北京CBD写字楼市场分析1

1、.：.；北京CBD写字楼市场分析中国在年年底参与世界贸易组织，北京中央商务区规划方案的正式出台，这些利好要素无疑将促进北京中央商务区高档写字楼市场的开展，带动国内外房地产开发商在该地域开发高档写字楼工程的热情。但是另一方面，中央商务区未来写字楼工程的定位正确与否将对该地域整体的笼统产生一定的影响；同时，未来北京中央商务区本身及周边地域高档写字楼工程的大量出现也将对中央商务区构成很大压力，加剧中央商务区和周边地域在写字楼市场上的竞争。北京CBD开展史主要表现为该地域的写字楼市场开展史。CBD是北京市高档写字楼开展最早的区域，也是北京市目前高档写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市写字

2、楼市场的晴雨表。一、市场供应CBD作为北京中央商务区中心，有优越的人文环境和商业气氛，不断是优秀企业办公的首选之地，对于开发商、客户来说，拥有CBD的楼盘已成为一种光彩的意味。、高档物业集中，写字楼供应比例过半从年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入运用以来，经过多年的开展，CBD兴建了大量的高档物业，构成拥有十多个高档写字楼、公寓、商场、酒店等，总建筑面积达万平方米的国际商务区，其中写字楼的面积占有万平方米，占的比例。CBD写字楼供应构成及所占比例可见表。表CBD高档物业构成比例高档物业构成面积万平方米比例写字楼面积其它物业面积、写字楼供应渐趋稳定年是写字楼市场的黄金年代，区域内写字楼主要由

3、京广一期和国贸一期提供，供应量约.万平方米。年市场行情开场反转，区域内写字楼供应量却添加了.万平方米，年区域内写字楼供应量是历史上最多的一年，达.万平方米，年供量较年减少近万平方米。年国贸二期投入运用，加上其它写字楼的供应量与年根本持平，年市场行情再度上升，但仅有万平方米入伙，相对于前两年供应量略有回落，供应量变化如表所示。表CBD写字楼供应量表示图单位：万平方米年份年供应量总供应量.年除京汇大厦平方米外，根本没有新的写字楼可以投入运用。据统计，目前CBD在售的写字楼仅有现代城写字楼和数码大厦，而数码大厦的可售面积已缺乏千平方米，虽然已售面积中部分为投资性客户所购买并将在下半年重新投入租赁市场

4、，但由于数码总面积为平方米，可租面积也将非常有限。三个工程总供应量为.万平方米。表CBD写字楼供应量一览单位：万平方米写字楼称号供应量京广中心.国贸中心.科伦大厦.汉威大厦.航华科贸中心中服大厦.嘉里中心.华彬国际大厦三立大厦数码和乔大厦.现代城.、建筑设计程度较高，独特有个性。CBD的写字楼大多质量优良，外型美观，大堂气派，外型独特，在很大程度上表达了CBD写字楼的较高质量。从表可见一斑。表工程称号外立面与外型大堂京广中心京城最高建筑米，蓝色玻璃幕墙加铝合金挂板大堂设计典雅、装修精良、浓郁高尚风格与时代气味国贸中心高米，规模宏大，风格各异无柱式钢构造建筑，华美堂皇、高达米嘉里中心大厦外墙采用

5、单元式玻璃幕墙大堂高.米，室内瀑布，华美严肃时代感强航华科贸中心曲面全景玻璃幕墙、梁柱贴墙汉威大厦兼有欧洲古典建筑与中华民族建筑风格华美华美，严肃伟岸中服大厦高米，京城第四高建筑物、外型独特、浅蓝色单面镀膜玻璃幕墙华彬国际大厦红色铝板帆形屋顶平方米夏威夷热带风情全玻璃大堂和乔大厦欧式建筑风格、单元式湖蓝色,反光玻璃窗中庭大堂高达.米，面积近平方米，热带自然风光数码大厦大厦通体透明，落地双层中空玻璃幕墙、配套设备齐全，智能化程度高、物业管理程度有待进一步提高CBD写字楼虽然拥有京城一流的物业管理和效力，但在国际上甲级写字楼都是委托专业的物业管理公司进展管理。部分写字楼聘请了专业的物业管理公司，如

