商业投资潜在风险分析

1、.精品资料网cnshu25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座：.；精品资料网cnshu 专业提供企管培训资料商业投资潜在风险分析自2000年起，商业地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度兴隆的地域兴起，并快速蔓延到全国。根据国家统计局统计数据显示，2001年以后，我国商业地产投资年均增长率到达33%，超出住宅投资增长率6个百分点。其实从2000年开场，我国商业地产投资的增长速度就远远超越了国民经济的增长速度，且商业地产投资占当年房地产投资的比重呈逐年上升的态势。2004年全国商业地产投资总额到达1723亿元，比2003年增长32.35%，新开工商业营业用房面积增幅16.16%，分别高出整

2、个房地产开发投资和开工面积增幅2.76个百分点和5.73个百分点。进入2005年，我国商业地产呈现出更快的开展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产工程开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7%。一、我国商业地产快速开展的缘由我国商业地产快速增长主要源于以下几方面缘由：1.宏观经济的开展和人们生活程度的提高，导致消费者对零售业需求的添加，从而营造了对商业地产的市场需求。图1显示我国居民人均可支配收入、社会消费品零售总额与商业地产投资额呈现正相关关系。近年来，我国城镇居民人均可支配收入逐年以较快的速度增长，因此居民的消费程度逐年提高，表现为社会零售总额的逐年增长，从而带动了商业的开展

3、，这就必然拉动对运营场所的市场需求，结果表现为商业地产投资额的快速增长。从恩格尔系数看，自2000年起，我国城镇恩格尔系数开场降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型购物中心等大型商业机构的开展，进而诱发了商业地产投资的加速增长。2.各城市政府部门充分认识到大力开展第三产业和现代效力业的重要性，不断鼓励推进城市商业的规模化开展。加之新一轮城市建立和改造高潮的兴起，都为城市大型商业工程的开展发明了机遇，从而拉动了城市商业地产的开展。3.商业地产开发的高收益性。长期性和稳定性迎合了地产开发商的需求。与其他房地产产品不同，商业地产不会因房龄增长而降低其投资价值，恰恰相反，好的商业地产

4、因其稀有性，会随着商圈的开展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决议了商业地产租约的长期性和稳定性，这都使得商业地产遭到开发商的青睐。4.休闲经济的产生促进了商业地产的昌盛。1995年以后，我国居民全年平均休假时间增至121天：每年按52周计算，假定每周都实现双休日，那么共休憩104天，再加上“五一、“十一、元旦、春节，共有10天。从劳动制度看，休假天数已占全年时间的三分之一。休假时间的添加，为居民从事休闲活动发明了条件，促进了城市休闲产业的开展。仅以日常生活为例，品茗、健身等在几年前还少见的活动已成为人们都市生活中不可或缺的一部分。而居民休闲活动的增多引发

5、了对提供休闲场所的需求，为商业地产发明了新的市场空间。二、我国商业地产开展中存在的问题1.商业地产工程开发盲目无序。一些商业地产开发商出于本身利益的需求，追求新的投资盈利方式，引发了大型商业网点建立热潮，结果绝大多数工程论证都不充分，建立开发盲目无序。很多商业地产工程采取了“先开发后招商的方式，最终呵斥工程的损失宏大，还经常引发开发商、运营商、物业管理商三方的矛盾，成为新一轮赞扬热点，有的还导致了就业、扰民、影响交通、破坏环境等一系列问题。此外，工程开发的盲目无序还是近年来我国商业地产空置率急升的一个重要缘由。2.模块化开发影响整体运作。现代商业地产是与各种零售业形状充分结合的高专业化产业，因

6、此应该是多功能相协调的。以大连城市广场为例，它综合了商业地产的购物、休闲、运动、餐饮、商住、办公、酒店、豪宅等九大功能，实现了多功能之间的优势互补。奢华公寓、酒店式公寓、商务公寓、五星级酒店会聚的白领群体和上流阶层构成庞大的消费市场，为商业部分带来宏大商机，商务公寓内公司之间的商务往来又为酒店带来强大的销售才干和客房超低空置率，这种强势联盟塑造了大连城市广场的整体优势。但是，目前国内绝大多数商业地产工程采用了所谓“模块化的运作方式，即简单地把整个工程分割成假设干模块再进展叠加，放弃了一致规划和专业化的开发操作程序，结果导致模块之间、商业工程与零售业态接口出现偏向，减弱了整个商业工程规划的合理性

