3 房地产专业知识

1、、房地产的概述1、房地产的概念和分类房地产是 房产和地产的总称。房地产也称 不动产 ，其含义有广义和狭义之分。房地产在物资上有三种存在形态： 单纯的土地、单纯的房屋、 土地房屋的综合体 。广义的房地产是指土地、 土地上的永久性建筑物、基础设施，以及诸如水和 矿藏等自然资源，还包括与土地、 房屋所有权有关的所有权利或利益， 与分析房 地产有关的知识，以及经营房地产买卖的商业界。狭义的房地产是指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生 的各种物权。 房产是房屋及权利的总称。地产是土地及其权利的总称 。房产可归 私人所有，单土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此， 业主购房

2、后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。房地产是由土地、 附着在土地上的各类建筑物、 构筑物和其他不可分离的物 质及其权利构成的财产总体。2、房地产的特性1）房地产位置的固定性土地是自然的生成物， 它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由 此决定了房屋等建筑物是不可移动的。 房地产位置上的固定性使房地产的使用受 到的地理位置的制约和影响。2）房地产地域的差别性房地产地域的差别性使每一宗房地产的价值都不相同。 甚至在同一住宅， 或 者同一栋楼的同一层中的不同单位的房屋价值也会有所不同。3）房地产的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物。一般使用年限都很长，一般也要及十年， 有

3、的甚至长达上百年。 房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。4）房地产的保值和增值性房地产商品在国家政治、 经济形式稳定的情况下， 其价格呈不断上升的趋势， 即房地产具有保值和增值的性质。 房地产的这种性质主要是由于城市的土地性质 决定的，土地的有限性和不可再生性使城市土地处于稀缺状态。 由于人们对土地 需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。3、什么是房地产市场？答：房地产市场分广义的和狭义的两类。广义的房地产市场，包括土地的出让（或批租） 、转让、抵押、开发、房产 的买卖、租赁、转让、互换、抵押、信托以及一些房地产有关的开发、建筑、修 缮、装饰等劳务活动。狭义的房地产市场就 是房地产商品进

4、行交易活动的地方或场所。 也就是房地 产商品在供给与需求的相互作用中，通过流通实现其价值。4、什么叫房地产交易？答：城市房地产管理法所称的房地产交易，包括房地产转让，房地产抵押和房屋 租赁。其中房地产转让是指房地产权利人通过买卖、 赠与或者其他合法方式将其 房地产转移给他人的行为。5、什么叫地产？答：是土地的经济形态， 是土地财产， 即在一定的土地所有制关系下作为财产的 土地。6、什么叫地产业？答：是指从事城市土地开发、经营与管理的行业；是房地产业的重要组成部分， 属第三产业范畴。二、房地产土地开发使用制度1、什么叫土地？答：原始状态下的土地是一种自然资源， 即未经人类开发的自然界原有的处女地

5、， 与空气、阳光、天然水、野生林等资源一样，是一种自然物，是人类生存、发展 的必要条件。 广义的土地是一垂直系统， 包括地球表面至地心以及大气层一定垂 直距离的空间面积，由多种因素组成，包括土壤、地貌、植被、岩石、水文、气 候以及受人类活动影响的地理位置组成的一个独立的自然综合体。 狭义的土地一 般指地球表面构成陆地的土壤层， 通常称之为地皮或地表。 城市土地是指城镇建 制范围内的土地。 1 公顷=10000平方米 =15亩， 1 亩=666.67 平方米2、土地所有权土地所有权又称土地产权， 是物权的一种。它的主体是土地所有者，客体是 土地，它的含义是土地所有者在法律规定的范围内享有对土地占

