某花园物业管理投标书( )

1、 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word 可修改 欢送下载 精品 Word目 录前言(qin yn)我公司接管海景花园(huyun)的优势目录(ml)第一章 投标人资格(z g)证明文件 1一、投标(tu bio)承诺书 1二、法定代表人授权委托书 2三、投标人资格证明文件 3四、拟派现场工程经理资格声明 7五、拟派工程主要管理人员、工程技术人员情况表 8第二章 企业根本情况 9第三章 前期介入效劳与接管验收及入住管理方案 22 一、前期介入效劳 22二、工程的接管验收 25三、入伙住管理方案 26第四章 对本工程物业管理的整体设想及筹划 33一、总体(zngt)管

2、理效劳(xio lo)目标(mbio) 33二、管理(gunl)效劳(xio lo)理念 33三、保证体系 34四、效劳承诺 34第五章 拟采取的工作方案和物资装备情况 36 一、拟采取的工作方案 36 二、物资装备情况 37第五章 拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 41 一、拟建立的组织机构及人员的配备 41 二、培训及管理 50第七章 管理规章制度及管理档案建立情况 60 一、管理处各项管理制度目录 60 二、管理规章制度 62 三、管理档案建立情况 73第八章 针对该工程的特点结合实际情况制订效劳内容和指标 76一、管理处效劳(xio lo)人员(rnyun)形象的效劳(xio

3、lo)内容(nirng)和指标 76二、急修工程(gngchng)的效劳标准与承诺 78三、一般维修的效劳内容和指标 78四、效劳受理、报修接待的效劳内容和指标 79五、投诉处理的效劳内容和指标 80六、电梯、水泵等设备运行效劳的效劳内容和指标 80七、房屋及其设备设施完好程度的效劳内容和指标 83八、小区消防平安、公共秩序维护的效劳内容和指标 84九、小区交通以及停车管理的效劳内容和指标 87十、控制突发事件的效劳内容 和指标 88十一、物业及住户档案管理的效劳内容和指标 89十二、住宅装修管理的效劳内容和指标 90十三、业户满意度测评的效劳内容和指标 90第九章 构建和谐社区与便民效劳 9

4、1一、和谐社区 91二、便民(bin mn)效劳(xio lo) 93第十章 物业(w y)效劳(xio lo)费用范围(fnwi)的物业设施、设备维修管理与维护 95 一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 95 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 95 三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护方案及实施方案 103第十一章 公共维修基金范围的使用方案 109第十二章 其他物业及设施、设备维修管理与维护 112一、房屋及公用设施维修养护 112二、设备管理 123第十三章 拟采取的平安与秩序维护方案 135第十四章 绿化和保洁管理方案 149一、绿化管理方案 149

5、二、保洁管理方案 151第十五章 停车管理方案及地下车库经营管理的说明 156 一、停车管理方案 156二、地下车库经营管理(gunl)的说明 157第十六章 针对(zhndu)业主、物业使用人及装修企业的装修管理与效劳(xio lo) 159第十七章 协助招标人开展(kizhn)销售工作的可行性方案(fng n)与实施空房管理说明 169一、开展销售工作的可行性方案 169二、空房管理方法 175第十八章 投标报价及经费收支预算 177第十九章 对招标人提出的相关配合要求的说明 186第二十章 招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺 187前 言首先，十分荣幸(rngxng)能参与海景花园

6、住宅小区工程(gngchng)的前期(qinq)物业管理效劳(xio lo)投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合海景花园住宅小区的现状，对“海景花园住宅小区的物业管理模式(msh)、组织机构、财务收支方案、效劳配套等作出统筹筹划。我们将以苏州物业“效劳创造价值，品质成就未来的企业效劳理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借苏州物业在物业管理效劳过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为海景花园住宅小区的业主创造一个和谐优美的居住环境，提升海景花园住宅小区的物业价值，并努力将海景花园住宅小区打造成为苏州市乃至湖北省又一个知名的高档综合物业管理品牌。本投标书是根据贵方提供的海景

7、花园住宅小区前期物业管理效劳招标文件要求，结合我公司的企业效劳理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理效劳投标书。我方同意一旦中标，投标书中的所有承诺，招标方有权要求写入物业管理委托合同，否那么，招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。再次感谢苏州市昊天开发给予我们这次合作的时机。公司名称：苏州市鹏宇物业管理通讯地址：苏州市长康路联系 ： ：邮政编码：我公司接管(jigun)海景花园的优势(yush)1、我公司是第一批国家一级资质的物业管理企业，在管理中拥有丰富的经验(jngyn)，目前管辖的面积已超过2000万平方米，其中(qzhng)85以上(yshng)的工程是通过市场竞

