某地产某某年财务报告分析

1、搬万科集团报表分凹析敖 专 邦 业：市场营懊销拌班 级：班090722扳姓 名：案薛燕稗学 号：颁0907220爱2摘要昂 扳财务报表是会计肮主体对外提供的唉反映会计主体财败务状况和经营的哎会计报表，包括哎资产负债表、损搬益表、现金流量扮表或财务状况变巴动表、附表和附安注。财务报表是背财务报告的主要矮部分，不包括董皑事报告、管理分般析及财务情况说拔明书等列入财务靶报告或年度报告胺的资料。对内报胺表的对称，是以摆会计准则为规范皑编制的，向所有耙者、债权人、政埃府及其他有关各暗方及社会公众等奥外部使用者披露拌的会计报表邦。通过对财务哀报表分析课程搬的学习，我们将吧会进行实际的财颁务报表分析以提扳高

2、应用能力。扳 财务报伴表的分析从四个白方面进行，偿债百能力分析、盈利按能力分析、资产靶运用效率分析与百投资报酬分析。霸万科集团的中国癌房地产行业中具半有代表性的一家癌，通过对其分析哎有利于我对财务熬报表知识的掌握凹。靶万科集团的存货瓣周转率较低，存半货的库存风险较安高，存货的销售吧速度较慢，存货伴的资金流动性较哎弱，偿付能力也巴较弱，资本的运吧用效率较低。万袄科集团的应收账耙款周转率处于下芭降的状态，公司把要提高应收账款芭的管理办法，使柏得收款能力提高鞍，从而提高资金班周转的速度。万皑科企业的长期偿版债能力在不断的癌下降，企业的负安债水平较高，财敖务风险较大，企坝业充分利用了财摆务的杠杆作用，

3、胺提高了股东的实叭际报酬率，降低矮了资金的成本。碍房地产行业受经稗济环境的影响较叭为明显，企业的矮获利能力受金融按环境和国家的政般策的影响也较为靶明显，但是企业败的营运成本可以俺通过自身的管理邦降低。班万科的总资产周扒转率下降的幅度柏较大，万科在资按产的运用上效率挨较低，经营活动胺的能力差，影响盎它的盈利能力。澳行业的固定周转笆率水平基本维持皑在4.00，可般以看出房地产行搬业的固定资产周版转率较为稳定。澳万科企业的短期俺偿债能力较弱，肮应该提高企业的氨流动资产的使用半效率，控制成本凹，加强管理，促碍进销售。伴万科集团的存货埃周转率水平稳定背，波动不大，可耙以看出它的生产案经营活动是稳定把的成

4、熟的。万科斑集团的应收账款摆周转率处于下降唉的状态，公司要背提高应收账款的百管理办法，使得肮收款能力提高，笆从而提高资金周哀转的速度。按万科净资产收益盎率的提升，得益隘于公司近年来坚肮持快速周转的战爱略，严格控制成百本，提升资金利斑用率。霸房地产所处的经肮济环境和国家的扒宏观调整政策对败其影响较为明显芭，企业要自身的袄力量在房地产行胺业站稳脚跟。 板 目录颁一背、扳公司基本情况简佰介版拜百斑哎邦安癌氨邦佰把熬邦案笆斑背翱扳.矮1隘二把、扒偿债能力分析.疤.扮绊熬懊背敖肮袄艾安矮哀伴佰跋柏伴安阿.败挨.皑1昂（一）坝短期偿债能力分般析颁矮鞍捌袄埃柏艾办八捌柏矮翱背翱办碍绊.伴1佰1.营运资金.颁

5、傲拜伴澳哀佰哀笆斑懊佰背挨傲暗叭鞍扮耙翱佰吧.芭1罢2.流动比率.爸办胺柏皑疤岸邦叭按败把霸懊柏霸胺凹拜敖凹奥拔.凹2邦 a.流动比率捌版凹摆哀百柏坝拌艾稗昂胺坝扮癌白袄鞍败癌挨2袄 b.速动比率拌熬扳摆瓣捌绊拜盎啊按哀跋霸昂白佰把哎埃败.颁.扒.瓣.半.般3癌（1）存货周转背分析跋芭挨柏俺把矮按鞍芭按拌蔼巴斑盎俺氨背4稗（2）应收账款般周转分析.白笆败拌袄翱般挨敖半癌癌安伴吧叭蔼阿.百.扳.耙6皑（二）敖长期偿债能力分阿析背把唉罢昂吧熬敖胺伴斑熬爸安俺敖耙哀.班7爸1. 资产负债唉率阿昂摆疤白岸艾扒瓣伴挨斑奥芭扳疤坝昂翱拔.稗.肮7翱2. 产权比率靶昂拔板澳办搬埃扮颁斑颁拜百奥搬白伴白俺哀.

6、板.芭.8奥3. 利息保障敖倍数坝碍鞍耙绊佰疤艾昂疤澳伴扮柏胺稗坝捌案.盎.伴爱9扮（三）搬小结.叭捌懊瓣扮艾扒半稗凹翱拔拜哎柏岸艾癌氨拔敖.拌吧.班10颁三、获利能力分耙析凹邦熬暗颁隘稗斑叭百奥摆办叭伴疤八安袄柏.靶.矮10坝1.销售毛利率拜分析笆挨翱版霸安笆扒版澳叭哀爸八傲埃敖叭捌.叭.爸.按10胺2.销售利润率奥分析埃版昂瓣艾傲哀埃八艾般邦稗拌懊俺耙暗艾.癌.12半3.销售费用率摆分析靶笆肮拜癌爱傲皑凹熬颁伴摆班俺捌昂碍佰.熬.案.盎13唉4.销售成本率百分析隘耙奥挨佰案跋岸扒暗办班搬安摆霸摆芭摆.俺.矮.扒14白5.小结.艾矮八疤耙隘哀唉稗佰哀阿按奥拔佰拜蔼岸拜艾吧哎.15按四、资产运

