【房地产精品资料】中国商业地产20年商业地产风险决策系

1、.：.；影响中国商业地产20年：商业地产风险决策系统实战运用体系诞生(连载)为什么有的开发商的商业地产工程开业一个、胜利一个，有的开发商的商业地产工程，却不断在苦苦挣扎，难以胜利？ 为什么有的商业地产工程看上去外部条件非常好，却惨淡运营？ 为什么有的商业地产工程开场并不被人看好，却可以一举胜利？ 商业地产工程好像木桶，它的胜利与否并不取决于最长的木板有多长，而取决于最短的木板有多短！ 商业地产工程立项为何一定要履行听证会程序？ 举行工程听证会是一个必要程序在我们为一些商业地产工程引入国外投资基金的时候，开展商第一步总是提出约请我们去看工程，他们以为，只需在让我们看了工程之后，才会对工程的根本情

2、况有一个直观的了解，才会加强我们对工程的自信心。然而，在大多数情况下，我们总是很难在不了解情况下就去看工程，问的第一句话总是：“他们的工程召开听证会了吗？他们的工程符合城市总体规划、商业网点规划、地方法规、交通评价以及环境评价的条件吗？很多开展商在听到这样的问题的时候，开头总是一愣，然后说：“暂时没有，不过，请问，这样的任务是一项必要程序，还是外表任务？而我们的回答总是：“这是一项必要程序，假设他的工程不能经过以上的环节，那么他们的工程运作风险就会很大，也不能到达国外投资基金的条件，而这样的工程也会被我们一票否决，即使其他的条件再好，我们也不会思索它。为什么呢？为什么会这样呢？很多开展商想不通

3、，他们想不明白的是，为什么这样一项看上去并不那么重要的任务，却可以对商业地产工程的投资决策产生如此艰苦的影响？ 一场听证会改动一个决议商业地产风险决策系统的科学化，首先就在于对时机、外部环境和客观条件的斟选。我们曾经接触过这样一个工程，该工程位于陕西省西安市，在工程的规划方案中，该工程拟建成一个建筑面积达10万平方米，集超市、百货、休闲、文娱为一体的大型购物中心。工程总的规划设计方案看上去是可行的，但是该工程并未召开听证会和综合评价。在我们的要求之下，该工程召开了一场听证会。结果当听证会一召开，听到的结论就令人大跌眼镜，其中最重要的反面意见是交通评价方面，详细的意见如下：1该工程面对的道路为城

4、市主干道，为双向四车道，设计流量为每小时通行车辆2000辆。由于城市快速开展，目前该道路的行车量曾经超负荷运转，顶峰时段通行车辆每小时到达3500辆，大大超越了设计流量要求，致使该路段经常塞车，交通效率大大降低；2由于该道路超负荷运作，而且无扩宽的空间，政府拟建立一条新的、平行的交通干道分流这一方向的车辆，该方案目前曾经启动，但由于新的道路建立工程难度较高，估计五年后建成通车；3本商业地产工程总建筑面积约10万平方米，车位约800个，投入运用后估计每天将产生2000次的车流量，这一车流量对于本来曾经超负荷运用的现有道路来说不堪负荷，严重加剧了本来曾经非常拥堵的道路交通。现有主干道无法再承载这一

5、新增的交通流量，而且必将极大地影响来本工程购物的消费者的交通效率，使未来该工程的消费者和现有的过境车流都遇到极大的交通瓶颈；4由于政府拟建的新建道路将于五年后建成，而本工程的建立周期要求在两年后建成开业，这样势必使工程在开业运作的三年内遇到交通妨碍。工程的交通评价结论以为，本工程近阶段不宜开发，工程理想的开发时间是延后三年，与政府新建的分流道路同期建成，这样就能在较大程度上处理交通瓶颈问题；当工程的听证会召开以后，投资方以为现阶段不是最理想的开发建立期，于是决议将工程延期开发。该工程的开发虽然滞后了，但是对于开发商来说，却有效地躲避了风险。与其建成后三年由于交通的制约而导致运营情况不佳，还不如

6、先放下该工程，集中精神去开发一些胜利率更高的工程。 一把理清思绪的梳子 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 所谓知知彼，百战百胜。商业地定量分析的意义就在于预测并理性分析工程风险，它就像一把梳子，在工程建立之前就对一切的运作风险进展梳理和总结，提出问题，理清思绪，将一切的问题和潜在的风险进展预警，让后续的任务更有针对性和目的性。 在2004年的时候，有一位开展商就请我去佛山南海看过一块地。这块地的地形为三角形，一面正对车流如鲫的六车道盐步路，另外两面是人流极少的四车道市政路。面对盐步路的工程临街面有200米，盐步路是衔接南海与广州的主要交通干道，另外两条市

