上海富绅中心建设项目可行性研究报告

1、 / 59一、 标的项目（一） 项目基本情况1、 项目现状富绅商业中心 （青浦新城六号地块） 目前已经竣工并办理好 了大产证（沪房地青子（2014）第 003634 号），产权面积 118409.19 平方米，为现房项目，是青浦新城内集商业、办公为一体的综合 性、国际性的新城地标建筑群，整体设计优质，全玻幕墙，包括 了地下大型超市（家乐福已经开业） ，地上 1-3 以商铺为主的休 闲商业，以及两幢23层LOFT高层酒店式办公楼，LOFT平均户 型面积在 50-60 平米之间， LOFT4.5 米挑高并做复式精装修，统 一物业管理。本项目用地位于青浦新城中片， 中片是青浦新城腾飞的心脏 与建设的

2、先导与展示窗口。 周边分布 150 万平方米十多个住宅小 区，医疗、学校、齐全，交通方便且快捷，完全适合建设一个商 业中心。从项目产品定位来看， 本地块将是新城区的商业中心， 根据 青浦新城整体规划发展前景， 本方案设计极力使商业、 休闲空间 尺度和办公建筑规模成比例协调， 与都市城市建筑、 人文相融合。 建筑体型设计、 商业业态规划、 景观设计和空间氛围勾勒出一幅 美好画面 : 购物空间有开有合，休闲空间生态宜人，在三维空间 中解构商业与办公并存的综合地产， 尺规图距的店铺排布错落有 致，人流物流动态延伸。作为新建区域的商业中心集聚人气、汇 聚组织人流形成浓厚商业氛围是定位的首要， 故本项目

3、拟采用大 业态，汇聚人气，形成活力，培育市场。并综合周边夏阳湖、博 物馆、菘泽广场等因素， 建设一个现代建筑形态的集休闲、 办公、 文化、娱乐、购物为一体的商业休闲综合体。1）项目地理位置上海富绅中心商业中心 （青浦新城 6 号地块） 项目位于青浦 区新城区青舟路以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以西。 是位于青浦CBD商务核心区，周边有崧泽广场，青浦博物馆，青 浦规划局、青浦第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业 中心。以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店） ，青浦教育局， 青浦高级中学，检察院，创业中心，一条马路之隔。西面是电信 大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。北面是吉富绅花园，2

4、手房均价在 2 万。项目往上海市主干道沪青平、A9、A30到市区各处非常方便， 距离青浦区政府不到 1 千米，离虹桥机场和高铁站 10 分钟车程， 在建上海轨交 17 号线从项目北面穿过，区位图如下：瓯进楫和1ftffrrBW耳乐三区三号门沪W平必皤用卅 艸flBil农料所J瑟ItJS区呼牙遇頁通蹈=二o LW；iW平秤桥册謙帶禹亘戒堵四中叹“ o林甲高連&所处区域属于配套设施和住宅及人口较集中区，汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇 欧香苑等楼盘（见下图），人口集聚对商业的支持强；项目边上 有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。矗 KzK佳乐苑W - *十新肯浦

5、佳园_ 駁港东路 华乐舖界湼港桥富坤国际Ca?青海塔翱儈里渥冲JQI郦錘林 S-a陶上漬拼夏阳湖宵期路桶混娄椿加中东腿帕影香苑蠶蠶臓訓南腎园h-沪青翠公路J J.境东三(Z三号门土地取得方式2006年，云屹茂置业通过和政府的招商合作合法获得青浦 新城6号地块，土地费用共计 23418772元。土地出让金契税拆 迁安置补偿费用等已全部缴清。单位：万元已缴金额未缴金额合计1. 土地成615615本2.滞纳金3.绿化补偿25.525.54.契税等税金61.561.55.拆迁补偿143514356、房地产权属登记204.8052204.8052费7、其他0.0720.072合计2341.8772234

6、1.8772楼面地价195元/平米195元/平米3）政府批复文件如下：项目目前已经结顶竣工，取得房地产权证（沪房地青子（2014）第003634号）。政府批复文件齐全。取得用地规划许 可证以及工程规划许可证（沪青建（ 2010）FA31011820102021 以及变更1-9 ），其中地上计容建筑总面积为58957.02平米，不计容地上面积51.17平方米，地下建筑总面积60980平米，绿 化率20%也取得商品房销售备案证明（青浦房管（2014）第20140066、97、55 号） 4）证照取得情况截止本尽调报告出具之日，项目已取得五证，具体情况如下:证照名称证照号取得时间建设用地规划许可证沪

