中国房地产指数系统05年12月北京别墅指数报告

1、.：.；中国房地产指数系统05年12月北京别墅指数报告 12月指数 北京别墅指数 中国房地产指数系统北京别墅指数办公室监测显示：2005年12月北京别墅指数为2163点，比上月指数下降8点，下降幅度为0.37%；较去年同期相比，指数上涨19点，同比增长0.88%。 别墅市场热度不减，新增供应中低价位为主 据北京别墅指数办公室监测：2005年11、12月北京新开盘别墅工程6个，分别为 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=庐师山庄 t _blank 庐师山庄、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=御墅临枫 t _blank 御墅临枫、 H

2、YPERLINK sogou/sogoupedia?query=北京洋房 t _blank 北京洋房、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=中体奥林匹克花园 t _blank 中体奥林匹克花园、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=东方普罗旺斯 t _blank 东方普罗旺斯和水青庭A-SELECT，新开盘别墅工程以中低价位为主，其中4个工程叫价低于10000元/平方米，获得答应销售的量为322756平方米。另有12个工程有后期供应，分别为尚东庭、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=纳帕溪谷 t _bl

3、ank 纳帕溪谷、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=东山墅 t _blank 东山墅、褐石、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=福提岛 t _blank 福提岛、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=北一街8号 t _blank 北一街8号、水郡长安、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=亚运新新家园 t _blank 亚运新新家园、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=京城雅居 t _blank 京城雅居、 HYPERLINK sogou

4、/sogoupedia?query=保利垄上 t _blank 保利垄上、卓锦万代和 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=天伦随园 t _blank 天伦随园，涉及面积276515平方米。11、12两月新同意销售面积共约59.93万平方米，较9、10两月有所增长，市场热度并未随天气转冷而降温，但新增供应以中低价位为主，使得别墅指数略有下跌。 土地政策偏紧，别墅价钱有望更上一层楼 新年前后，关于开发用地的音讯频出。国土资源部传出了为稳定房价，06年将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，停顿供应别墅用地的音讯。而建立部部长汪光焘在全国建立

5、任务会议上说到，06年要从源头上控制高档商品住房开发，引导和添加中低价位、中小套型普通商品住房的供应。土地政策的方向很是明朗！虽然目前还存在以类别墅名义拿地的景象，而这种用地只是低密度住宅用地，而不属于别墅用地，地价廉价很多，从而本钱降低，绕开政策监管。但值得置信的是，政府将继续严厉控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停顿别墅类用地土地供应。在土地偏紧的环境下，市场供应在今后一定阶段将有所萎缩，而经济的景气、富人的添加、市场的开放将使别墅需求有所膨胀，供求变化有望推进价钱更上一层楼。 2005年北京别墅市场新开盘工程分析 2005年，北京别墅市场新开盘工程42个，涉及占地面积1210.7万平方

6、米，规划中的建筑面积达516.94万平方米，而加上原有工程的后期供应，2005年上市的别墅面积约为283.1万平方米。 新开盘别墅区域分析：昌平、朝阳引领北京别墅市场 从05年新开盘别墅工程的区县分布来看，新开盘别墅主要集中在昌平、朝阳、通州、顺义、怀柔等区县。昌平和朝阳是2005年别墅供应最为集中的区，两地新开别墅分别有10个和6个，占工程总数的38.1%；由于间隔 CBD近、交通方便、拥有丰富的水景资源等要素，本年通州遭到开发商的偏爱，先后有5个工程开盘。顺义、怀柔远离市区，拥有天然绿色，市场也表现良好，均有4个新开盘工程；随后海淀、大兴、密云均有3个新工程；丰台、石景山、房山分别由2个、

7、1个、1个。北京2005年新开别墅区县分布图 从05年新开盘别墅的板块分布来看，东部泛CBD别墅区、八达岭昌平别墅区领跑各片区。东部泛CBD别墅区新开别墅7个， HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=中海安德鲁斯庄园 t _blank 中海安德鲁斯庄园、尚东庭、PeKing House等均收到较好的反响；八达岭昌平别墅区新开盘别墅也有7个，但其中有4个集中在10月开盘；为 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=保利垄上 t _blank 保利垄上为代表的亚奥京北别墅区在05年陆续有5个工程开盘，而西山别墅区也推出了香山81号院、 HYPE

