国际旅游度假区建设项目申请报告书

1、 目录一、项目概况1、项目名称、承办单位2、项目概况二、项目建设的背景和必要性三、投资机构简介1 、卓达集团简介2、卓达集团总裁简介四、建设场址及建设条件1、建设场址2、建设条件五、项目的规划目标及规划原则1、项目定位及规划目标2、项目规划原则六、项目建设内容1、民族风情园2、文化博览园3、康体养生基地4、生态农业基地5、国际会议中心6、餐饮文化长廊7、运动休闲中心8、生活居住中心七、市场分析及预测1、国内旅游市场发展趋势2、贵阳市旅游市场展趋势3、贵阳市房地产市场分析八、项目开发周期及投资估算1、项目开发周期2、项目投资估算3、项目资金筹措九、项目经济效益和社会效益分析1、经济效益分析2、社

2、会效益分析十、结论一、项目概况1、项目名称、承办单位 项目名称：贵阳市卓达花溪国际旅游度假区 投资单位：卓达集团 指导单位：贵阳市花溪区政府 承办单位：亚洲文化产业协作体卓达房地产集团开发有限公司2、项目概况“卓达花溪国际旅游度假区”项目是由卓达集团投资的，由贵阳 市花溪区政府进行指导，由亚洲文化产业协作体和卓达房地产集团开 发有限公司开发的，集民族风情、文化博览、康体养生、生态农业、 会议论坛、餐饮娱乐、运动休闲、度假居住等多种功能于一体的大型 综合性项目。项目建设内容主要包括民族风情园、文化博览园、康体养生基地、 生态农业基地、国际会议中心、饮食文化长廊、运动休闲中心、生活 居住中心等八个

3、功能区域，用地面积 2.5 万亩，建筑面积 1022 万平方 米，总投资估算 411 亿元。建成后经营部分可实现年营业收入 123 亿 元，年上缴税收 9.84 亿元。项目拟选址于贵阳市花溪区花溪水库南侧，将建设成为以民族风 情为特色，以文化、养生为主导的综合性国际旅游度假区。在建筑风 格方面以当地民族建筑风格 （ 苗, 布依族 ） 为主，同时陪衬以现代、中式、 欧美等建筑风格，将项目打造成为国内外重要的旅游度假场所。项目建成后可提供上万个就业岗位，安排当地劳动力就业，同时 还可以促进当地的产业结构调整，带动相关产业发展，使当地的资源 得到合理利用。二、项目建设的背景和必要性从贵阳市的经济水平

4、来看， 贵阳目前尚处于发展相对落后的阶段， 但随着各种新的发展机遇的涌现，贵阳市城市经济发展的动力将得到 有效的提升与改善，城市未来发展预期亦产生了质的飞跃。 （一）省会城市，中心之都作为贵州省省会城市，贵阳市在整个贵州省的经济发展中占据着极其重要的地位。数据显示，2008年贵阳市GDP为811.1亿元，占全 省GD啲24.33%;社会消费品零售总额为343.5亿元，占全省社会消 费品零售总额的 33.8%。此外，贵阳也是贵州省唯一的中心城市，首位度很高，占据着先 天的发展优势。据不完全统计，全省建筑面积 5000平方米以上的大型 商业网点中超过 80%的在集中在贵阳， 10000平方米以上的

5、大型商业网 点绝大部分集中在贵阳市。商业网点、产业的集中使得贵阳市在整个贵州省成为独一无二的 中心之都，在对贵州省其他城市的吸附能力上有着极强的优势，尤其 是在消费与人口方面。这种吸附反映到城市经济发展方面可有效的推 动城市经济的持续快速发展，进一步加快贵阳市城市居民财富积累的 速度，这是近几年贵阳市城市经济一直保持高速增长的主要动力之一; 而反映到房地产市场，由吸附力带来的城市化进程的进一步提速，将直接推动了贵阳市房地产市场容量的快速增加与升级。数据显示，贵州省其他市县的客户占贵阳市购房的整体的近 40%城镇人口增速：3%2020 年SJAn：城镇人口： 万 城镇人口增速：3%2020 年S

6、JAn：城镇人口： 万 城万化率：80%城市化率年均提升：1%*2006常驻人口： 355尸城镇人口： 224万城帀化王：3%城市化2015年常驻人口： 450万域镇人I丨一 34占万城市化率：75%(二)旅游城市，避暑之都1.丰富的旅游资源贵阳市旅游资源丰富，其中最突出的为避暑资源。贵阳属亚热带湿润温和型气候，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛。空气不干燥，四季无风沙，年平均气温在15.3 C左右。宜人的气候使贵阳的避暑资源在全国乃至全球都享有盛誉。在由世界城 市合作组织评价中心、香港世界遗产研究院等权威单位发布的第二届(2008)全球避暑旅游名城口碑金榜中，贵阳市排名全球第七、全 国第