6、嘉里中心聘请第一太平洋戴维期、京汇中心聘请戴德梁行等，但大部分写字楼仍属自管。一方面反映市场上专业一流的物业管理公司的欠缺，另一方面也反映CBD写字楼在物业管理方面观念还需更新，效力程度还有进一步提高的空间。大厦与其物业管理公司情况如表：表工程称号物业管理国贸中心国贸大厦物业管理公司嘉里中心第一太平洋戴维斯招商局大厦北京招商局物业管理京汇大厦戴德梁行京广中心京广物业管理公司汉威大厦汉威大厦物业管理公司科伦大厦科伦大厦物业部华彬国际大厦北京招商局物业管理数码大厦济人公司中服大厦中服大厦运营管理中心二、市场需求在年市场整体回落的同时，国贸、嘉里等大型写字楼依然坚持着较高的出租率，在市场上升的时期，

7、CBD写字楼又起到了领头羊的作用。国贸二期继续热租，几个月时间内租金从美圆上升到美圆以上；京汇大厦为新加坡RecoMeridianPte公司大手笔所整栋购买，三立大厦现已更名为富有隆大厦三栋楼除南航大酒店占用其中层外其他也被整体购买等都显示出客户对该区域写字楼的看好程度。年中期以来，CBD大部分写字楼的入住率在以上。近期写字楼租赁市场整体显得波涛不兴，较为平淡，一方面是由于市场在网络经济步入深幅调整后缺乏类似的新的动力，另一方面，部分写字楼甚至像国贸都还有一定的空置面积，但由于数量和面积太小，客户选择的余地较小，成交较少。即使如此，依然不能掩盖市场对CBD的较强需求。一客户构成、有实力的外资机

8、构是重要组成部分目前进驻北京的世界强企业有多家，其中入驻CBD的有家，比例为.，其中包括整栋购买写字楼的美国惠普公司、摩托罗拉公司和DELL电脑公司、英特尔公司及瑞典爱立信中国公司、诺基亚、盖洛普公司等。这些知名企业是CBD写字楼需求市场的重要组成部分，不但消化了大面积的写字楼，还成为CBD吸引其它国内外企业入驻的招牌。表工程称号知名企业/机构国贸中心壳牌公司、福特、日本三井株式会社、杜邦、Oracle、德国群众、美国德纳京广中心美国施乐公司、法国布尔电脑公司嘉里中心柯达、英特尔、尼桑、高通、普华永道、戴尔电脑、新加坡大使馆、佳能、新闻集团、奥林巴斯汉威大厦爱立信、美国GE、中美史克、M、霍尼

9、威尔、阿尔斯通航华科贸中心摩托罗拉、HP、渣打银行、韩国三星、赫斯特、新加坡投资开展公司华彬国际大厦红牛集团、中国对外贸易交流协会和乔大厦施耐宝全球控股、葛兰素威康中国、太古企业、智威汤逊中乔广场科伦大厦加德士石油、新西兰羊毛局、牛奶公司、怡和集团、UPS国际速递、标致汽车、日本JVC、香港电讯、新兴产业对CBD写字楼青睐有加年底北京市写字楼市场的触底反弹和年写字楼市场的上升，是由于以电子商务和通讯信息技术产业为代表的新经济突发性需求所直接导致。出于树立企业笼统和吸引资金的思索，CBD成为国内各大网站的首选办公地点，如亿唐、网易、首都在线、酷必得等多家大小网站云集于嘉里中心、具有雄厚实力的外资

