物业管理行业万亿蓝海穿越牛熊

1、正文部分2021 年上半年物业管理板块涨幅排名第一2021 年上半年恒生指数冲高回落，小幅上涨 3.34，整体呈震荡走势，而港股物业管理行业基于业绩增长的高确定性及可预见性，行业上半年上涨 30.40，在我们统计的所有行业中涨幅排第一，延续 2019 年、2020 年靓丽的表现。我们统计的国信香港物管行业指数从 2018 年 3 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日，获得了 196.48的涨幅，同期恒生指数涨幅为-8.76,物业管理行业连续三年穿越牛熊周期，取得远超恒生指数的绝对与相对回报。其中滨江服务（3316.HK）、世贸服务(0873.HK)、中海物业(2669.HK)、和泓服务

2、(6093.HK)、融创服务 (1516.HK)、佳兆业美好(2168.HK)、碧桂园服务(6098.HK)分别录得 140、 126、107、98、69、62、60的涨幅，大幅跑赢市场。图 12021 年 1H 物业管理行业指数与恒生指数走势对比图 22018 年 3 月至 2021 年 1H 国信香港物管行业指数上涨 196.484025035302002520150151052021-06-252021-06-182021-06-112021-06-042021-05-282021-05-212021-05-142021-05-072021-04-302021-04-232021-04-

3、162021-04-092021-04-022021-03-262021-03-192021-03-122021-03-052021-02-262021-02-192021-02-122021-02-052021-01-292021-01-222021-01-152021-01-082021-01-010-51005020180228201804042018050920180613201807182018082220180926201810312018120520190109201902132019032020190424201905292019070320190807201909112019

4、101620191120201912252020012920200304202004082020051320200617202007222020082620200930202011042020120920210113202102172021032420210428202106020-50物业管理行业恒生指数国信香港物管行业指数恒生指数资料来源：wind，国信证券（香港）研究部资料来源： wind，国信证券（香港）研究部图 3 2021 年 1H 港股行业涨跌幅排名图 4 2021 年 1H 物业管理行业个股涨跌幅排名3530.403025232220171615151110977520-5-2

5、-10-7资料来源：wind，国信证券（香港）研究部资料来源： wind，国信证券（香港）研究部万亿级别市场风口，物管行业资本化浪潮持续加速推进自 2014 年彩生活（1778.HK）作为第一家物业管理公司于港股上市以来，物业管理行业资本市场热度持续提升，2018 年有 6 家物业管理公司上市，2019 年上市的物业管理公司达到 10 家,2020 年 18 家物管企业上市。2021 年，已有荣万家、宋都服务、星盛商业、新希望服务、越秀服务、中骏商管、朗诗绿色生活等 7 家公司先后上市。截至 2021 年 7 月 11 日，港股及 A 股市场总共有 49 家上市物企，其中港股 45 家、A 股

6、 4 家，合计市值已达 10006 亿港元,物管企业市值已超万亿，物管行业资本化浪潮持续加速推进。表 1：已上市 49 家物管公司合计市值已超万亿规模证券代码证券简称总市值亿港元市盈率PE(TTM)关联房企代码关联房企总市6098.HK碧桂园服务2,452.576.82007.HK碧桂园港元18104.41209.HK华润万象生活1,063.6109.51109.HK华润置地21966.26666.HK恒大物业953.530.33333.HK中国恒大12555.71516.HK融创服务828.6116.11918.HK融创中国11292.70873.HK世茂服务595.772.40813.HK

7、世茂集团6344.23319.HK雅生活服务470.022.53383.HK雅居乐集团3763.39666.HK金科服务436.859.5000656.SZ金科股份3273.82869.HK绿城服务300.435.63900.HK绿城中国2859.71995.HK永升生活服务294.763.50884.HK旭辉控股 4755.0简称值亿市盈率PE(TTM)6049.HK保利物业267.833.5600048.SH集团保利地产17575.02669.HK中海物业254.736.40688.HK中国海外发展19393.7001914.SZ招商积余202.234.2001979.SZ招商蛇口1078

8、7.23913.HK合景悠活186.648.61813.HK合景泰富集团3244.11755.HK新城悦服务184.034.2601155.SH新城控股11085.99909.HK宝龙商业171.347.31238.HK宝龙地产2753.82606.HK蓝光嘉宝服务96.415.2600466.SH蓝光发展1022.5002968.SZ新大正90.953.2-6989.HK卓越商企服务90.023.3-卓越集团-9983.HK建业新生活87.917.30832.HK建业地产552.63316.HK滨江服务85.332.7002244.SZ滨江集团1605.40606.HK中骏商管82.844.

