资产评估学 第二章 资产评估的程序与基本方法

1、第二章 资产评估的程序与基本方法 第一节 资产评估的程序一、明确资产评估业务基本事项二、签订资产评估业务约定书三、编制资产评估工作计划四、对待评估资产的核实与实地查勘五、收集与资产评估有关的资料六、评定估算七、编制和提交评估报告八、资产评估工作底稿归档 资产评估师需要明确的评估业务基本事项包括： (1)委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者：(2)评估目的；(3)评估对象和评估范围：(4)价值类型；(5)评估基准日；(6)评估报告使用限制； (7)评估报告提交时间及方式：(8)评估服务费总额、支付时间和方式；(9)委托方与资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。资产评估师

2、还应当根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独讧性资产评估业务约定书的基本内容有： (1)评估机构和委托方的名称住所： (2)评估的；(3)评估对象和评估范围；(4)评估基准日；(5)评估报告使用者；(6)评估报告提交期限和方式；(7)评估服务费总额、支付时间和方式； (8)评估机构和委托方的其他权利和义务；(9)违约责任和争议解决；(10)签约时01o 第二节 成本法一、成本法的概念 复原重置成本是指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。 更新重置成本是指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工

3、艺质量，重新生产一与估价对象的具有同等功能效用的全新资产的成本。 实体性贬值是指资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，导致其物理性能不断下降而引起的价值减少。 功能性贬值是指由于新技术的推广和应用，使得待评估资产与社会上普遍使用的资产相比，在技术上明显落后、性能降低，因而价值也相应减少。 经济性贬值是指由于资产以外的外部环境因素的变化，如新政策或法规的发布和实施、战争、政治动荡、市场萧条等情况，限制了资产的充分有效利用，使得资产价值下降。 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值- -经济性贬值 或：评估价值 = 重置成本成新率二、成本法的评估程序三、重置成本的估算方法 （一）重置

4、核算法 重置核算法是将资产的总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的方法。直接成本是指直接构成资产生产成本支出的部分，应当按评估基准日的现时成本逐项加总。间接成本是指为建造、购买资产而发生的管理费、总体设计制图费等支出项目。间接成本一般按照人工成本的一定比例、直接成本的一定比例、或单位工作量的间接成本价格等方法进行估算。间接成本 = 人工成本总额 成本分配率 成本分配率 = 间接成本额/人工成本额或：间接成本 = 直接成本 间接成本相对于直接成本的比率或：间接成本 = 工作量（单位为工时或工日） 单位工作量的间接成本 某企业现有一台机器设备，其同类产品的市场价格为60000元/台，运杂费为

5、1000元，直接安装成本为900元，其中包括原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据已往的统计分析表明，安装成本中的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%。估算继续利用条件下该机器设备的重置成本为多少。 直接成本： 61 900元 其中：购买价 60 000元 运杂费 1 000元 安装成本 900元 其中：原材料 400元 人工成本 500元 间接成本： 450元 重置成本： 62 350元 在上例中我们还可以看出，成本分配率等于90，单位工作量的间接成本 为9元工时。 （二）物价指数法资产重置成本 = 资产原始成本（评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基

6、物价指数） 资产重置成本 =资产原始成本（1+物价变动指数） = 资产原始成本 环比价格指数a1a2a3an 某项待评估资产购建于1995年10月，账面原始价值为20万元，现评估其1999年10月3日的价值。调查得知该类资产在1995年和1999年的资产定基物价指数分别为120%、160%，1996-1999年的环比价格指数分别为110%、105%、120%、96%，物价变动（上涨）指数约为33%。估算该资产的重置成本。重置成本为： 20X(160120)=2667(万元)或 20X110X105X120X962661(万元) （三）功能价值法待评估资产的重置成本 =参照物的重置成本 （待评估

7、资产的生产能力 参照物的生产能力） 例如，某面粉加工生产线的重置成本为70万元，年生产能力为3 000吨面粉。待评估面粉生产线的年生产能力为4 500吨面粉。如果面粉生产线的生产能力和价格呈线性关系，则待评估资产的重置成本为105万元。（四）规模经济效益指数法待评估资产的重置成本=参照物的重置成本 （待评估资产的生产能力参照物的生产能力）x 在运用成本法对企业整体资产或某一相同类型资产进行评估时，可以采用统计分析法确定某类资产的重置成本。现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为28万元，该类通用设备的账

8、面历史总成本为400万元，则调整系数为：2528893；该类通用设备的总重置成本为：400X 893357(万元)。四、实体性贬值的估算 （一）观察法（二）使用年限法 实体性贬值 =（重置成本-预计残值） （实际已使用年限 总使用年限） 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率 = 至评估基准日资产的累计实际利用时间至评估基准日资产的累计法定利用时间资产利用率或或 1资产的实际已使用年限等于名义已使用年限乘以资产利用率。例如，某机器设备购建于2000年10月30日，根据其技术经济指标，规定正常使用强度下海天的运转时间为8小时，由于其生产的产品自2000年初至2004年末在市场上供不

