2022物业管理师考试用书电子版

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4、内共同利益的维护和管理。业主对自己房屋的专有局部行使所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备等共有局部，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的区分所有关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。?条例?在业主大会制度的设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照?条例?和业主大会议事规那么确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会能够切实负担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时，同

5、样应当承担相应的义务。?条例?明确规定，业主应当遵守管理规约、业主大会议事规那么，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业效劳费用等等。(二)物业效劳企业和业主之间的关系物业效劳企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业效劳企业地位平等，双方通过签订物业效劳合同，形成了物业效劳企业提供效劳、业主支付效劳费用的等价交换关系，是一种民事行为。民事行为最根本的原那么，就在于其主体的平等性和行为的自愿性。主体平等，说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系。行为自愿，表现在两方面：

6、一方面，业主是否选聘物业效劳企业管理自己的物业，选聘哪一家物业效劳企业实施物业管理，都由业主、业主大会自行决定，同样，物业效劳企业是否接受业主的选聘，也由物业效劳企业自己决定，这说明了双方签订合同的自愿;另一方面，对于合同内容确实定，比方物业效劳企业要提供哪些效劳，效劳到什么标准，业主要交纳多少物业效劳费用，同样出于双方当事人的自愿，相关主体不同意就不要签合同，签了合同就意味着接受合同的内容，同时也接受了合同的约束。(三)建设单位与业主以及物业效劳企业之间的关系建设单位在没有销售完商品房之前，拥有待销售房屋的产权，本身也是业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到建设单

7、位销售完所有房屋，购房人全部人住，成立业主大会以后，才来选聘物业效劳企业实施物业管理效劳。业主大会成立之前的物业管理效劳，也就是前期物业效劳，客观上只能由建设单位选聘的物业效劳企业来实施。?条例?规定，前期物业效劳合同由建设单位和物业效劳企业来签订，但是在前期物业管理阶段，物业效劳企业提供效劳的对象不仅是建设单位，主要还是物业买受人，这就存在合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上是别离的现象。为了解决这个问题，?条例?要求，物业买受人在与开发建设单位签订的房屋买卖合同中，必须包含建设单位与物业效劳企业签订的前期物业效劳合同的内容，以明确标准购房人承担前期物业效劳合同中约定的关于物业管理

8、的权利义务。业主在前期物业管理阶段接受物业管理效劳，实际上是建立在三个契约根底之上：一是建设单位与物业买受人签订的包含前期物业效劳内容的房屋买卖合同;二是建设单位制定并由物业买受人签署的临时管理规约;三是建设单位与物业效劳企业签订的前期物业效劳合同。根据?条例?，开发建设单位在物业管理活动中，应当履行以下十项义务：(1)签订前期物业效劳合同;(2)制定临时管理规约并向物业买受人明示;(3)通过招投标的方式选聘住宅物业的前期物业效劳企业;(4)提供必要的物业管理用房;(5)不得擅自处分物业共用部位和公用设施设备的所有权和使用权;(6)与物业效劳企业办理承接查验手续;(7)移交物业管理资料;(8)

9、承担物业的保修责任;(9)承担未售出或未交付房屋的物业效劳费;(10)参与筹建业主大会。(四)市政公用单位与业主以及物业效劳企业之间的关系供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和效劳，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。但是，这些市政公用单位与物业效劳企业之间并没有这种合同关系，这些单位没有向物业效劳企业收取应当由业主负担的有关费用的权利，物业效劳企业也没有相应的交费义务。如果市政公用单位委托物业效劳企业向业主收取有关费用，双方应当签订委托合同，确立委托关系，物业效劳企业可以按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用，委托合同同

10、样应当遵循平等自愿原那么。为此，?条例?明确规定了供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用，“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任，?条例?还规定：“物业效劳企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。(五)居民委员会与业主大会和业主委员会的关系居民委员会(以下简称“居委会)是居民自我管理、自我教育、自我效劳的基层群众性自治组织，对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重要的作用。业主大会是全体业主基于共同财产关系而形成的共同利益群体。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。一个物业管

11、理区域可能有多个居委会，而一个居委会也可能涉及多个物业管理区域;业主可能是该社区的居民，也可能不是该社区的居民;居委会成员可能是该区域内的业主，也可能不是业主。因此，居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。关于居委会与业主大会和业主委员会的关系，?条例?明确规定：(1)业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知并听取居委会的建议;(2)规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作;(3)业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治

12、管理职责，并接受其指导。(六)物业管理各方主体与政府之间的关系物业管理各方主体之间的民事权利义务关系确实立，主要通过当事人自己的意思决定，政府作为行政管理部门，不能随意运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能主动介入到这种活动中去。政府与物业管理各方主体之问的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责，就是依法制定规那么来标准有关主体的行为，并通过加强日常指导、监督和管理，创造公开、公平、公正的市场环境。要充分尊重业主权利，鼓励业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，强化物业效劳合同的地位和作用，支持当事人通过合同来标准民事行为和解决民事纠纷。根本制度与政策第一章考点:根本法律关系(一)

