最全深圳市工改工案例分析

1、深圳市市典型工改案例分析绿景美景广场华联城市中心恒大时尚慧谷天谷大楼一期中粮创芯公园碧桂园凤凰智谷宝星智荟城启迪协信科技园亚钢一号海源城中粮云景国际南太云创谷康利城奥园峯荟唐商前海双悦PART.1政策分析深圳持续组合调控，持续收紧且短期内无松动可能性从新政到楼市限价令，到商办调控、房贷收紧、租售同权等，近2年以来深圳政策环境呈现“整体趋紧，逐渐向组合调控发展”的趋势，在整个政策严控将成严控的大市场环境之下，深圳政策松绑的可能性小 。工改工政策逐渐明细及完善化2009年以前前工改更新时期政策以鼓励工业用地开发 为主，地价基本为基准地价甚 至更低。2007年关于工业区升级改 造的若干意见明确工业区

2、 升级改造的范围和改造方式，组织实施和扶持政策。2008年提出关于推进我市 工业区升级改造试点项目的意 见等政策基本奠定了前更 新时期工改项目的基本政 策框架和要求。2009-2015年工改更新体系搭建时期2009年深圳市城市更新 办法颁布，确立了“政府引 导、市场运作、公众参与” 为基本原则的城市更新体系。此后更新专项规划及更 新办法实施细则，继续引导 工业用地置换和改变了工 改项目地价的计算。2013年“1+6”文件出台， 核心文件深圳市工业楼宇转 让管理办法（试行）极大宽 松的提出通过城市更新形成的 工业楼宇和配套设施允许分割 转让。2016-2019年工改政策收紧时期2016年关于支持

3、企业提升竞 争力的若干措施，严格控制了“工改商”“工改居”，大幅度提高城市更新中旧工业区“工改工”比例。2017年市规土委对商业办公研 发用房的平面设计和套型面积 都作出更严格的规定，试图从 建筑设计上将工改项目从类住 宅化中剥离出来。此后的深圳市工业区块线管 理办法，从五个方面入手严 控工改项目，被称之为最 严工改政策。商办、工改市场逐渐成为政策加码重要领域，工改市场风险不确定性加强深圳市2018年5月份正式发文，从套型设计、单套建筑面积占比等方面，从设计角度作出限制规定，主要目的是规范商业用房的开发建设，禁止商改住。未来商改住公寓的难度将大大提高。深圳市经贸信息委发布深圳市工业区块线管理办

4、法（征求意见稿）（下称管理办法），通过鼓励M1限制M0比例、严控建筑设计规定、加大产权分割面积、提高产业准入与分割转让门槛、首提产业监管回收土地要求等五方面严管工改工，限制房地产开发行为。2018-2019年，工改政策频出，密集之多，政府去房地产化决心之大2019年5月27日深圳住房建设局出台关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）（征求意见稿），政策意在引导工改产品切实服务产业，剥离投资属性，回归产业本质。新政下，以租代售项目的痛点与策略新政下的工改销售模式难度加大，主要应对方式为股权转让、会籍转让、标准租赁合同+补充协议形式；另外租金需参考政府指导价，可通过补充协议确定销售总

5、价的形式规避。痛点一：严禁以租代售等变相销售行为；痛点二：工业区配套宿舍只能租给本工业区企业或周边企业；痛点三 ：六个月内专项整治，建立举报机制；痛点四：不能高于政府指导定价的15%；举措痛点股权转让、会籍转让、标准租赁合同+补充协议形式租赁合同补充协议或另设名目收费：装修费、会员费、电商费加快出货速度、舆论监控、线下输出为主设立企业注册公司，购买全部要求注册企业购买深圳全市超350万工改项目集中供应，未来竞争直面红海据不完全统计，未来3年内，全市约50个工改项目会入市，总占地超350万，集中于宝安、光明、龙华、龙岗区域为主，工改类型项目面临红海竞争。以租代售项目逐步成为工改项目供应主流之一新

6、政下的工改销售模式难度加大，主要应对方式为股权转让、会籍转让、标准租赁合同+补充协议形式。据不完全统计，目前市场上已有超过10个以租代售或会籍转让模式的工改项目在售或待售。南太云创谷宝星智荟城和健云谷铁东大厦十号公馆宝龙一号和谷山汇城亚钢壹号康利城IBT中科谷碧桂园新生绿谷工改市场政策频出，可以看到政府去房地产化，振兴产业的决心， 政府意在剥离投资属性，回归产业本质 ；由于政策趋于严控，工改项目销售难度加大，市场上开发商通过以租代售、会籍转让、股权分割等多种的销售模式规避政策风险。小结政策分析PART.2南山区案例项目要素具体内容项目位置深圳市南山区侨香路4088号开发商深圳市绿景房地产开发有

