物业管理公司对物业开发全过程

1、物业管理公司对物业开发全过程的参与物业管理是建设与管理结合的纽带，对于房地产开发企业来讲，应在项目可行性 研究阶段 就聘请专业水平较高、有一定管理经验的物业管理公司介入。这样不仅有利于 完善项目的规划设 计，而且能够避免由于选材不当，或施工中的遗留问题给日后销售及 使用带来不便 。对于物业管 理公司来讲 ，在具备一定管理经验和专业技术人员的条件下， 应主动申请参与房地产开发企业的 物业开发全过程。在项目可行性研究阶段，物业管理 公司可凭实践中获得的经验，提出物业管理方 案；在规划设计阶段，物业管理公司可对 规划设计中易疏忽的问题提出指正意见；在施工阶段，物 业管理公司可对各种建筑材料 的选用提

2、出合理建议；在竣工验收阶段，物业管理公司可对工程质量 提出严格要求。这 样不仅使物业管理公司对物业和各个部分充分了解，同时也使其成为有可能接受 物业管 理委托的公司。一、提前介入，为实施物业管理奠定基础 建管脱节是造成住宅小区管理滞后的主要矛 盾之一。其主要表现：一是建设 与管理各自为政，互不衔接；二是管理者不参与验收交接，小区交 接不规范，无具体标 准。为了改变这种状况，物业管理公司应提前介入小区建设工作。这样可以有 两个方面 的好处：“兵马未到，粮草先行”为小区的今后管理，奠定了坚实的基础，提前介 入小区建设工作，就可以从保一方平安、为群众创造良好的居住环境出发，对物业建设 的整个过程 给

3、予关注。可以全面了解小区建造的概况，参与小区的规划、设计与论证， 为将来管理打好基础。 建设中提出合理化建议，弥补不足；建成后，主动参与工程验收， 严格控制标准，不留后患。从严把住“入住”关，实施全方位管理就能把千里之行，始于足下”。小区管理，重在良好的开端，超前介入小区管理，工作做在前面。首先加大工作力度，大力宣传开展物业管理的意义，使政府部门、 建设部门以及即 将进住的业主 （ 使用人） 能给予理解与支持；然后制订好小区管理契约，凡是入住小区的居民必须严格遵守小区综合管理办法，并自觉履行其规定的义务，与物 业管理公司签订入住契约，凡不签 约者不予办理房屋承租、户籍登记；最后提前组建好 专业

4、队伍，一旦业主 （ 使用人 ）签定入住契 约进住小区内，就必须有人管理、有人服务， 让小区的居民感受到物业管理带来的生活喜悦与舒 适。二、可行性研究阶段房地产开发企业在项目可行性研究阶段，就应制定物业管理方案。物业管理 方案的制 定可由房地产开发企业完成也可由房地开发企业请物业管理公司代理完成。方 案应确定物业管理的 档次 ，所需经营性用房及必要配套设备 、设施和拟开展的服务内容， 以及物业管理费的收费标 准。物业管理方案的制定一般分为以下两个步骤：（ 一 ） 确定物业管理的档次可根据物业的消费水平，合理确定管理规模。如果开发的物业是写字楼，那 么相应的 管理服务标准就应适应物业本身的档次，如

5、果开发的物业是住宅小区，用户普遍为中低收入者，则应考虑物业管理的服务费应适合居民的实际情况（ 二 ） 制定物业管理方案 物业管理方案的主要内容包括：物业管理机构的设置。物业管理公司应根据所管物业的用途及规模合理设置管理机构，制定各项管理制度，明确主要岗位职责。物业管理的服务标准。物业管理的各项服务标准与其物业的档次具有直接关系，具体服务项目可根据实际需要确定服务标准。财务收支预算年度物业管理收支总额。每个产权人及使用人应交的各种费用。代收代缴费用。三、把好规划设计关物业管理工作需要一定的地方与空间来开展， 需要从管理的角度、 从整体效 益的角度来 规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后

