龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元社会稳定风险

1、 龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元社会稳定风险评估报告一、项目概述（一）项目名称龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元社会稳定风险评估报告（二）评估指导方及委托方坂田街道城市更新中心、深圳市拓锋实业有限公司（三）项目实施背景根据龙岗区重点区域署和坂田街道办编制的坂雪岗科技城“十三五”计划，“十三五”期间，坂雪岗科技城将以“东进战略”为契机，推动产业布局和空间载体有效对接，公共服务供给和产业发展需求精准对接，努力培育打造国际科技研发高地和特区一体化先行示范区，成为全区打造“三心四区”的排头兵和实施“东进战略”的主引擎。坂田片区作为深圳市特区一体化的先行示范区，在政策不断调整、创新驱

2、动发展的引领下，通过重点项目的引导、实施，逐步找平特区内外建设差异，通过完善城市功能，打造城市发展极，以高新技术园区发展和转型推动区域一体化，以日益成熟的城市化发展推动坂田产业转型的顺利进行。（四）项目现状项目位于深圳市龙岗区坂田街道象角塘社区，中浩一路、中浩二路交叉口西侧，项目为单宗国有已出让用地，宗地号G03502-1(3)，权利人为万业腾实业有限公司、万业腾置业有限公司。更新单元用地面积17814.87平方米，拟拆迁范围用地面积17814.87平方米，拆迁范围内的房屋共计19栋，总建筑面积49937.53平方米。其中永久性建筑物7栋，建筑面积为49369.37平方米，临时性建筑12栋，建

3、筑面积568.16平方米。用地情况一览表申报城市更新单元名称：深圳市龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元申报单位（人）：深圳市拓锋实业有限公司项 目地块编号(1)1宗地号或用地方案号G03502-1(3)2用地面积（）17814.873土地利用功能（现状）工业仓储4土地权属性质国有已出让用地5用地权属单位万业腾实业有限公司、万业腾置业有限公司7建筑物竣工时间1996年8建筑面积（）49937.53（含临时建筑）9有房产证的建筑面积（）49042.710权利人数量211同意申报权利人数量占比（%）10012同意申报权利人占有建筑物面积占比（%）100填表说明：1）土地权属性质：包括国有已出

4、让用地、国有未出让用地、非农建设用地（征地返还用地、工商发展用地）、非农建设用地范围外形成的建成区域、老屋村、已按历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地等类型。其中，非农建设用地范围外形成的建成区域和老屋村用地，不填写“宗地号或用地方案号”栏目。说明：项目拆除范围最终以区更新局审批为准。（五）项目风险评估的类型根据 坂田街道城市更新项目社会稳定风险评估实施细则 （坂街办【2017】49号）（以下简称实施细则）第四章第九条，城市更新项目风险评估报告的评估类型分为一般评估及重点评估，根据委托方提供的关于确认坂田街道中浩工业城 C 厂区城市更新单元风险评估类型的函，建议本项目按一般评估开展。二、风险预

5、测和分析（一）项目主要风险类别及分析1、项目合法性风险：主要评估拟更新项目建设实施是否符合现行相关法律、法规、规范以及国家有关政策，是否符合国家与地区国民经济和社会发展规划等。概述：项目为单宗国有已出让用地，宗地号G03502-1(3)，权利人为万业腾实业有限公司、万业腾置业有限公司，根据物业权利人更新意愿汇总表显示，所有权利人对龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元项目持同意的态度。并委托深圳市拓锋实业有限公司对项目进行城市更新计划规划申报，项目合法用地比例、更新意愿比例均符合城市更新相关要求。项目用地位于深圳市LG102-07&T3、LG102-06/08、102-02&04&05、1