7、用效按率分析扳翱唉哎癌芭版拔半爸爱奥肮昂案疤稗啊隘.般.15拌1.总资产周转靶率分析半癌胺隘邦癌哀瓣芭熬伴笆爱疤澳凹绊绊疤.叭.15败2.固定资产周霸转率暗拜版办拔搬澳白跋澳昂败捌扒笆百鞍叭扳唉.16爱3.流动资产周挨转率分析.爸阿摆碍捌矮扒跋霸案摆皑版哀背熬办蔼拔.17跋（1）存货周转霸分析跋袄笆凹俺熬暗肮暗盎隘俺昂靶碍霸袄盎阿.挨.19叭（2）应收账款稗周转分析.岸伴盎邦耙癌笆跋靶跋佰碍班癌爸绊皑半.艾.20罢4.小结.败懊哀笆叭捌白肮袄板澳吧芭岸叭翱伴癌版爱昂肮蔼.21唉五、投资报酬分唉析.艾肮按拜版啊班斑拜耙阿皑版肮捌隘熬把岸摆.摆22般1.净资产收益敖率分析坝艾斑肮阿案扳艾澳罢巴爸奥

8、按拜澳坝罢安.俺.22盎2.小结.皑哎凹爸耙八埃疤柏袄埃霸霸吧澳鞍肮坝叭罢拌八稗23拌六、总结斑扒斑艾蔼扒蔼靶岸稗佰矮澳翱百奥背吧瓣败跋爱罢23搬1.公司存在问巴题办霸半安笆瓣暗疤哎盎啊拔懊百叭白啊靶败拜.昂23疤2.建议.半拜碍柏摆版阿奥袄败爱懊爸熬爱八半半板疤阿岸暗24癌附录.翱办般挨扒稗坝矮邦昂叭半败办艾八巴耙隘安巴24安1.合并资产负耙债表绊昂败坝邦捌盎扒霸板安拜瓣班蔼爱哀.24把2.合并利润表拜吧啊矮芭爱邦瓣蔼氨办俺版懊唉暗安.白摆27 摆一、公司基本简熬介班 万科败公司总股本吧1099521笆.02肮万股（凹2008巴年八2霸季度），总部位岸于中国深圳市福笆万科企业股份有挨限公司，

9、简称万熬科或万科集团，挨证券简称：万科伴A颁、证券代码：奥000002霸，证券曾用简称摆：深万科氨A唉、爱G阿万科啊A艾田区梅林路吧63背号万科建筑研究啊中心，现任董事案长为王石，总经扮理为郁亮。班 皑万科企业股份有般限公司成立于扒1984把年盎5案月，是目前中国肮最大的专业住宅澳开发企业。绊2008罢年公司完成新开瓣工面积耙523.3罢万平方米，竣工版面积隘529.4板万平方米，实现敖销售金额岸478.7扒亿元，结算收入耙404.9氨亿元，净利润坝40.3懊亿元。拜 主营业俺务： 兴办实业芭 颁(拔具体项目另行申翱报芭) ;皑国内商业岸;埃物资供销业 吧(按不含专营、专控摆、专卖商品挨) ;

10、挨进出口业务 瓣(俺按深经发审证字佰第伴113哀号外贸企业审定按证书规定办理瓣) ;斑房地产开发。控背股子公司主营业般务包括房地产开阿发、物业管理、氨投资咨询等。俺二、偿债能力分叭析凹（一）短期偿债霸能力分析1.营运资金懊 班 表爱：2-1-1 疤 2007-笆2011年万科背集团营运资金计澳算分析 单搬位：元柏项目伴2007年百2008年鞍2009年柏2010年袄2011年办流动资金案95,432,班519,188斑.17澳113,456岸,373,20跋3.92芭130,323癌,279,44背9.37摆205,520岸,732,20爸1.32爱282,646笆,654,85埃5.19扳流

11、动负债霸48,773,碍983,644疤.40板64,553,艾721,902蔼.60按68,058,百279,849癌.28绊129,650蔼,791,49熬8.49蔼200,724奥,160,31搬5.26傲营运资金(本企啊业）搬46,658,班535,543柏.77 澳48,902,拌651,301耙.32 俺62,264,蔼999,600案.09 巴75,869,埃940,702扮.83 按81,922,伴494,539办.93 笆中粮集团埃2,049,2碍59,827.哀86班2,852,9岸93,003.挨00跋4,176,6白44,290.瓣50盎7,507,1扮99,849.盎

12、61埃10,590,胺621,343埃.02巴同业昂24,353,昂897,685暗.82 氨25,877,敖822,152摆.16 敖33,220,百821,945霸.30 邦41,688,伴570,276背.22 案46,256,艾557,941哀.48 佰图：2-1-1蔼万科集团营运资百金趋势图笆 由图：板2-1-1，可拜以看出万科企业唉五年内的营运资矮金均为正数，而版且自2007-佰2011年的营挨运资金呈明显的阿上升趋势，07把-08年因受美暗国金融危机的影蔼响，中国的金融袄业也受到了影响八，首当其冲的就靶是房地产市场，胺所以在这两年的耙营运资金的增长蔼幅度较小，09巴-11年的增长

13、岸幅度较大。这表瓣明万科集团的短叭期债权人的安全奥边际逐年提高，凹而且11年相较袄于07年营运资般金增长了175熬%，这说明随着八企业营运资金增隘大，债权人无法爸获得清偿的风险罢较小。瓣图：罢2-1-2 万疤科集团与同行业鞍营运资金趋势比佰较图瓣 由图：傲2-1-2可以懊看出，万科的营隘运资金高于行业扮水平，与同行业般的营运资金趋势俺相近。07-0扮8年的增长幅度皑较小，但是09办-11年的增长摆幅度明显，行业肮的偿债能力提高案，风险降低。氨流动比率（速动版比率）A.流动比率罢表2-1-2 哎 2007扒-2011年万背科集团流动比率肮计算分析 扮 单位：元澳项目版2007年懊2008年佰20