6、有、 使用、收益、 处分的权利。 我国实行的是城市土地属于国家所有， 农村土地属于集体所有的土 地制度。3、土地所有权的权能1）土地占有权：是指依法对土地实行掌握和控制的权利。2）土地使用权： 是指土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利。3）土地收益权：是指依法收取土地所产生的自然或法定的利益的权利，包括收获土地上生长的农作物，收取出租土地的地租等。4）土地处分权：是指依法处置土地的权利，包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。4、土地使用权： 是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签定的有关规定， 对国家或集体所有的土地享有占有、 使用、收益和处分的权利。5、土地使用权出让：是指国家将土地

7、使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让又称“批 租”，属于房地产一级市场。6、土地使用权出让的特征1）土地使用权出让是 一种国家垄断行为 。2）土地使用权是有限的。 年限届满时，土地使用蛰可以申请续期。3）土地使用权出让是有偿的，其本质是国家凭借土地所有权取得的土地经济效益。4）土地使用权享有者享有的范围不含地下之物。土地使用者不因其享有土地使用权而对地下的资源、 埋藏物和市政公用设施等享有权利。7、什么叫土地使用权划拨 ?答：是指有批准权的人民政府依法批准， 在用地者缴纳补偿、 安置等费用后将该 幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交

8、给土地使用者使用的行为。8、土地使用权出让的方式： 协议、招标和拍卖。1）协议出让：是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用全的方式。一般多用于工业及政府为调整经济结构而给予优惠政策的项目。2）招标出让：是指在规定的期限内，由符合条件的单位或者个人，以书面招标形式， 竟投某块土地的使用权， 由招标人根据一定的要求， 择优确定土地使用 者的出让方式。 适用于开发性用地或者较高技术性要求的建设用地。3）拍卖出让：又称竞拍，是指土地所有者的代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权友谊受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竟投， 按照“价高者得” 的原则确定土地使用权受让人的一种

9、出让方式。 主要适用于投资环境好，赢利大，竞争性很强的金融业、旅游业、商业和娱乐用地。9、土地使用权出让的年限规定了土地使中华人民共和国城镇土地城镇土地使用权和转让暂行条例用权出让的最高年限，根据土地的用途分别为：1)居住用地 70 年2)工业用地 50 年3)教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年4)商业、旅游、娱乐用地 40 年综合或其他用地 50 年这个最高年限是一次性出让签约的最高年限。 土地使用权年限届满时， 除非 出让合同中另有规定或城市规划部门另有规定， 土地使用权受让人可以继续申请 使用，并重新签订土地使用权出让合同， 支付土地使用权出让金， 办理土地使用 权登记手续。10

10、、什么是生地？答：待开发的国有土地叫生地。这类土地主要指离城镇较远、无市政基础设施、 未开发利用的土地。11、什么叫熟地？答：已完成市政基础设施建设的国有土地叫熟地。 这类土地主要是指完成七通一 平的土地。12、什么叫毛地？答：已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。 这类土地主要指地上原有建 筑物，附属设施将被改建的土地。13、什么叫用地性质？答：是指规划用地的使用功能。14、什么叫用地面积？答：是指规划地块划定的面积。15、什么叫用地红线？答：是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限。16、什么是土地的一级市场和二级市场？答：我国城市土地经营主要有两种形式，即土地使用权的出让和

11、转让。土地的一 级市场就是指政府以土地所有者的身份向建设用地单位或土地经营单位 （主要是 房地产开发公司）有偿、有限期地出让土地使用权， 并收取土地使用权出让金的 土地经营市场。 土地的二级市场是指土地使用者或土地经营单位 （包括房地产开 发公司）有偿地将土地使用权横向转让他方的市场； 其中包括出售、 交换、赠与， 也包括土地使用权出租、抵押市场。三、房地产经营管理及销售1、房地产业的概念和内涵房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。地产业是一个巨大的产业体系。具体来说，房地产业包括：1）土地开发和再开发；2）房屋开发和建设；3）5）地产经营，包括土地使用权的出让、 转让