7、一。而在第五届(2008)中国避暑旅游城市排行榜中，避暑之 都贵阳位居全国榜首。素有春城之称的昆明在两个榜单中均屈居贵阳 之后，分别名列第十六和第二位。而贵阳周边主要城市则是“火炉”辈出。自民国以来，重庆和武汉就在各种“火炉榜”上均榜上有名，长沙也曾位列于“七大火炉”榜内，广州则是“新四大火炉”之一。这些城市不仅最热月平均温度比贵阳高出3-5 C, 35C以上极端天气的天数也较多，加上较高的相对 湿度，在夏天人们会时常感到潮湿闷热。贵阳对外高速铁路的规划和 建设,能为这几个城市提供到贵阳避暑旅游的方便与快捷。除了避暑外,贵阳还拥有以“山奇、水秀、石美、洞异”为特点 的喀斯特自然景观,古镇、集中

8、营旧址等文化内涵极为丰富的人文旅 游资源,和千百年沿袭下来的“原汁原味”的少数民族民风习俗。天 然生就,古朴浓郁的魅力,吸引着越来越多厌倦都市繁华的人群前来 旅游度假。另外,贵阳四周分布着省内的 12 个国家级风景名胜区, 19个国家 级重点文物保护单位, 7 个国家级自然保护区和两个历史文化名城。2. 政府的大力推广 由于旅游资源丰富,且旅游业具有使资源综合利用、可持续发展、 增加就业、关联带动功能强、促进对外贸易的形成和发展、促进和加 快城市化进程等作用,贵阳市政府一直致力于把旅游业作为特色产业 和新的经济增长点,并于 2008年起加大了“中国避暑之都”的宣传与 推广力度,大力招商引资解决

9、旅游开发中的困难,形成了有效的政府 推动力。2009 年,贵州省计划举办赏花会、苗族姊妹节、攀岩大赛等 47 项节庆活动,以此带动旅游市场升温,拉动客源增长。还将配合国家 旅游局“国民旅游休闲计划” 、“全国乡村旅游倍增计划”等,加大市 场开拓力度,激发居民的出游需求。可以预见的是，在政府的大力推动下，贵阳市的“中国避暑之都” 定位将成为全国耳熟能详的新议题，贵阳市的旅游业发展也将在未来 几年继续保持着飞速发展的势头。这一方面是城市经济发展的重大利 好，另一方面，也将有力的扩大本项目的客群来源，加快项目的销售 进度，增强项目盈利水平。（ 三 ） 三个千亿，升级之都 根据贵阳市市长袁周在参加贵阳

10、十二届人大第四次会议时透露的 信息，贵阳市政府拟在 3到5年内，通过 3个1000亿（1000亿投资改 善基础设施条件、实施 1000 亿元左右项目投资实现产业结构升级、投 资超过 1000 亿元在房地产、现代物流、现代服务业等方面）的项目投 资，带动贵阳GDP实现更高速度的发展。在 1000 亿元的基础设施条件改善方面，政府已经启动“ 7 小时快 铁”、“市域快铁”等重点交通工程；在 1000亿的产业升级方面， 国家发改委等有关部门已经批准建设 清镇铝厂，生产 80 万吨氧化铝、 40 万吨电解铝、 40 万吨铝深加工， 投资达 300亿元， 3 年之内建成。 同时，贵阳市正在引进中国航空工

11、业 总公司建设贵阳航空工业产业园，计划投资 200亿元，今年 3 月底将 签署协议。由首钢和贵钢合作的循环经济技改项目，计划投资 200 亿 元， 3月底即将开工。 山东兖矿在开阳投资 50 亿元建设的 50万吨合成 氨项目也在建设。香港中华煤气有限公司在清镇市投资 100 亿建设煤 化工项目，中国华电投资的 120 万千瓦火力发电厂也将在年内第一台 机组点火。磷化工、新材料、医药、特色食品方面的项目投资也继续加大力度。此外，市政府将在近几年来陆续投入超过 1000 亿元，在房地产、 现代物流、现代服务业等方面开工建设一批大项目，提升贵阳综合服 务能力和水平，推动城市综合素质的进一步完善。可以

