18癌临电施工拔115,00凹0.00瓣0.93鞍0.04靶通信管线及扮迁移工程扒35,000耙.00柏0.28败0.01搬电缆铺设工隘程伴10,000隘.00巴0.08靶0.00绊泵房迁移（俺含消防费用）摆214,20埃0.00坝1.74安0.08氨周边建筑物拔监测（地质）白115,00稗0.00半0.93巴0.04啊二、岩土工程疤3,997,疤500.00稗32.44把1.48般三、基础工程凹14,884罢,034.7败4安120.78扮5.52盎桩基工程疤(捌含大临敖)盎15,113版,300.0芭0百1

25、22.64捌5.61昂沉降观测费啊8,600.袄00霸0.07八0.00唉四、主体工程啊233,21矮3,529.扒40奥1892.4佰6安86.53捌唉1-5#霸楼主体工程袄139,90氨6,189.碍82盎1135.3氨0碍51.91拌分包工程唉16,721啊,441.6岸9白135.69暗6.20癌a扮、塑钢、铝合哀金门窗制安澳8,359,昂388.17绊67.83扒3.10疤b耙、防火门供货暗及安装暗2,710,拌040.55八21.99熬1.01靶c罢、入户门制作耙安装工程爸1,351,班770.00柏10.97傲0.50碍d唉、人防工程叭1,250,岸104.86矮213.89袄0

26、.46拔e背、蔼1-3#傲楼送装修房木肮地板制安工程扳777,60般0.00袄6.31按0.29碍f按、绊4-5#奥楼观光电梯玻扮璃罩工程颁607,83扳5.59耙4.93肮0.23暗g疤、办1-3#爸楼送装修房户矮内门制安工程安509,40罢0.00傲4.13邦0.19啊h般、烟道工程颁422,45摆1.00扳3.43昂0.16疤i吧、般1-5#鞍楼外墙涂料工跋程奥327,20盎4.16百2.66绊0.12八j澳、扳1-3#鞍楼送装修房门稗槛石、窗台板翱制安工程俺123,40跋0.00八1.00办0.05懊k芭、白蚁防治工敖程碍120,00拜0.00芭0.97斑0.04板l隘、水池防护翱91

27、,599邦.36笆0.74埃0.03邦m邦、罢4-5#罢楼地下室外墙跋防水工程哀38,648敖.00邦0.31摆0.01碍n背、观光电梯井办道涂料工程捌32,000捌.00翱0.26办0.01澳甲供材鞍22,043斑,043.7岸0拌178.87扒8.18拜a挨、爸1-5#懊楼外墙面砖及艾1-3#颁楼内墙砖疤7,026,艾200.00摆57.02跋2.61败b板、商品砼斑14,747隘,350.0把0巴119.67把5.47叭c坝、邦4-5#芭楼烟道耐火砖版耐火泥靶52,097澳.50白0.42邦0.02摆d懊、安4-5#傲楼外墙文化石盎217,39靶6.20蔼1.76癌0.08班安装工程肮4

28、9,295巴,554.1吧9肮400.02盎18.29扳a、常规水电傲21,255按,000.0隘0肮172.48摆7.89板b、消防工程隘5,890,安000.00扮47.80罢2.19伴c、通风空调伴1,993,佰000.00般16.17敖0.74扳d、变配电设百备及安装唉3,906,背486.73敖31.70瓣1.45啊e、发电机组蔼消声环保疤58,000背.00耙0.47吧0.02背f案、发电机设备熬安装跋110,00肮0.00矮0.89艾0.04岸g、电梯设备芭及安装办13,717肮,067.4挨6蔼111.31鞍5.09挨h、燃气工程哎2,366,八000.00白19.20跋0.8

29、8岸i安、水电甲供材斑2,063,芭600.00摆16.75昂0.77俺装修工程拌5,247,绊300.00哎42.58俺1.95拜住户大堂装傲饰敖1,044,癌000.00颁8.47扮0.39敖裙房外墙装扮修把4,203,盎300.00拜34.11袄1.56爸五、室外配套哀工程办11,842埃,846.8八1隘96.10扮4.39跋小区智能化肮1,177,半400.00办9.55奥0.44暗安装类叭2,005,伴000.00岸16.27邦0.74敖景观类暗7,500,碍000.00傲60.86挨2.78坝道路颁370,00疤0.00拜3.00盎0.14霸信报箱制安碍费用敖150,00百0.0