12、、租赁和抵押；房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等；6) 房地产物业管理服务， 包括家居服务、 房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代购代付等7) 房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融投资等确切的说，房地产行业包括开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经 济活动。各类经济组织和经纪人以及各类技术人员， 构成了上述诸要素的有机体 系。2、房地产业与建筑业的关系房地产业与建筑业之间既有区别又有密切联系。 建筑业是属于第二产业， 属 于物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属

13、于第 三产业。一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商或发展商， 将从 事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商或承建商。在项目开发和建设活动中， 房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。3、房地产开发经营的主要阶段和过程1)建设工程项目设立和企业组建房地产建设工程项目规划与审批土地使用权的取得征地与拆迁工程建设与管理6)房地产的租售管理7)房地产的物业管理4、房地产经营： 主要是指处于流通领域的房地产租赁、 销售等经济活动。5、房地产销售经营：是房地产企业经营的一种重要方式，根据销售房地产时是否建成，房地产销售经营分为房地产开发项目转让和商品房销售两种形式。6、房地产开发项

14、目转让：是指房地产企业依法取得土地使用权以后，经过一定的投入和开发建设活动， 达到房地产转让条件但尚未按照土地出让合同的要求完 成建筑任务时。将开发项目转让给他人继续开发建设的行为。7、商品房销售：是指房地产开发企业将其开发建设的房屋，包括房基地、院落土地和其他附属用地，作为商品运用不同的途径，通过市场销售单位和个人， 满 足生产和生活的需要， 实现房地产商品的使用价值和价值， 获取最佳经济和社会 效益的经营活动。8、商品房预售：是房地产开发企业为了加速资金周转，在开发项目的设计图纸已经确认，完成一定的开发工作量， 但房屋尚未建成时， 企业向房地产管理部门 申请取得预售许可证以后， 即刊登广告

15、，按图纸出售的销售方式。9、合法预售房地产应具备哪些条件？凡是在以市场 地价取得的土地上兴建的商品房地产，具备下列条件后，可 以公开发售：1）土地使用权已依法登记，取得房地产权利证书。2）取得建筑许可证和开工许可证（3）除付清地价款外，七层以下（含七层）工程主体封顶，七层以上工程投入开发建设的资金已达工程款投资总额的 2/5 并经注册会计师验资4）房地产发展商和金融机构已签订了预售款监管协议5）领取了房地产预售许可证 。10、商品房出售符合的条件：1）房屋的产权必须是清晰的，有合法的产权证件。2）经过改建和扩建的房屋，产权的所有者必须在房地产管理部门办理变更登记手续后，才能进入市场进行交易。3

16、）凡以优惠方式购买的共有住宅或优惠方式建造的住宅，原产权单位或房地产管理部门有优先购买权。4）出售已经出租的房屋，必须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买的权利。5）出售共有人的房屋，出售人必须提共有人同意或为委托出售的证明文件。在同等的条件下，房屋共有人有优先购买权。（6）对于继承、赠予等方式取得的房屋，必须在办理合法受后，才能投入房地 产交易市场。11、不能投入房地产交易市场进行交易的房屋：没有合法的证件的房屋（包括违章建筑的房屋）有产权争议的房屋。3）已经批准征用或划拨土地使用权范围内的房屋。4）经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的房屋。未领取房屋所有权的外国

17、侨民的房屋。因其他特殊情况不能出售的房屋。12、现售：是指商品房销售并订立销售合同时，商品房已经建成并按国家标准验收合格，按照销售合同交付房款后， 即可投入使用的销售方式。13、什么是建筑工程的竣工与验收？答：竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。 所谓建筑工程项目的竣工， 指一 个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后，达到了该项目设计文件规定要 求，具备了使用和投产的条件。竣工后，承建单位向建设单位办理交付手续时， 需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验， 认为合格后办理工程接受手续，把产品呈交给建设单位， 这一交接过程称之为验收。14、“五证两书”建设用地规划许可证 ：是建

