物业进驻管理实施方案

1、完美 WORD 格式目录一、 物业项目概况二、 物业管理计划（一）、工作流程（二）、进驻前工作计划三、 项目进驻前期工作计划（一）、进驻前期工作计划（二）、项目管理工作前期培训内容要求（三）、关于进驻当天的有关要求四、 常规期物业管理方案（一）、甲方物业管理需求说明（二）、常规期物业管理工作计划表（三）、组织架构（四、人员配备（五）、管理标准和主要工作措施整理分享完美 WORD 格式物业管理方案一、物业项目概况（一）项目概况1、项目位于：2、总建筑面积3、外墙总面积4、外围停车位 0 个，地下室停车位0 个。5、区域内道路 0 米。（二）宿舍楼项目概况1、项目位于：2 、总建筑面积 0 平方米

2、，建筑层数： 0 层。3、外围停车位 0 个。二、物业管理计划（一）、工作流程组建项目管理处管理处人员全部到岗员工培训落实物资装备等向提交验收报告提清洁拓荒根据分工出改进建议资源普查绿化美化实施接管验收验收档案存档协助设备调试批准后实施整改整理分享完美 WORD 格式（二）、进驻前工作计划序号项目内容完成时间责任部门1、收集办公室分布，建立主要人员联系电话2、收集报纸、杂志发放清单与沟通前期3、收集、建立甲方车辆登记表正式进驻1准备4、收集、建立水、电、煤气、社区、派二天内项目负责人出所等市政部门电话，编制管理处通讯录。5、与协调有关事宜1、负责清洁、消杀、白蚁防治外包方的选择，合同洽谈2、落

3、实清洁人员到位、进场，编制开荒计划，并组织实施，即由清洁公司增派人管理处外包正式进驻2方确定员对建筑物、设施、道路、停车场、设备、一周内项目负责人沟渠、池等进行全面彻底地清洁3、普查绿化品种、数量及长势情况，制定维护、整改计划，组织实施。1、跟踪落实人员到位进驻前一3组建管理处项目负责人2、分组现场跟踪，提成清服务要点和细周内整理分享完美 WORD 格式节3、修订岗位职责，编制服务流程程序、标准4、岗前培训1、拟制筹备、接管进驻计划进驻前三4进驻准备 2、拟制进驻后的工作 / 排班计划 项目负责人天内3、参加承接查验工作1、各专业人员到岗2、管理物资、装备到位进驻前二5接管进驻各专业组3、妥善

4、安排工作人员天内4、与协调有关事宜三、项目进驻前期工作计划（一）进驻前期工作计划序号项目内容完成时间责任部门1、管理人员、维修工、保安员、清洁工统一着装进场；管理处各专业2012 年 71组人员进驻2、对及宿舍楼整体环境进行了解；月 14日各专业组3、按及宿舍楼出入口、区域，设置配置人员到岗。整理分享23完美 WORD 格式清洁增派人员对建筑物、 设施、道路、停进驻后清洁拓荒车场、设备、沟、渠、渠、池等进行全面 清洁组两天内彻底地清洁1、普查绿化状况，作好绿化现状记录，并制定维护、整改计划；进驻后绿化管养环境组2、做好绿化管养实施的；一周内3、统计绿化品种数量等。45678资料交接主管部门沟通

5、每周例会及管理内容培训安全管理内部管理分局相关资料的交接、存档，技术资料、进驻后图纸资料、设备设施说明书等交接。二天内对工作进展向主管部门汇报，听取建议，进驻后及时按的需求进行改进和调整方案。管理处每周组织管理骨干召开会议，总结进驻后 5当日工作不足， 布置明日工作， 并对物业天管理内容和具体措施进行培训。1、排查安全防范重点部位，修改巡逻路线和频次；进驻后2、排查安全隐患，提出整改方案；一周内3、结合现场情况修订应急预案；4、落实岗位技能培训、训练；1、统一考勤、排班、考核的该当、表格；进驻后2、统一交接班、夜间报岗的时间次数，维修组项目负责人项目负责人保安中队长、分队长现场负责人整理分享完

6、美 WORD 格式现场标准化设备设施承接10查验档案资料集中受理；3、统一维修材料的入库、发放的控制方法；4、现场跟踪修订各岗位作业文件；5、统一、落实工作汇报制度。1、制度上墙（值班室、设备房）2、统一记录及签到本的挂放、归档、存放；3、机房、设备房管理标准化；进驻后4、消火栓、防火门标签完善，洗手间一月内挂保洁卡；5、统一材料、工具、清洁用品的分类、集中摆放。1、与甲方单位一起对供配、给排水、安防、监控、道闸、电梯等设备设施进行普查交接；进驻后2、普查登记设备设施数量，验收设备设一月内施运行状况，编制承接查验资料；3、档案技术资料交接、钥匙交接。1、制度、表格领取、分发、登记；进驻后2、承