10、计算机、通讯信息技术企业那么继续进入或扩张，如年月戴尔公司在嘉里中心租用面积达平方米，爱立信在汉威大厦租用平方米，高通公司进驻嘉里中心。新兴的效力性行业开展较快，扩张势头也较为迅猛，如年月和月UPS在国贸中心共租用近平方米的写字间。由于新兴产业背后往往靠有雄厚的资金实力，所以它们对写字楼的要求都较高，而在目前的北京市写字楼市场只需CBD可以从各个方面满足他们的要求。、传统行业与新行业“共舞。年上半年，网络经济曾经在CBD写字楼的市场上大显身手，但在下半年便开场进展大幅度的调整，对写字楼的需求也大大萎缩。而信息、咨询、广告、医疗器械、影视制造、律师事务所等新兴行业大量涌现，成为CBD写字楼的重要

11、吸纳者。年来，由于可租面积不多，CBD写字楼市场成交气氛不算活泼，康培英语学院在招商局大厦租用平方米的面积可算得上是今年以来CBD写字楼租赁案例中的亮点。在网络经济突发性需求所引致的泡沫成份挤紧减少以后，传统行业的写字楼的吸纳面积虽然不大，却也显得稳重真实。年下半年进入国贸近年的Ford公司又进展了扩租，Ford公司和MCI媒体器材制造公司在CBD各租用有近平方米的面积。二需求特征、对写字楼的要求普遍较高主要包括地理位置、商务气氛、交通条件、建筑设计、内部装修、配套设备、智能化设计、物业管理等。无疑，目前北京市仅有CBD的写字楼可以满足这些条件。、大面积的租购随着强等跨国公司的逐渐进入，大面积

12、甚至整栋租购写字楼的情形多次发生。随着CBD建立进程的加快，置信这样的案例以后还有发生。、区域功能分别分散主要表达在现阶段CBD作为中央商务区，实践上是北京市的国际商务区，而其中金融功能和IT信息功能部分分别。国内的银行、证券和保险业大多项选择址在金融街办公、IT通讯产业多首先思索落户中关村。因此，金融和IT信息方面对CBD写字楼的需求将主要来源于国外公司。表工程称号配套设备楼宇设备京广中心邮局、员工餐厅地下二层韩国餐厅、航空公司、华夏银行、美容美发部日本原半夜东芝电梯，中央空调系统，综合网络布线，设国际卫星接纳天线，自动烟感洒水系统国贸中心中国大饭店、国贸地铁站、国贸商城、餐厅、室内游泳馆、

13、网球场、溜冰场、健身房、咖啡厅、酒吧、会展中心、会议厅、高级公寓等一系列现代化生活设备部富士达高速客用电梯，另有先进的HVAC空调系统、通讯、数据传输系统，可灵敏运用的楼层空间。北京最大的复合型楼宇停车场以及电力、保安系统等多种完备的配套设备，完全到达并超越国际A级商务大厦规范嘉里中心商务中心、邮局、商场超市、银行航空售票、私人会所、康体休闲、美食天地、印刷公司卫星接纳系统；网络地板；HVAC新风系统；国际先进通讯电缆；部电梯含部三菱牌客用梯；先进的防火消防系统；电脑化之楼宇自动监察系统BMS航华科贸中心银行、员工餐厅、停车场、商务中心、商场等富余的IDD线路；光缆网络、卫星接纳系统，三洋中央

14、空调系统；“江森楼宇自控系统， “能美消防报警系统汉威大厦银行、邮局、员工餐厅地下二层停车场、商务中心、商场日本原产三菱客、货、消防电梯达多部；充足的IDD国际线路，另设有卫星天线，进口中央集中空调系统，进口高档火灾报警、喷淋系统及保安监控系。完善的会所康乐设备、商务中心等科伦大厦银行、邮局、仓库、票务中心、员工餐厅、咖啡厅、根底设备具全。高素质管理人员提供小时保安、先进消防系统和乔大厦多功能厅、商务中心、餐厅、咖啡厅、俱乐部、诊所等六部电脑控制进口快速升降电梯，直达大厦各层；SANYO中央空调系统，各单位设独立室温调控安装；日本进口防火系统，包括自动喷淋系统、电子烟雾探测器、自动防火警报系统