8、争取得的管理权，公司有充分适合市场化运作的管理机制。2、我公司已通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康平安管理体系三项贯标的第三方认证，对海景花园的管理质量具有充分的保证作用。3、我公司是目前档案管理一级的物业管理企业，对海景花园将来的档案管理将起到了保障作用4、管理经验丰富，具备同类物业的管理经验。 公司目前已管理具体工程略等等商业类、小区、机关、写字楼等物业。在海景花园的物业管理 中，我们将进一步融会提炼商业办公楼、行政办公楼宇和其它各类型物业的管理经验，铸就苏州物业管理的“品牌。5、根据海景花园智能化程度较高的特点，我公司将对楼盘早期介

9、入，协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。之前我们 曾参与多个高档楼盘的早期介入，如：苏州XX、苏州、苏州等，都取得了较好的效果，用我们的经验，为开发商带来了较大的利益。6、具有超前的效劳理念：苏州物业让您更满意。公司长期从事物业管理效劳行业，在管理各类物业领域进行不懈地探索，主动借鉴国际先进的效劳理念，不断学习总结，同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求各类物业最正确的管理方法。通过学习国内外先进的效劳理念与管理方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理效劳理念，并在具体工作实践中取得了良好的效果。.以下(y

10、xi)优势略。投标人资格(z g)证明文件投标(tu bio)承诺书中国(zhn u)物业管理协会：本公司认真(rn zhn)研究了海景花园前期物业管理效劳(xio lo)招投标文件后，愿意接受招标文件的要约条件，愿意参加本次招标。本公司声明如下：同意按照招标文件要求参与竞标，否那么视为自动放弃。在签署海景花园前期物业效劳合同之前，本招标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。如我公司中标，将按照贵司规定的时间签订海景花园前期物业效劳合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位效劳。我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。投标单位名称

11、：苏州物业管理 公章法人代表：日期： 地址：联系人： 联系 ：法定代表人授权委托书中国(zhn u)物业管理协会：本授权书声明(shngmng)：注册于苏州市长(sh chn)康路 号 楼投标人注册(zhc)地址的苏州物业管理投标人名称(mngchng)法定代表人 董事长法定代表人姓名、职务为本公司授权签字的 投标人代表职务姓名为本公司的合法代理人，就贵方组织的海景花园前期物业管理效劳招标，以本公司名义处理一切与之有关的事务。本授权书于 年 月 日签字生效，特此声明。法定代表人： 签字盖章：投标人代表： 签字盖章：投标人全称：苏州物业管理 投标人公章： 投标人资格证明文件投标人一般性概况(gi

12、kung)苏州物业管理公司(n s)成立于 年，隶属(lsh)苏州集团(jtun)，是国家级资质的物业管理企业(qy)，注册资本 万元人民币，管理面积已超过 万平方米。公司先后通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康平安管理体系、是档案管理级的企业。我们的效劳理念：苏州物业让您更满意。我们的效劳追求：成为业户的好保姆、好管家、好朋友。企业情况一览表企业名称苏州物业管理法定代表人工商注册号企业成立时间注册地址 联系 / 企业性质企业隶属关系或股东分支机构/子公司/与分支机构的性质隶属关系、地址/企业规模注册资本 万元人民币、从业人数在编 人、劳务

13、工 人。最近三所牵涉的主要诉讼案件(有或无)如有，是何类案件，结论如何财务状况表资产和负债状况万元注册资本总资产流动资产长期资产长期负债短期负债股份组成情况股东名称单位或个人所占股份比例苏州集团苏州房产开展开户银行银行名称地址联系 相关要求文件：提供企业的资产负债表、损益表、现金流量表、会计报表、补充资料复印件；其他可证明企业财务实力和真实性的文件，如年度审计报告等。注：上述文件资料，需加盖相关(xinggun)单位公章并需由被授权力人签字。投标人资格(z g)声明名称(mngchng)及概况投标人名称(mngchng)：苏州物业管理总部(zn b)地址： 号码(hom)： 号码(hom)：电