30、0邦1.22澳0.06熬永久性导示板系统氨250,00癌0.00案2.03胺0.09斑泳池设备捌226,00阿0.00胺1.83癌0.08班泳池装修癌93,500柏.00半0.76袄0.03耙垃圾中转站邦70946.熬81澳0.58吧0.03挨六、工程其他背费邦5,087,挨100.00隘41.28鞍1.89般工程监理费瓣1,400,摆000.00按11.36办0.52绊燃气工程监绊理费巴75,400袄.00翱0.61唉0.03哀工程勘察（柏详勘）按95,300翱.00瓣0.77稗0.04八工程设计费碍3,316,佰400.00罢26.91袄1.23埃工程造价咨拜询费翱200,00凹0.00疤

31、1.62瓣0.07唉合昂 版计哀269,51癌4,210.俺95案2187.0办3八100.00唉第三部分 啊几个典型事例吧的回顾和总结白1, 三算单凹办理八由于小业主办笆理房产证需要蔼定额站核准的坝三算单，为了俺实现房产证的唉及时办理（按柏规定应在入伙艾后150天之捌内），我部根把据公司部署，八在结算未完的柏情况下着手办扳理三算单。同安时，为了配合邦财务成本核算班方面的需要，班三算单的审定哎造价越大越好俺，但是，三算白单是建设主管靶部门出具的合凹法文件，是施跋工单位向建设扮单位要求付款败的合法依据。芭因此，既要使疤施工单位配合隘及早办理，又巴要达到造价偏八高的要求，还安要防范公司的胺风险，这

32、的确板是一项难度较疤大的工作。我罢们先后三次办隘理三算单，前安两次均因南京懊三建的不配合斑而搁浅，后经澳多方努力才终柏于完成任务。爸一方面基本保肮证了房产证办隘理的时间，另鞍一方面核准造扮价中加入总包拌单位承包范围皑之外的工程造俺价八9356万元埃，且比实际结暗算造价高出蔼28扳68万元（详俺见下表）鞍。埃序号艾项目名称摆核准造价（万扳元）袄结算造价（万摆元）巴核准高出结算啊造价（万元）扮分歧造价（万爸元）唉一哎分包工程及甲岸供材胺1笆人防工程阿146.32暗8八125.01绊-芭21.318拌2拔防火门及门窗拌工程挨904.04懊9吧980.77昂-76.72按1般54.16跋3背小区智能化

33、奥115办117.4傲-2.4佰4翱燃气工程拌167.6懊169.34半-1.74啊5败消防工程扒584.9罢589扒-4.1扒6罢室外给排水搬82.8挨111.22巴-28.42邦7巴高低压设备安皑装吧58.6昂58.6耙0蔼8傲10kv跋外线电缆安装白88.5安88.5艾0柏9百自动扶梯扮173.66哀8昂1165.1霸3罢3.098八1.12艾10凹日立电梯靶994.56跋11澳货梯俺33懊33.13按-0.13哀12办发电机翱82柏115.8氨-33.8拜13板环网柜叭43.9澳45.9伴-2霸14稗干式变压器把46班46吧0佰15佰低压配电柜颁150挨151.71拜-1.71跋16跋

34、空调设备扳123敖123艾0吧17傲面砖坝480叭483.53绊-3.53哎18皑给水设备氨28扮28.1叭-0.1澳19昂卫生洁具笆18办18半0般20跋开关插座芭33摆33罢0扮21瓣电线电缆敖206扳206颁0颁22靶抛光砖等隘220罢220罢0叭23蔼电子锁埃34疤34白0敖24俺应急灯啊12.2捌12.2颁0疤25拔吸顶灯摆7.6肮7.6哎0懊26俺玻化砖等扮54.5癌54.5瓣0背27矮砂岩皑12白12岸0跋28哎文化石搬5.25霸5.25蔼0捌29瓣商品砼八1000按1350背-350昂249.47案30绊烟道工程胺21.55靶42.25把-20.7跋31板观光电梯玻璃邦外罩癌6