7、限公司 规模占地面积：1.4万，建筑面积：12.5万产权年限50年(M0工业用地）均价loft：7.6万/（毛坯）宿舍：8万/（备案均价）产品情况产业研办公：465套48-96loft宿舍：320套48-96商铺：27套44-134共1#，为38层超高塔楼，含研发用房、配套宿舍、商业；容积率6.49绿化率30.1%层高产业研办公：4.5米、宿舍：3.3米是否引入产业否停车位502个物业公司深圳市绿景物业管理有限公司核心价值CBD黄金中轴、侨城湾芯、顶级资产圈层绿景美景广场：超高层商务综合体项目位于南山区侨香路4088号，为归属深圳高端豪宅华侨城片区，是侨香路一中轴双十字中央生态商务区的核心、坐

8、享山、海、公园、高尔夫、人文艺术城市生态顶级资源；项目共建设1栋建筑，为独栋38层超高塔楼，主要用途为研发用房、创新产业用房和配套宿舍。类型面积（）套数（套）占比（%）产业研发用房4834843%52597%96587%宿舍4824030%58405%96405%商铺44-134273%合计811100%推售情况2019年9月21日开盘，首批推售208套48-95产业研发用房推广策略线下宣传：华侨城片区的门把手广告，led屏广告，合作单位拓客、华侨城的商铺拓店合作等线上宣传：微信公众号、朋友圈定投等销售策略低首付、低总价、不限购、不限贷、高使用率、高佣金19年9月13日启动转介点数3.5%行家

9、：中原、美联、链家、Q房折扣体系：优惠登记98折*优惠选房98折*准签99折*按揭付款99折/一次性付款98折项目营销现状截至目前首批推售公寓库存约92套，月均去化约110套,均价7万元/，毛坯交付绿景美景广场：在售项目于2019年9月13日启动转介3.5%；8月17日营开；9月21日开盘推出208套48-95产业研发用房，当天成交110套，去化率约52.9%，成交均价约7万/，毛坯交付。华联城市中心：南油片区首发旧改综合体项目位于深圳市南山区南山大道与东滨路交汇处，分两期开发，其中一期华联城市商务中心建面约30.0万，由T1T2T3（研发办公：296套）、T4T5（配套宿舍：660套）5栋塔

10、楼组成，首批单位预计2019年底竣工。二期华联城市时代中心规划体量约50万，规划有研发办公、商业办公、酒店、公寓、商业购物中心等多种业态。类型面积（）户型套数套数占比公寓（T5）47-65一房一厅21735%28-40单房40265%公寓（T4）24310（建设中，预计2020年第四季度）合计619100%类型分割面积标准层套数备注办公（T1）133-3982067-2179293整层起售办公（T2）建面：51900预计2020年入市办公（T3）97-1601406-1464296整栋出售项目要素具体内容项目位置南山区南山大道与东滨路交汇处西北侧开发商华联控股（集团）有限公司规模占地面积：52

11、013，建筑面积：30.21万产权年限50年(M0工业用地）均价公寓：6.5万/（精装）；办公：6.3万/（毛坯）产品情况分为T1T2T3（办公）、T4T5（公寓）合计5栋塔楼容积率6.44绿化率25%层高公寓：2.95；办公：4.4（T1）4.3（T2）4.2（T3）是否引入产业否停车位1170个物业公司深圳市绿景物业管理有限公司核心价值CBD黄金中轴、侨城湾芯、顶级资产圈层，配套宿舍面积小总价低2018年11月16日，备案T1栋293套研发办公产品，均价6.9万/（毛坯）， 2018年12月28号，备案T3栋296套研发办公产品，均价6.5万/（毛坯），截止2019年9月25日，尚未售出。

12、2019年4月13日推售配套宿舍198套，开盘去化143套，成交均价6.2万/（含精装）。现库存约200套，成交均价6.5万/（含精装）。推售情况2018年11月推售T1和T3，前期无认筹、无蓄客，目前尚无成交，现场折扣根据整售在510%浮动；2019年4月13日配套宿舍在营销中心开盘，推出9层共198套29-66配套宿舍，截至当日中午12:30，成交143套，成交均价6.2万/（含精装），去化率约21.7%。推广策略开盘前到强销期主要是线下宣传：地铁广告、电梯广告、户外LED、公交站台；持效期宣传方面没投广告，主要是中介维护、线下拓展。销售策略T5（配套宿舍）开盘折扣体系：3月30开始认筹，

13、认筹10万元。开盘99折，认筹99折，按揭99折，一次性98；5月初启动转介，转介点数：2%-4%（30套），9月1号转介点数调整为3-4%（10套）+2万元现金奖。项目营销现状T1（整层起售）与T3（整栋起售）研发办公在售，2018年入市以来，尚未成交；T2预计2020年第四季度入市；T5配套宿舍已去化约460套，库存约200套；T4配套宿舍建设中，预计2020年第四季度入市华联城市中心：在售2018年12月28日2018年11月16日2019年3月30日2019年4月13日2018年11月13日粤港澳经济论坛暨华联城市中心发布会取得T1预售证，顺卖293套，整层起售，均价6.9万/配套宿舍