6、物业管理工作的开展， 连一些基本的公共设施 都没有规划，只注意在有限的土地上建造更多的房屋，以致等到 小区建成以后，再考虑实行物业管 理需要建立公共设施，已没有地皮可建，对此住户意 见很大。有的住宅小区，规划时不配套，甚至连 中国老百姓最主要的交通工具自行 车的车棚都未予以考虑，住户进住以后，自行车随便乱放， 既不美观也不安全。 为此物 业管理公司参与规划设计非常重要。 规划设计是房地产开发建设的源头， 物业管理的早 期介入应从物业管理的规划设计阶段开始。在市场经济的大潮中，房地产开发企业要 保 持自己产品的竞争力，必须具有超前意识。所谓超前意识，就是要从高起点起步，充分 考虑人们对房屋产品和

7、居住环境需求的不断变化，不仅要重视房屋本身的工程质量，更 应该考虑房居住的安全与舒适、生活屋的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、其使用时间却是几十年甚至上百年。的方便等等。一个房地产开发项目的建设需要几年的时间，但 科学的发展，技术的进步，经济的增长，生活水平 的提高使人们对居住和工作环境及技术的要求不 可能停留在现有的水平上。对于房地产 这种凝聚着巨大物化劳动和财富的不动产 ，不可能像更换家 用电器那样简便易行 。因此， 房地产项目的开发建设，就应从头做起，具有超前意识。其中一种有 效的方式就是在规 划设计阶段，请熟悉物业管理的专业人员参与规划设计方案的讨论，发表

8、意见， 提出建 议。物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致地反映物业管 理能得以 顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或 缺陷，把它以咨询报 告的形式提交给设计单位并且责成其在设计中予以纠正。下面的一 些问题物业管理企业都有责任和 义务向开发企业和设计单位提出建议。配套设施的完善各类配套设施的完善，是任何物业充分发挥其整体功能的前提，房地产实行 综合开发 的目的也在于此。如果配套设施等硬件建设造成先天不足，日后的物业管理很 难搞好。对于住宅小区，幼儿园、学校等公益事业，各类商业服务网点如商店、饮食店、邮电所、银行等，小区内外道路交通的布置，环境的和

9、谐与美化，尤其是人们休息交往娱乐的场所与场地的布置在规划设计中应给予充分的考虑。对于写字楼，商贸中心等，则商务中心和停车场的大小与位置就显得很重要。物业管理企业根据以往物业管理的经验和日后实施物业管理的需要，在上述方面应该提出意见和建议。水电气等供应容量水电气等供应容量是项目规划设计时的基本参数。人们生活和工作质量的提 高与改善，必然不断增大对水电气等基本能源的需求。设计人员在设计时，通常参照国 标设计，而国标制 定的是下限，因此规划设计时，要充分考虑到地域特点和发展需要， 要留有余地。不能硬套国标， 否则不能正常使用或造成事故。安全保卫系统规划设计时，对安全保卫系统应给予足够的重视。在节约成

10、本的前提下，尽 可能设计 防盗报警系统，给业主们创造一个安全的居家环境。如最好用报警系统替代防 盗网，因为各式各样 的防盗网不仅影响美观，而且一旦发生火灾，就无法逃离现场。此 时的安全，彼时却成了更大的危 险。这在香港一些地区已有了血的教训。垃圾处理方式根据各地不同情况，决定是否采用垃圾道。如采用，则应考虑如何通过管理 来保持其 清洁，使之不致成为一个异味和蚊蝇孽生源；如不采用，则应考虑如何在各楼 道设垃圾桶，分发垃 圾袋，并由专人收倒垃圾。此外，还应考虑垃圾外运方式与垃圾集 运站的位置等。绿化布置绿化主要应考虑气候、环境、造型、布局等，特别要根据需要搭配，如常绿 与落叶、 针叶与阔叶、乔木与

11、灌木、观叶与观花、观果树木与花草之间要合理搭配。消防设施报警机位在建筑设计中，消防设施的配套设置有严格要求的。自动灭火器位置、自动置、安全出口、扶梯以及灭火器、沙箱等应利于防火、灭火。物业管理企业则 更着眼于各种消防死 角。例如楼楼的通道部分、电缆井部分在消防设计中一般都考虑不 周，自动喷淋装置也不可能顾及 到每个角落 （ 当然电路部分是怕水的 ） ，所以物业管理企 业就应建议在这些地方配备灭火器 （ 电器部分应用二氧化碳灭火器 ）或灭火沙箱。建筑材料选用建筑材料的选用涉及到工程质量、造价与维修管理和防火安全。物业管理企 业应根据 自己在以往所管楼宇中所见建材的使用情况，向设计单位提交一份各品