18、设单位在向土地管理部门申请征用， 划拨土地前， 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建设工程规划许可证 ：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建筑工程施工许可证工程开工的法律凭证。国有土地使用证 是证明土地使用者向国家支付使用权出让金， 获得了在一定 年限内某块国有土地使用权的法律凭证。商品房(预)销售许可证是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发 企业销售商品房的批准性证件。住宅质量保证书 是住宅质量达到验收标准， 向购房人提供的有关质量问题的 保证说明。住宅使用说明书 是房地产开发企业在商品房交付使用时， 向购房人提供的有 关说明。15、房屋预售的

19、具体程序？1)房地产开发商向市房地产管理局提出房屋预售申请， 并提交如下有关文件。1)企业开发资质等级证书和营业执照；2)土地管理部门出具的建设用地批文和规划部门签发的建设许可证；3)建设施工合同；4)已完成投资额的证明或房屋基础工程验收合格单；5)房屋预售计划，包括商品房的的位置、总单元数、各单位数、各单位的建筑面积、销售时间和地点等。2)经房地产主管部门批准后，预售单位与预购房者就可以签订房屋预售合同。办理房屋登记、签证。房地产开发商在房屋竣工后，应当按房屋预售合同办理房屋交付手续， 购房人凭房屋预售合同及房屋交付凭证办理房产过户手续，缴纳手续费用。16、何为公寓或办公建筑、一般办公建筑？

20、答：公寓或办公建筑指单元或小空间划分、 每个单元平均建筑面积大于 150 平方 米、有独立的卫生设备的办公建筑。 一般办公建筑是指非单元式小空间划分按层 设置卫生设备的办公楼建筑。17、什么叫花园住宅？答：花园住宅一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐室、有数套卫生 间等结构较好的独立式或和复合式、 别墅式住宅，一般附有较大的花园、空地或 附属建筑，如汽车间、门房间等。18、什么是安居房？答：安居房是指为直接以成本价向中低档收入家庭出售而建设的住房。19、什么是裙房？答：指与高度建筑紧密连接组成一个整体的多层、低层建筑。 裙房的高度不超过24 米，超过 24 米按高层建筑处理。20、什么

21、是商品房？答：商品房是指由房地产开发公司综合开发， 建成后出售的住宅、 商业用房以及 其他建筑物。凡是自建或者委托建设或者参加统建，又是自己使用的住宅、 商业业主有自由依法买卖转让、 租用房和其他建筑物，不属于商品房范围。商品房有合法产权，购买后，能领取国有土地使用证及房屋所有权证或房地产证的住宅， 赁权利。21、商品房价格由哪些因素构成？不计答：商品房价格有以下几项因素构成：成本、利润、税金、地段差价。非住宅小 区级的公共建筑的建设费用、 住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用， 入商品房价格之内。四、建筑知识1、砖混结构建筑：建筑物中竖向承重结构的墙、柱采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面

22、板等采用钢筋混凝土结构。砖混结构建筑的竖向承重构件采用砖墙或砖柱， 水平承重构件采用钢筋混凝 土楼板、屋顶板， 其中也包括少量的屋顶采用木屋架。 这类建筑物的建造层数一 般在 6 层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一 定的限制，所以，这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。2、框架结构：由钢筋混凝土柱子、梁及楼板结合构成的建筑物，隔墙均为填充墙，现浇楼板。它的特点是抗震性能好，屋面可自由组合，使用空间更大。3、剪力墙：因高层建筑物高，故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。横向推力，则会产生剪力，抵抗剪力的墙称剪力墙。4、何为钢筋混凝土结构建筑？答：建筑物

23、中竖向承重结构的柱、梁、板、楼梯全部是用钢筋混凝土制作，墙用 砖或者其他材料填充。钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙） 、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。 其围护构件如外墙、 隔墙等，是由轻质砖或其它砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的结构主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。5、埋置深度：从室外设计地面至基础底面的垂直距离称为基础的埋置深度。简称埋深。6、什么是建筑物的基础？答：基础是建筑物的组成部分， 是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上