9、应求，企业主在此期间一直超负荷使用该设备，每天实际运转时间为10小时，自2005年初恢复正常使用，现以2006年10月30日为评估基准日，则该设备的名义已使用年限为6年，资产利用率为： 50月X 30天月X10小时+22月X30天月X8小时(6年X 360天年X8小时）=117%由此可以确定该资产的实际已使用年限为： 6X117兰702(年)五、功能性贬值的估算（一）功能性贬值的估算步骤（1）比较年运营成本之间的差异（2）确定净超额运营成本 （3）估计待评估资产的剩余使用寿命 （4）净超额运营成本折算为评估基准日的现值 对因功能过时而出现的功能性贬值，可以通过超额投资成本的估算进行，即：复原重

10、置成本 - 更新重置成本。如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因功能过时造成的功能性贬值。 （二）应用举例 某待评估的生产控制装置正常运行需要6名技术操作员，而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同，操作人员的人均年工资福利费为12 000元，待评估资产还可以使用3年，所得税税率为25，适用折现率为10。根据上述调查资料，待评估资产相对于同类新装置的功能性贬值测算过程如下。 (1)估算待评估资产的年超额运营成本：(64)X12 000=24 000(元)。 (2)测算待评估资产的年净超额运营成本：24 000X(125)18

11、000(元)。 (3)将待评估资产在剩余使用年限内的净超额运营成本折算为现值： 18 000X(PA，10，3)18 000X2486 944 7642(元) 待评估资产为一栋层高为4米的住宅，其复原重置成本为1 600元建筑平方米，而在评估基准日建造具有相同效用的层高为3米的住宅，更新重置成本为1 500元建筑平方米，就此可以断定其单位建筑面积功能性贬值额为： 1 6001 500100(元建筑平方米) 当然，如果评估某资产时所用的重置成本为更新重置成本，则不必考虑因功能过时造成的功能性贬值。经济性贬值的估算七、 成新率的估算（一）观察法（二）经济使用年限法 成新率 = 剩余经济使用年限 （

12、实际已使用年限 + 剩余经济使用年限）六、 （三）修复费用法 成新率 = 1 - 贬值率 = 1 - （修复费用重置成本） 资产的有些实体性损耗和功能性损耗是不可修复的，对不可修复性损耗部分，只能以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用。例如，某数控设备的重置成本为150万元，已经使用两年，其经济使用寿命 约为20年。该设备的数控系统损坏，估计修复费用为17万元，其他部分工作正 常。现估算其成新率，计算过程如下。 (1)可修复性损耗引起的贬值额为：17(万元)。 (2)不可修复部分的重置成本为：15017133(万元)。 (3)不可修复部分的贬值率为；22010。 (4)不可修复部分的损

13、耗(贬值)额为：133X10133(万元)。 (5)成新率为：1一(17+13.3)15079.8。第三节 比较法 一、比较法的概念 评估价值 = 市场参照交易价格 + 评估对象优于参照交易物因素引起的价格差额 - 评估对象劣于参照交易物因素引起的价格差额 评估价值 =市场参照交易价格 修正系数 二、运用比较法评估资产的程序 三、进行比较分析和调整的因素 时间因素、地域因素、功能因素、交易因素非正常交易一般包括：交易双方似乎有利益关系，比如母公司与子公司之间、兄弟公司之间，或者类似的关联公司之间等。参与交易的一方由于一项法规或司法命令而不得不进行某项交易。如企业的破产清算。买方急于想买，或卖方

14、急于想卖。交易的卖方为买方提供了低于市场条件或其他方式的融资。如允许买方分期付款。在非现金交易方式基础上的复杂交叉交易。如相互承诺以低于市场价值为对方提供服务或产品。第四节 收益法 一、收益法的概念 二、 收益法的评估程序 三、 收益法计算常用公式 （一）在年资产净现金流不变时 v = a（1+r）n-1/r（1+r）n v = a / r （二） 在年资产净现金流等额递增时 v = a1（1+r）n -1/r（1+r）n + + b（1+r）n-1/r2（1+r）n - bn/r（1+r）n v = a1 / r + b / r2 （三） 在年资产净现金流等比率递增时 v = a1（1+r）

15、n-（1+g）n/（r-g）（1+r）n v = a1 /（r-g） （四）预期资产将在评估基准日后第j年末以价格vj出售时 v = ai /（1+r）i + vj /（1+r）j i = 1，2，j vj = ax /（1+r）x -j x= j+1,j+2,n 预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元 、12万元、14万元、15万元，假定该企业可以永续持续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业持续经营下的价值。确定该企业持续经营下的价值15X0.909 +13X0.826 4+12X0.751 3+14X0.683 0+15X0.620 9 +0.620 9X150.1=145.4（万元）四、预期资产净现金流的估算