12、肯定的是，在未来的 3-5 年里，贵阳市的城市经济发展将会 是一条升级之路， 无论是增长速度还是增长质量将会有进一步的提升， 这无疑为正处在稳步发展中的贵阳房地产业带来新的发展机遇，同时 也为本项目的开发创造良好的外部环境。（ 四 ） 一体交通，便捷之都1. “7 小时快铁交通网”2009年3 月4日，贵州省与铁道部在京签署了铁道部贵州省人 民政府关于加快贵州铁路建设的会议纪要 ，全力支持和推进贵州省快 速铁路网的建设。该项目实施之后，不仅将极大地完善贵州省铁路路 网结构，而且将极大地缩短贵州省与京津冀、长三角、珠三角等发达 地区的时空距离。“7小时快铁交通”指的是贵阳至成都、重庆、昆明、长沙

13、等地 2 小时，至武汉等地3小时，至广州、西安等地 4小时，至郑州等地5 小时，至上海等地6小时，至北京等地7小时的快速铁路交通圈。“7小时快铁交通网”的建设，意味着我国西南地区将形成高标准的现代物流网络。加上高速公路、市域快铁的建设，贵阳在中央的支 持下，将被打造成为西南地区陆地交通枢纽。交通条件的改善，将缩 短贵州与国内主要城市时间和空间上的距离，使贵州不再边缘化，促 进贵州与京津冀、长三角、珠三角等发达地区之间更紧密的合作，从 而推动发达地区产业的转移，形成新的产业集群，带动城市经济的进 一步快速发展。2“市域快铁”根据贵阳市政府发展规划，贵阳市将在近期内建设“一环一射两 联线”的“市域

14、快速铁路网”。建成后可极大地提高铁路通行能力，缓 解贵阳的交通拥堵问题，带动区域经济发展。该项工程原计划2010年动工，但在国家“四万亿”战略之后，本 项工程有望今年实现动工，力争两年内完成。贵阳高尔夫项目所在地为本项工程的覆盖范围，并且，在“一环” 的规划线路中（即环城铁路），在项目的北面设有一个站点。“一环”即环城铁路，全场约 115公里，设立包括机场、本项目 所在地的16个站点；“一射”及贵阳至开阳快速铁路，线路长约 55公里。同时，依托 成贵快速铁路贵阳至修文段（长约 28公里，设计时速350公里）、渝 黔快速铁路贵阳至息烽段（长约 50公里，设计时速250公里），最终 形成“一环三射

15、”的贵阳市域快速铁路网。该线路途经本项目附近；“两联线”即修文久长一一开阳永温铁路、清镇一织金铁路。线路长分别约40公里、122公里，设计时速120公里。青阳市域快速洪厂网规划方累MEli自云asq“ 二尊JI H 青阳市域快速洪厂网规划方累MEli自云asq“ 二尊JI H 直難三、投资机构简介1 、卓达集团简介卓达集团创建于 1993年 7月，现总资产 220亿元，企业员工达 4000 余人，已发展为全国知名的大型房地产企业。卓达集团以房地产业为龙头，业务涵盖港口建设、市政建设、工 业园区、现代商贸、大型餐饮、会展、五星级酒店、教育、物业管理 等产业领域，项目遍布河北、北京、天津、山东、内

16、蒙古呼伦贝尔、 海南三亚等地，并正以强劲发展势头进军全国。卓达集团先后荣获中国房地产品牌企业 30 强、中国城市运营商 30 强、中国房地产成功开发典范、中华慈善奖、中国公益明星单位、河 北省十大优秀民营企业等荣誉称号。卓达集团在全国各地成功开发了卓达太阳城、卓达星辰花园等高 档住宅社区达 600 万平方米，大型商业、写字楼等达 100 万平方米， 服务社区人口逾 10 万人，所属物业公司荣获国家一级物业资质，卓达 金牌物业服务和社区养老服务模式独具特色，广受各界认可。面向未来 30 年中国经济发展，卓达正实施重大产业项目战略，打 造百年国际企业。 在山东南海开发规划建筑面积达 2000 万平

17、方米的卓 达香水海新城、中国先进技术装备园区、卓达 30 万吨张家埠大港；在 河北沧州开发规划建筑面积达 1500 万平方米的卓达滨海新城； 在天津 武清开发建设规划建筑面积达 2000 万平方米的卓达养老示范园区、 卓 达文化产业示范园区。在企业发展的同时，卓达集团积极投身慈善和社会公益事业，十六年来共捐助善款达 9.33 亿元责任、自省、良知、崇高，是卓达人无愧于天下的骄傲，也是卓 达发展的根。在中国广袤的土地上，卓达人是不知疲倦、永不停歇的 建设者。2、卓达集团总裁简介 杨卓舒：男， 1952 年生，中共党员，黑龙江人。现任卓达集团董 事长兼总裁、北京卓达大学校长、国家文化产业人才培训基