9、71966.HK中骏集团控股1262.86626.HK越秀服务73.931.20123.HK越秀地产2474.96677.HK远洋服务71.223.23377.HK远洋集团1253.79928.HK时代邻里63.322.91233.HK2156.HK建发物业60.748.21908.HK时代中国控股建发国际1682.9集团6958.HK正荣服务52.825.96158.HK正荣地产1896.01957.36668.HK星盛商业52.835.0-1778.HK彩生活43.27.21777.HK2168.HK佳兆业美好41.315.71638.HK星河控股集团花样年控股佳兆业集-484.13009

10、17.SZ特发服务41.031.1-团-3662.HK奥园健康37.012.53883.HK中国奥园1692.41822.82146.HK荣万家36.111.5002146.SZ荣盛发展2953.3603506.SH南都物业32.119.0-1153.HK佳源服务24.131.02768.HK佳源国际1513.9控股6093.HK和泓服务23.134.5-和泓置地-3658.HK新希望服务23.017.7-新希望地产-0982.HK华发物业服务20.756.3600325.SH华发股份1574.61971.HK弘阳服务18.021.71996.HK弘阳地产794.01502.HK金融街物业17

11、.013.7000402.SZ金融街2356.71965.HK朗诗绿色生活15.620.10106.HK朗诗地产28-1922.HK银城生活服务12.115.21902.HK银城国际控股4219.41895.HK鑫苑服务12.07.4XIN.N鑫苑置业10.1-2107.HK第一服务控股9.58.41107.HK当代置业202.31417.HK浦江中国7.624.3-1538.HK中奥到家6.24.0-3686.HK祈福生活服务5.63.7-9916.HK兴业物联4.18.00185.HK正商实业11111.99608.HK宋都服务3.38.4600077.SH宋都股份4110.31941.H

12、K烨星集团2.710.9-鸿坤集团-物管公司市值合计：10006资料来源：wind,国信证券（香港）研究部注：数据截至 2021 年 7 月 11 日接下来，还有融信服务、德信服务集团、康桥悦生活、领悦服务等逾 20 物企也已发布上市公告、排队递表、等待通过聆讯登陆资本市场。我们预计 2021 年上市的物业管理企业将打破 2019 年的上市纪录，超过 30 家。2021 年末物管行业上市公司总数有望突破 70 家。表 2：2021 年已上市及拟上市物管企业物业公司关联房企物业公司关联房企物业公司关联房企宋都服务宋都股份世纪金源服务世纪金源集团祥生活服务祥生集团星盛商业星河控股新力服务新力集团力

13、高健康生活力高集团荣万家荣盛发展天誉青创天誉置业阳光智博生活阳光城新希望服务新希望地产中南服务中南集团禹佳生活服务禹洲集团中竣商管中骏集团控股海悦生活海伦堡中国长城物业无越秀服务越秀地产富力物业富力集团珠江管理珠江实业集团朗诗绿色生活朗诗绿色地产明宇商服明宇集团融汇悦生活融汇集团德信服务集团德信中国中梁百悦中梁控股润华物业无康桥悦生活康桥集团东原仁知东原集团俊发七彩俊发集团融信服务融信中国京城佳业城建集团众安智慧生活众安集团领悦服务集团领地控股集团德商产投德商集团资料来源：公司公告，国信证券（香港）研究部房企分拆物业赴港上市今年以来再次掀起高潮，一方面由于资本市场持续给予行业龙头公司高估值的示

14、范效应，另一方面则由于香港联交所计划于 2022 年 1月 1 日起，将上市申请人主板盈利规定调高 60，并修订盈利分布规定，使得多数中小房企赶在新规实施前加快IPO 步伐。行业规模成长空间仍然广阔房地产开发是物业管理行业的上游行业和基础，中国房地产行业自 1998 年以来经历了逾 20 年的高速发展，城镇化率从 1999 年的 34.8上升到 2020 年的 63.9。城镇化率的提高促进了房地产市场的扩张和物业管理行业的发展。近年来虽然 房地产行业增长速度有所放缓，我们认为，中国城镇化水平仍有上升空间，房 地产行业仍具备稳健、平稳的增长前景。物业管理行业规模的增长主要由房屋的持续竣工以及未覆