14、09年暗2010年哀2011年绊流动资产板95,432,拌519,188矮.17 巴113,456埃,373,20蔼3.92 皑130,323绊,279,44疤9.37 芭205,520颁,732,20半1.32 跋282,646坝,654,85肮5.19 笆流动负债吧48,773,版983,644爱.40 胺64,553,白721,902肮.60 靶68,058,办279,849扮.28 懊129,650挨,791,49懊8.49 疤200,724跋,160,39澳5.26 稗流动比率捌1.96 案1.76 隘1.92 奥1.59 颁1.41 俺中粮集团隘2.12哀1.65爱2袄1.82拌1

15、.55绊同业蔼2.04 耙1.71 般1.96 霸1.71 板1.48 扒图：2-1-3斑 万科集团流艾动比率趋势图笆 有图：碍2-1-3可以暗看出，万科集团靶的流动比率呈先哎下降，再上升，鞍再下降的趋势。奥07-08年的坝流动比率下降了霸0.2%，原因版是预收账款与其艾他应付款的增加摆幅度较大；08澳-09年的流动巴比率上升了0.碍16%，原因是爱流动资产增加的熬幅度较大，但是敖流动负债的增加埃幅度与07年相澳近；09-11搬年的流动比率呈案明显的下降趋势邦，原因是预收账柏款与其他账款的芭增加幅度较大，啊超过了流动资产哀的增长幅度。从鞍这个趋势可以得绊出，万科集团的巴短期偿债能力逐拔步下降，

16、债权人昂利益的安全程度柏也逐步的下降。肮图：2-1-4拜 万科集团与同按行业流动比率趋按势比较分析邦 由图：扒2-1-4 可白以看出，万科集矮团与行业的流动绊比率趋势相近，板也略有不同，哀09-11年万伴科集团的流动比扮率低于行业水平安。房地产行业在办07-11年期奥间的流动比率呈癌下降的趋势，行白业的短期偿债能版力下降，风险加爸大。B.速动比率拌表：白2-1-3 隘2007-20邦11年万科集团挨速动比率分析表安 单位：元岸项目敖板2007年佰2008年稗2009年岸2010年颁2011年啊流动资产跋95,432,笆519,188伴.17 吧113,456蔼,373,20吧3.92 哀130

17、,323袄,279,44叭9.37 澳205,520阿,732,20背1.32 瓣282,646罢,654,85碍5.19 白其中：存货案66,472,艾876,871奥.40 扳85,898,瓣696,524熬.95 翱90,085,靶294,305邦.52 肮133,333皑,458,04拔5.93 柏208,335埃,493,56白9.16 阿速动资产半28,959,奥642,316盎.77 拔27,557,跋676,678百.97 袄40,237,版985,143哎.85 耙72,187,挨274,155拔.39 柏74,311,氨161,286扳.03 白流动负债昂48,773,爱9

18、83,644凹.40 捌64,553,邦721,902坝.60 八68,058,哀279,849哀.28 八129,650蔼,791,49背8.49 柏200,724隘,160,39傲5.26 案速动比率(万科挨%）背59.38 蔼42.69 佰59.12 百55.68 安37.02 癌中粮集团颁140.86 皑50.62 傲45.99 绊41.85 敖27.72 斑同业凹100.12 拜46.65 隘52.56 版48.76 袄32.37 版图：2-1-5稗 万科集团速昂动比率趋势图唉 由图：斑2-1-5 可皑以看出万科集团捌的速动资产在5安年期间低于它的拌流动负债，呈先巴下降再上升，再稗下

19、降的趋势。0把7-08年的金跋融危机导致中国岸的房地产受到了氨影响，存货增加案，万科集团的流爱动比率下降了1稗6.69%：0伴8-09年万科瓣的销售情况较好俺，存货的增长幅疤度小，流动负债疤的增长幅度也较佰小，它的速动比邦率呈上升的趋势伴：09-11年稗万科的流动比率阿下降趋势明显，芭受国家的宏观经捌济政策的影响，胺存货的增长幅度白较大，流动负债挨的增长幅度也较暗大，它的速动比鞍率呈较大的下降巴趋势。可以看出稗万科集团的短期扳偿债能力不断的懊下降，企业的短颁期偿债风险很大办。百图：2-1-6罢万科集团与同行笆业速动比率趋势艾分析比图埃 由图：坝2-1-6可以安看出，07-0拜8年万科集团的碍速

20、动比率低于行百业水平，09-暗11年高于行业鞍水平，但是与行埃业水平的趋势相拜近。房地产行业吧的特点，就是资氨金的周转率较慢背，短期的偿债风哀险较高。存货分析罢表：2-1-4瓣 2007-凹2011年万科捌集团存货周转率霸和存货平均周转罢日数计算分析表瓣 单位：元绊项目吧2007年百2008年唉2009年挨2010年颁2011年凹销售成本靶20,607,隘338,964板.44 芭34,855,吧663,288芭.39 背41,122,板442,525氨.36 皑39,581,扳842,880盎.99 蔼56,716,绊379,546办.64 唉年初存货巴30,805,八028,158芭.96

21、 胺66,472,百876,871叭.40 半85,898,安696,524隘.95 安90,085,阿294,305罢.52 俺133,333盎,458,04隘5.93 办年末存货颁66,472,翱876,871暗.40 袄85,898,叭696,524挨.95 拜90,085,半294,305拔.52 阿133,333班,458,04叭5.93 伴208,335皑,493,56瓣9.16 奥平均存货按97,277,澳905,030般.36 敖152,371捌,573,39笆6.35 背175,983拔,990,83耙0.47 颁223,418笆,752,35翱1.45 爸341,668背,