18、地主任、 中华民族文化促进会副主席、中国房地产十大新锐人物、中国改革十 大新闻人物、中国儿童慈善家。作为独立学者，杨卓舒严谨治学，尤其在哲学、经济学、史学、 人文社会科学等领域，见识高远、成果卓著。主要编著有中国市场 经济大辞典、中国房地产概论 ；专著卓舒演讲录、卓舒随想录、 卓舒访谈录、赢在品格、新女学等书，即将由国家权威出版 社结集出版。其著述九买九卖 、论知识经济、企业家现代社 会之魂、在理想主义旗帜下集合 、大学宣言、民族与历史、专 制与战争、百论文化产业等著多文章，屡见于国内知名报刊、专 业门户网络，涤荡人心，影响久远。他也因此被中央众多媒体推为郁 结着民族情结、心装“三农”问题的有

19、大责任感的学者型企业家和企 业家型学者，学术、人文思想传播深远。四、建设场址及建设条件1、建设场址项目拟选址于贵阳市花溪 区花溪水库南侧2、建设条件（1）气象条件气温：年平均气温为15.3 C,年极端最高温度为35.1 C，年极端 最低温度为-7.3 C,其中，最热的七月下旬，平均气温为 24C，最冷 的一月上旬，平均气温是 4.6 C。日照时间：年平均阴天日数为 235.1 天，年平均日照时数为 1148.3 小时，年降雪日数少，平均仅为 11.3 天。降雨量： 年平均相对湿度为 77%，年平均总降水量为 1129.5 毫米。（2）地形地貌贵阳市位于贵州省中部偏北，东经 106 07 107

20、 17 北纬26 1T27 22,地处云贵高原的东斜坡上，属全国东部向 西部高原过渡地带。地形、地貌走势大致呈东西向延展，地势起伏较 大,南北高,中部低。奇特的喀斯特地貌大量分布,既有高原山地和 丘陵,又有盆地和河谷、台地,海拔最高为 1762 米,最低 506 米,市 区中心海拔 1071 米。五、项目的规划目标及规划原则1 、项目定位及规划目标 拟建项目选址区域位于贵阳花溪旅游带上的一个重要节点,将为 提升花溪区域价值,乃至对贵阳市城市的整体发展有重要意义。在大 的区域背景下,将其定位为：民族性、生态性、综合性的国际旅游度假区 通过项目的整体规划及建设实施,秉承“民族、文化、生态、健 康、

21、休闲”的开发理念，和花溪十里河滩、花溪公园等观光景区互为 补充，将项目打造成为全国一流的旅游度假中心，成为吸引国内外游 客和商务人士的文化生态游胜地。2、项目规划原则寓情于景，情景交融花溪水库与山地资源应当为人所用，形成观光、文化、养生、农 业、会议、休闲、娱乐、居住等功能板块为一体的空间形态，塑造国 内外度假、商务、休憩目的地。功能融合，协调生长 板块内容设置与空间布局既要注意突显板块主题，又要考虑功能 自成体系，具体功能之间的咬合有助于板块的协调成长。突破常规，打造泛旅游景区 突破从自然景区到观光旅游的惯有发展思维，形成别具特色的泛 旅游景区。沉淀人口，持续发展 人气是景区持续发展的基础，

22、功能内容的构建与活动项目的设置 要尽可能的拉长来访人流的滞留时间。六、项目建设内容总规划用地 2.5 万亩，建筑面积 1022 万平方米。主要规划以下八 大功能分区：（1）民族风情园，（2）文化博览园，（3）养生康体基地， （4）生态农业基地，（5）国际会议中心，（6）饮食文化长廊，（7）运 动休闲中心，（8）生活居住中心。各功能分区建设内容及建设规模如下:下:1、民族风情园贵阳市是一个五方杂处、多民族杂居的城市，布依族和苗族人口在贵阳占有很大比重，除此之外，还有回族、侗族、彝族等20多个少数民族。为继承和发扬传统民族文化，结合当地民族风俗 ，拟建设苗族 文化风情园、布依族文化风情园、苗族生态

