深圳宝安xx项目简要分析报告doc22

1、.PAGE ：.；PAGE 22深圳宝安xx工程简要分析报告一、工程根本资料位 置：深圳市宝安区工程技术经济目的：不详配套设备：不详装修规范：不详物业管理公司及收费规范：不详按揭银行及成数；不详区域市场情况：宝安区是深圳近年来除了南山区之外另一个房地产开发长足开展的地域。从2001年开场，宝安新开的楼盘改动过去小面积零星开发的格局，逐渐向规模化过渡。除此之外，向品牌化过渡也是宝安楼盘开发的一个重要特点，出现了富通、泰华、鸿荣源等一批品牌开展商。同时，市内地产商也纷纷进驻宝安。宝安楼盘的价钱坚持在相对较低的程度，目前，宝安新城片区的楼盘均价仅在28003500元之间。同时，楼宇质素有较大的提高，

2、宝安房地产曾经开场走向成熟和理性，具备了深沉的市场开展潜力。随着宝安区房地产开展的不断升温，宝安新城西乡片区即将构成集住宅、商业、市政配套、文化展览于一体的独特格局。 周边环境情况：宝安未来城市新中心、接近红树林自然维护区、居住气氛浓重，但周边民房过多，有待进一步改善。交通情况：610路大巴、320路大巴、311路大巴、608路小巴、630路小巴、708路小巴、511路小巴、523路小巴、602路小巴、609路小巴、613路小巴、702路小巴、704路小巴、774路小巴、未来深圳三期地铁等等。配套效力情况：学校西乡第三小学 、深圳市明珠中英文小学、乐群小学、西乡小学、共乐小学、西乡中心小学、西

3、乡中学、海湾中学医院西乡医院、西乡人民医院邮局 西乡邮电局 商业城 新安市场、福中福购物广场、佳华平价市场、 银行 交通银行、工商银行、招商银行、乡村信誉协作社 其它西乡文化大厦、西乡客运站、麦当劳、碧海湾高尔夫俱乐部广 深 公 路图 例 北西乡大道广 深 公 路西乡客运站大益广场铁 仔 路铁仔山新城大道盘龙居盘龙居宝源第一工业区 盐 田 601、320 往宝源新村 海湾明珠海湾中学、高尔夫馆 海 湾 路 宝源幼儿园 邮电所 西乡人民医院宝源第二工业区 608宝源居新源花园宝源新村 武警边防宝安门诊注：608金威啤酒厂宝源工业区 708南头检查站银田 511银湖站西乡码头601宝城三区碧海湾3

4、20东湖总站碧海湾往西乡码头616二、工程半径范围内楼盘分析 现选取周边与本工程相邻且具有代表性的楼盘以及在地块质素、居住环境、目的客户等方面接近，在价钱上具有可比性的西乡区域的楼盘分析，详见下表： 楼 盘名 称富通蟠龙居2791598827916988位 置宝安58区、凤凰城西面，新城大道南侧物 业类 型24栋商住楼均价住宅2800元/平方米商铺9500元/平方米开展商富通地产代理商富通地产物 业公 司开展商本人管理管理费多层0.80元/平方米高层1.60元/平方米占 地面 积27273.21平方米建 筑面 积80499.63平方米容积率2.95适用率85%绿化率32%总户数主 力户 型四房

5、两厅两卫三房两厅两卫三房两厅一卫两房两厅两卫户 型面 积109.79-109.86平方米98.7-101.10平方米89.32-89.52平方米66.00-66.17平方米付 款方 式一次性付款90折、按揭94折；工商银行提供7成20年按揭周 遍配 套西乡第三小学、径贝小学、西乡中学、海湾中学、招商银行、建立银行、乡村信誉协作社 、西乡人民医院、麦当劳、明珠酒店、文乐大酒店、海皇宫大酒店、西乡文化大厦、碧海湾高尔夫俱乐部、体育场、福中福购物广场、南城百货、佳华平价市场交 通配 套有311、320、511、523、602、609、613、616、702、704、774、等多路公交车经过。卖点大社