22、951,61澳5.09 癌存货周转次数（罢次）版0.21 般0.23 拔0.23 蔼0.18 哀0.17 唉存货周转天数（巴天）把1,699.4办0 安1,573.7佰4 碍1,540.6扒2 颁2,032.0胺1 跋2,168.7败0 熬中粮集团佰0.38哀0.15柏0.23捌0.12扮0.18拜同业胺0.30 挨0.19 蔼0.23 版0.15 摆0.17 摆图：2-1-7伴 万科集团奥存货分析趋势图佰 由图：疤2-1-7可以斑看出，万科集团蔼的存货周转率呈笆向上升下降的趋扒势，08-09笆年的存货周转率办为0.23,2捌010年下降了哀0.5,201霸1年下降了0.挨01，从表：2摆-1

23、-4中可以爱看出集团的销售罢成本的增长幅度傲小于它的存货增矮长幅度，受国家爱的宏观经济政策懊和金融危机的影拔响，存货增加，白销售成本增加。斑从上可以得出，耙万科集团的存货拌周转率较低，存盎货的库存风险较唉高，存货的销售隘速度较慢，存货八的资金流动性较罢弱，偿付能力也拔较弱，资本的运瓣用效率较低。但般是，房地产行业笆存在着自己的特扮点，它的存货周埃转率低，周转的靶天数较长。万科伴集团的存货周转矮率水平稳定，波爸动不大，可以看八出它的生产经营俺活动是稳定的成巴熟的。皑图：2-1-8啊 万科集团隘与同行业存货周蔼转率趋势分析比盎较图半 由图：叭2-1-8可以啊看出，07-0叭8年万科集团的皑存货周转

24、率低于罢行业水平，09板-11年高于行半业水平，但是1胺0-11年行业笆呈上升的趋势，昂而万科集团呈下板降的趋势，这说爱明要加强万科的半存货管理，降低背它的销售成本。碍应收账款周转分板析白 表啊：2-1-5 柏 2007皑-2011年万般科集团应收账款鞍周转率计算分析捌表 单位：元拜项目叭搬2007年矮2008年伴2009年挨2010年按2011年凹主营业务收入扮35,526,败611,301肮.94 板40,991,巴779,214爱.96 哀48,881,傲013,143耙.49 罢50,713,皑851,442般.63 耙71,782,板749,800皑.68 半年初应收账款傲364,6

25、09袄,673.22拔 扳864,883搬,012.55半 鞍922,774懊,844.24挨 邦713,191蔼,906.14俺 按1,594,0凹24,561.袄07 俺年末应收账款岸864,883傲,012.55靶 拌922,774般,844.24把 岸713,191靶,906.14艾 氨1,594,0鞍24,561.敖07 耙1,514,8氨13,781.阿10 坝平均应收账款巴614,746版,342.89矮 案893,828坝,928.40吧 百817,983捌,375.19八 盎1,153,6邦08,233.澳61 啊1,554,4坝19,171.佰09 跋应收账款周转次佰数（次

26、）板57.79 唉45.86 白59.76 跋43.96 阿46.18 罢应收账款周转天皑数（天）按6.23 搬7.85 爸6.02 澳8.19 坝7.80 般中粮集团奥36.6背36.75靶27.01扒22.25般33.46笆同业斑47.20 摆41.31 靶43.38 案33.11 版39.82 哎 图唉：2-1-9 蔼 万科集团氨应收账款分析趋八势图皑由图：2-1-笆9可以看出万科肮的应收账款周转艾率呈先下降，再耙上升，再下降，巴再上升的趋势。哎07-08年下哎降了11.93佰次，原因是主营案业务收入的增长板幅度低于应收账安款的增长幅度，哀08年的金融危绊机使得当年的销盎售水平低于往年般

27、的销售水平，主鞍营业务的增长幅笆度低于往年；0扮8-09年上升安了13.9次，袄原因是应收账款癌的下降，坏账计盎提准备金增加，捌主营业务增长幅瓣度为19%；2胺010年相较2背009年应收账碍款周转率下降了背15.8次，原霸因是2010年爱的国家宏观政策板限制房价等，主靶营业务收入增长胺幅度较小；20蔼11年与201阿0年的应收账款翱周转率相近，增板长幅度较小，但哀是2011年的笆营业收入较前四斑年有较大的提高矮，应收账款的增摆加幅度也较大。板从中可以得出万背科集团的应收账百款周转率处于下奥降的状态，公司埃要提高应收账款爱的管理办法，使按得收款能力提高芭，从而提高资金凹周转的速度。暗 图搬：2

28、-1-10爱 万科集团隘与同行业应收账芭款周转率趋势分扳析比较图摆 由图：把2-1-10 八可以看出，万科笆集团的应收账款斑周转率高于行业矮的水平，而且与埃同行业的趋势相啊近。坝（二）长期偿债拔能力分析罢1. 资产负债巴率背表：2-2-1翱 2007-2氨011年万科集艾团资产负债率分爸析表 单位：八元斑项目翱2007年拌瓣2008年搬2009年颁2010年耙2011年凹资产总额艾100,094把,467,90芭8.29 挨119,236半,579,72矮1.09 扮137,608斑,554,82蔼9.39 耙215,637搬,551,74暗1.83 板296,208般,440,03哀0.05

29、 埃负债总额暗66,174,摆944,879邦.25 半80,418,扒030,239斑.89 拜92,200,岸042,375颁.32 蔼161,051斑,352,09搬9.42 懊228,375佰,901,48柏3.02 挨资产负债比率(办%)癌66.11 隘67.44 俺67.00 岸74.69 板77.10 罢中粮集团懊39.16 摆63.78 佰51.36 拌69.61 芭78.17 稗同业爸52.64 斑65.61 办59.18 埃72.15 敖77.63 皑图：2-2-1半 万科集团拌资产负债率趋势版分析图拌 由图：案2-2-1可以鞍看出万科集团的哀资产负债率呈上把升的趋势，07

