潜在过度城市化

1、潜在过度城市化潜在过度城市化”视角下房地产价格攀升探析来源：中国论文下载中心 08-09-09 11:38:00 作者：朱磊 编辑：studa0714摘要近几年，中国各地区房地产市场一片 欣欣向荣，房地产价格在短时间内迅速增长， 尤 其是一些大城市的房价非常规地攀升已使政府 和学术界开始密切关注。住房价格的迅猛增长使 老百姓叫苦不迭，争论就在于这种价格增长是属 于市场供求驱动还是投机呢？房地产市场的经 济周期符合供求分析，而当前的价格迅猛攀升源 于有效需求的强力支撑，潜在过度城市化功不可 没。关键词潜在过度城市化；房地产价格； 攀升；供求关系一、引言2006年，中国房地产市场在政府、开发商 和

2、消费者的博弈中度过了不平凡的一年。 房价一 路高涨、政府宏观调控政策频出、开发商在二线 城市迅速扩张、消费者持币观望、外资大量涌入， 这一切不断挑动着房地产市场的神经，使楼市充 满了躁动的气息。回顾一年的中国楼市，使人记 忆深刻的莫过于调控政策频出与房价逆势飞涨 的鲜明对比，一方面政府从 金融、信贷、土地等 各个方面加强政策执行力度，旨在稳定房价，满 足中低收入者的住房需求，另一方面商品房的价 格却在节节攀升，调控政策并不明显。对于楼市 价格的迅猛攀升，不少学者从不同的角度进行了 剖析。综合来看，认为房价迅猛攀升有以下几方 面原因：（1）房地产供给结构性矛盾突出。中 低价位商品住房供不应求，以

3、致普通住房市场需 求转向中高档次，导致需求过旺。（2）开发融 资结构不合理。国内房地产开发商融资渠道主要 在银行借贷，信贷比例过高,增加房地产开发的成 本。（3）供给市场的垄断。由于房地产具有的 区域属性，导致房地产本身具有局部垄断性， 政 府和少量的房地产商构成市场的垄断方。（4） 土地的稀缺性。在所有生产要素中，土地的供给 弹性最小，并且土地具有稀缺性、不可移动性、 不可替代性等特点，土地价格的上涨加速了房地 产价格的上升。（5）居民对房地产实在的消费 需求。以往完全由房地产开发商主导的市场，随 之转变为以消费者为主导的市场（易宪 容,2006）。（ 6）地方政府的变相鼓励。地方政 府的大

4、拆大建”等方式制造了人为刚性需求，房 地产市场失灵导致政府干预，而政府干预产生的 政府失灵反过来进一步加重市场失灵（方梅， 2006）。（ 7）农村剩余劳动力向城镇转移。随 着中国城市化进程的加快，农村的剩余劳动力正 在向城市转移，从而导致房地产市场必须面对这 样一个庞大的人群需求。（8）投机行为。投机 者将大量资金投入房地产，引起投资热、抢购热 等问题，最终造成房地产现实价格偏离其真实理 论价值从而形成房地产泡沫。上述一些学者对房地产价格攀升的解释多 从微观的各种因素分析入手，这种顺藤摸瓜式探 索价格攀升的原因一般只能看到一方面而忽略 了其他方面的原因。笔者认为，市场在资源配置 方面起基础作

5、用是市场经济的基本特征，房地产 市场已从以往计划经济时代逐渐融入到当前社 会主义市场经济中来。在分析房地产市场价格问 题时，从经济学角度来讲，应该是供求关系互相 作用决定价格。房地产价格的迅猛攀升必然存在巨大需求的支撑，这种支撑又从何而来呢？这就 要从 过度城市化”说起。二、过度城市化（一）中国城市化现状城市化是指人类生活方式、社会结构的一种 变化，即随着社会生产力的 发展，人口逐渐由农 村向城市转移，农业人口逐渐转变成非农人口， 城市和城镇的数量不断增加，城市规模不断扩 大，人们的生活方式、居住方式、出行方式不断 改善，城市基础设施不断完备，城市文化不断提 升，市民观念不断更新等。从表现形态