6、02-01&03&T1&T2号片区坂田北地区法定图则内，规划用地性质为一类工业用地及城市道路用地。项目位于坂雪岗科技城，拟规划为新型产业用地（M0），符合坂雪岗科技城及法定图则规划要求。坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元为产业升级类更新改造。项目计划承诺配建创新型产业用房为研发用房的12%，符合相关政策规定。风险评价：项目符合现行政策的相关要且符合上层次规划的要求，项目合法性风险发生的可能性很小。2、项目合理性风险：主要评估拟建项目的实施是否符合科学发展观要求，是否符合经济社会发展规律，是否符合社会公共利益、人民群众的现实利益和长远利益，是否兼顾了不同利益群体的诉求，是否可能引发地区、行业、

7、群体之间的相互盲目攀比；依法应给予相关群众的补偿和其他救济是否充分、合理、公平、公正；拟采取的措施和手段是否必要、适当，是否维护了相关群众的合法权益等。概述：从目前地块现状来看，龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元拆除范围内的建筑物均已超过15年，地块建筑建成年代久远，地块内部建筑老旧、墙体窗体破损严重，存在安全隐患，同时现状厂房为空置状态，与坂雪岗科技城高新、集聚、集约的发展理念相悖。龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元初步规划为打造集总部办公、研发设计、专业服务于一体的新兴产业园。能够改变目前房屋空置，建筑老化等问题。项目实施符合科学发展观要求，符合经济社会发展规律，符合社会公

8、共利益、人民群众的现实利益和长远利益。根据经济测算分析，项目总投资97550万元，成本净利润率（税后）25.69%，经济效益良好，表明该项目在经济上是可行的，整个项目建设投资、建设周期和投资回报比较协调、合理。项目所带来的经济效益完全满足经济要求。风险评价：根据项目现状建筑物房屋外墙及管线老化、建筑空置、现有土地利用率低的现状，开展城市更新，能够提升片区功能，改善居民生活环境；城市更新符合业主意愿，合情合理。项目更新改造符合周边发展要求，且进行更新改造经济效益良好，经济可行性较强，项目合理性风险发生的可能性很小。3、项目可行性风险：（1）厂区职工清退引问题分析原工厂的停工或搬迁，当地居民的就业

9、岗位减少，原宿舍及厂房的收益减少，而且持续到建成后重新租赁才恢复收益。地块建筑建成年代久远，地块内部建筑老旧、墙体窗体破损严重，存在安全隐患，同时现状厂房为空置状态，与坂雪岗科技城高新、集聚、集约的发展理念相悖。小结：项目现状为空置状态，不存在厂区职工清退引发的风险可能。（2）项目管理情况城市更新单元项目开发建设与一般房地产开发项目相类似，涉及到建设项目管理问题。因此，项目前期方案论证，项目实施过程中建筑垃圾处理、现场安全治安、灰尘和废气等污染物控制等工作管理不到位，导致项目建设、施工可能发生印发污染事件、施工安全事故等情形，将有可能诱发社会稳定风险。同时，对于社会媒体舆论导向的引导也属于管理

10、风险的范畴。本项目申报主体深圳拓锋实业有限公司是合景泰富地产公司的全资控股子公司，自创立以来，合景泰富集团始终坚持“以心筑家，创建未来”的核心理念以及“根植广州，辐射全国”的发展战略，目前已进驻广州、上海、北京、成都等34城，遍及华南、华东、西南、华北、华中5大区域，全面覆盖长三角城市群、粤港澳大湾区等全国重要城市经济圈，累计开发116个优质项目，涵盖住宅、公寓、写字楼、酒店、购物中心、智慧产业园、旅游小镇、长租公寓、教育等业态。广州合景科汇金谷产业园、广州科学城是其成功的产业园区项目。小结：申报单位项目管理开发经验丰富。（3）项目融资情况城市更新单元项目实施需以稳定资金投入为保障，大规模的城

11、市更新项目一次性投资大，资金的周转时间长，容易受到宏观经济形势的冲击。一旦宏观经济调整，就可能造成资金积压、土地闲置、拆迁成本增加等问题。融资风险看似经济问题，但融资风险出现，往往会形成一系列的社会稳定问题。即城市更新单元项目融资风险的触发，直接影响到项目建设进度、拆迁安置费用拨付、建筑工人薪金支付，由此将给社会稳定带来较大影响。项目投资的资金来源包括自筹资金、银行融资及销售回款。项目前期主要使用自筹资金开发投资，主体建设阶段需要银行融资，后续建设阶段通过当期实现的销售收入解决资金问题。其中自筹资金按总投资的30%考虑。项目申报单位为深圳市拓锋实业有限公司，是合景泰富地产公司的全资控股子公司。