30、半-09年的趋势般较为缓和，趋向拜于67%；10扒-11年的资产哎负债率增长幅度瓣较大，趋向于7捌5%，原因是1昂0-11年的房矮地产的地价上升拜幅度较大，而且凹万科集团收购了懊数家房地产公司半，既增加了公司瓣的资产，同时也昂增加了公司的负跋债。从上可以得翱出，万科企业的凹长期偿债能力在柏不断的下降，企败业的负债水平较拔高，财务风险较阿大，企业充分利班用了财务的杠杆爱作用，提高了股斑东的实际报酬率罢，降低了资金的懊成本。啊图：2-2-2捌 万科集靶团与同行业资产伴负债率趋势比较肮图安 由图：敖2-2-2可以办看出万科集团的岸资产负债率高于安行业的水平，同瓣行业的资产负债扳率趋于50-8碍0之间

31、。这说明靶房地产行业的特摆殊性，较高的资敖产负债率。产权比率把表：2-2-2稗 2007癌-2011年万坝科集团产权比率半分析表 单岸位：元半项目哀2007年靶2008年扳2009年板2010年笆2011年败所有者权益总额蔼33,919,敖523,029版.04 哀38,818,啊549,481按.20 板45,408,扳512,454艾.07 罢54,586,绊199,642拔.41 蔼67,832,败538,547坝.03 唉负债总额败66,174,唉944,879搬.25 扒80,418,翱030,239埃.89 般92,200,阿042,375皑.32 斑161,051盎,352,09

32、哀9.42 氨228,375敖,901,48凹3.02 俺产权比率霸1.95 捌2.07 翱2.03 叭2.95 八3.37 隘中粮集团摆0.64霸1.76拜1.06坝2.29伴3.58皑同业扳1.30 案1.92 袄1.55 把2.62 扳3.47 案图：2-2-3靶 万科集叭团产权比率趋势耙分析图捌 由图：挨2-2-3可以吧看出，万科集团罢的产权比率呈上办升的趋势，07唉-09年的产权绊趋势幅度趋平于袄2.00，凹10-11年的摆产权比率增长幅扒度较大，原因是班房地产行业的地氨价的提高与万科般集团的收购行为背。从上可以看出霸，万科集团的产碍权比率不断的提笆高，企业的财务挨结构具有高风险背，

33、高报酬率的特懊点，企业经营者捌利用了财务杠杆昂的作用，同时也傲增加了企业的财胺务风险。矮图：2-2-4鞍 万科集疤团与同行业产权艾比率趋势比较图爱 有图：奥2-2-4可以爱看出氨万科集团的产权笆比率高于行业的败水平，二者在办2011年万科柏的产权比率低于板行业水平。同时皑房地产行业的产案权比率水平相较白其他产业较高。利息保障倍数叭表：2-2-3斑 2007扮-2011年万半科集团利息保障爸倍数分析表 斑 单位：元啊项目稗2007年拜2008年蔼2009年扒2010年熬2011年袄利息费用傲359,500皑,074.40岸 凹657,253佰,346.42伴 敖573,680吧,423.04捌

34、爱504,227啊,742.57佰 八509,812耙,978.62熬 耙税前利润岸7,641,6皑05,685.凹33 背6,322,2拔85,626.败03 白8,617,4疤27,808.鞍09 凹11,940,绊752,579摆.02 蔼15,805,澳882,420跋.32 爱利息保障倍数皑22.26 背10.62 安16.02 懊24.68 稗32.00 班中粮集团伴40.31傲4.95碍8.57袄6.54摆4.1哀同业胺31.29 俺7.79 按12.30 鞍15.61 捌18.05 澳图：2-2-5按 万科集团唉利息保障倍数趋霸势分析图跋 由图：昂2-2-5可以俺看出，万科集团

35、扮的利息保障倍数矮呈先下降，再上扮升的趋势。07霸-08年呈下降疤的趋势，原因是般08年的金融危八机给万科带了巨矮大的影响，销售傲量下降，资金运爸用成本上升巴，所以它的利息扒保障倍数会下降办；背08-11年的案利息保障倍数不挨断的上升，其原佰因是万科集团的靶销售策略运用得俺当，合适市场的蔼需求，另一个原跋因是万科与建行凹、基金等组织积颁极合作，加强资办金的管理。从上吧说明万科集团支靶付利息和履行债凹务契约的能力强扒，存在的财务风跋险较少，已获利皑息倍数越大，说拜明偿债能力越强吧，企业的负债能绊力提高。隘图：2-2-6暗 万科集团敖与同行业利息保靶障倍数趋势比较癌图把 由图：败2-2-6可以鞍看

36、出万科集团的罢利息保障倍数的搬趋势与行业的趋哀势相近。07年澳低于行业水平，昂但是08-11芭年都高于行业水罢平，并且不断的靶拉大了差距。小结澳 佰万科集团的营运瓣资金不断的增加把，说明当期的偿白债能力在增强。阿但是它的流动比阿率在降低，同时佰速动比率也是在背降低，说明缺乏靶短期偿债能力。袄万科集团的存货斑周转率较低，存疤货的库存风险较爸高，存货的销售肮速度较慢，存货拌的资金流动性较瓣弱，偿付能力也阿较弱，资本的运坝用效率较低。万般科集团的应收账佰款周转率处于下坝降的状态，公司敖要提高应收账款胺的管理办法，使扮得收款能力提高敖，从而提高资金隘周转的速度。万百科企业的长期偿哎债能力在不断的绊下降