8、RLINK sogou/sogoupedia?query=香江别墅 t _blank 香江别墅等5个新盘；城南阳光别墅区、中央别墅区分别有4个工程入市；亦庄开发区别墅区、潮白河别墅区分别只需2个工程。北京2005年新开别墅区县分布图 从05年新开盘别墅的环线分布来看，42个新开盘别墅中有32个分布于五环之外，占总数的76.2%，郊区别墅所占比重较大；三环至四环间别墅有2个，分别为位于昆玉河畔属于西山别墅区的万城华府和位于西大望路属于东部泛CBD别墅区PeKing House；居于四环与五环之间的工程有8个，其中有4个位于朝阳区。北京2005年新开别墅环线分布图 新开盘别墅产品分析：独栋、联排为

9、主打；容积率0.4-0.8为主流从05年新开盘别墅建筑类别来看，独栋和联排依然占主体。42个新开别墅中以独栋为主的工程有14个，占新开盘别墅总数的30.95%，这些独栋别墅主要分布于昌平、顺义两处，其中以 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=壹千栋 t _blank 壹千栋、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=龙湾别墅 t _blank 龙湾别墅较为典型；新开盘的以联排为主的别墅工程10个，占总数的23.81%，该类别墅主要分布于大兴、海淀、昌平、朝阳；以叠拼为主的工程有2个，位于朝阳西大望路的Peking House是该类别墅的代

10、表，该工程有叠拼别墅168席，面积约在378560平方米之间；而混合型别墅有15个，占了35.71%，如 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=中海安德鲁斯庄园 t _blank 中海安德鲁斯庄园拥有独栋、双拼、联排、叠拼多种户型；与此同时，院落式的新开别墅有2个，位于怀柔的 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=山水四合院 t _blank 山水四合院以北京传统的四合院为主体建筑风格，用单栋的房子围合而成的院子。北京2005年新开别墅建筑类别分布图 从05年35个获得数据的新开别墅容积率分布看，容积率低于0.2包括上线，下同的工程有4个

11、，位于怀柔的山水四合院以0.05居05年新开别墅容积率最低，位于密云的巨龙山庄容积率也仅为0.08；容积率处于0.2-0.4之间的工程有6个，占17.14%；处于0.4-0.6和0.6-0.8间的均有8个，是05年新开别墅的主流；0.8以上的有9个，其中1以上的工程有6个，PeKing House以1.3的容积率居05年新开别墅最高。北京2005年新开别墅容积率散点图 从05年34个获得数据的新开别墅绿化率的分布情况看，绿化率居30-40%间的有13个工程，占38.24%；间于40-50%的有9个工程，占26.47%；间于50-60%的有8个工程，占23.53%；高于60%的有4个，其中 HY

12、PERLINK sogou/sogoupedia?query=山水四合院 t _blank 山水四合院的绿化率高达99%。北京2005年新开别墅绿化率散点图 新开盘别墅价钱分析：中低价工程为主，2/3新开工程低于10000元/平方米 从05年新开盘别墅工程价钱情况看，6000元/平方米以下包括6000元/平方米的工程有15个，占总数的35.71%，这些工程主要分布于怀柔4个、通州4个、密云3个，密云由于其区位要素，新开工程都在6000元/平方米以下；间与6000-10000元/平方米的工程有13个，占30.95%，其中有近一半6个分布在昌平；10000-15000元/平方米的工程有8个，占19

13、.05%；15000元/平方米以上的工程有6个，分别位于海淀2个、朝阳2个、顺义1个、昌平1个，其中位于西山别墅区的香山81号院以23000元/平方米的价钱居首位。北京2005年新开别墅单价分布图 北京别墅市场热点板块分析 东部泛CBD别墅区 截至12月份东部泛CBD别墅区主要在售别墅工程有14个，虽然11、12月该区域没有新的工程推出，但尚东庭、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=东山墅 t _blank 东山墅、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=京城雅居 t _blank 京城雅居都有后期供应，三个工程新同意别墅162套，涉