7、青地（2007）18070730E009612007.7.25建筑工程规划许沪青建（2010）-2013.10.3可证FA31011820102021 以及变更 1-90建筑工程施工许可证0901QP0042D01/3101182009121607012010.9.20房地产权证沪房地青子（2014）第003634号2014.3.245）目前项目进度情况项目已经竣工结顶并取得房地产权证。6）项目现场及周边图2、 控规指标土地面积22693平米（大产证上数据），容积率W 2.6，规 划总建筑面积 119988.19 平米（数据来自最终建设规划许可证之 沪青建（2010） FA3101182010

8、2021-变更8为准，下同），其中 地上计容建筑总面积为 58957.02 平米，不计容地上面积 51.17 平方米，地下建筑总面积 60980平米，绿化率20%项目目前 已经结顶竣工， 取得商品房大产证， 大产证（沪房地青子 （ 2014） 第 003634 号）上载明建筑面积为 118409.19 平米。其中产证附 记：1-2 号、3-19 号、21-25 号、28-303 号、车库地下 2层车位 595、596、581 、583、585、596、587、589、车库地下 3 层车位 1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、1113 作为公司 自有保留，不对外

9、销售。则可售面积为42662.43平米的LOFT和 797个车位，自持部分可权益转让出售。3、 开发计划现房，开发完毕，进入现房销售和商业自持招商引资工作（二） 项目市场情况1、宏观经济概况青浦地处江、浙、沪二省一市的交界处，位于中国长江三角 洲经济圈的中心地带， 具有承东启西、 东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用， 区内有纵横交错、 道路密集的陆路交通体 系，同时，青浦区的水运优势也十分明显。全区经济保持平稳健康发展， 2013 年实现生产总值 771.9 亿元，比上年增长 7.5%。其中，第一产业增加值 9.5 亿元，下 降 4.6%；第二产业增加值 428.5 亿元，增长 3.8%

10、；第三产业增 加值 333.9 亿元，增长 13.3%。三次产业比 1.3 ：55.5 ： 43.2 ， 与上年相比， 第一产业下降 0.1 个百分点， 第二产业下降 2 个百 分点，第三产业上升 2.1 个百分点。青浦区财政收入稳步增长， 全区完成全口径财政收入 272 亿 元，比上年增长 12%。其中，区级财政收入 88.7 亿元，增长 18%， 增幅位居全市第二，总量排名上升 1 位。全区可安排使用收入 137 亿元，增长 15.4%。全年财政支出 137.9 亿元，比上年增长 17.1%。其中，教育支出 21.1 亿元，增长 3.9%；社会保障和就 业支出 11.9 亿元，增长 32.

11、7%；城乡社区事务支出 26.4 亿元， 增长 31.8%。全年税收收入 259.3 亿元，比上年增长 11.9%。2、当地总体房地产市场2013年，房地产市场调控政策导向未变，投机投资性需求 得到有效遏制， 市场交易延续此前的回暖趋势， 加上“新国五条” 的出台， 刺激了刚需和改善性住房需求加快入市， 商品房销售市 场活跃。在此背景下青浦区房地产市场呈现，开发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃、保障性住房稳步推进的局面。房地产投资情况2013年青浦区房地产投资完成 223.1亿元，比上年增长15.4%，占全社会固定资产比重为 62.1%，比上年提高6.4个百 分点，为四大投资领域中唯一增长

12、的领域。1、土地购置费增逾六成。按投资构成来分，其中土地购置 费48.1亿元，比上年增长63.4%，拉动房地产投资增长 9.7个 百分点，净增18.7亿元；建设投资175亿元，比上年增长5.8% 从全年投资走势来看，前 6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增 长15.4%收尾。（见下图）。2013年青浦投资走势图授黃额増幅2、青东地区投资活跃。按地区来看，以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的青东地区投资力度较大，共完成投资额145亿兀、占65%而以朱家角镇、练塘镇、金泽镇为代表的青西地区 的投资总量相对较小，仅完成投资19.3亿元、占8.6%;以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资

13、48.3亿元、占21.6%;以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度 较为薄弱，完成投资10.5亿元、占4.8%。赵巷镇、徐泾镇、华 新镇分别以58.6亿元、57.7亿元和28.7亿元名列前三（见下 表）。20U年分地区房地产投资完成情况+地区Q投礎颔 （亿元）3同比増长户（土小占全裁投瓷比重（%） Q全区舍计223. 21B.4*715.2瓯知&盼f 論涕D19.-10.4心8.9香花祈街道，13416.6.0喊希厂一13. 2心26.3V57.71.9t25.9%p-化 I*512.6.和-24. “2,8V4.2-17.81.9%朱家甫鼬17,4*-11.8*-37.40,8V0.0，-

