五星级酒店工程结算审价管理的探讨

1、五星级酒店工程结算审价管理的探讨为对五星级酒店工程结算审价管理进行探讨，现结合上海地区某五星级酒店 的结算审价工作，从审价前期准备、外部数据调查与收集、外审部分的结算审核、 内审部分的结算审核等方面，谈谈个人的一些体会和看法。标签五星级酒店；全面竣工结算审价管理；审价报告；流转报批1前言建设工程竣工结算审价是建设单位或投资主体进行工程投资控制的最终环 节，其审核结果即建设工程的最终造价，它直接反映了建设方与施工方的工程管 理和造价管理能力，也是检验双方目标成本或目标利润的标准，双方往往都非常 重视。而五星级酒店工程因为投资金额大、装修档次高、专业工种齐全、材料设 备种类繁多等原因，工程竣工结算

2、审价工作更为复杂。为对五星级酒店工程结算 审价管理进行探讨，笔者结合上海地区某五星级酒店的结算审价工作，从审价前 期准备、外部数据调查与收集、外审部分的结算审核、内审部分的结算审核等方 面，谈谈个人的一些体会和看法。2审价前期准备2.1成立审价工作小组，明确工作范围、责任及流程建设单位或投资主体首先要组织召开审价启动会议，成立审价工作小组，确 定组长、专业负责人、成员名单，明确工作范围与责任、审价事务流程。审价工 作小组人员须具备较高的职业道德水平、较强的专业技术素质和较为丰富的工程 结算编审经验，其中由组长牵头组织开展工作，五星级酒店工程审价工作小组通 常分为土建、装修、设备三个专业组，由专

3、业负责人协调推进落实各自专业范围 的工作。在工程结算审核中，除了要有暮业机构和专业人员外，还要制定相关的 制度和工作程序，做到科学结算、制度监督。一般情况下，大型项目竣工结算审 价实行两级管理，建设单位（一般指项目公司）成员参与并配合工程量的三方核 对，投资单位（一般指集团公司或股东）专业负责人进行指导、监督、复核。2.2确定外部审价机构、审价人员和审价计划由于项目的复杂性，审价单位由集团公司从上海地区十家实力最强、口碑最 好的造价咨询公司中选出35家，通过招投标的方式确定。最关键的是，要确定 审价人员的配置，审价人员必须是具备良好职业道德、过硬业务素质、丰富的同 类工程结算审核经验，只有落实

4、到人，才能确保审价工作的顺利开展。确定审价 单位及审价人员后，签订审价合同，需对审价内容、审价进度、误差率、付款方 式、工作配合等进行详细约定。根据五星级酒店工程特点，审价单位亦配置土建、 装修、设备三个专业组，落实负责人，并要求审价单位提供各专业的审核计划， 合理安排各专业审价报告初稿、核对调整稿、复审最终稿的提交时间。2.3确定外审范围和内审范围根据工程专业特性及合同特点，采用外审与内审相结合的办法进行工程造价 结算审价。外审范围确定如下：土建组负责总包土建、桩基围护，装修组负责幕 墙工程、装饰工程，设备组负责消防、弱电、暖通、总包安装、装修安装。内审 范围如下：所有甲供材料、设备及精装饰

5、的指定分包。外审先由审价方审核出具 初稿，然后由审价方、施工方、建设方三方核对完成出具核对调整稿，投资方进 行指导、监督、配合，最后由投资方专业负责进行复审，就复审意见与各方协商、 谈判，审价方出具复审最终稿，再根据规定的程序进行流转报批。内审先由建设 方成员与甲供材料、设备供货方或指定分包方进行核对，然后报建设方及投资方 相关部门复审及流转报批。2.4确定各单位的施工范围并划分工作界面根据工程的实际情况，有时施工单位的施工范围会相对合同或图纸有调整， 如土建与装修的界面划分，商铺区域租户自行装修范围，自行装修部分的管道做 到什么程度，实际施工的范围会有局部调整。在审价前必须书面确认各单位的工

6、 作范围并划分工作界面，否则容易出现差错而引起不必要的麻烦。3外部数据的调查收集为宏观把握工程结算审价的成果，在开始审价的同时，投资方着手调查同一 地区同一时期同类工程的造价指标。据调查，上海目前超高层五星级酒店的建安 成本为9000-10000元/m2（按总建筑面积计算），按类别比例大致划分：土建成本 占30%、装修成本占40%、机电成本占30%。由于不同工程具有各自的特殊性， 因此调查数据可参考作比较分析而不能照搬。调查分析数据如下（仅供参考）：上海地区五星级酒店建造成本调查表4外审部分的工程竣工结算审核4.1送审竣工结算资料的审查和确认工程结算审价资料一般包括：施工合同（含补充协议）、工

