学区地产项目开发定位提案稿

1、学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！谨呈：广西翔瑞房地产幵发有限公司学区文化地产的对话!钦州市公安局旧危房改住房项目定位及营销策划报告钦州市金盛房地产代理有限公司二o四年五月学区文化地产项目立足于Part1什么祥范场环境？I!项目本体认知i二=二二：SWOT析Part2如何进行项目定位？项目客户认如i1I项目核心发Part3么？:核心发展購:TOC o 1-5 h zI=项目营销部署II1阶離略1I学区文化地产的对话!学区文化地产的对话!报告总体思路Part4项目前期调整题TOC o 1-5 h z-户型调整建议II园林规划建议=1IiPart5誚曹组织及人员架构团队管理市场环境分析政策走

2、势市场环境分析宏观政策学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！学区文化地产的对话!Part1项目立足于什么样的市场环境?I宏观政策II=中观市场:11111微观案例11111111国务院细化“新国五条:楼市将迎新一轮收紧期I中国政府网3月1日发布国务院办公厅矢于继续做好房地产市场调控工作i的通知。通知在此前公布的“新国五条”基础上，对调控政策进行细化。1通知强调，继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人I民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策I要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住I房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管

3、、房屋登记等历史信息能核实I房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。住建部副部长:10年内中国房地产不会有大危机I昌价分化现象将棗会越棗越严重，但10皋内中国层地产不可能出现大的崙机，因为还要解决三个1亿人的问题：促进约1亿农业转移人口落户城镇。I“我要纠正，昨天一篇新闻说报告没有提房地产调控，事实并非如|此。”3月6日的小组讨论会上，全国政协委员、住建部副部长仇保兴在发言I时纠正个别媒体的提法，“报告明确提出，针对不同城市情况分类调控。”全国不动产登记或自7月1日推行，或对楼市微妙影响|不动产统一登记条例将于6月上报国务院，7月1日起全国推广。目前国）土部正在紧锣密鼓地在各大城市设立不

4、动产登记机构及派出机构，预计自全I国开始登记起，大约需半年时间完成任务。I“2014年的全国楼市可能会更为错综复杂。影响因素中，不排除官员财产I公示对楼市会产生微妙影响。”1=1中住288指数增速连续五个月回落121城房价环降TOC o 1-5 h z2014年4月1日，由克而瑞信息集团、易居房地产研究院和中国房地产测评|中心发布的2014年3月中国城市住房价格288指数（以下简称“中住2&指|数”）显示，全国一手房价格指数涨幅收窄之势延续，环比和同比上涨增速|连续五个月回落。|报告显示，2014年3月，中国城市住房（一手房）价格288指数为109&6点，较|上月上升0.9点，环比上涨0.08

5、%，涨幅较上月缩小了0.27个百分点，同比上涨|8.14%。I中国地方政府酝酿政策松动、或重演08年“曲线”救楼市面对近来房企对政府放松房贷及限购松绑的呼声，中国地方政府有矢部门|官员指出，更有效的方法是适当放松信贷与税收。这种“曲线救市”的首选I动作令分析人士预测，未来政策可能类似2008年版本，无异于政府出手“救!Ii银行放贷速度下降，首套房贷利率遭遇变相加价近日银行进一步收紧房贷，部分中小型银行出现了停贷，购房人要想顺利获得贷款，要么上浮贷款利率，要么进入长达数个月的等待，银行挑人放贷时有发生。钦州目前银行贷款仍然是保持基准利率不变，同时审批和放款速度慢。市场环境分析中观市场市场环境分析

6、中观市场市场环境分析宏观政策学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！教育部：义务教育招生须坚持免试就近入学鳏教育部副部长刘利民4月23日在此间召开的专题座谈会上表示，做好今年的义务教育招生入学工作必须将免试就近入学政策作为依据，务必狠抓落实。他指出，今年是深化义务教育招生入学改革的重要一年，一是要坚持免试入学，淡化义务教育阶段学生竞争，引导学校实施素质教育。二是要坚持划片入学，体现就近原则，尽量使片区科学合理。学区房涨价背后：教育资源不均衡导致由“拼爹”到“拼房”I过去可以通过推优、特长、点招等方法实现的择校将被禁止或减少名额，1I取而代之的是就近入学。在这样的背景下，学区

7、房的概念更加凸显，这就迫II使那些想让孩子上名校的家长动起了房子的念头。受此影响，当众多购房者II期待房价出现拐点而选择驻足观望时，学区房依然是各大城市房地产市场上I詁勺抢手货，买学区房等于买入学名额。丨北部湾经济圈的重点城市中国第六个保税港区未来区域经济增长极钦州区位优势独特，位于广西沿海地区的中心位置，地处东南亚与中国大西南两个辐射扇面的中心，于中国东、中、西三个地带的交汇处，是华南经济圈与西南经济圈、港澳经济圈与内陆经济圈及国内经济圈与东南亚/丿钦小时列$苑陶u待ftmiflr防城港市C上務市二dg则达rspa在南宁一钦州一北海一防城四个城市共同构筑的北经济的结合点，也是大西南出海的最便