14、99. 2aov3、各用途房屋投资全面增长。按房屋用途来分，住宅完成投资167亿元，比上年增长6.2%，占比74.8%,其中多高层完成 投资132.1亿元，增长11.74%,别墅和联排完成投资34.9亿元， 增长30.4%;办公楼、商业营业用房和其他用房分别完成投资 7.3 亿元、25亿元和23.8亿元，分别比上年增长 1.94倍、73.5%和24.6%二、房地产建设规模2013年末全区房地产开发企业 117 家，开发项目 151 个， 全区房屋施工面积首次突破千万平方米大关，达到 1000.5 万平 方米，比上年增长 11.9%，其中新开工面积 209.8 万平方米，比 上年下降 22.4%

15、，占施工面积的 21%；房屋竣工面积 92.6 万平方 米，比上年下降 49%。1、三地区占施工面积超六成。按地区施工面积来看，赵巷 镇、徐泾镇、华新镇分别以 249.3 万平方米、 219.8 万平方米、 157.3 万平方米名列前三，三地区合计施工面积 626.5 万平方米 （见下图），占全区施工面积 62.3%。其中新开工面积合计 122.4 万平方米，占全区新开工面积的58.4%。其中施工面积超过 30万平方米的楼盘共有 4 个分别为华新镇的西郊半岛名苑 （33.9 万 平方米 ） 、白鹤镇的绿地缇香公馆（ 43.1 万平方米）、赵巷镇的 崧泽花园（64.8万平方米）和新城一站动迁安置

16、房A区（33.0万平方米）。2013年分地区房屋施工情况，单位；万平方米卩2、各用途房屋交付力度三降一增。按房屋用途来分，住宅 竣工面积82.9万平方米，比上年下降 45%,净减68万平方米； 办公楼无竣工面积，比上年净减 0.2万平方米、其他用房竣工 3.9万平方米，比上年下降 79.6%、商业营业用房竣工 5.8万平 方米，比上年增长41.2%。按楼盘来看，2013年青浦区共有14个楼盘相继竣工，其中竣工面积超过7万平方米的共有5个，分别为重固镇的重固万科项目、华新镇的星尚湾名邸和华新 5号地块、赵巷镇的青池流水云墅，上述5个项目共完成竣工面积 58.3万平方米，占全区竣工面积的63%三、

17、房地产销售情况2013年青浦区房屋销售198.8万平方米，比上年增长 1.1 倍。现房销售面积51.7万平方米，比上年增长 62%占房屋销 售面积的26%期房销售面积147.1万平方米，是上年的2.3倍，占房屋销售面积的 74%。1、住宅销售大幅上升。 2013 年全区住宅销售 187 万平方米， 比上年增长 1.1 倍。其中多高层销售 163.3 万平方米，增长 1.2 倍，占比 87.3%，比去年提高 4 个百分点；别墅销售 7.6 万平方 米，增长 9.5%。多高层销售的占比上升表明了青浦区房屋销售 更加趋于合理化。2、各用途房屋均价均有所提高。从房屋用途来看，青浦区 普通商品房（不包括

18、保障性住房） 中住宅均价 18603元/ 平方米、 比上年提高 1883元，增长 11.4%；办公楼均价 17955元/ 平方米， 比上年提高 2620 元，增长 17.1%；商业营业用房均价 25477元/ 平方米，比上年提高 12819 元，增长 1 倍；其他用房均价 2037 年，比上年提高 301 元，增长 21.5%3、销售区域较为集中。从 地区来看， 房屋销售主要集中在青东地区的赵巷镇、 徐泾镇和华 新镇， 上述三地区共完成销售面积 130.6 万平方米， 占全区销售 面积的 65.7%。青东三地区中销售超过 10 万平方米的楼盘共有 4 个，分别为华新镇的西郊半岛名苑（12 万平

19、方米）、华新基地 5号地块（ 14.7 万平方米）和赵巷镇的新城一站动迁安置房 A 区（22.4万平方米）和动迁安置房 B区（23.1万平方米）。全区公寓（指普通高层、多层）均价 18102元/平方米，增 长 17.2%；花园（指别墅、双拼别墅）均价 32554 元/ 平方米， 增长 14.6%；联列均价 23233元/平方米，增长 10.9%。青浦新城板块、徐泾板块、赵巷板块和朱家角板块房地产均价见下表：青浦各板块房地产均价情况表单位:元/平方米全区青浦新城板块徐泾板块赵巷板块朱家角板块均价增幅均价增幅均价增幅均价增幅均价增幅%公18117.19636.245-1024010.123917.