35、2.335昂60.78氨1.555拜1-31挨小计坝5988.3奥4柏二佰1-3#哎楼主体工程熬10348.罢68凹8190.9埃3皑2157.7案5案772.59奥三敖4-5#敖楼主体工程耙9130.0袄85挨7920肮1210.0叭85暗一艾佰三合计笆25467.耙105奥22598.昂65俺2868.4艾55半1077.3拔4般通过这件事，绊我们总结出经白验如下：阿 首先必须唉做通施工单位绊的工作跋，使之配合，案最好在合同中矮明确有关时间芭、内容（如在巴其承包总造价挨中包括分包和绊甲供部分的造叭价）、数额的埃要求；拜 为蔼防范风险俺，一方面在双扒方盖章的相关捌结算书上奥注明唉只作为三算单

36、靶办理的文件不败是双方付款依碍据，另一方面摆，设法使施工澳单位在甲乙双氨方确认真正的傲结算数据之前坝拿不到摆定额站出具的安三算单；罢 瓣做好咨询公司扳的工作，保证肮在造价的数额阿上和时间上满袄足我们的需要百，并不会做不拌利于我方而利班于施工单位的唉事；颁 通过我们白自己的关系或唉咨询公司的关叭系埃做好定额站的按工作巴，使之不会节熬外生枝；懊 公司作好懊两手准备，由哀开发部尽量班做通国土局的绊工作皑，万一三算单昂不能及时办理摆，也不致严重啊影响房产证的叭办理；隘 我们必需碍全面而深入地笆掌握三算单办八理的所有细节阿要求，俺保证所需资料唉的完备拔，在办理中争巴取主动。半总之，三算单百的办理，是我败

37、部配合公司项挨目建设过程的癌一个重大事项佰，各个项目的耙背景和情况不斑同（如投资主凹体的比例，施拔工单位的具体拔情况），可能笆出现不同的问靶题，敖需采用不同的稗办理方式。不岸论怎样，我们跋都要认清情况盎，明确目的，百在解决问题的扳过程中积累经肮验。肮2，4#楼电拌梯大堂的结算八4#楼电梯大袄堂原经过招标按确定由广东鹏芭达施工，后因稗照顾某种特殊扒关系而转由深拌圳市建筑装饰叭（集团）有限芭公司，具体负稗责人是李大荣俺（此人与土地颁合作方有亲戚颁关系）。合同拔于氨2012年3把月6日昂签定，合同价挨定为15.6矮万元，略低于爸与广东鹏达所斑签合同的15埃.96万元，翱（计算公式：拌177688凹.

38、278*3吧70000/柏411828疤.3=159矮640.95跋元）。工程竣敖工时间为20胺12板年8月20日靶。叭8月23日，岸收到李大荣报岸来的结算书，斑结算申报总价瓣￥76756啊4.17元，岸超出合同价￥捌611564碍.17元。当百时正是总包工班程结算压力很唉大，时间极为斑紧张的时期，拔但此事因关系稗到朗园项目的胺合作方，公司柏某位副总督促案我们尽快完成拜，于是部门经扳理安排预算人罢员在周末加班霸审核此项结算碍，一周内完成皑了初审和复核岸。由于结算资安料中没有竣工岸图作为工程量傲计算依据，仅半有7份经项目邦部签署的增巴加工程现场签半证单，结算岸只能以合同加拔签证的方式进唉行。鉴于

39、造价安增加较大，且案签证内容只有哀增加，没有减懊少，为确保施稗工内容的真实敖性和工程量的盎准确性，我们靶办理了会签表懊，请项目部确跋认是否签证哎内容全是新增凹项目，与原承岸包合同内容有澳无重复；是袄否签证中有对班原承包内容做白更改，需扣减拌原合同造价的哎情况。十多天唉后，项目部将拔会签表反馈回扒来，对我们的疤提问没有做任板何正面答复。熬此时，预算部稗一再被要求尽把快完成结算，斑我们只好先做败出审核结果（艾51.2万元袄），并特别就矮其中问题做了矮情况说明。随扳后，主管工程俺的副总专门召爸集预算部、项吧目部和原设计邦部的有关人员爸共同核实其施扮工内容和数量佰，发现签证单俺中确实包含较坝多原合同内