14、子信箱：成立和/或注册日期：实收资本：近期资产负债表到年月日长期资产：流动资产：长期负债：短期负债净值：主要负责人姓名可选填：2、近三年主要业绩明细表见附页3、有关开户银行的名称和地址名称(mngchng)地址4、投标人所属(sush)的集团公司如果(rgu)有的话其他(qt)情况兹证明上述声明是真实、正确，并提供了全部能提供的资料和数据，我们同意遵照(zn zho)贵方的要求出示有关证明文件。投标人名称：苏州物业管理被授权人签字：被授权人的职务： 日期： 号码： 号码：电子信箱： 公章：拟派现场工程经理资格声明工程(gngchng)名称(mngchng)：海景花园投标人名称(mngchng)

15、：苏州物业管理姓名主要业绩性别年龄专业学历工龄职务从事本岗位工作时间联系 投标人公章(gngzhng)：投标人代表(dibio)签字：日期： 拟派工程主要管理人员、工程技术人员情况表 序号姓名性别年龄职务(工种)职称(学历)身份证号简历1投资企业总经理2管理处经理助理3业户效劳部主管4设备主管5设备主管注：在填写(tinxi)时，如本表格不够可按相同格式自行增加。投标人公章(gngzhng)：投标人代表(dibio)签字：日期(rq)： 第二章企业(qy)基况第三章 前期(qinq)介入效劳(xio lo)与接管验收(ynshu)及入住管理方案前期(qinq)介入效劳(xio lo)要使今后的

16、物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，假设我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“海景花园制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作方案，并按方案和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的根底。1、规划设计阶段 对于规划设计，物业管理前期参谋人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。监控和消控中心的设置；小区人车分流的设计；公共照明开关设置位置；公共照明开关开闭形式；物业管理用房的位置设计；小区垃圾房的设置；公共洗手间的设置；信报箱的设立；公共告示栏的配置；家用空调穿墙孔和室

17、外机座位置的预留；。2、建设施工阶段 建设过程中，物业管理前期参谋人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的根底。提出设备(shbi)的设置和效劳(xio lo)方面的改善意见(y jin)及设计遗漏工程工程(gngchng)的建议(jiny)；分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；审查有关工程包括绿化工程的优劣，提供改善意见；提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以防止施工对材

18、质造成损伤；提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；检查工程施工进度根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等；检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的局部提出建议；配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；提出遗漏工程工程的建议；对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的开展需要和贯标ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等需要，减少投入本钱和今后的物业管理本钱。3、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护开展商利益和保证施工质量的专业

19、意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；参与重大设备的调试和验收；制订物业验收流程；指出工程缺陷，就改进方案的可能性及费用提出建议。4、物业销售(xioshu)阶段 良好(lingho)的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好(zu ho)准备；售楼处及样板房的保安(bo n)、保洁指导，标准(biozhn)

20、效劳，建立良好的物业形象；委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；对物业人员和销售人员进行物业管理根底培训工作；提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。工程的接管验收 1物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。 2依据国家建设部公布的?房屋接管验收标准?对已物业进行以主体结构平安和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。 3物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。 a公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；b既应从今后物业维护保养

21、管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益；c接管验收中假设发现问题，要明确记录在案，约定期限催促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；d落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用； 6接管验收的作用 a明确交接双方的责、权、利关系 b确保物业具备正常的使用功能，充分(chngfn)维护业户的利益 c为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管(jigun)验收，一方面使工程质量到达(dod)要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据

22、(gnj)接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于方案(fng n)安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。 三、入伙住管理方案提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。即时完成入伙注记。受理代办效劳手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。1、业主入伙流程 1业主向售房单位/开展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。2凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。 3物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理效劳情况、收费情况；代

23、开展商与业主签订?使用公约?。6假设业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交开展商，管理处应协助开展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。7如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。8业户入伙流程图如下图。 2、租赁住户入住流程 1签订?租赁意向书?，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。 2签订?租赁合同书?。合同应附有?管理公约?等有关附件。 3由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题(wnt)的，由物业管理公司通知工程队整改。 4整改后或验收(ynshu)房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。 5交付(jio

24、f)押金和首期租金。 6如需二次装修的，需到物业管理公司(n s)办理装修手续。 3、 入伙作业(zuy)标准入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。入伙各项资料齐全，记录标准完整，按户建立业户档案。入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。特约效劳手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。内部手册登记及时，即时完成注记。入伙按户汇总，次月5日前全部归档。4、入伙作业规程由房产开展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。业户到管理处签收入伙资料，付清物业管理费用。由指定的业户效劳人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认