12、合景泰富集团控股有限公司成立于1995年，是一家以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业。小结：申报单位实力雄厚。风险评价：项目更新改造主体在开发管理、融资等事项经验丰富，且现状不涉及职工引退问题，项目可行性性风险发生的可能性很小。4、项目可控性风险（1）征收过程中的社会问题分析龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元项目主要为产业功能，周边没有大型公共活动场所，项目建设实施对项目周边影响较小，公共安全隐患小，经调查龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元项目的实施涉及到的“利益主体”单一，目前为空置状态，更新意愿强烈。小结：权利主体单一，更新意愿强烈，不会引发群众性事件、

13、集体上访等事件。（2）房屋拆除及建设工程在房屋拆除及建设施工工程中，会对未搬迁及项目周边居民的生产、生活造成一定的不良影响，如噪音、粉尘及交通不便等，如上述问题不能合理解决，有可能造成部分居民投诉、上访。龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元项目在房屋拆除及建设施工工程中科学规划、积极采取措施（如防尘网、隔音罩、消毒清洁池等），尽量噪音、粉尘及交通影响降到最小，同时施工过程中给附近居民带来不便是不可避免的，我们做到 “以人为本”，积极沟通、协调，相信能得到附近居民的理解。小结：屋拆除及建设工程中对项目周边居民的生产、生活的不良影响较小,可控性较大。（3）对当地社会环境的影响分析1)对坂田街

14、道象角塘社区居民收入的影响本次建设项目的实施过程，增加了对项目所在地建设材料和劳动力的需求，带动项目所在地周边产业的发展与繁荣，最终将提高项目所在地的国民生产总值，间接增加居民收入。2)对坂田街道象角塘社区居民生活水平与生活质量的影响项目施工期间由于大量的施工人、材料、机械等会对施工周围环境造成一定负面影响，如噪音、灰尘等，所以应注意施工管理，将负面影响因素减至最低。3)对坂田街道象角塘社区居民就业的影响项目实施将会间接导致附近居民创造第三产业就业机会。对增加就业起到一定的推动作用。4)对不同利益群体的影响项目的建设会提高从事该项目建设的有关材料供应商、施工方、运输行业及建设用地周围商家的收入

15、。小结：更新单元的实施，不仅能取得良好的经济效益，更能取得良好的社会效益，能做到经济效益、社会效益的有机统一和多赢。（4）项目涉及的利益相关者的意见调查1）项目所在地周边群众的态度调查群众或业主通过旧工业区拆迁，可以获得相应的利益补偿或者物业改造后的增值，改善原有恶劣的环境卫生条件，完善公共设施和基础设施，旧工业区拆迁对于他们来说，是一个好的契机。本项目建设实施前期工作人员通过实地走访、问卷调查、座谈等方式，收集并整理60份周边居民的意见，98%居民对本项目进行城市更新持支持的态度。2）项目所在地的机关团体的态度调查本项目初步与区城市更新办进行了沟通，通过了其部门的主任办公室会议与业务会，同意

16、本项目按照其建议拟定的改造范围线进行城市更新申报，持支持的态度；初步与街道办沟通，支持并同意本项目要依据深圳市城市更新的合法程序与要求进行申报。风险评价：项目所在地相关政府部门、基层组织和社会团体等对项目均持支持的态度，项目改造带来良好的经济效益、社会效益，项目改造对周边的环境等影像在可控的范围内。项目可控性性风险发生的可能性较小。（二）项目风险等级综合评价对龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元项目可能引发的不利于社会稳定的风险可能性进行了分析，为便于度量该项目整体的风险大小，有必要对各类风险的可能性大小进行量化，得到项目的综合风险大小。首先根据当地以往拆迁经验和民意调研结果确定每类风险

