企跑工程运营手册

1、. 新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者：.；编号： QPWY-XM-GC 文件受控号： 企跑办公物业运营商工程维修部运营手册编 制 审 核 批 准 受控形状 分 发 号 发布日期 201年 月 日实施日期 201年 月 日新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者序号文件编号文件称号页码0123.1 3.23.33.43.53.63.73.83.93.103.113.124.14.24.34.44.54.64.74.84.94.105.15.25.35.45.55.65.75.85.95.105.115.125.135.145.155.16、5.175.185.195.205.215.22

2、5.235.245.255.265.275.285.295.305.315.325.335.345.355.366 新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者1 目的确保各设备设备正常运转，为业主发明一个平安、快捷、温馨的环境。2 范围适用于工程部日常维修和运转人员。3 职责3.1 工程部主管担任制定本部门任务维修保养方案及方案。3.2 工程各专业人员坚决执行本部门的任务安排及方案。4 工程部日常任务：4.1 担任本部门环境要素和危险源的识别、评价及运转控制。4.2 对建筑物及一切机电设备的日常运转管理及维护保养。4.3 对物业未尽人意之处提出整改方案。4.4 对客户的装修工程方案审核，对施工进

3、展监视管理。4.5 对客户进展有偿效力。4.6 为物业管理提供有关工程讯问。4.7 服从公司及效力中心各部门指点交办的其它任务。5 工程部各专业任务：5.1 强电专业5.1.1配电室、公区配电箱、配电柜，楼层强电间5.1.2电梯机房、设备机房、空调供暖设备5.1. 3车库照明、楼层照明、园区照明、泛光照明52 给排水专业52.1 生活水泵房、中水机房、消防泵房、消防补水间、热交换站52.2 园区市政给排水管线、污水井、化粪池、雨水井、水泵接合器、污水泵房52.3 楼层管道间、消火栓、喷淋系统53 综合维修专业1 房屋普查维修2园区公用设备土建、门窗等效力中心4楼层公用设备5日常维修任务54 弱

4、电专业541、网络机房542消防、监控系统543门禁、可视对讲系统544红外报警系统新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者人员架构根据实践编制新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者1.1 担任工程维修部日常管理任务；1.2 担任检查本部门的各项任务实施情况，规范各项记录，发现问题及时纠正；1.3 担任部门员工业务指点及培训任务；1.4 担任制定并实施本部门长、中、短期任务方案；1.5 担任组织召开部门例会，安排任务，传达公司会议精神；1.6 担任协助处置因维修效力产生的顾客赞扬及紧急事件；1.7 担任制定并组织实施设备设备维修保养方案，确保设备设备正常运转；1.8 担任编制年度工程开支和能

5、源预算；1.9 担任编制实施节能降耗方案，有效控制工程能源耗费；1.10 担任参与工程新增工程改造工程的谈判、评审、报价及验收，确保质量到达预定的规范；1.11 担任组织对新工程的房屋主体、机电设备设备进展接纳验收及其配套设备的完善任务；1.12 担任组织对技术文件、图纸和设备档案的接受、建立和管理任务；1.13 担任组织处置突发性设备设备的维修工程，建立应对突发事件的应急机制；1.14 担任工程二级库房的管理任务；1.15 担任对设备维保单位的监视检查，确保符合合同商定；1.16 完成上级指点交办的其它义务。新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者1.建立强电专业设备设备台帐、图纸资料、维修

6、档案、运转及操作流程，确保所管设备的正常运转。2.担任协助部门经理制定巡查、检修制度及周、月、年度任务方案，并组织详细实施。3.定期对各系统的用电情况进展统计、分析，制定合理的运转方式，控制能耗本钱。担任工程二级库房的管理任务；4.担任本专业日常设备运转、设备保养、设备检修、设备巡检等任务的管理。担任检查本部门的各项任务实施情况，规范各项记录，发现问题及时纠正；5.担任本专业设备缺点、顾客赞扬的分析、处理。并处置应急事件，及时发现隐患并采取相应措施。6.担任配电专业维修人员的技术培训、督导、考核和评价任务，制定部门员工日常培训的方案、组织与实施。7.担任制定所管辖设备的平安操作规程和规章制度，

7、并对本专业进展日常任务的督导和检查跟踪维修。做好回访任务。8.担任本部门环境要素和危险源的识别、评价及运转控制。9.对设备平安、人员平安管理全程监管。10.担任组织召开部门例会，安排任务，传达公司会议精神担任协助处置因维修效力产生的顾客赞扬及紧急事件；担任参与工程新增工程改造工程的谈判、评审、报价及验收，确保质量到达预定的规范；11. 担任组织对新工程的房屋主体、机电设备设备进展接纳验收及其配套设备的完善任务；担任对设备维保单位的监视检查，确保符合合同商定；新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者1.编制建立本专业设备设备台帐、图纸资料、维修档案、运转及操作流程。2.编制本专业设备的巡查、检修

8、制度及年、季、月度维保方案，并组织实施。3.巡回检查等各项制度落实情况；各种预案检查落实任务。4.编制本专业年度培训方案，担任员工的技术培训、督导、考核和评价任务。5.担任与其它专业或部门的协调协作。定期对各系统的水、燃气、空调系统等能源进展统计、分析，制定合理的运转方式。掌握相关设备的操作程序和应急处置措施；6.对新任务恳求估工、估料，并组织施工，对完工的新任务，填报实耗资料和工时。7.担任本部门环境要素和危险源的识别、评价及运转控制。8.努力提高班组的凝聚力、执行才干。9. 定期对公共区域及设备间进展检查发现问题及时处置； 10.严厉按照维修效力规范，组织员工处置各种报修并作好记录； 11