25、。业户验房后假设提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助开展商进行工程质量问题的返修工作。如开展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。5、入伙作业检查标准为了保证海景花园(huyun)入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作标准(biozhn)和效劳(xio lo)质量(zhling)。 1集中入伙时管理处经理每天巡视各个(gg)接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完善处，经分析后开具纠正/预

26、防措施通知单加以落实完善。 2正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。入伙通知书 先生(xin sheng)女士： 您好!您所认购(rngu)的 弄 号 室的商品房， 日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知(tngzh)如下： 一、我公司(n s)拟定于 年 月 日至(r zh) 月 日，集中办理入伙手续。您可在回执中选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。如您不能按时前来，在 年 月 日后，请到销售中心办理入伙手续法定节假日休息，恕不受理。 二、集中入伙办理地

27、址：三、办理时间：上午 下午 四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公效劳。 五、回执邮寄地址： ： ： 特此通知。 苏州公司 年 月 日入伙(r hu)通知书回执入伙(r hu)通知书回执 公司(n s)： 兹接贵公司(n s)入伙通知书，本人购置(guzh)的 号 室商品房，拟定于 年_月 日前来现场办理入伙手续。此复。 业主签章： 年 月 日 入伙须知入 伙 须 知 先生(xin sheng)/女士(nsh)： 欢送(hun sn)您成为(chngwi) 的业主(yzh)！ 我公司为提供良好的管理效劳，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在接受新楼时，产生遗

28、漏而导致不便。请您认真阅读，以免产生麻烦。请您在接到?入伙通知书?后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时为您提供效劳。您来办理入伙手续时请带齐以下物件：购房预售合同；业主身份证或护照及印章；公司购置的还应带公司法人证件和公章；?入伙通知书?；已缴款项的收据调换正式发票；未缴的购房款和物业管理应缴的款项。如您委托他人来办理，还应带上：您业主的委托书，应由律师见证；您业主身份证或护照的复印件；代理人的身份证或护照。4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有问题，请填入?房屋验收表?中，管理处将代表业主利益向开

29、展商协商解决。祝您顺利入伙！苏州物业管理 海景花园管理处年月日 入伙(r hu)手续书 入伙(r hu)手续书 业主(yzh)：2、合同组您认购(rngu)的 号 室，现已具备入住条件，请您按如下(rxi)顺序办理入伙手续。谢谢您的合作。1、房产收款组 业主已付请房款、有线电视初装费、地籍图费。并开具收费凭证。 经办人： 部门签章： 年 月 日 业主已签合同。并领取质保书、电视线、地籍图两份、水表封卡、纪念品。业主签章： 经办人： 部门签章： 年 月 日物业组3、物业组 业主已领取?业主手册?等入伙资料。 业主已付清物业管理效劳费三个月、装修垃圾清运费， 并开具收费凭证。 经办人： 部门签章：

30、 年 月 日 对本工程物业管理的整体设想及筹划一流(y li)的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的效劳(xio lo)，为“海景花园(huyun)创造价值，为业户营造(yngzo)一个“平安(png n)、舒适、温馨、亲情的生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。总体管理效劳目标前期目标成为开发商的好参谋、好帮手、好朋友；降低开发商的建设本钱，促进楼盘的销售。合同目标在合同期内，全身心为业主效劳，成为业主的好保姆、好管家、好朋友。二年内到达ISO9001质量管理体系第三方认证；二年内到达ISO14001环境管理体系第三方认证；二年内到达OHSAS18001职业健康平安管理体

31、系第三方认证；一年内通过“苏州市物业管理优秀小区的考评；三年内通过“苏州省物业管理示范小区的考评；四年内到达“全国物业管理示范小区的标准；二、 管理效劳理念 苏州物业让您更满意让严格管理、标准效劳、心心交流您业户、开展商、行政主管部门、相关专业部门更优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求满意成为业户的好保姆、好管家、好朋友成为开展商的好参谋、好帮手、好朋友成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友三、 保证体系 我公司(n s)已通过了ISO9001质量(zhling)管理体系、ISO14001环境(hunjng)管理体系及OHSAS18001职业(zhy)健康平安