12、牌、型 号的常用建材使用情 况的跟踪报告，以便设计单位择优选用。其他规划设计时，对室内各种线与设施的布局、位置、高度、离墙距离等，常有 一些易被 忽视的问题，但从日后使用和维修的角度看，却很重要。如灶台下放置煤气罐 的高度是否低于煤气 罐的高度，悬挂的厨柜向通道伸出了几十公分，用户不小心就会碰 到脑门，冰箱、洗衣机预留位置 及下水口是否适当，电路接口是否足够、位置是否合适 等。类似这些细节问题，物业管理企业都有 义务向设计单位提出，请其注意。总之，设计阶段 ，物业管理企业选派工程技术人员参加工程规划设计的目的， 是从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和投入使用后长期物业管理的角度进行参谋

13、，提出建议。四、在规划阶段应注意的问题 房地产商在新建小区规划设计时，往往会请规划部门及设计院对所开发小区 进行规划、设计，但往往会忽视请物业管理公司共同参与规划设计。专业设计部门与物业管理部门对小区规划设计都有不同的着重点。有经验的房地产商在请专业设计规划部 门设计时，同时会请有经验的物业管理公司参与设计意见。这时被邀请的物业管理公司 就应从平时物业管理对设计、规划感觉不足及应注意那些方面等，提出物业管理公司的 看法供房地 产商及规划、设计部门参考。一般物业管理公司参与规划设计可以从下面几个方面考虑 ：实用、美观耐用、 安全、 方便使用、方便管理、节能、节省维护维修费用等。实用性房屋的采光应

14、做到每个房间均能得到自然采光。房屋的通风尽量采用自然通风比较好的方位。房屋的隔 (冷 )热选用材料及附件、设计方案尽量能保温，达到冬暖夏凉的效果。房屋实用率尽量提高实用率，在合理的情况下减少公用面积，减少承 重柱。规划、设计时注意实用率与不注意实用率的设计结果，会产生至少5的实用率差 值，即从业主利益考虑直接隐含影响了楼价的 5上升或下降的结果。比较典型的代表， 如建综合大厦，注意实用率的设计，每台车所占位为20? 25 平方米，住宅利用率可达 85以上，而不注意实用率的设计，使每台车所占位可高达 40 平方米，住宅利用率只有 80以下，当然超值豪华住宅另当别论。美观、耐用性美观与耐用两方面处

15、理得好，会很和谐，处理不好又会很矛盾。例如，有些 发展商为 了纯讲美观，突出一些造型，用夹板或铁网、挂灰批荡等寿命短的材料装修一 些间隔墙或造型，特 别一些公共部分，造成物业管理公司在接手管理后没几年，就需花 大量资金重新装修，给物业管理 公司和业主造成很大的后期经济负担。切记，房产物业 的建设不能像做电影道具和模型一样，只讲 究美观，而不注意耐用，这种现象对于新入 行经验不足的发展商表现比较突出 ，开发商建设者应 站在广大业主的角度考虑问题 ，“房 产物业是百年大计”的工作！这一项工作做得好，可使业主 接楼后得到实惠，物业管理 公司的维修量大量减少，发展商的信誉会越来越高！影响房屋美观除了建

16、设前期的问题，还应考虑使用后期可能出现的问题，应尽量提到建设前期来解决。例：住宅空调统一留位，防盗网门统一安装，尽量减少二次装修影响公共外观不统一的工作，以上材料尽量采用不锈、耐用材料，以免长时间锈迹，污染外墙，影 响整体美观等。功能性除了正常规划设计应考虑的功能性，下面提出一些常被忽视的功能性设施配备：住宅空调机留位及空调冷凝水集中排水管配备。集中“能源计量表”功能配备。如：水、电、气能源计量表按功能区分集 中安放入公共区间，不宜放入各业主家中，这样在抄表时不用打扰业主，方便物业管理工作。另外，配备能源计量表往往只注意各业主的分表及本区总表，没注意公共区域的 分表配备， 给后期的物业管理能源