24、部建筑物的全部荷载，并将荷载及自身重量传给下面的地基。7、墙体的作用及要求是什么？答：墙体的作用有四个方面： 承重（指屋顶楼板传下来的重量）作用、围护作用、分隔作用、装饰作用。 基本要求包括有足够的强度和稳定性、满足热工方面性能保湿隔热）、一定的隔音性能、一定的防火性能。按建筑物的方向可分为纵墙建筑物东西走向的长轴）和横墙（建筑物上下方向的短轴） ，其中横墙的外墙通常称为山墙。8、何为房屋承重结构？答：房屋承重结构是指房屋的楼盖、 屋顶、梁、柱、承重墙体等。9、何为混凝土？何为板？何为柱？答：混凝土是水、水泥、石子、沙子搅拌在一起的混合物。板是直接承担其上面的平面荷载的平面构件， 它支撑在梁上

25、或直接支撑在柱上， 再把所有荷载传给梁和柱。柱是独立支撑结构的竖向构件， 它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载。10、开间：是指一间房间内一个墙面到另一个墙面的实际距离。开间通常理解为住宅的宽度，卧室的开间一般在 3.0 3.9 米之间。11、进深：是指一间独立的房屋或一幢住宅建筑，从前墙面到后墙面之间的实际距离。一间房屋从前墙到后墙皮之间的实际长度， 进深大的住宅可以有效节约用地， 但 为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。 （进深一般限制在 5 米左 右）。12、层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼面之间的距离。净高是指下层地板面或楼板上表面之间的距离，即层高减去楼板层的厚度

26、为房间的净高。13、户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。14、户室比：各种户型在总户数中所占的比例称为 “户室比”。户室比=某种户型套数 /（一栋、住宅群）住宅总套数 *100%。15、什么是建筑间距？答、建筑间距一般是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。 但对于坡度大于45。的坡屋面建筑，其建筑间距则指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间的最小垂直距离。16、什么是建筑容量？答：建筑容量包括建筑容积率和建筑密度。建筑容积率：指建筑物地面以上各层建筑面积总和与建筑基地面积之比。建筑密度：是指地块内所有建筑物的基底总面积占地块面积的比

27、例。即：建筑密度 =建筑基底占地总面积 / 建筑规划用地面积。17、建筑系数答：建筑占地系数”的简称。是指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与 用地总面积之比以百分率计。 用以说明建筑物分布的疏密程度、 卫生条件及土地 利用率。 合理的建筑系数应节约用地的原则下， 尽可能满足建筑物的通风、 采光 和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。18、什么是建筑控制高度？答：又称建筑限高，是指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。一般地区，其 建筑高度，平顶房屋按女儿墙高度计算； 坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度计算。楼层规划的高度需要根据市政及其他原因规定最高的高度。19、什

28、么是低多层建筑物？答：低层建筑物指高度小于等于 10 米的建筑物，低层居住一般为一层至三层建 筑物。多层建筑指高度大于 10米小于等于 24米的建筑物， 多层居住一般为四层 至八层的建筑体。20、什么是高层、超高层建筑？答：指高度大于 24 米的建筑，高层建筑为八层以上（可含八层）的建筑体。超 过二十四层的为超高层建筑。21、楼间距：两栋楼之间建筑外墙的距离。22、房屋的基底面积：是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。23、建筑面积：建筑物各层面积总和， 每层建筑面积按建筑物勒脚以上截面计算， 包括使用、辅助面积和结构面积。 （建筑面积是指按建筑物外墙（柱）勒脚以上 各层外围水平投影面积之和