6、看，它是 人口结构的分化，从事非农业的人口增多，导致城 市人口不断增长和乡村人口逐步向城市集中的 过程,进而促使原有城市不断扩大，又使新城市不 断出现和陆续形成。城市化有两种形式：一种是伴随经济增长的 城市发展和人口中心化，另一种是在农村地区基 于小城镇的发展而产生的农村城市化（Hualou Long，2007）。在中国，现阶段多数地区的城 市化属于第一种形式，即人口大量涌向城市，促 使非农人口所占比例不断上升，推进城市化进 程。自改革开放以来，中国的城市化得到了迅速 发展，在短短20多年中，全国平均城市化水平 从20世纪80年代初的19.4%发展到21世纪初 已超过40%，走过了发达国家上百

7、年的城市化 发展历程，现在城市化水平逐渐向世界平均水平 靠拢。这不得不说是在政府的 加快中国城市化 进程”政策下的结果，因为中国具有农村人口基 数大、地区发展极度不平衡的独特国情， 这就决 定了中国城市化不能仅以速度来衡量。建设部副 部长仇保兴表示， 未来若干年，还将有5亿农 民进城。目前城市化发展并不均衡，在农村人口 流动中，有60%走向东南沿海，30%流向中部, 西部只有10%。”中国城市人口高度密集，尤以 东部为甚。城市化过程是一种循序渐进的过程，需要经 济发展、人口流动和基础设施逐步完善的协调统 一,这些都需要时间来磨合。而中国在城市化方 面注重指标上的数值上涨甚于对质量方面的把 关，

8、从而造成人口的流动远快于城市基础设施的 建设速度。（二） 潜在过度城市化如何理解从城市化与工业化发展水平关系来考察，世 界城市化可分成四种模式，即：同步城市化，滞 后城市化，逆城市化，过度城市化。（1）同步 城市化，工业化率与城市化率曲线几乎是两条平 行上升的曲线。（2）滞后城市化，是指城市化 水平落后于工业化和经济发展水平的城市化模 式。改革开放前的中国城市化就是突出代表。（3） 逆城市化，是指城市市区人口尤其是大城市市区 人口郊区化、大城市外围卫星城镇布局分散化的 城市化模式。（4）过度城市化，又称超前城市化， 是指城市化的速度大大超过工业化的速度， 城市 化主要是依靠传统的第三产业来推动

9、，甚至是无 工业化的城市化。大量农村人口涌入少数大中城 市造成城市人口过度增长，城市建设的步伐赶不 上人口城市化程度，不能为城市居民提供就业机 会和必要的生活条件，造成严重的城市病”过 度城市化形成的主要原因是二元经济结构下形 成的农村推力和城市拉力的不平衡（主要是推力 作用大于拉力作用），而政府又没有采取恰当的 宏观调控措施加以引导。图1显示了中国19782003年的城市化与工 业化水平的动态变化。改革开放之前，中国城市 化水平严重滞后于工业化水平，1978年之后， 开始推行加快城市化发展的政策。从两条曲线的 发展趋势来看，城市化的速度远远超过了工业化 发展的速度，并有赶超之势。中国建设部（

10、MCC） 的统计指出：中国的城市化水平从 1978年的 17.9% 上升到 2003 年的 40.5%（ MCC， 2002 -2004），这种增长速度相当于同时期世界 平均水平的两倍。中国城市化水平上升之快必然有城市自身 发展规律的作用，而另一方面也归因于人口过度 流向东部大城市。在第三世界国家假城市化的快 速城市化进程中出现的许多大城市病，如城市无 序蔓延、贫富差异加剧、住房交通拥挤等，在中 国城市化过程中已纷纷出现（叶嘉安，2005）。一些拉美国家的城市化发展模式被公认为 过度城市化，从所谓的 拉美陷阱”可以看出，拥 向城市的非农人口从事低级服务行业所占的比 重越大，则潜伏的过度城市化的

11、危机就越大。因 为同步城市化在于城市化的步伐能够基本上与 工业化的步伐相一致，而非农人口进军城市的低 级第三产业基本没有促进工业化，同时却造就了 城市化指标的迅速上涨，从而导致了过度城市化 （张惟英，2006），中国目前情况即是如此。在 总体城市化发展水平并不高的情况下，日益显示 出了潜在过度城市化”，而这种潜在过度城市 化”又根本上影响着房地产市场。三、房地产供求分析（一）房地产供求机制理论分析房地产价格是房地产经济运行和资源配置 最重要的调节机制，它是一个复杂的经济范畴， 既包括土地价格，又包括房屋建筑物的价格。要 根据影响房地产市场的因素以及开发商的供给 成本和买房者需求情况分析。在当前