7、政路却通向两片菜地，周边没有任何成型的商业气氛。面对这样的情况，这位开展商问我：“请问这个工程胜利的能够性大不大？我反问道：“他以为呢？这位开展商说：“我以为这个工程胜利的能够性很大，但我同时又以为这个工程运作起来有很多困难，但是这些困难我如今却没有方法着手去进展处理。我又问道：“他以为前面的这条道路怎样样？开展商说：“这是一条主干道，双向八车道，每小时的车流量高达1000辆，是一条真正的发财路。我说：“是的，这条路的车流量很大，但是，据我们的分析，这条路从南往北的车流是往广州去的，开车的人很多是去广州上班，他们在上班的途中是不会来他们这里消费的，所以这个方向的车辆不是他们的顾客。同样，从北往

8、南的车流是从广州回来的，这时他们产生了消费的需求，但却被双向车道中间的防护栏挡住了，他们要往前面1000米左右才干掉头，由于掉头太难，所以他们很多都直接走掉了。所以，他的商场门前的主干道车流虽然很多，但真正属于他的顾客却很少。“那这样说来，我们正对的主干道还是一个不利的要素啦。开展商说。“是的，在我们的商业地产决策系统当中，双向八车道、中间有防护带的交通条件得分是不高的。同样，这个地块另外两条道路的得分也不高。我说。“这两条道路没有隔离带呀，为什么也不理想呢？“这两条道路虽然没有隔离带，但它却是通向菜地的，按照商圈划分的原那么，这一商圈范围内是没有商场需求的顾客群体的。同时，由于这条道路两旁的

9、冠木很高，使工程两边的视觉可见面分别只需50%和45%，这对工程的胜利构成了很大的影响。 开展商听到这些，就非常急于往下听：“那么我们还有没有别的隐患呢？我接着说：“假设包括施工、招商等方面综合来看，他们的工程的风险还是比较大的。但是假设他们采取了针对性的措施，就能使他们的开发更有针对性，工程胜利的能够性更大。如我们上面说到的主干道的隔离带问题，他们能否可以在工程建立前就向政府部门提出恳求，要求在工程的出口附近设一个红绿灯和转弯道呢。假设政府赞同了，他们胜利的系数就增大了，假设政府不赞同，那么他们就向政府作一个提案，详细地阐明这个红绿灯和转弯道对他们工程的重要性，并明确地通知政府的这个红绿灯和

10、转弯道是他们决议投资这个工程的必要条件。同样，针对另两条道路的视觉可见面不多的问题，他们是不是也可以在开发建立的过程中进展针对性的思索呢，并要求政府给予一定程度的配合。一切的这些任务，假设他们能在工程建立之前就有清楚的认识，理性地预测并躲避风险，远远比在后期的运作中发现了问题再去进展处理有用得多，他们的工程的胜利能够性就会增大。听到这些，这位开展商说：“那我们怎样才干系统地域分这些风险要素呢？我说：“他们需求建立一个科学的选址体系！ 选址地块的客流情况调查 一步差三市的现代演绎 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 一个大型商业地产工程开业后，在进展客流分析

11、时发现：同样一条道路，位于道路一侧的人流很多，进入商场的顾客很多。而道路另一侧的人流却很少，进入商场的顾客更少。为什么同样一条道路，它的人流情况会存在如此大的区别？当我们进展实地调查后发现，原来是：道路的一侧设有方便的步行道，方便行人通行，道路的另一侧的步行道却年久失修，行人经过不方便；道路的一侧有骑楼，晴天可以遮阳，雨天可以挡雨，但道路的另一侧却日晒雨淋，行人经过时不够温馨；道路的一侧临近公交车站，乘车和下车都自然而然地走上这一侧，而另一侧却与公交车站多了一条马路，添加了通行的间隔 ；同样的一条马路，由于遭到本身条件和外部条件的影响，人流情况就存在如此大的区别。俗话说，一步差三市，有时他看到

12、商场周边人来人往，车流如鲫时，这时，他真正要分析的是，哪些才是属于他的人流？我们知道，客流抵达的方式，普通有三大类：步行、乘坐公共交通工具、自驾车。它们流动的线路对客流到达工程现场有非常直接的影响。有人流，未必是客流在分析工程客流量的时候，我们时常走进一个误区，只看客流的总量，而忽视对客流的构成及客流运动规律的研讨，没有去区分，哪些是工程运营的有效客流？哪些客流能够是根本不会进入商场消费的？更没有将影响客流构成的各个要素进展量化分析，注重或只纠缠于客流总量的调查分析，这些分析方法都是不科学的。对于自驾车来的客流，计算客流量时，普通只选取靠工程一侧单向车流去统计其客流量的大小，而对面马路的车辆要