23、博物馆、布依族生态博物 馆、手工工坊、民族商业风情街等项目。在建筑方面，以当地民族建筑风格为主，周围注重水系、绿化等 环境的营造。占地面积2000亩，建筑面积133万平方米。苗族文化风情园布依族文化风情园占地面积2000亩，建筑面积133万平方米。苗族文化风情园布依族文化风情园手工工坊手工工坊2、文化博览园根据贵阳市地方历史人文特色，拟建设艺术家聚集区、清华名人纪念馆、文化大讲堂、名人文化长廊、夜郎文化城等项目。建筑风格 以现代、中式风格为主。占地面积500亩，建筑面积33万平方米。贵阳市文化底蕴深厚，民间书画艺术家众多，艺术家聚集区集中 为这些艺术家提供了创作与居住场所。艺术家聚集区贵阳清华

24、中学创办于抗日战争初期的1938年5月1日。原属私立 中学。创办人系清华大学研究生、本科生王万福、唐宝心、宋士英、 徐少墀、索天章、李振麟、赵永昌、冀吉甫等8人。清华名人纪念馆清华名人纪念馆的建设主要为纪念该校历史上的优秀师生。清华名人纪念馆贵阳历史上名人辈出，如明代著名思想家王阳明、著名诗人杨龙 友、清末著名画家姚茫父等。名人文化长廊即为纪念贵阳市历史文化 名人而建。名人文化长廊3、康体养生基地名人文化长廊3、康体养生基地贵阳拥有以“山奇、水秀、石美、洞异”为特点的喀斯特自然景观和人文旅游资源，同时贵阳中药资源丰富，有中药资源1993种，适宜建设康体养生基地。专门为都市亚健康人群及老年人打造

25、的康体养生基地，包括养生护理中心、健身会馆、中医保健中心、药膳服务区、养身SPA会所、 养生休闲广场、自然生态馆、传统茶道馆、银发俱乐部等项目。建筑 风格以现代中式为主。占地面积 500亩，建筑面积33万平方米。养生护理中心为疗养人群进行日常健康体检、医疗、康复、疗养、健身等， 旨在为疗养度假人员提供健康养护、健康 管理及亚健康康复等服务，将根据疗养度 假人群的身体状态，设置不同的护理场 所，对来此疗养度假的人员定期进行全面健康体检和健康评估，分别 建立个人健康档案，制定医疗、护理方案。将根据入住者身体状态，按需分别设置自理、半自理和非自理区域。居所按家居式和宾馆式建造，根据不同国籍入住者的居

26、住习惯， 营造国际特需区和贵宾养护区，形成具有个性化的中式、日式、欧式、 美式等不同风格。同时引进国外先进康复设备和生活辅助设施，为国 内外高端宾客提供医护养一体化特色健康养护服务，紧紧围绕提高生 活质量，延长寿命这一核心，打造大规模、国际化、信息化的生态养 生护理中心。健身会馆 主要包括造浪池、漂流、瑜伽 馆、游泳馆、水上滑梯；田园、绿树负离子健 身运动馆、室内全景运动馆、璧球、台球、保 龄球，棋艺室；书吧、网吧等休闲设施以及田 园运动康体主题公园（包括园林沙滩排球、网球、慢跑、情趣越野自 行车、攀岩等），打造集体验性与参与性于一体的休闲养生项目。总体建筑风格以简约、时尚的欧美建筑风格为主。

27、中医保健中心 将中医保健与休闲旅游二者有机结合，让人们在 怡人的自然环境中接受传统中医疗法，在游玩中收获健康。利用中医保健多采用物理、天然中草药治疗，对人体的副作用较 小，在疏通经络、解除疲劳、调节内分泌系 统上有着显著疗效的特点，推行“绿色疗养” 概念，即运用推拿、按摩、针炙、火罐、牵 引等中医手法与药浴、药茶、药膳等草药治 疗相结合，对人体的阴阳、五行、脏腑进行调理，起到治病、防病的 功效。目前的疗养人群中，对中医保健有较大兴趣的国家主要有俄罗斯、 瑞典、奥地利、加拿大、波兰、瑞士等，可与之签订中医国际疗养和 带教合同，在吸引游客的同时传播传统的中医文化。药膳服务区 利用我国医药植物生态资

28、源，结合中医养生理论， 建设亚健康中药特效护理、药膳食疗、太极养生等功能的药膳保健区。 根据不同的保健及疗养需求，提供中式药食套餐，可分为儿童套餐、 高血压套餐、糖尿病套餐、养心安神套餐、降脂减肥套餐、强身健体 套餐、美容养颜套餐等。总体建筑风格以中式为主。4、生态农业基地生态农业不同于一般农业，它不仅避免了传统农业的弊端，并发 挥其优越性。通过适量施用化肥和低毒高效农药等，突破传统农业的 局限性，但又保持其精耕细作、施用有机肥、间作套种等优良传统。为满足游客饮食健康和解决当地农民就业的需要，我们拟在项目 中建设生态农业基地，包括生态农业观光园、百草园、生态农庄等。 项目占地10000亩，建设

