关于河北师大旧校区利用策划分析报告

1、.PAGE ：.；PAGE 8关于河北师范大学旧校区利用策划分析报告河北国大房地产经纪2021 .5 .11目录工程概略.1地块分析.2产品定位.3本工程招商谋划方案.4招商原那么.5招商战略.6工程笼统定位.7实施方案.8物业功能区域规划.9物业工程租金预测.10本物业工程预期租金收益.11商业招商战略.12工程地概括：河北师范大学是一所具有百年历史和光彩传统的省属重点大学。学校来源于1902年创建于北京的顺天府学堂和1906年创建于天津的北洋女师范学堂。1996年6月，原河北师范大学、河北师范学院与创建于1952年的河北教育学院、创建于1984年的河北职业技术师范学院合并，组建成新的河北师

2、范大学，是我国较早建立、目前规模较大的高等师范院校之一。河北师范大学整体搬迁后保管了部分旧校区，该地块位于裕华路以北，方北路以南，体育大街以西，育才街以东，东西宽375米，南北长340米，占地面积12.7万多平米。现存各类地上建筑32栋，包括办公楼，学生公寓，款待所，图书馆，体育馆，超级市场，餐饮中心，校医院等设备，总建筑面积14.07万平米。本工程地距先天下购物商圈1公里，北国商圈2.5公里，怀特商圈2公里。地块分析1、 优势：园林式校区， 面积大、规划规划合理，适宜做成酒店、商业、住宅、餐饮、文娱、写字楼、广场为一体的城市综合体。校区位于裕华路景观大道与体育大街交叉口，交通便利，有6路、3

3、4路、32路等十余条公交干线直达。商圈优势：周围有文化广场商圈、先天下广场商圈、海鲜城及多种大型休闲文娱餐饮场所，商业文化气氛非常浓重。开展前景非常可观。物业管理优势：聘用金牌物业管理集团，担纲物业管理任务，享用先进的物业理念。开展优势：本区域是中心城区，集聚了大量的商业、文化资源优势，人文环境非常优越。开展前景良好。2、 优势：原有产品构造较为老式，方式比较单一，对改造有一定的难度。利用现有建筑进展规划招商具有一定的局限性。3 、时机：对现有建筑进展装修正建，总体施工本钱较低。足够的广告预算支持广告及公关活动。市政府政策的有利倾斜。周围高档的固定消费群体。周围曾经构成大型饮食、文娱的消费商圈

4、。周围有写字楼固定的消费群体。4、要挟：周边方北临街商业已运营3年较为成熟，方北、万隆国际等写字楼已抢先入市。产品定位经过对市场的调查研讨，对该地块的客观评价，以开辟创新的思想，以独特的目光看问题，处理问题，建议采取综合开发的方式开发本工程。本工程可做成集酒店、商业、住宅、餐饮、文娱、写字楼、广场为一体豪布斯卡HOPSCA。注：集酒店HOTEL办公OFFICE停车场PARKING大型综合购物中心SHOPPING MALL文娱空间CONVENTION中央公寓APARTMENT于一体的复合性大型地产工程复合体 本工程战略定位为：差别性 稀缺性 独一性 综合性定位论述：豪布斯卡是一个全新的生活系统，

5、为满足人们休闲、文娱、餐饮、购物、居住、商务、旅游、社交、文化等各种形状的高质量生活需求而专业打造，是集假日酒店、公寓、大型停车场、休闲文娱餐饮购物街区、会所、广场、公园于一体的城市建筑群和一站式多元化情景化的优质生活空间。豪布斯卡更是一种全新的生活观，多元的文化，开放的心态，闲暇的生活，引领人们走进国际化休闲新时代。豪布斯卡HOPSCA选址与建筑的要求和规范。首先，豪布斯卡HOPSCA属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以豪布斯卡HOPSCA普通分布于城市次中心，这样才干使得豪布斯卡HOPSCA建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑方式；同时，作为豪布斯卡HOP

6、SCA必需有大面积的绿化作为其营造园林景观的根底；此外，HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着亲密的联络，这一切都需求豪布斯卡HOPSCA与城市之间必需有快速便利的交通网络做纽带，保证在豪布斯卡HOPSCA社区内的人员的便利性。本工程招商谋划方案招商原那么巧妙利用逆向思想，悬念传播的各类异手法，让本次招商跳出其他类型物业招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间到达树立品牌概念的“一石二鸟的多元效果招商战略物业功能区划按照承租商的运营互动原那么，进展部分科学规律整合。严厉控制招商品牌的层次，利用本身优势吸纳有影响力的承租商，这是保证 整体层面上档次的先决条件。物业采用定价租