13、业主相互之间的关系业主是物业管理区域内物业管理的根本责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。业主对自己房屋的专有局部行使所有权，离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备等共有局部，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。正由于业主之间这种不可分割的物上的区分所有关系，多个业主之间形成了共同利益和共同事务。?条例?在业主大会制度的设计时，充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会按照?条例?和业主大会议事规那么确定的程序作出的决定，包括管理规约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这

14、些规定，保证业主大会能够切实负担起代表和维护全体业主合法权益的职责。业主在行使自己权利的同时，同样应当承担相应的义务。?条例?明确规定，业主应当遵守管理规约、业主大会议事规那么，遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度，执行业主大会的决定，按时交纳物业效劳费用等等。(二)物业效劳企业和业主之间的关系物业效劳企业，是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。业主和物业效劳企业地位平等，双方通过签订物业效劳合同，形成了物业效劳企业提供效劳、业主支付效劳费用的等价交换关系，是一种民事行为。民事行为最根本的原那么，就在于其主体的

15、平等性和行为的自愿性。主体平等，说明双方不是主与仆、管理与被管理的关系。行为自愿，表现在两方面：一方面，业主是否选聘物业效劳企业管理自己的物业，选聘哪一家物业效劳企业实施物业管理，都由业主、业主大会自行决定，同样，物业效劳企业是否接受业主的选聘，也由物业效劳企业自己决定，这说明了双方签订合同的自愿;另一方面，对于合同内容确实定，比方物业效劳企业要提供哪些效劳，效劳到什么标准，业主要交纳多少物业效劳费用，同样出于双方当事人的自愿，相关主体不同意就不要签合同，签了合同就意味着接受合同的内容，同时也接受了合同的约束。(三)建设单位与业主以及物业效劳企业之间的关系建设单位在没有销售完商品房之前，拥有待

16、销售房屋的产权，本身也是业主。与其他的销售行为不同，商品房销售是一个逐渐的过程，不可能等到建设单位销售完所有房屋，购房人全部人住，成立业主大会以后，才来选聘物业效劳企业实施物业管理效劳。业主大会成立之前的物业管理效劳，也就是前期物业效劳，客观上只能由建设单位选聘的物业效劳企业来实施。?条例?规定，前期物业效劳合同由建设单位和物业效劳企业来签订，但是在前期物业管理阶段，物业效劳企业提供效劳的对象不仅是建设单位，主要还是物业买受人，这就存在合同的签订者和合同权利义务的承受者在一定程度上是别离的现象。为了解决这个问题，?条例?要求，物业买受人在与开发建设单位签订的房屋买卖合同中，必须包含建设单位与物

17、业效劳企业签订的前期物业效劳合同的内容，以明确标准购房人承担前期物业效劳合同中约定的关于物业管理的权利义务。业主在前期物业管理阶段接受物业管理效劳，实际上是建立在三个契约根底之上：一是建设单位与物业买受人签订的包含前期物业效劳内容的房屋买卖合同;二是建设单位制定并由物业买受人签署的临时管理规约;三是建设单位与物业效劳企业签订的前期物业效劳合同。根据?条例?，开发建设单位在物业管理活动中，应当履行以下十项义务：(1)签订前期物业效劳合同;(2)制定临时管理规约并向物业买受人明示;(3)通过招投标的方式选聘住宅物业的前期物业效劳企业;(4)提供必要的物业管理用房;(5)不得擅自处分物业共用部位和公

18、用设施设备的所有权和使用权;(6)与物业效劳企业办理承接查验手续;(7)移交物业管理资料;(8)承担物业的保修责任;(9)承担未售出或未交付房屋的物业效劳费;(10)参与筹建业主大会。(四)市政公用单位与业主以及物业效劳企业之间的关系供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位是企业，它们向业主提供产品和效劳，业主交纳有关费用，因此，它们之间也是一种合同关系，各自承担相应的权利义务。但是，这些市政公用单位与物业效劳企业之间并没有这种合同关系，这些单位没有向物业效劳企业收取应当由业主负担的有关费用的权利，物业效劳企业也没有相应的交费义务。如果市政公用单位委托物业效劳企业向业主收取有关费用，双方应当签订

19、委托合同，确立委托关系，物业效劳企业可以按委托合同的约定代这些单位向业主收取有关费用，委托合同同样应当遵循平等自愿原那么。为此，?条例?明确规定了供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位的权利和义务，即“应当向最终用户收取有关费用，“应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任，?条例?还规定：“物业效劳企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。(五)居民委员会与业主大会和业主委员会的关系居民委员会(以下简称“居委会)是居民自我管理、自我教育、自我效劳的基层群众性自治组织，对于化解居民邻里之间矛盾、促进社会稳定，发挥着重要的作用。业主大会是全体业主基于共同财产关