8、捷通道部湾经济圈核心城市群中，钦州更是处于地理中央区域,是整个区域经济产业结构中最重要的工业产业布局城市,未来将拥有非常庞大而实力雄厚的产业基础，未来区域产业经济增长极优势明显。市场环境分析中观市场市场环境分析中观市场学区文化地产的对话!学区文化地产的对话!钦州未来几年发展潜力巨大,经济人口产业高速增长为房地产持续发展提供平台钦州经济平稳增长，但是增幅显著降低。2013年钦州GDP总值达到753.74亿元（位列全区第七位）后劲发展有待提升。钦州城市GDP数据来源：k市GDP（亿元/年）增长率广西统计网钦州人均可支配收入近期呈现良好的增长趋势，钦州整体经济的良好发展态势必将促进钦州市民可支配收入

9、的进一步增加，有利于居民购房消费力的持续提升。钦州市人均可支配收入人均川文血收入年）r-增长率数据来源：广西统计网市场环境分析中观市场市场环境分析中观市场学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！120010008006004002000n1JJirlXrLrl200S20092010201120122013CI竣工面积7S.99102.9113.11155.1166.5S102.71新开工面积201.05206.9311.73S63S0220.2施匸面积367.14171723.9693S9S2.5S1036.2销仔面积90.3146.9200.03129.2143.25155.29T-销低/

10、竣工T施工/悄侮竣工面积/销售面积合理的比例应该在1左右（2013年钦州为1.51），施工面积/销售面积合理比例为2左右（2013年钦州为6.67）。由此可见，钦州房地产市场存在供大于求风险。数据来源:rw统计网市场环境分析钦州市场市场环境分析钦州市场学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！钦州新建商品房价格走势=1价格（元/m）增长率数据来源:广西统计网钦州商品房价格平稳上涨，但是涨幅收窄。以刚需为主的钦州房地产市场价格泡沫很小，总体題。钦州销售良好项目分析项目开盘时间幵盘均价当前价格去化率优势年年丰广场2012年5月4200500095%中心地段，配套齐全人和春天2013年3月380041

11、0062%大盘，园林好恒祥豪苑2013年11月3500380070%品牌商，价格适中海伦堡东方2013年11月3300340090%户型优质，品质好，性价比高天创国都2013年11月*3900420078%配套齐全，品质好数据来源住建委网站项目开盘时间开盘均价当前价格去化率销售不理想原因金湾步行街1、2、3栋2012年5月4500400034%高价入市、环境嘈杂、前期影响差长岛花园8#、9#楼2013年1月3500365019%位置偏僻中地滨江国际17#楼2013年3月340041008%前期负面影响差盛天华府B区16栋2013年8月3800380034%宣传不利数据来源住建委网站高品质楼盘名

12、利双收，供不应求。钦州房地产市场供大于求，只是因为前期诸多项目的销售不良造成的，但是高品质的楼盘，实现了名利双收。由此可见，钦州缺乏高品质楼盘，为开发高品质楼盘提供机会。市场环境分析钦州楼市板块划分市场环境分析钦州楼市板块划分钦州楼市地图州钦城区河亲区離大本案：4008.11000717000曲位于广西钦州市新兴路蛙繁华老城区，闹中取静。诗-滨備城/白石湖片区冲心区板块X廿J吒录，X.曰WBIrnjri；OiS1工r-p1T-J3/的对话!市场环境分析中观市场市场环境分析中观市场学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！河东新区板块一一河东新区定位为钦州市新的行政中心居住中心作为钦州市政府规划发

13、展的重点片区和方向，该区域价值增长是钦州最迅猛的一个片区，也是已成为钦州环境最优美、规划最先进、生活最舒适的高端成功人士购房居住的首选区域。交通的完善利好，将提升片区的价值，楼盘的矢注度会提高，对楼盘的销售起到积极影响。由于片区价值提升，更多大房企将抢滩河东新区，开发项目会增多，片区的竞争将更加激烈。钦北新城城区建设初具规丿钦北区建设这几年一直快速推进中。钦北新城建设步伐大跨进，城区建设已初具规模：路网建设的框架已经形成，已形成了新城区中央商务区、商住和文教中心区、生态农业观光区、林湖森林公园休闲区等规划合理、功能完善的城镇布局结构。中心区域板块一一稀缺地段、成熟配套面对钦州地产开发边界的不断