29、，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有盖、结构牢固，层高 2.2 米以上（含 2.2 米）的永久性建筑。）24、商品房销售面积 =套内建筑面积 +分摊的公共建筑面积 25、套内建筑面积 =套内使用面积 +套内墙体面积 +阳台建筑面积26、套内使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。由套内卧室、起居室、 过厅、过道、厨房、卫生间、储藏间、 壁柜等空间面积组成。非住宅单元的使用面积应包括摊位、柜台、精品屋、写字间等空间面积。使用面 积大于等于地毯面积。27、套内墙体面积： 各套内使用空间周围的维护式承重墙体以及结构柱所占的面 积，分为共用和非共用两种。各套之间的分隔墙，

30、套与公用建筑空间之间的分隔 以及外墙（包括山墙）均为共用墙体，其余为非共用墙体。公用墙为水平投影面 积一半计入、 非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、 壁 橱等，以及不包含在面积中的烟囱、通风道、管道井。28、公用建筑面积：系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积，指各套以外为各户共同使用， 不可分割的建筑面积。 可分为应分摊的公用建筑面积和不可分摊的公用建筑面积。其中分摊的公用建筑面积包括 A栋内的电梯间（含电梯井及前室）楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅和过道、地下室以及其它只为整栋楼服务的功能空间的建筑面积。B应计入套内建筑面积之和外的共用墙体面积。29、公共的

31、公用建筑面积 =套内建筑面积 *公用建筑面积分摊系数30、公用建筑面积 =整栋楼的建筑面积 -套内建筑面积 -不应分摊的建筑面积31、不计入公用建筑面积的范围凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、 仓库、车棚等。2）作为人防工程的地下室、独立居委会用房、独立的值班警卫室（收发室）等也不计入公用建筑面积部分。3）为主体建筑配套的地下室的公共公益设施， 及其小型建筑物均不得计入公用面积。 如锅炉房、泵房等已在工程成本的配套费中列项，不得计入销售面积。32、有关计算面积的规定1）按全面积计算：封闭阳台；有上盖的外楼梯；永久性的有柱车棚、货棚；永久性封闭通廊。2）按 1/2 计算面积计算：未封闭的阳

32、台；有顶盖不封闭的通廊。不计算面积：无上盖的通廊。33、使用面积系数：用百分率表示， 外墙、内墙、垃圾道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。34、使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示，板楼80%、塔楼 75%、写字楼 70%商场 65%使用率与人流密切相关，人流量大的地方使用率低。35、实用率：是套内建筑面积和住宅面积之比。36、得房率：房屋实用面积与房屋建筑面积之比，即：得房率=房屋实用面积 /房屋建筑面积。37、容积率：是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率总建筑面积 / 建筑用地面积。38、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。即：

33、 绿化率=绿化面积 / 规划用地面积39、绿地率：是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。40、硬铺面积：小区中的广场、小径等由硬性的铺砖构成的面积。41、道路面积：宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。42、居住人口密度 =居住总人口 / 总用地面积43、三通一平：水通、电通、煤气通和场地平整。44、“七通一平”：通上水、通下水、通污水、通电力、通电讯、通煤气、通交通、场地平整。45、日照间距如何计算？答：日照间距 =建筑物高度 / 建筑物相邻距离。（详细内容参阅沈阳市政府 26 号令， 有关楼间距系数与日照系数的有关规定）46、配套指

34、哪些内容？答：配套是指保证单栋建筑物和群体建筑物发挥其功能， 满足人民生活所必需的 配合工程。主要配套内容有：道路、雨污水排放、自来水、煤气、电力、消防、 电话、有线电视、人防工程以及居住区的绿化和其他公建配套内容。47、共用部位：共用部位指整幢房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承 重结构、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位。48、何为自用设备？答：自用设备是指单元房屋内业主自用的门窗、浴缸、抽水马桶、各类表具等设 备。49、别墅：小区内独立或半独立住宅的一幢二层以上的住宅。50、复式：上下两层相连的单位， 其中包括中空复

