定位思普瑞工厂房地产项目定位分析

1、 25/25 用户第一 说到做到 专注如一 艰苦奋斗 内部资料办思普瑞（sp败r）工场项目蔼定位分析目 录 百一、相关概念埃或理解巴二、地块属性白研究分析挨三、项目方圆拌五公里人口调半研数据统计分傲析班四、写字楼（岸SOHO）调班研数据简述及罢分析（详见西办安办公楼调研班分析报告）唉五、公寓类（办SOHO）调败研数据简述及拌分析（详见西翱安公寓楼调研巴分析报告）啊六、经济形势扒分析和市场调俺研数据简述及坝分析七、案例分析奥八、项目SW哎OT分析及应白对策略寻找颁客群及产品搬九、供需分析斑和竞争态势分白析般十、客群需求斑分析胺十一、项目定疤位凹十二、众创空拌间/共享联合稗办公产品研究碍分析伴十三

2、、工作安坝排建议及开发半计划建议傲一、相关概念氨或理解矮商业用地可建绊设业态一般有把：商业、办公按、公寓、LO笆FT、SOH氨O。板1、商业：矮指从事各类经啊营活动供商品熬交换和商品流叭通的建筑扮物。商业分为百大商业和小商百业，在项目周爸边生活配套不俺完善的情况下搬，一般大商业昂销售压力很大爸，因此可考虑碍外围周边小型埃商业或主题商捌业。按2、办公楼：艾机关、企业、耙事业单位行政捌管理人员，业八务技术人员等拔办公的业务用哀房，现代办公笆楼正向综合化巴、一体化方向盎发展。办公楼岸按规模有小型鞍、中型、大型疤和特大型之分艾。哎按总体布局有耙集中式和分散氨式之分。按平癌面交通组织形半式来分，有内捌走

3、廊式、外走按廊式、双走廊碍式和无走廊式耙（大空间灵活斑隔断昂）等。疤办公室的装备澳趋向现代化、芭自动化、信息澳化。为满足大盎量办公人员生搬活需要，开放哀型中庭和低层阿对外服务裙房摆的布局正被广澳泛采用。提高阿室内外环境质傲量、办公效率背和办公室的技靶术设施水平，袄满足多种功能笆需要，也是办摆公楼建筑探索绊的课题。熬3、公寓：单扳层超过暗五个或五个以班上白门户霸单位之楼宇瓣；一般位扒于中心地段碍；般以小户型全装啊修出现板，可拎包入住熬，总价低；每瓣个单户独立房稗间有扒卧室、客厅、搬浴室、厕所、般厨隘房等等；案在保证基本居办住功能斑舒适班的基础上，更叭讲究功能的完澳备性、服务挨的高效性叭和结构的合

4、理班性暗。公寓按类型敖可分为：住宅柏式公寓；混合扳式（商务SO挨HO）公寓；懊酒店式公寓。岸公寓按空间结翱构形态可分为颁：平层公寓（艾SOHO）；斑loft公寓跋；跃层公寓。隘4、LOFT绊：可属于公寓佰范畴，盎内涵是高大而扮敞开的空间，埃具有流动性、傲开放性、透明伴性、艺术性等敖特征！这种特芭性对于年轻购氨房者来说，是盎非常具有吸引奥力的。邦LOFT属于暗宜商宜居性价霸比很高的产品熬，深受年轻人颁的喜爱，是刚版需创业型人群拜的理想场所，鞍同容积率下过颁多的LOFT搬会使项目整体隘指标降低，但唉不能简单的代凹表市场和品质靶的高低，他属熬于市场细分的盎一种建筑形态半。LOFT奥户型通常是小半户型

5、，层高在氨3.6-5.般5爸米左右。 虽挨然销售时按一矮层的建筑面积埃计算，但实际埃使用面积却可败达到销售面积哀的近2倍；高拌层高空间变化叭丰富，购买者摆可以根据自己皑的喜好随意设耙计。碍5、SOHO哀：氨即Small百 Offic疤e， Hom胺e Offi稗ce，傲可属于办公楼拜或公寓范畴。熬大多指那些专隘门的 HYPERLINK /view/607080.htm 耙自由职业者耙： HYPERLINK /view/88652.htm 扮自由撰稿人扒、平面设计师板、工艺品设计爸人员、艺术家颁、音乐创作人澳、产品销售员佰、广告制作、澳服装设计、商巴务代理、做期绊货、网站等等傲。靶SOHO是一办

6、种新经济、新败概念，指自由板、弹性而新型奥的生活和工作白方式。代表前班潮的生产力、扒活跃的新经济爸。SOHO族鞍自由、 HYPERLINK /view/1247.htm 版浪漫昂的工作方式吸百引了越来越多坝的中青年人加伴入这个行列，伴在这片天空里巴，他们的才华阿得到充分的展俺露。SOHO版跟传统 HYPERLINK /view/58665.htm 扒上班族佰最大的不同是俺可不拘地点，邦时间自由，收胺入高低由自己盎来决定。扒6、班众创空间办：扳是顺应创新2皑.0时代用户捌创新、大众创癌新、开放创新捌趋势，把握互敖联网环境下创霸新创业特点和唉需求，通过市办场化机制、专鞍业化服务和资爸本化途径构建隘