29、面积66.7万米。5、国际会议中心5、国际会议中心国际会议中心，占地500亩，建筑面积50万平方米，主要建设商 务会议中心、五星级酒店、主题酒店、企业家会所等设施。酒店突出 会议功能，并拥有一个总共可以同时容纳2000余人由多级会议厅组成 的会议中心，形成集会议、会展、度假等功能于一体的综合性会议度 假酒店。商务会议中心 以大型会议为主，围绕会议进行各项配套建设与 经营服务，打造中国旅游文化论坛的永久地。主要举办中国旅游文化 大会、中国养生健康大会、文化创意论坛等会议、论坛及学术研讨活 动。五星级酒店配套专职会议接待部以及满足客人全方位需求的客房、餐饮、娱乐、运动、保健、体验和购物服务，主要为

30、来此旅游度假、休闲疗 养的客人提供会议接待、金融商务、住宿餐饮、行政办公娱乐休闲、新闻发布等功能服务。主题酒店 主题酒店也称为“特色酒店”，是以某一特定的主题， 来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获 得富有个性的文化感受；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务 取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。企业家会所为成功的商务人士建设的私人领地，满足其社交需 要。其中包括专为顶级商务人士准备的贵宾房，可容纳 400人的国际 宴会厅，四季咖啡厅，中餐厅及拥有多国特色美食的餐饮服务，户内 户外豪华泳池，桑拿，网球场，羽毛球，台球，乒乓球以及设备齐全 的健身房，追求品质与专

31、业的个性化管家服务6、饮食文化长廊贵阳的饮食文化发达，仅地方传统的风味小吃就达100多种。无论白天黑夜，贵阳街头巷尾的小吃摊点星罗棋布。同时贵州白酒业、 茶业享誉国内外。为此该项目将建设贵州白酒文化街、茶艺长廊、饮 食主题公园等设施。饮食文化长廊占地面积500亩，建筑面积33万亩。利用项目花溪水库与周边山地资源，建设水上娱乐基地、森林娱乐基地，自驾车营地等项目。运动休闲中心占地面积1000亩，建筑面积66万平方米,水上娱乐基地自驾车营地水上娱乐基地自驾车营地&生活居住中心生活居住中心作为以上项目的配套设施，总规划面积10000亩,建筑面积667万平方米。规划建设水景别墅、山地别墅、高尔夫别墅、

32、 花园洋房、养老公寓等类型项目，满足不同层次消费者的需求。水景别墅山地别墅水景别墅山地别墅七、市场分析及预测花园洋房七、市场分析及预测花园洋房国内旅游市场发展趋势国民收入提高，高档消费的旅游客源市场初显端倪中国正在形成一个高档消费的旅游客源市场我国持续20余年的高速经济增长创造了日益众多的富裕阶层， 预计在 未来二十年仍将继续这一大趋势；据统计，目前我国已有 5000万以上 的富裕人群。每年来海南的游客超过 1000万人次。国民的闲暇时间增多，旅游机会增加据预测，我国居民工薪阶层享有的休息时间将由现在的“双休日”、“五一”、“国庆”和“春节”三个长假总计114天增加到130-140天, 带薪度

33、假的趋势日益明显。“散客游”、“自驾游”人数逐渐增多随着经济增长，散客游和自驾游人数将会增多，其选择性和自主性更强，可以改变旅行社旅游线路和旅游时间固定的现状，减小对度 假旅游带来的影响。中国和亚洲旅游度假逐渐升温从全球的人口迁移趋势看，越来越多的游客选择中国和东南亚的 旅游市场，这里有优美的环境和更廉价的消费；同时，全球游客目前 呈现向“阳光地带”即热带和亚热带迁移的大趋势；（3）旅游交通条件呈现出经济性和多样性的特点 国内航空、轮渡、铁路、公路等交通设施的完善使包括海南在内 的旅游目的地的可达性更强、游客的选择方式多；折扣航线的兴起给 游客更多的旅游机会。（4）休闲旅游逐步升温美国时代周刊

34、预言， 2020年全球将进入“休闲时代” ，休闲度 假将成为大众生活方式之一，而且国内消费结构正在从实用型转向享 受型，同时购买第二居所的现实市场正在形成 , 而海南是国内最具竞争 力的地区之一；据统计，海南岛近年来的新增中、高档住宅中，三亚 的岛外人士购房率已达 90%以上，海口也已达 60%以上。（5）中国人口逐步老龄化我国已步入老龄化时代，未来 10 年这一趋势将更为明显，富裕的 退休人群日益壮大； 2020年全国 60 岁以上人口将达到 4.49 亿，占总 人口（ 14.72 亿人）的 30.5%。人口老龄化的特征将带动旅游产业的进 一步加强。2、贵阳市旅游市场发展趋势（1） 贵阳市旅