20、寓02242420.437796花32514.191-1.42228.35114.28779.5园5460237810923联23210.20216.2880.7225-3.17283.0列339656551230四、保障性住房建设情况1、 保障性住房建设稳步推进。2013年青浦区保障性住房建 设步伐受上年高基数的影响下，有所减缓。保障性住房完成投资 74.6亿元，比上年微跌0.3%，投资减少0.2亿元。保障性住房 施工面积397万平方米，比上年增长3.7%，其中新开工面积43.1 万平方米，比上年下降 69.7%，锐减99.4万平方米。2、 保障性住房销售快速增长。2013年青浦区保障性住房

21、销 售85.1万平方米，是上年同期的 3.6倍，占房屋销售的45.5%， 提高 20.3 个百分点。保障性住房共销售 12328 套，占全部房屋 销售套数的 57.9%，其中动迁安置房 10763 和经济适用房 1565 套。3、项目市场情况上海市房地产业经过九十年代以来的十几年的高速发展， 在 上海经济发展中已取得了举足轻重的地位， 并成为地方国民经济 的支柱产业之一， 到目前为止， 在沪各类房地产开发企业有三千 多家，年开发商品住宅面积上千万平方米。 但相对于上海市未来 2000 万常住人口的庞大市场，相对于上海市要求人均居住面积 达 25 平方米的目标而言，还是远远不够的，所以房地产业在

22、上 海仍然是一个大有发展潜力的产业。青浦新城的规划目标是：到 2020 年全面建成与上海国际大 都市相适应的郊区新城； 形成与中等规模城市相适应的经济规模 和综合实力；形成经济、社会、生态环境的可持续发展框架。此 次规划范围共约 40.27 平方公里，规划期限近期为 2010 年，远 期 2020 年。到时青浦将确立两个区级中心：一是富有浓郁人情 味的城市生活氛围的老城中心； 一是具有现代城市气息的新城中 心。青浦县改区后区域经济呈高位快速增长态势， 朱家角古镇重 点开发建设步伐的加快， “东方绿州”的建成开放，使青浦区域旅游经济不断升温， 同时推动了商贸业的兴旺活跃。 沪青平高速 公路，全线

23、合龙通车。沪青平高速公路在青浦区境内长达 23.85 公里，公路建成后，将与已投入使用的同三国道上海段，形成贯 通青浦区南北和东西向的两条高速交通主干道， 对青浦今后的发 展将起到十分重要的作用。在新一轮的发展规划中青浦的功能定位为旅游、物流中心， 并随着轨道交通的建成， 作为连接江淅二省上海西部出口的青浦 将处于更重要地位。青浦新城区历经多年的建设， 已初步形成了以夏阳湖、 淞泽 广场为中心的规模城区，已经建成新青浦佳园、吉富绅花园、运 杰城市花园、夏阳湖国际花园、佳乐苑、顺驰蓝湾锦都、新城逸 境园等住宅小区达十多个， 加上同三国道东的宜达新居面积达到 150 万平方米以上。由于新建城区没有

24、成规模的商业配套设施， 而六号地块位居新城区的中心， 是建设该区域商业项目的得天独 厚地段。（1）项目区域交通情况上海富绅中心商业中心 （青浦新城 6 号地块） 项目位于青浦 区新城区青舟路以北，公园路以南，华浦路以东，华民路以西。 项目往上海市主干道沪青平、 A9、A30 到市区各处非常方便，距 离青浦区政府不到 1 千米，离虹桥机场和高铁站 10 分钟车程，在建上海轨交17号线从项目北面穿过，区位图如下:公交线路有青浦1、2、5、6、7.9、10、11号线以及青黄专线、朱徐线等， HYPERLINK / /? newmap=1 & ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5% AF%8

25、C%E7%BB%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#项目配套设施情况周边配套：区域内属青浦新城核心成熟区域， 项目周边汇集了佳乐苑、公园大观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘，人口集聚对商业的支持强；周边有崧泽广场，青浦博物馆，青浦规划局、青浦第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业中心。以及东南方的五星级大酒店(皇冠大酒店)，青浦教育局，青浦高级中学，上海工商信息学校，检察院，创业中心，一条马路之隔。西面是电信大楼，广播电台，湘浦海 鲜大酒楼。边上有博物馆以及医院、 体育场、行政中心等。教育、 体育、医疗、文化设施等配套齐全。具体见连接： HYPERLINK /

26、?n /?n ewmap=1 &ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5%AF%8C%E7%BB%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#周边主要土地成交情况时间地块名称出让面积用地性质容积率地上可建面积成交价/万楼面价/元m2竞得单位图 中 标 识2014.02.26青浦区盈浦街道漕盈路东侧(03A-02、03A-03、03B-01、03C-01)地块49706.7商住2.299195.857,5605,803上海吉富 绅置业集 团有限公 司A2014.02.12青浦区香花桥街道 E-04-06、E-04-23 地块115759.4商住1.5173639.1210,00012,094