15、盖社区的不断被接管所驱动。从近年来全国竣工房屋面积规模来看，20112020 年全国竣工房屋面积连续 10 年均超过 9 亿平方米，意味着每年平均提供新建物业服务量达到 9 亿平方米以上。我们预计未来几年全国竣工房屋面积仍能维持高位。图 5 20112020 年全国房屋年竣工面积连续 10 年超过 9 亿平方米120,000110,000100,00090,00080,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000万平方米107,4592001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019全国房屋竣工面积

16、资料来源：wind，国信证券（香港）研究部根据中指研究院的数据， 截至 2020 年末，中国物业管理面积为 259 亿平方米，较 2016 年增加 74 亿平方米，2016-2020 年物业管理行业总在管面积复合增长8.8。在大湾区、京津冀地区及长三角地区有逾 1,600 家物业管理公司，每家公司的在管建筑面积在 1 百万平方米至 3 百万平方米，目前物业管理行业仍然是一个高度分散的行业。图 6 20162020 年物业管理行业总在管建筑面积10亿平方米25.913.721.118.519.57.98.46.15.523.930161425122010158610452020162017201

17、8行业在管面积2019同比增速02020资料来源： 中国指数研究院，康桥悦生活（2205.HK）招股说明书，国信证券（香港）研究部龙头公司市场集中度快速提升近年来，物业管理服务市场随着政策、市场竞争及信息技术的变化，行业的集中度逐年提升，行业市场份额不断向优质龙头企业集中，百强物业管理公司管理的建筑面积和物业数量快速增长。根据中指研究院的资料，物业服务百强企业所管理物业的平均总建筑面积由 2016 年末的约 2730 万平方米增长至 2020 年末的 4880 万平方米，复合年增长率为 15.7；百强企业的平均总收入由 2016 年的6.28 亿元增至2020 年的11.73 亿元，复合年增长

18、率为16.9。2021-2023 年，我们预计行业百强企业在管面积及收入仍能维持 15以上复合增速，优质的龙头公司仍将获得远高于行业平均增速的成长。图 7 百强物业管理公司平均总建筑面积 20162020 年复合增长率 15.76020百万平方米17.748.815.815.137.214.031.627.342.81850164014123010820610420020162017201820192020百强企业在管面积均值同比增速资料来源：中国指数研究院，国信证券（香港）研究部内生性增长优选“储备面积/在管面积”数值高的公司截至 2021 年 7 月 11 日，已有 45 家物业管理公司登

19、陆香港交易所。根据中国指数研究院发布的 2021 年中国物业服务百强企业排名显示（该排名基于物业管理范围、经营业绩、服务质量、增长潜力及社会责任等一系列综合标准做出），港股上市公司碧桂园服务（6098.HK）、恒大物业（6666.HK）、绿城服务（2869.HK）、雅生活服务（3319.HK）、保利物业（6049.HK）、融创服务（1516.HK）、彩生活（1778.HK）、中海物业（2669.HK）、金科服务（9666.HK）、华润万象生活（1209.HK）、新城悦服务（1755.HK）、建业新生活（9983.HK）等在 2021 年中国物业服务百强企业中排名位居前列。表 32021 年物业

20、管理企业综合排名排名企业名称排名企业名称1碧桂园生活服务集团股份有限公司10金科智慧服务集团股份有限公司2恒大物业10华润万象生活有限公司3绿城物业服务集团有限公司10长城物业集团股份有限公司4雅生活智慧城市服务股份有限公司11新城悦服务集团有限公司5保利物业服务股份有限公司11四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司6融创服务控股有限公司11河南建业新生活服务有限公司7彩生活服务集团11上海永升物业管理有限公司8中海物业管理有限公司11富力物业服务集团9深圳市金地物业管理有限公司12时代邻里控股有限公司资料来源：搜狐网，中国指数研究院，国信证券（香港）研究部正如我们近两年的物管行业报告所指出的，对于

21、以住宅业态为主的物业管理公司，“储备面积/在管面积”这个指标是衡量物管企业未来两年业绩内生性增长确定性的重要考量。因此我们统计了港股物管企业“合约面积/在管面积”这个指标，“储备面积/在管面积”的比值越高，说明该公司未来 2-4 年的业绩增长的确定性越高。统计显示，碧桂园服务（6098.HK）、绿城服务（2869.HK） 、正荣服务（6958.HK）、新城悦服务（1755.HK）、融创服务（1516.HK）、建业新生活（9983.HK）等物管企业“储备面积/在管面积”分别达 117.8%、116.0%、 111.6%、101.0%、95.6%、87.0%，排名前列，表明这些公司在港股主要上市物