17、因素的权重，取值范围为0，1，I取值越大表示某类风险在所有风险中的重要性越大。其次确定风险可能性大小的等级值R，等级值C按风险可能性由小到大分别取值为0.2，0.4，0.6，0.8，1.0。然后将每类风险因素的权重与等级值相乘，求出该类风险因素的得分（即为IR)，把各类风险的得分加总求和即得到综合风险的分值，即IR。综合风险的分值越高，说明项目的风险越大。一般而言，综合风险分值为0.0-0.2时，表示该项目风险非常低，一般不会引起矛盾冲突；综合风险分值为0.21-0.4时，表示该项目风险低，有引发个体矛盾冲突的可能；分值为0.41-0.7时，表示该项目风险中等，有引发一般性群体事件的可能；分值

18、为0.71-1.0时，表示该项目风险高，有引发大规模群体事件的可能。本项目综合风险值求取见下表所示：项目风险综合评价表风险类别风险权重（W）风险发生的可能性（C）WC很小（0.2）较小（0.4）中等（0.6）较大（0.8）很大（1）项目合法性0.300.06项目合理性0.200.04项目可行性0.300.06项目可控性0.200.08综合风险0.24根据上表，龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元项目可能引发的不利于社会稳定的综合风险值为0.24，项目风险等级低。（三）防范措施1、减少旧改期间的扰民拆迁与施工期间，申报主体主导，与市、区、街道三级及职能部门密切配合，严格要求和监督施工单位文

19、明施工，减少扰民，采取下列措施：施工过程中所产生的垃圾、废水、废气等有可能污染周围环境的，应采取相应措施及时处理，不可随意倾倒、排放；施工现场车辆进出场时，要避开每日上、下班（学）时段，不要造成施工现场周围交通不畅或事故发生等。2、保障项目全程治安安全本项目建设应紧密联系和依靠政府拆迁、施工、治安监督部门，辅以预防为主的治安防范措施。一是确保拆迁工程的安全，虽是合作改造，但是申报主体必须做好与完善拆迁方案并报政府拆迁部门审查，注重拆迁时序合理性，减少扰民影响。二是确保施工安全，项目建设的施工图纸应严格按照规范要求设计，建筑报建要通过合法手续程序向规划主管部门审查；施工过程要与建设施工主管部门严

20、密联系，可通过招标选择符合标准规定的正规施工单位，建立施工安全预警机制，发现问题及时解决，消除隐患。三是申报主体要与治安部门紧密联系，申报主体必须从财力物力方面加强安保工作，如增加保安人员与质量监督员，项目全过程加强综合治理的工作，保持拆迁涉及区域日常治安环境的良好。四是密切关注极少数群众可能针对拆迁与施工过程中引起的不满意，导致上访、闹访、煽动群众、示威等动向，第一时间采取教育、说服、化解等措施，将问题消除在萌芽状态。3、加强群众知情权充分征询民意。在旧工业区拆迁项目启动前就房屋的拆迁方案，广泛征询群众意见。群众可对拆迁方案中是否存在扰民、环境污染、治安问题提出意见，通过收集、优化后，制定切

21、实可行的方案并取得拆迁区域周边多数群众的同意后方予实施。改变以往旧工业区拆迁双方前期缺乏沟通所致的生硬态势，让群众充分了解旧工业区拆迁工作。制定拆迁方案时，召开座谈会，反复征求群众的意见和建议，尽可能使方案的扰民、环境污染、治安问题更完善、更合理。开展宣传教育，针对群众所提意见和关心的问题，设立拆迁政策法规流动咨询点，现场解答群众的质疑。对抵触情绪较大的群众采用换位思考方式，尽力解决他们的实际问题，消除其对抗心理。经上述风险措施后，项目各因素风险变化情况如下表措施前后各因素风险变化对比表。措施前后各类风险变化对比表风险类别措施前后风险权重（W）风险发生的可能性（C）WC很小（0.2）较小（0.