14、扩大，市场带给消费者更多的选择空间，河东新区，钦北区成片开发的项目物业由于价格、规划等优势贏得了相当程度客户的青睐。但是成熟配套带来的先天优势，发达的交通线路浓厚的居住氛围是中心区最核心的优势。滨海新城一一白石湖中央商务区滨海新城面向东盟自由贸易区，秉承北部湾开发开放战略，贯彻南钦联动、区域协作的政策，是具有区域性国际地位的集航运、物流、商贸、科技、文化、旅游等功能为一体充分体现岭南风格、东南亚风情、滨海风光特色的宜商宜居的北部湾生态海湾新城。市场环境分析市场环境分析市中心板块板块划分：东至钦江、西达文峰路，北到永福西大街，南临新兴街。板块配套：该板块的各种配套设施是所有板块中最为完善的一个区

15、域。板块楼市现状：该区域的房地产项目受到较多消费者的青睐尤其是商业部分；如年年丰广场、青城中央广场、金湾步行街、盛世名门等。板块房价:由于地段、商业价值、生活配套设施等原因，目前市中心板块的房价均价在4000元/lit左右。板块楼盘情况：该板块的在售楼盘均是中、小规模楼盘，商业价值高，升值潜力较大是一个集投资、居住、办公的区域。学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！9*M.元通观天盛世名门中观市场本案恒基城市经典红日国贸青城中央广场市场环境分析微观案例市场环境分析微观案例学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！地址占地面积总建筑面积总户数容积率规划布局钦州市新兴街46号41.57亩80467

16、.97m495户2.68一条步行街和5栋住宅楼青城中央广场户型套数（套）百分比户型配比1房2房34房4050M86ni100120打135142n?100-120m23房26506764849553.5%21.5%，15.4%100%40-50m2l房销售价格销售折扣月销售数量客群情况销售情况优势4200元/ni一次性：97折，按揭：99折100组左右套托右主要以市区私营、个体户为主，少虽小董、大寺及灵L1J、浦北等地个体户及私企职工。在售3、4、5号楼:40-1241H户型:，主推5号楼1、商业配套丰富2、容积率低月来访量劣勢1、临近菜市场，环境嘈杂2、营销手段单一，没有活动支持市场环境分析

17、微观案例市场环境分析微观案例1容积率高2推广力度不足学区文化地产的对话!1容积率高2推广力度不足学区文化地产的对话!地址占地面积总建筑面积总户数容积率卿布局钦州市新兴街30号（实验小学旁）13亩47000m402户53栋住宅楼祥和景都户型面积（ni）套数（套）百分比3#S户型配比2+1房3+1房15101106irf128-137m2205-250m2合计-畅销单位101-106m2+1房484?V100滞销单位48%48%7%100%128137m3+1房销售价格销售折扣月销售数量客群情况4100元/1H一次性可享97*99折，按揭享98水99折。9套左右80组左右主要以市区私营、公务员为主

18、销售情况在售3#，106-137111的2+1房和3+1房，3#楼还剩余16套未售优势劣势1、临近学校2、位置优越市场环境分析微观案例市场环境分析微观案例学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！地址占地面积总建筑面积新兴路与白沙街交汇处45亩143750.2m总户数702户容积率剜布局5.42一条商业步行街和6栋住宅楼地址钦州市新一中旁（子材大桥东）占地面积62亩总建筑面积182769m总户数1140户容积率3.58规划布局一条商业步行街和6栋住宅楼地址钦州市钦州湾大道36号占地面积105亩总建筑面积32万irf总户数1621户容积率4.48删布局购物广场+公寓+5栋住宅户型地址钦州市南珠西大

19、街与北部湾大道父汇处占地面积50亩总建筑面积200000m总户数900户容积率4.63删布局购物广场+8栋住宅楼+商业街面积（m）套数（套）百分比天创国都#楼户型配比销售价格销售折扣月销售数童客群情况1091H138ni128m2合计一I28nr3房1165?58232滞销单位4000元/ni50%25%25%100%1091113房购房按揭减2万25万，再享98折，一次性付款减2万25万，再享93折。35套左右月来访量150组左右市区及灵山、浦北、小董、大寺等推出的1#楼剩余2套，新品未推出1、配套齐全2、交通便利3、价格适中、品质好1、开发商资金不足2、产权年限少，只有40年学区文化地产的

20、对话!学区文化地产的对话!市场环境分析微观案例地址人民路与新兴路交汇处占地面积136亩总建筑面积350000m总户数3000户容积率3规划布局住宅楼、沿街商业、幼儿园户型面积（M）套数（套）百分比翰林福第24#、25#户型配比151m170-180m：5210415633.3%66.7%100%合计畅销单位128m23房109ni3房销售价格销售折扣月销售数量客群情况3700元/m按揭可享受9折优惠，一次性付款可享9x98折优惠14套左右70组左右销售情况市区周边自住型、钦州港等项目24#、25#楼多套房源在售户型为150平米180平米。10#、11#楼正推出预约交一千可抵两万。优势劣势1、成