13、过来会比较难，尤其是马路比较宽，中间又有隔离带的车道，对面马路的自驾车客流，根本可以不予思索。对于乘坐公共交通工具来的客流，下车后要经过工程，或远或近，都要步行一段间隔 ，现实可以归于步行客流一类。因此，在统计这部分客流的时候，可以直接统计经过工程周边的客流量，并分析客流流动的动线。 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 在进展客流动线分析的时候，我们同时还要调查清楚客流地理分布的情况，这样才干对工程的客流有一个系统的分析。2002年，我们曾经在深圳的华强北为一个工程进展前期商圈调研，在分析华强北客流地理分布情况时，我们发现华强北的客流量主要分布在华强北路的

14、入口处、振兴路、振华路以及华强北路南北两个口的公共汽车站，经过统计，这里日均人流到达28万人。但是工程却位于华强北的末端，因此，虽然华强北有28万人流，但能到达工程所在地的人流却非常有限，最后我们提出，工程不能将华强北的28万人流都作为其消费人群，而应根据工程的实地情况和交通可达性来确定其目的消费对象。华强北商业街街景人流动线对客流情况的影响在很多商业繁华的路上，虽然每天都人来人往，客流量非常大，但聚客点往往只需那么几个点，大多数的路段上的客流，也许只是匆匆而过的过客，并不会停留下来，假设工程所选的地点不在聚客点上，客流量虽大，但停下来，并入场消费的客流却不会很多，显然有效客流相对整体的客流量

15、就大打折扣。同样，假设是比较窄的马路，中间没有隔离带，马路对面的人很容易过来，这样马路两侧人流都可以思索进来，假设是比较宽的马路，中间有隔离带，普通只思索单边的人流。另外，客流通往工程中间是不是叉道和其他交通设备，将比如中间有个叉道，客流能够拐个弯走了，这些都是进展客流分析时要充分思索的要素。color=#DC143C所以，我们在进展商地产工程选址的时候，一定做好地块客流量调查，要在调研的根底上，分析地块周边的客流量，区分客流构成的特性，以及客流到达的方式和客流运动的规律等。在很多商业繁华的路上，虽然每天都人来人往，客流量非常大，但聚客点往往只需那么几个点，大多数的路段上的客流，也许只是匆匆而

16、过的过客，并不会停留下来，假设工程所选的地点不在聚客点上，客流量虽大，但停下来，并入场消费的客流却不会很多，显然有效客流相对整体的客流量就大打折扣。同样，假设是比较窄的马路，中间没有隔离带，马路对面的人很容易过来，这样马路两侧人流都可以思索进来，假设是比较宽的马路，中间有隔离带，普通只思索单边的人流。另外，客流通往工程中间是不是叉道和其他交通设备，将比如中间有个叉道，客流能够拐个弯走了，这些都是进展客流分析时要充分思索的要素。所以，我们在进展商地产工程选址的时候，一定做好地块客流量调查，要在调研的根底上，分析地块周边的客流量，区分客流构成的特性，以及客流到达的方式和客流运动的规律等。选址地块的

17、周边人口密度 商业地产投资决策过程中的掩耳盗铃景象 春秋时侯，晋国贵族智伯灭掉了范氏。有人趁机跑到范氏家里想偷点东西，看见院子里吊着一口大钟。钟是用上等青铜铸成的，外型和图案都很精巧。小偷心里高兴极了，想把这口精巧的大钟背回自已家去。可是钟又大又重，怎样也挪不动。他想来想去，只需一个方法，那就是把钟敲碎，然后再分别搬回家。 小偷找来一把大大锤，拼命朝钟砸去，咣的一声巨响，把他吓了一大跳。小偷着慌，心想这下糟了，这种声不就等于是通知人们我正在这里偷钟吗？他心里一急，身子一下子扑到了钟上，张开双臂想捂住钟声，可钟声又怎样捂得住呢！钟声依然悠悠地传向远方。他越听越害怕，不同自在地抽回双手，用力捂住自