22、业管理公司中，公司未来两年的业绩内生性增长的确定性、可预见性高。表 4： 2020 年末港股部分物业管理公司合约面积及在管面积及“储备面积/在管面积”（单位：百万平方米）证券代码证券简称合约面积在管面积储备面积储备面积/在管面积6098.HK碧桂园服务821377444117.82869.HK绿城服务540250290116.06958.HK正荣服务87.441.346.1111.61755.HK新城悦服务203101102101.01516.HK融创服务26413512995.69983.HK建业新生活1871008787.02156.HK建发物业47.225.621.684.41995.H

23、K永升生活服务1801008080.03316.HK滨江服务35.52015.577.59666.HK金科服务277156.2120.877.36666.HK恒大物业67941326664.46677.HK远洋服务71.145.525.656.31778.HK彩生活56336120256.06626.HK越秀服务49.932.717.252.66049.HK保利物业56738018749.23319.HK雅生活服务52237514739.20873.HK世贸服务2011465537.72168.HK佳兆业美好77.357.519.834.43913.HK合景悠活53.441.611.828.4

24、9928.HK时代邻里111.698.712.913.1资料来源：各公司公告，国信证券（香港）研究部投资建议当前物业管理行业正处于快速发展的黄金发展期，行业上市公司市值已超万亿港元，且行业连续三年获得远超恒指的绝对与相对收益，穿越了牛熊周期。物管行业资本化浪潮正持续加速推进，我们预计 2021 年全年物管企业 IPO 数量将超过 30 家，再创纪录。未来，物业管理行业集中度将进一步提升，行业龙头在市场竞争中的优势将愈发明显。我们维持行业“买入”的投资评级，建议关注碧桂园服务（6098.HK）、建业新生活（9983.HK）、新城悦服务(1755.HK)等个股。表 5 相关物业管理公司估值表TTM

25、21E22E6098.HK碧桂园服务2,452.576.850.533.414.21209.HK华润万象生活1,063.6109.561.844.67.26666.HK恒大物业953.530.317.612.18.11516.HK融创服务828.6116.155.434.77.20873.HK世茂服务595.772.438.523.37.83319.HK雅生活服务470.022.516.812.85.49666.HK金科服务436.859.534.622.35.12869.HK绿城服务300.435.625.919.23.71995.HK永升生活服务294.763.539.626.78.660

26、49.HK保利物业267.833.525.619.83.72669.HK中海物业254.736.427.721.011.93913.HK合景悠活186.648.623.013.65.3代码证券简称总市值(亿元 HKD)市盈率市净率1755.HK新城悦服务184.034.223.115.912.19909.HK宝龙商业171.347.332.123.06.76989.HK卓越商企服务90.023.314.810.52.49983.HK建业新生活87.917.311.98.32.73316.HK滨江服务85.332.720.813.58.56677.HK远洋服务71.223.213.99.43.0

27、9928.HK时代邻里63.322.912.88.53.16958.HK正荣服务52.825.915.611.03.36668.HK星盛商业52.835.023.616.627.82168.HK佳兆业美好41.315.710.66.92.8资料来源：wind，国信证券（香港）研究部风险提示房地产行业调整超预期导致业绩增长放缓；人员成本大幅上升；增值服务收入增速低于预期。相关标的投资逻辑1、 建业新生活（9983.HK）：业绩快速增长，低估值待修复扎根中部地区的物管龙头，項目高密度覆盖。公司是一家主要扎根于中原地区的综合物业服务提供商，业务分为物业管理及增值服务、生活服务，商业资产管理及咨询服务

28、三大板块。公司的物业管理及增值服务覆盖河南省全省 18 个地级市（以及 104 个县级城市中的 97 个县级城市），服务业主及住户人数超过150 万名。公司项目在河南地区高密度覆盖，使得公司能够基于物管服务链接更多生活服务资源、打造共享服务中心，不断提高客户满意度。按在管面积及总收入计算，公司为中部地区最大的物业管理服务提供商。截至 2020 年 12 月 31日，公司合约、在管面积分别为 1.87 亿、1 亿平方米，未来三年增长的确定 性、可预见较高。业绩表现靓丽，建业+平台注册用户数快速增长。截至 2020 年 12 月 31 日，公司营业收入 26.55 亿元，归母净利润 4.27 亿元