21、熟大盘2-配套齐全1、风水影响差2、开发商近期声誉影响不良市场环境分析微观案例市场环境分析微观案例学区文化地产的对话!学区文化地产的对话!2房地址钦州市文峰北路2号（原钦州宾馆）占地面积66亩总建筑面积396536m总户数2926户容积率9.5规划布局五星级酒店，超咼层商住楼户型面积（ni）套数（套）百分比85ni3峨户型配比112128irf合计畅術单位3200元/M起滞销单位销售价格销售情况34月推出50套内部员工认购，3200元/n?起3月份销售14套4月份销售7套，后因未有预售证收钱遭客户举报，紧急叫停，现阶段进行3#楼的蓄客。优势1、地位优越2、配套齐全劣势1、容积率高，舒适度低2开

22、发商品牌不高市场环境分析市场小结学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！由于近期楼市的不稳定，给地方政府带来一定的压力，调控趋向良好方向；2、就近免试入学鳏给学区房带来利好消息；3钦州居民收入稳步上升有助于住房消费；4钦州房地产市场以刚需为主总体伺5钦州中心区缺乏高品质楼盘，高品质楼盘市场空间大。6钦州房地产市场存在供大于求的风险；Part2如何进行项目定位:项目本体认知:SWOT分析i项目客户曲项目本体认知学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！项目地处老城区新兴街公安局旧宿舍区,处于繁荣成熟区域，周边机矢单位林立，有两所矩名学校，附近有市一医院,最早期高档住宅锦绣家园小

23、区也在近邻。整个区域居住氛围成熟、浓郁。地理位置：老城区成熟地段项目本体认知学区文化地产的对话！项目出入交通主要通行于新兴街城市主干道。新兴街贾穿东西方向，往西可连接人民路逬入钦州湾大道，可贯穿城市南北主干道；往东可连接南珠大街。公交车方面主要有8、15路车。由于项目周边有外国语学校及实验小学，容易出现堵车现象，市民的日常出行受到一定影响。交通规划：新兴街主交通干道钦州著名的外国语学校与市实验小学位于项目周边，稍远一些还有一中名校，是钦州倍受矣注的学府名校区。城市配套：学区名校项目本体认知规划设计：点式简欧风格高层住宅小区项目规划设计为点式简欧风格高层住宅小区，共规划5栋楼，其中1#、4#独栋

24、一梯四户；2#、3#2个单元一梯四户；5#2个单元一梯两户，5#为回迁房。1#4#共计59確住宅。mzmfflffiffl事T扫$二项目本体认知项目园林以东南亚休闲园林风格为主，大面积绿植，休闲广场凉亭喷泉水景等景观。由于空间小，园林规划设计受到一定的局限性。简欧风格建筑与东南亚风情园林，两者的结合营造老城区现代高档住宅区。考虑到造价成本、日后的运营成本和实用性，建议小区游泳池取消，增加绿地和小区水景小品。学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！园林设计：东南亚风情园林学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！户型配比及户型结构高，对于购房者来说需要有一定的资金#2#3#4#房型户型种类面积区间

25、/Ill套数套数比例2房2厅2卫2阳台2房80-85539%3房2厅2Z2K台紧凑3房100-11019332%舒适3房111-12021236%宽松3房121-1305910%4房2厅2卫2阳台紧凑4房130-1407913%豪华4房170-1800%合计596100%项目本体认知:从户型配比图上可看出，主要以3房（紧凑型舒适型宽松型）为主，2房及4房做为补充。:户型面积偏宽松，表现在总价上将偏:户型结构图的特色不明显，与目前市场畅销户型有一定的差距。项目SWOT分析项目在市场上有什么样的竞争力?项目SWOT分析:成熟老城区:地段价值突显，成熟优势明显:名校学区:市民心中认可的优质教育资源O

26、pportunities机会J:老城区项目少：老城区高档住宅小区少有市场空间。:老城区环境不佳：喧嚣、嘈杂，达不到高档住宅的环境要求。:交通受限：受学校影响，交通管制较严。:周边小区形象不佳：老城区周边环境欠佳，不利于高档住宅区域的形成。:户型设计没有特色：相对于市场上有赠送面积的特色房型，本项目的户型缺少竞争力。:学区房源少：名校教育资源有限，而倍受家长重视的小学教育资源更是瞬。:房源不多消化周期短：采用灵活的营销策略，力D快短期消化速度，以避免政策多变受限于大市场环境。:客户分流：钦州城市小，无明显的地理分区观念，全市形成大格局竞争，河东区竞争同样不可忽略。:房产政策多变：楼市管控相矢政策

27、层出不穷，变数太大:银行放贷收缩：经济形势严竣，犹豫及观望态度加重。:居住人文高尚，居住安全项目客户分析学生家庭:名校学区房对于学生家长的吸引力是不容置疑的。利用学区房扩大化优势抓住家长心理，更有利于建立项目的文化盘形象。教师机矣单位员工:成熟老城区机矢单位员工及教育体系内的置业者，由于对该区域具有强烈的心理归属感，该区域内的物业也成为他们重点考虑的目标。远见置业者:具有远见的家长，为孩子未来上学着想。:看中名校学区房优势的远见投资者，相信学区房物业未来升值潜力。项目综合价值体系项目综合价值体系学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！项目市场定位项目市场定位学区文化地产的对话！学区文化地产的对