7、的低成本、便哀利化、全要素佰、开放式的新傲型创业服务平扮台的统称。发安展众创空间要版充分发挥社会奥力量作用，有捌效利用国家自哀主创新示范区阿、国家高新区瓣、科技企业孵懊化器、高校和肮科研院所的有挨利条件，着力巴发挥政策集成邦效应，实现创扳新与创业相结颁合、线上与线绊下相结合、孵哎化与投资相结扒合，为创业者扳提供良好的工拔作空间、网络罢空间、社交空拌间和资源共享唉空间。艾众创空间的特岸点：按开放与低成本奥；拌协同与互助叭；联合分享；隘便利化岸；罢全要素百。蔼7、优客工场半：属于众创空罢间的一种模式矮的延伸。优客鞍工场是一种通扳过信息和物理绊平台聚合的联氨合办公空间，跋加上创业加速安或者小企业加凹

8、速的大量服务拜因素，再加上扮一些垂直化的斑延伸附加值服袄务业务，构成肮一个全新的办败公生态，这是般通过互联网来岸完成的。优客阿工场可理解为颁（共享办公+胺联合分享服务般+加速器+延稗伸服务）+互盎联网+。他的扮特点是通过分拔工和连接使物败理空间高效利办用，资源高度把整合共享，从艾而变革性的节隘省企业的开支暗，提高企业的敖效益和品牌知败名度。坝二、地块属性板研究分析1、城市定位佰西安哎是中国四大古把都之一，中华瓣文明和中华民俺族重要发祥地捌之一， HYPERLINK /view/1239.htm 跋丝绸之路按的起点。 斑西安是中国最败佳旅游目的地阿、全国文明城半市之一，国家般重要的科教中叭心芭。

9、西安被定位绊为“千万人口哀的国际化大都叭市”；中西部安地区的龙头城背市；西部大开扳发战略重要城澳市；这些都已暗经上升为国家鞍战略。西安已吧经进入快速发板展轨道。鞍2、地块与城百市的关系级及佰城市特征艾西安是一个第傲三产业（服务碍业）经济占比颁超过80%的隘典型中西部内瓣陆中心城市。鞍第三产业的持啊续快速发展使笆西安聚集了越办来越多的袄中小微企业柏，也形成了高捌新、经开两个阿国家级产业聚扳集区，并在持隘续向区外辐射芭扩大。但西安哀起步较晚，整胺体经济水平依暗然靠后，不能埃支撑长期大规翱模的城市建设背，也导致了西艾安的不同地段拌地块价值属性癌明显。澳3、地块与区霸域的关系及特袄征熬项目位于西安扒市

10、浐灞生态区坝，与经济技术斑开发区东西相坝对，分别通过奥欧亚三路和欧瓣亚大道与市政佰府、凤城五路班商业圈连通，哎与市区关系密岸切。区域生活挨配套不成熟；把区域道路体系败的通达性较好巴，但公共交通敖线路匮乏。区版域人气不足，艾属于有发展潜捌力的新区。班4、地块与周坝边环境地段的按关系及特征扒地块毗邻欧亚肮大道和广运潭肮大道两大主要把交通干道，周扳边为园区支线把路，地块距离坝周边配套较远按。地块周边自跋然环境优美且邦稀缺，办公类挨型等经济产业半处于起步阶段岸。未来地块周笆边不同业态不佰同品质的产品岸将不断涌现。摆5、地块的价捌值属性埃地块处于设计罢创意园区内，稗北边紧邻滋水熬公园及人工湖俺，未来区域

11、周败边高端生活人背群较为丰富。芭地块属性为使氨用年限40年芭的商业金融用柏地，建设用地敖面积46.7皑44 亩。搬6、项目相关傲技术指标拔三、项目方圆班五公里人口调案研数据统计分扳析（详见项目艾方圆五公里人版口调研数据统爸计）皑1、统计项目蔼周边5公里以隘内已入住社区扳及3年内将入爸住社区所居住哎人口数量。阿2、别墅总户艾数为2963叭6户，人口总凹数量为118班544人。八3、花园洋房搬总户数为73皑200户，人案口总数量为3艾75848人霸。班4、高层住宅把总户数为18扳5158户，氨人口总数量为胺742960唉人。奥5、老社会总半户数为123阿413户，人安口总数量为4靶73652人跋。

12、肮6、以上合计八总户数为41伴1407户，隘合计总人口数霸量为1711艾004人。扮7、西安市的办常住人口数量扮为741.1盎4万人，其中埃城镇的人口数坝量为416.阿05万人。八乡村的人口数暗量为325 袄.09万人，霸西安市外来人耙口外89.2版万人。把8、未来3年阿内项目五公里拜范围内入住人把口巨大，将弥唉补浐灞生态区拔的人口空白。伴9、未来3年板内项目五公里哀范围内别墅和伴洋房总户数为拔102836暗户，将意味着板会有很多老板澳居住和生活在佰这里。唉四、写字楼（邦SOHO耙）摆调研数据简述般及分析（详见吧西安办公楼调凹研分析报告）佰1、写字楼产半品整体销售情暗况较差，差于翱公寓，更差于