15、、消防柜及消防软管系统；IDD国际、INTERNET接驳、预留微波通讯设备、卫星电视系统、电脑接地线预留中服大厦餐厅、邮局、停车场、商务中心、银行、机票代理保安监控系统，闭路电视系统及卫星接纳系统；拥有充足的IDD、DDD线路及地下车库；每层均备热水淋浴华彬国际大厦展览、餐饮、商务中心、银行、会议室、多功能厅、停车场三菱高速客梯部，美国产多快奢华观光客梯部，均为VVVF方式，分组群控；美国产YORK 中央空调系统，配以每单位独立之恒温控制；大厦拥有高速综合布线系统及可视，光缆入户并开通外线，ISDN商网系统同时开通，用户可任选开通IDD、DDD数码大厦首层和二层拟商业配套及其它计算机通讯网络系

16、统设计高容量光纤线路“千兆主干、百兆交换到桌面、日本富士达电梯、双路供电、变频供水、ICP的Tempstar户中央空调系统、先进的消防与保安监控系统。三、市场价钱由于处于较为敏感的位置，随着这些年市场供应和需求的变化，以及国内外政治、经济变化的影响，CBD写字楼市场价钱特别是租金市场动摇较大。、CBD写字楼价钱理性回归改革开放后尤其是年代底年代初，大量的外资机构进入北京市，对写字楼市场产生大量需求。由于当时北京市的写字楼供应量极为有限，导致写字楼的租金一路上升。年CBD仅有京广中心和国贸中心两个工程缺乏万平方米的供应量，写字楼市场租金更是步步走高，年国贸写字楼租金曾高达/平方米月。年以后，一方

17、面受亚洲金融危机的影响，另一方面北京市写字楼大量集中上市，写字楼市场下滑并逐渐步入市场周期的谷底。随着亚洲金融危机的终了，国民经济通货紧缩缓解和市场供应量的减少，以及年底新经济的崛起，北京市和CBD写字楼市场见底并重拾一波升浪。经过年以前的快速上扬见顶和年的大滑坡，到年底的探底上升后，CBD写字楼的价钱目前正处于一个显著的理性价值回归过程。、近期租金走势平稳一方面由于市场在网络经济步入深幅调整后缺乏类似的新的需求动力，显得走势平稳。另一方面，虽然部分写字楼甚至像国贸这样的写字楼都还有一定的空置面积，但由于数量和面积太小，可供客户选择的余地较小，所以CBD写字楼的租金程度根本与去年下半年持平。在

18、最近的租赁，.M.Rothschildlnvestment在国贸中心座租用了平方米运用面积的写字间，价钱约为./平方米月。CBD写字楼租金如表均不含物业管理费，其中国贸中心按运用面积。表近期CBD写字楼租金工程称号,租金/平方米月京广中心国贸中心座.国贸中心座科伦大厦汉威大厦.中服大厦华彬国际大厦三立大厦和乔大厦京汇大厦嘉里中心、投资性购买活泼，销售价钱温暖上涨随着投资性购买的相对活泼、CBD写字楼租金相对较高以及工期的进展，写字楼的销售价钱略有上涨，平均售价报价从去年下半年的美金上涨到美金左右。年月日，中国银行北京市分行与现代城在现场销售中心签署了金融效力协议，为购买现代城写字楼的客户提供最

19、高可达成年的按揭贷款及一系列的金融效力。数码大厦在销售过程中也推出了长达年按揭，在写字楼市场缓步上升的今天，能获得成数和年度如此高的按揭支持，标志着写字楼投资市场将获得一定的金融政策支持，也意味着CBD写字楼市场将走向活泼。、物业管理费本地域写字楼的物业管理费多为./平方米月，见表表工程称号物业管理费/平方米月京广中心.国贸中心(按运用面积)科伦大厦.汉威大厦.航华科贸中心.中服大厦.嘉里中心.华彬国际大厦.三立大厦.和乔大厦.四、区域评价随着市场经济的开展，北京城市国际化的开展进程大步向前推进，作为其城市功能重要标志的CBD的建立已显滞后，并面临着新的机遇与挑战。一CBD写字楼市场开展的优势