29、，同比分别增长 51.3、82.3。公司主要业务线中，物业管理服务及增值服务的收入约为 22.0 亿元，较 2019年同期增长 63.9，总收入占比约为 82.8。生活服务的收入约为 3.7 亿元，同比增长 19.4，总收入占比约为 13.9，其中建业+平台的收入 2.9 亿元，占比 78.4，同比增长 81.3。平台较去年实现注册用户 68.0的增长达 367.2 万名，已成功覆盖除在管小区之外的用户超过 200 万名。建业地产 20162020 年合约销售保持高速增长。建业集团已在河南省深耕逾 20年，目前建业新生活（9983.HK）的关联上市公司包括建业地产（0832.HK）、中原建业（

30、9982.HK）及筑友智造科技（0726.HK）等三家。其中，建业地产（0832.HK）的合约销售面积由 2016 年末的 276 万平方米提升至 2020 年末的1459.71 万平方米，4 年复合增长率达 51.64。截至 2020 年 12 月 31 日，建业地产土地储备建筑面积约 5411 万平方米，其中权益建筑面积约 4029 万平方 米。建业地产及其它关联企业的高速发展为建业新生活未来在管面积的稳步增长提供了坚实的保障。投资建议及盈利预测。截至 2020 年 12 月 31 日，建业新生活合约面积约为1.87 亿平方米，合约面积是在管面积的 1.87 倍，且建业地产在 2020 年

31、末的土地储备建筑面积达 5411 万平方米，加之公司在中部地区较为优秀的第三方拓展能力，公司未来三年合约及在管面积的增长确定性及可预见性较高。我们预计公司 20212023 年营业收入分别为 39.82 亿元，59.73 亿元、 89.59亿元，归母净利润分别为 5.97 亿元、8.38 亿元、11.84 亿元，对应 EPS 分别为0.47 元、0.67 元、0.94 元，未来三年业绩维持高速增长态势。给予公司目标价 11 港元，对应 2021 年 PE19.4X，对比行业龙头公司平均 31X 的市盈率水 平，公司价值低估明显，维持“买入”的投资评级。表 1：Forecast summaryF

32、iscal year ending2019A2020A2021E2022E2023ERevenue (CNY mn)1754.402654.503981.755972.638958.94Operating Profit (CNY mn)323.86543.27821.921201.581746.24Reported Profit (CNY mn)233.96426.58596.63838.441183.93EPS(CNY)0.190.340.470.670.94EPS growth(%)1102.2682.3338.7540.5341.21DPS(CNY)0.000.210.240.330.4

33、7BVPS(CNY)0.302.162.342.683.41P/E (x)28.5115.6413.299.466.70Dividend Yield (%)0.003.893.765.297.47P/B (x)18.052.482.692.351.85Net debt/equity(%)(153.23)(81.63)(95.55)(108.70)(109.43)EBITDA(CNY mn)337.91564.27850.921238.581783.24ROE(%)96.2627.8821.1726.5530.93ROA(%)16.7914.9312.9415.3217.66资料来源：wind，

34、国信证券（香港）研究部2、新城悦服务（2869.HK）：成长确定性高，调整迎来配置机会新城控股销售稳步增长。公司的关联企业新城控股（601155.HK）2020 年合同销售金额 2,509.63 亿元，销售面积 2,348.85 万平方米。 根据的统计，新城控股 2020 年销售金额位列行业第 12 位，销售面积位列行业第 10 位。2021 年 15 月，新城控股累计合同销售金额约人民币 946.39 亿元，累计销售面积约 903.80 万平方米，同比分别增长 32.44、38.16。截至 2020 年末，新城控股土地储备 1.43 亿平方米，可满足未来 2-3 年的开发运营所需，2021 年计划竣工 4310 万平方米。关联企业的稳健发展为公司未来业绩的增长奠定了坚实的基础。盈利与管理规模保持快速增长。截至 2020 年末，公司实现收入 28.66 亿元，同比增长 41.6，归母净利润 4.52 亿元，同比增长 60.4。公司整体盈利能力稳步提升，综合毛利率提升 1.1 个百分点至 30.7，净利润率提升 2.2 个百分点至 17.1。截至