32、(png n)管理体系的三项认证。同时，我公司自苏州年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准Q/OAKH。我公司将三项体系、企业标准以及适合“海景花园的三级操作文件贯穿于“海景花园的物业管理之中。四、 效劳承诺1、 总体指标1、 满意度指数85以上；2、 管理效劳范围内不发生重大平安责任事故，管理效劳范围内不发生重大火灾责任事故，管理效劳范围内不发生重大设备管理责任事故；3、 第一年度导入三项贯标体系管理， 第二年度通过三项贯标体系认证；2、 分类指标1、 管理处设专线24小时受理报修，2、 业户接待时间：365天8:30-20:30；各类效劳人员上岗培训率到达100%；4、 档案归档率

33、到达100%，档案完整率到达100；5、 维修及时率到达100%；6、 维修质量合格率到达95%以上；7、 实行维修效劳回访制度，回访率到达100%；8、 有效投诉处理率100，投诉人签字满意率95以上；9、 公共设备、设施完好率到达98以上；10、房屋建筑完好率到达98%以上；11、绿化存活率到达98%以上；12、清洁管理无盲点， 管理(gunl)效劳(xio lo)范围保持环境(hunjng)整洁，生活垃圾日产日清；13、道路(dol)、停车场完好率到达(dod)98%以上；14、管理效劳范围内保安固定岗实行24小时保安立岗效劳拟采取的工作方案和物资装备情况一、拟采取(ciq)的工作方案(

34、fng n)为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管(jigun)验收工作的根底(gnd)上，拟定(ndng)进一步的工作方案，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后效劳工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，到达“双赢的目的。1、业主入伙前 我公司对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。在和开展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料验收标准参照建设部公布的?房屋接管验收标准?。对于验收中发现不合格情况

35、由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时协助开展商制定?使用公约?、?业主手册?等文件，同时准备好业主入户所需要的?入伙手续书?、?业户信息表?、?入伙资料签收表?、?房屋质量整改通知书?、?装修管理方法?、?装修管理协议?、?代办效劳委托书?、?房屋验收表?、?钥匙签收表?等书面资料。另一方面，做好小区的开荒保洁工作，进入日常工作状态；保安人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。2、业主入伙中 业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。向

36、业主交付填写的资料有：?业户手册?、?装修管理方法?、?入伙资料签收表?、?业主信息表?、?房屋验收表?、?钥匙签收单?等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。 其中尤为重要的工作就是装修管理，按公司标准向业主做好解释工作，并准备好?装修申报表?、?施工人员登记表?、?施工人员出入证?、?施工许可证?、?动用明火许可证?、?平安责任书?等书面资料，业户效劳人员会将?施工人员登记表?复印件交保安主管；保安巡岗按表查验施工人员的?施工人员出入证?，并巡视跟踪施工队的装修过程，催促施工队文明施工，保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩

37、漆、胶水、可燃液体倒入下水道；夜间保持施工区安静。管理处除保安外，业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收，装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认。3、业主(yzh)入伙后 进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司(n s)企业标准为指导，主要开展以下工作但不限于：房屋管理：建筑物以及(yj)其附属物的保养、维修；设备设施管理；对物业(w y)范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修；清洁管理：加强(jiqing)清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生；绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护；消防管理：建立消防队伍，对物业范围内

38、消防器材、消防设施等管理；平安管理；加强保安队伍的建设管理，确保物业内平安、舒适；车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序；产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符；财务管理：对物业管理资金运作和管理；协调因房屋质量引起的业主与开展商之间的纠纷。物资装备情况1、物业管理用房为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，以及结合海景花园的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括：管理(gunl)效劳(xio lo)用房：管理处接待(jidi)、办公用房；保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料(c

39、ilio)、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；2、物业管理用房的配置(pizh)要求管理处办公用房划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。工程维修作业工作室需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。保安、保洁人员休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保洁工具等。以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原那么是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。3、管理设施的配置要求管理处开办(kibn)物品表名 称数量/型号一、办公用品开办物品复印机电脑打印机对讲机对讲机电池板充电器现金保险箱办公桌办公椅接待桌接待椅洽谈桌洽谈椅会议桌会议椅水瓶网络