28、话！怎么样的定位适合本项目？简欧建筑+名校学区+老城区成熟品质生活=项目定位需求以生活为1以品质为主张层层递逬由实向虚逐步变化由生活感受向精神领灯尸品+够旁力王张饌勰議舞翳加龍学勰駅辭从境麟成骞源时重点于宣传歸鱷端磚等重在于项目市场定位项目市场定位学区文化地产的对话!学区文化地产的对话!老城区新生活简欧风情学院派住区学区文化地产的对话!学区文化地产的对话!项目市场定位项目未来的居住者如这般评述它教师群：学生家长：哈佛端客户群远X普通客群们抢定了英国剑桥美孩子长大要出国留学，提前让他感受欧州学院的氛围，有益于他的适应力。的欧洲学院派头现不了留学欧洲有这样的教学境!毬闻名！我们至少一定要拥学区房只

29、会越来越稀缺越来越珍贵日后更具有投资价值。欧洲学院派高档住区的未来翻涨几倍都是有可能的。沏的学蘇生活炖知性优雅时尚，跨界重洋的品质生活。大学朗坦福大学法国巴黎大学项目市场定位项目案名拟建议项目市场定位项目案名拟建议学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！心他触接简欧建筑营造的市场形象f亥如连接钦州人在巴黎-在美国在哈佛.在斯坦福将学院影响力及形理念双重结合项目案名：翔爵英伦郡项目市场定位主推案名及广告语解析项目市场定位主推案名及广告语解析学区文化地产的对话!学区文化地产的对话!翔瑞一英伦郡广告语解析：传递的信息直接明了，综合实现了学区房-教育资源优勢-学院派-简欧风格建筑-欧派生活理念-人文理

30、念-父母寄予孩子的厚望全部融入其中，内涵深刻厚重却简洁清晰明了，传播性强，记忆性强，极易塑造项目的独特风格。案名解析：英国，这个从骨子里优雅到极致的民族，给了欧洲学院派最纯正的文化血统。几代中国人对剑桥大学的国民礼赞从未消退。牛顿苹果树、达尔文花园、莱恩图书馆、这些经典融合着经典英伦建筑以及学院人文意境，传递浓郁的学院情怀。案名中融入开发商名称，意在于为开发商建立品牌基础，使后续开发的项目连接成品牌系。钦州人在欧洲!.翔瑞-凯旋门i住凯漩门圆欧洲梦!案名解析：凯旋门意喻将孩子学业及家长事业有成融合一体，一语双矢。学区里的欧洲梦!凯旋门是欧洲文化的代表作之一，也是欧洲生活的浓缩版本，深化项目与文

31、化的深层矢系。广告语解析：直接点明梦想的目标“欧洲梦”，传递整个家庭的共同奋斗目标、共有的激情等信念，使置业成为不仅仅是家长的梦想，也包含了孩子的梦想。从而在后期的营销推广中，将孩子的梦想融入主题中，形成家庭总动员的盛况。学区的价值内涵可以充分发挥出来。项目市场定位小结学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！一、“产品+理念”是本项目的立足点，钦州人向往欧洲生活欧洲生活在钦州，不但可以有形象化的感观认知，还可以进行抽象化的生活理念引导,:含丰富内涵。二、欧式学院派生活理念的形成需要进行延展与扩张，让钦州人从“视听、嗅、触、感”等全方位真实感受到它的魅力从骨子里认同项目，才能

32、形成真正意义上的项目个性品牌。Part3项目核心发展战略是什么？核心发展躺项目营销部署阶融略项目核心发展战略营销总纲领项目核心发展战略营销总纲领项目核心发展战略学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！指导项目发展的营销总纲钦州人在欧洲!欧式学院派生活理念的延展与扩张ILf听觉来自于：:案名、楼宇名:项目价值点传播:广告语:广播媒体:视频宜传片视觉来自于：.:临竺咨询点营销中心展示:样板间体验、工地展示:宜传载体、创意物料嗅觉来自于：-:学院派艺术园林体验:以生活理念为核心的文化品牌传播触觉来自于：:生活理念的扩张如激情知性优雅心灵的感悟感觉来自于：:对项目生活理念的认同:对

