联想项目商业定位

1、.PAGE 0：.； 谨呈：联想控股北京融科智地房地产开发有限责任公司融科智地武汉工程商业专题市场谋划报告武汉德思勤房地产顾问2004年5月1日PAGE PAGE 51 目 录第一部分 工程分析篇一、工程概略二、地块商业条件分析三、工程商业SWOT分析及开展战略第二部分 市场定位篇一、定位背景综述二、目的客户定位三、业态定位四、商业规模区间界定五、运营主题定位六、商业功能定位七、运营档次定位八、市场笼统定位第三部分 商业规划篇一、本工程商业规划的原那么二、商业主题概念规划三、工程商业功能规划四、商铺面积划分及设计要求五、人流动线规划六、车流、货流动线规划七、商业建筑风格建议八、商业景观规划九、

2、商业配套功能建议十、效力与管理功能建议第四部分 营销战略篇一、整体战略二、销售战略三、招商战略四、集客技术商业气氛营造战略五、工程商业与住宅互动战略六、价钱战略与价钱预估融科智地武汉工程商业专题市场谋划报告第一部分 工程分析篇一、工程概略本工程位于汉口江岸区，东至三阳路，西至球场横后街，南至京汉大道，北至解放大道，为汉口商业繁华地段。规划用地总面积128500平方米其中商业住宅净用地面积101300平方米、中学净用地面积11650平方米、代征道路50平方米，工程总建筑面积不超越451800平方米，建筑高度不超越90米，绿化率不小于30%，建筑密度不超越30%，容积率不超越4.0。2003年12

3、月29日,融科智地以5.6亿从武汉土地买卖中心拍得此地,楼面地价1239元/平方米。二、地块商业条件分析首先需求处理的问题是本工程地块究竟能不能作商业的问题，而地块能否做商业取决于市场和工程本身条件两个方面，对于市场方面，前述给出明确结论可以作适量商业。下面经过对地块本身条件的商业顺应性作一些分析，包括地块周围环境、可达性、能见度、人流量等几个方面。一、地块周围环境地块周边配套其全，包括中小学校、幼儿园、医院、银行、邮电通讯、科研院所、政府机构、购物中心、超市、餐饮、休闲文娱场所等，地块属于城市中心成熟生活地段。详细配套环境，详见本工程住宅部分市场调查原始资料及谋划报告，在此不再赘述，这里重点

4、对本工程商业运营环境作分析，包括中观和微观环境两个方面。1、中观环境工程位于武汉市汉口中心城区，紧邻城市内环线解放大道，西南距汉口商业中心区1500米，东南距金融贸易中心600米。从以下图可以看出，本工程与武汉市金融贸易和商业中心间隔 较近，具有商业运营的外部环境。图:略同时，工程东南距江滩公园900米，北距解放公园1000米，西距青少年宫600米。此类文化休闲点具有较大的人流量，与商业可以形胜利能上的互补关系。2、微观环境工程所在地块周围主要道路集中了各类商业，其中集中商业包括三阳广场灿坤数码店、欧亚达专业市场、中商家电平价商场等，其他为道路临街商铺，属于自发运营，档次较低，运营种类混乱，缺

5、乏一致规划，笼统较差。虽然如此，地块商业运营的气氛曾经构成，假设将商业业态、运营种类加以一致规划，是可以满足商业运营的条件的。二、可达性分析工程商业可达性应满足如下两个方面的条件：人流可以方便地到达地块；车流可以从城市的各个方向到达地块并可以方便进出和停留。下面针对这两个条件进展分析：1、车行条件1、地块周围道路情况地块周围城市道路包括解放大道、三阳路、京汉大道等，下面是这几条道路的根本情况：解放大道：位于地块西北，是城市内环路的一部分。城市内环路是衔接武汉三镇汉口、汉阳、武昌的交通要道，有多条公交线路，串接武汉主要的商业、人文和景观中心。解放大道上有两座高架桥，一座已建成，跨三阳路详细位置详

6、附件“宗地现有地形丈量图和红线图；另一座为规划立交桥，起坡点在球场横街路口西南约20米处。道路红线宽度60米，两侧建筑退道路红线10米。京汉大道：位于地块东南，规划为汉口的特征休闲带，公交以轨道为主，公共汽车线路较少。红线宽度40米，两侧建筑退道路红线10米。三阳路:位于地块东北，为汉口旧城通向长江江滩的主要道路，商业量较大。红线宽度60米，两侧建筑退道路红线10米。球场横街：位于地块西南，规划城市支路，目前尚未开工。红线宽度20米，两侧建筑退道路红线5米。 2、自驾车出行情况上图可以看出，从市区各个方向到达本工程地块都比较方便，其主要交叉口转弯都比较方便包括左转，到达本地块最主要的城市交通干

7、道，其行车情况如下：解放大道：6车道，中间有隔离带部分有高架桥黄浦大街：8车道，无隔离带三阳路：4车道，无隔离带航空路：6车道，有隔离带双层立交桥，高架桥京汉大道：6车道，有隔离带带轻轨高架桥2、过江隧道长江隧道汉口一端的设计起点为大智路铭新街口，进入北京路以下，过胜利街、鄱阳街、洞庭街、沿江大道，在天津路与青岛路之间穿越长江。过江隧道缓解了长江两岸的交通拥堵问题，在地块附近拟建立交桥与过江隧道相接，使地块与周围的联络周围方便。3、地块交通微循环虽然地块与城市的交通联络极为方便，但假设地块本身内循环出现问题，即车行无法进入，依然面临交通不便的问题。按规划要求，地块内部有一横一纵两条规划城市道路