40、的坝施工内容，存矮在应扣减的部拔分未扣减的问挨题。但是，由阿于时间关系，佰这时已经无法摆详细核对每条百签证并实地测盎量具体数量了袄；而且，李大柏荣认为甲方已拌经签证，说明懊甲方已经认可办施工内容和工跋程量，不能出奥耳反尔，加上澳他已经在与我按部核对过程中唉知道了51.搬2万元的初审哎结果，所以不俺同意再作调整鞍。于是部门经伴理亲自与李大昂荣洽谈，商定芭结算价为49蔼万元。隘另一方面，我艾部审核的单价扮在会签过程中扳被某同事看后扒认为有些价格胺偏高，并直接暗向公司领导汇艾报。对此，我扒们在结算办理扳完成后，重新颁复查了原审核艾结果，严格按氨合同价、定额斑价和经确认的吧市场价计算。懊复查结果表明啊

41、，合理的总价翱应为50.4艾8万元，略低啊于原审核的5八1.2万元，罢但高于结算审办定的49万元胺（详见下表）叭。原审核单价班中存在未严格矮执行合同价和背定额价的现象埃，有的偏高，澳有的偏低，总扳体来说，土建蔼施工内容单价绊高于定额，装班饰施工内容单叭价低于定额。袄内容阿报价挨审核价俺复核价扒签证内容说明案增坝加拔签斑证板造稗价白签证半1肮22294.隘51俺15838.氨63扒19326.坝39 胺4#楼电梯大叭堂败签证百2胺24983.阿1翱18591疤18033.唉171安4#楼电梯大按堂设计变更增懊加工程量拜签证班3凹13920百11330胺6213.6熬消防中心天花板签证矮4拜899

42、74.耙6暗59547罢70477.伴762巴2-3#楼之氨间增加5樘玻芭璃门俺签证澳5鞍111933蔼.8败44025.笆6罢50016.哀83爸甲供材改乙供埃签证胺6癌48402.半57盎25620.柏54盎25076.熬821鞍4#楼A，B叭电梯厅外部装懊饰捌签证凹7扳280427阿.01稗175406皑.79摆154254颁.02斑临时入伙，物阿业办公室装饰哀合计哀591935拔.59坝350359扳.56肮343398盎.59哎挨增加签证含税柏价白611564白.17啊361977埃.48鞍354785凹.69拜伴原合同造价澳156000版156000跋156000按办含税总价安76

43、7564阿.17氨517977邦.48哀510785肮.69败敖应扣材料超额扮量坝0鞍5977.4扮8板5977.4芭8案唉最终造价唉767564背.2胺512000澳504808摆.2懊（结算审定价罢：49万元）吧版经过这件事，隘我们得到以下班几点经验和教埃训。扳结算必须岸坚持原则傲，不受干扰，斑不论是来自公啊司内部还是外佰部的干扰，不班论是时间关系氨还是结算对方澳的特殊关系，肮都不应成为影胺响结算质量的霸因素；在任何拔情况下，都必佰须严格要求、般严格把关。白不能太相信隘施工单位，要吧提高警觉，绊施工单位往往氨是不够诚实叭，总想钻空子叭的，比如这次班签证中包含了翱合同范围内施罢工内容，且只昂

44、报增加，对改颁掉的项目不扣佰减；特别过分扮的是施工单位绊竟然在已签好啊的签证单上擅胺自加入一些内搬容，若我部对把原件没有直接百留底，则无法背查出；翱版成本控制绝不邦仅仅是预算部白的责任跋，各相关部门哎必须加强成本矮意识，以高度皑的责任心保证扮工作的质量，搬这样才能杜绝班浪费，反之则按必然加大成本肮，增加结算的傲难度。例如此唉项结算中，设霸计变化大，且办在现场的临时斑增加和变化的般内容较多，事颁后又未做好书板面记录或督促版施工单位完成扮竣工图，仅以邦签证方式体现懊。但是签证的芭审查也不够严碍格，出现了内哎容重复和只增拔不减的问题；哀签证的表述含叭糊，对施工方暗法、用料不说奥明，对签证发白生的原因

45、不说耙明，影响计价傲的准确性；还般存在签证工日伴较多，有实物矮量还签工日的瓣现象。耙哀签证单的管理俺和保存是十分唉重要挨的，应有严密霸的签署流程和昂发放使用制度哀，此次结算中按部分签证单预熬算部始终没有叭看到原件，还扒有签证单被篡案改的迹象；白从为了工作埃的角度出发，肮该弄清楚的问拌题一定要追究碍到底疤，不能轻易放斑松要求。虽然摆这样容易产生暗误会，得罪一绊些人。如这次肮项目部对会签斑中提出的问题胺避而不谈，我摆们也不好再强拔求，后来主管碍领导出面核实暗情况，才了解败到确实存在我败们所担心的签巴证与合同内容摆重复的问题。懊另一方面，我敖们自己也要注翱意加强沟通，拔争取相关部门叭的配合。我们阿认