14、T5认筹，认筹金10万，总计认筹177批取得T3预售证，顺卖296套，整栋起售，均价6.5万/推出9层共198套29-66配套宿舍，成交均价6.2万/（含精装）推售情况PART.3龙华区项目要素具体内容项目位置位于龙华紧邻羊台山森林公园，在福龙路与华兴路交汇处西北侧开发商恒大地产集团（深圳）有限公司规模占地面积：85748.43，建筑面积：500000.00产权年限50年均价2.7万/产品情况28-74容积率4.56绿化率30%层高3.1米是否引入产业停车位1196个物业公司金碧物业有限公司深圳分公司核心价值紧邻羊台山森林公园天然大氧吧、低总价、大品牌恒大时尚慧谷：大型综合体项目紧邻羊台山森林

15、公园，兼得大浪时尚创意产业发展利好与羊台山森林公园天然生态资源优势。项目涵盖产业研发用房、商业、配套宿舍等业态，是以文化创意、电子信息、新一代信息技术、新材料、新能源和高端装备制造等六大产业为主导的大型综合体项目。产品面积段户型套数占比公寓43-502+1房905%43-502+1房128270%744房46015%合计1382100%推售情况推售628套单身宿舍，8月25日于营销中心开盘；开盘到访1000批客户，去化约163套，去化率约26%，成交均价：2.66万/，毛坯交付推广策略线上：各大门户网站投放广告；线下：福田区、南山区大型购物广场布点，户外广告。销售策略前期认筹客户若5天签约可享

16、受99折优惠，一次性付款97折；开盘98折，准时签约97折（三天内）；开盘启动3%转介；项目营销现状库存剩约500套28-74的单身公寓（已推），均价2.7万/恒大时尚慧谷：在售项目于8月17日启动多行家转介蓄客，点数为3%，8月25日于营销中心开盘，开盘到访1000批客户，去化约163套，去化率约26%，成交均价：2.66万/，毛坯交付；目前库存还剩约500套28-74的单身公寓（已推）。PART.4宝安区项目要素具体内容项目位置深圳宝安区107国道与西乡大道交汇处开发商深圳市华讯方舟投资有限公司规模占地：3.2万；建面：33.6万产权年限50年（M0工业工地）均价均价4.1万/（带精装：2

17、000-3000/）产品情况一期为：A栋（招商）B座（自持）C座（研发办公）DE座（宿舍）二期为2-1座-3座（研发办公）2-4座（研发用房）2-5座（宿舍）二期为开发商为西乡街道新安实业，入市时间待定容积率6.98绿化率30%层高2.95米是否引入产业否停车位1983个物业公司华讯方舟物业核心价值面积段小、总价低、西乡地理位置、前海空港规划天谷大楼一期：互联网产业集聚区项目位于深圳宝安区107国道与西乡大道交汇处，是首个集卫星互联网研发、商业运营、产业聚集、产业孵化演进的全产业链创新产业园。一期主推DE座993套27-69配套宿舍及C座112套143-381研发办公，二期主要为研发办公，入市

18、时间待定。类型产品面积（）套数（套）占比（%）配套宿舍1房1厅1卫2740440.68%1房1厅1卫3680.81%1房1厅1卫4519619.74%2房2厅2卫5219819.94%2房2厅2卫6918718.83%小计993100%办公143-381112100%合计1105100%天谷大楼项目于2019年8月7日开盘，推售E座6-12层120套27-691-2房配套宿舍产品，当天去化约80套，去化率约66.7%，8号推售13-17层，11号E座推售至23层，13号开始推售D座15-20层，共去化约305套，整体成交均价4.1万（带精装，标准2000-3000元/）。推广策略推广：2018

19、年10月1日同步营开样开， 举办产品发布会，邀约开发商及中原领导层、各大主流媒体及前期意向客户，实现对外界发声以及输出项目高端价值。销售策略折扣体系：开盘当天缴纳10万定金享受99折，7天内按时签约99折，一次性付款99折；首付六成，五成为开发商收取，一成为投资公司收取，客户无首付分期。转介：2019年7月22日启动转介踩盘造势，转介点数5%+8000元现金奖，无跳点，行家为中原房友圈、Q房、链家、美联、乐有家。项目营销现状目前该项目由左邻右里商业管理有限公司整体打包。天谷大楼一期：在售2019年7月22日2019年7月15日2019年8月7日2019年8月8日2018年10月1日营销中心、样