17、计量统计工作带来不准确的弊端，所以应配备公共区 域能源计量分表，以便 后期物业管理计量统计工作。高层楼房维修、清洁外墙机具配备及留位，高层楼宇楼顶天面不宜做为花园卖出或赠送，否则不利于日后大厦外墙和天面维护工作的开展。各种指标牌，小区 ( 大厦 )平面图、警示标志 (牌)配备。水、电容量超前意识的配备。物业管理用房的配备。如：办公室、接待室、值班室、制作用膳室、仓库等。有条件还可配几间管理人员集体宿舍，这一部分房可作为公用面积分摊。此工作做 好了，可稳 定物业管理公司管理人员队伍，提高物业管理公司档次，可减少物业管理费 预算费用，减轻日后业 主管理费负担，可奠定物业管理的良性循环的基础。垃圾处

18、理。每层楼、每栋房、每个区都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施，这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便，不会扩大污染等。无垃圾处理能力的 地区，房地 产发展商要考虑处理垃圾设施。其他功能。防火、防积水、防盗、访客等系统，休闲、购物、娱乐等场所，绿化、道路、围墙护栏等环境，邮政、储蓄、交通、通讯等功能。安全性有条件的小区、大厦，尽量设计成“封闭型”，以利治安管理。利用防盗、火灾报警系统，安装防火、防盗系统网络，最好能联接公安消 防治安部门，遇事能得到及早发现，得到支持，减少损失。装修材料除了上面所谈到美观 、耐用性外，要注意禁用“有毒 、有辐射性” 材 料。制做的防盗网一定要注意设置火灾救生窗。节

19、能性中央空调系统，是日后物业的耗能大户，此项工作做好，能为日后节省大 量能源 开支。做好此项工作除了请高水平空调设计师外，发展商还应在此项目上舍得投 资，尽量提高系统 的自动化程度，特别一些分区电磁阀、高灵敏度温度控制器、保温材 料等不宜从简处理，设计师在 设备选型设计时 ( 特别是一些配套电机选择 ) 不要出现大马 拉小车现象。公共区域照明，尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不宜一个 开关控 制一片灯，应按每组灯的功能性要求配备开关。五、对施工的介入住房的质量是百年大计，丝毫马虎不得。国家建设部根据近年来许多建筑施 工单位偷 工减料、不注意施工质量而屡屡出现重大工程事故的状况，发文明

20、确规定重大 工程执行招标投标 制，执行建设监理制，同时向国际惯例 * 拢。物业管理公司对施工过程 介入，对搞好施工监理同样 有着十分重要的意义和作用。为了加强对建设工程质量的监督和管理，明确建设工程质量责任，保护建设 工程方面 的合法权益，维护建设市场秩序，建设部已明文规定，我国的施工建设与国际惯例接轨，实行建设监理制，一批工程监理公司业已应运而生。工程监理制度的实施，对工程施工单位依法施工，保证工程质量，具有十分重要的意义，但即使聘请了水平很 高的监理公司来监理， 物业管理企业对施工过程的参与同样有重要意义。物业管理企业在施工阶段的参与主要是确保工程施工质量。一个项目在开发企业及施工单位交付

21、使用的的几十、上百年的使用过程中， 只有业主 和物业管理企业来面对各种可能出现的问题。如果物业管理企业对该物业的结 构、管线布置、甚至 所用建材的性能知之甚少或不了解，那么就很难管理好，或无法管 理。所以，物业管理企业有必要 选派相应专业的人员参与施工质量监理，配合开发企业 和施工部门共同确保工程施工质量。对于开发企业和施工部门来说，物业管理企业参与工程施工质量管理，加强 了力量， 使工程质量又多了一份保证，同时又能保证竣工验收、移交和日后管理的连续 性，可为开发商节省 时间，提高工程质量、缩短工期及增强售后服务的信誉。物业管理企业参与工程施工质量监理的要点包括：指导施工单位把好质量关物业管理

