奥园进港大道4号地块项目市场分析户型配比1540137180

1、奥园进港大道4号地块项目 整体定位、案名及推广语建议二七年六月Part1:市场分析2006年，南沙区生产总值210亿元，增长47.3%；工业总产值475亿元，增长80.9%；预计到2010年，南沙的工业总产值将达到1300亿元左右。截至2006年底南沙区共引进260个项目， 其中世界500强企业32家，如丰田、通用、三菱、埃克森、德国巴斯夫、日本名幸电子等等，未来几年，随着各大企业就业人群的全面进驻，将带来大量的就业人口。未来五年南沙地区基础建设总投入将超过500亿元，随着交通、医院、学校、商业等配套的完善，将吸引更多区内外人口的常住，按规划至2010年将达到30万人，至2020年达100万人

2、，这部分人口主要以 产业带动为主。 随着第二产业的强劲带动，南沙第三产业将得到快速发展，如中心商业城、凫洲饮食城、餐饮商业街、游艇俱乐部等规划项目以及各种餐饮、酒店、学校、医疗等产业等等。 八大产业发展迅速，企业数量快速增长，产业人员增多 服务业快速发展，第三产业人员增多 基础设施投入巨大，定居人口增多Part1：市场分析南沙产业发展和客户群趋势分析南沙人口增量主要以产业带动为主，相关产业中高层管理人员将成为南沙购房的主力；随着南沙开发建设的推进，客户群体将越来越丰富，定居型的常住人口将增加。Part1：市场分析南沙产业发展和客户群趋势分析Part1：市场分析南沙代表性项目分析占地：约600亩

3、，分3期开发产品类型：多层洋房、小高层洋房（3期）、联排别墅、独立别墅价格：05年年底推出多层洋房，约460套，售价35004500元/，带简易装修近期推货部署：07年年底将推出小高层洋房，带装修交房，预计价格6000元/左右。多层洋房小高层洋房南沙碧桂园户型配比户型面积区间套数套数比例主要客户群一房二厅一卫66687 2% 以南沙、番禺的公务员、白领为主，一次置业的比例较高，来自广州、东莞、深圳等地的投资客户比例约占30二房二厅一卫669180 17%二房二厅二卫808359 13%三房二厅二卫(紧凑型)82106220 48% 以南沙、番禺的公务员、白领为主，一二次置业各半，同时有部分商贸

4、人士，投资的比例约20三房二厅二卫(舒适型)11313884 18% 以南沙、番禺的商贸人士、企业中高层为主，二次置业比例较大，投资的比例约10四房二厅二卫1431557 2% 以南沙、番禺的商贸人士、企业中高层为主，二次置业比例较大，投资比例较小五房二厅二卫1853 1% 除了顶层复式等大户型外，其他户型的销售较好，畅销户型是6683的二房、90106 的紧凑型三房和113左右的舒适型三房。Part1：市场分析南沙代表性项目分析占地： 约4000亩，分9期开发产品类型：多层洋房、小高层洋房、高层洋房（4、8、9期）、独立别墅、联排别墅价格：03年一期洋房约3300元/，05年二期洋房约400

5、0元/，带简易装修近期销售部署：三期洋房预计07年底推出，约140套，全部为一梯两户 ，共7栋（11层左右）南沙滨海花园四期高层洋房八期洋房九期洋房Part1：市场分析南沙代表性项目分析一期户型配比：二期户型配比：三期洋房户型（预计07年底推出）：共140套，以125160的三房、四房单位为主畅销户型：去货最快的单位为96左右的两房及116 左右的小三房户型配比Part1：市场分析南沙代表性项目分析占地面积： 约21万，分2期开发建筑面积： 约23万产品类型：别墅、多层洋房、小高层洋房、公寓（2期）价格：洋房均价5300元/（毛坯）近期销售部署：预计07年10月将推出二期洋房、公寓，共约700

6、套二期洋房、公寓一期洋房一期别墅南沙境界Part1：市场分析南沙代表性项目分析热销户型：销售状况良好，其中124左右的二三楼单位（共5层）去货速度较快。户型配比一期户型配比：三期洋房户型（预计07年10月推出）：Part1：市场分析南沙代表性项目分析项目规模：约在3004000亩的区间内；主要产品：目前在售以别墅和类别墅作为主要的产品类型，辅以部分洋房单位，项目的环境和自然景观普遍较好；主力户型（洋房）：以二三房单位为主力户型，二房的面积区间集中为6575的小两房、8085 的大两房，三房的面积区间集中在95105的小三房和120140的大三房；客户群：以中高端的度假型客户为主（别墅及类别墅产