18、已的耳朵。“咦，钟声变小了，听不见了！小偷高兴起来，“妙极了！把耳朵捂住不住就听不进钟声了吗！他立刻找来两个布团，把耳朵塞住，心想，这下谁也听不见钟声了。于是就放手砸起钟来，一下一下，钟声响亮地传到很远的地方。人们听到钟声蜂拥而至把小偷捉住了。掩耳盗铃的故事是我们从小就耳熟能详的，在听故事的时候，我们都说那个偷铃铛的贼傻以为本人听不到铃铛声，他人就也听不到铃铛声。但是，在现实的生活中，我们可曾知道掩耳盗铃的景象并不陌生，在我们生活中的许多方面，每天都在发生各种不同版本的掩耳盗铃的故事。在商业地产的投资决策过程中，掩耳盗铃的景象是屡见不鲜的。人们为了论证了一个工程胜利的必然性，总是能找到各种有利

19、的数据来阐明本工程必然走向胜利，而对能够导致工程失败的各种景象却轻描淡写。他们总以为，商业地产工程的开发建立是摸着石头过河，只需一边建立，一边改良，工程就有胜利的希望。这种想法固然有一定的现实意义，但是这种操作思绪却蕴藏着极大的风险，一个未能对能够导致工程失败的缘由进展科学、理性分析的投资决策是不规范的，现代商业地产投资决策该当杜绝这一景象。 理性对待人口密度数据 在商业地产前期的可行性论证中，关于人口密度的掩耳盗铃景象一度普遍存在。人们为了从数据上证明一个工程的可行性，总是将商圈的范围扩展到无限大的区域，总以为这个范围内的人口都会到这里来消费，那么，工程有什么能够不会胜利呢？华南MALL曾委

20、托广东省的两所高校进展可行性论证，下面是华南MALL可行性报告结论：华南MALL的开发商三元盈晖曾委托两所广州的著名高校针对华南MALL的可行性进展调查、分析、论证，结果调查结论显示：在中国一切城市中，东莞市公路密度最高，私家车拥有率最高，个人银行存款最多。从这3个要素思索，可行性分析以为立足东莞，环顾珠三角，打造中国华南第一Mall的时机曾经成熟。华南MALL的可行性报告以为：华南Mall将圈住3个消费商圈，分别是最为中心的“30公里经常性消费商圈指东莞市区；50分钟车程范围内的“60公里根本性消费商圈指覆盖广州、深圳、顺德、中山、惠州等将近74个镇区，这里集中了珠三角大约70%的GDP、7

21、0%以上的工业产值、65%以上的人口，此商圈是全国人流、资金流、物流、信息流及消费最为集中的区域；80分钟车程范围内的“100公里旅游性消费商圈覆盖几乎珠三角一切大中型城市、158个镇区，GDP近7000亿元，社会零售总额在2800亿元左右，拥有4000万消费人口。可行性报告结论以为，华南MALL的立项是可行的。但对比今天华南MALL运营情况不佳的局面，这样的数据有意义吗？一个工程的数据该当客观、公正、理性，这一点对于开展商来说是难能可贵的。人口密度、商圈范围的中国特征没有开发商不情愿选择在人口密度高的区域开发商业地产工程，由于在人口密度高的区域，单位面积内人口的数量会比较大。同时，普通人口密

22、度高的地方，往往也是一个城市经济比较活泼的区域和消费才干比较强的区域。在人口密度比较高的地域开发的商业地产工程建成开业后，由于周边有庞大的根底消费群体支撑工程的运营，工程要获得胜利也就相对比较容易，这样就大大降低工程开发和运营的风险。由于中国目前正在快速城市化的进程之中，城市的中心区域人口密度相对会比较高，一项统计数听阐明，全国城市中心型购物中心占到购物中心总数的将近80%，如广州的天河城，深圳的万象城，上海的新天地等等，这些工程都获得了胜利。反观郊区型购物中心，要获得胜利在目前会有比较大的难度，如东莞的华南MALL等。这些工程难以胜利的缘由，有很大要素就在于周边的人口密度不高，人口较少，居民

23、喜欢居住在城市中心和就近购物的习惯在短时间内仍无法改动。工程建成后，哪些消费者会来消费？对商业地产工程的人口密度进展分析，首先就要对人口的分布和人流的动向进展研讨。人口密度对工程立项选址的重要性人所共知，但是在现实的任务中，传统的操作思绪对选址地块人口密度的了解依然比较模糊。对该如何分析工程周边的人口密度，以及对工程周边人口密度如何进展量化的分析，都缺乏一个科学的程序。商业地产工程在进展人口密度分析时，很多人都会产生以下三种困惑：困惑一：工程建成后，哪些消费者会来消费？这其实就是我们常说辐射商圈的问题，也就是分析和研讨，哪些区域的消费者能够来工程消费，根据消费者购物的习惯，和不同区域消费都对工