8、，目前尚未开工，可看作为该地块效力的城市道路。其中新马路红线宽度20米，两侧建筑退道路红线5米；解放南路红线宽度15米，两侧建筑退道路红线5米。规划道路有效地处理了进入小区的内循环问题。由于立交的影响，在解放大道西侧行驶的车辆能够会出现绕行，致使交通上不太方便，但依然可以到达地块。2、人行条件人行条件取决于城市公交系统在本区域的运转情况，由于每条道路按规划都必需留出足够的红线间隔 ，并且设有人行道、人行横道、过街天桥，因此总体来说人行情况较好，部分能够存在一些问题，如解放大道另一侧需求过天桥会对人流量产生影响，京汉大道的站点设置离地块有一定间隔 ,呵斥人行不便，但总体上不会产生大的问题。1、公

9、交站点多路城市公交从此地段经过并设有站点，根本可以满足消费者的出行要求，可以比较方便地往来与购物、办公与居住之间。周边公交站点情况如下：B点京汉大道线路起始点201 白玉山三街 航空路402武汉火车站前站武汉植物园601 杨汊湖小区虎泉622百步亭花园 双厂巷581民院路 集家嘴588古田南路金鹤园小区110 桥口码头工业一路A点解放大道线路起始点508堤角边古田一路524建港路蔡家田532蔡家田新五里533汉口火车站集家咀549常码头余家头802古田二路丹水池605常码头梨园712新墩东亭二路716钢材市场阳新路807复兴一村工业四路808外代李湾代李湾电3宝丰路二七路42武汉动物园开通路6

10、0滨江苑天门墩412朱家河大桥武汉动物园64内凤凰山凤凰山C点三阳路线路起始点24 阳新路赵家条559阳新路蔡家田608 东湖村竹叶山801外环宝丰一路宝丰一路708 知音东村二七路西站598建港路黄漳湖68 武汉客运港九万方电2桥口码头黄浦路711武汉动物园杨汊湖小区上述公交站点根本满足了“11规那么：武汉市任一同点至任一终点最多乘2辆公共汽车。2、轻轨交通轻轨一期全长10.13公里，西起宗关，东至黄浦路，沿途设10个站点。估计2004年7月投入运用，客运才干为单向1.14万人次小时，设计时速80公里。如右图所示，京汉大道的D点和E点已建成轻轨站点，D站点距京汉大道和三阳路的交叉口50米，E

11、站点距京汉大道和球场横街的交叉口约200米。根据武汉市快速交通规划如上图、轨道交通1号线、2号线、4号线将构成一个完善的贯穿武汉三镇的快速交通系统，因此京汉大道轻轨站点的建立为本工程提供了更加方便的出行条件。三、能见度分析商业的能见度商业建筑能否容易找到是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。由于商业的根本目的是吸引顾客来消费，假设商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的运营。从地块本身条件来看，由于三面与城市主干道相临，一面临街，整个地块的能见度非常高，因此具有较高的商业价值。四、人流量分析经过对地块周围道路人流量的分析，可以发现每条道路的商业价值所在。1、解放大道解放大道人流顶峰

12、期为：上午10：00 下午13:00 、16：00 、18:00 ，全天估计1.23万人2、京汉大道京汉大道人流顶峰期:早上9:00 中午12:00 下午16:00 18:00全天估计1.78万人3、三阳路三阳路人流顶峰期:上午9：00下午14:00 下午17:00全天估计1.45万人。4、球场横街三阳路人流顶峰期:中午12:00 下午17:00-18：00全天估计9700人。综上所述，地块周边道路人流量相对较大，比较适宜作商业。五、地块各部分商业价值比较从地块租金和人流量表示图的比较可以看出，京汉大道的商业价值目前已被低估，随着未来轻轨的通车，京汉大道的商业价值会越来越高，因此本地块的商业规

13、划应对京汉大道商业价值要有所提升。按道路人流量、租金、商业运营环境、城市规划、交通条件等要素对地块各条道路商业价值进展比较，如下表：地块各部分商业价值评价表道路称号租金目的人流量目的城市规划影响交通条件商业气氛总体评价解放大道5.3 1.23 1.5 1.0 2.5 2.6 京汉大道2.4 1.78 2.5 1.2 0.5 1.8 球场横街1.6 0.97 0.5 0.5 1.5 1.1 三阳路6.6 1.45 1.0 0.8 4.0 3.1 评价方式以10元/M2。月为1分，权重为0.3以1万人为1分，权重为0.3按重要程度及未来商业开展规划评分,权重为0.1按现有交通条件评分，权重为0.2

14、按现有商业运营环境评价,权重为0.1经过上述分析可知，目前地块各部分按商业价值由高到低排名：三阳路 解放大道 京汉大道 球场横街三、工程商业SWOT分析及开发战略一、工程商业SWOT分析及综合评价S优势 地段优势本工程地处汉口繁华地段，商业气氛较浓，具有较高商业价值。交通便利工程地处武汉市城市交通主干道，公交网络成熟，交通方便，满足工程商业的可达性要求。 规模优势工程占地面积及建筑面积均为目前汉口老城区规模最大房地产工程，具有规模优势，社区规模为社区商业提供了足够的人口支撑。 商业运营环境优势 目前工程周边运营环境较好，包括欧亚达、中商平价、灿坤等商家，具有较好的商业气氛，为工程商业开展打下了

15、根底。 联想背景，品牌/实力优势作为国内IT第一品牌，联想在人们的心目中具有很高的知名度，品牌优势明显，实力雄厚，信誉度高，这些为投资者、运营者提供了自信心保证。W优势 地块工程商业笼统差地块周围商业运营档次低，运营种类缺乏一致性与互补性，周边商业建筑笼统较差，严重影响本工程商业质量、价钱的发扬。地价本钱高地价综合本钱较高。本工程属于旧城改造，综合本钱攀高，对于工程商业规模和运营形状有较多的限定。拆迁难度大本工程拆迁难度大，能够会直接影响本工程商业入市的时机。O时机经济前景提供动力源泉武汉市经济增长稳定，经济前景看好，商业开展迅速，人口和收入程度都在不断增长，这些为商业开展提供了动力源泉。商业