20、板房同步开放取得预售证，备案1105套房源，其中宿舍993套，产业研发用房112套左邻右里商业管理有限公司整体打包993套配套宿舍产品打包产品开售，首批推售E座6-11楼共120套宿舍产品。同步启动转介（点数5%+8000现金奖；行家：中原、链家、Q房、世联、美联、乐有家、房友圈）加推13-17层推售情况项目要素具体内容项目位置宝安 创业二路与留仙一路交汇处（地铁5号线兴东站A出口约200米） 开发商深圳市创芯置业有限公司 规模占地面积：2.8万；建筑面积：14万产权年限50年（工改工项目M0）均价LOFT：4万元/；公寓：3.8w/产品情况1栋为写字楼，2-4栋为产业研发用房，5栋为配套宿舍

21、容积率5.9绿化率30%层高LOFT：4.5m；写字楼：4.2m是否引入产业产业研发自持停车位898个物业公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司核心价值地铁口、小面积、低总价、中粮品牌中粮创芯公园：标杆性商务综合体3栋LOFT1栋写字楼5栋平层公寓2栋LOFT4栋LOFT项目位于宝安，占据尖岗山战略新兴性产业集聚区的门户位置，以世界金融中心的前海为依托，享尖岗山新兴战略产业园及留仙洞总部基地双重发展利好，倾力打造集办公和创意生活为一体的标杆性商务综合体。其中1栋为写字楼（租赁），2栋-4栋为LOFT，层高4.5m；5栋为配套宿舍，层高3.1m。类型户型面积套数（套）总套数2栋LOFT两房3896

22、288套三房59128四房74643栋LOFT两房37108324套三房58144四房73724栋LOFT两房4095342套三房63171四房74765栋平层公寓两房71-75120690套一房44-46570项目于2017年9月30日取得预售证，10月6日开体验中心，10月13日（周五）在前海JW万豪酒店开盘。推出2、3、4栋共954套36-74 2-4房loft公寓，4.5米层高，当天2、3、4栋基本售罄，成交均价约 40000元/（毛坯）。 2018年3月25日，开盘加推5栋配套宿舍690套，开盘去化140套，启动多家转介，点数3%-4.5%，同时发栋中粮内部员工高奖金带客，截至201

23、9年8月基本售罄，月均去化约43套，成交均价约3.8万/,精装交付，预计2019年12月31日交楼。推售情况2017年10月13日开盘，分两次推售，内部选房推售3#，只针对5套以上的大客户及公司内部员工，共324套，正式开盘推售2#4#及3#的剩余产品，预计630套，针对剩余散客及内部选房不成功客户推出。2018年3月25日，开盘加推5#配套宿舍690套，开盘去化140套，截至2019年8月基本售罄。1栋写字楼：总高128m，共27层，4.2m层高，标准层1000 左右；开发商自持对外租赁。推广策略中粮员工推荐，实现项目快速成交。5栋平层公寓于11月24日启动转介，点数3.5-4.5%，行家为

24、Q房、中原、房联宝楼体字、商场巡展销售策略加推当天一次性付款98折、前期诚意登记98折、购房节活动98折、按时签约98折客户认购后需在六个月内付清首付款，7天内付10%房款、三个月内付20%房款、半年内付20%房款。项目营销中心现场注册公司，转让无税费，客户只需变更公司法人。项目营销现状研发办公及配套宿舍基本售罄，预计2019年12月31日交楼。目前1栋写字楼正在招租。中粮创芯公园：研发用房及宿舍售罄，写字楼招租项目要素具体内容项目位置宝安区西乡街道共和工业路开发商深圳市天安中益实业有限公司规模占地面积：1.9万，建筑面积：16.8万产权年限50年（M0工业用地）均价公寓：4.1万/（含精装）

25、办公：80-90元/月；商业：8.4万/（毛坯）产品情况公寓：665套33-351+1房，商业：共38套18-43共3栋1#、2#研发办公、3#配套宿舍容积率6.15绿化率30%层高宿舍：3.9米；写字楼：4.5米；商业：5.1米是否引入产业否（开发商自持）停车位792物业公司碧桂园物业有限公司核心价值碧桂园品牌、宝安区重要的产业集聚区，毗邻铁仔山公园，生态与产业相融合，“四有青年+”2.0系列，营造高端居住空间碧桂园凤凰智谷：“四有青年+”2.0系列产品项目位于宝安区西乡街道共和工业路，是“四有青年+”2.0系列产品、为深圳年轻人营造“有才、有爱、有趣、有范”2.0版的高端居住空间；项目集约

26、1000文创特色街区、约9.3万研发生态办公（全部自持）、约2.2万配套宿舍空间于一体，其中1#、2#为研发办公产品、3#为配套宿舍产品。类型产品面积（）套数（套）占比（%）公寓1房3361187%1房36548%办公（全部自持）1A#626071B#30530小计93137商铺18-43385%合计703100%推售情况2018年11月11日开盘，推售665套32-36公寓，全部推售写字楼目前租金价格为80-90元/月2018年年底投资公司打包全部商铺，目前在售均价为8.23万/推广策略线下宣传：商超活动、三级市场巡铺、周末主题暖场活动等；展示：围挡、道旗、楼体字等线上宣传：微信、公车、网站