13、佰住宅，部分写吧字楼严重滞销鞍，。叭2、新旧高层办写字楼存在不安同差别的空置瓣率，平均空置隘率在30%。昂3、西安写字碍楼市场定位为扮中档，不同区疤域的写字楼市敖场定位（档次熬）存在差异。皑4、写字楼对搬应的目标客户傲群为省市级公芭司，个别为区袄域性公司，对碍应多为中层企颁业或品牌企业斑。爸5、写字楼平搬面形状多为规蔼则的方形平面八，个别平面为绊椭圆形。白6、外立面材柏料多为外挂石班材/外部铝板熬+玻璃窗，个坝别为为外挂石阿材+玻璃幕；癌方形平面基本版以竖向线条为叭主，椭圆形平疤面以水平横向坝线条为主。叭7、西安写字跋楼以单层面积绊为9001熬500平方米昂居多。绊8、被调研区碍域写字楼总高拔

14、度基本控制在盎100米之内挨，层高多为3班.6米有梁板伴，个别写字楼矮层高为3.1般53.55奥米无梁板结构白，层数多为2耙5层左右（根班据总高计算控拔制层数）。疤9、大堂基本蔼采用两层通高哎形式，装修相安对档次较高。半10、核心筒笆基本布置在主板楼中心；卫生懊间多数布置核捌心筒区域（户版外布置），部办分户内设置总盎裁卫生间。矮11、当单层吧面积为150摆0平米时，配傲置电梯数量多靶为6部客厅，俺一部货梯，载澳重为1350皑KG；电梯品唉牌多为日立、捌通力、奥的斯碍、上海三菱等邦品牌。唉12、调研区哀域写字楼多为跋一层4到8户奥；面积区间多斑为200平米暗以上。叭13、不同区般域租金差别较安大

15、，小户型出哎租情况相对好柏于大户型。败14、个别开翱发商为了保持皑整体物业品质耙以增大出租率坝和提高租金，坝同时也为了后扳期的建筑物业氨升值，目前只坝租不卖。佰五、公寓类（芭SOHO）调绊研数据简述及板分析（详见西捌安公寓楼调研碍分析报告）隘1、公寓敖一般处于城市袄核心地段案或疤商务中心区，八既可居住，又案可办公邦，巴价格相对写字叭楼较低拔；三环外及三巴环内配套不成凹熟、人气不足版的地段几乎没半有。扳2、一般交房罢标准为精装修艾，部分期房可佰选择毛坯或精芭装。靶3、调研项目班中公寓销售情胺况好于写字楼板销售情况。邦4、主要入住败的客群分为三凹类：投资类、肮微小办公类、邦居住类。凹5、在周边配蔼

16、套成熟的核心澳区域的公寓投瓣资客群占比较斑大。啊6、同楼盘住岸宅式公寓（小霸户型住宅）销百售情况差于住搬宅，且价格低蔼于住宅。百7、调研项目盎精装商业公寓皑均价约为72癌00元/（八去掉两个最低安，去掉一个最哀高）。肮8、投资类客百群主要考虑的摆是房屋的租售柏比及未来区域跋物业升值潜力阿。拔9、公寓仍以败一室为主，一哀室面积在30爸55，少板量设置两室、耙三室或顶跃。熬10、商业性按质公寓结构形挨式基本为框架碍剪力墙结构，皑层高在3.3靶m；住宅式公吧寓（小户型住啊宅）结构形式班基本为剪力墙艾结构，层高在胺2.9m。霸11、部分项败目公寓有整栋罢招商完毕（定版制开发、大宗皑交易）的情况佰。罢1

17、2、被调研吧项目中公寓市柏场定位多以中佰档公寓为主。哎13、同区域胺同档次不同面碍积的一室公寓盎的月总租金额跋相差不大。摆14、围绕高芭新商务核心区扒周边不断出现吧公寓及SOH矮O这种中微小安办公产品。吧15、建筑产埃品保持品质的安长短高低和物胺业服务管理的颁优差对销售和背售价的影响随唉着销售周期越绊来越明显。办16、高新周俺边辐射区域的斑公寓售价高于爸城北，销售情碍况宜好于城北背。版17、单间面坝积越小的公寓般销售速度相对坝较快。袄18、不同区瓣域的项目定位俺差异明显。绊19、部分公袄寓产品加入了澳特色服务（互摆联网平台、导坝师团队），增扳加了产品溢价白值，从而提高伴了售价和销量暗。阿20、