40、杯烟灰缸考勤钟标识塑封机饮水机 机分栏文件柜档案夹阅览架 机大货架更衣箱伞架大雨伞小雨伞二、维修工器具开办物品台式钻床电锤进口电动疏通机铝合金合页梯1.5m5m管子钳龙门架台虎钳数字式万用表指针式万用表数字式钳形表兆欧表砂轮机潜水泵拖线板切割机梅花扳手套筒扳手内六角扳手工具箱保险带组合工具硅胶抢牛油枪管道工具泥瓦、木工工具三、保洁工具开办物品升降梯多功能擦地机吸尘吸水机高压水枪2.5米铝梯1.5米铝梯多功能清洁车拖线盘黄鱼车四、保安器具开办物品 雨衣/雨鞋耳机录像带警棍拟建立的组织机构及人员(rnyun)的配备、培训、管理拟建立(jinl)的组织机构及人员的配备1、管理处组织架构及部门(bmn

41、)设置管理处经理业户效劳主管保洁绿化主管保安主管设备主管业户效劳部保安部保洁绿化部设备部业户效劳员保安领班经理助理门岗监控机动保洁工绿化工给排水管道工巡岗电工房屋维修工2、管理处运作方式(fngsh)及各部门职责1、管理处运作方式(fngsh)管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户效劳部、设备管理部、保安效劳部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。2、部门(bmn)职责业户(y

42、 h)效劳(xio lo)部 业户(y h)效劳(xio lo)部主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙效劳、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。保安效劳部保安部负责小区治安,交通与消防管理工作，包括门岗效劳、巡视管理效劳、车辆管理效劳、监控管理效劳、治安管理效劳。设备管理部设备管理部负责整个工程的设备维修养护效劳，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保效劳。保洁绿化部清洁管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化效劳。此外采购、人事、培训等事务将由苏州物业人事部、物流中心、培训中

43、心与管理处经理负责。3、人员配备1、管理处各岗位员工的任职要求管理处经理大专以上学历具备行业岗位资格证书全国物业管理从业人员岗位证书熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力具有丰富的高档住宅小区管理经验外表端庄，思路敏捷有良好的团队精神(tun du jn shn)和沟通技巧有良好的指挥(zhhu)能力、语言交流能力和文字表达能力经理助理大专(d zhun)以上学历具备(jbi)苏州房地资源行业岗位资格证书全国(qun u)物业管理从业人员岗位证书具有高档住宅小区管理经验有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力业户接待大专以上学历熟练操作办公自动化软件熟悉高档住宅小区

44、运作内容普通话标准流利有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力通过苏州物业培训中心专业培训保安效劳具备物业保安人员岗位上岗证书年龄2035岁之间，男性身高不低于1.75米五官端正，具有较强的敬业精神作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷能吃苦耐劳承受工作压力通过苏州物业培训中心专业培训维修养护具备相关操作证及上岗证具有智能化高档住宅小区物业的工程维修及保养工作经验具有较强的敬业精神和吃苦耐劳(ch k ni lo)精神保洁(bo ji)保绿通过保洁(bo ji)专业化培训熟悉高档住宅(zhzhi)公寓的保洁保绿工作形象(xngxing)健康细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力

45、2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围人员配备岗位设置人员配备(人)岗位设置人员配备人管理处经理设备管理部经理助理设备部主管业户效劳部强弱电工业户效劳部主管给排水管道业户效劳员接待/财务/贯标/档案/报修房修值班电工保安效劳部保洁绿化部保安部主管保洁绿化部主管保安领班兼领班门岗单元内公共部位巡岗外围监控机动机动合计人岗位职责和工作范围管理处经理在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户效劳、房屋设备设施运行与维护保养、保安效劳、保洁效劳、应急处理及特约效劳等工作。组织拟制、审核和贯彻小区管理效劳的工作方案和作业文件。负责(fz)小区管理效劳(xio lo)的质量(zhling)控制

46、和费用控制。负责(fz)协调与业委会、开展(kizhn)商、物业行政主管部门、地方有关管理部门及有关专业公司之间的关系。负责初审分承包方、分供方，审批小区管理效劳公开文件和管理处作业文件的发放。负责组织小区公益性活动。完成公司交办的其他任务。管理处经理助理在管理处经理的领导下，负责业户效劳的接待工作。拟制小区的业户效劳方案、费用预算，负责业户效劳的质量控制。负责编制每日的?工作日报?，并向公司上报。负责接待业户办理入伙、房屋和车位租售、装修手续；负责协调处理业户投诉、报修事宜。负责建立业户档案，登记产权清册与租赁清册、权籍资料，对业户档案实现动态管理。负责代收公用事业费、有线电视费；代订境外报