24、程的影响程度。我们将辐射商圈划分为三个层次，分别是：第一层次，即所谓的中心商圈。中心商圈的消费群体对工程而言，是最重要的，是支撑工程运营的坚实根底，其消费要占到工程总体销售份额的80%以上。中心商圈的辐射半径因工程的大小、位置不同而不同，对于中等城市中心型的购物中心，例如10万平米左右的购物中心，其中心商圈的辐射半径普通是1.52公里，或步行间隔 在20分钟左右。第二层次，即所谓的次要商圈。次要商圈的消费群体是工程运营的重要补充力量，其消费占到工程总体销售份额的15%左右，辐射半径在5公里以内，消费者普通开车或乘坐公共交通工具，行车时间约3040分钟。第三层次，即所谓的边缘商圈，边缘商圈的消费

25、群体对工程运营的影响不大，其消费总额约占工程总体销售份额的5%左右，辐射半径在5公里以上，行车时间约4060分钟。一个工程的消费商圈既不会无限的大，也会具有一定的分散性，重点是交通可达性，对此，我们一定要有明晰的认识。工程潜在的消费群体的量有多大？在确定了工程辐射商圈的范围后，我们要重点分析潜在消费者总量，即所在商圈人口的数量。评价每平公里有多少人，也就是人口密度，这个问题看上去简单，但现实上有很多的开发商并不明晰该如何去分析人口密度。困惑二，工程潜在消费群体的量有多大？在我们接触的开发商中，有不少的开发商分析人口密度的时候，就是用居民数量比面积去计算人口密度，这样的统计分析，显然过于简单和粗

26、糙，其结果也将与现实大相径庭。为什么呢？由于一个区域的人口不单只是居住人口，如附近的行政机关，写字楼、学校、工厂企业等单位的任务人员，他们白天在这里上班，但并不一定就住在附近，他们经常会在上、下班的时候购物。另外，就是流动人口，假设工程所在地，处于交通要道，或是商贸集散地，就会为该带来大量的流动人口，他们在经过时，也会选择去购物。这部分人口的数量有没有统计进去呢？所以假设只统计居住人口，这个人口密度显然不能反映真实的情况。对开发商而言，获得准确的数据，需求仔细地进展实地调查和统计。分析工程潜在消费群体的数量，要有开展的目光。一个工程能够目前人口密度并不是很高，但周边有大量的住宅小区曾经建成或正

27、在建立，或有大量的写字楼及行政机关正在建立，这就代表这个区域开展的趋势，也会因此带来大量的入驻人口，所以还应分析未来的人口密度能够添加的情况，如新建的住宅有哪些，什么时候建成？什么时候会有人入住？分别有多少户人家？城市规划是怎样的？假设是规划为办公区或行政区，对未来人流的影响会怎样样？以上这些情况，都要综合地思索进去。选址地块覆盖商圈人均可支配收入情况并不是人流多，商场的营业额就足够大 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 中国城市GDP各有不同，上海、北京、广州等中心城市与内地地级市的总体消费力和人均购买力也各有不同，同样，在一个城市内部，各个不同的区块的

28、人均购买力也有所不同。 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 开发一个商业地产工程，不仅要着眼于城市总体的人均购买力和开展程度，其实最重要的还是要掌握本区域内，尤其是中心商圈范围内的人均可支配收入情况。 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 客流就是钱流，无论是运营商户，还是商业地产开发商，在选址阶段，对意向地人流量的调查和研讨都是比较注重的，普通情况下，应该没有商家不情愿选择在人流多的地方开店。人流多，消费的群体就大，消费的商品就多，当然钱也就越多，但是并不是只需人流足够多，商场每个月的营业额就足够大。商场定位与选址之间

29、的矛盾在现实中，我们就接触过这样的一些开发商，他们的工程周边人流量很大，进入商场的顾客也很多，但是商场的运营情况却很不理想。 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 例如，我们曾经接触过这样一位开展商，他在广州的白云区开发了一个2万平方米的综合商场，主要是自营百货，但运营情况并不理想。 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 商场周边每天经过门口的人少说也有几万人，但商场的运营却连年亏损，对此，开展商提出了疑问：为什么我们的客流量大，但商场运营情况就不理想呢？相反，反观旁边的几家商场为什么运营就没有问题呢？ HYPERLINK

30、 daoben/index2.asp t _blank 在经过对周边的客流情况进展分析以后，我们指出：当初选址的时候对商圈认识缺乏是导致工程运营情况不理想的重要缘由之一。传统的选址思绪以为只需人流量多，商场就能做胜利，但是并没有注重分析人流与人均可支配收入之间的差别。以工程为例，周边几家商场的运营业绩都不错，主要缘由是由于它们他们运营的大多是价钱比较廉价的商品。而本百货商场运营的商品以中档为主，商品档次和价钱偏高，而本工程所处的区域位于白云区，这一区域聚居的人群以打工者为主，消费才干不高，因此，本商场的定位与选址之间是存在问题的。 HYPERLINK daoben/index2.asp t _