46、为，部门或啊个人相互之间佰有工作上的意板见和建议应直皑接沟通、当面瓣提出，不应背扒后搞小动作，鞍影响工作氛围爸和工作效率，芭使简单问题复隘杂化，甚至造翱成鹬蚌相争渔安翁得利的后果凹，使公司蒙受氨损失。只要出办发点是一致的凹，即把工作搞皑好，就没有无般法解决的矛盾肮。叭我们在今后盎的俺结算审核中要般注意：1）唉结算复核人发矮现审核中的问罢题时要不碍情敖面，提出修改般意见，原则性唉的东西一定要氨坚持。敖2）办结算价格的依罢据需坚持合同佰价第一、定额昂及信息价第二唉、市场询价第爸三的顺序，一盎定要有切实可扒靠的价格依据安，不要受施工阿单位报高价的耙影响。蔼3）耙在结算数量上柏，也同样不能拌受施工单位

47、上办报方式的影响版，有实物量一阿定按实物量测矮算一下。芭4）跋对有疑问的、坝不合理的签证按，结算人员有伴责任和权利要败求相关部门和捌人员配合核查摆，必要时共赴矮现场了解实情唉。俺5）盎结算结果未完鞍全成立之前，巴尽量不要让乙袄方知道，避免把造成我方被动哎局面。办3，钢筋的审艾核扮工程成本中钢耙筋的成本是一八个较为重要的哎组成部分。首笆先，案钢筋工程的造拌价占土建工程斑造价的15%坝以上， 若去拜掉分包和甲供案材，其造价占笆总包工程造价隘的比例更高，哎达到25%以岸上。其次，钢按筋的用量是反白映工程设计的拔经济合理性的隘一个重要指标懊，不同的设计袄相差较大。哎此外，钢筋的班抽量计算繁琐靶，始终是

48、预结啊算中的难点问昂题之一。为了巴保证结算进度懊和质量，某项拜目的钢筋审核伴委托给某咨询艾公司进行，但佰审核效果并不碍理想，指标不案完全合理稗（详见下表）百。阿部位扒栋号啊数量（伴T)案面积半(M2)般指标（氨T/M2矮）耙对比情况哎地下车库霸1-3#把楼啊382.26矮8办3996.3绊1盎0.0957碍 挨接近搬4-5#艾楼昂811.83扮2扒7071.4澳0.1148颁 搬地下室笆1-3#肮楼笆1377.4吧54巴6464.4巴6搬0.2131隘 隘差异较大办4-5#佰楼叭1165.3哎75凹4221.4白8班0.2761般 白地下室及车库板1-3#奥楼昂1759.7唉22案10460.

49、拜77耙0.1682隘 案差异较大靶4-5#氨楼八1977.2靶07颁11292.哀88扮0.1751盎 盎裙楼疤1-3#癌楼皑1236.1挨59鞍12620.办55俺0.0979班 氨疤4-5#岸楼芭扒挨无吧架空层懊1-3#班楼拔败背无败凹4-5#俺楼岸286.88瓣4安2383.8绊8氨0.1203拔 板塔楼隘1-3#安楼阿2166.5斑09暗35886.佰7盎0.0604坝 拌差异大笆4-5#版楼哀3935.9疤61哀50588.拌21摆0.0778扳 巴钢筋合计佰1-3#皑楼胺5162.3霸9拌58968.拔02版0.0875拔 安差异较大扳4-5#蔼楼绊6200.0背52阿64264

50、.俺97哎0.0965盎 熬电渣压力焊芭1-3#罢楼昂36420暗58968癌0.6176碍 爸差异大扒4-5#版楼安116000矮64265颁1.8050懊 岸说明：碍1百，颁4-5#败楼架空层梁板笆钢筋并入塔楼案汇总。拌2伴，叭1-3#笆楼钢筋不包括挨最后附表中颁129.70澳7T扮。把3瓣，电渣压力焊俺1-3#捌楼按每两层搭扒接，罢4-5#暗楼按每层搭接澳。背审核的详细过碍程和问题如下斑：唉 为了方便凹咨询公司计算笆，我们提供了笆施工单位的钢稗筋下料单，但跋这反而使咨询挨公司有可能不笆按图纸计算；癌 从咨询公百司在施工单位澳下料单上所做百标注推测，有捌可能仅核对部伴分下料单而其碍他采用相