6、区、优裕的生活配套、知名地产商楼盘优优势分析优势：交通便利，周边配套齐备，户型方正适用且价钱适中，商铺层高5.8米可分割为两层。优势：小区本身会所配套缺乏，周边农民房林立，流动人口较多较杂。开 盘时 间2002-8-11入 伙时 间最早入住日期:2002-9-1开工日期:2003-6-30楼 盘名 称海湾明珠27901588、27907188位 置深圳市宝安区西乡大道旁物 业类 型28栋多层、5栋小高层均价2800元/平方米开展商恒明珠地产代理商恒明珠地产物 业公 司开展商本人管理管理费1.8元/平方米占 地面 积35864平方米建筑面积80006.4平方米容积率2.7适用率90%绿化率32%

7、总户数一期683湖户、二期183户主 力户 型四房两厅两卫两阳台三房两厅两卫两阳台三房两厅两卫两阳台两房两厅两阳台户 型面 积126.68-129.1平方米105.06-105.64平方米104.01-104.12平方米77.53-77.54平方米付 款方 式一次性付款、二成首期八成按揭30年、一成首期还有一成分为一年付清八成按揭30年。周 遍配 套海湾中学、西乡中心小学、深圳市明珠学校、深圳市明珠中英文小学、西乡中心医院、宝安新体育馆、零售市场、天虹商场、碧海湾高二夫球场、西乡公园、凤凰城广场等交 通配 套地铁、610路大巴、320路大巴、311路大巴、608路小巴、630路小巴、616路小

8、巴、708路小巴等卖点成熟滨海教育社区楼盘优优势分析优势：该小区交通便利，周边配套齐备，户型方正适用且价钱适中，接近海及碧海湾，环境优势强劲优势：小区本身配套缺乏，没有会所等相应配套 楼盘称号大益广场位置西乡57区西乡大道与铁仔路交汇处开展商大益置业建筑代理商同致地产物业管理深圳市南山物业管理承建商中铁建厂工程局深圳分公司建筑类别多层13栋、小高层4栋，600户左右物业类别商住楼管理费1.8元起价2680元/平方米均价3300元/平方米占地面积20843.2建筑面积77653.98容积率3.73绿化率25%付款方式一次性付款88折，银行按揭92折：住宅中国银行提供8成30年、商铺5成10年；特

9、惠银行按揭：住宅首期一成起，商铺首期二成起。目前推出特价房2880元/不打折交通情况途经的公交车有：311、320、601、608、609、610、616、630、708、717、511 周边配套学 校： 乐群小学、西乡中学、西乡小学、共乐小学、西乡第三小学、西乡中心小学、海湾中学 医院： 西乡医院、西乡人民医院 银行： 交通银行、工商银行、招商银行、乡村信誉社 邮电局：西乡邮电局 商业城：新安市场、大益广场内设超市、会所 其它： 碧海湾高尔夫、西乡文化大厦、文乐酒店、西乡客运站配套设备东部沿街式商铺及其顶部联排式住宅、西北部4栋小高层住宅楼等建筑组团构成半围合式院落构造，交叉口处为大型中空式

10、商业广场。广场底部设下沉式会所，商场顶部为屋顶花园，小区内部拥有花园、绿化小品、泳池主要户型二房二厅一卫68.38平方米三房二厅二卫98.98平方米三房二厅一卫97.13平方米三房一厅一卫98.97平方米楼盘优优势分析优势：大社区、内部配套设备比较优裕、周边配套设备比较齐全方便，户型适用，价钱适中，交通便利优势：周边主要以工业为主，消费力不高，空气烟尘污染比较厉害，流动人口较多三、本工程SWOT分析：工程优势交通极为便利。座落于西乡大道旁，出行便利，未来深圳第三期地铁西乡大道站附近。宝安新城中心区未来主要中心旺地。 周边配套齐全。西乡第三小学、径贝小学、西乡中学、海湾中学、招商银行、建立银行、