7、程预（结）算书、 工程竣工图、招投标文件及清单文件、设计变更图纸或通知单（含技术核定单）、 施工组织设计、现场签证单、钢筋翻样单、甲供料清单、其他有关造价的文件资 料等。审价方应会同建设方审查送审结算资料的真实性、合法性、齐全程度。对 于手续不完整的资料提交原提供单位进行完善，并经建设方、施工方共同对资料 加以确认。在所需资料全部收齐后，经建设方、施工方一致确认已全部提供齐全， 并填写相关登记手续。若需补充资料，必须填写补充资料登记手续，所有资料均 由建设方提供。对竣工结算资料的审查和确认非常关键，必须杜绝虚假资料，这是保证审价工作质量的前提和基础。4.2审价方出具审价报告初稿工程结算审价应按

8、法律法规有关规定、以合同为基础、坚持实事求是的原则 进行。竣工结算审价主要从以下几个方面着手：（1）熟悉竣工图纸、了解施工现 场；（2）审查结算编制依据是否与合同、补充协议、招投标文件一致，注重检查 与原施工图预算、报价单和合同价的差异，并注意工程实施过程中建设经济政策 的变化情况；（3）审查按工程量计算规则和竣工图计算的工程量是否准确，有无 重计、多计、漏计等计算错误；（4）如按定额结算，审查定额套用是否正确、定 额换算是否符合实际情况、补充子目的组成及单价是否合理；（5）如按清单结算， 审查清单范围内子目综合单价是否按合同单价，增加项目的新综合单价组价是否 合理；（6）审查取费标准是否与工

9、程类别相符，取费基数是否正确，计算程序是 否符合规定；（7）审查材料消耗数据是否正确，材料代用和变更是否有依据，材 料差价是否符合规定，计算是否正确。审价方通过全面逐项审查，完成后出具审 价报告初稿，并提交施工方、建设方和投资方。在初次审核过程中，遇到部分内 容不清无法审查时可作甩项处理，同时将原送审造价进行分解，分解出已审核和 未审核部分针对的送审造价，这样已审核部分的送审造价和初审造价就建立了对 应关系，从而便于比较分析。各方在收到审价初稿之后，提出书面意见，在下 一阶段的三方核对工作中商谈解决。4.3审价方出具审价报告核对调整稿审价方分专业分步骤出具初稿后，施工方、审价方、建设方相应进行

10、三方核 对。可采用先易后难的原则进行，幕墙工程、桩基围护、消防工程、弱电工程、 暖通工程等专业分包往往先期完成。土建工程、装修工程、土建安装、装修安装 等因为工作量较大，往往核对时间相应较长。五星级酒店因客房多，装修合同往 往分为几个标段，不同施工标段不同施工单位存在相同房型的客房，相同房型应 统一结算审核。另外，根据装修工程的特点，采用竣工图纸结合现场测量的方式， 计算核对工程量，可节约时间并提高工程量的准确度。投资方参与指导、监督， 并要求所有结算审核都必须有据可依。对于存在的争议，参与核对的三方进行协 商、谈判并初步达成一致意见，审价方形成审价报告核对调整稿。4.4审价方出具审价报告复审

11、最终稿审价方分专业分步骤出具审价报告核对调整稿后，报送建设方和投资方复 审，两方将从工程量、材料价格、定额套用、费用标准、签证计价、甲供料的扣 除与超量、节约的处理等方面进行复审，并将复审意见书面汇总反馈给审价方。 然后由投资方审价专业负责人主导，建设方和审价方参与，一起对复审意见进行 讨论，就合理意见部分商讨出调整处理方案，并确定下一步与施工方的谈判策略。 在投资方审价专业负责人的主持下，审价方、建设方、施工方就审价报告核对调 整稿存在的问题，根据相关结算资料和建设经济政策法规等依据，以实事求是的 原则，对错误加以纠正，对合同未约定的事项或争议问题进行协商、谈判。经过 几轮谈判，各方就复审意

12、见的处理结果达成一致意见，由审价方出具审价报告复审最终稿。4.5审价报告的流转报批与工程尾款支付计划审价方出具审价报告复审最终稿后，由建设方及投资方按公司规定程序进行 流转报批。批复后，施工方、建设方、审价方对工程结算审定单签字、盖章确认， 审价方出具该专业正式审价报告。随后，建设方按合同约定支付工程尾款；如确 有支付困难，建设方、施工方应协商确定工程尾款支付计划。所有送外审部分的 工程结算审核，分专业分步骤分批次按以上的审价管理思路和程序逐一推进。5内审部分的工程竣工结算审核五星级酒店为了保证装修档次和节约工程投资，部分装修主材采用甲供，如 石材、地毯、墙纸墙布、窗帘、五金、灯具、洁具、厨具、电缆、配电箱等；五 星级酒店又因复杂的专业系统，对部分专业工程指定分包或直接分包，如固定家 具、活动家具、厨房设备、洗衣设备、游泳池设备与桑拿设备、调光设备、应急 发电机组、锅炉、水泵、冷热水处理、旋转门、市政配套等。甲供材料、甲方指 定分包或直接分包，结算审核通常采用内审的方式。内审由建设方相关部门根据 供货合同和收货记录进行结算审核，建设方、投资方进行复审，并与酒店方办理 资产移交，然后按公司规定程序进行流转报批及工程尾款支付。6结束