37、，企业的负凹债水平较高，财皑务风险较大，企扳业充分利用了财敖务的杠杆作用，班提高了股东的实埃际报酬率，降低白了资金的成本。矮万科集团的产权叭比率不断的提高坝，企业的财务结班构具有高风险，凹高报酬率的特点澳，企业经营者利摆用了财务杠杆的唉作用，同时也增板加了企业的财务哎风险。叭万科集团支付利办息和履行债务契芭约的能力强，存爸在的财务风险较皑少，已获利息倍办数越大，说明偿扒债能力越强，企叭业的负债能力提按高，企业支付利稗息的能力较强。罢三、获利能力分矮析佰1.销售毛利率颁分析绊表：3-1 白2007-20昂11年万科集团俺销售毛利率分析傲表 单位：百元艾项目奥2007年埃2008年安2009年耙2

38、010年扳2011年岸主营业务收入俺35,526,板611,301拌.94 矮40,991,翱779,214啊.96 耙48,881,伴013,143瓣.49 熬50,713,唉851,442般.63 颁71,782,皑749,800袄.68 八主营业务成本跋20,607,颁338,964爱.44 癌25,005,暗274,464爱.91 扒34,514,芭717,705暗.00 澳30,073,板495,231稗.18 半43,228,哀163,602埃.13 捌销售毛利八14,919,办272,337碍.50 拌15,986,拔504,750伴.05 捌14,366,埃295,438埃.4

39、9 澳20,640,芭356,211搬.45 班28,554,板586,198碍.55 胺销售毛利率（%翱）扮41.99 颁39.00 熬29.39 埃40.70 霸39.78 啊中粮集团斑62.91靶55.48稗35.98笆46.9靶40.6岸同业标准值扒52.45扮47.24八32.685扮43.8跋40.19靶图：3-1 搬 万科集团销售敖毛利率趋势分析稗图拜 由图：坝3-1可以看出案，万科集团销售背毛利率呈先下降氨再上升的趋势。安07-09年的斑销售毛利率下降背了10%，其中耙的原因是金融危败机和国家的宏观奥调控政策，不可柏忽视的是万科集阿团自身的销售成碍本的控制存在不疤足；09-11

40、皑年的销售毛利率佰水平恢复到一般邦水平，原因是万碍科集团的销售策坝略符合市场的需昂求，同时管理方肮面的不断的改进埃，降低了成本。艾从上可以得出万袄科集团的销售毛氨利率啊基本维持在唉0.4矮左右，说明万科爱的盈利水平较稳俺定，但是耙09扳年的毛利率最低颁，是因为公司敖08哀年底有扒273.4氨亿元已售未结资岸源，大部分在稗09爱年转入结算。其把中包括福州金域鞍榕郡、广州金色把城品、南京金域敖缇香、天津假日岸润园等罢4爱个白08 肮年计提存货跌价绊准备的项目。由败于该等项目销售柏时正值市场低迷埃，毛利率较低；搬另外，报告期内矮结算的项目中还百包括上海华漕稗213氨、上海金色城市扒、广州新里程等啊利

41、润率较低的保办障性住房。吧图：3-2 唉万科集团与同行鞍业销售毛利率趋绊势比较图八 从图：案3-2可以看出版万科的销售毛利拔率与行业的趋势安相近，但是万科板的销售毛利率低芭于行业的水平。碍房地产行业受经耙济的波动和国家隘的政策的影响较斑为明显。销售利润率分析氨表：3-2 笆2007-20袄11年万科集团捌销售净利率分析胺表 单位耙：元安项目澳2007年疤2008年半2009年办2010年岸2011年扳主营业务收入澳35,526,白611,301疤.94 案40,991,班779,214霸.96 捌48,881,绊013,143把.49 俺50,713,艾851,442碍.63 吧71,782,

42、懊749,800拔.68 半利润总额班7,641,6肮05,685.败33 拜6,322,2奥85,626.翱03 瓣8,617,4瓣27,808.背09 霸11,940,拔752,579疤.02 凹15,805,般882,420敖.32 拔销售利润率(%瓣)八21.51 扒15.42 办17.63 巴23.55 矮22.02 班中粮集团扒56.94拌12.71坝18.69斑26.24昂13.22败同业案39.22 昂14.07 艾18.16 柏24.89 叭17.62 捌图：3-3 氨 万科集团销售矮利润率趋势分析扳图癌 由图：3半-3可以看出，盎万科集团的销售隘净利率呈先下降敖，再上升的，

43、在芭略微下降的趋势芭。07-08年熬的净利率下降了凹6.08%，其哎原因是金融危机按导致的国内房价挨价格下降，销售板量下降，国内房唉地产需求萎缩等矮；09-10年巴，销售的净利率癌逐步恢复，其原扮因是万课集团继笆续贯彻快速开发伴、快速销售的经靶营策略，并通过按标准化产品推广柏、项目流程优化败、表彰快速开发爱项目等一系列措氨施，进一步了提扳高项目经营效率巴，缩短了项目从背获取到开工的平伴均周期，提高管拌理水平等，它的半销售净利率提高捌了；10-11哀年的销售利润率懊下降呈正常的趋敖势。从上可得万疤科集团受市场经袄济的影响较大，颁同时也与它的销袄售与财务政策关背系密切，五年期稗间销售利润率受胺环境

44、的影响明显矮，要加强主营业疤务的管理。叭图：3-4 笆 万科集团与同搬行业销售利润率疤趋势比较图办 由图：版3-4可以看出哀万科的销售利润隘率07-10年埃低于行业的水平奥，11年高于行班业的水平。可以案看出房地产行业啊在经济环境中受案金融与国家政策岸的影响较为明显氨，利润的波动较把大。销售费用率分析安表：3-3 敖2007-20安11年万科集团邦销售费用率分析案表 单位：元斑项目耙2007年碍2008年扮2009年傲2010年斑2011年柏营业收入暗35,526,摆611,301吧.94 把40,991,绊779,214百.96 氨48,881,班013,143坝.49 办50,713,埃8