11、乡村信誉协作社 、西乡人民医院、麦当劳、明珠酒店、文乐大酒店、海皇宫大酒店、西乡文化大厦、碧海湾高尔夫俱乐部、体育场、福中福购物广场、南城百货、佳华平价市场等。大环境居住气氛浓重。南边一公里处为国家级红树林自然维护区，西南面不远处是碧海湾高尔练习场,周边富通蟠龙居、海湾明珠等中大型居住小区共同培育了良好的居住环境。占据优越地理位置，在众多农民房中脱颖而出，工程笼统容易树立。前景看好，有升值潜力。工程优势规模小、配套少。面向西乡大道，受噪声影响较大，背靠农民房无靓景。周围比较杂乱，居住、任务环境欠佳。工程经过一段时间停工,笼统欠佳。周边中、小型楼盘众多，消费市场有限。工程时机点宝安新城中心越来越

12、被关注。大环境随着不断改良，将越来越完美。小规模容易操作座处于主干道边，易吸引目的客户眼球工程要挟点同区多层、小高层现楼积压多、且有降价求售之趋势,以求解套,势必对本工程之价位构成一定压力。除非楼盘有特别质素和优势,宝安区市民对小高层住宅仍有所抵触;物业管理费比多层高、运用率不及多层等都是客户关注要点。四、本工程目的客户定位1、客户构成：主要由原居民、从国内其它市县迁居过来有较长时间的小个体工商户、附近工厂企业白领管理层及部分在该区域已生活多年的政府公务员构成。2、特性描画：客户熟习、认同西乡，对西乡片区的生活设备、人文风俗、甚至于邻里环境都相当熟习，构成了一种居住心情，因生意或任务缘由根本上

13、不愿分开如今的生活圈，依赖于岭南风俗，甚至购房时都有毗邻而居的较大能够。3、主要销售对象有以下几个类型:在宝安、西乡任务36年的白领人士这类人士任务稳定,收入根本坚持在20005000之间,来深时间不长,又想购置物业。附近工厂、企业的管理者他们收入中等偏上,多为独身或二人世界,思想前卫,对住房需求并不是国人传统的一步到位，面临首要处理“住 的问题。私营小业主作为暂时性居所或商住两用。当地村民置业对现居住情况及为不称心的少部分当地村民。投资者本工程地块临主干道，含金量高, 中、小户型易于出租、转让。有升值潜力。五、本工程价钱定位 本工程以中青阶层的实践用家及投资客户为主；他们追求愉快的生活，向往

14、各自的生活空间，但经济根底较弱，故此要打动他们的购买愿望，除了楼盘有特征能满足需求外，仍需有合理的价钱及轻松的付款方式。根据周边楼盘与本工程在地段位置、规划设计、建筑施工、配套设备、园林景观等各方面进展综合而全面的客观比较，初步对市场的客观分析和周边物业的比较，初步估算本工程根本起价位为2280元/M2,主力价位为2400元/M2,理想价位为2500元/M2。 价钱控制以“低价倾销、占领市场，分时间段制定出不断上升的价钱走势，并“逐渐走高、留有升值空间既能吸引消费者又能吸引投资方式为原那么。六、本工程销售战略本工程营销战略初步想象： 塑造工程在西乡片区的标志性建筑笼统黄金地段、位置优势 多重优

15、势的复合展现片区成熟优势、生活气氛优势、周边大配套优势 锁定主力目的客户群地缘性客户、工厂企业白领、管理层 差别化推介价钱差别化销售战略 根据本工程盘小量少，又无品牌根据的特点，不宜耗费大量的财力和精神来铺设一个品牌概念，拉动楼房销售。在战略上简约明快，直截了当。一方面集中精神，做足楼房卖相，精心打呵斥与众不同的优势，用心营造现场气氛，充分展现工程本体；另一方面，采取多种宣传推行手段，有方案、有节拍地展开宣传攻势。承诺、吸引、压服目的对象产生购买愿望和动机，两方面有机配合，促成工程的全面销售。 “城市新理想未来新主张人有人的理想,城市也有城市的理想。 宝安新城中心的规划与兴建与准确定位。未来深

