物业政策小知识

1、物业政策小知识 一、前期物业管理合同和业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主有约束力吗？ 前期物业管理合同对业主有约束力， 根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约力。 二、物业服务收费包括哪些项目 1、管理费，用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的账务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务； 2、房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费

2、用； 3、保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用； 4、保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用； 5、维修费，用于物业维修服务所需的费用。 三、小区物业服务一般包含哪些内容? 小区物业服务的内容应当按照小区物业服务合同的约定进行。根据物业管理条例第二条的规定，物业服务指的是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和相关秩序的活动。一般而言，物业服务具体包括综合管理、房屋及共用设施设备的维护管理、公共秩序维护、保洁服务、绿化管理、装饰装修管理服务、停车管理服务等内容。 四、 业主家被盗，物业公司是否要赔偿？ 物业管理条例第46条规定：

3、物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。但保安服务不包括对室内财物的安全保卫工作。物业公司提供的保安服务是对小区内公共秩序的维持以及进行日常巡视，并非对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。 五、小区内停车被划伤，谁负责？ 物业服务费和停车管理费是不同的概念，具体要看双方在物业服务合同中是否约定有停车保管的条款，如果有约定按照约定履行，没有约定可能无法追究物业企业责任，只能由车主向侵权人主张权利。 六、房屋有质量问题，业主能拒交物业费吗? 在物业管理法律关系中，业主应该向物业管理公司给付物业费，业主是债务人，物业管理公司是债权人;而在

4、房屋买卖关系中，业主是债权人，开发商是债务人。业主不能要求物业管理公司为开发商前期的建设质量等问题负责，因此不能以物业管理费来抵消前述遗留问题产生的损失。应该按照合同约定向物业管理公司给付物业管理费。至于前期出现的遗留问题，如果保修服务可以解决的，通过保修服务解决。保修服务解决不了的问题或者其他非保修方面的问题，应该由开发商负责解决。开发商应该按照国家法律、法规、合同约定等，承担相应的民事责任。 七、不交物业费，物业公司有权停水停电吗? 供水、供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司;物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者处于不同的法律关系中。在物业管理合同中，约定在业主欠缴物业

5、费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。在这种情况下，如果物业公司擅自停水停电给供水、供电公司造成损失，供水供电公司也可以向物业公司索赔。 八、业主没在家，物业应该帮忙代收快递吗? 一般情况下，如果业主没有和物业公司签订代收代管协议或缴纳保管费用，物管人员或保安并无义务代签收业主包裹;若在业主授权或征得业主同意下代签收了包裹，那么物管人员或保安就必须承担代为保管的职责和义务，假如这一过程中不慎造成包裹丢失或损坏，那么代签人就需要承担相应责任。 九、 物业服务企业请求业主支付物业费，业主仅以其并非

6、物业服务合同的当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。 业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人。业主委员会由全体业主选举产生，其签订物业服务合同也是根据业主大会的决议，即业主委员会是受全体业主的委托而订立合同。根据委托关系规则，全体业主承担业主委员会签订物业服务合同的法律后果，全体业主都负有交纳物业费的义务。至于建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，乃是由建设单位代理全体业主订立，只不过其代理权限并非源于业主的委托而是源于法律的直接规定。但是，这并不影响代理关系的成立，全体业主同样为物业服务合同的当事人，享有物业服务合同确定的权利，并承担相应的义务

7、。 十、物业服务企业请求业主支付物业费，如物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 物业服务企业请求业主交纳物业费依据是物业服务合同，因此只要物业服务企业依照约定提供了相应服务，其便已经尽到了合同义务，不存在违约行为，也不存在业主行使先履行抗辩权的空间，故业主以未享受相关物业服务为由进行抗辩的，没有法律依据。 十一、 业主拖欠物业费的，物业服务企业必须经书面催交方可向人民法院提起诉讼，请求判令业主支付物业费。 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条将业主承担欠费责任的前提确定为经物业服

8、务企业书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳。需要注意的是，这种催交必须是书面的，口头的催交通知无效。书面催交后，业主无正当理由拒绝交纳或在催告的合理期限内仍未交纳的，物业服务企业可以向法院起诉。 十二、 业主拖欠物业费应当如何承担违约金责任？ 确定业主拖欠物业费的违约金数额，物业服务合同有约定的，一般从其约定，没有约定的，可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 十三、物业服务企业请求业主支付物业费，业主以其已将物业交给他人使用为由进行抗辩的，人民法院不予支持。 业主是物业服务合同的实质当事人，虽然因物业交付他人使用而不直接享用物业服务企业的服务，

9、但实际上是物业服务的最终受益人。因此，不论业主是有偿或者无偿地将物业交给物业使用人占有、使用或者收益，业主对于物业费的支付都负有不可推卸的义务。 十四、 物业服务企业已经预收业主的物业费，但尚未提供物业服务，物业服务合同终止后，业主有权请求物业服务企业返还物业费。 物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业与业主之间并不因此就毫无关系，物业服务企业应当根据物业管理条例第三十八条的规定履行返还相关资料和由其代管的专项维修资金、做好交接工作等后合同义务。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第九条第一款规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，

10、但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。” 十五、物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业与业主又形成事实上的物业服务合同关系的，物业服务企业可以请求业主支付物业服务合同的权利义务终止后的物业费。 物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业以其实际行为向业主提供了物业服务，业主又予以接受的，根据合同法第三十七条的规定，即使双方未在物业服务合同上签字或没有订立合同，也应当视为合同实际成立。在此情况下，物业服务企业请求业主支付物业服务合同的权利义务终止后的物业费的，对其请求应当予以支持。 十六、有的业主不交物业管理费，这对我有影响吗？ 有影响。因为物业服务的实施是需要业户交纳的物业管

11、理费来支持的，如果有业户不交管理费，势必会给物业公司的管理运营经费造成影响，也将影响了已交费业户的利益，也就是影响了您的利益。 十七、什么是住宅的共用部位、共用设施设备？（一）物业共用部位是指业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；（二）物业共用设施设备是指建设费用已分摊进入房屋销售价格的业主共有共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。十八、下列各项不属于物业共用部位共用设施设备：1.

12、物业管理区域内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、人行道、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等；2.物业服务区域内属于供水、供电、供气、通讯、网络、有线电视等相关部门负责维修管理的设施设备等；3.居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。 十九、 业主委员会有哪些主要职责？业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责： (1)召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况； (2)选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同；(3)依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理；(4)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务

13、预算和决算；(5)听取业主、使用人的意见和建议，监督管理企业的管理服务活动；(6)监督公共建筑、公共设施的合理使用；(7)业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，作出决定应当经全体委员过半数通过。 二十、利用物业设置广告等经营性设施，有什么规定？ 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意后，方可向有关行政管理部门办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签定协议，并支付设置费用。 二十一、交房后一直未装修，是否应交纳物业费? 在物业公司书面通知业主交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。最

14、高人民法院已经颁布了司法解释，关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 二十二、 物业公司能够对业主进行各类罚款吗? 不能。对于业主乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停车等行为，物业公司都不能罚款。罚款是一种行政处罚行为，只有特定的行政执法单位才能对公民进行罚款，其他个人、企业一律不得对他人进行罚款处罚。二十三、怎样申请动用物业维修基金? 根据黄山市房屋专项维修资金管理办法（黄山市人民政府令第48号）规定，使用维修资金应当具备下列条件：（一）物业共用部位、共用设施设备保修期届满；（二）维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围；（三）维修资金使用方案经使用范围内专有部分占建筑物总