51、同核斑减率指标推算澳，啊事实证明了我凹们的推测；扒 咨询公司霸提交初步结果霸时，我们的分哎析不到位，只隘抽查了局部的胺计算结果，没把有从总体指标碍的分析和对比隘上发现问题，哎延误了时间。办后来发现指标班上存在明显不岸合理时，又内八部组织人力计邦算两个标准层案，将结果反馈翱给咨询公司，芭促使对方复查坝其结果；隘 目前，对搬方已复查并坚靶持其审核结果靶，我们虽从指矮标上感到不合癌理，但又未能敖自行计算或另耙外委托以证明懊我们的怀疑，安就此不了了之鞍，在总包的结罢算中仍采用其疤数据；袄 该咨询公摆司负责某项目暗钢筋审核的人暗员于审核之后把就离开了该公拜司，具体原因矮不明，可见对疤咨询公司的一笆些个人

52、行为我爸们是无法把握鞍的；绊总之，通过这唉次钢筋审核，搬我们认为板委托咨询公司邦开展造价业务笆，必须解决对般其质量的把握颁和控制问题。隘可以采用以下啊一些方法：坝 通过考察罢和合作，找到办有信誉和质量按保证的咨询公芭司作为澳合作伙伴碍；瓣 通过研究邦和经验积累，背建立一套暗有效的检查办敖法和控制指标氨，对咨询公司蔼的造价成果作奥到心中有数；靶 通过吧合同的约束拜，对咨询公司岸的造价成果文安件提出严格要斑求，如详细的瓣指标分析、计案算底稿和电子按文档的提供，挨监督其计算过扮程和方法，同伴时也为今后的耙变更和调整提败供方便；安 采用败有效的奖惩办稗法佰，约束咨询公碍司的行为；败 如有条件埃可同时委

53、托两八家以上咨询公矮司扳背靠背同时进邦行皑，预算部对其鞍结果横向对比昂，唉万科常采用此按方法阿。 版4，水电费的隘扣除柏一般看来，某办项目这么大的斑建设项目中，吧水电费只是很跋小的一部分，捌其实不然，自办2012年4搬月以来，某项蔼目电费我司共扮代交白199万元埃，11月7日爸抄表到户后停吧止代交；代交板水费摆44埃万元瓣，且目前还在办代交，水电费敖合计约243拜万元（详见下伴表）。按计费周期般费用拔金额（元）把2012年5疤月奥5柏月水费稗￥败8,939.熬00袄2012.6岸.5-7.4肮6佰月水费癌￥巴20,915败.60拜2012.7矮.5-8.4阿7稗月水费霸￥安33,508芭.24

54、败2012.8把.5-9.4鞍8绊月水费跋￥翱41,114白.40邦2012.9胺.5-10.矮4霸9懊月水费盎￥爸45,773扮.11唉2012.1捌0.5-11拌.4胺10癌月水费隘￥癌45,903暗.80绊2012.1八1.5-12靶.4摆11霸月水费暗￥袄44,256半.20伴2012.1耙2.5-20稗13.1.4板12半月水费爸￥按51,786佰.00氨2013.1熬.5-2.4癌1蔼月水费癌￥版53,273拜.80澳2013.2罢.5-3.4板2班月水费敖￥半47,054昂.48袄2013.3半.5-4.4拔3叭月水费百￥罢50,120熬.10佰水费合计板摆￥扮442,64氨4.

55、73绊2012.4阿.3-8.1霸2摆电费按￥隘711,94芭3.97哀2012.8佰.13-10袄.1矮电费百￥傲839,36啊7.75昂2012年1懊0月安电费哀￥哀439,83伴3.20昂电费合计奥芭￥1,991八,144.9白2熬我司代交水电案费合计跋盎￥坝2,433,绊789.65唉自水电费从总俺包交转由我方伴代交后，其扣翱除问题没有很暗好地解决。由芭于没有明确的哎计量，缺乏详隘细的记录，水啊电用量的分摊颁上存在随意性氨，在结算中施叭工单位往往不案接受，难以扣袄除；尤其电费摆方面，数额大艾，问题却更多叭，几次抄表的摆数据意义不明颁，分摊后总数稗对应不上，电搬费单价难以计般算。为保证我

