VTSJWI016《各设计阶段成本控制指导书》

1、.北京万通地产股份 工程管理手册 设计管理指点书 设计阶段本钱管理控制指点书编号：VT/SJ/WI016版号：A0：.；文件页码：第 PAGE 11 页 共 NUMPAGES 11 页设计阶段本钱管理控制指点书 编辑 马宁 日期2007-11-28 审核 于琛、杨毅清 日期2007-11-28 同意 许立 日期 2007-11-28 修订记录日 期修订形状修正内容修正人审核人同意人目的提高设计阶段的本钱认识，提供在设计阶段进展本钱管理的根本手段。范围方案设计、初步设计、施工图设计三个阶段；建筑、构造、机电、景观、室内设计等专业。原那么：以客户价值为中心：在设计阶段应选择经过市场调查得出的客户较

2、为认可的方案与资料设备，不宜单纯追求效果，也不宜片面追求低本钱。公司可结合本钱收益等综合情况，选择运用一定的新产品、新技术，但与选择常规产品和技术相比不应降低工程利润率，在运用新产品、新技术的同时，应作好市场培育和客户引导任务，添加品牌价值并尽早让客户认同。方案优化：在各阶段设计和单项设计中，都应继续地开展方案优化任务，比较不同设计方案的所带来质量、效果、本钱、效益等方面的差别，同时还要思索物业维护本钱、客户运用本钱，从中选择最优设计方案，兼顾长期利益和短期利益的平衡。动态测算、及时反响：本钱管理中心在方案设计、初步设计、施工图设计等决策过程中，都应全面测算工程本钱，及时计算出单位可售面积本钱

3、等目的，并结合财务部门测算工程效益程度，提供应设计中心和公司决策层调整设计，使之满足公司的运营要求，作为最后设计决策的必备资料。获得设计单位配合：应作好与设计单位沟通任务，使得设计单位在本钱控制方面给予最好的配合，并在设计合同中，将需求设计单位给予的任务配合事项诸如提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管理的各类建议和技术经济目的要求，明晰、明确地表述出来，并可设置一定的履约奖惩措施。规划及方案设计阶段本阶段任务的根底是事业部组织相关部门共同完成的以及工程营销部门提供的产品、市场及客户定位研讨报告。公司于设计任务开展之前，应按工程总体运营要求和市场定位，确定工程的本钱控制目的。普通情况下，工程

4、可行性研讨中确定的本钱估算应作为确定设计阶段本钱控制目的的主要参考。本阶段的设计义务书，应包含工程概略及用地分析等设计专业的技术要求、设计周期安排及对提交的设计成果规范的要求；本钱控制中心，应根据工程的本身特点，以及工程定位时确定的产品类型及风格，结合预期售价，给出目的本钱区间范围，对设计单位进展交底。在对多个规划方案设计进展选择时，除关注交通、功能分区、景观分析等方面以外，本钱方面应重点思索以下几个方面：能否利于分区建立；开放社区与封锁组团的物业管理方式和停车方式；建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置；0.00的标高、道路环境标高、根底埋深等方面确实定，应以引起土方挖填总量最小为原那么；选择

5、水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设备的位置时，应尽能够缩短各种管线的铺设长度。对方案调整引起的以下变化应重点关注：商业面积调整；地下室及人防面积调整；停车比例及方式的调整(停车率提高；“架空停车、地下车库等非路面停车的比例)；整体构造和根底方式的调整；机电设备方案的调整；以及场地平衡根底处置等内容的添加等等。方案调整引起的建筑覆盖率、计容积率面积、不计容积率面积等发生变化时，各项详细的本钱费用的变化是不一致的，部分科目的费用等比例变化、部分科目不严厉按照比例改动，部分费用甚至不变。即不同方案进展本钱收益比较时，应准确反响其实践变化情况。因各产品的利润率不同，在测算工程总利润时，往往会