35、游业发展趋势数据显示，贵阳市近年来旅游业增长迅速，除了在2003年受到“非 典”不可抗力因素而出现大幅下滑外，一直保持高速增长， 2008年更 是创下了 50.8%的新高，由此可见贵阳市旅游业发展的潜力。国际旅游收入方面，贵阳市的增幅一直遥遥领先于全国平均水平。 除了受到“非典”影响的2003年和金融危机的2008年外，贵阳市的 国际旅游收入一直保持高速的增长，2004至2007年的增幅曾一度保持 在50%以上, 2005年的增幅甚至达到86.2%。根据相关数据显示，旅游业发展可同时带动第三产业10倍数量的 增长，对城市财富积累速度有着重要的推动作用。这意味着，伴随着 贵阳市外部交通以及内部环

36、境的进一步改善，贵阳市持续增长的旅游 收入将有效的推动城市财富阶层的增长，为中高端物业带来全新的市场发展机遇(2) 贵阳市旅游地产发展趋势贵阳市被誉为“中国避暑之都”，优越的自然气候条件、独特的地形地貌、丰富的地热资源和多元化的民族结构共同构建起贵阳市独具 特色的旅游资源。贵阳市以“爽爽的贵阳”为主题，开拓出乡村避暑 之旅、冬季温泉之旅、森林生态之旅等特色旅游线路。贵阳市的旅游产业在近几年得到长足进步，连续三年旅游收入增 幅都在40%以上。受金融海啸严重冲击的 2008年更是突破50%达到 50.8%的历史新高。但与旅游业迅猛发展势头相反，贵阳市以休闲度假旅游为主题的 房地产开发表现落后，目前

37、仅有位于百花湖的灵达度假村和位于修文 县扎佐镇的贵阳高尔夫中心，市场空间巨大。占地105亩占地3050亩本地房开企业一灵达房地产香港英煌有限公司、广东揭阳开发有限公司投资4000万元 金华实业股份公司共同投资，建设成立项目公司运作集餐饮、娱乐、会务、运动、 高尔夫主题运动休闲度假中休闲为一体的多功能度假中心心室内娱乐中心，室外高尔夫练贵州唯一 18洞72杆标准高尔 习场、网球练习、篮球场等，夫球场，双层48席练习场，住宿套房及别墅高尔夫会所、酒店、度假别墅客房租赁经营高尔夫驱动型项目，球场半封闭式经营3.贵阳市房地产市场分析同贵阳区域目前的经济现状一样，房地产业还处于起步发展的阶 段。但伴随着

38、各项经济和社会发展机遇，贵阳市的房地产业正向前大 步迈进，本项目的开发恰逢其时。(1)房地产开发投资2008年，贵阳市固定资产投资冲破 600亿关口，其中房地产开发 投资份额达到28.3%，规模达到170亿元。近9年来，贵阳市房地产开发投资以年均近20%的速度保持高速增长，且占固定资产的比重稳定在 25-28%之间。根据我国房地产发展 水平及结构，开地产开发投资占固定资产投资比重在22-28%之间处于正常水平，说明目前贵阳市房地产市场总体属于健康良好的发展状态， 而自身的高速增长也为区域经济稳定快速发展起到了重要的促进作70Q600500J002002001200220032004200520

39、0620072008产投谖m1511872402?3344413500602旄地产幵蚩投克324050617291109135170铐地L投语所占比車29.7% 26.7%267%25.3%24.7%26.4%26.3%27.1%28.3%3Q0200100珈30%28% 2醍24% 注20%(2)商品房建设概况自2005年以来，贵阳市商品房施工面积和新开工面积呈现快速平稳增长态势，行业发展步入健康快车道。但竣工面积自2007年以来出现明显下降趋势，一方面是商品房结构变化的结果，由于近年来贵阳 市高层建筑增加较快，高层建筑施工工期相对较长，因此导致施工面 积平稳增长而竣工面积大幅下降；另一方面