7、接查验资料收集、整理、归档。一月内项目负责人项目负责人客服组整理分享环境管理维修养护标识完善总结完善完美 WORD 格式1、落实清洁、绿化、消杀到位，落实监管责任人进驻后2、制订、提交环境整理、整顿计划；一月内环境组3、整理、整顿清洁、绿化问题。1、室外井盖、管道、设施、停车线油漆；2、制订设备设施巡视路线、点检部位、进驻后现场维修保养计划；一月内工3、制订接管问题整改计划，分步实施针对现场状况统计和上报标识标牌和上进驻后一现场负责墙制度月内人根据进驻情况，对拟订的规章制度及管理进驻后一现场项目方案进行修订完善， 保证满足使用人的要月内负责人求（二）、项目管理工作前期培训内容要求：1、仪容仪表

8、与言行规范2、客服维修岗位礼仪3、物业项目基本情况：委托管理内容及特别要求；公司的承诺和标准。4、客服类：员工的岗位职责；主要工作程序；表格的填写。5、环境管理类：员工的岗位职责；清洁作业流程及注意事项；绿化作业流程及注意事项；6、消杀服务标准和监管程序；各类表格填写规范。7、安全管理类：消防知识培训；治安重点位置防护；重点物资管理；岗位职责；应急突发事件处理和流程。备注：具体培训记录和考核记录见培训记录整理分享完美 WORD 格式（三）、关于进驻当天的有关要求：、2012 年- 月- 日上午，管理处拟制好联系电话一览表，明确管理处电话、联络人，并上交甲方领导。、承接查验小组提前准备好检查工具

9、及承接查验表格， 分为设备、 环境、安全查验组分别进行查验。并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。四、常规期物业管理方案（一）、甲方物业管理需求说明1、管理范围：区域内所有隶属本单位管理的物业以及周边10 米区域内（正门到侧门间的人行道及车辆辅道）的物业管理及相关服务。2、房屋建筑本体的养护、管理。3、配套设施、设备的维修、养护、运行和管理。物业管理范围内的机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统

10、、室内外照明、空调）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修。4、清洁卫生管理。 包括室内、室外、墙体的清洁卫生， 垃圾的收集、清运，以及四害消杀、化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用品，办公桌椅、电脑设备的保洁等。5、室外绿化的养护和管理；节假日、会议花卉摆放（花卉采购方提供）、室内植物花卉养护。6、24 小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理。（1）实行 24 小时的门岗、消防监控和安全防范，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；（2）秩序维护员根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查；（3）秩序维护员要穿着统一的制服，工作规范，作风严谨；（4）负责每天报纸杂志、信

11、件的接收，做好相关的登记记录；（5）按照采购单位要求完成临时性勤杂工作、（6）管辖区域内的交通、车辆行驶和停泊管理。（7）物业档案资料管理。整理分享完美 WORD 格式（二）、常规期物业管理工作计划表序号12345项目内容责任部门工作标准1、保安管理；完成公司品保安消防2、办公楼秩序管理；质服务标准、安全组安全管理3、消防及生产安全管理；达到甲方满4、各类应急事件的处理。意完成公司品车辆行驶和1、机动车辆的停放和安全；质服务标准、安全组停放2、非机动车的停放和安全。达到甲方满意1、分局本体定 期养护 和维修计完成公司品局本体及相划；质服务标准、关公共设施维修组2、公共设施的维修养护管理。达到甲

12、方满维修养护意1、基础资料管理；完成公司品机电设备设2、设备的运行管理；质服务标准、施运行管理维修组3、设备的维修养护；达到甲方满和养护4、节能和环保。意智能化设施1、智能化设施的维护；完成公司品维修组管理2、掌握操作和预防故障。质服务标准、整理分享完美 WORD 格式电梯运行6管理环境管理文化活动品质管理1、电梯的运行管理；2、掌握操作和预防故障。1、室外绿化养护；2、室内外清洁、保洁、维护；3、四害消杀。1、与委托方共同举办各项文化活动；2、为委托方提供辅助性文化活动。1、 ISO9001质量体系管理与质量检查；2、 ISO14001环境体系管理与质量检查。达到甲方满意完成公司品质服务标准

13、、电梯中心达到甲方满意完成公司品质服务标准、环境组达到甲方满意完成公司品质服务标准、客户服务组达到甲方满意完成公司品质服务标准、客户服务组达到甲方满意绩效考核和完成公司服办公、培训、考核、薪酬。客户服务组10行政管理务标准整理分享完美 WORD 格式1、财务账务；11成本管理2、费用收取与开支；3、采购、仓储、办公设备、装备。1、各种资料管理；档案管理2、各类信息的及时发布。完成公司品客户服务组质服务标准完成公司品客户服务组质服务标准、（三）、组织架构（四）、人员配备人员配置数量要求表序号项目名称主任管理员会务员维修工保安员清洁工绿化工合计整理分享完美 WORD 格式123456789（五）、