16、圳第三期地铁构成动脉,信息构成网络。这就是宝安新城中心区的理想。 物业的未来,很大程度上取决于城市的未来。 物业的未来 = 新城中心的理想 “小楼盘,大中央 小楼盘本工程 大中央宝安新城中心区 大中央: 中心区,城市未来最繁华的地方, 也是最具有升值潜力的地方。 小楼盘：我有我个性、我有我精彩价钱上采取低开高走战略;有方案、限量推出房源。适时推出一些促销战略3、营销宣传：极具诱惑力的价钱,高质量的地段。七、物业开展建议1、如何提高工程整体质素？市场的不断开展，对住宅质素提出了更高的要求，住宅应具有“人性化的特点。经过调查我们根据市场消费群体构造，并关注到目的客户的群体特点，顺应不同的消费群体需

17、求以为工程整体质素的高低，要服从于人的温馨性，效力于人的安康性，要顺应于人的多样化选择。建议本工程从以下几个方面思索加强楼盘卖点：A、建筑单位在户型设计方面因前期工程影响，改动能够性较小，因此在销售过程中有必要在建筑外观上多下功夫。建筑外观外型设计必需新颖,以顺应新时代之家居时髦。同时与周边物业区别开来,突显独特风格和品味,使客户第一眼即产生拥有愿望。经过对周边楼盘的类比及本工程目的客户的习惯了解，建议本工程在外型设计处置上与周边楼盘隔离分开，做完全差别化的建筑外型以此加强市场占有率。建议在外观外型上选定现代都市主义风格,重点突出其“小资情调。风格塑造的关键在于外观颜色搭配及屋顶外型处置,同时

18、要使外形具备线条美,建议首层以淡橙色涂料饰面，二楼以上外墙以清静、平和的米白色涂料为主,再以白色或灰色的窗线和阳台作配合, 窗玻璃为湖水绿色，在屋顶及各单元中间采用蓝色线条或黄色线条进展间隔；屋顶外型充分运用构架、流线型挑板表达楼宇的线条动感，使整个建筑分发现代精神与鲜明个性，为了完善小区绿化缺乏可选用屋顶露台营造空中花园，让人有耳目一新的觉得。力求以简约现代的手法表达出建筑本身所具有的美感和楼宇的非凡气质与内涵。从另一个层面也表达了都市生活“小资情调，充分吸引目的客户眼球，力求做出西乡大道上在标志性物业。并为工程销售买点“小而精提供根据。B、环境景观建议在尽能够的空间里做最大的绿化面积，在工

19、程后面的空地里做一个休闲广场，放置外型美观、现代、极具艺术性的雕塑及部分椅子，并适量布置一些健身器材。添加工程卖点。C、公建配套在车位设置、康体设备上尽能够满足于业主任务、生活需求的一切效力设备。基于本工程有部分商业面积做为小区配套的构成部分，但该片区消费力有限，商铺面积的划分不宜过大，建议以25-60平方米为主。D、物业管理聘请深圳资深物业管理公司作为物业管理顾问，重点表达科技领先，效力至上，以人为本的物管理念；同时结合本工程目的客户特点提出“E站式远程看护的效力理念，经过物业管理中心总机接驳IE到每家每户，让业主可以经过网络享用轻松的物业管理效力，以物业管理作为软件的产品本钱不多，但深化人心，可提高本工程的总体笼统和附加植。2、装修规范建议外墙：以涂料为主；窗以塑钢窗及落地无框玻璃墙。大堂：墙面为高级大块地砖，地面铺砌花岗岩或高级防滑抛光砖拼图，天花为艺术天花木吊顶。电梯：合资日立、三菱或奥迪斯电梯。电梯间：地面为花岗岩；消防通道步行楼梯、地面：水泥沙浆找平公共走道：铺高级抛光砖；地面：刷白抹平墙面：刷白