14、及销售面积36492平方米，该区域累计同意3800余套，同意销售面积约90万平方米。11、12月该别墅区新签约别墅45套，涉及面积约15000平方米，使得该区域的消化程度有所提高，约为48%。本期 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=中海安德鲁斯庄园 t _blank 中海安德鲁斯庄园签约情况最好，新签约20套，签约面积约6000平方米。中海安德鲁斯庄园拥有道路、水岸、楼间、庭院四个层次精细景观，同时充分利用南侧高尔夫的大环境，经过高尔夫造景元素的大量援用，微地形处置手法的自创和G.O.L.F四个组团分区，各组团的景观规划，自创了很多欧洲古镇景点，也充溢异域风情。

15、 亚奥京北别墅区 截至12月份亚奥京北别墅区主要在售别墅工程有17个，其中11、12月新开工程两个，为 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=东方普罗旺斯 t _blank 东方普罗旺斯和 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=北京洋房 t _blank 北京洋房，北京洋房采取三叠拼的产品方式，为类别墅一类产品。11、12月亚奥京北别墅区新同意别墅1712套，同意面积约40万平方米，区域累计同意面积约为122万平方米。新开工程北京洋房和普罗旺斯分别新同意10.7万平方米和7.2万平方米，但普罗旺斯和北京洋房曾经签约量曾经分别到达2.9万平

16、方米和2.5万平方米。截至12月，该别墅区累计签约1811套，累计签约面积约57万平方米。该区域的消化程度接近47%。 西山别墅区 11、12月西山别墅区新开盘 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=庐师山庄 t _blank 庐师山庄、 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=御墅临枫 t _blank 御墅临枫两个工程，使得该区域在售别墅工程到达9个。该区域本期新同意别墅672套，同意面积约15万平方米，从而使得该区域累计同意2578套，累计同意面积约为62万平方米。本期该区域新签约188套，涉及面积近4万平方米，从而该区域累计签约3套

17、，签约面积近30万，该区域消化程度约为48%。 庐师山庄所处为西山风景区中心地段，背倚西山秀美的自然风景，依山傍水。工程占地32625平方米，绿化率为30.50 %，属于现代院落式建筑。御墅临枫西衔接旅游胜地香山、八大处，东连苏州桥、紫竹桥、航天桥、距中关村商圈仅8分种的车程，交通方便；工程规划占地21.88万平方米，建筑面积25万平方米，绿化率33%。 中央别墅区 截至12月份中央别墅区主要在售别墅工程16个，其中本期新开工程水青庭A-SELECT，同时水郡长安和卓锦万代分别有208套、35550平方米和11套、3233平方米新供应，从而使得该区域总量扩展至120万平方米左右。本期该区域新签

18、约别墅127套，签约面积约为3.7万平方米；从而累计签约面积到达约57万平方米，市场消化程度在47%左右。 水青庭A-SELECT位于顺义区温渝河畔，紧邻新国展三期；工程紧临之裕民路衔接京承高速、京顺路，间隔 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=亚运村 t _blank 亚运村的行车时间仅有20分钟，交通廉价。工程占地50341.44平方米，建筑面积为52514.69平方米。水青庭A-SELECT是中央别墅区内独一的独栋重叠别墅。 八达岭昌平别墅区 截至12月份八达岭昌平别墅区主要在售别墅工程12个。11、12月该区域新增供应较少，仅 HYPERLINK sogou/sogoupedia?query=天伦随园 t _blank 天伦随园有新同意48套，约1.9万平方米，使得该区域的累计同意销售面积约达83万平方米，该区域累计签约面积约为29万平方米，市场消化程度在35%左右。本期该区域签约情况较好的是华远静林湾工程，目前累计签约24882.62平方米，占总量的53%。该工程位于京北八达岭高速路回龙观出口的西北角，为低密度联排别墅2-3层；组团型