6、调整各产品类型的比例。在测算地价、配套设备、环境等费用时，应综合思索各产品的实践受害，在按占地面积、建筑面积、可售面积等分摊规范中选择最切合实践的分摊方法，准确反响各产品类型的本钱和收益情况，为产品比例的调整指引正确的方向。需求特别留意控制不可售的建筑面积(会所、管理用房、不可分摊的走廊等)，但应满足工程配套需求，同时兼顾长期的运用和运营管理的本钱。人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或交纳人防异地建立费中选择，本阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方案。进展方案的本钱测算时，应思索物业管理方式带来的特殊要求，防止后期修正。测算时要留意不计建筑面积的实体(缺乏2.2米的设备层、不利用

7、的吊脚架空层等)对本钱的影响，防止脱漏。不同阶段的本钱测算发生变化时，本钱控制中心应对变化情况和缘由作分析，并向设计中心、事业部提供改良建议。本阶段应对建筑平面、户型构造、主要设备、停车方式等的可行性及经济性进展研讨，防止初步设计阶段调整幅度过大。初步设计阶段本阶段重点控制：建筑平面、根底类型、构造方式、构造布置、建筑装饰规范、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型。建筑专业确定建筑方案时，要尽能够从构造设计方面思索建造本钱，尽能够减小建筑专业的不合理布置带来的构造设计本钱的添加。同时兼顾构造类型的选择，分别评价平面、竖向等各方向的复杂程度，不选择不规那么或非常不规那么的建筑方案。单体及

8、户型设计时，应寻求效果与本钱的平衡，除商业与公建外，不宜选择体型过分复杂的单体，在表达一定超前认识的同时，不至于同市场上的常规选择差别悬殊，符合产品的定位。在确定层高时，应综合市场取向，产品本身的定位，同时思索长期的取暖及制冷的能源耗费，不盲从客户要求，对销售人员培训以对客户能有正确的引导。选择适宜的层高，层高每添加0.1m造价添加该层造价的3-5% 。在门窗的设计中，在必需满足通风及采光要求的同时，应留意选择适宜的窗地比(外墙门窗面积与建筑面积比)。铝合金或塑钢门窗除风格要求外，分格不宜过小，以降低型材的用量。在选择停车方式时，必需满足规划的要求，假设规划只需求停车位的数量，各停车方式的优势

9、与优势普通如下所述：地面露天停车：造价最低，业主运用较为方便。但不可销售，除月租金可补贴物业管理外，开发商没有收益；且对于景观的影响较大。建筑物一层架空停车：多数城市可以颁发产权证，允许销售或长租；构造可以利用上部住宅的柱网，假设无环境的要求，对围护构造要求也不高，故造价属中间程度。但因上部住宅的柱网不规那么，平均每个车位的面积往往较大；对环境亦有细微的影响。建筑物下的地下停车库：多数城市可以颁发产权证，允许销售或长租。造价较高，且因上部住宅的柱网不规那么，平均每个车位的面积往往较大，但因可以利用建筑的根底，实践添加的本钱较空地下的停车库反而要低，多数情况下可以经过销售收回本钱。地下室兼作地下

10、车库的经济柱净距建议为：停车类型小轿车(规范车型尺寸为长宽高4.90m1.80m1.60m)两柱间停车数1234建议柱净距2.44.77.09.3平战结合的人防地下室停车库：不颁发产权证，不可销售，但对于能否可以长租各城市规定不一，可以长租的往往还需与人防管理单位分成；和平常期普通可以用月租的方式补贴物业管理费用。人防地下室兼作停车库的本钱非常高，即使可以长租往往也无法收回本钱，故该种停车方式除硬性要求外，普通不自动选择。半地下停车：往往用于坡地或山地建筑，其本钱与收益情况介于一层架空停车与地下室停车之间。资料部品的选择必需满足公司总部确定的通用规范，另外还要与所建产品的定位与售价相顺应，选择