27、中国葛洲 坝集团房 地产开发B有限公司青浦区新城一重庆隆鑫2014.01站大型社区28600商2.26292091,414,5地产集团.2944A-06A、.1住.220026有限公司45A-09A 地块C2014.01青浦区赵巷镇12911商2.53227820,66,38龙湖.2930A-05A 地块.2住002D青浦区赵巷镇上海运杰2014.01崧泉路以西21343商2.55335851,49,63置业有限.2329A-06A 地块.3住.25003公司E青浦区赵巷镇21A-02A、2013.0822A-04A、63550商3.82414980,33,32宝龙.0725A-04A、业06

28、8826A-02A 地块F青岛伟业青浦区盈浦街2013.06道淀山湖大道10790商2215805,232,42房地产集.19南侧28-04地块.3业.603团有限公司G下图红色字母部分为青浦区最近出让土地位置示意图，五星处为抵押地块所在地，比例尺为 1: 1公里:A- i馳站SfjI嗣:看tJWtT香花楼広IM6H咆 n 17 .1南馨中南耋 西 年/ G汇金碣堆轶1-7华倉离踏ft由上图可以看出，纯商业项目区域内出让的标的较少， 主要 以商住项目为主，与上面土地比较，本项目的土地价格优势明显。（4）周边竞争项目分析本项目为商业项目，商业部分自持，主要为酒店式公寓，在青浦较为稀缺，周边竞争项

29、目分析如下：项目开发商业态简介与本案比较港隆休闲广场上海凤 翔房地 产开发 有限公 司综合体位于青浦盈港路453号，1-3层商 业、会所与办公，底层商业街紧 邻休闲广场，同时开设银行、餐 饮、咖啡厅、景观餐厅、旅行社 等商务配套商业；4-7层为酒店式商务空间（精装修），小面积的 soho经典风格户型；8-18层弹性商务空间（标准装修），纯商务的 办公空间，可自由分割。公开资 料均价25000元/平米。交通强开发商弱人口弱环境弱金都 公寓 式酒 店上海越 盛房地 产开发 有限公 司写字楼临近奥特莱斯品牌直销广场，南 面有连接上海市区的北青公路、 规划轻轨线站点、A9高速和沪青 平公路；东、西有嘉

30、松中路、外 青松公路、A5嘉金高速等。金都 公寓式酒店西北面步行6分钟可 达生活设施齐全的重固镇中心商 业区、以及重固镇最具有特色的 “福泉山古文化遗址”旅游景点。金都商业中的 MOTOR168各类商 场，以及周边的幼儿园、小学、交通弱开发商弱人口弱环境弱中学、银行、集市等构成了一个完整的悠闲生活圈。公开资料售价18000元/平米祥腾新领寓上海中 冶祥麒 投资有 限公司酒店式公寓、商铺总建筑面积为 4.8万平米，位处青 浦城区北部，由ABC三大商业地块，集独立平层商铺、复式商铺、 独立商业别墅组合而成。项目引 入国际全新商业模式LSP,集合特色餐饮、休闲娱乐、品牌购物、 人气超市、生活配套 5

31、大核心商业 功能，实现多功能、一站式、品 牌商业服务。户型整体向上挑高 5.5米，呈现50年产权小面积复式 空间。周围规划有600米沿街商 铺、滨河生态广场。多部景观电 梯、户外电动扶梯、步行楼梯结 合一至二层风雨连廊，匹配BLOCK街区，开放式的商业人流动线。 酒店式公寓去年就已售完。交通弱开发商弱人口弱环境平青浦卓越上海鸿业房地标准写字项目位于青浦新城的沁园湖板 块，处于青浦新城的核心区域，交通平世纪中心产开发 有限公 司1楼、，LOFT等且本项目位于竹盈路和胜利路的 交叉口处，临近漕盈路和盈港路， 毗邻青浦工业园；30万平米的大 型城市综合体，青浦首个引进国 际性五星级商业酒店铂尔曼酒

32、店。主要由甲级写字楼、五星级 酒店、LOFT、企业公馆和酒店式 公寓、步行街、shopp in gmall等组成，集商务、休闲、生活于一 体。周边交通便利：临近青浦客 运总站、公交直达 2号线徐泾东； 以及临近规划中的轻轨站。公开 资料销售均价20000元/平米。开发商强人口弱环境弱珠江国际中心上海珠 江创展 投资有 限公司酒店式公寓、住宅位于大虹桥板块赵巷超级商务 区，为大型的城市综合体项目。项目总建筑面积 62万平方米，西 区购物中心米格天地现已开张营 业，配套有国际一二线品牌折扣 店、各类餐饮、巨幕影院。中区 凯悦酒店和东区商贸中心在建。 交通便利，轨交17号线近在咫尺， 且一河之隔就是