9、.协助经理处置各类突发缺点，并组织进展抢修； 12.监视协调资料、工具的运用情况，定期向主管反响资料、工具的质量以及运用情况；新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者1.建立空调专业设备设备台帐、图纸资料、维修档案、运转及操作流程，确保所管设备的正常运转。2.担任协助部门经理制定巡查、检修制度及周、月、年度任务方案，并组织详细实施。3.定期对空调系统的用电、用水、用气等能耗进展统计、分析，制定合理的运转方式，控制能耗本钱画预警图、做出预算。4.担任本专业日常设备运转、设备保养、设备检修、设备巡视等任务的管理。5.担任本专业设备缺点、顾客赞扬的分析、处理。并处置应急事件，及时发现隐患并采取相应措

10、施。6.担任运转人员的技术培训、督导、考核和评价任务，制定部门员工日常培训的方案、组织与实施。7.担任制定所管辖设备的平安操作规程和规章制度，并对本专业进展日常任务的督导和检查。8.担任环境要素和危险源的识别、评价及运转控制，编制运转方案，并组织实施。9.安排换季空调系统清洗、检修、检测任务，保证空调设备系统正常运转。新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者1.担任协助主控制定周、月、年度任务方案，并组织详细实施。2.担任所管理区域内暖气、给排水、消防水等用水，系统设备、设备的维修、运转的管理任务。3.担任处置本专业顾客赞扬的分析、处理。4.担任与其他专业或部门的沟通、协调。5.担任本专业员工

11、日常培训的方案、组织与实施。6.担任对本专业日常任务的督导和检查。担任有限空间任务严厉管理。7.及时跟进入户维修、返修任务。8.担任对本专业任务的提高和改良提出意见和建议。9.参与本部门环境要素和危险源的识别、评价及运转控制。10.定期对公共区域及设备间进展检查发现问题及时处置； 12. 严厉按照维修效力规范，组织员工处置各种报修并作好记录； 新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者1.担任弱电机房机房、有线电视、网络机房、消防中控机房、闭路监控机房内设备的日常维护管理及运转监测；2.担任社区弱电系统系统、电视系统、网络系统、消防系统、安防系统、楼宇自控系统的维护和检修。担任各弱电系统图纸保管

12、、整理任务。3.严厉执行各项操作规程及各项规章制度；4.根据方案做好相关设备的月、季、年度检测维护任务； 5.管理弱电设备维修中所需备件，包括备用零件、备用部件、备用组件，定期测试，保证随时应急运用； 6.担任防火、防潮、防静电任务，保证弱电机房的任务环境到达设备的运转要求；7.承接入室维修效力任务，满足业主个性化需求；8.对设备运转、维护和保养任务实施管理。 9.检查本专业员工日常任务质量及各项任务记录10.参与本部门环境要素和危险源的识别、评价及运转控制。新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者1.担任强电机房内设备的日常维护管理及运转监测；记录设备缺陷、跟踪处理。2.严厉执行各项操作规程

13、及各项规章制度；仔细严厉执行。严厉执行停送电操作组织措施，技术措施。3.根据方案做好相关设备的月、季、年度检测维护任务；担任平安器具平安检测记录归档任务。协助配合供电部门做好各种任务安排、实施。4.管理强电设备维修中所需备件，包括备用零件、备用部件、备用组件，定期测试，保证随时应急运用； 5.担任防火、防潮、防静电任务，保证强电机房的任务环境到达设备的运转要求；6.承接入室维修效力任务，满足业主个性化需求；7.做好入室维修效力回访任务。8.对设备运转、维护和保养任务实施管理。 9.检查本专业员工日常任务质量及各项任务记录。10.参与本部门环境要素和危险源的识别、评价及运转控制。11.定期对公共

14、区域及设备间进展检查发现问题及时处置； 12. 严厉按照维修效力规范，组织员工处置各种报修并作好记录； 13.协助主管处置各类突发缺点，并组织进展抢修； 14.监视协调资料、工具的运用情况，定期向主管反响资料、工具的质量以及运用情况；1.担任制定本专业的周、月、年度任务方案，并组织详细实施。2.担任本专业日常管理及巡视任务。3.担任本专业新任务的估工估料，并组织施工。4.担任本专业工具的管理。5.担任与其他专业或部门的沟通、协调。6.担任本专业日常维修任务的管理和统计。7.担任本专业排班、值班任务的管理。8.担任本专业员工日常培训的方案、组织与实施。9.担任对本专业日常任务的督导和检查。10.

15、担任对本专业任务的提高和改良提出意见和建议。11.完成指点交办的其他暂时性任务。12.参与本部门环境要素和危险源的识别、评价及运转控制。定期对公共区域及设备间进展检查发现问题及时处置； 13. 严厉按照维修效力规范，组织员工处置各种报修并作好记录； 14.协助主管处置各类突发缺点，并组织进展抢修； 15.监视协调资料、工具的运用情况，定期向主管反响资料、工具的质量以及运用情况；1.担任水泵房设备的日常运转、巡视、保养和缺点的检修。2.担任供水管线的巡视、保养和缺点的检修。3.担任水箱的清洗、消毒，并担任水箱间和供水的平安、卫生。4.担任消防水泵的盘车、试泵，确保消防水泵随时启动，运转可靠。5.