22、4）中等（0.6）较大（0.8）很大（1）项目合法性措施前0.300.06措施后0.300.06项目合理性措施前0.200.04措施后0.200.04项目可行性措施前0.300.06措施后0.300.06项目可控性措施前0.200.08措施后0.200.04综合风险措施前0.24措施后0.20预期判断，项目实施风险措施后，项目可控性风险发生的可能性有所降低，综合风险也有所降低，项目实施风险措施后项目风险非常低。（四）突发应急预案1、成立项目社会稳定工作领导小组根据项目申报立项的要求，本着源头治理、预防为先、以人为本、科学决策的原则，龙岗区设立突发事件应急委员会，成立领导小组应对项目的突发事件，

23、加强应急管理领导机构、办事机构和专项应急指挥机构建设，区应急委员会下设专项应急指挥部，领导成员为区域城办和区应急办（设立专项应急指挥办公室），成员单位包括区更新局、区安监局、区城管局、区公安局、区交警局、区环水局、区信访局和区维稳办，专项应急指挥办公室设在区应急办区，作为专项应急指挥部的日常办事机构，对该项目可能出现的稳定风险先期预测、先期评估、积极化解，努力从源头上预防和减少涉稳重大问题发生，确保社会稳定和谐。2、基层应急机构坂田街道办具体负责突发事件的预防、应急准备和先期处置工作，根据需要加强应急管理机构建设，由坂田街道办牵头成立社会稳定风险工作领导小组统一安排工作，若出现上述风险点应及时

24、组织应急、由分管城市更新综合维稳领导担任小组组长负责统筹安排，成员单位由城市更新中心，信访及综治维稳办、司法及项目管辖工作站组成，负责具体任务执行以达平息风险点的目的，其中根据城市更新中心职能范围具体为街道城市更新的管理与服务等工作，应在出现突发事件时对该项目情况进行详尽情况说明，对该项目所遵循的城市更新政策进行解析，信访及综治维稳办职能为负责维持稳定和社会治安综合整治管理工作的，应在出现突发事件发生时，在领导担任小组领导下进行必要的维稳工作，包括制止一切暴力事件，制止一切危害公众且会引发事态进一步扩大的事件，司法所职能为指导管理人民调解工作，参与调解疑难、复杂民间纠纷，应在突发事件当中对该项

25、目的合理合法性进行说明并对意见群众进行充分沟通协助综合维稳领导小组平息所爆发的风险项。针对项目开展过程中可能存在的风险做好应急预案，主要包括突发公共事件，建立应急机制、应急处理小组依法开展事件预防和应对工作。3、申报单位（实施单位）成立应急机制申报单位（实施单位）根据公司内部机构及需要设立应急机构，各部门之间分工合作，为项目的开展提供相应的服务与保障： (1)应急组织框架(2)应急工作职责总指挥：负责综治维稳和信访工作。副总指挥：负责综治维稳和信访工作的协调、检查与督查，贯彻预防为主、常抓不懈，做到反应及时、措施果断有效。总协调组：负责指挥部与各工作组之间的信息传递，督促检查各工作组工作完成情况，做好与市相关部门的协调工作。后勤保障组：落实后勤保障工作等。文秘宣传组：拆迁各种宣传材料、宣传报道、简报、文秘、会务等工作。安全稳定组：保障拆迁工作的安全及社会稳定，了解、反馈并制止拆迁中的不稳定因素，杜绝突发事件的发生。拆迁工作组：负责所公告的拆迁范围的旧工业区拆迁工作以及调查、登记、丈量、复核、计算、签订拆迁补偿安置协议及旧工业区拆迁补偿安置协议。三、实施的意见和建议（一）意见：深圳市龙岗区坂田街道中浩工业城C厂区城市更新单元社会稳定风险评估报告是以第三方的角度和立场，在对项目所涉及的各个风险主体进行客观翔实、实地调查的基础上而做出的结论。立足对于项目合