物业管理复习

1、名词解释物业：物业是单元性的房地产，是指正在使用和已经投入使用的各类建筑及附属设备，配套设施，相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。物业管理：广义的物业管理泛指一切有关房地产的发展，租赁，销售及售租后的服务；狭义的物业管理主要指有关房地产及其辅助设备，设施售租后的服务。经营性物业：是指市场上公开出租，出售后用于经营的物业，他包括办公类，商业类，酒店类，工业类，综合类等几种类型的物业。其中，办公类物业包括行政办公大楼，物业大楼，生物写字楼等；商业类物业包括商场，购物中心，购物广场等；酒店类物业包括酒店大厦，酒店宾馆等；工厂类物业包括工业大厦，工业厂区，特种工业建筑等；综合类物业包括

2、会展中心，会所，娱乐中心等。特种物业：主要是指住宅，写字楼，商业场所，商业场所，酒店物业和工业物业以外，有必要运用物业管理的方法实施管理的物业。业主大会：由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。业主大会根据物业管理区域的划分设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主委员会：是由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督，是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，并经过合法登记的代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。异产毗连：异产毗连房屋即指由“区分所有”

3、权利客体相互构成的产权关系。异产是指不同所有权人 的房屋；毗连是指房屋的相邻或链接。居位型物业：居住型物业应是包括不同结构类型，消费档次，服务需求的，以满足栖身，修养，休闲以及其他相关功能的各种房地产物业的统称。工厂物业：是指已建成并投入使用的各类工业厂房， 标准厂房和工业园区及其附属的设备， 设施和相 关场地。 简答一、物业管理的对象及目标物业管理的对象包括管理对象和服务对象两个方面：1物业管理的管理对象包括硬件和软件两个方面。2物业管理的服务对象是物业产权使用人和物业使用人。物业管理的目标具体可归纳为三个方面：质量目标，安全目标和费用目标。（硬件是指建筑物或构筑物实体，建筑用地及相关场地，

4、机电设备系统，市政公用设施等一系列实体；软件是指生活环境，工作环境和服务功能等方面。）二、物业管理的内容？1日常养护，主要是指各类建筑物，各种配套设施的维修养护。2秩序维护与管理3清洁绿化管理，是为了净化和美化物业环境而惊醒的管理与服务工作。4消防管理，也是为维护物业正常的工作，生活而进行的一项专门性的管理与服务工作。5车辆道路管理，是物业管理一件十分琐碎而又不可避免的工作。6征收费用问题7处理矛盾，物业管理实际上是通过对物和人员言行的规范和管理来实现对人的服务的。8档案管理，是物业管理机构内部一个不可缺少的基础性工作。三、前期介入：指物业公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，制定出物业管理

5、方案，并从管理和运作的角度为开发商提出良好的建设性意见。四、物业管理与传统房屋管理的区别？管内、 管理方式、理 容物业管理传统房屋管理物业权属多元化产权单一产权（国有、集体所有）管理主体物业服务企业政府、单位房管部门管理单位性质企业事业或企业型事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理性质经营性的有偿管理服务福利型的无偿、低偿服务:管理观念为业主、住户服务，以人为本管理住户，以物为中心管理费用经营收入、自筹等低租金和财政补贴管理形式社会化、专业化统一管理多头分散管理管理内容全方位、多层次的管理服务管房和修房管理关系服务与被服务的关系管理与被管理的关系管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式管理

6、机制契约、合同制行政指令、终身制、无竞争五、物业管理企业的资质等级制度1、注册资本人民币一二三级资质分别是 500万元以上，300万以上，50万以上2、 物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员一二三级资质分别不少于 30, 20，10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于 20，10, 5人；工程、财务等业务负 责人具有相 应专业中级以上职称。3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书。4、 一二级资质需管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分 比之和不低于100% 多层住宅200万，100万平方米。高层住宅100

7、万，50万平方米。 独立式住宅（别墅）15万，8万平方米。 办公楼、工业厂房及其他物业50万，20万平方米。 三级 资质要求有委托的业务管理项目。5、 建立并严格执行服务质量，服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理 业绩。六、物业管理的价格形式？1、 政府定价。政府定价是一种政策性定价。政府定价主要适用于安居房、平价房以及公有住宅售后的物业 管理服务。2、政府指导价。政府指导价是另一种政策性价格形式， 是指政府物价部门根据当地经济发展水平和物 业管理 市场的发育程度，征求物业管理行政部门意见后公布的中准价。物业管理单位可以在政府指导价格的幅度内，确定具体收费标准。