18、以居住稗型为主要客群坝的公寓必须具稗备基本功能，拔如天然气和暖罢气。澳21、公寓受捌周边配套、区搬域位置影响较扮为明显。懊22、同区域盎同品质的公寓半对购买客群来八说，在空间设伴计合理下面积叭约小投资越少笆，销售宜更具鞍优势，住宅宜百是如此。岸六、经济形势坝分析和市场调叭研数据简述及翱分析阿1、目前西安肮市场写字楼和艾商业库存严重百失衡，成交量凹及成交价格持笆续下降。傲2、在国家经扳济转型和市场半需求不断调整把下企业必须不隘断的迈向精细靶化（精小而强啊大），从而导皑致办公楼急需叭向阿小而舒适高效蔼（SOHO）跋并以互联网+扒为平台的方向坝转型。阿3、在傲大众创业、万柏众创新案的新常态经济稗下懊

19、小微企业佰会不断涌现，氨尤其是相关互俺联网服务业发稗展迅速。蔼4、第二产业绊中落后的企业扳，严重影响了斑生态环境，不靶得不面临淘汰板或转型；互联哎网对各行业（案包括第二行业暗）的冲击，造昂就了互联网服埃务业（第三产扒业）的快速发啊展。凹5、商业地产笆受经济形势和搬结构调整影响背明显，住宅地叭产受政策影响哎明显。巴6、国家经济唉转型和市场需瓣求不断调整下摆会不断八形成摆小邦微艾企业肮“铺天盖地”扒，大型企业“俺顶天立地”的罢格局澳，而且企业的搬规模在短期内艾会保持不变。搬7、市场需求跋和国家经济结埃构不断调整下敖，房地产企业佰盈利能力降低癌，已经进入到昂微利时代。能败够获取利润并斑能快速走量已捌

20、经成为地产单疤位工作的目标蔼和任务。氨8、城市经济暗水平、产业结熬构、区域位置稗和企业品牌决办定了项目的客懊群定位（企业按规模）和市场艾定位（档次）皑。扮9、目前西安扮写字楼客群仍哎旧以唉中小微企业艾（陕西或西安唉本土）艾为主，有实力办的大型企业（扳跨国公司、企班业总部和跨区搬域）相对较少拔。埃10、目前西拜安写字楼和公阿寓市场定位（八档次）以中端办产品为主，高瓣端产品相对较巴少。罢11、西安在霸销写字楼产品耙有明显向单户皑面积区间哀小而舒适高效埃的方向变革。搬12、对住宅拔而言，刚需仍办然是主流需求拔；对办公楼产案品而言败，背小微企业氨才是刚需。班13、传统的绊大开间大面积罢宽敞写字楼产佰品

21、不能满足国巴家经济转型和熬市场需求。白14、地块周邦边自然环境优胺美且稀缺，是靶人们向往的的埃理想居住生活碍区域。拌15、项目区案域生活配套匮安乏且人气不足八导致区域位置伴竞争力不足。鞍16、项目客扒群是以自己居蔼住或安小微企业盎办公使用（排啊除投资客群）瓣为主。艾17、项目地拜段周边住宅一碍室房源相对稀碍缺。翱18、定位、氨产品设计、招唉商运营模式、昂物业管理服务皑、企业品牌五叭方面因素对售颁价和销售情况盎影响最大。七、案例分析板(一)、旺座俺系列绊1、旺座现代哎城扳旺座现代城地盎处高新区唐延颁路，由豪盛地熬产倾力打造。版是一组大型商斑务办公综合空佰间群落，由一百座商务办公酒阿店和七座办公挨

22、楼组成。班项目占地40吧073，为疤15万纯商唉务办公社区，按2.5万商把业配套，户型按范围76-8办00，四梯坝四户2.5米袄/秒超高速日芭立电梯，16斑%的公摊，开罢盘时间为20佰05年9月，办竣工时间霸为搬2008扒年背5板月。 埃2、旺座国际唉城扮旺座国际城是靶豪盛地产继豪拜盛大厦、豪盛埃花园、豪盛时败代华城、旺座案国际城之后的颁又一地产钜献瓣，项目岸位于西安高新熬区唐延路与科爸技路交汇处占肮地面积约50绊亩捌，总哀建筑面积15艾万平米板，芭由五栋塔楼和板群房配套有商熬业皑组成，户型范奥围85-94氨2，容积率八为4.5，产爸权年限70年坝。项目开盘时安间为2009捌年10月，交挨房时

23、间为20版11年6月。3、曲江旺座熬曲江旺座位于袄曲江雁翔路与案南三环交汇处摆东北角伴，一期为14胺栋，面积范围般为76罢-1000平半方米翱，现均价为9肮000元/啊。一期傲2014年1靶0月开盘袄，稗预计2015拌年12月交房拜，容积率敖5.50袄，绿化率50办%，产权年限盎70年。袄旺座系列产品笆分析耙（1）、根据癌市场发展需求耙，产品的品质爸不断提升。靶（2）、建筑稗外立面表现形霸式更佳的现代扮化，昭示性更瓣强。捌（3）、建筑傲物户内卫生间拜做了局部调整八。肮（4）、单层按面积略微增大癌，电梯数量增皑多。哎（5）、旺座罢曲江销售情况拌差于旺座现代翱城和旺座国际唉城。捌（6）、旺座芭曲江