27、头条广告等销售策略高佣金、首付分期、结佣快、现场VR看房、赠送全屋家电转介：18年9月启动点数3%5000元现金、18年11月加佣至5%-7%（30套起）1万元现金奖3台华为P20手机首付分期：认购三天内房款10%，19年3月底前交10%首期款、19年8月底前交30%首期款（2019年8月底已停止）项目营销现状截止目前公寓库存约30套、商铺库存约15套，月均去化约65套，成交均价约4.2万/ ，精装交付碧桂园凤凰智谷：在售项目于2018年11月10日开盘，推售665套32-36单身公寓，点数5-7（30套起跳），成交均价约4.2万/（含精装），开盘去化率约9%，当前剩余约30套； 商铺库存约1

28、5套，月均去化约65套，均价约8.23万/（毛坯），当前库存约15套；写字楼租金约80-90元/月。项目要素具体内容项目位置深圳市宝安区广深公路与上星南路交汇处开发商深圳市耀领投资有限公司 规模占地面积：1.4万，建筑面积：12.5万产权年限50年(M0工业用地）均价LOFT公寓：3.3万/（毛坯）AB#为产业研发用房产品情况LOFT：922套52-117容积率6绿化率30%层高LOFT公寓：4.5米是否引入产业否停车位927个物业公司深圳市唐商物业管理有限公司核心价值会展城芯、灵动空间、前海芯资产唐商前海双悦：商务资产综合体项目位于宝安区广深公路与上星南路交汇处， 项目由A、B两座高约99米

29、的双子塔构成，外立面采用高档玻璃幕墙作为主材，以竖向的直线条作为建筑外立面的主要形式，整体简洁、明快；共有2栋建筑，A/B#为Loft公寓产品。类型产品面积（）套数（套）占比（%）公寓2房54-5579386%2房65-67102%4-5房92-11711912%合计922100%推售情况2018年5月开盘，推售922套52-117loft公寓，全部推售。推广策略线下宣传：地铁广告，楼体广告，现场活动，媒体发布会等；线上宣传：今日头条 ，房信网等；销售策略高佣金、低首付、低总价；18年8月17日启动转介点数3.5-4.2%1万元现金、19年8月B座加佣至6%2万元现金奖，同步推出全名营销、成交

30、即得3万元现金奖项目营销现状截至目前loft公寓库存约300套，月均去化约38套,均价3.3万元/，毛坯交付。唐商前海双悦：在售项目于2018年5月开盘，8月17日启动转介，19年8月加佣至6%2万元现金奖，同步8月启动全民营销活动，成交即得3万元现金奖；推售922套52-117loft，成交均价为3万/，毛坯交付；截至目前库存约300套，月均去化约38套,均价3.3万元/，毛坯交付。宝星智荟城：地铁上盖综合体项目位于深圳市宝安区前进路与洲石路交汇处，占地面积约2.3万，总建面8.6万，容积率2.5；项目是集研发办公、休闲商业、配套公寓与一体的地铁上盖综合体，其中包含3米层高建面约38-65配

31、套公寓，5.2米层高建面约45-600研发办公用房。项目要素具体内容项目位置深圳市宝安区前进路与洲石路交汇处开发商深圳市宝星依力投资发展有限公司规模占地面积：23000，建筑面积：86000产权年限50年(新型产业用地M1)产品价格公寓均价3.4万/产品情况37-67公寓总共5栋，1#，3#，4#，5#产业研发用房，2#配套宿舍容积率2.5绿化率30% 层高3米停车位共3000个物业公司宝星依力物业服务有限公司核心价值小面积、高标准产品面积（）户型套数套数占比公寓37-40一房24881%42-43一房124%65-67二房4815%合计308100%推售情况2017年5月营销中心正式开放20

32、17年10月样开并成交约100套公寓，当天折扣为开盘99折、租赁折扣99折、一次性付款95折、按时签约99折推广策略营销中心开放+明星见面会业内巡回宣讲会整合业内资源，持续宣传，传递项目价值 定向传媒为主+必选标准渠道 周末定期举行暖场活动，例如：冷餐、DIY等销售策略项目为以租代售发展商与客户签定15年长租约，剩余年限（25年）均以使用权方式赠送客户使用公寓一次性付款；办公产品首付五成，剩余五成可延期三个月项目营销现状截止到目前库存剩41套，月均去化13套，赠送精装，均价约3.4万/4栋写字楼，1栋已整租，2栋正在短租1/5的量宝星智荟城：在售项目位于深圳市宝安区前进路与洲石路交汇处，于20