11、最适宜的资料部品。资料部品的选择应思索当地市场的供求情况，尽能够利用当地的优势资源，减少选用差别不大但需从外地购买的资料部品。地面、楼面、屋面以及墙面等建筑做法应遵照技术合理，适用经济的原那么。方案比较进展本钱测算时，应留意容易忽略的露台、不算面积的架空层、二层挑空、过街楼等引起的本钱添加；有计算退台的建筑的占地面积和屋面面积时，应留意与普通建筑的区别。规划设计方案确定之后，本钱管理中心应立刻根据方案做出细致的本钱测算，并分析与可行性研讨阶段本钱估算的差别，反响给设计中心和公司管理层。构造专业钢筋和混凝土本钱占主体建筑本钱的比重较大，一方钢筋含量和一方混凝土含量应作为构造设计控制、审查重点，并

12、应与同类建筑进展比较分析。构造设计经理应与设计院设计师就各构造参数作深化讨论与交流，力求得到平安、最经济的构造参数。其中重点审查以下内容：构造计算时输入的荷载值、构造计算参数、构造计算结果、构造构件的几何尺寸及配筋率。普通情况，各根底类型的本钱按以下顺序递增：天然浅地基根底、复合地基浅根底(有时采用强夯挤密砂桩等处置方式替代)、筏板、预应力管桩、人工挖孔桩(逐渐受限制)、灌注桩；以上只是本钱的大致估算排序，准确的结果需请设计单位进展合理设计，再进展准确测算。构造方式的本钱递增顺序普通是：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅普通较少采用框架筒体构造。以上只是本钱的大致

13、估算排序，准确的结果需请设计单位进展合理设计，再进展准确测算。采用框架构造和框剪构造时，建筑与构造专业应相互进展反复修正，在对户型进展少许修正可以在构造上有较大节省的方案应积极采用，防止建筑定型后再进展构造设计的被动局面。异型柱框架与矩形柱框架和比较，构造造价普通会高出10-20%，同时矩形柱的运用能够会对建筑运用功能呵斥一定影响，异形柱和矩形柱的选择应综合思索。柱、梁截面尺寸直接影响构造的混凝土和钢筋含量，也对建筑运用功能有一定影响，构造设计中需重点审核。5.2.8 为降低含钢量，板、梁、柱等部位的受力钢筋尽量采用高强度钢筋，如HRB400 。机电专业给水管、排水管、导线的种类选择：应符合行

14、业的开展方向，保证一定时间内不会被淘汰。给水管、排水管、导线的规格选择应满足运用要求，并有一定的富余量。给排水、电气设备、智能化设备的选择，首先应充分调查市场，了解各种品牌的声誉及供应情况；然后在满足运用要求的前提下，选择性价比较高的产品，且兼顾长期运用本钱。对于分期建立的大型小区的总配电房、分配电房及水泵房的方案设计时，应提早做到合理规划，统筹安排。提交设计院的住宅套内的设计负荷目的、回路数量应合理思索，对于工程应急负荷的目的应准确提供，以便进展发电机型号、功率的合理选择。施工图设计阶段本阶段重点控制：减少由图纸和资料的失误和不完善而带来的额外费用的添加。同时减少因设计成果不完善呵斥的施工管

15、理费用。建筑专业设计管理人员应根据规划设计阶段的成果，组织撰写施工图设计招标文件和设计合同，制定“工程设计义务书。担任跟踪控制目的技术经济目的；担任保证图纸及时到位和质量；组织图纸会审、设计交底等任务。工程设计任务小组中的本钱及相关专业人员应协助设计管理人员确定设计合同的经济条款、技术经济目的要求。在设计过程中，须及时提供设计优化需求的各工程本钱数据。主体的外立面及公共部位的二次装修费用易被忽略或控制不严，设计与本钱应提早在施工图设计时预测、确定其费用控制目的。厨卫有装修时，固定橱柜、镜面覆盖处可以不满铺墙砖(或地砖)。构造专业假设构造布置已确定，本阶段本钱任务的重点在于设计过程中对计算书进展