16、担任排水系统的巡视和维修。6.担任对公共区域供水、排水设备的巡视、维修。7.担任对化粪池、隔油池清掏供方的任务进展监视。8.担任顾客报修的维修任务。9.参与本部门环境要素和危险源的识别、评价及运转控制。1.担任可视对讲、门禁、闭路电视、交通管理、监控自动计量和消防联动等弱电设备实施接纳验收任务，搜集、汇总相关技术资料。对接纳验收任务质量担任。2.熟习小区弱电设备的技术性能、维修保养要求和操作运用方法。3.严厉执行弱电设备维修保养方案，平安操作规程和维修保养规程，确保正常运转，坚持遵守操作，杜绝责任事故。设备运转中出现异常情况时，弱电技术员应在5分钟内赶赴现场进展抢修，对于本单位无才干完成的维修

17、效力中心，上报上级指点，及时联络专业公司进展维修，尽快恢复正常运转形状。4.按日、周、月、季、年检制度对控制室、设备房及管线进展巡视检查，掌握设备的运转情况，做好运转记录。发现问题，正确处置，及时向上级报告。5.仔细担任地处理业主在运用弱电设备遇到的实践问题。6.积极研讨技术，不断提高专业技术才干，留意改善弱电设备设备的技术性能，充分发扬其运用功能。7.参与本部门环境要素和危险源的识别、评价及运转控制。遇有强电设备维修时寻求工程部强电电工技术支持1.担任一切电气设备的维护检修任务；担任电气设备的巡检任务，担任设备缺陷的记录、跟踪消除一切平安隐患。突发事件时，仔细执行及时启动各种预案任务。2.熟

18、习本工程情况、规划及各类电气设备的运用性能、作用；协助工程部搜集管理、整理各种电气设备资料，可以熟练运用现有图纸资料分析和处理电气设备缺点。3.严厉执行操作任务流程及各项规章制度；仔细严厉执行。严厉执行停送电操作组织措施，技术措施。保证人身平安和设备平安。4.协助其他专业人员完成日常维修和公共设备保养维护任务；5.承接入户维修效力任务，满足业主个性化需求；6.配合客户效力部办理房屋验收任务；1.严厉执行各项操作规程及各项规章制 度，做到文明维修。2.担任管理区域内土建、装饰的维修、巡检。3.一直把防火等平安制度贯彻到任务中去，要结实树立平安第一的思想。4.确保工单按时完成，不得积压。5.员工在

19、运用机具时要留意维护，严厉按正确的方法操作，防止机具本身呵斥损坏，延伸机具寿命。6.效力中做到宾客至上，浅笑效力，使业主及客户都可以称心。7.维护工具和公物，视工具为第二生命。8.担任顾客报修的维修任务。9.9.参与本部门环境要素和危险源的识别、评价及运转控制。1.严厉执行各项操作规程及各项规章制度，做到文明维修。2.熟练掌握管理工程中央空调系统情况,设备技术性能及操作规程。 3.按规定及时巡检各层楼温度及机组运转情况,发现缺点及时排除;并仔细做好记录。 。4.监视保养单位做好对机组的保养。5.坚持机房设备的清洁,做到无油渍、无积水、无灰尘。 6.遵守员工守那么和各项规章制度,服从上级指点的安

20、排。7.相应公司号召，做好设备设备的节能任务。 8.参与本部门环境要素和危险源的识别、评价及运转控制。工程部是实施园区设备、设备正常运转的职能部门。工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性、具有较强时间、空间的规律性，它是为业主运用人发明平安、文明、温馨、方便的任务环境和生活环境的根本保证和坚强后盾，是反映园区效力水准、良好笼统和社会声誉的重要标志。主要职责范围是：担任公司物业以效力为中心的工程接纳验收任务。仔细整理开工资料归档、不断完善、搜集相关资料，图纸资料补充任务。及时准确提供图纸、资料查询任务。担任管理区域内的机电设备、各种管道、房屋主体业主运用人室内水电、公共设备等运转、维护、检修、

21、设备缺陷消除任务。处置普通性缺点，确保建筑设备完好，机电设备不带任何缺陷正常运转。担任管理区域内的水电气暖等能源供应任务，掌握相关设备的操作流程和应急处置措施。按照工程管理时间规律性，提早安排各种设备换季维修、维保任务。担任业主运用人二次装修的审批、装修现场巡查、装修验收、监管及阻止违反装修管理规定的装修行为。配合安防部门全程监控签发及工程实施全过程。担任公共能源管理统计，建立工程能源台帐，改良设备设备运转条件，提出平安合理的节能方案。定期统计水、电表数据，并担任水电用量分析与上报任务。担任处置业主运用人普通性维修效力，提供免费或有偿性维修效力，并保证效力质量。担任计量仪器、仪表检测管理任务。

22、制定的设备设备维修保养方案任务。跟踪各项消费管理、实施任务。严厉执行平安消费相应国家法律、法规、严厉执行各工种平安操作规程。消除一切不平安要素、及时准确消除设备运转缺陷。确保人身平安、设备平安。紧急事件处置过程中及时启动各种预案，严厉按照预案流程执行。遵守公司规章制度，勤劳任务，时辰留意公司笼统，相互学习努力提高平安消费业务程度，完成公司指点交办其它任务。目的确保各机房的值班及交接班任务正常、有序。范围适用于工程部的值班及交接班任务。职责工程部主管担任本部门排班情况的审核和同意。工程各专业主管担任本专业排班制定和排班的调整。制度 排班各专业主管于每月 日根据人员配置和任务方案，安排本专业人员的

23、排班情况，并编制排班表，报工程部主管。工程部主管对排班表的可行性、合理性进展审核，审核无误后，下发给各专业。各专业将排班表在本专业任务场所明显位置张贴，并确保每名员工明确各自的 当班日期、时间。 排班的调整排班表原那么上不允许进展调整，员工如有特殊情况需调整排班的，需提早三日向本专业主管提出恳求。专业主管根据恳求人恳求缘由和本专业人员安排情况确定能否同意调整排班。专业主管对排班情况进展调整，需及时变卦排班表，报工程部主管同意后，报人力资源管理中心后，方可进展调整。 排班原那么每名员工的月任务时间不得超越国家规定的法定任务时间。每名员工每一班次不得延续超越12小时。确保管理区域内24小时有维修人