47、刊杂志及代购纯水、订购员工盒饭等事宜。负责收集编排：管理信息、业户效劳征询单，及时张贴和收回，对反响的业户见议和意见进行分析、落实和安排处理，保持与业户的沟通。负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作具体组织社区公益性活动。完成经理交办的其他工作。设备管理部主管在管理处经理的领导下，负责房屋设备、设施的正常运行与维保效劳，包括房屋设备设施运行的应急处理工作。负责对设备部的日常管理，检查每日运行日志，了解设备工作状况合理安排每日工作。负责(fz)小区房屋设备、设施运行与维保的质量控制，拟制维保效劳(xio lo)过程中的费用(fi yong)预算、作业文件，并负责实施。负责(fz)方案(fn

48、g n)和购置维保材料及工器具。负责公共设施能耗管理与节能工作。编制设备突发事故的应急处理预案，并适时组织预演。负责对房屋设备设施维修、保养工作的方案实施和记录备案，对一些隐蔽工程中的更改要详细记录备案，记录文件长期保存。完成经理交办的其他工作。保安效劳部主管在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。负责对当值保安进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班保安质量记录进行初审。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及保安器材、公用物品的检查和管理。负责员工的消防培训及小区消防平安知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。负责对装修施工队介绍小区?装修管理规定?并对

49、现场进行平安监督和现场管理。协助完成管理处布置的业主特约效劳。保洁绿化部主管服从管理处经理的领导，对小区的清洁绿化负责。负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。负责安排人员完成业主提出的特约效劳。负责对员工考勤和请假审批及工作考核。负责方案和购置保洁材料及工器具。负责与绿化养护的业务联络。完成管理处经理交给的其他工作任务。业户(y h)接待员出纳(chn)、投诉具体开展(kizhn)业户效劳(xio lo)方面的工作，包括业户入伙(r hu)、装修、联系、投诉处理及接待工作；负责管理费、能消耗及其它效劳费用的催缴工作；负责接待业户办

50、理入伙手续、装修手续、非公共性效劳手续、建立业户档案，登记产权清册与租赁清册；保持与业户的联系和相互沟通，包括具体组织社区公益性活动；完成交办的其它工作。业户接待员档案负责管理处文书档案管理工作，包括文秘、电脑、档案、权籍、出纳等工作；负责管理费的收缴工作；负责管理处计算机应用和办公设备的维护保养工作；负责管理处管理、技术、业户档案与资料的管理工作；负责与业户权籍资料的管理工作；完成经理交办的其它工作。门岗保安对主管负责，服从上级命令；在指定位置，指定面向立岗，严禁脱岗；验证?物品出门证?，施工人员?临时出入证?后放行；发现责任区域公物损坏向上级报告；负责外来人员的登记，备用钥匙管理；协助主管

51、进行紧急效劳处理。巡岗保安对保安主管负责，服从上级命令；巡逻中遇业主要求应及时提供效劳；巡逻(xnlu)中发现可疑人员应进行询问、验证；检查机动车辆、非机动车辆停放(tngfng)情况。保洁工对保洁主管(zhgun)负责，认真执行各项管理制度；认真(rn zhn)做好承包区域的环境保洁；在主管(zhgun)带着下，认真完本钱职工作和其他交办任务。设备工值班水电工对设备主管负责，执行管理处各项规定和制度；负责变配电系统的运行管理和维修保养；负责高、低压配电设备，变压器，机房配电及控制设备，公共区域电气设备的维修保养及故障检修；负责给排水、消防设备动力电源的正常供给；认真钻研技术，熟练掌握电气设备

52、的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障快捷准确，处理迅速及时；按时按质保量完成设备检修工作；定期巡视电气设备，密切注意其运行情况，正确抄录各项数据，并填写好巡视、运行、维修、保养记录；做好给排水设备设施的运行操作和维修保养工作；发生事故时，保持头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障，重大事故及时上报，并与下一班当班员工共同排除故障；负责责任区域的机房设备的保洁工作。设备工维修工对设备主管负责，执行管理处的各项规定和制度；负责房屋、设施的使用管理和维修保养工作；负责房屋建筑装饰、公共设施的定期巡查、日常维修及查抢险工作；努力钻研技术，熟练掌握房屋建筑、设施的原理及实际操作与维修技术，做到判断故障