24、单户面积鞍小的销售情况邦相对好于面积版大者。按（7）、单层拜户数逐渐变多柏，每户面积逐捌渐变小。旺座碍现代城主力户班型面积为12艾0、156白和233啊；旺座国际城懊主力户型为1绊50和23吧3；旺座曲昂江主力户型面埃积为118癌和145。搬（8）、项目隘区域位置和开熬发时机的不同暗影响着项目定隘位，尤其是客颁群和产品定位柏。昂(二)、一方背扒中港国际罢一方中港国傲际坐落于文景哀路与凤城十二胺路交汇处向北班200米路西邦，与新市府比氨邻而居，和北盎客站咫尺相望疤，案是肮立足北城门户哀，扼守西安经半开区和西安政班务区双核心的埃战略区位，是熬一个以160奥米超高层地标矮建筑领衔的1爸3万平米的大把

25、型商务办公集艾群。澳项目办2014年奥7捌月开盘邦，班预计2015阿年12月交房案，B栋面积范佰围为八1奥69扒-懊1490矮平方米佰，产权年限为把40年，容积佰率为6.0，耙现均价为82邦00元/。俺一方胺背中港国际产品摆分析岸（1）、A座翱为超高层甲级扳写字楼，销售傲情况差于B座吧甲级写字楼。般（2）、A座挨超高层甲级写板字楼建造成本拜高于B座甲级扮写字楼。暗（3）、A座昂超高层甲级写叭字楼单户面积昂整体大于B座柏甲级写字楼。暗（4）、A座蔼超高层甲级写袄字楼单户面积扒很大，对于的盎客群应是中型柏或大型公司。盎（5）、A座氨超高层写字楼隘销售情况较差扳，现由物业公扳司招租，建筑绊物业由开发

26、商鞍自持。拌（6）、B座袄为甲级写字楼耙单户面积定位奥稍大，对于的斑客群应是中型巴公司。爸（7）、B座懊甲级写字楼单安户面积小的销办售情况相对好拌于面积大者。八(三)、鞍Ccmall扒CCmall吧公寓案例调研懊表氨项目名称巴开发商挨物业公司拜项目地址暗CCmall搬公寓阿西安灿阳实业翱仲量联行奥外事学院东门唉北侧败总层数（层）班层高（m）伴单层面积（扳）坝户型面积（矮）版30稗3.3八1350瓣38（见图）敖是否装修哎平均售价（元傲/）拌月租金（元/氨一间）靶物业费（元/百）盎精装吧8200阿1200岸凹总建筑面积（霸规模）败公寓业态比例澳其余主要业态埃容积率案13万平方米罢两栋公寓拜商业案

27、5.88芭开盘时间翱主要入住客群巴公寓未销售比拜例把销况（较好、板一般、差）绊2015年1隘1月挨投资、居住、矮微办公昂75%扒一般昂供暖方式敖是否通天然气班产权年限（年皑）吧结构形式般地辐热板是皑40罢框架剪力墙版平面图（总平柏、户型）碍外立面材料/哎风格癌设计公司捌总包单位哀见平面图癌真石漆/见照捌片安美国BLUA凹建筑设计阿扒市场定位(中暗高、中、低）邦优势或特色霸劣势或痛点吧联系电话盎中高档疤配套成熟、区肮域位置鞍无绿化、期房耙、价高稗159913百47361（芭白雪）办八、项目SW昂OT分析及应爸对策略寻找叭客群及产品百（一）、项目般SWOT分析1、优势靶项目毗邻浐灞暗滋水公园和人凹

28、工湖；盎区域周边生态绊环境优美且稀碍缺；疤地块完整，园背区道路的通达懊性较好；柏生活成本相对皑较低；懊区域经济发展岸迅速，后期市肮场可挖掘空间懊巨大。 2、劣势傲区域配套不成跋熟，人气不足伴，公共交通线哀路匮乏；叭公司没有地产肮开发经验；班公司项目资金扮量不充足；扳公司在地产行靶业没有品牌知安名度；碍区域位置不成凹熟，办公类经叭济业态处于起爸步状况。 3、机会按交通拥堵：就板近办公； 澳环境越来越差般：生态舒适办叭公区；跋区域认同感逐瓣渐增强：由此按所带来的观光阿投资客逐年增碍加；跋区域和园区内版新型办公产品安的定位和研发笆滞后；傲国家经济转型挨和市场需求不暗断调整下需要蔼重新定义（变皑革传统

29、）办公扒产品。4、威胁巴市场持续紧缩摆，经济持续衰败退； 芭区域内未来供俺应量大，竞争八激烈；艾未来区域内新巴型替代产品增袄多，不确定性澳因素较多；袄高新区、经开罢区新型办公产半品不断出现。罢 瓣港务区、经开芭区对客户群有俺一定的分流。罢（二）、项目爸SWOT分析哎应对策略（扬胺长避短，做细搬市场，做精产捌品）啊1、SO战略胺：依靠内部优稗势，利用外部扳机会白强化矮项目主题运动傲休闲元素瓣与芭周边奥生活百运动叭休闲资源摆的衔接安；摆强化项目和周背边独特资源衔耙接，突出项目办特色；斑因地制宜，要白充分利用地块坝现有资源；敖在操作中适当叭借助周边大疤环境跋的良好形象为伴自身推广；稗定位上保持战澳略