16、竞争上升到店铺资源竞争外资零售企业纷纷抢滩武汉，激活武汉商业环境，中外商业资本在市场上的竞争使店铺成为稀缺资源，对于条件成熟的地块开展商业具有先天优势。城市规划推进商业开展在武汉城市化进程及城市规划的影响下，武汉商业开展空间放大，尤其对本工程而言，京汉大道规划方案出台，对于促进地块商业开展极为有利，可与政府洽谈京汉大道改造，争取优惠政策。另外规划中的轻轨将于2004年全线贯穿，将改大力善交通条件，从而推进商业开展。政策诱导商业趋向武汉市政府出台了系列商业优惠政策，它们对本工程商业开展具有重要的指点意义，使本工程引导社区商业潮流具有能够。T要挟市场竞争要挟严重工程所在区域商业物业供应量远远超越需

17、求量，未来几年内商业物业之间竞争非常猛烈，因此存在的要挟不可防止。 市场风险变化莫测工程规模大，开发周期长，工程销售期约为2006-2021年，未来市场存在一定不确定性，如市场运营环境变化，工程商业市场风险凸显。工程综合评价综上所述，本工程开展商业具有地段优势、交通便利、商业运营环境较佳等先天优势，而且武汉整体经济、商业竞争、城市规划、政策导向带来的时机，但同时工程本身现有笼统不佳、地价本钱高、拆迁难度大的不利要素，在市场竞争猛烈的现实条件下，开展商业又具有极大的风险，因此本工程商业只需在有效的开发战略支持下获得市场竞争优势。二、工程商业开发战略根据上述SWOT分析，对本工程商业开展战略作如下

18、思索：工程SWOT分析工程商业开发战略优势S地段优势交通优势规模优势商业运营环境优势联想品牌/实力优势优势W商业笼统差地价本钱高拆迁难度大时机点O经济前景提供动力源泉商业竞争上升到店铺资源竞争城市规划推进商业开展政策诱导商业趋向战略一利用时机，强化优势战略二利用时机，减轻优势要挟T市场竞争要挟严重市场风险变化莫测战略四发扬优势，躲避要挟战略三弱化优势以应对外来的要挟和挑战发扬优势，躲避要挟S T 战 略“尽快入市、抢占先机的风险控制战略充分发扬工程优势，在竞争要挟较小的前提下抢先入市，打“时间差来躲避市场风险。Action :制定有效的拆迁方案/缩短商业开发周期/建立工程比较优势/把握入市时机

19、及销售节拍弱化优势以应对外来的要挟和挑战W T 战 略“质量优先，引导市场的产品开发战略经过精心设计，改动现有建筑笼统，提升产品质量，以“高性价比建立产品竞争优势，从而引导市场，发明良好的商业运营环境。Action :别具一格的商业规划理念/独具风情的特征商业运营“运营主导，商住互动的市场营销战略建立“后期运营主导观念，一反“重销售、轻运营的传统思想，以市场时机弱化工程优势，并经过商住互动实现顺利销售。Action : 一致业态规划/提供专业运营管理效力/住宅销售带动商业销售利用时机，减轻优势O W 战 略利用时机，强化优势S O 战 略“资源整合，建立优势的市场竞争战略整合多方资源，建立竞争

20、优势，构成工程“商业高地。Action :地段资源整合/政策资源整合/商业资源整合/企业资源整合【工程商业开发战略图示】【工程分析总结】经过上述分析，可以明确本工程：具有商业开发的先天条件，根本满足商业运营的可达性、能见度、商业运营环境、人流量的要求；工程最大优势是地段条件好；工程面临较好的市场时机，同时因工程存在的缺陷和猛烈市场竞争态势，时机与挑战共存；结合市场情势和工程本身条件，提出以下商业开发战略：“资源整合，建立优势的市场竞争战略“运营主导，商住互动的市场营销战略“质量优先，引导市场的产品开发战略“尽快入市、抢占先机的风险控制战略在上述战略指点下，本目商业谋划必需做到：高起点定位高规范

21、规划高效率营销第二部分 市场定位篇一、定位背景综述本工程商业市场定位依赖于市场条件和工程条件两个方面。1、市场条件要素从宏观层面来说，武汉市经济前景看好，具有扎实的商业根底；武汉市城市规划对本工程商业定位及功能有所限定，尤其是京汉大道和解放大道的规划，按其想象，本工程在城市商业功能中扮演社区中心商业的角色，可以构成特征休闲文化商业街区。从商业地产开展趋势来看，开展社区商业正当其时；据武汉市商业规划及相关政策，本工程应该作为社区商业中心来开展，其重点是：以经销生活必需品的超级市场和各类便民网点为主；住宅组团中建立综合超市，专业店、专卖店及餐饮、洗涤、美发、健身、维修等特征店等；本工程所在江汉路商

22、圈对本工程商业定位也有影响；本工程商业定位必需以商业消费者、投资者、运营者等潜在目的客户的需求为根底；目前武汉市商业地产情势火爆，但本片区严重供过于求，本工程将面临严峻的竞争势态，未来的竞争要挟不确定要素较多；地块周围道路商业及商圈商业主要业态为专业店、专卖店、便利店、超市等，运营种类众多，缺乏一致规划，在定位时需求进一步提升；按市场调查结果，本工程规模不宜偏大。2、工程条件要素本工程具有商业开发的先天条件，根本满足商业运营的可达性、能见度、商业运营环境、人流量的要求；本工程交通便利，地段优势明显；工程商业笼统差、运营档次低，开发拆迁难度大，地价本钱高；工程面临较好的市场时机和猛烈市场竞争态势