33、G50沪渝高速，交通强开发商弱人口弱环境弱缩短了城市间的距离；生活配套 齐全，购物、餐饮、娱乐、教育 应有尽有，升值潜力巨大。16500元/平米 HYPERLINK http:/ga http:/ga nglon gxiuxia ngua ngcha ng.soufu / HYPERLINK http:/j http:/j in dug on gyushijiudia n. soufu / HYPERLINK http:/xi http:/xi nli ngyuxt.soufu / HYPERLINK http:/shijizh http:/shijizh on gxi nqpzy.soufu

34、 / HYPERLINK http:/guojizh http:/guojizh on gxi ny ueg on ggua nzj.soufu /本项目地处青浦新城核心区域，周边有学校、公园、医院等，距离青浦区政府约1公里左右，与其他竞争项目相比具有无可比 拟的区位优势。此外，本项目地下1层和地上部分，已引进家乐福超市和品牌商业，有序合理系统的商业布局将提升整个项目的 价值，给本项目销售带来极大利好。且本案在青浦人居环境上靠近青浦夏阳湖，周边的人口基数以及3公里步行半径上几乎无大型商业供给等优势。（三）项目分析 1、 总投资因为项目为现房项目，已经竣工且有大产证，项目的总投资 以核实的账面成

35、本（根据2013年12月底的开发成本和费用台账 整理）为基础。富绅中心地下开挖至 3层，且地下2、3层为车 库，地下一层为商业，需要装修，地上LOFT精装修，且整体大楼装玻璃幕墙，建筑成本这块较大，增加了总投成本。项目预计的总投资额合计为 105505万元，具体如下:实际支付且收到发票金额应付合同金额（已付未开发票），预付款入账开发成本395,852,751.20632,318,239.32、土地费用21,388,220.00-101土地出让金（转让）费2m6,150,000.00-102拆迁安置补偿费2m14,350,000.00-103土地契税2m615,000.00-104房地产权属登记

36、费2m17,500.00-105绿化补偿2m255,000.00-106其他土地费用2m720.00-二、前期工程费2m24,324,487.0523,030,969.68201可行性研究2m-202市场调研费2m-203营销推广费2m567,987.50414,987.50204三通一平费2m954,322.3111,272,246.0820401临时施工道路费2m212,088.904,836,400.0820402临时施工用水接入费2m96,842.41-20403临时施工污水管接入费2m-20404临时施工用电接入费2m360,391.0012,000.0020405临时施工用气接入费

37、2m-20406临时施工办公电话网络接入费2m-20407场地平整2m-204临时设施费2m-6,423,846.0008204绿化移植费2 m285,000.0009205规划设计费2 m19,740,830.90 8,477,636.10205规划设计费2 m4,125,000.001,800,000.0001205施工图设计费2 m4,702,526.30303,135.7002205装饰专项设计2 m4,388,470.003,402,330.0003费205室内装饰设0302 m4,388,470.003,402,330.001计费205室外装饰设030计费2 m2205智能化专项设

38、2 m76,500.0013,500.0004计费205景观专项设计2 m1,904,106.002,489,649.0005费205其他专项设计2 m252,308.0050,000.0006费20507规划设计模型制作费2m-20508制图、晒图费2m2,560.00-20509方案设计、评审费2m1,929,438.60127,021.40205010基坑围护设计费2m1,000,472.00-205011设计审图费2m761,450.0090,000.00205012玻璃幕墙设计费等2m598,000.00202,000.00206行政规费及规划报建2m2,380,969.002,82

39、2,200.0020601项目报建费2m-20602施工许可证费2m-20603规划管理费2m-20604人防建设费2m25,809.00-20605防雷检测费（雷击风险评估）2m156,860.00-20606消防审查费2m-20607白蚁预防费2m-20608施工噪音管理费2m-20609散装水泥费2m-20610工程质量监督费2m-20611工程造价管理费2m-20612安全监督费2m-20613劳动疋额测疋费2m-20614招投标管理费2m362,000.00200,000.0020615房屋所有权登记费2m-20616综合开发管理费2m-20617房屋所有权登记工本费2m-20618

40、咨询顾问费2m1,736,300.002,622,200.0020619工程评估费2m100,000.00-207勘测丈量费2m680,377.3443,900.0020701地质勘察费2m191,400.0039,600.0020702环境评测费2m87,500.002,500.0020703水准测量工程测量2m21,867.00-20704日照分析合同2m-20705交通分析（交评）费2m90,000.00-20706面积测绘2 m251,213.341,800.00207地形地貌测绘2m820.00-0720708测绘费2m37,327.00-20709其他2m250.00-三、基础设施