24、员可以处置客户报修。 机房值班人员任务内容清扫机房内环境卫生，确保机房环境整洁；按规定时间、频次、内容对任务区域进展巡视；监控、检查设备运转情况并进展记录；按任务安排、保养方案对设备进展操作、保养；处置当班期间的异常、紧急情况。交接班值班人员必需按照排班表按时上岗，未经部门或专业担任人赞同，不得擅自离岗或替班。接班人员必需提早10分钟到岗，做好接班前的预备任务。接班人员必需详细阅读交接班记录和有关通知单，详细了解上一班设备运转情况，有不清楚的问题必需向交班人员详细了解情况，交班人员有责任自动向接班人员引见本班任务情况，并在中详细记录。在交接班时间时，接班人员未到岗或交接手续不齐全时，交班人员应

25、继续值班并及时向上级反映情况，直到接班人员到岗办完手续，才干离岗。当班员工在当班期间遇有艰苦或疑问事故未排除时，未经部门主管同意不得交班离岗。严禁在事故处置过程中进展交接班。交接班时，如遇突发性事故，应由交班人员担任处置，接班人员积极配合，待系统和设备完全恢复正常后，报告工程部主管，经赞同后交班人员方可离岗。接班人员带病或酒后坚持上班，交班人员有责任不与其交接，并及时报告相关担任人，统筹安排。交接班时，必需严肃仔细，一丝不苟，做到交底清楚，接时明白，做好交接任务的记录和签字手续。交接班普通应包括以下内容：设备运转情况；需继续处置的问题；上一班的异常、特殊情况；需交接的工具、物品、钥匙等情况；需

26、明确交代的其它事项。每班交接前担任值班区域卫生的清扫任务。质量记录及表格 目的为确保各机房设备的平安、正常运转，规范公司设备的管理，特制定本巡视管理制度。范围本巡视管理制度适用于工程园区、效力中心全部设备的日常巡视。职责效力中心工程部主管编制巡视制度，并监视实施；工程部各专业主管对本专业所管理的设备安排巡视，担任机房设备运转情况；工程值班人员担任本职责范围内机房设备的巡视。巡视周期强弱电竖井由强电巡视人员每天进展巡视记录一次；强电人员每半月对电梯系统维保任务进展查验一次；生活水泵房由水专业、暖通值班人员每天巡视记录2次；通排风设备由暖通人员每半月巡视记录一次；消防泵房及稳压泵房由水专业巡视人员

27、每日巡视记录一次；污水泵设备由水专业人员配合强电专业人员巡视，汛期时每日巡视2次，平常每周巡视1次，检查设备 运转形状；消防系统、监控报警系统、门禁系统、停车场管理系统、对讲报警系统由中控室值班人员24小时监控，发现问题记录在记录表内，并及时报修，弱电维修工不定期进展巡视。每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等；每1个月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等。特殊天气配合安保部门加强巡视。巡视管理对于外包维保设备工程专业人员严厉按照合同商定进展维护；外包维保单位签定 平安消费协议。设备机房巡视表必需用硬板夹挂在机房醒目的位置，专业巡视人员按规定

28、的时间进展巡视；设备巡视以机房为单位，巡视内容详见设备机房巡视记录表；严厉按照机房设备巡视记录表中的内容逐项巡视检查，设备运转良好打“ ，不正常打“；巡视中发现设备缺点隐患及时维修或报修，维修内容及结果详细记入异常情况处置结果栏内，记录在设备缺陷记录表中并跟踪维修及时消除隐患。设备需求大、中修或换件的同时记入的历次大、中修记录栏内；生活水泵、污水泵、消防泵房的设备由暖通专业巡视人员，巡视中发现本专业设备设备出现缺点时要及时审报、维修；各专业巡视记录表详见6.质量记录及表格，按时由工程部各专业主管签字确认、汇总、装订后一致保管。质量记录及表格6.1 机房来访登记表 6.2 强弱电竖井每周巡视表

29、6.3 空调、水竖井每月巡视表 6.4 消防高位水箱间日巡查记录 6.5 生活水泵房日巡视记录表 6.6 中水泵房月巡视记录表 6.7 消防水泵房日巡视记录表 6.8 低压配电室日巡视记录表 6.9 停车场管理系统养护记录表 6.10 风机房/屋面风机月巡视记录表 6.11 污水泵巡视记录表 6.12 室外污水井巡查记录表 6.13 地库照明系统日巡视记录表 6.14 园区附属设备周巡视记录表 6.15 楼内公共区域月巡视记录表 6.16 压力表改换记录表 6.18 室外雨水井巡查记录表 6.19 安防设备日巡视记录表 6.20 门口对讲机周巡查记录 6.21 楼内门窗周巡视记录表 6.23

30、楼体季度巡查记录表 6.24 隔油池巡查记录表 6.25 园区水景观运用期内日巡记录 6.26 园区照明设备日巡视记录表 6.27 测温记录表 6.28 消防设备巡视记录表 6.29 化粪池清掏巡查记录 6.30 防火卷帘门巡查记录表 6.31 应急照明、疏散指示标志月巡检 6.32 热交换站巡查记录表 6.33 压力表改换记录 新方向 新使命 新型写字楼物业运营领航者1. 目的为确保各机房设备的平安、正常运转，规范各工程设备机房的管理，特制定本维修保养制度。2. 范围本管理制度适用于效力中心全部机房设备的日常维修保养。3. 职责工程部主管担任制定设备维修保养检修任务方案，并组织实施；工程部各

31、专业主管对本专业所管理的设备安排、监视维修保养； 工程维修人员担任本职责范围内的设备维护保养检修、巡视等任务。4. 维保周期配电室设备由强电维修人员每半年紧固、检测、清扫除尘任务、维修保养记录一次；强电竖井由强电维修人员每月进展维修保养记录一次；电梯设备由强电主管平安员、强电工程人员配合每半月监视外包维保人员进展维修保养，平安员监视维修保养质量并记录一次；生活水泵房供水管道、阀门、配电设备设备由水、配电专业维修人员配合，每季度维修保养记录一次；每季度检查1次水泵光滑情况，补充或改换光滑剂；每年养护1次水泵。配电柜除尘、紧固、缺陷缺点处置，生活水箱清洗1次；中水泵房设备由水、强电专业维修人员配合