20、与优势、初具国际商务交流中心区域的雏形，并已开场发扬商务中心区的功能CBD具有得天独厚的地理优势，分布有众多的涉外机构和设备，包括各国大使馆、外交公寓等；有既定的商业根底，交通相对方便，离机场只需半小时的路程，国际交往便利，商务活动繁多，构成自发构成CBD的根底条件。、具有强有力的政府支持北京市政府的推进是CBD构成的主要动力。在北京市和朝阳区政府大力支持下，CBD从无到有，渐已云集高档写字楼、饭店、公寓并渐已确立其在北京市写字楼市场、公寓市场的龙头位置。、可开发空间较大，投资开发政策优惠多、限制少CBD区域内以上的土地都是国有工厂企业，均为正在进展中的本市工业构造调整中“优二兴三的外迁工程，

21、为商务区的建立提供了及时而充分的用地条件，因此本区域完全有条件兴起更多的甲级写字楼。、信息兴隆，交流便利CBD区域是外企和网络企业最集中的地方，信息量大而集中，获取速度也快，这都极有利于企业的开展，有利于国际国内经济文化的交流，有利于吸引投资。、拆迁规模大，安顿难度较高CBD内集中了家中央和市属企业，都是要搬迁的企业，这既为中央商务区的建立提供了一个相对富余的用地条件和建立动力，也构成了CBD建立中的首要问题。、土地开发本钱高，开发时间长根据规定，以后CBD区域内将不再同意零星小面积的开发。因此CBD开发将面临大面积土地开发总本钱高，拆迁难度大，开发时间长的问题。、银行对CBD区域的介入不够，

22、支持力度小在国外，CBD的开展是由银行支撑起来的，银行往往是CBD的大买家，并构成CBD写字楼的主要驻户。由于受政策限制，外国银行进驻CBD将需求一定的时间，大型投资商没有介入途径。而国内银行也根本集中到了金融街。另一方面，银行对写字楼的贷款政策较为严厉，也让一部分客户对CBD可望而不可及。二CBD写字楼市局面临的机遇与挑战、国际国内经济开展的影响CBD作为北京进展国际商务交流活动的主要场所，受国际国内经济开展变化的影响相当大。随着今年全球经济增长放缓，中国经济开展也步入了关键的一年，但经济复苏根底不稳的问题暴显露来，是继续复苏，在周期动摇的上升轨道运转，还是再次走低，甚至衰退，将从根本上决议

23、CBD写字楼后市的开展。、参与WTO的影响。短期内中国如能参与WTO，必将扩展市场开放，推进北京经济的全球化开展及金融、贸易、信息技术全方位的国际商务活动的全面扩展，中央商务区的建立面临极好机遇，将可以加快其开展进程。而一定时间内不可以参与WTO，CBD开展的进程仍将不可阻挠。、商务功能分散的影响目前在北京市，中关村和金融街的竞争十清楚显。国内金融机构主要集中在金融街，信息技术业企业的理想地是中关村高科技园区，构成CBD金融和信息功能的分别分散与减弱，将影响CBD作为中央商务区建立的进程。上海陆家嘴金融区等也将会与北京CBD在吸引外资进入方面构成一定的竞争。五、市场预期根据北京市CBD的规划，

24、在.公里的CBD区域将要建立万平方米的高档建筑。其中，写字楼与公寓的比例为：，从近年CBD写字楼市场的表现和CBD周边地域写字楼市场的表现来看，CBD写字楼呈现供不应求的局面，在良好的规划前提下CBD写字楼市场将进入长期稳定向上继续开展的阶段。一供应方面近期供应量较少，潜在供应量较大、近期供应量较少，潜在供应量较大CBD写字楼的供应数量在至年内将大量添加，但在近年内添加不会太明显。今年可以入住的写字楼仅有京汇大厦和三立大厦，明年也仅有数码大厦和现代城。预期CBD写字楼的大量面市最早也得在年下半年以后。、写字楼的硬件和软件配套程度将有进一步的提高CBD的建筑设计将引进更先进的方案，办公区的自然采光