40、，宏观调控政策也有一定 的影响，自去年下半年以来，随着国家调控力度不断加大，特别是金 融信贷的迅速收紧以及利率上调，少数对银行资金依赖较强的开发项 目由于资金供应不畅而影响了项目工程的顺利进行。总体而言，贵阳市房地产业发展整体向好贵阳市房地产开发自2003年起步以来呈现健康稳定发展态势，且 需求高位稳定。在全国楼市大幅受挫的 2008年，贵阳市商品房销售面 积虽然有一定程度的下滑，但所受影响明显小于国内一、二线城市。 究其根源，主要是在于贵阳市商品房价格本身处于西部洼地，行业泡 沫较少，城市住房需求多以自住为主，并且，由于贵阳市在整个贵州 省的唯一核心性地位，使得贵州其他城市到贵阳购房的比重较

41、大，有 效的填补了本区域客源下降的空缺。(4)商品房价格变化经历过2007年全国范围内的房价疯长之后，2008年贵阳市商品住 宅销售价格首次冲破3000元关口，达到3088元。18%的涨幅虽然较 2007年同期的22%有所回落，但仍居近年来高位水平。贵阳市房价水平虽然在2004年以来区域楼市的高速发展过程中突 飞猛进，但是与同属西部经济体的其他城市相比，房价仍明显居于价 格洼地。结合区域整体经济水平来看，这也预示着集贵州省省会城市、“西部经济体重要城市之一”以及“7小时经济圈”重要组成部分三大 核心定位于一体的贵阳市房价水平还具有相当的上升空间。(5)商品房需求结构根据2007年统计数据显示，

42、贵阳市商品房购买人群中，市外人群比例超过市内人群比例，达到 51%，外向型购买结构明显。夕卜向型结构中，贵州省内购房比例约占到39%,外省及境外客户比例约11%。外省购房比例与同属西部经济体的重庆、成都相当，但与 一线城市约30-40%的外地购买力相比，作为“泛珠 9+2”合作体中重 要一员，直接面向东南沿海发达地区的贵阳市对外省的辐射力和吸引 力还有待进一步提升(6)结论第一，虽然目前贵阳市整体经济水平尚处于低位，但由于城市产业结构以第三产业为主，城市财富积累速度较好，城市已经开始步入 中等发达国家水平(人均 GDP超过3000美元)。加之城市作为唯一的 省会、中心城市，对整个贵州省有着强有

43、力的吸附能力，城市高端需 求本身有着迅速发展的前景。第二，从城市未来发展前景来看，由于近期城市各种新的发展利 好的出现，贵阳市未来的城市发展动力将会比以往显得更为充足和稳 定，尤其是“ 7 小时快铁交通网”的建设，使得贵阳市与沿海发达区域 之间的时间成本得到有效的压缩，在推动城市经济发展新格局的快速 转变的同时，亦为本项目打开了客户来源之门。 八、项目开发周期及投资估算1、项目开发周期 本项目拟通过总体规划，分期实施的步骤进行，项目开发期限暂 定为 10 年，共分四期进行开发。第一期：民族风情园、生态农业基地及 150 万平方米配套生活中 心；第二期：文化博览园、饮食文化长廊及 150 万平方

44、米的配套生活 中心第三期：康体养生基地、国际会议中心及 150 万平方米的配套生 活中心，作为项目后期的跟进开发，形成对区域价值的二次拉动；第四期：运动休闲中心及 217 万平方米的配套生活中心。2、项目投资估算（1）民族风情园综合成本按 4000元/ 平方米估算，投资额为： 53.2 亿元。（2）文化博览园综合成本按 4000 元 / 平方米估算，投资额为：13.2 亿元。（3）康体养生中心综合成本按 5000 元 / 平方米估算，投资额为：16.5 亿元。（4）生态农业基地综合成本按 3000 元 / 平方米估算，投资额为：20 亿元。（5）国际会议中心综合成本按 5000 元 / 平方米

45、估算，投资额为：25 亿元。（6）运动休闲中心综合成本按 5000 元 / 平方米估算，投资额为：3.3 亿元。（7）饮食文化长廊综合成本按 4000 元 / 平方米估算，投资额为：13.2 亿元（8）生活居住中心综合成本按 4000 元 / 平方米估算，投资额为：266.8 亿元以上五个功能区域总投资估算为 411 亿元。3、项目资金筹措项目总投资 411 亿元，拟采用滚动开发方式，所需资金通过以下 三种方式筹集：（1）企业自筹；（2）销售回款；（3）银行贷款。 九、项目经济效益和社会效益分析1、经济效益分析（1）投资估算 项目总建筑面积 1022 万平方米，总投资估算为 411亿元。（2）销售收入估算民族风情园 建筑面积 133 万平方米，估算年营业收入为 26.6 亿元。文化博览园 建筑面积 33 万平方米，估算年营业收入为 6