23、，时机与挑战共存。因此从上述两个方面的要素出发，必需权衡利弊，既要符合市场客观现实，预见市场开展趋势，又要结合工程本身条件高起点定位，引导市场，建立本工程商业竞争优势。二、目的客户定位根据前述消费者、投资者、运营者的调查，确定本工程目的客户包括：1、目的消费群体主力消费群主要居住在工程所界定的商圈内收入程度高、消费才干强以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主本工程业主为其主要消费群体之一表现为经常性消费为主次消费群居住在以上商圈之外的次辐射地带消费才干强以公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人为主，同时能够吸引部分外来人口延续性消费，能够1个月来2-3次2、投资客户经

24、过前述分析，本工程主要投资客类型如下：江汉区、江岸区收入较高的投资客政府公务员、企业管理人员、企事业技术人员及部分生意人等；工程周边经商小业主也可自用；武汉市内投资客及其他。3、运营者主力商家：中小型超市。如：中百超市、华润万佳、好又多等品牌专卖店、专业店、便利店：如服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店、7-Eleven等独立个体运营者，具有一定实力和运营阅历的个体运营户本工程的直接客户是投资者和运营者，销售的目的客户以运营者为主、投资者为辅。三、业态定位1、定位思绪本工程业态主要根据商圈内业态现状、城市规划以及潜在消费者来进展定位，最后根据商家实证来排除某些业态的能够。1、按商圈业态现状，本工

25、程商圈多为为专业店、专卖店、便利店、超市等，工程周围近间隔 内500M缺乏超市，按业态一致性与互补性原那么，上述业态应是本工程业态的构成内容；2、按城市规划，京汉大道是武汉城市时髦文化品牌街，本工程处于京汉大道永清教育文化区与大智历史文化休闲区之间，可以构成特征休闲商业街；因此建议为以休闲、文化文娱、餐饮及社区配套效力的特征商业街。3、按潜在客户需求，应该以商业街商铺为主、满足自营需求的业态。4、经过沃尔玛、普尔斯玛特、欧亚达、中百仓储、万达购物中心等商家之定向访谈，排除了做大超市、仓储商店、购物中心的能够。经过上述分析，本工程业态定位于：综合性特征商业街，主要包括专卖店、专业店、便利店等，并

26、可以思索设中小型超市相对独立。2、业态构造本工程商业业态构造如下：主要部分：专卖店、专业店、便利店次要部分：中小型超市各部分构成表示如下：3、业态更新与开展弹性武汉市商业呈现业态交互混合的开展趋势，对本工程而言，业态交互混合更符合未来社区商业开展的弹性要求，因此在本工程业态定位时要思索这种弹性，尤其在具有类似性的业态之间，具有相互交融的特点，如专业店与专卖店、便利店与小型超市之间可以互补，也可以组合成新的业态方式，因此在主流业态定位确定以后，业态更新或创新具有加大的发扬空间。随着消费方式的变化，业态也会产生相应的变化。4、集中业态与分散业态的关系本工程集中业态为中小型超市，分散业态为专业店、专

27、卖店与便利店，它们共同形胜利能互补、合理有序的商业空间，但由于定位的不同，其所起的作用和所占的比例是不同的，在本工程中，超市所占比例较小，但承当着大部分对外商业功能，不仅仅满足社区商业功能，还满足城市区域商业功能；专业店、专卖店、便利店所占比重较大，主要满足社区商业功能，因此集中业态和分散业态在一个一致的业态组合中扮演不同功能的角色，在本工程中以分散业态为主、集中业态为辅。5、主力店中心要素分析本工程主力店为超市，作为一个中小型超市，其中心要素包括选址、销售对象、营业面积、商品构成、营业时间、停车场等，本工程作超市具备了其必需的中心要素：选址在居民区、交通要道，满足了选址要求；以居民为主要效力

28、对象，10分钟左右可到达；商店营业面积在2000平方米左右；商品构成以购买频率高的日用品为主，满足社区生活需求；采取自选销售方式，可以出入口分设，结算由设在出口处的收银机一致进展； 营业营业时间每天不低于11小时；可设计一定面积的停车场地。6、商铺中心要素分析本工程商铺业态表现为专业店、专卖店及便利店等多种业态，其中心要素如下：选址在居民区、城市干道，并且交通便利；效力对象主要为社区居民，有足够的消费力支撑；营业面积根据运营种类而定，可以灵敏拼接；运营的商品、品牌具有本人的特征；营业时间长，营业方式根据业态不同而定；不需求停车场地；可以做到铺铺临街，使其价值最大化。四、商业规模区间界定1、确定

29、商业规模的思绪现有本片区江汉、江岸二区商业物业供应量远远大于需求量，目前空置率高达60%，无法从市场供求关系来确定本工程之商业规模，因此本工程的商业取决于本身竞争优势而抢占一定的市场份额；鉴于上述缘由，经过对工程商圈内零售业饱和形状的分析并建立计算模型来确定工程规模区间；工程规模区间确定根据两种情况：按效力于本社区及周边社区商业的商业规模确定下限，按效力于商圈城市商业的商业规模确定最大上限，再根据零售业引力模型确定合理上限，最后得到其规模的区间；结合城市居住区设计规范要求，在以社区配套商业为主的前提下适当思索区域商业配套，最后得到比较合理的规模(经过图上作业确定)。分析模型对于工程商业规模确实

30、定，在目前商业地产市场情势存在许多不确定要素的前提下供远过于求，我们按照零售业确定商业规模的模型来进展分析，先假设在本工程地段设定一集中商业，其最低要求是效力于本社区，最高要求是效力于商圈，据此来确定其商业规模的区间。其分析模型如以下图：2、商圈内常驻人口统计根据市场调查，在前面确定的工程商圈内人口统计如下表：居民点户数户人口人延庆小区7202967 三德社区9762718 滨江社区14104591 太平街社区4321512 三阳社区5001750 麟趾社区3001050 仁义社区14134098 黄浦雅苑6202170 统建大江园10003500 酒宝荡小区3001050 惠济二路社区150