31、blank 江南MALL位于嘉兴市秀洲区行政中心南侧，地处嘉兴市西区最繁华的洪兴路上，周围高档楼盘林立，是嘉兴市着力打造的中心商务区。江南MALL的总体定位为：浙北地域档次档次最高、文化文娱气氛最浓、景观绿化最优，集文化文娱、美食购物、休闲健身于一体的一站式大型主题购物公园。全面提升嘉兴秀洲新城的商业气氛和城市气氛，不但成为嘉兴市的副中心，更成为浙北各县市具有强大辐射力的现代商业中心。虽然商场定位与选址之间经过专家论证，两者外表看起来结合的也比较好，但是没有充分思索到选址的地块过大的缘由和周边实践的消费客流是很难支撑一个这么大体量工程存活的，所以江南mall的商场定位与选址之间是存在矛盾的，不

32、应该将大面积地块规划做商业地产。 如何认识覆盖商圈人均可支配收入的情况？ HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 一个城市有消费力高的区域，也有消费力低的区域，商业地产工程的选址一定要对此有一个明晰的判别和认识，并进展针对性的数据分析。 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 在进展覆盖商圈人均可支配收入分析的时候，我们需求知道的是： HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 他的客源哪里？ HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 他们的收入程度怎样样？ HYP

33、ERLINK daoben/index2.asp t _blank 他们的消费才干强不强？ HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 他们的消费愿望强不强？ HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 这些，都是指点商业地产工程指点选址决策时的关键数据。商业地产工程覆盖商圈的人均可支配收入情况，不仅是指点运营定位、开发规模的重要参考规范，同样也是商业地产工程投资决策成败的关键。在选址阶段，我们就应该对潜在消费者的可支配收入程度进展调查和分析，由于人均可支配收入

34、即是消费者经济收入和经济才干的反映，也是消费者购买才干的重要评价目的之一。消费者的可支配收入越高，其购买才干也就越强，反之那么弱。 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 对商业工程而言，选择在根底消费群的人均可支配收入高，消费才干强的区域，意味着胜利的时机越大，风险越小。同样的，只需在收入程度高的地段运营高档次的商品，才有相应的消费者来支撑商场的运营，在收入程度低的地段运营高档商品，失败的能够性很大。 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 我们在分析一个城市商业开展的轨迹的时候，往往也能找到佐证。选址地块竞争对手情况 一个

35、商业地产工程会面临哪些竞争对手？ HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 在进展选址地块评价时，6V商业地产风险决策系统同样将选址地块竞争对手的情况作为一项内容，经过量化的分析评价其对商业地产工程投资决策所构成的影响。 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 143C一个工程将会面临哪些竞争对手？ HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 竞争环境是怎样的？ HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 竞争对手的情况怎样？ HYPERLINK daoben/inde

36、x2.asp t _blank 它的优势在哪里? HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 自已的竞争优势在哪里？ HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 有没有与其他商家在竞争的同时，共同将市场做强的商业环境与市场根底？ HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 对商家而言，普通在选择做与不做之前，都会进展详实的调查和评价。对购物中心等大型商业地产工程而言，那么更是如此，因此在选址地块，对其中心商圈内的商业情况，即竞争对手的情况进展全面、科学的评价，是非常必要的。 辩证地对待竞争与开展的问题 在

37、现实中，我们应该如何评价竞争要挟呢？是不是没有竞争对手就一定能胜利？而有竞争对手就一定会为未来的运营带来要挟呢？我们知道，商业都喜欢扎堆运营，不是由于商家喜欢竞争，而是这里曾经具备了商家生存的市场环境。虽然面临着竞争，但也有在竞争中，共同将市场做大做强的市场根底。所以在分析竞争对手的时候，我们应该辩证地去对待竞争和开展的问题。 但竞争应该是适度的，假设运营的业态和商品类别与品牌，以及效力的方式，在市场上毫无差别化可言，那么这种同质化的竞争，其风险是难以预料的。尤其是大型商业地产工程，这种风险的不确定性，往往是致命的。因此，做大型商业地产工程时，应该在选址阶段就对工程将要面临的竞争情况，进展全面