45、51,442霸.63 耙71,782,熬749,800疤.68 吧期间费用斑3,317,8捌09,599.昂89 隘4,048,4爸02,595.绊89 奥3,529,3安84,064.耙68 挨4,429,6颁89,849.半10 白3,152,6稗54,795.百76 矮销售费用率白9.34 暗9.88 挨7.22 傲8.73 八4.39 拜中粮集团瓣22.5阿25.2艾13.96吧23.14八16.04坝同业案15.92鞍17.54艾10.59矮15.94爱10.22拔图：3-5 般 万科集团销售柏费用率趋势分析懊图肮 耙由图：懊3-5可以看出佰万科集团的销售板费用率呈先上升稗，再下降，

46、再上板升，然后下降的凹趋势扒五年期间万科的翱主营业务不断增背加，但是期间费皑用在不断降低，哎20矮11拜年的销售费用率奥最低，万科的销背售费用、管理费般用、财务费用在敖不断的下降，说皑明万科的管理水把平上升。袄图：3-6 跋 万科集团与同翱行业销售费用率隘趋势比较图扳 由图：翱3-6可以看出盎万科集团的销售佰费用率低于行业百的水平，但是它凹的趋势与行业的扮趋势相近。销售成本率分析碍表：3-4 瓣2007-20爱11年万科集团跋销售成本率分析挨表 单位霸：元蔼项目扳2007年傲2008年把2009年搬2010年阿2011年盎营业收入案35,526,埃611,301皑.94 靶40,991,拜77

47、9,214阿.96 办48,881,奥013,143哀.49 胺50,713,暗851,442扮.63 绊71,782,安749,800昂.68 巴营业成本扳20,607,稗338,964八.44 邦25,005,坝274,464碍.91 斑34,514,俺717,705瓣.00 靶30,073,板495,231摆.18 吧43,228,胺163,602半.13 版销售成本率俺0.58 百0.61 拌0.71芭吧肮0.71 按0.59 疤0.60 懊同业癌0.48 爸0.53 袄0.68 瓣0.56 颁0.60 拌图：3-7 霸 万科集团销售翱成本率趋势分析肮图傲 由图：绊3-7可以看出哎万科

48、集团的销售懊成本率呈先上升柏再下降，再上升般的趋势。07-白09的上升趋势拜明显，其原因是澳金融危机使得它佰的销售量下降，爱房价下降，从而百是主营业务收入摆的增长幅度低于翱往年水平，同时哎它的销售成本的唉增长幅度高于往癌年；2010年懊的销售成本率有稗较大的下降幅度百，其原因是加强奥了万科在成本控暗制和费用的管理安上努力取得的成暗绩；2011年白的增长幅度较小凹，不为明显。从跋上可以看出，万敖科的销售成本率耙控制的较为稳定班，趋于0.60拔，但是还是较高版，应加强销售和邦成本管理，降低矮销售成本。扳图：3-8 柏 万科集团与同袄行业销售成本率哎趋势比较图鞍 由图：摆3-8可以看出碍万科的销售成

49、本芭率高于行业的销碍售成本率，而且稗二者的趋势相近懊。在市场的大环巴境，房地产企业白受的影响较为明邦显。万科集团的碍销售成本率高于敖行业的水平，这百就是万科的不足哀。小结盎 万科集傲团的销售毛利率白基本维持在般0.4佰左右，说明万科啊的盈利水平较稳背定，但是矮09坝年的毛利率最低拌自身的销售成本熬的控制存在不足佰；万科集团的销俺售利润率受市场邦经济的影响较大白，同时也与它的俺销售与财务政策靶关系密切，五年罢期间销售利润率肮受环境的影响明靶显，要加强主营阿业务的管理；万佰科集团的销售费俺用率下降明显，白它的敖销售费用、管理阿费用、财务费用靶在不断的下降，哀说明万科的管理肮水平上升；熬，万科的销售

50、成般本率控制的较为按稳定，趋于0.氨60，但是还是暗较高，应加强销霸售和成本管理，败降低销售成本。罢房地产行业受经板济环境的影响较凹为明显，企业的扳获利能力受金融百环境和国家的政岸策的影响也较为傲明显，但是企业吧的营运成本可以靶通过自身的管理肮降低。敖四、资产运用效懊率分析半1.总资产周转隘率分析办表4-1 爱2007-20蔼11年万科集团唉总资产周转率分艾析表 单斑位：元班项目办2007年艾2008年岸2009年板2010年般2011年背主营业务收入蔼35,526,柏611,301板.94 俺40,991,哎779,214皑.96 捌48,881,摆013,143挨.49 熬50,713,爸

51、851,442捌.63 把71,782,哎749,800翱.68 拌年初总资产坝48,507,皑917,570澳.69 摆100,094岸,467,90笆8.29 八119,236案,579,72笆1.09 瓣137,608瓣,554,82肮9.39 爸215,637芭,551,74伴1.83 奥年末总资产敖100,094扮,467,90罢8.29 奥119,236鞍,579,72啊1.09 氨137,608爸,554,82傲9.39 坝215,637办,551,74扳1.83 疤296,208阿,440,03啊0.05 班平均总资产白74,301,挨192,739隘.49 昂109,665俺

52、,523,81隘4.69 爱128,422艾,567,27百5.24 败176,623巴,053,28搬5.61 搬255,922蔼,995,88案5.94 班总资产周转率(阿%)按0.48 百0.37 叭0.38 白0.29 把0.28 百总资产周转天数埃752.91 爸963.11 办945.81 澳1,253.7肮9 扮1,283.4拜9 案中粮集团吧0.19拜0.14矮0.18佰0.13板0.21拜同业叭0.34鞍0.26凹0.28爱0.21安0.25按图：4-1 爸 万科集团总资胺产周转率趋势分拌析图哎 由图：啊4-1肮中可以看出，万拌科集团的总资产傲周转率在逐渐下罢降，凹07-08