32、，每年维修保养记录一次；锅炉房设备每年换季时，开机前、停机后由工程部专业人员配合进展监视检查维保单位维修保养情况记录一次，详见； 通风设备由强电、暖通维修人员配合每季度维修保养记录1次；消防泵房及消防稳压泵房、房顶消防水箱由安保部结合水、电专业维修人员配合每季度检查1次光滑情况；每年养护1次室内、外消火栓、接合器等任务；通讯网络机房由弱电维修人员每月维修保养一次；对讲、防盗系统由弱电维修人员每月维修保养一次；消防弱电系统由弱电人员每月维修保养一次；监控、防盗系统、门禁系统由弱电维修人员每月维修保养一次；工程部参照以上设备维保周期编制年度，可根据设备实践情况适当调整维保周期。 5. 维修保养实施

33、5.1 工程部主管于每年一月二十五日前编制完本钱工程次年的，并经效力中心经理核实、报到公司财务管理中心和企划管理管理部各一份；5.2 设备的维修保养以机房为单位，维保内容详见维修保养记录表；5.3 工程部各专业根据年度维修保养方案及各机房设备的维护保养记录表内的维保内容按时逐项进展检查、维修、清扫除尘，即使设备运转正常也必需按时检查、进展清扫任务 ；5.4 对设备维保结果详细记入维保结果栏内，设备需求大、中修或换件的同时记入的历次大、中修记录栏内；5.5 工程部主管根据年度维修保养方案对本工程的设备维修保养质量检查一次；5.6 企划部质量管理中心不定期对效力中心设备的维修保养记录检查，对于检查

34、结果不符合要求的限期整改，逾期不改的在公司办公例会上通报。6. 相关性和支持性文件6.1 北京市6.2 7. 质量记录及表格7.1 7.2 目的对设备外包维保任务加强管理，确保设备外包维保的效力处于受控形状，确保外包维保设备维保质量、设备平安运转。范围各效力中心管理区域锅炉、电梯、化粪池、消防中控、门禁系统的弱电工程，防水等一切的工程部无法自行实施的维修、改造方面的任务。职责本制度由工程部主管担任编写；公司企划部担任对外委工程工程实施严厉有效的控制，并参与5万元以上工程招标与工程的验收任务；工程部主管根据实践情况担任上报外委工程施工维护任务实践情况，并将外委施工纳入年度保养方案，效力质量情况以

35、书面方式报公司，公司根据现有维保单位效力质量综合思索分析再安排维保单位，同意后实施；工程部各专业主管担任对与本专业相关外委工程配合、落实及验收确认任务；公司财务管理中心担任外委工程资金审核和资金预备。流程4.1 工程部主管根据各设备、设备运用情况提出需求整改、更新、维护、保养、维修等内容的外委效力中心，以书面方式上报公司；4.2 报告中应阐明施工的部位、称号、维护保养维修的内容以及预定施工的时间、 所需资金的概预算、和技术方向的可行性分析等；各外委工程工程中心的工程部专业主管，应做好对外委效力中心的管理任务，监视、检查施工单位施工质量，运用资料质量；在每天的巡查、督导等任务过程中，应同时检查、

36、注不测委任务人员能否遵守物业公司要求的行为规范，如发现问题，必需及时纠正；外委单位在设备维保过程中出现维保质量、效力质量问题，效力中心工程部及时对维保单位下，要求维保单位立刻矫正，以保证设备正常稳定运转；在设备外包维保后，属于维保质量问题，影响设备正常运转的，根据设备缺点影响后果，扣除外包维保工程尾款；任何外委工程工程完工后都须进展工程验收。设备外包及维修保养记录表由工程部各专业次月初汇总、装订后，交给工程部主管一致保管。工程验收终了，担任监视该工程工程的专业主管，应在工程验收报告书上签署意见，必需由工程部经理签字确认，工程验收报告一式三份，财务一份、效力中心工程部一份、公司质量管理中心一份；

37、设备外包设备维保合同到期前一个月，工程部对维保单位进展维保评价，填写，内容包括设备维保效果、维保效力质量、人员技术力量及问题纠正记录等，报行政管理中心、企划部质量管理中心各一份。公司企划部每月组织公司各个工程工程主管对公司各工程进展任务质量检查。外委工程施工付款任务由合同执行部门担任监视。 相关文件5.1 6.1 目的确保各工程对工程维修所运用工具、物品的有效管理和控制。范围本规章制度适用于工程人员领取、运用工具和物品的管理。职责3.1 工程部主管担任制定本部门员工配备工具的种类、数量。3.2 工程各专业主管担任本专业员工领用工具、并建立和对所领物品进展确认、核实。3.3 工程维修操作人员担任

38、本人所配备工具的保管、养护，及从库房领用工具、物品在运用期间的保管和平安运用。制度配发工具4.1.1 工程部员工配发任务所必需的工具或工具箱。配发工具时，各专业主管担任确认、核实员工所在岗位所需工具的种类和数量，经工程经理审核、同意后予以发放。4.1.2 工程人员应将工具整齐放置在工具箱内，并将工具箱放在指定的位置。工程人员必需坚持本人工具箱的整洁。工具箱内附工具清单以备清点。工程人员在日常运用工具时应维护运用，在运用终了后应检查工具的完好情况，并及时擦拭、保养。员工配发的各专业平安工具只能用于本专业任务当中，不得做其它用途，不得私自外借或携带出任务区域。各专业主管半年至少对本专业员工所保管运