41、费2m33,554,803.74 2,225,682.64301供电工程费2m29,988,332.00 ,848,469.24302供水工程费2m2,446,834.7420,853.40303排水工程费2m89,500.00-304电视工程费2m-356,360.00305通讯工程费2m-306小区道路工程费2m82,171.00-307环卫工程费2m-308绿化工程费2m-309燃气工程费947,966.00-四、建安工程费用2m274,045,106.80605,675,415.00401土建工程2m255,119,600.00601,867,000.0040101土方工程2m43,5

42、44,000.00-401地基加固处理2m20,000,000.00-02费40103桩基工程2m80,445,600.00 1,867,000.0040104围护及支撑费2m-40105地下工程2m52,130,000.00-40106地面工程2m-40107外墙工程2m-40108总体工程2m-40109精装修工程2m-40110土建（结构）工程2m39,000,000.00600,000,000.0040111土建（建筑）工程2m20,000,000.00-402安装工程费2m15,269,533.00 2,551,132.0040201照明电气（强电）工程2m206,517.00-40

43、202弱电智能化工程2m8,400.00-40203给排水工程2m-40204消防安装工程2m1,067,738.00562,262.0040205火灾报警工程2m-40206综合布线系统2m-40207避雷接地工程2m-40208空调及通风工程2m490,274.00-40209电梯及自动扶梯2m6,813,550.001,531,420.0040210园林（景观）环境工程费2m-40211停车设备2m-40212室内停车交通设施2m-40213其他安装工程费2 m6,683,054.00457,450.00403装修工程费2 m226,479.00588,935.0040301室外装修2

44、m5,000.00-40302室内装修2 m221,479.00588,935.00404工程监理费2 m1,725,000.00665,000.00405质量监督费2 m726,652.003,348.00406试验及检测费2 m977,842.80-五、配套设施费2 m7,090.00-501消防站2 m-502地下室及车库2 m-503物管用房工程费2 m-504其他配套设施费2 m7,090.00-六、开发间接费2 m42,533,043.611,386,172.00601工资费用2 m-602职工福利费2 m-603办公费2 m61,939.90604电话费2 m-605业务招待费2

45、 m-606水费2 m393,885.10607电费2m2,372,277.51608差旅费2m-609广告费2m4,800.00610业务宣传费2m-611工程管理费2m-61101工程监理费2m-61102预结算编审费2m-61103行政费用2m-61104施工合同外奖金2m-61105工程质量监督费2m-61106安全监督费2m-61107工程保险费2m-612营销设施建造费2m1,322,960.001,386,172.0061201广告设施及发布费2m1,210,400.001,305,772.0061202样板房建筑及装修2m-61203样板房内家具2m-61204样板房内家电2m

46、-61205售楼处建筑及装修2m-61206售楼处内家具2m-61207售楼处内家电2m-61208售楼处景观2m-61209售楼模型费2m112,560.0080,400.00613资本化利息2m35,393,181.10-614资本化利息费用2m2,984,000.00-615不可预见费2m-七、固定资产2m805,597.74八、期间费用2m6,076,038.79801管理费用2m6,012,510.3080101职工薪酬2m1,695,132.8280102职工福利费2m66,470.9080103社会保险费2m647,049.6080104职工教育费2m5,332.0080105办

47、公费2m767,206.7980106修理费2m-80107租赁费2m12,730.0080108电费2m-80109水费2m-80110通讯费2m49,317.5080111业务招待费2m734,677.4080112会务费2m181,267.0080113咨询费2m375,400.0080114审计费2m43,000.0080115验资费2m17,000.0080116汽车使用费2m303,523.36801160汽油费2m133,516.801801160路桥费2m26,065.002801160停车费2m9,163.983801160修配费2m72,461.904 / 596S /Of

48、r9申8疋乙UJ乙100 Lod00S00l69UJ乙J 00 Lod9S6S0l|，UJ乙WLodoomUJ乙鑒蓦割03Lod00ZSZl9 乙UJ乙6 JLod07如9乙UJ乙8 JLod-UJ乙zJLod8996829UJ乙9 09 J Lod00i/6UJ乙d09 JLod8012103土地使用税2m953,106.0080122无形资产摊销2m-80123长期待摊费用摊销2m-80124其他2m5,661.80802销售费用2m-20000000.0080201职工薪酬2m80202职工福利费2m80203社会保险费2m80204职工教育费2m80205办公费2m80206修理费2m

49、80207通讯费2m80208业务招待费2m80209汽车使用费2m-802090汽油费2m1802090路桥费2m2802090停车费2m3802090修配费2m4802090养路费2m5802保险费2m090680210低值易耗品2m80211差旅费2m80212交通费2m80213误餐费2m80214展览费2m-802140场地布置2m1802140制作费2m280215广告费2m80216业务宣传费2m-8021601广告设施及发布费2m802160现场包装费2m2802160促销活动费2m3802160宣传资料费2m4802160礼品费2m5802160其他2m680217销售代理费