31、525 亚安花园4141449 绍兴社区100350 中国电信宿舍80280 六十二中教师宿舍6202170 同关社区90315 扶轮大厦80280 名雅居3001050 花惠社区147515 解放社区7502625 济生社区160560 铜人像社区280980 福建街社区100350 大夹街社区200700 王家巷商厦120420 长航职工宿舍3001050 其他7805 合计74 46829 根据上表，初步估算工程商圈范围内常驻人口约4.7万人。3、商圈内主要商店营业业面积统计主要商场称号营业面积M2)业态灿坤商业3000专业店好又多量贩店2500仓储商场欧亚达8000专业店中南商都900

32、0百货商场中商家电平价城8000超市合计305004、商圈内零售业饱和度分析按照零售饱和实际，只需在零售饱和度大于平均值的情况下，才有能够在商圈内开设商场的能够设定商圈内主要竞争对象是主力商店，临街商铺不计入饱和度计算的营业面积内。其计算公式如下：零售饱和度 IRSCRERF式中： IRS商业圈的零售饱和指数；C商业圈内的潜在顾客数目；RE商圈内消费者人均消费支出； RF商圈内主要商店的营业面积。根据市场调查结果，该区域内消费者人均年收入高于武汉市平均程度，约1.2万元，2003年武汉市城市居民人均可支配收入8525元。人均年消费约7100元左右(略低于武汉市武汉市人均消费程度为7251元)，

33、人均消费支出为19.5元/人日。本工程商圈辐射范围内潜在消费者数量包括常驻人口4.7万人，加上其他流动人口如写字楼人口、行政机关、学校、幼儿园等约6.5万人。按上述公式计算结果如下：经过计算，本商圈之零售饱和度为42元/平方米日，远高于武汉市零售业赢亏平衡点单位营业额30元/平方米日。这阐明本商圈内商业零售业尚未到达饱和形状。5、规模模型的建立与计算对工程规模确实定，可以按照两种情况来思索，如以下图：按此模型计算的结果如下：极限规模测算表社区商业城市商业社区常住人口总户数户4000.0 6.5 商圈总人口 万人社区配套的超市面积 (平方米)2000.0 7100.0 商圈内人均消费元/年社区人

34、流量 万人/日5.4 偶得性消费商业面积 (平方米)6267.9 4.6 商圈内年总消费 亿元中西餐厅、休闲文娱等目的性消费商业面积 (平方米)8000.0 工程能够的规模下限(万平方米)1.6 4.3 工程能够的规模上限(万平方米)注：按城市居住区规划规范，社区商业建筑面积在9000-17000平方米左右由此模型计算出来的商业极限规模约在1.6-4.3万平方米之间。6、在思索竞争的情况下的规模零售引力模型商圈内与本工程存在竞争的主要竞争商店/商铺包括：香港路、台北路、澳门路三阳路及中南商都、中商家电平价广场、好又多量贩等集中商业，这些商家将会从本工程潜在消费者中分流客户。按照零售引力模型，多

35、个商业点吸引顾客的概率与商业面积正相关，与出行时间负相关，其表达式为：n j=1P(Cij) =Sj/Tij Sj/Tij 其出行时间按工程商圈人口的重心至所到商场道路商铺按商业分布重心确定的步行时间计算，计算结果如下：商业称号商业面积 S：平方米到本工程的出行时间T：分钟S/T概率备注香港路大智路商铺32730 16 128 0.0088 根据工程业态及运营种类，取=2台北路商铺17350 27 24 0.0016 澳门路三阳路商铺23050 4 1441 0.0992 解放大道22500 5 900 0.0620 中山大道16360 18 50 0.0035 中南商都9000 18 28

36、0.0019 中商家电平价广场 8000 5 320 0.0220 欧亚达8000 8 125 0.0086 灿坤商业3000 2 750 0.0516 好又多量贩2500 15 11 0.0008 本工程(假设)43000 2 10750 0.7400 在思索竞争店与本工程争夺客户资源的情况下，本工程在商圈整体营业额所占比重为74%，由此推出本工程能够到达的最大商业面积为：4.3 0.74=3.2万平方米。7、规模区间确定结合前述分析，最终确定本工程之商业规模范围为：1.63.2万平方米五、运营主题定位根据工程商圈现有业态、城市规划开展要求、工程商业业态定位及规模来确定工程商业运营主题：经过

37、上述分析，确定本工程的运营主题为：为社区生活配套效力的以运营休闲、文化、文娱、日常购物为主的综合性社区商业六、商业功能定位作为综合性的社区商业，应满足社区居民日常生活的各种需求，因此本工程商业功能包括：休闲、文化、文娱、健身、交流、公共效力、购物等多种功能。如以下图所示：工程整体商业功能休闲功能文化功能文娱功能保健功能餐饮功能社区公共效力功能购物功能其中可以划分为两个部分：显性功能：休闲、文娱、文化、购物、健身、餐饮等；隐性功能：人际交往、社区生活效力等。七、运营档次定位根据消费者调查及商业运营者、投资者访谈，均以为本工程商业应为中档；假设从提升住宅质量的角度出发，应定位于中高档，因此出于上述

38、两方面的理由，本工程商业运营档次应定位为：中高档其中以专卖店、便利店为中高档，专业店、超市为中档，经过不同业态不同档次的组合来提升整个工程的质量。八、市场笼统定位工程商业市场笼统的定位应以提高工程整体笼统，改善目前商业笼统不佳的优势，并坚持与工程整体笼统的一致性，经过合理规划发明汉口乃至武汉市社区商业典范，其笼统概括为：江城社区商业新坐标一站式家庭生活典范第三部分 商业规划篇一、本工程商业规划的原那么与工程整体定位及商业定位坚持一致性；在工程商业价值最大化与市场效率最大化之间寻求平衡；满足社区配套与区域配套之双重要求；到达提升工程整体笼统与住宅质量的目的。二、商业主题概念规划根据商业业态、运营