33、17年10月14日营销中心开盘，推售308套37-67智能公寓，开盘当天公寓卖了约100套，去化率约33%，启动二三级转介，点数5%+1万现金奖，截止到目前库存剩41套，月均去化13套，赠送精装，均价约3.4万/。PART.5龙岗区项目要素具体内容项目位置深圳市龙岗区平湖富安大道北侧华南城集团总部对面开发商深圳海源恒业投资有限公司规模占地面积：3万；建筑面积：15.6万产权年限公寓：40年；写字楼：50年均价公寓：1.7-1.8万/（含2500元/精装修）T1写字楼：70-120元/月T2写字楼：65-85元/月产品情况1#2#为写字楼；3#为配套宿舍；4#洲际酒店（各栋1-3层为商业）容积率

34、5.4绿化率20%层高1#4.05米；2#4-6层6米，以上4.5米；3#3米；4#4-7层6米，以上4.5米是否引入产业泰成停车位760物业公司金地物业核心价值前海后陆金融拓展区；平湖交通枢纽；大运新城&坂雪岗科技城平湖金融与现代服务业基地等产业价值海源城：城市产业综合运营商项目位于平湖街道华南城对面，是集写字楼、公寓、商业及洲际酒店于一体的产城综合体。其中T1海源国际金融中心，作为前海后陆金融拓展区新地标，引领片区商务形象；T3为建面约39-921-3房精装人才公寓，作为项目配套宿舍园区。本 案类型产品面积（）套数（套）占比平层公寓（销售）1房39-499236%2房77-8413854%

35、3房88-922310%合计253100%产品类型类型面积（）总建面（）占比T1（4-9层）自持自持240-19633354228%（面积占比）T1（10-23层）&T2租赁租赁119-19638720762%（面积占比）合计120749100%海源城于2016年6月双开同步启动2万元认筹；同年7月推售176套公寓产品，以租代售实收均价约1.75万/，开盘当天去化率达95%，当月即售罄；写字楼2018年4月T1招商，租赁价格区间70-120元/月；同年11月T2招商，租金区间65-85元/月；目前写字楼租赁价格约60-80元/月。项目开盘前进行为期一个月线上&线下推广，达到在市场发生的目的；同

36、时进行商家拓展、企业陌拜夺得目标客户；写字楼招商启动转介，佣金1.5*月租金。推售情况2016年7月公寓开盘（以租代售），推出176套39-921-3房产品（剩余产品自持，作为配套），实收均价约1.75万/；当月即售罄2018年4月T1写字楼招租，租赁价格区间70-120元/月2018年11月T2写字楼招租，租赁价格区间65-85元/月推广策略线上：投放好租网、秒租网等网络平台广告、微信等自媒体广告、电台广告线下：楼体条幅、公交车身、站台、电梯框架、道闸、户外大牌广告客户：企业陌拜、会展中心展会商家拓展、三级巡铺&推介销售策略公寓折扣体系：2万享97折&开盘当天99折&准签99折&贷款99折/

37、一次性付款93折公寓贷款策略：引入兴业银行，做个人信用贷，首付五成，贷款10年，利率上浮30%写字楼转介：启动全城转介，佣金1.5*月租金项目营销现状当前写字楼租赁放盘租金价格约60-80元/月；写字楼均已入伙，当前整体出租率约65%；公寓18年6月份入伙，目前暂无二手放盘海源城：公寓售罄，写字楼招租项目要素具体内容项目位置龙岗区大运新城青春路与龙飞大道交界处开发商深圳市启迪协信科技园发展有限公司规模占地面积：19万 建筑面积：83万产权年限30年（M0工业用地）均价平层公寓3.3万/，loft4.3万/产品情况一期：31-94平商务公寓共4栋，1A#、1B#、3#为平层公寓，2#为loft公

38、寓（1008套）二期：8A、8B商务公寓（638套）容积率5.70绿化率30%层高平层3米，LOFT4.5米是否引入产业开心麻花停车位544物业公司天骄物业服务有限公司核心价值大体量，依托大运区规划、东进战略、国际大学城；低总价、准现房等方面启迪协信科技园：新兴国际大学园区规划类型产品面积（）套数（套）占比（%）一期平层公寓1房56262.8%2房66-7317718.9%3房92-9630933.0%办公oft1房31-4414115.1%2房4614015.0%3房55-6614215.2%合计1008100%二期8#A1房1厅1卫4011633.4%2房1厅1卫7023166.6%8#B

39、2房1厅1卫66-6816456.4%1房2厅2卫30、5012542.9%9420.68%合计638100%项目位于广东省深圳市龙岗区大运新城青春路与飞扬路交叉口东北处，主要业态为研发办公，并配备一定比例的商业和公寓，将打造以研发中心、总部办公、产业孵化为主导功能、兼顾社区功能的“科技新城、创业特区”。整体工程分为四期建设，计划2021年总体完工。启迪协信科技园项目于于2017年5月14日开盘，推售423套32-63LOFT产品及549套31-66，开盘当天认购106套，去化率为25%，成交均价约3.5w/，精装交付。2019年5月28日，推售8#AB商务公寓638套，共成交118套，成交均