22、公司不仅接管新建楼宇，还要管理使用年限较长的物业。因此，他 们对楼宇 使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题 及其成因：水电管线 如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。这 些影响使用功能的问题早协调、 早解决，要比施工完了再改容易得多，而且可减少许多 浪费，不致于遗留下来，成为日后使用和管理中难以克服的障碍。掌握新物业的全部情况施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任 承担该建 筑的使用问题 （ 当然不包括一年使用期 ） 。在以后使用过程中，只有业主和物业 管理公司来应 付各种可能出现的问题。因此物业管理只有参与工程的建

23、设，才可能对每 一幢物业的内部结构、管 线布置、房间大小，甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。 这可对物业管理工作的开展奠定良 好的基础，否则就很难管理好物业，甚至无法管理。物业管理公司参与施工监理有利于物业良性开发 对于施工单位来讲，物业管理公司 参与施工监理，加强了监理力量，某些影 响使用功能的问题能及早发现、及早解决，使工程质量又 多了一份保证；而对物业管理 公司来讲，由于从规划设计到施工监理的全过程参与 ，能较全面地 了解物业的整体情况， 这样可保证房屋比较顺利的移交，为开发商节约了时间，也为售后服务奠定 了基础。按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进

24、行技术交底和图纸会审；工程施工中国家现行有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查，如：是否严格按设计要求施工，隐蔽工程的施工质量，使用的各种材料、备件是否符合质量六、物业管理公司对施工的监理一 ） 何为监理监理，从字面上可以简单地理解为监督和管理。工程建设监理即对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使这些活动符合有关的法规、政策、技术标准、规 范及合同的 规定，促使工程进度、质量、造价按计划实现。国家建设部已明文规定，中 国的施工建设要向建设 监理制过渡，向国际惯例 * 拢，一批工程监理公司亦已应运而生。 即使是聘请了监理公司来对工程 建设进行监理，但物业管理公司对工程监理的介入同样 有重

25、要意义。（二 ） 物业管理公司参与工程监理的内容 物业管理公司参与工程建设监理的主要内容是：协助建设单位与承建单位编写开工报告。审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出 修改意见。审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与质量。督促、检查承建单位严格执行工程承包合同和工程技术标准。检查工程使用的材料、构件和设备的质量。检测工程质量，验收分部分项工程，处理质量事故。控制工程进度，认定工程数量。检查安全防范措施。整理合同文件和技术档案资料。提出竣工验收报告。在物业投入使用后的保修阶段，负责检查工程状况，鉴定质量问题责任， 督促保修。（三 ） 物业管理公司参与工程监理的

26、要点在实际工作中，物业管理公司要参与对工程的工期目标、质量目标和费用目标进行控制。1. 工程进度监理工程项目进度监理的目的在于采取管理措施，纠正施工进程的偏差，保证预 定工期目 标的实现 。监理的基本方法是定期取得工程的实际进展情况 ，与计划作出比较， 从中发现问题， 采取措施，防止进度拖延。(1) 实行工程进度监理首先要进行施工组织设计，即对整个工程项目通盘规 划，制定 出经济合理的规划方案，对项目在人力物力、时间和空间、技术和组织上做出 全面而合理的安排， 以控制项目总投资、总工期、工程质量、主要材料和设备的供应。施工组织总设计包括：施工的具体项目及其工作量、施工进度总计划、开发 建设工程

27、 布置和总平面布置图 ( 分区的市场管线施工示意图、公用工程示意图、各类房屋开工竣工示意图、环卫绿化示意图、施工场地及大型临时设施总平面布置图及根据上述 内容综合绘制的开发建设区的 总平面布置图。 )物业管理公司根据施工组织设计，要求参加项目施工的各单位做出具体的分部分项工程组织设计和单幢工程施工组织设计。(2) 控制施工进度计划，实现进度控制须有一个科学、合理的工程项目进度计划。在物业开发项目中，一般要编制项目总进度计划、施工总进度计划和作业进度计划 等等。实施对工程项目进度的控制，物业管理公司要对现场情况进行调查分析，协助解决工程项目建设中的问题，明确解决问题的措施、期限和承担者，并督促其