39、用的工具进展一次核对和检查，以确保工具的齐全、完好。各种平安工具检测、平安有效期、平安性由工程主管全面担任。工具在正常运用的情况下发生损坏，由工程部门工具保管人及时报告专业主管，工程部主管审核后予以改换；工具由于运用不当、保管不当、未进展有效保养或私自装配呵斥的损坏，由运用工具保管人担任赔偿或重置。领用工具工程部员工由于任务需求需从库房领用工具时，领用单上除有常规领用签批效力中心外，需由工程部主管在上做工具领用的登记，并由工程部主管和领用人共同对工具进展检验后，在登记记录上签字确认后，方可领用。领用的工具应严厉按照工具的操作规范进展操作。领用的平安工具必需有平安检测合格证，平安有效。平安工具检

40、测合格证仔细存档。以备查阅平安有效期、再检测等任务的实施。公用工具领用，专业主管在上登记，运用人签字确认。运用终了，运用人应对工具进展清洁后，及时交还主管。主管和工具运用人对工具共同进展检查，确认工具完好后，进展登记、确认。物品领用工程人员在任务过程中需领用物料，应填写领料单，并经专业主管审核、工程部主管同意后，方可到库房领用。领用物料按相关流程和制度执行。 质量记录及表格5.1 5.2 5.3 目的规定暂时用电活动的管理措施范围此规定适用于各工程辖区内全部用电单位及个人职责工程部强电专业详细实施与监视管理规定根据北京市三电办的文件精神及的相关规定，为确保园区平安用电，对园区暂时用电，做规定如

41、下：园区内各业户及施工单位，如要在现有的线路上增设和拆改线路时需报园区工程部审批，待同意后方可实施。完工后经工程部验收合格方可运用。不得擅自增设和拆改供电线路，不得擅自改动维护定值。各用电单位如进展施工或其它暂时用电，应服从园区电力电量的一致管理和指挥。提早申报用电量并填写，经工程部审批后，填写停送电恳求单，方可在指定区域配电箱用电，不得以各种借口减弱和抵抗规定的执行。各用电单位和个人，应仔细执行本规定，积极配合园区供电部门的检查。对拒不执行违反规定的，移交国家有关部门，按相关法律规定处分；呵斥严重后果的清查其刑事责任。相关文件： 质量记录：6.1 目的 为确保园区内各机房的平安和设备的正常运

42、转，规范各工程设备机房的管理，特制定本管理制度。范围本管理制度适用于各工程管辖范围内的全部机房的日常管理。职责工程部主管对本效力中心管理的设备机房管理情况进展监视、检查和指点。专业主管担任制定所管辖设备的平安操作规程和规章制度，并对本部门进展日常任务的督导和检查。工程部各专业主管带着员工对本专业所管理的设备机房运转、维护和保养任务的实施。 工程巡查人员担任本人职责范围内的机房进展日常的维护保养任务。管理制度机房出入管理制度机房作为管理区域的重要中心部位，除担任本机房巡视、运转、保养、维修等任务义务的任务人员在任务期间，其他任何人员不得随意出入设备机房。本公司除本岗位当班任务人员外的其它人员因检

43、查或其它缘由需进入机房时，需在上未来人任务单位、来访目的、来访人数、携入物品、进入时间进展照实登记，并签字确认，经机房值班人员核对无误后，方可进入机房。在分开机房时需在上将携出物品、分开时间照实登记，并签字确认，经机房值班人员核对无误后，方可分开。非本公司任务人员出于观赏、检查等目的出入设备机房时，需经各工程经理、主管同意后，方可在指定的陪同人员陪同下进入机房。进入机房观赏人员进入机房前需在上进展登记，进入机房后不得随意拍照、在机房内吸烟或触摸设备操作部件。维保单位对设备设备进展维修和保养等目的需进入机房时，需按照要求进展相关施任务业。工程部主管委派由专业人员进展监视检查。设备机房根本管理要求

44、工程部主管为管理区域内的每个机房指定专人为“治安防火责任人，并将平安管理部发放的“治安防火责任人标识卡张贴于机房的明显位置。对相关制度、平安操作规范等文件应镶嵌在一致的镜框内整齐悬挂在机房内的明显位置。每月机房安排人员对机房内的地面、设备外表、管线、控制箱、 开关盒及办公桌椅等进展清洁，确保其上无灰尘、污渍、杂物。机房内除巡视记录、机房来访登记表、粘鼠板改换记录等任务必需的记录，不得放有其它物品。任何设备机房不得存放易燃、易爆等危险物品；不得作为仓库存放与机房任务无关的物品。机房内的温度、湿度需控制在规定的范围内，重点机房内悬挂温、湿度表。机房内的管线保温层完好、无破损、零落景象。设备称号、任

45、务形状、阀门形状等标识齐全、完好、一一对应，并易于察看；悬挂于设备、阀门等处的标识一致进展悬挂。机房内各种设备、管线、阀门、仪表等无锈蚀和跑冒滴漏景象；设备机房内应按规定配备灭火器具、并随时检查，有效期限，并按时改换。确保可以随时启用。凡有配电柜、重要线缆的设备机房要在门口处安装挡鼠板，机房内要放置粘鼠板，粘鼠板改换记录表中要注明粘鼠板的放置日期、有效期限，并按时改换。凡机房内的高、低压配电柜前必需铺设绝缘胶垫。设备机房特殊要求配电室停送电和倒闸操作、填写操作票严厉按照由单人操作，制止两人同时操作，进展操作时需有高一级别强电专业人员进展监护。配电室必需配备停电应急照明灯具，并确保应急灯处于完好