40、价为3.79万，去化率18.5%。截至到目前剩余262套库存，二期月均去化94套，均价约3.79万元/（额外精装收取1000元/）。推售情况2017年5月14日推售公寓584套，商业产品549套，总共成交约106套，公寓成交均价约3.5万元/，商业成交均价约4万元/。2019年5月28日推售8#A、B商务公寓户型建面约31-94，共638套，成交均价约3.79万/，共成交118套。推广策略 线下：引进开心麻花剧场以及提供明星活动场所资源，提高项目在市场上的曝光度。 定点推广如电梯框架，社区道闸，公交包车，公交站台，楼体字。销售策略开盘折扣体系：2017年5月14日，认筹五万元享受总价减免5万或

41、8万（90平米以下/以上）、验资10万总价减免1万元，开盘折扣两个99、按时99；2019年3月26日：认购99，认筹99，一次性99；首付分期：最低8万起，分三个月；5%/15%/25%；转介：19年8月21日涨佣点数至6%，另外一房单位现金奖1万/套，两房单位现金奖2万/套，三房单位现金奖3万/套。吸引三级业务员积极带客，并通过暖场活动活跃现场氛围；行家包含：贝壳，房友圈，Q房网等共13家持续性一口价房源。项目营销现状目前剩余262套库存，二期月均去化约94套，均价约3.79万元/（额外精装收取1000元/）启迪协信科技园：一期售罄，二期在售项目要素具体内容项目位置龙岗区平湖富安大道与福星

42、路交汇处（华南城北门对面）开发商深圳亚钢工贸有限公司规模占地面积：1.9万，建筑面积：13万产权年限50年(W0仓储物流用地)均价1.7万/（毛坯）产品情况办公：197套55-400独栋写字楼容积率4.0绿化率30.7%层高4.3米是否引入产业否停车位1259个物业公司深圳中旅联合物业核心价值单价1字头、平湖地标亚钢一号：商务综合体产品面积（）套数套数占比办公55-777337%83-1005729%100-2003819%300-4002915%合计197100%项目位于龙岗区平湖街道富安大路与水门路交汇处，毗邻华南城商圈，在建地铁10号线途经，集141米平湖地标国际总部大厦、总部专属墅级商

43、务空间、SOHO创客中心、高端国际酒店式服务公寓 、定制风情步行街区于一体。1栋国际总部大厦全球租赁启动，开启平湖CBD总部办公新时代。推售情况一期共推出了73套55-332写字楼产品推广策略线上：交通电台（FM106.2）覆盖区域外客户；主流网络媒体持续市场发声线下：投放项目楼体字、区域内的道闸、电梯框架、快递柜广告、快递广告，启动多渠道三级市场高佣转介。销售策略首付五成，半年内付清余款。首付一成两成两成，7天加三个月加三个月内给清余款。（农商行）开盘优惠98折，会员客户98折，一次性97折，银行按揭99折，开发商折扣98折，按时签约99折。项目营销现状目前库存剩下19楼以上55-332的办

44、公产品 ，均价1.7万。亚钢一号：在售项目于2019年3月23日开盘，3月初启动认筹，冻资五千，截至开盘蓄客约200批；19年7月19日加佣至点数8%跳9%1万元现金奖；当天到访客户约250批，开盘当天去化50%，低开高走，逐层推出，整体均价约1.7万/，毛坯交付 ，目前库存为19楼以上55-332的单位 。项目要素具体内容项目位置龙岗区南湾街道友信路与平吉大道交汇处开发商深圳康利置地有限公司规模占地面积：190000，建筑面积：236000产权年限1-7#为50年，8#为30年共7栋，5栋写字楼、1栋公寓、1栋体验中心均价公寓：均价2.8万/（赠送精装4000元/），办公：3.4万/产品情况

45、30-601-2房公寓，500-2000办公容积率2.8绿化率30%层高LOFT、办公产品层高4.2米，公寓层高3米是否引入产业东成才智、网红培训基地停车位1989个物业公司深圳市万科物业管理公司核心价值高性价比康利城：产城综合体产品面积（）户型套数套数占比办公指标45-493房286.6%57-854房11226.5%121-1575房163.8%配套宿舍471房20949.5%672房576.6%合计422100%项目位于龙岗南湾街道平吉大道66号，共分为7栋，由3栋6米 写字楼（一层可作两层用，产权到户）、2栋 写字楼、1栋21层 、1栋4层体验中心组合合成，1.5万平立体园林，是生态低