12、各方呼喊房地产市场泡沫的时候， 供 求这个市场机制，却不被人们重视。就供求机制 的实质来说，供求机制反映价格与供求关系的内 在联系。如果求过于供，价格就会上涨，从而刺 激供应；当市场上供应增加，价格又会下跌，而 如果供过于求，价格就会急剧下降，因而需求又 增加。这就是供求机制的内涵对于供求机制的作 用。郎咸平教授将供求机制用于解释房地产市 场，即当供给不变情况下，对住房的需求增加势 必带来住房价格的上升，反之，当需求不变的情 况下，住房供给的增加却会带来住房价格的下 降。在现阶段的中国，并不存在住房价格下降的 趋势，并且这种迅速上升的势头仍然很强劲。一般情况下，影响房地产价格的因素可分为 经济

13、、政治、社会、人口、文化、环境及理化因 素等。从微观上考虑单个住宅时，注重分析理化 因素，包括房地产自身及周边环境的理化状态以 及房地产建筑材料要素价格等，这也是多数讨论 房地产价格方面的 论文所考虑的因素。行政因素 则是宏观上国家或地方政府在财政、税收、土地 和城市规划等方面的政策法规措施，这种因素相 对来说是突变式的，因而只在房地产市场出现异 常情况时使用。而经济与社会因素则是影响整体 房地产价格趋势的主要因素，主要包括国家、地 区或城市的经济发展水平、经济增长状况、就业 情况、居民收入水平、人口、家庭、城市形成 历 史、现状等，这些因素会影响房地产市场的总体 供求，特别是影响需求。（二）

14、房地产价格决定在一个没有投机的房地产市场，房地产的市 场价格是需求和供给相互作用的结果。笔者假定 房地产价格的上升是由经济基本因素和房地产 市场的投机行为共同决定的。在当前存在房地产 投机的情况下，笔者把某一特定时刻房价 Pt分 解为两个部分，一部分Ptf是经济基本因素决定 的基本价格；另一部分Ptx是非经济因素决定的 非基本价格，它是预期到未来价格发生变动的资 本收益或损失。用公式来表示：房价的第一个组成部分Ptf是房屋的货币价值， 它和实际收入Y、短期利率I、理化因素M以及 城市人口规模U等相关。房屋是正常商品，当 收入增加时，对房屋的需求增大；城市人口迅速 增长时，对房屋的需求也在加大，

15、而利率的增加 会使抵押贷款支付变多，从而减少房屋需求，要 素价格上升时住房价格也上升。所以笔者把房屋 的货币价值表示为收入、利率、要素价格及城市 化水平的函数：房价的第二个组成部分投机导致的Ptx可由以前d期的房价增长来决定，因为房地产价格 是可以预测的，从而导致房地产市场的投机购 买：四、过度城市化引致房价上涨传导机制（一）理论分析城市的发展并非一种无序的蔓延，而是有其 内在的规律。城市增长边界”就是内在规范城市 土地增长规模的隐形机制。通常，规划一个城市 增长边界总是适应于某个时期的预期发展， 而且 定时地重新评估和适时扩展。城市增长边界附近 的土地基础设施薄弱，只有在城市正常发展到一 定

16、程度，需要开发时才会逐渐完善该地区的基础 设施，从而进一步壮大城市规模。因而，边界的 发展不是随意就能加速的，基础设施的投入与建 设是根据城市发展需要而进行，并且是需要很长 一段时间的逐步完善。在城市化速度与基础设施建设速度相一致 的情况下，住房逐渐合理地郊区化。而当城市化 速度快于城市基础设施建设速度时，必然会导致 城市的基础设施供应满足不了人口的膨胀。 从房 地产开发角度看，开发商一般偏向开发基础设施 建设较为完善的地段，而基础设施薄弱的城郊地 段无法为居民提供基本便利，从而鲜有问津。在当前住房需求旺盛的情况下，一些具有开 发潜力的城市增长边界均被房地产商争相投资 开发，而住房需求仍在进一

17、步膨胀，开发商的目 光又转向了内城旧房区。这些地段周围的基础设 施水平较高，自然免不了要增加不少单位面积的 投资总费用，从而中心城区的旧房改造的房地产 价格就随之增高，其价格一般远远高于城市边缘 地段。（二）传导模型中国的城市化进程多是选择规模扩张的方 式，而非由小城镇发展成为中大型城市。因此， 建模所涉及的城市化模式就依据规模扩张形式。在城市化初始阶段， 农村人口缓慢流向城 市，到中期阶段，城市规模扩大，人口增加，城 市向郊区扩张，城郊地带逐渐发展，市中心也在 扩大。城市化引起了整体土地价格上涨。 在城市 化过度发展下，人口规模过度膨胀，住房需求旺 盛引致了对土地的需求加大，市场旺盛加快供