53、岸年的周转率的下拔降幅度为哎11%捌，原因是版07版年末的金融危机绊，在这样的消费耙环境中，万科的芭主营业务收入减斑少；哎08-09颁年的总资产周转把率水平稳定，金皑融危机带来的影搬响还在影响着房摆地产产业；蔼09-10俺年的周转率的下跋降幅度为傲9%搬，而且也低于前啊三年的水平，这吧是因为万科收购胺了数家房地产公靶司，较大的增加哀了企业的总资产爱；佰201半1版年的总资产周转芭率稳定。埃从上可得万科的罢总资产周转率下哎降的幅度较大，奥万科在资产的运岸用上效率较低，爸经营活动的能力笆差，影响它的盈癌利能力。扮图：4-2 吧 万科集团与同背行业总资产周转绊率趋势比较图 拜 由图：肮4-2可以看出

54、奥，万科集团的总罢资产周转率高于绊行业水平，趋势班相近，但是万科澳集团盎2011年的为澳下降趋势，行业办的为上升趋势。袄07-11板年整个房地产的罢总资产周转率都暗是下降的趋势，芭万科的总资产周拌转率高于行业水澳平。固定资产周转率摆表4-2 瓣2007-20安11年万科集团矮固定资产周转率氨分析表 单胺位：元般项目翱2007年颁2008年霸2009年翱2010年皑2011年啊主营业务收入败35,526,般611,301瓣.94 蔼40,991,挨779,214肮.96 罢48,881,盎013,143拔.49 啊50,713,岸851,442叭.63 胺71,782,熬749,800暗.68

55、挨年初固定资产净笆值熬3,830,1碍23,814.背12 案4,661,9按48,720.半12 昂5,780,2敖06,517.哎17 盎7,285,2拜75,380.捌02 巴10,116,阿819,540爱.51 懊年末固定资产净安值八4,661,9哎48,720.扳12 阿5,780,2百06,517.鞍17 癌7,285,2八75,380.爱02 凹10,116,伴819,540啊.51 疤13,561,般785,174伴.86 班平均固定资产净板值百4,246,0安36,267.罢12 八5,221,0白77,618.唉65 摆6,532,7办40,948.柏60 啊8,701,

56、0班47,460.坝27 百11,839,捌302,357扒.69 稗固定资产周转率扳8.37 八7.85 俺7.48 邦5.83 般6.06 艾固定资产周转天胺数鞍43.03 傲45.85 矮48.11 案61.77 艾59.38 阿中粮集团傲0.44坝0.55安0.59捌0.5敖1.76敖同业盎4.41叭4.2熬4.04艾3.17吧3.91盎图：4-3 隘万科集团固定资佰产周转率趋势分捌析图爸 由翱图中可以看出，稗万科集团的固定白周转率呈下降的胺总趋势，但是白2011年呈上扮升的趋势。其中俺的原因是大的金懊融环境中，导致颁的存货增加，同扮时公司在后期进半行了大量的企业蔼收购癌，购地成本提高

57、唉等。固定资产的啊利用效率不断下安降，分别在柏07-08碍、疤09-10盎年的下降幅度最爱大，受经济和国凹家宏观政策的影耙响较大，万科应蔼该提高它的固定拜资产周转率，加摆强企业的营业活搬动能力。笆图：4-4 背 万科集团与同隘行业固定资产周笆转率趋势比较图鞍 由图：唉4-4可以看出唉万科的固定周转艾率高于行业水平板，10-11年昂的固定周转率万班科集团的增长幅芭度小于行业的增扳长幅度。行业的氨固定周转率水平白基本维持在4.俺00，可以看出跋房地产行业的固八定资产周转率较扒为稳定。癌流动资产周转率哎分析皑表4-3 2佰007-201版1年万科集团流拔动资产周转率分斑析表 单位班：元扳主营业务成本

58、熬20,607,邦338,964按.44 耙25,005,笆274,464熬.91 巴34,514,氨717,705八.00 昂30,073,案495,231哀.18 翱43,228,办163,602版.13 吧流动资产周转次唉数霸0.51 疤0.39 按0.40 巴0.30 瓣0.29 啊流动资产周转天昂数拔709.89 八917.26 蔼897.70 熬1,192.0癌2 澳1,224.1岸1 百流动资产垫子次袄数艾0.29 靶0.24 案0.28 稗0.18 扳0.18 版收入成本率吧1.72 拜1.64 瓣1.42 芭1.69 昂1.66 凹中粮集团拌0.35跋0.2袄0.26绊0.1

59、7暗0.24邦同业百0.43跋0.3岸0.33岸0.24昂0.27熬 由表4搬-3可以看出，扒万科企业的收入办成本率较为稳定般，并且高于1，懊这个说明万科企捌业是盈利的，而埃且经济效益稳定伴。捌图：4-5 摆 万科集团流动隘资产周转率趋势爱分析图叭 由图：邦4-5稗中可以看出，万氨科的这两个指标鞍是下降趋势，爸07-08澳、败09-10坝年的下降趋势幅傲度最大，受经济袄环境和国家的宏百观调控影响巨大巴，周转速度下降盎，同时公司的存跋货增加，应收账把款增加的幅度较安大，流动资产的八营运能力受到影阿响，水平下降。伴这说明，万科企坝业的短期偿债能袄力较弱，应该提唉高企业的流动资摆产的使用效率，懊控制

60、成本，加强版管理，促进销售扒。版图：4-6 绊 万科集团与叭同行业流动资产叭周转率趋势比较肮图扮 由图：隘4-6可以看出皑万科集团的流动扒资产周转率高于吧行业水平，二者哎的趋势相近，但熬是10-11年俺万科的流动资产拔周转率呈下降趋摆势，而行业的呈盎上升的趋势。存货周转分析邦 癌表：4-4 伴2007-20耙11年万科集团暗存货周转率和存搬货平均周转日数暗计算分析表 扒单位：元霸项目敖2007年斑2008年背2009年吧2010年奥2011年般销售成本扮20,607,坝338,964胺.44 敖34,855,摆663,288靶.39 白41,122,案442,525哀.36 捌39,581,挨