56、靶司不吃亏，预扮算部采用了多皑种计算方法对芭比，对电的单败价计算出几种傲不同标准，针碍对不同施工单奥位采用，使我哎方最终在结算斑中的水电费方摆面收入大于支昂出。白（详见下表）瓣单位安水费挨电费按水电费合计哀备注白扣回部分百用户敖华润公司唉122098柏5耙122098疤5板已扣岸中国银行扒6389.4碍46301俺52690.霸4傲电费已扣八金地物业癌313515办.17搬307253俺620768奥.17盎电费已扣澳小业主胺220168隘220168班电费已扣氨本公司败（售楼处，样皑板房，室外照懊明灯，现场管罢理等）熬7361.7斑0凹118309扒.00叭125670坝.70拔总包单位袄中

57、建二局啊5833.8拜239652扳245485班.8岸乙方已认可绊南京三建蔼5833.8敖129465摆.62癌135299拔.4翱已扣扳分包单位傲华泰阿11428.耙5按11428.拜50懊已扣隘资中拌6528.3奥1014笆7542.3癌0癌已扣唉装典柏1500隘1500.0班0版已扣拜设计装饰埃3000百3000.0袄0搬已扣霸雅博懊1500鞍1500.0吧0昂已扣哎拓步唉2450板2450.0肮0背已扣熬旭日泰翱277.8袄277.80败已扣捌车安公司跋500傲500.00唉已扣袄扣回合计霸￥跋2,649,叭266.07胺支付部分岸￥鞍442,64百4.73扒￥巴1,991,盎144

58、.92背￥唉2,433,班789.65绊收入靶-癌支出挨￥暗215,47靶6.42绊通过水电费的矮结算，我们总俺结出以下几点埃。白水电费我方艾尽量不代交，邦施工期间由总八包交纳，验收啊后及时移交到靶物业公司；并拔尽早办理抄表伴到户，这就需癌要事先计划和百协调内部管理昂与外部关系；安分包合同上靶要明确造价是俺否包水电费，埃如何缴纳，是案否含在配合费邦中交给总包单搬位；结算时则肮需要相应的单斑据，以保证扣摆除；把对没有投入澳使用的变压器隘及时报停，防败止浪费；如2百#变压器闲置巴未用，但稗2012年8稗月13日至2翱012年10邦月1日期间百我司氨交付该变压器案电费敖95495背元傲。疤现场管理人

59、背员应准确记录啊各分包单位的稗进退场时间，按并与水电费分皑摊挂钩；特别哀注意处理好费捌用上的交叉和佰时间上的跨越翱情况，如地面阿园林施工用水埃电费既有总包盎代交时期的，氨也有我方代交拌时期的，还有百抄表到户之后扒的。翱水电用量分蔼摊总量与供电埃局、水务局收啊费总量必须一矮致，不留缺口翱，有条件最好安计量，没有办艾法计量而需分阿摊时尽可能准扮确估算，防止熬结算中扯皮；耙如能在进度款拜中扣除则尽早百扣除，以免积拌累过多，乙方败难以接受；鞍采用灵活的隘单价，抓住大阿户，以弥补小凹的遗漏和不足颁；这里主要是颁针对电费单价摆，按每月实际岸度数与交纳金啊额计算，电费隘单价应为0.巴874元/度拜；但中建二

60、局啊收取我方1.矮2元/度，因版此我方对该单耙位也收取1.佰2元/度；对巴华润和金地这绊样的大户，水绊电费是结算内翱容之一，我们版在结算洽谈中袄尽可能抬高，盎最终以1.0昂元/度和0.搬95元/度结熬算；柏不仅注意从办其他单位扣回版的水电费，也摆要注意我方应绊支付的水电费懊的计量，如中摆建二局扣我司按的泛光灯、样霸板房、售楼处扳的费用。艾5，与华润万爸方的结算八6，与金地物版业公司的结算暗与物业公司结隘算是每个楼盘懊都不可缺少的爸一项结算内容蔼。在配合计财拌部与金地物业班公司结算过程白中，我们感到八最被动的是未碍及时移交造成败的水电费我方背代付、整改费把用不断增加。盎水电费的问题俺前面已提到，