50、用2m-802170销售佣金2m1802170销售代理费2 m2802170销售策划费2 m3802170其他2 m4803财务费用2 m63,528.4980301利息支出2 m-80302手续费2 m76,228.7880303利息收入2 m-12,700.2980304其他财务费用2 m-合计2 m402,734,387.73652,318,239.32总合计1,055,052,6272、已投入资金的合理性项目已经竣工且取得产证。成本核算和合同等均有实际依据，资金投入与形象进度基本相符，资金投入合理真实。3、资金需求合理性分析由于吉富绅中心销售团队和销售策略的变动，资产短持升值，销售期延

51、后，目前可现房销售，企业的资产价值较实，受销售期 的影响和集团囤货升值的考虑， 集团为偿还部分银行借款申请融 资，其中6月底到期的银行贷款余额为 42670万元,年底前到期 的则累计72370万元，企业的需求是合理的。4、项目资金来源与运用预测表1、预测前提：本预测为对项目公司整体资金来源与运用的预测，以项目部分出售和假设剩余由股东按市价回购持有的方式对销售进行预 测，预测中体现银行贷款。2、预测结果（单位：万元） / 59资金来源与运用表（人民币元）至信托资金注入前201420152016信托期限内合计序号项目名称：Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q21资金来源11352357120677601

52、2920151209288.4440035069.653569.6245247.61.1自有资金60400-18500-185001.2销售收入271203776012920151209288.4440053569.653569.6213747.61.3信托融资3000030000600001.4银行贷款6212302资金运用103505.440737554.0439941.421592.391863.5435544.79536542.36602.453239902.4532149543.39172.1土地费用213902.2建安工程96366.9152702.3管理费用4999.525443

53、000200050002.40不可预见费2.5各类税3342.544653.921592.391863.541144.79542.36602.4536602.45326344.3917金53222.6信托融资本金兑付3000030000600002.7信托融资收益兑付16001600440060003300169002.8银行借款本金偿还2741029520569302.9银行借款利息支付2201.52167.54369净现金10017.5519565.9-26256.28467.1413667.143流93627818.5811327.6113256.463953-2142.36868累计净

54、10017.5529583.567402.0978729.7091986.1665729.763587.492054.62105721.74现金流9319393939374740867695704.2083 / 595、银行贷款安排暂无。6、销售预测（1）项目销售情况项目现房，预计 6 月份开始销售。（2）预测前提根据对区域市场的调研和分析，区域内仁恒杰运城市花园、 夏阳湖花园与百联桥梓湾购物中心案例价格的判断， 区域内价格 趋势总体平稳，尽管调控政策密集出台，青浦区2013 年均价依然保持在 20000 元/ 平方米以上。随着“大虹桥”开发区的加快建设与青浦“一城两翼”规划 的出台， 青浦的

55、未来市场应该具有潜在优势， 增值想象空间比较 大，尽管最近调控政策比较密集，但长期来看，本区域的房价还 将呈现缓慢上升的态势。6 号地块富绅中心在本区域占尽优势，缺乏有力竞争项目， 价格可比性不大， 故与老城区项目相比较时， 在定价上应该拉来 档次，在竞争楼盘的均价以上上浮。定价方案：从市场情况来看， 项目高层为高档酒店式公寓， 由于在区域 内属于稀缺产品，套型面积也比较合理，且挑高 4.5 米，做复式 精装修，使用面积基本翻倍，由吉富绅集团统一物业管理，故开 盘价格应该在 22000元以上。商铺价格在： 30000-40000 元之间。价格受诸多因素影响， 均价的机制应该适时随市场变动而变

56、动。按目前的价格走势来看，是有很大余地的应变的，随着青浦 新城规划的基本落实和成熟，项目本身的价值正在不断的提高， 视具体市场变化找准提价的时机是最重要的。 首先，高端精装修、 复式单价超值、商业配套完善、新城中心、湖景湖景等卖点吸引 客户，积聚销售势能，已经树立了强势的市场形象，随着项目在 市场认知度逐步提高和青浦新城住宅均价的增长； 对于项目规模 较大体内配套和周边拍套都优越的本案而言， 市场应变能力是比 较强的，其应变策略就是就寻找适当的时机提升价格。（3）预测结果以下为销售预测表： （单价单位：元；总价单位：万元） / 59楼号项目基数内容2014年2015年2016 年合计3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度富绅中心商业可售面积38264销售面积3826438264销售均价28000销售金额53