14、管理主要工作措施甲方标准 /测算序号指标名称公司品质投标指标依据要求达到深圳市物业管理专家考考核评比三年内90 分以1评、打上（写字楼）分标准主要措施1、 进驻当日即进行全面拓荒，消除卫生死角；2、 建立环境管理制度，完善监督考核机制；3、 制订创建实施计划，落实专人负责；4、 实施效果与个人的薪酬待遇，年终考核挂钩；5、 实施 14001 环境管理体系， 以及 5S 的管理办法，保证目标的完成。整理分享完美 WORD 格式23456对管理服务满意人数业主满意度95%/ 参加95%以上评议的人数X100%有效投诉次数有效投诉率低于 0.2%/ 使用0.1%人总人数100%处理的有有效投诉率10

15、0%效投诉/100%总有效投100%培训合格专业人员持100%100%人数 / 上证上岗率岗人员完好房 +房屋、公共基本完好配套设施完95%以上96%以房的建筑好率上面积/部建筑面积1、实行公开透明管理，每季度向甲方领导提交工作报告，汇报服务内容、自查各项工作达到的标准，使物业管理始终处于甲方监督之中；2、设立服务电话， 每半年向物业使用人作一次征询意见调查，并对信息进行分析，及时调整和改进管理服务方案；3、对出现的不合格提出纠正和预防措施，并对纠正、预防措施的实施进行跟踪、调查处理结果直接向业主汇报公布。1、严格按 ISO900 质量保证体系实施日常管理、质量控制；2、设立二十四小时值班制，

16、 受理投诉。 各类投诉信息在 3 分钟内完成登记，按投诉内容传递至相关责任部门，并在登记本上注明信息传至何部门、何人。所有投诉须统一编号，以便跟踪检查；3、责任部门接到投诉后， 应立即采取补救措施，在预定时间内向客户回复，回复时间不超过一个工作日。1、管理人员经物业管理专业培训，合格后上岗；2、取得物业管理部门经理上岗证是项目经理竞争上岗的必备条件之一；3、维修人员、消防安全人员100%持证上岗。1、接管后10 日内组织工程技术人员对办公楼的房屋及配套设施进行全面的普查， 登记造册；2、编制房屋及配套设施状况编制大、 中修及维护保养计划，报局审批后组织实施；3、实行目标责任制， 日常巡查、 维

17、护服务标准、工作责任分散到人，建立三级质量控制网络，使其始终处于良好状态；4、建立暴雨、台风应急处理预案，提前防范，严格装修管理，全程跟踪、及时处理、避免损坏结构、危及配套设施安全的事故发生。整理分享完美 WORD 格式1、接管后 1 周内逐台对各类设备进行完好状况普查，发现隐患立即处理；2、制定达标整改计划， 三个月内设备状况达到品质管理标准；3、根据设备的重要性，对设备实行分级管理；房屋及公共完好设备编制设备维修保养计划、工作标准，保证按计98%以总数/设划执行，确保设备始终处于良好状态；7配套设备、95%上备总数4、实行目标责任制，日常巡查、维护、监督检设备完好率100%查工作责任分解到

18、人，严格考核；5、建立设备、 设施检查评比制度， 每季度检查，检查结果与管理处的考核挂钩；6、建立停电、水浸、暴管、设备故障的应急处理预案，避免意外的发生，损坏设备。1、建立 24 小时巡查制度，按重点与非重点部位确定巡查路线和频度，实行点线结合，固定岗与伏击岗结合的巡查，伏击的措施；2、监控中心 24 小时值班，持证上岗；无任何重3、实行外来人员来访登记制度和跟踪路线制大事故发度，重要部位不得进入；8治安案件发00生（以辖4、实行大件物品搬出的登记制度，没有主管部生率区公安部门许可，不得旅行；门记录为5、建立车辆档案， 严格车辆出入登记发卡制度，依据作好节假日、放假期间的普查登记工作；6、实

19、行三级检查制度，保安队长、班长、保安中心定期与不定期的检查保安值班情况，落实考核。1、制订消防安全管理制度，组建消防应急分队；消防设备2、每天对消火栓、灭火器、防火门、疏散消防管理通设施完好指示灯等消防设施进行检查，发现问题及时9过政府规定， 100%100%数量 / 消汇报；自检完好率防设备设3、每月 2 次消防泵试运行，启动送、排风施总数量机；4、安全主管负责进行消防月检查，保安员每季进行消防全面检查；整理分享完美 WORD 格式5、每年度对消防设备设施全面检查。环境卫生、 消达标面积10杀、绿化达标 95%96%以上/ 总面积X100%率利用现代化手段对物业管理进行管理维修工程合格数 /