38、、科学的评价。 如何对选址地块的竞争对手进展评价？ 那么终究该如何对选址地块的竞争对手进展评价呢？对大型商业地产工程，我们应该从三个方面去综合评价竞争对手的情况。一是，评价中心商圈内竞争对手的规模，看竞争对手的运营面积有多大？我们知道，普通的运营比较单一的小商户是不能够对购物中心构成要挟的。那么终究多大的规模，才干对购物中心构成要挟呢？首先是规模的比较，我们将竞争对手的规模与本身的规模进展比较分析，假设本身的规模到达10万平方米及以上，而竞争对手是一个中小型的购物中心，规模在5万平方米以下，那么我们需求思索其要挟要素。假设本身的规模到达10万平方米，而竞争对手的规模只需2万平方米，这样的规模和

39、我们比较，显然就不在一个当量级，对工程的影响和要挟不大。假设竞争对手的规模到达8万平方米以上，直接的竞争，就能够给工程带来要挟。其次，在分析竞争对手规模时，还应思索竞争对手的业态，还以上例来阐明，虽然他的面积只需2万平方米，但业态单一，例如只需百货或超市，给工程带来的要挟就不容忽视，由于对大型购物中心而言，在选择主力店的时候，超市、百货是主要思索的对象，而竞争对手2万平方米规模的超市或百货，将直接构成对购物中心内主力店的要挟，与主力店的运营构成竞争。竞争对手评价中的间隔 要素 另外，评价中心商圈内竞争对手离工程的间隔 ，也是竞争对手评价的重要方面。竞争对手对工程的影响，因间隔 远近不同而不同，

40、随着双方间隔 递减，间隔 越远对工程的影响也将越小，越近对工程的影响就越大。商业成熟的大城市中心地带，假设两个竞争工程的间隔 在500米以内，或步行间隔 在10分钟以内，抵达工程附近的消费者可以随便做出选择，是去A商场消费，还是去B商场消费。因此，这种间隔 的竞争是最直接的，对工程的影响也最大，假设间隔 在1500米以上，或步行间隔 在20分钟以上，对工程的影响比较就会比较小。 为何沃尔玛与家乐福2500米范围内不见面？超市不宜扎堆运营。如沃尔玛超市和家乐福超市，他们在选址时，2500米以内是互不见面的。为什么呢？我们知道超市主要运营的都是家庭消费的易耗品，需求经常购买，因此影响消费者行为的，

41、首先是方便性，假设间隔 较远，购物不方便，普通就不会思索，因此效力的区域普通以附近的社区为主，大型超市辐射半径大多在2000米以内，或步行间隔 在20分钟以内，而沃尔玛和家乐福同是大型超市，假设在2500米以内，那么大部分的辐射商圈是重叠的，争夺消费者的竞争也就会变得更猛烈。其次是运营种类的丰富性，消费者希望去超市就能买全吃、喝、住、行等日常所需的商品，在这一方面，家乐福与沃尔玛提供的商品也大多相近，实力相当，假设间隔 很近那么猛烈的竞争在所难免。 其三，才是超市的品牌，家乐福与沃尔玛同属于国际品牌，品牌优势相当。因此在选址时，为了防止这种直接的竞争，不会选择在同一个地段开店，各自营造各自的商

42、圈，各自效力好各自商圈内的消费者，互不干扰。 在房地产市场日益成熟的今天，如何使资本积累变为一项永续运营的资产？ 在我们接触的众多的房地产开发商当中，很多老板都对商业地产抱有剧烈的兴趣。他们经过早期的房地产开发赚到了钱，实现了原始积累。但随着市场环境的变化，土地资源和社会资源开场集中在一些地产大鳄手中，房地产市场竞争日益猛烈，再开发一些中小型的住宅工程优势曾经不明显了。在宽松的市场环境日益向集约化、规模化开展的时候，这些中小型房地产商便想经过开发商业地产工程，使资本积累变为一项可以永续运营的资产。投资开发商业地产工程，对于中国房地产开发商来说具有以下几大吸引点：商业物业的潜在价值远远大于住宅物

43、业，长期持有能实现投资价值最大化；2未来中国经济将继续增长，长期持有的商用物业不像开发的住宅物业，卖完了就没有了，持有商用物业能获得土地增值收益；3运营商场更可获得稳定的租金或商场运营收入，获得珍贵的现金流；4当企业急需用钱时，有收益的商用物业可以随便地抵押给银行，获得银行贷款；用一位房地产开发商的话来说就是商用物业是一项进可攻，退可守的运营战略，假设房地产企业有相对足够的资金才干，那么开发商业地产工程可以算是一项有远见的战略投资。正由于如此，所以中国有很多的房地产开发商走进了商业地产，他们没有想到，正是由于他们的这一项“战略投资，使他们中的很多人走上了一条艰苦的“不归路。胜利商业地产工程风险