16、复核，核对配筋率，并在正式出图之前进展细致的审图任务。施工图设计开场前，本钱控制中心结合公司已建类似建筑，提出钢筋、混凝土的限额目的：并在中明确提出。督促构造设计师在构造设计过程中提供包括构造设计计算书、各层构造平面布置图、各层墙梁柱板的配筋量简图、柱底内力图在内的相关资料，构造设计经理审核后与本钱管理中心沟通后，督促构造设计师进展优化；详细构造计算及设计的细节中，以下手段可供参考：地基承载力确实定：勘察单位提供持力层地基承载力数据后，与相近类似地块的数据进展比较，在保证平安的前提下，与设计院一道同勘察单位沟通，保证提供的地基承载力数据不偏于保守。地下水压(浮)力是确定地下室底板与外墙厚度的主

17、要要素。设计部、本钱部担任争取勘察单位提供的地下水压(浮)力数据准确，无夸张。明确各层运用功能，可以得出较为准确的设计运用荷载，有利于构造设计。竖向墙体荷载按已明确的资料计算，并留意扣除窗和门洞的面积。在满足规范最小埋深及建筑功能的前提下，尽量减小地下室的高度和埋深。裙楼、地下室剪力墙与上部塔楼剪力墙及其洞口应尽量坚持上下对齐。剪力墙体厚度在满足构造要求的前提下，在当地施工工艺的才干范围内应尽量取接近规范要求的最小厚度，墙非计算要求时普通采用构造配筋。高层建筑中,柱墙等竖向构件砼等级与梁板砼等级宜按受力要求分别采用,不得将梁板砼等级为求施工方便而刻意提高。梁板体系及简支构件的跨高比选择要经济；

18、梁、柱截面尺寸都可按初估的荷载先行估算，并结合工程师本人的阅历确定，再进展细致核算。柱在满足规范轴压比限值的情况下，宜减小截面尺寸，柱截面尺寸以轴压比和构造配筋为衡量规范。梁筋按计算配置即可，尤其是梁端面筋不应人为放大。主、次梁的负筋全部拉通的数量满足规范要求即可，不得全部直通。除地下室底板、屋面、剪力墙板及特殊要求部位外，其他各板式构件普通不宜采用双层双向配筋，其上部负筋在跨中应思索断开；满足运用功能前提下，优先采用规定的最小板厚，但要验算变形和裂痕。条件答应时(板跨在经济范围内)，应尽量少设梁，尤其是厨卫降板处不宜多设小梁(可采取折板或建筑垫层的做法)，去掉小梁后板仍为构造配筋。不要因预埋

19、或其他部分性的构造要求全面加大板厚。根底底板混凝土标号不宜超越C35；标号过高没有用，且容易产生裂痕。筏形根底底板钢筋选用HRB400，底板通长配筋率按构造控制0.15计算要求控制的除外，采光井处底板配筋按悬挑板设计。符合4.7.5的人防底板可取消拉结筋指普通情况下超越12层的剪力墙。地梁配筋无需按抗震构造加密。地下室墙体大样中墙顶和墙底的2根通长粗钢筋可取消；当剪力墙构造底部加强区的轴压比0.3时，可以根据6.4.6仅设置构造边缘构件即可。楼板混凝土强度等级优先选用C25或C30，严禁选用C30以上等级。首层楼板荷载取值应思索施工堆载，不大于5KN/m2非强迫性条文。给排水专业室内管线敷设,

20、满足管线敷设长度最短。外立面的雨水管、空调凝结水管除了在建施图中反映外，还需在水施图中表示，便于施工。空调凝结水管可思索尽量合并到雨水管，以节约管材、改善立面。立管的布置应综合思索建筑运用功能，防止影响门窗的开启。防止雨污水管穿越斜屋面，并详细标注安装高度。制止雨污水管穿越客厅及卧室，制止雨水直接排放到露台。对于底层花园、顶层为假复式或斜层面有单独水电要求时，应单独绘制水电施工图；防止用规范层替代，而在施工过程中再以变卦进展纠正。给排水施工图中各类套管的位置及规格标注不能脱漏。雨污水出户管应结合总平排水设计，防止施工期间的大量调整。电气专业电气系统的线路设计时，应思索各楼层共用电缆母线，到达楼