39、主题、商业功能定位拟定本工程商业规划设计主题概念为：家庭生活商街HomeStreet其目的主要是为社区生活配套效力，它包括以下含义：以“家庭为单位的商业街；便利的“一站式社区商业中心；将购物、休闲、文娱、健身与居住融为一体，商业与生活密不可分，“商业即生活；极具人文和亲和性的“邻家铺子。其业态包括便利店、专卖店、专业店、超市等，规模小、档次高、注重家庭效力，相对安静，可以提高社区档次和工程笼统。三、工程商业功能规划1、本工程商业功能细分及目的要求本工程社区商业应包括以下为家庭生活效力的功能性商铺或效力中心见以下图：规划想象将上述各功能布置在社区中，其面积目的如下表：功能店铺店铺数量建筑面积(

40、M2 )业态表现效力范围休闲酒吧31000专业店区域咖啡屋31000专业店区域休闲中心12000专业店区域文化文化用品店170专业店/专卖店社区音像制品店2160专业店/专卖店社区摄影彩扩店1200专业店/专卖店社区书店1150专业店/专卖店社区书报滩3100专业店/专卖店社区文娱文娱城(包括KTV、卡拉OK、舞厅13000专业店区域日常购物超市包括菜场、净菜场14000超市区域服装店3200专业店/专卖店区域鞋店2160专业店/专卖店区域化装品店2160专业店/专卖店区域鲜花礼品店4240专业店/专卖店区域日杂用品店2200便利店社区保健卫生美容美发店3720专业店社区健身中心可设在会所内1

41、1000专业店社区卫生所1500专业店社区药店1500专业店社区餐饮西点屋11000专业店区域餐馆15000专业店区域小型餐饮店2200专业店社区社区公共效力社区活动中心可包含在会所内1700社区邮局2300社区银行2400社区电讯包括公用/挪动通讯2300社区维修店1120社区洗衣房170社区家政效力150社区其 他1500合 计5025000上述目的在规划设计时可适当调整确定上述各类功能及面积目的的理由：业态定位要求的功能或规模；城市居住区规划设计规范所要求的各项商业功能及规范；根据市场调查或访问得到的各类商铺运营者所要求的营业面积。2、功能规划如上图所表示，想象将工程商业功能划分为四个部

42、分布置，其中：解放大道商铺为“风格生活文化购物区，包括日常购物、文化等功能，以运营服装、鞋类、化装品、日用百货、鲜花礼品、书店、音像制品等为主；十字内街解放南路和新马路为“温馨社区公共效力区，包括公共效力，卫生保健等功能，以运营健身、美容、药店、家庭生活效力、邮电通讯为主，主要为社区居民购买力提供效力；京汉大道为“动感地带文娱休闲区，包括休闲、文娱、餐饮等功能，以运营酒吧、咖啡厅、休闲、文娱城、餐饮为主；三阳路为“超市，为区域性城市商业，运营日用品及生鲜蔬果。采取上述布置的缘由：各类商业功能可以适当集中或相互交融构成一个区域；思索道路的不同性质特征；普通情况下，为区域配套的商业布置在外围，为社

43、区配套的商业布置在内街地块内“十字街。有关商业功能分布及相关目的如下：功能分区主要功能所在道路称号占地面积M2建筑面积(M2)建筑层数风格生活文化购物区日常购物、文化解放大道350033401温馨社区公共效力区公共效力、卫生保健解放南路300046601新马路30001动感地带文娱休闲区休闲、文娱、餐饮京汉大道9400130002超市日常购物三阳路230040001合 计2320025000在本工程功能规划中，除了京汉大道商业建筑规划为2层外，其他均为1层，这是由于：1、根据市场调查结果，本商圈商铺大多没有2层，仅有部分有2层或明或2层以上，但出租率较低；2、根据专家访谈结果阐明，大多数以为本

44、地块商业不要作2层；3、根据销售阅历，2层商业售价低本片区2层只需1层的1/2左右，销售速度较慢，对本工程而言，会影响销售周期，呵斥极大的市场风险。4、从工程规划设计角度上看，一层商业较容易按商业运营的需求进展个性化设计，适用率较高，因此本工程商业功能在竖向上主要分布在1层。在京汉大道2层商业主要是以休闲、文娱、餐饮为主，比较适于在上下层布置，因此建议定向按商家需求“定制，商铺设计要思索既可整体租售，又可分零出卖上下层同时出卖。3、功能组合按照上述规划想象，本工程各项商业功能组合如下表：分 类主要业态主要运营内容位置分布方式建筑面积(M2)区域配套商业超市、专业店休闲文娱、中西餐馆、日用品等主

45、要分布在地块外围京汉大道、三阳路集中布置17000社区配套商业便利店、专业店、专卖店社区效力、服装、化装品、鞋帽、鲜花礼品等美容美发、健身、医药卫生、书刊音像、日用百杂等主要分布在地块内部“十字路解放南路、新马路，解放大道也有一部分分散布置8000虽然上表显示的区域配套商业比社区配套商业的面积大，但实践上由于区域配套商业也承当着为社区效力的功能，其中有一部分面积应划分在社区配套商业里，因此本工程商业的主流依然是社区商业。在商业功能规划中思索了集中商业超市，是由于：根据前述市场分析结论阐明，在工程所在商圈内零售业尚未饱和，且工程地块周围短少为日常生活效力的此类业态，因此在此设一中型超市，既满足区