46、密、规模化商务空间。裙楼商业约3.5万平方米，包含主题商业街、下沉式商业广场、跨境商品展销中心、020及体验式商业等。推售情况2018年12月8日开盘推售88套61-753房loft产品推广策略线上：微信推广 主流网络媒体持续发声，门户网站投放广告线下：投放项目楼体字、区域内的道闸、电梯框架、快递柜广告、快递广告等销售策略房款直减2.88-3万，赠送家私家电、京东购物街；首付三成按揭七成，不限购不限贷不限售。工商银行提供按揭10年，利率5.88%-6.37%；农商行按揭8-14年，利率5.39%（基准上浮10%）；项目营销现状还剩配套宿舍库存约30套61-89，loft30套 ，办公40套康利

47、城：写字楼在售 部分出租2018年12月8日于营销中心盛大开盘，推售88套61-753房loft产品，开盘均价2.8万/，红本现楼，精装交付，精装标准4000元/。当天启动转介，转介点数5%+1%现金奖。开盘当天去化约10套，去化率约11.4%。蓄客50批，认筹5万。截至目前库存配套宿舍还剩约30套，loft库存约30套，大面积办公约40套。PART.6光明区项目要素具体内容项目位置光明新区公明办事处南环大道南侧开发商深圳市秋铭投资发展有限公司规模占地面积：5万，建筑面积：38万产权年限50年（城市更新类M1）均价研发用房：约2.4万元/（精装）;配套宿舍：均价2.6w/（精装）产品情况 研发

48、用房：1351套40-142 ；AB#为研发用房，CD#为平层公寓容积率6.5绿化率30%层高LOFT产品层高4.5米是否引入产业否停车位803个物业公司深圳华中物业管理有限公司核心价值配套醇熟、小面积、低总价、升值潜力大奥园峯荟：高端综合体项目位于光明新区公明街道南环大道和振兴路交汇处，分为南区和北区开发，致力打造居住、办公、商业为一体的高端综合体项目。南区光明峰荟为住宅67两房，78-89三房，88-108四房，130-171五房，北区峰荟创智特区为光明峰荟二期公寓产品。总套数为2067套，产品涵盖约40-142百变精装loft、约33-50智富空间，3万旗舰商业配套。类型产品面积（）套数

49、（套）占比住宅一一67-171一一一一产业研发用房A151-5666794%A240233%A388233%合计713100%产业研发用房B31422294%B450-545943%B685223%合计638100%配套宿舍C1/D13316023%C2/D24248067%C3/D341385%C4/D448-50385%合计716100%总计2067一一南区光明峰荟住宅于2015年09月01日开盘，均价3.6-4万元/（毛坯），已于11月售罄。北区峰荟创智特区于2016年8月开盘，首推A栋，11月推售B栋共1351套33-142产品，两次累计去化743套，开盘研发用房均价约2.4万元/ （

50、精装修） ；月均去化约30套。2017年4月推售C/D栋716套建面约33-142平宿舍产品，目前剩余库存210套，以40-43平为主，在售均价约2.6万元/（精装修）。 推售情况2015年09月01日住宅开盘，推出住宅67平米两房，78-89平米三房，88-108平米四房，130-171平米五房，均价3.6-4万元/（毛坯），于2015年11月售罄；2016年8月北区峰荟创智特区开盘首推A栋，11月推售B栋共1351套40-142产品，去化743套，去化率约55%，研发用房均价约2.6万元/；A栋已售罄；2017年4月推售C/D栋配套宿舍，建面为33-50，均价为2.6万元/（精装修）。推广

51、策略线上：微信群、朋友圈各种成交信息轮番轰炸，维持成交热度，引爆市场；线下：定期在营销中心启动推介会，近期针对中原工商铺进行专场推介；客户：销售持续对光明、南山等地的三级地铺进行宣传推广。销售策略配套宿舍贷款策略：首付5成，按揭10年，基准利率上浮10% （兴业银行、深圳农村商业银行宝安支行）；转介：16年8月启动高佣转介点数为4%8000元现金奖，19年8月初加佣金至10%+1万现金奖。项目营销现状在售建面约33-142平配套宿舍，剩余库存210套，以40-43平为主，整体成交均价约2.6万元/（精装修）。 奥园峯荟：住宅售罄，配套宿舍在售项目要素具体内容项目位置光明新区松白路南侧、创维路西

52、侧开发商中粮地产（深圳）实业有限公司规模占地面积：5万；总建筑面积：60万产权年限50年均价LOFT：2.4万/商业：-1层均价约3万/、1层均价约7万/，2层均价约3万/产品情况1934套44-200LOFT151套22-482商业容积率3.84绿化率30%层高LOFT：层高4.5米；商业：5.1米是否引入产业否停车位792物业公司中粮地产集团深圳物业管理有限公司核心价值地铁站接驳、小面积低总价、层高4.5米、不限购不限贷中粮云景国际：城市产业综合体项目位于光明区，是光明新区打造的首个集“居住、办公、商务、休闲、娱乐、餐饮”为一体的中心大城，占地面积约5万，总建面约60万，中粮云景广场是中粮云景国际的二期产