33、项目品牌的认同:对项目信息的积极传播项目核心发展战略项目核心发展战略视觉来自于：视觉的篠撼:临时咨询点、营销中心展示、:样板间体验.工展示面:宣传载体创意物料高贵欧式风格营销中心时尚大气、高贵典雅富有欧式风格的营销中心醍升项目形象与档次有利于提升项目建筑价值。学区文化地产的对话!项目核心发展战略项目核心发展战略项目核心发展战略学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！学区文化地产的对话!听觉来自于：广告信息的传播:案名、楼宇名:项目价值点传播:广告语:广播媒体:视频宣传片朗朗上的案名一一主推案名及广告语案名要求朗朗上口易于传播与记忆具有丰富的内涵。八翔蔚英伦郡学区鮭钦州人衽欧洲!2、翔瑞-凯旋门

34、J住凯旋门圆欧洲梦！juuuumuuuuuuuuuumuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuuu学区里的欧洲梦！听觉来自于：广告信息的传播:案名、楼宇名:项目价值点传播:广告语:广播媒体:视频宣传片朗朗上的案名一一备选案名要求朗朗上口易于传播与记忆具有丰富的内涵O1、翔瑞一英伦堡4、翔瑞一圣城2翔瑞一香槟小镇5、翔瑞一嘉园3翔瑞一澜桥圣堡6翔瑞一豪郡听觉来自于：广告信息的传播:案名、楼宇名:项目价值点传播:广告语:广播媒体:视频宣传片朗朗上的广告宣传语备选广告语朗朗上口易于传播与记忆具有丰富的内涵。4一切为了孩子1学区学院派沏城2妙伦郡価耐梦5、百壮城学府

35、新3从这里走向世界6贵鮭活100项目核心发展战略项目核心发展战略学区文化地产的对话!学区文化地产的对话!听觉来自于:广告信息的传播:案名、奸名:项目价值点传播:广告语:广播媒体:视频宣传片朗朗上口的楼宇名称每一栋楼都有故事朗朗上口，易于传播与记忆O:以欧洲的名城来命名:法国的香槟葡萄酒负有盛名是欧洲品质生活的代名词。1#香槟堡:威尔士大学是仅次于伦敦大学的英国第二所最大的联邦大学在世界上享有极高的声誉。2#威尔士4#爱丁堡:西雅图美国西北最热闹的繁华城市在电影中代表的是现代的浪漫生活。3#西雅图5#伦敦堡:爱丁堡是苏格兰的首府，历史名城，以艺术著称。:英国伦敦城市大学，160多年历史，在许多学

36、科领域享有极高的声誉o伦敦也是繁华城市的代名词更是时尚之都。项目核心发展战略项目核心发展战略听觉来自于：广告信息的传播:案名、楼宇名:项目价值点传播:广告语:广播媒体:视频宣传片:以欧洲的尊贵称谓，或是著名的景点名称命名-2#澜桥1#泊爵轴康桥3#爵仕5#m旋学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！朗朗上的楼宇名称每一栋楼都有一个故事朗朗上口，易于传播与记忆。:以楼宇所在的地理方位来命名。2#北庄1#西爵轴东郡3#南都5#豪项目核心发展战略项目核心发展战略学区文化地产的对话!学区文化地产的对话!嗅觉来自于：艺术的气息:学院派艺术园林体验:以生活理念为核心的文彳闵牌传播学院派园林风格围绕“学院理

37、念生活”建设读书馆、艺术馆、名人堂。是园林更是文化与艺术的演。以剑桥大学为蓝本挖掘剑桥人文故事以牛顿苹果树莱恩图书馆、国王花园、王后花园、达尔文花园卡莱尔花园等经典英国景观小品以及徐志摩纪念石再现的康桥传说。种植“牛顿苹果树”，建“牛顿园，不仅是捉供休息的地方，更是人与人之间相互交流、社交的场所，形成户外学习园地。莱恩图书馆，精读世界名著。移动图书馆：图书馆，想借书先带一本书来置换。教导孩子学会分享。嗅觉来自于：艺术的气息:学院派艺术园林体验:以生活理念为核丿C、的文化品牌传播架空层的魅力：雕像馆艺术馆名人堂。是园林更是文化与艺术的彳L*。嗅觉来自于：艺术的气息:学院派艺术园林体验:以生活理念

38、为核丿C、的文化品牌传播欧式艺术小品点缀其间欧洲骑士雕像小天使雕像喷泉欧式景亭项目核心发展战略项目核心发展战略嗅觉来自于：艺术的气息:学院派艺术园林体验:以生活理念为核丿C、的文化品牌传播欧式艺术小品点缀其中a欧式壁花架学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！欧式廊灯项目核心发展战略项目核心发展战略学区文化地产的对话！学区文化地产的对话!建筑外观：百年欧韵，贵族精神将艺术刻入建筑之中在生活的时光里。采用立面砂岩浮雕：设计细节丰富、美观O:台部弧精規阳顶的:建形/来檐亮式弧面出楼漂欧半外飘形美外立面GRC浮雕：在外立面中段，每层都镶嵌有GRC造型花浮雕，使外观更显华丽典雅。触觉来自于：细节的魅力