46、域需求，有满足社区需求。4、目的商户组合为完善社区商业功能，并提升工程质量，建议引进各类品牌商家，构成中高档商业街，树立良好的商业笼统。下表列举了一些品牌商家在本工程中的功能组合：分 区主要功能店铺店铺数量建筑面积(M2)商家组合动感地带文娱休闲区休闲酒吧31000本性、根据地、乐园咖啡屋31000海月、档次、ZEN、McCaf休闲中心12000今晚纽约、KISS文娱文娱城(包括KTV、卡拉OK、舞厅13000金海湾文娱城、欢乐世界、中原文娱城、 东魅文娱中心餐饮西点屋11000名典、璐娜西餐厅西餐馆15000海港城、金色时代小型餐饮店2200第三空间风格生活文化购物区文化文化用品店170都都

47、文具音像制品店2160倾听音像 摄影彩扩店1200Kodak影像书店1150席殊图书书报滩3100日常购物日杂用品店22007-Eleven、CVS服装店3200U2、G2000、Mango鞋店2160Belle化装品店2160Avon、Watons个人护理用品店鲜花礼品店4240池莉鲜花其他1500超市超市包括菜场、净菜场14000中百、华润万方、华联超市、好又多温馨社区公共效力区保健卫生美容美发店3720Sensaions SPA、康琪健美俱乐部、思研丽美容健身中心可设在会所内11000MEGAFIT、金一舍宾卫生所1500药店1500万泽、一致、三九社区公共效力社区活动中心可包含在会所内

48、1700邮局2300邮政所银行2400中行、招行、工行电讯包括公用/挪动通讯2300中国挪动、中国电讯营业部、NOKIA、MOTOROLA专卖店维修店1120洗衣房170雪阿姨干洗家政效力150安子家政效力合 计5025000四、商铺面积划分及设计要求1、确定商铺面积划分的根据根据市场调查，大多数正在营业的商铺面积在15-300M2之间，其中最常见的有15、18、20、30、45、50、60、80、100、150、200、300 M2等几类，其中在售工程中以30-50 M2最好销；根据想象的商户组合，大多数为60-150 M2之间，因此设计时要思索可拼合的能够，即思索出租运用的要求；满足单位商

49、铺总价尽能够低的原那么，降低投资门槛；商业建筑设计规范要求。2、商铺面积确实定及相关技术要求按照上述根据确定各区域单位商铺面积及相关技术要求如下表：功能分区所在道路称号单位商铺面积划分M2建筑要求层高(M)风格生活文化购物区解放大道45-75单层铺,预留卫生间管道4.8温馨社区公共效力区解放南路30-50可改为复式铺, 预留卫生间管道5.7动感地带文娱休闲区京汉大道可划分为100-150平米的独立铺位上下通上下二层，按休闲文娱或餐饮设备要求进展设计,设卫生间,预留厨房管道及排烟道底层4.2M，2层3.6M超市三阳路可划分为15-30平米的产权铺位按超市要求设计底层4.2M，2层3.6M为满足上

50、述要求，可以以15 M2为根本的面积模数进展设计，在实践过程中时可根据定向招商的意向客户要求进展设计。五、人流动线规划如上图所示，商业人流主要集中在解放大道、京汉大道、三阳路及新马路上，主要人流集聚点在新马路分别与解放大道、京汉大道、三阳路三条路的交点处，因此在新马路与解放大道交叉口设商业人流主入口，新马路与京汉大道交叉口设商业人流次入口，其他为人流的辅助出入口，这样本工程商业的主要动线为新马路，应以新马路为轴线建立商业街，其次要动线为解放南路。六、车流、货流动线规划目前主要车流集中在解放大道和三阳路，规划想象车流动线在解放大道、三阳路和京汉大道上，在这三条道路上设适量停车场地，满足购物或休闲

51、文娱的需求；货流动线主要在新马路，由于新马路穿越小区的间隔 较短，可以防止对社区生活的干扰，同时在两条道路上开有出入口，便于货车的运转。七、商业建筑风格建议工程商业建筑既要与工程整体建筑风格坚持协调一致，同时又必需具有商业建筑的特点，具有昭示性，要从住宅建筑群体凸显出来。商业建筑与住宅建筑的风格既一致又有别的关系，应能提升住宅建筑的笼统和质量。因此建议本工程商业建筑风格与住宅建筑风格一致，即现代简约风格，商业建筑在这种风格之下的建筑外型与建筑外立面显得更有发扬的余地，以以下图示阐明了着一点。外立面必需思索广告牌的位置安排，使之与整个商业建筑融为一体，这样既可使广告突出醒目，又可作为立面的一部分

52、或一个点缀。立面风格应采用简约流畅的线条，使其建筑笼统具有可读性。在颜色搭配上要亮堂、采光尽量采用自然光，充分思索自然通风的条件，突出主入口，在主入口可设立商业笼统标志，加强工程商业的可识别感。八、商业景观规划本工程商业环境景观应围绕“家庭生活商街来进展设计，表达一种具有生活气味的、人文的、亲和的营业环境，模糊生活与商业的界限，使人们在不知不觉的生活、休闲、文娱中去消费，因此在商业街上要设计较多的休闲、文娱设备和人性化的环境小品，特别留意老人、小孩和女人的休闲，真正将围绕“家庭生活商街这一主题进展规划设计。同时要结合住宅园林景观系统来进展商业景观的设计，将“动的商业景观与“静的住宅景观有效地融

53、为一体，使之共同构成一个整体。本工程商业景观包括硬质景观和软质景观，它们都是商业街环境景观不可短少的组成部分。室外硬质景观包括铺地、围墙、护栏、篱笆和各种小品，还包括各种雕塑、壁画等艺术装饰品。从平安方面思索，铺地应该选用防滑资料，不同的功能分区可以经过铺地资料变化划分空间，同时突破铺装的单调感。步商业街个有各种公共设备和小品，例如休憩座椅家具、共用亭、渣滓箱、洗手池、消防栓、遮阳伞、售货亭、灯柱、栏杆、广告柱和矮柱等等，它们都是构成景观特征的重要元素。雕塑、浮雕、壁画等各种艺术品对工程的整体景观效果也有重要影响。这些应表达“家庭购物的气氛和商业环境。软质景观主要包括绿化和水体。软质景观中的绿