20、12零修合格率 100% 100% 维修工程总数X100%1、明确责任区，工作质量、操作规程，要求具体、严格；2、管理处环境主管严格按作业规程检查，发现问题立即纠正，每月考核结果与供方经济利益挂钩，严重不合格，立即终止合同；公司定期抽查工作质量，严格考核。1、管理处配置熟练的操作电脑的人员，通过公司的办公自动化软件，实施文件管理、材料管理、人事管理和账务管理；2、利用局的内部管理网络系统，随时了解市局会务、活动的信息、动态，通过网络平台进行信息交流，实现资源共享；3、运用自动化监控系统、自动化消防报警系统、自动化节能降耗系统，实施科学化的管理。1、严格按ISO9001 质量保证体系实施工程维修

21、、质量跟踪与验收；2、客户提供的维修材料，在维修前检验其型号，规格与质量，合格方可实施维修；3、对难度大，复杂系数高的维修工程，由公司的技术部门现场指导、监督与质量控制；4、所有大中修工程实施业主质量验收签证制度。附：清洁卫生、消杀作业详细要求及作业标准整理分享完美 WORD 格式一、清洁岗位分布：（1）本部：序号岗 位服务项目及工作内容作业时间1、负责完成管理处各项清洁工作、任务的安排；2、对现场的清洁环境卫生进行检查和协助清洁工07：3011：301清洁主管完成保洁工作；14：0018：003、制订保洁工作计划及安排、员工的管理、培训及考核。1 层办公室、走廊、大厅、电梯、消防楼梯、门窗、

22、07：0011：0021 层13：4017：40消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。32 层2 层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防07：0011：00设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。13：4017：403 层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防07：0011：0043 层设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。13：4017：404 层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防07：0011：0054 层设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。13：4017：405 层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防07：0011：0065 层设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。1

23、3：4017：406 层办公室、走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防07：0011：0076 层设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。13：4017：407、层办公室走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消防07：0011：0087 层设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。13：4017：40整理分享完美 WORD 格式8、层层办公室走廊、电梯、消防楼梯、门窗、消07：0011：0098 层13：4017：40防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。附楼 2、3、4 层会议室、走廊、消防楼梯、门窗、07：0011：0010附楼13：4017：40消防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。11地下车库及附楼

24、1 楼走廊、消防楼梯、门窗、消08：0012：00地下室防设备设施、洗手间等公共区域的清洁保洁。14：0018：00一楼大厦周边、车场车道、绿化带清理，配合各08：3012：0012一楼外围楼层岗位清理垃圾。14：0018：30（2）、宿舍楼：序号岗位服务项目及工作内容作业时间1 楼外围、天面、 1、2 层走廊过道、消防楼梯、07：0011：001一号保洁区门窗、消防设备设施等公共区域的清洁保洁，14：0018：00垃圾清理。3、4、5 层走廊过道、消防楼梯、门窗、消防设07：0011：00二号保洁区备设施等公共区域的清洁保洁，垃圾清理。14：0018：006、7 层层走廊过道、消防楼梯、门窗

25、、消防设07：0011：00三号保洁区备设施等公共区域的清洁保洁，垃圾清理。14：0018：00二、各项清洁作业标准清洁项目清洁标准检测方法整理分享完美 WORD 格式公共通道无灰尘、无垃圾目测地面洁净墙壁、瓷片、玻璃无灰尘、无污渍纸测 50 厘米无污渍消防楼梯无灰尘、无污渍目测地面洁净楼梯扶手无灰尘、无污渍纸测 50 厘米无污渍会议室等公共场所、无灰尘目测表面洁净桌椅、台面天面、天花、灯饰无灰尘、无污渍目测光亮、洁净门窗、门、门框、窗、无灰尘、无污渍、无痕印、无手印纸测 50 厘米无灰尘、洁净窗台、玻璃、窗帘指示牌、开关、消火无灰尘、无污渍目测表面无明显灰尘栓、灭火器地面无灰尘、无污渍目测洁净便池无灰尘、无污渍、无异味、无尿碱目测洁净台面 / 洗手盆无污渍、无垃圾目测光亮、洁净门窗无灰尘、无污渍纸测洁净墙身隔板无灰尘、无污渍纸测洁净清新剂保持空气清新鼻嗅清香镜面无灰尘、无手印目测光亮桌椅 / 台面、文件柜无灰尘、无污渍目测洁净、纸测无明显灰尘信息板无灰尘、无字迹目测洁净、纸测无明显灰尘整理分享完美 WORD 格式沙发、茶几无灰尘、无污渍烟灰缸无烟头、洁净目测不超过 3 个烟蒂花盆保持植物无灰目测洁净指示牌、信报箱无灰尘、无污渍目测洁净、无明显