7、品），目前市场缺少针对南沙中坚人群的洋房产品，预计南沙以产业带动的中高层人员将成为南沙未来的购房主力；后续竞争：南沙碧桂园、南沙滨海花园将与项目形成较为激烈的竞争，南沙境界在项目销售前期也将形成一定的竞争。Part1：市场分析小结宏观及中观市场：总体研判：预计南沙目前几个代表性项目未来的供应以洋房为主，且以适中型的洋房为主要的市场需求，商务公寓为辅助需求；洋房：随着南沙建设的推进和地铁等交通配套的完善，预计未来几年市场对洋房的需求将加大，其中自住为主要的购买目的，并且以一次置业为主(要控制总价)，户型以二三房单位为主，辅以部分四房单位；公寓：随着南沙商业中心区的带动和汽车城等产业的发展，商务公

8、寓将有一定的市场，其中投资客占的比例将较大（本项目主要考虑将其设置在41地块）。户型需求趋势预测：Part1：市场分析小结Part2:产品建议户型配比方向性思考：Part2：产品建议户型配比建议从项目本身的自然景观及规划设计要求来看，排除做别墅及类别墅产品的可能；同时考虑到42地块的户型设置与41地块的商务公寓错位，同时项目本身不受“90/70”的限制，因此不建议在42地块设置小户型（1、2房）作为主力户型；结合目前南沙现有市场的热销户型和未来几年的户型需求趋势，提供适中型单位（2、3房）为主力户型的配比建议和舒适型单位（4、5房）为主力户型的配比建议两个方案。方案一：适中型户型配比方案注：以

9、上是42的适中型户型配比建议，具体面积区间和比例可根据规划设计的实际情况略有调整。Part2：产品建议户型配比建议户型类型建筑面积区间（）套数比例备注目标客户群二房二厅二卫80902025%考虑到可能与41户型可能交叠，因此建议只设置“大2房”，户型区间上也形成错位以南沙、番禺的公务员、企事业单位中层、年轻白领为主，一次置业的比例居多，同时投资客户比例较高三房二厅一卫901053335%本项目的主力户型，两者占总套数的65%左右以南沙、番禺的公务员、商贸人士为主，一二次置业各半，投资客也占有相当比例三房二厅二卫1101303234%四房二厅二卫140160810%可考虑在顶层设置部分五房单位，

10、约占总户数的2%以南沙、番禺的商贸人士、企业中高层为主，二次置业比例较大，投资比例较小 根据方案一的户型配比进行初步测算，项目的洋房户均面积约108，共667套。户型上更为紧凑，可以吸纳南沙中坚人群；以二三房作为主力户型，更容易出租，对于投资客来讲吸引力更大；项目位于南沙商业中心区，无很好的自然景观，以二三房为主力户型与项目本身的实际情况更为吻合，且与南沙奥园的客户群实现更好的错位；从资金回笼的角度来讲，二三房的销售速度将较快，更有利于资金的快速回笼。方案一优势：Part2：产品建议户型配比建议方案一劣势：以二三房单位作为主力户型使得整体规划布局和户型设计方面可能有一定的难度；建造成本可能略高

11、一些；项目推出期间预计可能与南沙碧桂园（3期洋房）、南沙滨海花园（4、8、9期洋房）形成较激烈竞争。方案二：舒适型户型配比方案注：以上是42的舒适型户型配比建议，具体面积区间和比例可根据规划设计的实际情况略有调整。Part2：产品建议户型配比建议户型类型建筑面积区间（）套数比例备注目标客户群三房二厅一卫901051012%本项目的辅助户型，两者占总套数的35%左右以南沙、番禺的公务员、商贸人士为主，一二次置业各半，投资客也占有相当比例三房二厅二卫1101302225%四房二厅二卫1401602530%本项目的主力户型，两者占总套数的65%左右 以南沙、番禺的商贸人士、企业中高层为主，二次置业比

12、例较大，投资比例较小 五房二厅二卫1702003540% 根据方案二的户型配比进行初步测算，项目的洋房户均面积约151，共477套。从规划布局和产品设计来讲，难度较小；以四五房的大户型为主导，吸引中高端客户群，可提升整个项目的档次；减少与南沙碧桂园、南沙滨海花园等项目适中户型的竞争；建筑成本会略低一些。方案二优势：方案二劣势：以四五房单位作为主力户型，很难吸引到投资客户；产品的总价偏高，客户群太窄，很难吸引到中坚人群；可能与南沙奥园的部分中高端客户形成竞争；预计四五房大户型单位的销售进度较慢，资金回笼速度也较慢，难以很好地实现滚动开发，风险较大。Part2：产品建议户型配比建议从客户群来讲，户