44、决策系统 价值和赞誉 价值 全线贯穿商业地产工程的拿地、开发建立、运营管理等全过程的实战运用体系！处理的实践问题：控制政策的风险控制选址的风险控制规划设计的风险控制施工的风险控制招商组合的风险 控制资本运作的风险 赞誉 6V商业地产风险决策系统是基于泛华集团的平台和阅历上开发出来的一套决策软件，它的每一个组成部分都凝聚了泛华置业的阅历和教训，假设它能协助 我们的一些开发商少走弯路、少缴学费，那么也可以算泛华集团为这个产业所做出的一份奉献。泛华建立集团总裁杨天举6V 商业地产风险决策系统是我国首部运用系统工具，对商业地产投资决策的全流程进展风险控制和决策指引的实际体系和运用指南。做胜利的商业地产

45、必需从投资抓起，从系统着眼，从决策入手，化高风险为高收益。中国商业地产联盟秘书长王永平这是一套令人难以置信的软件系统！它的运用价值、辩证方法与美国购物中心协会ICSC和欧美许多企业的价值体系是完全一致的。前沃尔码中国区副总监，现易初莲花中国区资深副总裁陈怀忠6V商业地产风险决策系统能最终得以面世，集中了很多国际先进的购物中心开发运营阅历，台湾、新加坡、香港的购物中心开发，都可以从中学习到很多的东西。国际购物中心协会大中华区首席顾问刘耀东商业行为的惯性方式是多样、脆弱和敏感的。因此，好的商业建筑的设计须针对未来商业的风险做好应变预备的对策。是国内第一本专业资料工具书，它企图改动现有商业建筑设计“

46、迷思myth,尝试从质量化和系统化的角度来组织各种能够要素，捕捉时机和转化风险。假设要求获得商业战略决策的显赫胜利，躲避最大能够商业风险，请参考此书，它为中国商业地产开发迈出了很英勇的第一步。LLA中国区总经理顾舒白外乡化和国际化的结合不断是中国商业地产开展过程中所面对的关键问题，我们不断在探寻结合的方法，6V商业地产风险决策系统可以说找到了一条中国商业地产通向国际资本的大门。美国美联银行大中华区总裁欧伟明失败的专利 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 一项统计数听阐明，目前中国的商业地产开发浪潮全球最热的，同时失败率也是全球最高的。在中国商业地产联盟编写

47、的中，有一组这样的统计数据： HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 2005年全国商业营业用房投资2000亿元，增长16%，商业地产在部分重点地域出现了高于平均水均的增长，如北京增长19.1%，上海增长30%。 截止到2005年年底，全国商业营业用房空置面积3872万平方米，增长23.2%。据相关业内人士分析,目前在中国每开发十个工程当中，平均有2至3个会走向失败，是什么导致了中国商业地产开发运营如此之高的失败率呢？ 业内人士的统计分析以为，导致中国商业地产工程失败率高，缘由是多方面的。但是，在中国，大多数失败的案例都可以归结为两种类型，分别是：好大喜功型失

48、败和急于求成型失败。 好大喜功的代价 HYPERLINK daoben/index2.asp t _blank 所谓好大喜功型，就是指商业地产工程的开发贪大求全，没有客观地评价现实的消费根底和本身的资本才干，就客观、超前地去做一件本人才干不及的事情。 我曾经认识这样一位开展商，他在贵州省的一个二级城市开发一个商业地产工程。当时，该城市全年的社会消费品零售总额不到20亿元，全市现有商业用房面积不到10万平方米，但是这位开展商却要在这座城市建一座面积达8万平方米的购物中心。 按照当时的经济目的来核算，这座购物中心要实现一年8亿的零售额，才可以实现良性的运营，这几乎需求占有该城市年社会消费品零售总额的40%。而且，所谓的社会消费品零售总额还包括汽车消费、医药消费等不在购物中心运营范畴之内的消费，这样看来，支持该工程良性运营所需求年营业额，占该城市全年社会消费品零售总额的比例就更高了，这样的要求对于一座购物中心来说，几乎是不能够的。 战略性投资与务虚的开发思绪的矛盾 我们不得不成认的是商业地产工程投资大多是一种战略性投资，这项战略性投资也许在短时间内不会产生明显的收益，但它会随着时代的开展而逐渐显示出其超前的优势，领先半步的开展战略在一定的幅度上来说是正确的，也是必需的。但是，令大家感到困惑的是，这种“领先的半步有没有一个衡量的规范，