53、快捷准确，处理迅速及时；发生事故时，应确保头脑冷静，严格按操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交接班，并与下一班当班(dn bn)员工共同排除故障。二、培训(pixn)及管理培训(pixn)承诺各类效劳(xio lo)人员(rnyun)上岗培训率到达100%；各类专业人员持证上岗；培训方案源源不断的人员培训是苏州物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据自身开展的需要，建立了自己的“培训中心。“培训中心每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲，讲授市场的营销筹划和各类物业的管理

54、，从物业管理的标准效劳、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、本钱核算及资金的运行等。到目前为止，已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗，而且已得到了大家的一致好评。新进员工培训方案培训目的：使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等，以便能迅速的适应公司的运作模式，工作要求；提高工作效率。培训内容：公司根本情况、组织机构、主要领导介绍公司管理理念和效劳理念教育企业文化、价值观的传递?员工手册?、职业道德及有关制度教育培训时间：4课时【管理处经理、副经理培训】通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有较强的公关意识与协调能力，必须掌握物业管理的法规政策，懂得各

55、类物业权属的手续办理，掌握资金(zjn)的运行原那么(n me)和资金的正确(zhngqu)使用，成为企业领导的好当家。培训(pixn)时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理根底知识2物业管理常识8.5物业管理概论；机构设置；人员配备；管理方案的制定；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3质量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001贯标知识；4不同类型的物业管理及运作模式7.5办公楼管理；公寓楼管理；别墅管理；一般住宅管理实务；国外的物业管理；物业管理运作实务

56、5各类专业管理18设备工程管理；房屋建物知识；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的根底管理；绿化与环保管理；客户效劳礼仪；特约性效劳与兼营性效劳；效劳收费价格制定等；6内部管理8.5物业管理的资金运行；效劳费用的取缴与使用；物业管理企业的财会制度与税收；行政人事管理；计算机操作；档案管理注：一小时为一课时【各部门主管(zhgun)培训】通过培训，能协助物业经理的工作，做好各自岗位的本职工作，制定部门岗位责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，定期或不定期地对下属进行岗位培训。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管

57、理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析； 物业管理根底知识2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务4各类专业管理24设备工程管理；房屋建物知识；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的根底管理；绿化与环保管理；客户效劳礼仪；特约性效劳与兼营性效劳；儿童乐园设施管理；物业管理运作实务5内部管理3.5员工意识的培养及行为标准；岗位标准及考核；文档管理；6企业的品牌建设3.5物业管理与效劳理念等实习与考察7实地操作与实践56根据需要可适当延长注：一小时为

58、一课时【一般(ybn)管理人员培训】通过培训，树立(shl)100%为业户(y h)效劳(xio lo)的思想(sxing)，把“效劳(xio lo)作为一种敬业精神，根本了解物业经营管理知识、法律知识，必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识，物业环境保护及管理知识，文档管理知识等。培训时间为2-3周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理根底知识2物业管理常识6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识；3不同类型的物业管理及运作模式6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务物

59、业管理运作实务4各类专业管理设备工程管理；房屋建物知识；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的根底管理；绿化与环保管理；客户效劳礼仪；特约性效劳与兼营性效劳；文档管理；5企业的品牌建设3物业管理与效劳理念等实习与考察6实地操作与实践45根据需要可适当延长注：一小时为一课时业户效劳培训内容课程(kchng)概述：业户是物业(w y)业主(产权(chn qun)人)和物业(w y)租用户(使用(shyng)人)的统称。业户效劳是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的效劳。为适合业户效劳的需要，物业管理公司可以在工程

60、管理处设置一个业户效劳部，作为物业管理接待效劳的窗口,专门负责业户效劳工作。培训对象：1、管理处经理 课程目标：通过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户效劳与作业标准、装修管理与运作标准和到管理处实地学习等培训，使学员们对业户效劳的重要性有进一步的理解与掌握，使学员们深刻地认识到业户效劳是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是満足业户需求的保证、是物业效劳的根底 。 培训内容：业户效劳的概念；业户效劳的内容；业户效劳的根本要求；入伙效劳；业户接待；权籍管理；装修管理；培训课时：16课时保安效劳培训内容课程表述： 物业管理区域公共秩序(n n zh x)维护的根本(gnbn)知识(z