46、形状，可随时启用。配电系统设备运转中需检修时严厉执行任务票、倒闸操作票制度，必需挂上相应的警示牌，严防误操作。配电室、楼层配电间房门防小动物措施完备，门口处配备60公分高挡鼠板。水泵房凡在生活水泵房从事作业的员工必需具有有效期内的安康证，并随身携带。必需在水泵房明显位置张贴卫生主管部门核发的卫生答应证、水质监测报告有效期内必需在水泵房明显位置张贴。水箱封锁，并上双锁。水箱溢水口安装不锈钢金属网罩。紫外线消毒器处于开启形状，凡紫外线灯管自然损坏的要及时改换。排水沟随时清理，确保其内通畅、无杂物。消防水箱出水管后端一切管线、设备均涂成红色，并在管线上标明水流流向； 消防水泵标明所带区域；消防管线阀

47、门处于常开形状。悬挂阀门开、关形状标识。消防泵房、消防设备安保部担任每日检查任务。水泵房防小动物措施完备，门口处配备60公分高挡鼠板。电梯机房电梯机房挂吊设备上应有载分量标识。机房应通风良好，照明满足要求，门窗封锁灵敏，任何季节机房内温度应坚持在摄氏5度40度之间。悬挂温湿度表。各电梯机房张贴维保单位各项管理制度。紧急救援设备齐全有效。电梯设备、环境清洁无导电灰尘。机房内消防器材应放在显著位置，并随时检查，保证灭火器良好，在有效期内。质量记录及表格5.1 1. 目的 规范社区能源统计管理，保证社区能源正常供应。2. 范围适用于各效力中心的能源统计管理任务。3. 职责3.1 工程部担任人担任监视

48、、抽查本部门员工对能源统计及日常巡查检修的操作行为，并组织安排相关任务内容。3.2 工程部主管担任按照相关任务方案内容组织人员并予以实施，监视、检查人员操作的规范性。3.3 工程部人员按照上级指点安排的相关任务内容进展详细实施。4. 管理制度4.1 能源耗费统计的管理4.1.1 工程部在接纳验收时，应与开发商明确社区内能源计量方式及物业管辖范围。4.1.2 各工程定期由工程部专业技术人员担任抄表统计各户已入住和公共设备设备及代收代缴部门能源耗费情况，记录在水、电中。4.1.3 各工程定期由工程部统计核算社区内能源耗费情况，报工程部担任人及管理处财务内勤，并将业主能源耗费报管家部。4.1.4 各

49、工程定期由工程部各专业主管将代收代缴费用明细，以书面方式报工程部担任人确认，由工程部担任人报财务管理中心，财务管理中心根据费用明细制造缴费通知。4.1.5 按照公司质量管理中心文件要求，按时填报相关表格。4.1.6 工程部担任人根据能源统计情况定期组织部门人员进展讨论，提出合理化建议以及节能改造方案，报公司企划部质量管理中心审核。5. 支持文件6. 支持记录6.1 目的规范社区公共设备设备档案管理，为设备设备维护提供根据。范围适用于各工程部对各工程设备设备的档案管理。职责工程部担任人担任监视、抽查本部门员工对社区各类工程图纸、机电设备技术资料的运用、借阅、整理、存档、更新任务，并组织安排相关任

50、务内容。工程部主管担任按照相关任务内容组织人员并予以实施，监视、检查人员操作的规范性。工程部人员按照上级指点安排的相关任务内容进展详细实施。. 管理制度设备设备档案的建立建立设备设备档案目录，设备设备档案归档范围接纳归档本管理处所辖范围内各类设备设备档案。技术文件装箱证、合格证、运用操作维修阐明书、构造图纸和线路图、备件规格、验收清单等。安装调试记录及验收报告。定期巡查、检修、保养记录和改换零部件记录，整改记录艰苦缺点及处置记录等。设备设备档案卡须构成电子版，并将更新情况定期记录存档。设备设备档案搜集与整理、分类、立卷工程部人员搜集设备设备的相关资料，移交客服综合管理部一致保管。按称号分类组卷

51、，将一组内容上具有有机联络的资料组合成一个保管单位。卷内文件陈列按照档案管理目录构成顺序陈列。一个保管单位编一个流水号，一件编一个件号，然后编写卷内目录、备考表和卷面，立卷归档时归档号按照类别编流水号。设备设备档案记录的建立根据从开发商移交到物业的设备设备档案、资料建立。根据建立。日常对设备设备的巡查需填写。日常对设备设备的保养需填写。对于验收过程中发现的问题建立设备缺陷记录，及保修期内发现的遗留问题需及时整改。设备设备档案的借阅编制分类案卷目录的检索工具。凡需借阅须履行登记手续。支持文件 支持记录6.1 6.2 目的确保工程资料搜集完好、保管完好。 范围本操作规程适用于效力中心对所涉及工程资

52、料的搜集、保管、运用等相关任务 职责 工程部主管担任图纸资料借阅的监视审批 工程部专业主管担任工程资料的保管和借阅登记； 各工程主管担任非本效力中心人员借阅工程资料的同意。 流程 根本要求 工程资料必需按专业、系统、性质等内容分类整理，不断完善并进展保管。 工程部领班要对所保管的资料建立目录和索引，以便于查找运用。 工程开工资料的保管要求按中的相关要求执行。 工程资料的分类 工程资料分为接纳验收资料、设备设备根底资料和日常任务构成的资料类。 接纳验收资料 接纳验收资料是指公司正式接纳委托管理效力中心后，由开发企业移交给 物业管理企业的规划、设计、施工、验收等相关的开工图纸、资料。 接纳验收资料

53、应包括以下内容： 各工程开发同意资料 各工程同意文件；4.3.1.2 用地同意文件；4.3.1.3 建筑执照；4.3.1.4 拆迁安顿资料。 政府验收合格资料： 工程开工验收证书；消防工程验收合格证； 市完善配套办公室小区综合验收合格证书 用电答应证； 供用电协议书； 用水审批表、水费收缴合同书； 卫星地面接纳设备答应证； 电视共用天线合格证； 电梯运用合格证； 供暖系统验收合格证。 工程技术资料建筑、构造、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸等工程的全套开工图纸及各类公共设备运用阐明书、调试报告等。 地质勘察报告； 工程合同及开、开工报告； 工程预决算分项清单； 图纸会审记录； 工程设计变卦通