8、一般来说，物业管理单位与业主委员会在规定幅度内协商确定具体收费标准，然后填列备案表，报当地物价部门备案。3、 经营者定价。是指物业管理服务收费标准由物业管理单位与业主委员会或产权人代表协商议定，然 后将收费项目和收费标准向当地物价部门备案的一种价格形式。七、物业管理的七项制度业主大会制度管理规约制度 物业管理招投标制度 物业承接验收制度物业服务企业资质管理制度物业管理专业人员职业资格制度 住房专项维修资金制度八、物业管理的内容（一）管理方面的内容（1）物业开发建设的协调与管理；（2）公共设施及设备的运行管理；（3）物业产权、产籍及业主、使用者管理；（4）绿化环卫管理；（5）车辆、道路、停车等方

9、面的管理；（6）房屋租赁管理；（7）物业装修管理。（二）服务方面的内容（1）房屋及附属设备的维修养护；（2）治安保卫及消防；（3）清扫保洁；（4）委托性服务。（三）经营方面的内容（1）物业租赁、销售及购置；（2）场区停车场、空地广告及招牌的经营；（3）场区康乐及其相关设施的经营；（4）其它经营活动。九、早期介入物业管理从追求全行业、全过程效益出发，就要使物业管理同项目开发同步进行。首先 要做好物业 管理的启动工作和前期基础工作。实践证明，只有早期、适时的介入房地产项目的开发经营活动，才能避免“前期后遗症”，减少后期管理工作的损失。介入的时间要根据 物业的开发情况，或者在设计 阶段、或者在施工阶

10、段、或者在验收阶段、或者在销售阶段适时介入。介入的对象包括购房业主的适时介入和物业管理公司的适时介入，或两者同时介入前期介入的主要目的 物业管理前期介入的目的是在物业建成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能都合乎要求，有利 于业主使用，方便以后的物业管理。物业管理前期介入的必要性 - 意义1 有利于维护物业公司的良好形象2、优化设计、减少返工、防止后遗症（减少或避免规划设计、建设的隐患）3、有利于全面了解物业：土建结构、管线走向、设施建设、设备安装4、为后期管理做好准备5、促进物业的销售 物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。 物业管理前期介入的

11、内容（一）通过投标来接洽物业管理业务1、进行可行性、可靠性、可赢利性分析2、具体测算物业管理费用3、投标竞争、洽谈、签订物业管理合同4、选派人员运作物业前期管理（二）根据物业档次确定服务标准（三）制定物业维修管理方案（四）建立与业主或使用人的联系关系1、听取业主或使用人的要求、希望2、了解业主或使用人对物业的使用的有关安排、打算3、参与售房部门同业主或使用人签约（五）参与施工与设计1、从用户角度审查建筑物的设计图样2、从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等3、在施工现场做好记录4、提供改良意见5、检查施工进度6、参与工程验收（六）设计管理模式、草拟及制定管理制度1、筹建业主管委会2、草拟规章

12、制度3、设置物业辖区的组织机构4、培训上岗（七）建立服务系统和服务网络1、专业项目队伍的设立、选聘、洽谈及合同订立2、同各部门进行联络、沟通3、建代办网（八）办理移交接管事宜1、拟定移交接管办法2、筹建管委会3、协助和办理移交接管事项物业管理前期介入中遇到的几个实际问题（一）介入方式：（二）前期介入费用由谁承担（三）设计单位不接受、米纳意见怎么办主按时按要求知书、十、用户入伙与装修管理 入伙”业主领取钥匙，接房入住。 物业管理公司应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、收费通知书等一并寄给业主，以方便业 顺利地办好入伙手续。用户入伙手续一一物业管理公司在物业具备入伙条件后向业主或租户寄发入伙通知，要求业主或租户 进行验楼、付款、签约、装修、搬迁入住的过程。入伙手续文件是指业主在办理入伙手续时，所要知晓、参考、签订的有关文件，主要内容包括入伙通 入伙手续