28、实现。2. 工程质量监理工程质量监理的任务督促承建单位建立工程项目质量保证体系。承建单位是工程的具体实施 者，他们的工作直接影响工程质量，物业管理公司要协助监理单位须在项目开工前督促 承建单位设 置质量保证体系，包括设置质量管理目标、程序和办法，设立质量检查负责 人，建立 TQC 小组 等。设计过程的质量监控。设计过程是工程项目质量监控的起点。物业管理公 司对方案和图纸要进行认真的审核，对其中的质量问题提出质疑，并要求有关单位及时修改。材料、设备的质量监控。物业管理公司要协助监理单位严格督促有关方面 按合同规定的质量要求组织订货、采购、包装及运输，以及按标准进行检查和验收，并按要求组织堆放、储

29、存、保管和加工。施工过程的质量监控。物业管理公司要督促发展商选择优秀的、有信誉的 施工单位，认真审查施工单位的技术水平、设备水平和管理水平等。在合同中明确对质 量的规定及 责任 ；督促承建单位认真执行工艺标准和操作规程 ，提高项目质量的稳定性； 监理人员要对每个 阶侧面、每个分部分项工程、甚至每道工序进行检测与验收；监理人 员要做好质量记录，并进行统 计数字的分析处理，对不符合质量标准的活动加以处理。工程质量监理的实施首先，物业管理公司要明确合同要求 ，对在建项目进行全面细致的调查研究， 组织好质量控制体系，配备能够胜任工作的监理人员，明确其质量控制责任。其次，要建立对日常各项工作的监督和记录

30、制度，通常可通过建立一套报表体系来实施，报表包括的主要内容是：要开始的工作；工作检查情况及对工作的要求； 施工中的检验或现场试验情况以及其他工作情况。最后，对通过检查、试验、测量等手段发现的各种问题，要提出解决问题的 办法，并及时向发展商通报情况。工程造价监理工程造价监理是在不影响工程进度、质量和安全施工的条件下，确保工程费 用不超过合同规定标准所采取的控制活动。这种控制可以从工程项目的全过程和工程造 面来进行。对工程项目的全过程进行造价控制设计阶段的造价控制对工程项目的造价控制始于设计阶段。监理人员在这个阶段要注意对设计方 案进行审核，如发现设计方案的费用估算超出控制投资额的范围，应及时对设

31、计方案提 出修改意见；监理人员还可以通过现场踏勘，发现设计方案在哪些方面可以进行优化， 提出更改意见。施工阶段的造价控制价构成二方向设计单位握和详细记如水文地质情况变施工阶段的造价控制，要从审查每个工程和分部分项工程的清单、单价入， 按形象进度拟定拨款计划。要选择最佳的施工速度，严格把好按进度拨款关、应及时掌 录修改设计、变更工程量、增减工程项目等情况。当无法预计的情况发生时，清甲乙方责任，为索赔作准化、设备材料的延期交货、价格调整等都应详细记录合理分析，以分 备。对工程造价构成的控制从工程造价构成的角度进行控制，可以分为直接费用的控制和间接费用的控 制。直接费用的控制直接费用是构成工程造价的

32、主要部分，因此是进行造价控制的重点。对直接 费用的控 制，首先要将实际费用与工程预算比较，通过对预算和实际完成量所支付的人 工、材料、机械台班 费和其他直接费用的分析比较，看出超支节余情况及趋势；其次要 对工程单价进行分析，可以根据 各工程每个月以及累计完成的实物工程量和相应的实际 费用，求出各工种每月以及累计的实际工程 单价，再与预算单价进行对比，从中分析超 支或节约的原因。间接费用的控制间接费用一般按合同规定的直接费用的百分数提取，这项费用由于直接费用 的变动而 发生变化，监理方对间接费用的控制采取两项措施：其一是审核承建单位计算 间接费用依据的合理 性，其二是根据直接费用的变动处理间接费