20、系而形成的共同利益群体。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。一个物业管理区域可能有多个居委会，而一个居委会也可能涉及多个物业管理区域;业主可能是该社区的居民，也可能不是该社区的居民;居委会成员可能是该区域内的业主，也可能不是业主。因此，居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。关于居委会与业主大会和业主委员会的关系，?条例?明确规定：(1)业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知并听取居委会的建议;(2)规定业主大会、业主委员会应当与居民委员会相互协作，共同做好维护物业

21、管理区域内的社会治安等相关工作;(3)业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，并接受其指导。(六)物业管理各方主体与政府之间的关系物业管理各方主体之间的民事权利义务关系确实立，主要通过当事人自己的意思决定，政府作为行政管理部门，不能随意运用自己拥有的公共权力进行干预，更不能主动介入到这种活动中去。政府与物业管理各方主体之问的关系，是一种行政法律关系。政府的主要职责，就是依法制定规那么来标准有关主体的行为，并通过加强日常指导、监督和管理，创造公开、公平、公正的市场环境。要充分尊重业主权利，鼓励业主自我管理和自我约束，要充分发挥市场机制的作用，强化物业效劳合同的地位和作

22、用，支持当事人通过合同来标准民事行为和解决民事纠纷。根本制度与政策第一章考点:业主的建筑物区分所有权(一)业主业主是建筑物及其附属设施的所有权人。根据?物权法?和?区分所有权司法解释?的规定，以下自然人或者法人应当认定为业主：一是依法登记取得建筑物专有局部所有权的;二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有局部所有权的;三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有局部所有权的;四是因合法建造、撤除房屋等事实行为取得建筑物专有局部所有权的。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有局部，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。(二)

23、业主的建筑物区分所有权建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物局部所享有的所有权，对供全体或局部所有人共同使用的建筑物局部所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。?物权法?第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，对专有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下三局部构成：(1)业主对专有局部的所有权。即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有局部享有所有权，有权对专有局部占有、使用、收益和处分。(2)业主对建筑区划内

24、的共有局部的共有权。即业主对专有局部以外的共有局部如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。(3)业主对建筑物区划内的共有局部的共同管理权。即业主对专有局部以外的共有局部享有共同管理的权利。根本制度与政策第一章考点:专有局部的所有权(一)专有局部的认定建筑区划内，符合以下条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为建筑物的专有局部：(1)具有构造上的独立性，能够明确区分;(2)具有利用上的独立性，可以排他使用;(3)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为建筑物专有局部的组成局部

25、。(二)业主对其建筑物专有局部享有占有、使用、收益和处分的权利业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有局部可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的;也可以依法出租，获取收益;还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情;或者在自己的专有局部上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等;还可以将住宅、经营性用房等专有局部出售给他人，对专有局部予以处分。(三)专有局部使用人的权利和义务承租人、借用人等专有局部的物业使用人，是业主以外的实际使用物业的人，他们在物业管理法律关系中，享有权利和承担义务的来

26、源具有多样性，主要是：(1)法律法规;(2)管理规约;(3)业主大会和业主委员会的决定;(4)使用人与业主的约定。实践中，非业主的专有局部使用人享有的权利主要包括：(1)合理利用专有局部的权利;(2)合理利用共有局部的权利;(3)接受物业效劳的权利;(4)居住利益、相邻权受到侵害时，提起诉讼的权利等。承担的义务主要包括：(1)遵守管理规约的义务;(2)遵守物业共用部位、公用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面规章制度的义务;(3)执行业主大会和业主委员会依法做出的决定的义务;(4)根据?条例?第四十二条的规定，承担物业效劳费的义务等。(四)业主行使专有局部所有权时，不得危及建筑物的平

27、安，不得损害其他业主的合法权利业主的专有局部是建筑物的重要组成局部，但与共有局部又不可别离。例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室、经营性用房等专有局部;没有水箱，水、电等管线，业主就无法使用自己的居室、经营性用房等专有局部。由于建筑物专有局部与共有局部具有一体性、不可别离性，所以业主对专有局部行使专有所有权应受到一定限制。例如，业主在对专有局部装修时，不得撤除房屋内的承重墙，不得在专有局部内储藏、存放易燃易爆危险等物品，危及整个建筑物的平安，损害其他业主的合法权益。(五)业主转让建筑内的住宅、经营性用房等专有局部，其对共有局部享有的共有和共同管理的权利一并转让业主的建筑物区分所有权是一个集合权，包括对专有局部享有的所有权、对建筑区划内共有局部享有的共有权和共同管理的权利，这三种权利具有不可别离性。在