30、高度，实现霸区域特性价值碍，突破区域局埃限性。佰2、ST战略唉：利用内部优唉势，回避外部敖威胁懊做细市场，抢唉占市场空白，爸通过科学合理俺的差异化市场澳定位，从市场半的竞争中脱颖拜而出；邦围绕项目地块稗的属性和市场哀定位，做精产背品，再加以精佰致的包装，软扒硬相加，以 暗 巴产品来提升项扳目般的品质；板围绕项目定位背，突出项目自懊身特色；颁通过创新，打笆造片区标志性摆的、具有自己氨独特性的高层拌产品；跋依势助势，掌白握片区话语权绊，以高形象强唉势推广、高品盎质展示吸引客柏户。氨3、WO战略半：利用外部机唉会，克服内部盎弱点（劣势）绊大势在场，关叭键作为，顺势疤而动，抢夺客爸户；爸关注政府政策熬

31、，调整项目推把广策略；暗依托定位优势岸，展现项目非吧凡价值，吸引搬区域客户特别皑是潜能客户；伴利用资源，实安现全方位互动耙；找准启动时班机，精准把握鞍商机；俺抓住时机避开巴同类项目的正般面竞争，抢占氨目前较为空白哀的细分市场。熬4、WT战略佰：减少内部弱绊点（劣势），熬回避外部威胁瓣 阿挖掘片区价值罢，再次整合，碍使更多客户消班除疑虑，认同胺片区；芭高效能产品哎+胺高品质隘+稗高性价比+特般色服务；俺依附自身独特吧的资源，突出翱项目特色；阿赋予物业全新伴的理念与完善癌的功能配套；岸降低周边环境矮及设施配套跟澳不上所产生的跋不良影响。罢九、供需分析捌和竞争态势分敖析版（一）、供需暗分析耙1、关注

32、市场芭和客户需求是坝精准定位产品癌的源头。傲西安目前经济啊总量仍较靠后版，大型公司和背区域公司较为蔼有限；奥目前传统大面奥积单户写字楼暗和商业库存严般重失衡，成交罢量及成交价格肮持续下降；柏人们整体收入捌水平仍然不高碍，收入较高人凹群比例较为有坝限；伴以第三产业为昂主的中小微企芭业发展迅速，把尤其是相关互白联网服务业；伴代表高效能空皑间和互联网+把联合共享平台八的灵活产品不斑断出现。摆2、关注不同矮档次、不同区傲域的产品需求吧是精准定位产盎品的关键。捌在成熟的经济半区域，有严重罢缺陷的产品销摆售或出租率很矮差；班在成熟的经济扳区域，整体的吧市场定位高于吧不成熟区域；摆在成熟的经济埃区域土地资源

33、凹紧缺，区域新隘型产品不断向岸区外辐射；氨在整体配套不巴成熟的区域，鞍客群对产品的昂需求度和消费阿观念水平明显坝降低；捌在整体配套不凹成熟的区域，柏由于短期回收艾资金慢，投资鞍客相对刚需客吧较少；艾在整体配套不邦成熟的区域，扒客群对产品的拌要求更加挑剔岸。蔼（二）、竞争懊态势分析伴1、区域价值案竞争市场竞白争的根本鞍充分利用新型背区域规划和区安域可塑性的优白势；哎充分利用市场罢需求定义下的稗区域新型产品鞍。叭2、资源价值澳竞争市场竞败争的砝码啊充分利用区域拌环境和园区主捌题定位的优势扮；拔充分利用区域办内金融商圈、俺生态居住、运半动休闲等主题颁，实现全方位昂互动；背充分利用区域把建设资源的优绊

34、势。凹3、产品价值靶竞争市场竞按争的基础敖根据区域位置安，找准客群，佰精准定位产品癌，提升产品核扳心竞争力；癌把精准的产品凹定位充分落实百到产品设计上懊；摆根据区域位置啊、产品及内部熬情况，合理定氨位产品价格。办4、开发理念皑竞争市场竞八争的核心懊制定开发计划翱，找准启动时邦机，精准把握扮商机；跋根据对办公产般品的全新变革绊定位，制定项跋目开发主题；凹根据集团品牌盎形象，树立良芭好企业开发形鞍象。半十、客群需求啊分析（最大限靶度增大客群的摆深度和广度）啊1、项目位置半所对应的客群扳必然不会是大懊企业和生活居跋住者。芭西安市场大型矮企业和品牌企按业相对较少；瓣有限的大企业扒和品牌企业选蔼择写字楼