54、知及技术核定单(包括质量事故处置记录)； 隐蔽工程验收记录； 沉降察看记录及其沉降察看点布置图； 开工验收证明书； 钢材、水泥等主要资料的质量保证书； 资料、构配件的鉴定合格证书；配电、空调、采暖、电梯等设备及卫生洁具的检验合格证书； 浆、混凝土试块试压报告； 水、供暖管道的试压报告；配电设备订购合同、单台设备的阐明书、实验记录及系统调试记录。 其他资料六图二书，按1/1000比例尺的A 现状图；B 规划总平面图；C 道路规划图；D 竖向规划图；E 市政设备管网综合规划图；F 绿化规划图；G 居住小区的详细规划阐明书；H 环境预评价书。 接纳验收资料及由效力中心工程部一致保管。 设备设备根底资

55、料 设备设备根底资料指能反映设备设备根本情况的原始资料。 设备设备根底资料应包括以下内容： 建筑、构造、附属工程及隐蔽管线的全套图纸； 设备安装图纸； 设备运用保养阐明类资料；4.3.7.4 设备初始调试、测试相关资料；4.3.7.5 根据以上内容编制的；4.3.7.6 其它所需资料。 效力中心工程各专业人员需按照设备根底资料对本专业管理的设备建立设备卡片，设备卡片应做到登记覆盖受托管理的全部设备且设备根底信息齐全。 设备设备根底资料应分类存放，由工程部主管一致保管，资料借阅时按相关规定办理借阅手续并按期归还。如属各专业需经常运用的资料可经各工程工程部担任人同意后，由各专业办理借阅手续后，由各

56、专业担任保管，资料借阅运用后按相关规定办理借阅手续并按期归还。 日常任务构成的资料。 日常任务构成的资料是指工程部在日常任务中由于维修、巡视、保养、检查等活动而构成的相关记录资料。 日常任务构成的资料应包括以下内容： 巡视记录； 设备运转记录； 设备日常保养记录；4.3.12.4 设备维修记录；4.3.12.5 设备巡视、检查记录；4.3.12.6 设备试运转操作记录；4.3.12.7 效力任务单记录；4.3.12.8 维保单位任务时构成的与设备设备有关的资料；4.3.12.9 国家强迫检测特种设备的检测结果。 日常任务构成的资料由各工程工程部担任人根据本工程设备情况和资料运用情况确定汇总周期

57、，由工程部各专业按确定的周期汇总、装订后交综合管理、客服部一致保管。维保单位任务时构成的与设备设备有关的资料，工程工程部应索要并保管。 工程资料的查阅、复印 公司内部人员查阅、复印记录、资料必需经工程部经理赞同后，方可办理查阅或复印，并在上进展登记。 公司外部人员查阅、复印记录、资料必需经工程经理赞同后，方可办理查阅或复印，并在上进展登记。 出于法律证明、处置赞扬纠纷或由于其他目的需求查阅/复印记录时，需经总经理同意。 工程资料的销毁 接纳验收资料和设备设备根底应长期保管，只需在设备设备报废更新时才可 销毁，报公司总经理同意后销毁。 日常任务构成的资料到规定的保管期限时，报工程经理同意后销毁。

58、 相关性和支持性文件5.1 记录6.1 目的使住宅配套设备设备保养方案制定的全面、合理，并可以得到有效实施，确保设备设备的正常运用和延伸其运用寿命。范围本操作规程适用企跑办公物业运营设备设备保养方案的制定实施的全过程。职责工程部主管担任编制本中心的设备设备保养方案，并担任方案的实施；工程经理担任对本工程的设备设备保养方案的核实和确认，并监视方案的实施情况；财务管理中心担任设备设备保养方案的预算情况的审核；工程部各专业主管担任设备设备保养方案的详细实施。流程方案的编制工程工程主管于每年十二月二十五日前根据编制完本钱工程次年的，并经效力中心经理核实、确认后报到公司质量管理中心同意.的编制必需根据以

59、下内容进展： 设备设备相关运用及保养的阐明性资料中的要求； 年度房屋及设备设备平安普查结果； 本年度设备设备日常巡视、运转及维修情况；政府相关主管部门及国家规范等的强迫性要求；物业管理委托合同中的相关条款的商定。4.1.4 中应包括以下效力中心的日常保养：4.1.4.1 房屋土建工程；4.1.4.2 电梯系统；4.1.4.3 供电系统；4.1.4.4 给排水系统；4.1.4.5 监控系统；4.1.4.6 电视、系统4.1.4.7 弱电控制系统；4.1.4.8 锅炉、供暖系统。4.1.5 所列内容应与效力中心设备设备台帐中的各类设备设备符合，无缺项、漏项。4.1.6 应确保所需维修保养的设备设备

60、可以全部覆盖，且频次到达相关要求。 工程所编制的后必需附有各设备设备保养的 详细内容阐明。 审核、同意 公司企划部在收到工程提交的后，对保养方案的预算情况进展审核。 审核过程中发现的问题应及时与工程的工程部主管和工程经理进展沟通，了解详细情况。对于需进展修正的内容要求工程及时进展修正、核实后重新进展审核。 经审核无误后，予以经过。 实施 经审核、同意的于年底前发放到各效力中心， 并由效力中心的工程部主管将详细任务落实到相关责任人。 效力中心应将年度的发放至各专业，相关执行人员必需明确中涉及本岗位任务的内容。 效力中心应在进展设备设备保养前明确所需的资源配置包括资金、工具、人员、维保单位等及做好