7、，严重制约了商业地产的正常开展。比较普遍的情况是，在同一区域内的几个工程相隔间隔 较远，无法构成整体规模，反倒减弱了工程的总体竞争优势。3.开发商忽视商业地产工程的后续运营或后续运营管理失控。很多地产开发商都抱着“卖完就走的运营思绪，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，工程建成后能租那么租、能卖那么卖，根本不思索能否运营、能否适宜运营等问题，结果导致了很多开发商功成身退，投资人和运营者那么被深度套牢的情况，甚至有的开发商本人都无法全身而退。有的开发商虽然思索了后续运营问题，但是将工程部分或全部出租给投资者后，往往缺乏对工程的整体控制才干，很难把握未来入驻运营商户的档次和档次以及对整个商业工程的影

8、响。4.商铺运营方式的缺陷。2002年至2003年期间推向市场的商业地产工程，多数采用“产权式商铺全零售方式或“主力店租赁+商铺全零售方式。在一些已开业的工程中暴露了许多问题，比如各租户都注重自家营业面积内的笼统，而忽视了公共空间的重要性；工程整体推行后劲缺乏；业态调整与品类调整引发纠纷等，结果很多工程由于这类短期操作方式而停顿营业。另外，有的开发商承诺将售出的商铺从投资者手中回租，整体交由有实力的商业运营主体进展运作，并给予投资者一定的报答，即返租。客观地讲，返租在收益性物业销售中确实能起一定作用。但我国内地商业地产市场开展还很不成熟，这种战略不能兑现的情况时有发生，结果使个人投资者蒙受宏大

9、损失，同时对开发商的损伤也相当大，并引发一些法律纠纷。5.商业地产融资渠道单一。我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依托银行贷款。日前全国商业地产对银行信贷依赖程度在70%-80%左右，商业地产自筹资金比例很低，只占到位资金33.5%。而大型城市开发商对银行信贷的依赖程度曾经超越了90%，大大超越50%的风险贴现。在银行对商业地产工程的贷款越来越谨慎，限制越来越多的情况下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险。三、我国商业地产安康开展的对策建议1.根据城市特点，因地制宜地开展商业地产工程。商业地产工程，尤其是大型商业地产工程与城市经济开展程度之间存在正相关的互动关系。城

10、市管理部门和商业管理部门必需严把大型商业地产工程的审批关，保证各类大型商业工程在数量和构造上的协调，防止呵斥反复建立、恶性竞争的问题。而且不同城市商业地产工程建立应该结合当地的风俗习惯、文化环境、产业优势和历史传统，使商业地产的开展与城市建立、城市经济的可继续开展相协调。2.建立科学的商业网点规划。今后政府部门应努力推进产学研的有机结合，充分利用当地高等院校、科研机构的研讨实力，建立起商业饱和度指数的评价体系，并仔细做好城市商业饱和指数的测评任务，使商业网点规划的制定更加科学合理，这样才干真正有效遏止商业地产的盲目开发。3.科学设定商业地产开发程序。目前，内地地产商的开发程序普通是：买地?设计

11、(按地产商的客观要求)?建立(按地产商的要求)?分割出卖或出租(中小投资者购买)?回笼资金?开发新工程(用回笼的资金)。其实正确的开发程序应该是：招商(与零售商等商家签好合同后)?设计(按零售商等商家的要求)?建立(按零售商等商家的要求)?分割出卖或出租(中小投资者投资购买)?物业管理(开发商或第三方)?长线运营?开发新工程。我们以为，在科学的商业地产开发程序中，招商应先于地产开发，最起码招商应与地产开发同步进展，这样就可以防止地产商所建的商业物业不能满足零售商需求而导致招商难、空置率高等一系列问题。4.科学运用订单商业开发方式。万达集团首创“订单商业地产方式，运用该方式在全国19个城市开发了

12、21个购物中心，成为中国最大最胜利的购物中心开发商。订单商业方式具有显著的优点，较之传统的产权式商铺销售方式更有利于商业地产的安康开展。但是由于订单商业量身定做的特殊性，往往决议了建成的商业地产只能提供应特定的大型主力店商家运用。这样一来，订单商业所潜在的后期风险，完全受制于主力店。一旦主力店运营不当，出现关门停业情况，所迸发出来的风险将更大，由于，量身定做的地产很难再适宜其他商家运用，只能长期空置，这给开发商呵斥的损失将更为繁重。这就要求订单商业的开发商对于主力店的选择必需慎重，应选择国内外著名的、具有长期协作意向的商业企业，尽能够躲避潜在后期风险。5.拓宽商业地产的融资渠道。商业地产开发商应改动单一依托银行信贷融资方式，可以探求信托、海外基金、将商用物业实行“证券化等新型的融资渠道。比如