18、给。由于短期城郊基础设施限制，开发商转向内 城旧房改造。由于中心城区地价高于城郊低价， 导致供给价格上涨。贫富市民对房价上涨的反应 不一，富人需求曲线上涨更多更快，从而由供求 关系决定了房地产价格的整体攀升。（三）基于福州房地产市场的分析据福州经济与社会发展公报，近年来福州城 镇居民人均可支配收入每年增幅不到10%，而2005年的房价比2004年涨13.4%, 2006年则比 2005年涨了近30%。需求的前提是收入，没有收 入，便不可能产生有效需求。2006年11月份， 当福州的房价以10.4%的涨幅坐上全国70个大 城市的第一把交椅时，福州房市营销策划界的一 位人士在接受媒体采访时表示，这

19、是合理的”。那住房需求从何而来？福建是著名的侨乡，旅居世界各地的闽籍华 人华侨1 088万人。若以简单的收入房价比过高 来说明福州现在的房地产泡沫严重就不大 科学。 福州市所辖八县以及市郊所辖区的的华侨比例 之高虽没有具体统计数据，但以福清，连江，长 乐等地的情况来看几乎每家每户都有直系华侨 亲属。每年的这些外汇收入并没有纳入居民收入 统计，而这方面的收入远远高于市区的一般工薪 阶层。在福州的住房购买者中，本地市民占比例 并不大，大部分来自市辖八县。所以在福州房地 产市场，并不存在供求原理失效之说，甚至可以 说正是这种供求关系带动了房价的迅猛攀升。福州城市化进程速度从佃92年的38.1%到 2

20、005年55%左右，13年间增长了近17个百分 点。在福州市城市化进程中，房地产住房需求呈 现城郊化及返内城现象。同步的城市化所带来的 是协调的城郊化的发展，而 过度城市化”的结果 是加快城郊开发，而城郊发展的基础设施水平赶 不上需求，从而转向内城的改造。返内城房改房”极大且迅速地推动了高端城市房地产价格的 上涨，引致房地产住宅平均价格水平抬升。2005 年市中心地区楼盘房价最高，平均在 5 000元以 上，而城市边缘地带平均为 3 000多元。由此， 内城旧房改造引领房地产价格攀升可见一斑。五、结论房地产市场的繁荣固然存在投机泡沫，并受 到各方面要素价格上涨的影响，但透过现象看本 质，终归是

21、符合市场经济规律的，是在住房市场 供求机制的约束下进行的。中国城市化高速发展 似乎又给房价以强有力支撑（崔巍， 2006）。房 价上涨过快的根源在于加快城市化速度的政策以及对实质城市化的曲解房地产商万科集团董事长曾说，佃81年2005年，仅仅25年的时间，中国城市化率由 20%迅速跃升至43% ;而与发达国家80%以上 的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来 10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年 均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大 量新增的住房需要。这也是城市化对住宅行业的 直接影响。面对人多地少的基本国情、 爆炸式的 城市化速度，未来10年，中国城市将新增7 000 万户家

22、庭，这接近一个美国，接近英国、法国和 德国的总和，超过整个日本。而在万科看来，一 切关于住宅行业长期前景的问题，其答案都包含 在人口变迁之中。未来15年是中国城市发展最快的时期，据 估计城市化率将由目前的 42%提高到60%，3 亿多农民转为市民，加上新增人口，总共达4亿， 新增单套房屋需求约1.5亿套。供求关系在短期 内可被开发商操纵，但开发商无法操纵长期供求 关系，长期供求关系受价值关系的决定， 价格过 高或过低都会向价值靠拢。因而，房地产市场的经济周期符合供求分析，而当前的价格迅猛攀升 又直接源于有效需求的强力支撑， 潜在过度城 市化”功不可没。1 Hualou Long, Guoping Tang Xiubin Li , Gerhard K. Heilig ,“ Socioconomicdriving forces of land-use change in Kunshan the Yangtze River Delta economic area ofChinaJournal of EnvironmentalManagement 83 (2007)351 4364.2 Jie Chen,“ Rapid urbanization inChina: A real challenge to