7、赁制，运用灵敏的定价机制来满足不同类型的承租商。与政府相关部门协作，推出公益事业系列文化活动，为本物业聚集人气，培育本商圈目的受众的习惯性消费行为，为承租商提供运营胜利的有利保证，为树立品牌笼统打造宣传基点。物业笼统定位鉴于本工程地原有的文化内涵和其建筑物的功能性，可定位为以体育健身、养生休闲为主题的笼统，突出本工程的社会性、公益性。实施方案分片出租地段决议原那么。本物业工程位于文化广场商圈、先天下广场商圈，距北国商圈2公里，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业文化气氛。互补原那么由于本工程属于旧校区改造而来的一个社区型商业物业，和其它专业型的商业物业不同。因此，不能简单的定

8、位于单一类型的商业物业。我们要做综合性的商业休闲文化消费中心，引进高端的专业餐饮品牌店，文化文娱休闲的专业店及高档的城市会所是本物业对市场的互补。业态演化原那么随着人们生活程度的提高和消费行为的转变，休闲、文娱、餐饮、文化成为消费主流，并且这样潜在的消费群体规模会越来越大。商圈扩展原那么由于本工程的市场定位，只需扩展效力半径和商圈吸引更多的优质消费群体，才干实现本物业的继续昌盛。本工程业态分布：本物业规划按招商方案暂定为：住宿区、体育文化文娱区、办公区、餐饮区、小型购物区等区域。根据本工程的原有建筑和区域划分，大体可分为以下几个区域：篮球场、羽毛球场等体育场所可作为公益性活动场所，对外开放。图

9、书馆可根据内部构造装修为购物广场，运营相对应的产品，顶层可招租各大型健身中心加盟。对教学楼进展包装改建，招租有知名度的中高档餐饮名店。宿舍楼可装修分割成精装小公寓，对外出租。中心开放式广场，可供市民休闲文娱，加以便民健身器材，提高全民健身认识。附图：本工程物业租金预测1、周边文化办公租金程度工程称号租金程度元/平方米/日工程所在地址工程定位方北商务楼0.71.0裕华路与体育大街东南角商住先天下写字楼1.42.0中山路与育才街西南角写字楼万隆国际0.81.2裕华路与育才街西南角写字楼 2、周边休闲文娱租金程度工程称号租金程度元/平方米/日工程所在地址工程定位方北商务楼底商56裕华路与体育大街东南

10、角底商万隆国际底商6裕华路与育才街西南角底商3、周边住宿餐饮租金程度工程称号租金程度元/平方米/日工程所在地址工程定位棉三生活区0.40.6中山路与育才街东北角住宅方北小区多层、高层0.30.5裕华路与体育大街东南角住宅 公寓中型餐饮类2.04.0主次干道商业门脸沿街 门脸第七、本物业工程预期租金收益本物业可利用出租面积约为14.5万平米1可利用住宿面积约7.53万平米，根据调查周边住宿租金数据为0.30.6元/平米/日。结合本物业工程情况，按0.3元/平米/日计算，收益大约为825万元/年。2可利用办公面积约2.3万平米，根据调查周边办公租金数据为0.72.0元/平米/日。结合本物业工程情况

11、，按0.7元/平米/日计算，收益大约为588万元/年。3可利用改造为餐饮文娱面积约4.82万平米，根据调查周边中型餐饮文娱租金数据为2.06.0元/平米/日。结合本物业工程情况，按2.0元/平米/日计算，收益大约为3519万元/年。本物业预期年收益不包含其他运营费用，仅指租金收入为4932万元/年。商业物业招商战略第一：招商原那么招商目的的选择企业招商的目的是为了吸引知名承租商，出租运营场所的运用权，更好的提高工程的整体市场吸引力。因此招商目的的选择要根据工程定位和市场需求情况来确定，详细说应该思索以下要素：工程本身的市场定位；工程所在地的消费情况；投资商的本身资金情况；拟引进商家的市场定位，开展战略。招商谈判原那么确实定招商谈判的目的在于使谈判的商家能符合招商企业的目的和利益需求。要到达目的，招商谈判必需针对谈判的特点，确定一些根本原那么。招商谈判的特点1 谈判对象的广泛性，多样性和复杂性2 谈判条件的原那么性与灵敏性3 谈判口径的一致性二招商谈判的原那么根据招商谈判的特点，谈判双方，促使