13、型更为紧凑，可吸纳更多南沙中坚人群；从投资角度来讲，以二三房作为主力户型，更容易出租，对于投资客来讲吸引力更大；从自然景观来讲，以二三房为主力户型与项目本身的实际情况更为吻合，且与南沙奥园的客户群实现更好的错位；从市场竞争来讲，虽然较为激烈，但项目的区位和地段价值优势明显；从资金回笼的角度来讲，二三房的销售速度将较快，更有利于资金的快速回笼，综合考虑适中型户型配比方案将更为稳健、可行。Part2：产品建议户型配比建议方案比较研究建议：我司建议以二三房为主的适中型户型配比作为主推方案。商务公寓商业中心特色商业街小高层洋房4F3F20F1618F功能分区：Part2：产品建议规划布局建议指标细分及

14、销售收入初步测算：注：商业部分的可销售面积只按首层面积进行计算；销售收入仅按照目前市场情况做简单的静态测算。项目总可售面积约为12万，销售总收入约为7.12亿；如果住宅的销售在5,500元/，销售收入将达到7.64亿；如果住宅的销售在6,000元/，销售收入将达到8.16亿。Part2：产品建议规划布局建议地块产品类型占地()建筑基底面积()建筑面积()可销售面积()均价(元/)总售价（万）41商务公寓（20F）3,000 1,600 32,000 32,000 5,000 16,000 商务公寓底商（4F）3,000 12,000 3,000 12,000 3,600 商业中心（4F）5,0

15、00 5,000 20,000 5,000 12,000 6,000 特色步行街（3F）5,000 5,000 15,000 5,000 12,000 6,000 合计13,000 13,000 79,000 45,000 -31,600 42洋房（16-18F）5,089 4,326 72,000 72,000 5,000 36,000 商业街（2F）3,000 6,000 3,000 12,000 3,600 合计5,089 3,000 78,000 75,000 17,000 39,600 指标细分及营业收入初步测算：地块产品类型面积()租金(元/月)月收入(万)年收入(万)41商务公寓

16、底商9,000 30 27 324 商业中心15,000 30 45 540 特色步行街10,000 30 30 360 42住宅商业裙楼3,000 30 9 108 合计37,000 120 111 1,332 注：租金按照平均30元/月来进行测算，具体可根据市场的变化情况做调整。项目年营业收入约1,332万元，对于即将上市的奥园集团来讲稳定的现金流是较为有利的因素。Part2：产品建议规划布局建议住宅部分具体指标：注：以上按照41和42的建筑密度可置换的情况提供具体指标建议，可根据规划设计的实际情况做调整。项目洋房及公寓的总套数为1192套，其中洋房667套，公寓525套；42洋房的户均面

17、积约108，平均层数约为16.6层（按照二梯四户进行测算），共10栋左右。Part2：产品建议规划布局建议地块占地面积原建筑密度原基底面积现建筑密度现基底面积住宅基底面积户均面积基座户数住宅建筑面积套数平均层数单梯户数栋数4123,461 40.0%9,384 55%13,000 1,600 6126 32,000 525 20 132 4222,446 40.0%8,978 24%5,363 4,313 10840 72,000 667 17 4 1012F12F12F28F17F17F21F21F28F 规模：项目总占地1.5万，总建面积7万，容积率4.7 ，共9栋。特点：半围合式，整体布

18、局南低北高，有效阻挡主干道噪音影响；朝马路方向以二房、小三房单位为主，朝园林方向主要以三房、四房 大单位为主。可借鉴项目规划及分析：Part2：产品建议规划布局建议42规划布局建议：整体北高南低，设置1618层小高层洋房；半围合式设计，以全景式立体水系园林围绕整个社区；景观较好的南部和中部设置舒适型三四房，在景观较为一般的北部和东部设置紧凑型二三房。4房大3房小3房大2房Part2：产品建议规划布局建议一房一厅一卫建筑面积55，一梯四户约10特点：阳台面积约10，方正实用，可 做书房、茶室、健身房、客 房可借鉴之处：增大阳台面积，提高实用率及附 加值时代花生：Part2：产品建议可借鉴户型及分

19、析二房二厅一卫建筑面积7784，一梯三户约10特点：阳台面积约10，方正实用，可做书房、茶室、健身房、客房可借鉴之处：增大阳台面积，提高实用率及附加价值，使两房的功能更加完善，达到三房的使用效果Part2：产品建议可借鉴户型及分析时代花生：三房二厅二卫建筑面积109，一梯三户约9约9特点：由两套二房合并而成，可分割成两套独立小户型，符合有老少居住需求及投资需求可借鉴之处：考虑能组合、变化多样、功能齐全的因素，提高户型性价比及价值Part2：产品建议可借鉴户型及分析时代花生：一梯四户一梯三户Part2：产品建议可借鉴户型及分析时代花生：三房二厅一卫建筑面积90，一梯四户花槽Part2：产品建议可借鉴户型及分析特点：花