54、化主要指树木和草地，它们是美化工程环境的重要组成。应该把整个商业街当成一个文娱休闲微型公园来设计，让人们觉得犹如在公园中散步。绿化设计建议采用天然植物，选择天然植物作设计的时候必需留意以下问题：首先，树木不能遮挡店面、街景和符号标牌等元素，因此在设计之初就需求思索树木长大以后的高度和伸展方向。其次，树种选择很重要，落叶树和灌木在秋天落叶，需求慎重选择，由于湿地上的落叶非常滑，而且容易堵塞下水道。针叶植物不易遭到破坏，而且可以起到一定的维护作用。在积水区栽培植物需求抬高地床，室外花床在各个季节都需求维护，设计上需求方便园丁操作。九、商业配套功能建议1、停车位本工程25000平方米的商业面积中，超

55、市需设有20个左右的地面停车位，面积约700平方米，另要思索部分人货车的停放点，京汉大道餐饮、休闲、文娱用房应有50个左右的地面停车位，面积约1700平方米。其他部分可以不设公用停车位。2、电梯在超市至少应有2部电梯扶梯，根据商业动线合理安排位置；同时思索消防梯的设置。3、水电配套及设备水、电配套设备按专业要求设计；重点思索消防工程设计；强电、安防及停车场设备应满足现代商业管理及运用要求；应配备相关智能化设备及背景音乐、电视、及宽频接口；超市应思索高效节能集中式中央空调系统，室内温度控制在20-25左右，湿度坚持在75%左右，风速为2m/s左右。每层应设公共洗手间。4、机房及其他辅助用房在总体

56、规划的适当位置设置渣滓房、配电房、空调机房、机房、消防控制室、安访监控室、管理用房、仓储用房等；设置机房空调主机、发电机房，并满足相应的规范要求；超市应设公用的清洁工用房和工具贮藏室；渣滓用房应设于靠出口和电梯较近的地方，以免渣滓二次分散；5、其他配套应思索餐饮用房的排烟道、油烟处置、煤气等问题；应思索排污及隔油池的设计；应思索空调、水塔及其他设备的隐蔽性。十、效力与管理功能建议一、商业运营管理与效力建议在本工程物业管理公司成立专门的商业运营管理部门，或引进专业的商业运营管理公司担任商业运营管理和一致对外招租，以保证运营业态和运营主题的一致性，保证商业不影响社区生活居住环境，同时保证后期运营的

57、稳定性。1、商业运营管理1)、业态、运营种类的一致规划与管理。按照前述商业规划选择承租客，要尽量做到业态与运营种类搭配合理，以满足购物者各方面的需求。2、一致笼统与识别系统的建立与维护。建议对本工程商业街采用一致的CI系统，并深化贯穿到商业运营的各部分。3、商业运营次序管理。督促指点各业主遵守执行各项规章制度并守法运营，协助代理工商、税务、物价等政府职能部门的例行检查和业务开展。4)、促销及广告活动管理。组织实施各项促销活动和艰苦节日的宣传活动，一切广告宣传归口到商业运营管理部门一致执行，并进展整体品牌笼统推行。5、专业培训管理。定期组织各商铺的营业人员进展培训，并约请知名专家、学者、胜利的企

58、业家为商铺业主举行各类商业运营和企业开展战略方向的讲座、研讨会、工程洽谈会等。6、租售代理。代理商铺投资业主的委托转让、委托运营、委托租赁，商管部门仅收取少量的委托效力费用。7、纠纷处置。当业主与消费者出现商业纠纷时，商管部门自动出面协调，把矛盾化解到最低限制，并积极指点业主树立良好的商业笼统。8、商业资讯管理。加强国内外商贸流通讯息联网力度，尽量大能够为运营业主引进知名品牌代理。2、商业运营效力1、为运营者的相关效力硬件上必需配套，如：水、电110V/220V，系统，照明系统，空调系统、宽带网等。建立商务中心效力为运营者提供商务效力。建立物流平台效力，为运营者处理物流瓶颈问题。提供总品牌下的

59、子品牌加盟效力。2、为消费者提供的相关效力在招商与管理战略方面采取开放的态度，在商业街的主要出入口设有效力台，为进出的消费者及商业街内的商家提供一系列细微而周到的效力；印发，为消费者提供最新的消费资讯；设置可以让消费者存放衣物的衣帽柜，大件行李保管处；设置小型休憩室及提供呼唤计程车等效力；商务导航效力等。二、物业管理在物管方面将本着“节流挖潜、打造品牌、管理输出、让利于众的理念，为宽广业主提供优质、价廉、高效的物业管理效力。本工程商业物业管理即是工程整体物业管理的一部分，又是具有相当专业的独立的管理单元，包括以下管理职能：1)、对小业主或运营者的管理。采用管理公约的方式，明确业主、运营者与管理

60、者的责任、权益和义务，以此规范双方的行为，保证良好的运营次序。2)、平安捍卫管理。本工程商业面积大、商品多、客流量大，容易发生平安问题。因此，平安捍卫要坚持24小时值班巡查，并要安排便衣捍卫人员在场内巡查。3)、消防管理。本工程商业属于人流密集性场所，所以消防平安非常重要。4)、公共设备设备管理。保证运营场所正常运转，包括道路、水、电等公共设备的管理与维护，防止给运营者呵斥不用要的损失。5、清洁卫生及车辆管理。要有专门人员担任场内流动保洁，将渣滓杂物及时清理外运，时时坚持场内的清洁卫生，对大理石饰面等要定期打蜡、抛光。车辆管理要分别设置汽车、摩托车、自行车停放保管区。要有专人指挥，维持良好的交