35、所在拌的开发公司品拔牌和实力较强败；阿有限的大企业摆和品牌企业选啊择和入住的区扒域地位（政策奥、配套）较高叭；岸如果设置居住板型两室或三室拜，那么和周边隘住宅竞争中处颁于劣势。扮2、小微企业埃、个体经济、碍自由职业者鞍创业是每个人吧的梦想，如果耙有个好的创业翱平台，梦想就癌会照亮现实；半小微企业、个艾体经济、自由柏职业者对高效肮能的空间和高懊溢价的服务平奥台需求强烈；哎互联网连接下阿的联合共享开爸放办公，必然瓣使企业越来越般重视企业的品罢牌知名度。版在公寓百或颁住宅办公伴的客群在现有绊办公环境便宜暗实惠的同时也皑缺少可宣扬的摆条件， 办办某些公关或翱生意上的事情敖时极其没面子暗。他们极度渴氨望

36、新型办公来颁满足各项需求白，绊只是没有找到爸一个心目中能奥够接受的办公皑空间邦。唉3、按生命周瓣期和支付能力傲分析客群哎据统计，单身凹贵族，丁克家摆庭等客群所占鞍市场份额逐渐吧增多；班能够居住的一佰室在市场中有叭一定的客群，瓣但一室市场占鞍有率目前较少唉；瓣企业老板年龄稗趋向年轻化，哎而创业人群多疤数是中青年；耙创业人群对消拌费观念取向趋八向理性，注重氨消费效能；坝创业人群所对啊应的中青年购盎买和支付能力氨较差；跋客群越来越靶注重从消费中芭获得更多的精皑神满足等新型芭消费观念佰。唉十一、项目定肮位1、主题定位稗绝版观湖生态败景观，打造西埃北区域唯一中斑高端创客工场罢（中心）。2、市场定位碍西北

37、部区域唯班一中高端创客搬中心（对外）霸，实际内部建笆设为中档产品鞍。碍3、客群定位瓣（最大限度增伴加客群数量）颁客群按企业规碍模为中小微企昂业、个体经济奥、自由职业者班，尤其以小微艾企业为主。巴客群按类型主叭要为：互联网佰+服务业、设摆计创意类、运稗动休闲类、金挨融类企业。跋底部配套商业把：一二层主题绊商业（体验店版），二三层为邦中小微企业。败写字楼（SO矮HO）：中小爸微企业，个体氨经济，自由职凹业者。岸商务SOHO啊公寓（局部l啊oft）：小艾微企业，个体埃经济，自由职阿业者。皑居住型公寓：碍单身贵族，丁傲克家庭，职工班宿舍。昂4、产品定位拔分析和产品定百位懊互联网+时代胺的办公变革，埃办

38、公产品必将案被重新定义傲在互联网行业拔的快速发展下盎，众多企业都绊在寻找自己的斑风口，颠覆发般展，那么首先碍要解决自己的碍内需：资金、袄人才、销售、稗效率、成本、袄品牌知名度等阿问题，来提高暗经营效率，节摆约时间成本，扳精细客户管理安，以支撑企业氨的快速发展，爸那么互联网+坝时代下的微办安公、共享办公安、联合协同办暗公、肮虚拟办公和服唉务式办公版方式的时代已阿经到来，并成芭为必然选择！昂产品的定位设跋计必须能够进爸行灵活多变的巴划分，在招商奥中有更多可改颁革空间。摆产品的定位的白单户面积宜小岸不宜大，需要霸单户面积大者败在设计和招商伴中容易解决。靶产品定位相关跋技术指标（主翱楼单层面积由斑设计

39、及策划根半据整体方案定斑）凹项目指标霸地上总建筑面邦积约为八171350霸班地上办公或居芭住总建筑面积耙156350罢吧地上商业总建拜筑面积百15000傲序号拜业态选择哀底部商业/面矮积柏写字楼（SO埃HO） /吧面积版商务SOHO哎公寓 （捌顶层loft皑）/面积吧居住型公寓 啊 （顶碍层loft）蔼/面积拔1巴占地上总埃面积比值奥8.75%/吧15000稗36.00%翱/61686凹搬36.00%懊/61686扒奥19.25%扮/32978拔敖坝众创空间扒/共享联合办百公癌50%/75瓣00碍70%/43拔180蔼70%/43芭180艾居住为主败把传统办公胺50%/75昂00八30%/18

40、癌506八30%/18叭506办2按传统办公癌户型面积岸50200靶熬60250哀背36120阿霸36为主罢3白传统办公芭户型面积配比搬蔼小于150白50%隘小于50懊50%坝一室80%俺4扮平层层高瓣4.2m傲3.35m皑3.30m拌3.30m敖5罢loft层高佰唉叭5.4m翱5.4m拌6盎总层数挨23层半29层隘29层按29层埃7芭结构形式袄框架结构拔框剪结构哀框剪结构跋框剪结构笆班澳柏半瓣序号氨相关指标颁总建筑面积瓣占地上总扮面积比值胺装修标准坝备注（装修）阿1扳底部商业啊7500白4.38%拌毛坯坝可根据需求选奥择办2吧众创空间败/共享联合办岸公敖93860奥54.77%版精装袄可根据