39、:生活理念的扩张，如华丽、张扬激情知性典雅，心灵的感悟触觉来自于:细节的魅力:生活理念的扩张，如华丽、张扬、激情、知性典雅心灵的感悟入户大堂：门头拱顶石雕花花盆柱台建筑外观：百年欧韵贵族精神将艺术刻入建筑之中在生活的时光里。A淡水砂岩的线条，就连看不到的凹槽处也打磨的非常细致。外部围墙触觉来自于：细节的魅力:生活理念的扩张如华丽、张扬激情知性典雅心灵的感悟建筑外观：百年欧韵，贵族精神将艺术刻入建筑之中在生活的时光里。项目核心发展战略感觉来自于：体验后的心灵感悟:对项目生活理念的认同:对项目品牌的认同:对项目信息的积极传播系列品牌活动的亲身体验引入欧洲时尚生活风潮，将欧式时尚运动融入生活当中。学

40、区文化地产的对话！感觉来自于:体验后的心灵感悟:对项目生勰念的认同:对项目品牌的认同:对项目信息的积极传播系列品牌活动的亲身体验以学院念为基础开碗站样的亲子活动让项目成为孩子的乐园。从而吸引全城的家庭参加活动矢注项目。学区文化地产的对话！项目核心发展战略项目核心发展战略感觉来自于:体验后的心灵感悟:对项目生勰念的认同:对项目品牌的认同:对项目信息的积极传播特色的与各类机构合作提供场地开展培训兴趣班学术交流等系列学院派理念活动o当孩子们在4:30放学时可以来四点半学校”参加各式各样的活动，等待家长o7学区文化地产的对话！感觉来自于：体验后的心灵感悟:对项目生勰念的认同:对项目品牌的认同:对项目信

41、息的积极传播各类讲座沙龙交流会的举办牙父母如何与孩子进行有效沟通？（心理学讲座）如何培训世界名人？公主王子是怎样练成的？提高孩子学习成绩的招数（讲座）（讲座沙龙兴趣班礼仪班）（学习交流会）学区文化地产的对话！感觉来自于:体验后的心灵感悟:对项目生勰念的认同:对项目品牌的认同:对项目信息的积极传播系列品牌活动的亲身体验一有故事的欧派生活把项目做成钦州的旅游景观之一。学区文化地产的对话!感觉来自于:体验后的心灵感悟:对项目生勰念的认同:对项目品牌的认同:对项目的积极传播系列品牌活动的亲身体验二有故事的欧派生活。把项目做成钦州的旅游景观之一。学区文化地产的对话!项目核心发展战略小结项目核心发展战略小

42、结学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！项目营销策略我们以什么样的营销策略立足市场?项目营销策略营销基本纲领项目营销策略营销基本纲领学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！：价格策略低开高走升值造势!：推盘策略小步快走频繁引爆市场!離广策略主打学院派系列品牌文化活动提升项目附加值打造叫好又叫座的明星楼盘!“小步快走少量快销速战速决”1.采取分单元分房号推货策略，在短期内制造多次销售高潮，创造价格提升空间2.以良好的销售业绩塑造项目口碑，为可持续发展打下基础I3一次推货与二次推货的有效衔援滋免品脛推匚浪龙L.客户资源浪费对外立足整盘，进行大的蓄水锁定，鱼

43、入网中。对内则通过分波次的解筹逐步蚕食每波次房源，并机动灵活调整所推房源，张弛有度。做到：严格控制，有理有节，层层推进，可持续发展“资源整合，全面铺张”全面整合各项推广资源，全面铺张推广，使项目以高姿态高形象、高曝光率成为钦城的焦点，成为钦城明星楼盘。二、“实景+活动”在营销中心举行各式各样的营销小活动邀约客户吸客入场。三、“品牌联动策略”学区内的学校、机矢单位、合作单位、品牌商家、政府等机构进行联动策略将每一次推售做到轰动效应。通过本项目的整合运营及价值树立完成学院派文化品牌落地实现附加值及项目效益最大化。市场追捧，品牌效应打造区域性标杆产品，通过高调市场印象，不断吸引市场眼球形成向心力。通

44、过营销策略，实现价格和价值的市场认矩，创造持续热销的轰动效应，并保持市场声音。随着客户及形象的深化积累形成预期的市场口碑,通过营造品牌主张的营销活动，持续品牌效应。建立初】，产品先行项目营销策略营销步骤项目营销策略营销步骤学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！营销阶段推广策略品牌形象期深度蓄客期开盘强销期造梦“学区”资源炒作文化运动学区第一盘项目优势价值体系的综合展示持续推售学区文侶“学区”资源互动，系列文化活动开启品牌资源组合，制造团购热潮解梦“学区”资源炒作，树立项目学区第一盘形象营销策略学区品牌文化运动兴起，延展至全城总动员、学区、老城繁华、文化城、工地形象包装、临时销售中心形象包装品