33、用的提取。( 四 ) 对新建小区施工监理物业管理公司参与新建小区的施工监理，它与发展商对施工的监理，同样有 着不同的 着重点。由于长期的物业管理工作，物业管理公司对楼宇多发质量问题的部位 有着充分的了解，因 而物业管理公司参与施工管理，可防范完工后楼宇出现有碍使用的 质量问题和施工期遗留问题，从 而减轻以后的维修、保养开支。1. 参与方式 作为物业管理公司，对于施工单位无直接的经济干预权，其参与施工监理的身份是：全体购房小业主的代表，由发展商邀请参与施工监理，就施工过程中施工设计、 施工方 法、施工质量进行监察，并对其中影响楼宇质量、实用性及维护保养的问题，向 发展商提出意见， 提醒发展商加以

34、防范，并由发展商督促承建商纠正、补救。2. 监理重点由于我国房地产市场的一度高潮，导致建筑市场的兴旺，建筑市场如雨后春笋般涌现出许多的承建商，其技术力量、素质参差不齐。同时因我国经济不发达，设计 规范不可能把结构、装饰、防渗的等级一下子提得很高，从而使许多楼宇建成后出现问 题，增加了 管理难度。因此，应将以下这些部位的施工作为施工监理重点：地下室工程。地下室因其结构埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境，是渗漏问题的常发部位。因此，根据其设计采取的防水施工方 案而相应地 重点监理以下事项：无论采取何种防水设计施工，基坑中不应积水，如有积水，应予排除。 严禁带水或泥浆进行防水

35、工程施工。是承建商采用防水混凝土结构时，除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之 外，应重点 检查：砼搅拦时间不得少于 2 分钟(用机械搅拦 ) ；底板应尽量连续浇注，须 留设施工缝时，应严 格按照规范中的留设要求和施工要求施工后，墙体只允许留水平施 工缝；后浇带、沉降缝等应尽量 要求在底板以下，墙体外侧相应部位加设防水层 ( 可用卷 材、涂膜等 )；预埋件的埋设应严格按规范施工；养护时间和养护方式应严格监控，此项经常忽视的工序，但对砼的防水能力有较大的影响采用水泥砂浆防水层，除按设计及规范施工外，应注意阴阳角应做成圆 弧形或钝 角；刚性多层作法防水层宜连续施工，各层紧密贴合不留施工缝。回填土工

36、程。回填土工程涉及首层楼地面 ( 无地下室结构的 ) 、外地坪的工 程质 量，如回填质量不好，将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道， 使地面开裂等 问题。因此，应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控，有问题 应坚决要求返工，否则后 患无穷。楼面、屋面砼工程。楼面、屋面砼工程质量，通常是引发楼面、屋面开裂 的一个 主要原因，亦是物业管理公司在以后的维修工作中无能为力的问题，故在楼面、 屋面砼工程中应重钢筋绑扎：钢筋绑扎是否按图按规范施工，其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排 列均匀等问 题，均造成以后楼板的开裂，特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑 扎应重点检查，同时应

37、监督施工单位切实做好钢筋垫块工作，以免出现露筋现象。题，通砼浇注：除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外，鉴于物业常 见质量问 题 ，物业管理公司参与监理的人员应重点对厨房 、卫生间的地面浇注进行监理， 有剪力墙结构的 亦为重点监督。如这些部位施工出现问题，通常会引发厨、厕、卫生间 地面、剪力墙墙面出现大面 积渗水，还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制 不密实，出现外墙面雨水渗入外墙面 后 ，在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面， 导致维修困难，故对以上部位砼的振捣应严 格监控。砌筑工程。建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象，造成此问常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对，砂浆不饱。因此，在砌筑工程中应对砌 筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督，墙顶与梁底间的砌砖，应把砖体斜砌，使砖体 两头顶紧墙 顶和梁底，并保证砂浆饱满。装饰工程。外墙面：外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个 关键。以 我国目前的常用做法，外墙面仍未做到对外来雨水作整体设防 ( 无特别的防水 层 )，仅是 *外墙面 的砂浆抹灰层，外饰面作防水，故外墙底层抹灰的实度、外饰面粘贴 层的饱满 (无空鼓、空壳 ) 、 抿缝饱满等方面，应严格监督。内墙面及天花板：内墙面及天花板常用混合砂