41、需求选版择吧百3按传统写字楼霸37012搬21.60%敖毛坯/简装肮可根据需求选扮择捌4罢居住型公寓摆32978班19.25%版毛坯/精装啊可根据需求选澳择坝瓣产品定位的有疤效性是建立在芭整个社区能够熬通过互联网平凹台连接并提供鞍高效优质分胺享和附加服务癌下的联合共享霸新型办公产品笆。佰一栋楼可全为拌众创空间也可按部分为众创空把间。啊众创空间形态唉可根据招商情斑况考虑是否布熬置办公家具设颁施，暂按不考摆虑家具。拜众创空间有两靶种布置方案：邦共享空间可设伴置在某个楼层拌里；每层均设耙置共享空间。熬一栋楼可全为安众创空间也可芭部分为众创空熬间。众创空间俺形态可根据招把商情况考虑是哎否布置办公设百施

42、。 袄产品设计效果埃要体现高效能按、科技感、现艾代感的要求。坝关注客群对产氨品功能的渴求半，避免或减少碍过剩或过时的坝附加功能，适板当提高产品半的改善型核心敖服务功能，如奥适当增加电梯矮数量。邦小区总体布局跋应具有很强的肮整体性、实用啊性、艺术拔美观性；和周瓣边区域布置协背调。安建筑外观观感稗应体现美观、板科技感、现代翱感；建筑总体懊格调、建筑造胺型、外部形埃体和周边环境艾具有很好的的伴适宜性和协调版性，并能体现挨较强的文化内芭涵。般建筑平面空间澳布局要适用、瓣经济、高效、邦舒适、绿色、搬美观，杜绝浪叭费空间，具有靶良好的通风采疤光。奥在满足各项功隘能要求的同时颁，保证设计方胺案的经济性，柏最

43、大程度的控爸制投资成本。碍各单体建筑应熬选择经济合理罢的抗震结构体爸系，保证结构哎的安全性、经拜济性。5、形象定位柏打造西北部区奥域唯一中高端皑联合共享办公八平台，让办公罢更加简单（让搬天下没有难做板的生意），让袄生活充满精彩坝。邦6、价格定位摆（2016年昂10月01日拌开盘）吧底部配套商业敖：毛坯，均价搬11000元袄/。颁写字楼（SO哀HO）：简装靶，均价750蔼0元/。 芭居住型公寓（敖局部loft白）：精装，平八层均价680艾0元/；l拔oft均价8昂800元/佰。 艾商务公寓（局傲部loft）背：精装，平层巴均价7000俺元/；lo熬ft均价90袄00元/。扳以上价格在众芭创空间联

44、合共碍享办公业态下爸不考虑办公家摆具设施。稗7、招商形式矮（保证前期现阿金流）巴商业门面以销翱售形式；斑传统办公以销版售形式；案众创空间联合唉办公可分为三疤种形式：全部巴销售（管理难奥度大，影响销把售）；全部招矮租，统一管理爸（前期现金流肮难以保障）；唉办公区（工位扮）销售，共享肮区统一管理。佰居住型公寓：般以销售形式。皑十二、众创空八间/共享联合肮办公产品研究绊分析罢1、锁定人群背：小微企业，邦个体经济，自碍由职业者。艾这群客群扳基数最大般，范围最广，埃也是市场最败活跃拌的阶霸层，跋已经成为市场鞍的疤主力军，把他们对产品的扳需求巨大暗，但现在传统艾的办公不是也绊不能满足他们扳的需求耙。2、挖

45、掘需求啊现状：在公寓懊和住宅里办公哀是很廉价和实吧惠的，但并不白是他们想要的胺，只是没有哎找到类似的性皑价比高的高效把能新型办公产埃品而已。扮需求：极度渴袄望性价比高的案高效能新型办按公产品来满足扳各项需求。办3、极致的解斑决瓣共享联合办公跋案例：SOH摆O3Q ；优斑客工场共享联合办公癌1.0毛坯；八 2.0精装案 ；3.0共捌享、联合、服埃务、互联网半a：高效利用扒物理空间（共哀享办公）俺提取公共部分俺：前台接待室按，会议室，文俺印室，会客区按，休闲区等；蔼1000将暗会有160斑的共享空间得癌到高效利用；拜而传统写字楼鞍根据单层户数拌多少一般这些肮公共部分的面稗积占比为15稗%30%，艾如果按25%八计算，单层1半000的办搬公楼公共部分氨面积约为25拔0， 即节扒省90的面案积。通过旺座扮曲江和旺座现半代对比 10百00平米净增捌工位数约50瓣个。（详见旺邦座案例对比）昂能够主动提前靶发挥设计的优吧势：提前研究凹新型办公产品八的空间布局，熬研究家居的布蔼置，从而设计癌出更加合理的爸高效物理空间疤。比传统写字瓣楼有效利用面盎积提高约5%疤。即50。扮设计和运营统氨一管理：办公俺家具设施可由吧我们进行统一柏设计布置，提扮高了产品布置袄的合理性。比坝传统写字楼有拌效利用面积提靶高约5%。即翱50。白综述，物理空鞍间的高效利用扳率提高了约2百0%。