45、牌文化活动热潮，单位团购热潮新营销中心、样板房、体验区的建设让客户有直观的感受。将学区的文化运动拓展至全城参与每f家庭都有亲身感受的机会扩大项目的影响力。项目营销策略营销推售部署户型户酬奏房型建积加7査内Si枳/nV最臟层晨高楼层户换査谿:匕陆功1-143房2斤2卫溯台L1C194104.3613%22827108L8K1-23馬2厅2卫邪日台11&49101.3613%291-33房2厅2卫邪日台107.7393.7413K271-43房2厅2卫邪日台1048493別10%272S2-184房折2卫邪日台m93120.9513%3283520B35%2-23房2庁2卫和台11&23102.9

46、313K262-03房2厅2卫和台113.5193.8313)622P2房2斤2卩菽B台8296722213X，262-5彳扁2&2卩溯台117.20102.9312協7f2-fi4斥2中2卩洲台HO116.2312X.2-73斥2用2卫邪日台107.1093.7412fe2-83房2斤2卫邪日台1129433.85L2梟25创3-183房2斤2卫湘台llEw69100.7913%3292721030563-23房2厅2卫和台120.75105.2913%273-33房2斤2卫和台110.2295.1013K27373房2厅2卫邪日台3房折2卫溯台103.26L1&36B7.42100.54廊

47、13)627275-64房2斤2卩邪日台801120.2B佈27S-7彳房2斤2卩溯台11279.1113*.27彳一气2房窈2卫那日台81.7971.2813%2744-143皆2厅2卫邪日台130.36117.5210%3181664115C4-23房2厅2卫邪日台12&67111.4010%164-33房2厅2卫邪日台107.2798.7010%164-43房折2卫和台1DL6091.6010%16596100%从货量上看，1#4#楼货量少，为独栋独单元一梯四户。2#3#货量多，2个单元均为两梯四户。从景观布局上看，4#楼居于园林景观中心，独栋独单元，是整个项目中价值最高的。2#位于西北

48、角，较安静；3#靠近新兴街，较喧哗。2#东南向可观小区园林，西北方向面向其他建筑；3#北向可观小区园林，西向可观新兴街，东向可观小区入口广场及新兴街。从综合品质-上对比3#略优于2#。项目营销策略2014年营销节点规划项目营销策略2014年营销节点规划项目营销策略营销推售部署学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！2#楼综合价值较低，适合低开高走的价格策略。同时2#楼有主力3房及少量2房4房，选择观较宽，208套房源建议作为首批房源建议于2014下半年主力推售。3#楼主力3房，有少量2房及4房，合计216套，建议于2015年上半年主力推售。1#4#楼独栋独单元，全主力3房，

49、其中4#综合价值最高，适合打造综合品质楼王。建议于2015年下半年推出销售。以上楼栋将于2016年初执行整体清盘销售。整个项目的销售期历时约一年半。(项目入市一、项目动工一、(首期新品一、g象品牌树立阶啰J首期顽易认购丿J房源亦耗销售丿内部认购房源：5#楼回迁房源。同时2#楼1单元2个房号52套预约蓄客。首期房源：2#楼1单元2个房号52套认购。现场加推1单元2个房号52套认购。(相当于首期开盘推约100套房源)新品房源：2#楼2单元2个房号作为新品房源推出预约认购。另外2个房号做为迎春新品推出市场。项目营销策略阶段性营销策略项目营销策略阶段性营销策略学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！形

50、象导入，内部认购期前期形象树立传播学院派文化理念项目咨询点预约认“购。教师首批月伪团购活动】丽立形窮学生夏令营，学院派文化系列活动=1内部认购周边单位职工首批团购活动开盘认购，热销期新营销中心投入使用并对外开放，附项目形情开风房钢的放钦州大型企业职工团购活动开展学院派文化品牌活动持续开展。910月份首期开盘认购项目营销策略小结项目营销策略小结学区文化地产的对话！学区文化地产的对话！一规划部署销售周期历时约一年半，每阶段的销售任务很重要求营销部署层层推进，每一个环节都有严格的时效性。在推售策略上，少量推售，小批量爆破，制造市场旺销口碑。二、市场变化以及不可控制的其他客观因素又随时影响着项目的进展，因此当项目条件有所变化时，在总体的指导性纲领不变的情况下，营销策略就必须有所灵活变化。项目户型调整建议项目户型调整建议学区文化地产的对话!学区文化地产的对话!学区文化地产的对话！Part4项目前期调整建议户型调整建议1I园林规划建议iI户型调整原则一一1、适应市场需求，以实现销售为目标2多款户型配比供不同实力型客户自由选择3、主力户型占大多数其他户型有初配组合4建议参考户型配比如下：建议房型户型种类建面区间(irf)建议配比(%)说明2房2厅2卫2阳台2房75-805%一般实力2房85-9010%实力较好3房2厅2卫2阳台紧凑