21、层再接分枝，在具备条件的情况下，优先思索运用预分支电缆。室内线管的敷设方案应在“沿地暗敷、“沿墙敷设中选择线路较短的敷设方式。卫生间的金属构件接地建议采用在卫生间埋设构件的方法，不从配电箱内单独分设PE线回路。特别是给排水管采用塑料管的，在满足规范的前提下建议不进展等电位结合板的设计。选择低压断路器，确定维护整定值，校验低压线路末端单相短路维护灵敏度应符合规范要求。导线电缆截面的选择应在满足发热及各种校验的条件下，取最经济值。在满足规范要求前提下尽量减少配电级数。在满足规范要求的前提下，减少变配电室、配电间、竖井的尺寸。变配电室应深化负荷中心，以节约低压电缆的投资。根据整体建筑的定位确定智能化

22、系统的配置和设备选型。小区智能化系统中，监控系统的摄像头、周界防越界系统的定位应做到合理思索，在满足功能的情况下采用尽量合理的设备数量。居家防盗报警、对讲系统的方案设计，应充分了解产品性能，确定性能稳定的对讲产品，了解当地相关政策，在满足规定的情况下，尽量优先选择安保型(对讲报警一体)的对讲产品。景观设计委托景观设计之前，应根据工程档次、定位报告的目的本钱，确定景观工程的单位本钱(元/景观m2)，并向设计师进展交底，作为概念设计的根据。根据景观区域的位置可把环境分为重要景观区、组团景观区、宅间景观区等，同时应赋予景观带、花园中心广场、组团中心广场、组团绿地及其它公共、半公共区域，构成主题公园。

23、设置本钱分配系数，让本钱投入能在重要的区域有所偏重。详细的环境方案设计中，可把总的设计费用按道路及广场、绿化、建筑小品、室外照明、室外小品及设备、围墙等进展拆分，明确方案的本钱目的。在方案完成后，再逐渐核算分项费用、总费用能否超标，并反响给设计师，再调整、再核算。设计师应满足甲方整体设计要求，在不降低设计内容质量、满足运用功能和美观等要求下尽能够的降低景观工程造价。设计师在景观设计的每个阶段应向甲方提供概预算。超出甲方规定的限额值的，应列表作出对比，阐明详细缘由，报甲方审批。甲方不赞同的，设计师应对设计文件做出修正，直至符合限额商定。环境设计方案的调整，多数情况下属于面层不同做法的调整，或者是

24、树木种类及规格的调整，建立完善的“环境部品及资料库有利于环境设计的本钱测算。设计师在设计中应充分的思索甲方提交的建筑、水电图纸，防止同其它专业设计发生冲突或是不能充分的利用其它专业提供的条件，造本钱钱的浪费。应充分思索公共空间、半公共空间和半私密空间对景观的不同要求，并在设计及本钱控制中表达这种差别。对于活动广场设计要有明确的功能，要有聚焦的中心。各个广场在功能上要互补，在景观上要有内在的联络。景观设计公司的景观构造设计做法往往较为保守，工程设计任务小组应重点进展优化，同时将优化后的常用景观构造做法提供应景观设计公司，优化景观构造设计本钱。对于表观性景观资料，最好由设计部、本钱部共同确定，保证合理的性价比。园林构筑物和小品应为各个功能分区的点晶之笔，不宜太多。资料选择上应思索到北方的气候和本钱问题，同时应紧扣整体景观设计主题。环境设计还需思索长期的物业维护费用，如入口的数量、水景的选择、草皮与乔灌木的比例。对一些外露的功能性构筑物，如调压站、中水站、变电箱、井盖等在不影响功能的前提下，同相关专业沟通，进展综合性的调整。景观设计应综合思索与各种管网的协调，防止绿化树木根系对管网的潜在破坏。植物种类选择上应重点思索乡土树种和适宜居住区的树种，同时兼顾到普通老百姓的喜好及风水问题。在植物配置上应留意乔木、灌木、地被