35、式及封密复式。51、单身公寓：也称酒店式公寓。厅房合一，但有独立厨房及洗手间的单位，面积一般在 30 平方米以下。52、裙楼:从地面一直到标准层或平台花园的建筑层 , 一般由首层至四层或以上不 等，多用作商场、会所或其它配套设施。53、架空层：指由地面至标准层或裙楼顶至标准层间，以梁承托标准层建筑物的空间，一般用作绿化或会所用途。54、封顶：指项目已完成最顶层的结构工程。55、现楼：已经交付使用的商品房，客户交付部分或全部房款后即可入住，称现56、准现楼：已经平顶，正在搞装修，即将交付使用的楼。57、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？地下室、 地下室停车场属于不能分摊的公共面积， 其产权应属

36、建筑物内参与分摊 该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、 抵押。在建筑报建和预销审批时已批准可以单独销售的地下室、 停车场及车位可 以销售、抵押。58、联排别墅：相对于独立别墅而言，住宅由多个单元组成，形成排状结构，绿地为各个业主分割所有。59、独立别墅：独立别墅 是在建筑形态上对别墅的一种描述，独立别墅是一个 独立的住宅单元， 表现为上下左右前后都属于独立空间， 一般房屋周围都有面积 不等的绿地、院落。60、公寓：相对于独院独户的西式别墅而言的，多数为高层住宅，标准较高，每层有若干单独使用的套房，供一些客户短期居住。61、跃层：跃层是近年来推广的一种新颖的住宅

37、建筑形式，是一套住宅占有上、两个楼层， 上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层： 般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书 房、卫生间等。 跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面， 即使朝 向不好，也可以通过增大采光面积弥补， 通风好，户内居住面积和辅助面积较大， 布局紧凑，功能明确，相互干扰小。62、复式：复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。在建造上仍每户占有上下两层， 实际是在层高较高的一层中增建一个 1.2 米的夹层， 两层 合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为 3.3 米，而一般跃层为 5.6 米）上层 供休息和

38、储藏用其目的的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的使用率。63、错层：户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。但没有完全分成两层。适合大面积住宅，小户型会显得局促） 。五、影响楼价因素1、地区：基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。各项配套交通网络、饮食、娱乐及购物消闲等设施较完善。2、交通：一般城市的楼宇比乡村的楼宇较昂贵，因城市道路网络完善、来往各 处地方均较方便。3、楼层：一个高层的住宅单位，一般都会比低层的同样单位卖贵一点。简单的原因是位于高层的单位， 比低层单位更远离地面， 所以较少受到街上人车喧闹的 骚扰，如上接触的尘埃量相对较少， 空气当然比较清新。 况且如果大厦位置适中，

39、 高层单位享有更佳视野，天然光线吸纳较多，亦会使单位阳光十足。反之，一个 低层单位可能是阴暗局促、人车嘈杂的地方， 固然不是一个理想的居住环境。 此 外，位于大厦低层的单位，一般外墙（风力墙）较厚，影响了楼宇的实际可使用 面积。又基于污水排放设计及设置垃圾房的位置，位于大厦低层单位， 容易受污水渠淤塞， 塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。 但这只适用于设有电梯的高层大厦。如没有电梯的多层楼宇， 其中低层单位价格将较贵， 因高层单位没有电梯上落不便。4、方向：这是一个影响楼价较重要因素， 因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。 加上中国人传统认为向南较佳， 东向或西向均会受阳光照射影响，故南向物业价格一般较高。5、景观：景观亦是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、海景、山景或绿化公园景观上午单位价格均较高。6、配套：若楼宇有周围环境及设施的配合，其价值亦将相应提高，如一些大型会所、游泳池及私家花园等。7、此外，物业用料、楼龄、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等因素，均可影响物业价格高低。六、房地产面积的计算范围及资料1、房地产面积的计算范围1)多层建筑物的总建筑面积， 按各层建筑面积的总和计算； 其首层按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算； 第