商业购物中心统一招商管理十原则

1、.：.；中国成都市红星路三段120号正熙国际大厦1705室: +86-28-66536999 66536997 86650253Fax:+86-28-66536998: nai-newspacetom PAGE 4商业购物中心一致招商管理十原那么现代购物中心管理运营的精华就是要把松散的运营单位和多样的消费形状，一致到一个运营主题和信息平台上。不能一致运营管理的购物中心，会逐渐从“商业管理蜕变成“物业管理，直至最终完全丧失本人的商业中心竞争力。 一致运营普通包含四个方面的内容：一致招商管理、一致营销、一致效力监视和一致物管。这其中“一致招商管理又是后面三个一致任务的根底和来源。这项任务的成败得失

2、不仅决议了开展商前期的规划能否胜利，而且决议着后期购物中心商业运营的管理能否胜利。 经过运营定位、运营品项、效力功能设计、运营规划规划设计、建筑规划设计、运营管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开场一致招商了。这是开业前最重要的任务，也是能否顺利实现前期设计目的的关键任务。笔者草拟了一个购物中心“一致招商管理的十项根本原那么，希望能对国内购物中心的招商管理任务有所协助 。 第一根本原那么：要维护购物中心的产业运营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、文娱52：18：30的这个购物中心产业运营黄金比例，此比例特别适用于超大型综合性的购物中心，招商要留意维护和管理好这个运营比例当然不

3、是绝对的。 第二根本原那么：要维护购物中心的一致主题笼统和一致品牌笼统。购物中心是一种多业态组合的商业组织方式，但它绝不是一个无序的大杂烩，购物中心必需是一个拥有明确运营主题和宏大发明力的品牌笼统企业。招商要一直留意维护和管理好已确定的运营主题和品牌笼统。 第三根本原那么：购物中心的招商目的要可以在功能和方式上同业差别、异业互补。简单地说，同业差别就是市场有一定接受力，不能盲目招同一品类的店进入。譬如零售业态的中心主力店招商，就不要同时招来两家根本上都是运营食品和日用品的大型超市；中心主力店同质化无差别更是不能想像的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客心身体验变化，提高其消费

4、兴趣。譬如百货、超市由于运营品项不同，可以互补；让顾客逛得疲劳的零售店与让顾客休憩放松的餐饮店可以互补等等。 第四根本原那么：购物中心运营方式的选择原那么。购物中心的运营方式根本有三种：自营、联营和租赁。笔者以为，购物中心毕竟是一个以零售为主的商业组织方式，而零售是一个精细化管理的产业，精细化管理要求管理者加强运营控制力度；另外，相对于非主力零售商户的招商条件，中心主力零售店必需引入知名度高的大商家，故中心主力零售店的招商较困难且招商条件放得较宽，呵斥中心主力零售店的提成或租金收入偏低。笔者建议，购物中心的开展商以前不论是房地产商或是零售商，在条件允许的情况下，中心主力零售店尽量自营一部分或全

5、部，这样一可以加强运营控制力度，有利于购物中心长期运营；其次可加强其他商户与之协作的自信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅，这样也可以加强开展商对购物中心的整体控制力度。 第五根本原那么：招商顺序原那么。中心主力店先行，辅助店随后的原那么；零售购物工程优先，辅助工程配套的原那么。第六根本原那么：中心主力店招商规划原那么。中心主力店的招商对整个购物中心的运营成败，购物中心辅助和配套店的引进都有艰苦的影响。一个超级连锁店或超级百货公司的入驻，经常能带动整个购物中心的顺利招商与管理。另外中心主力店对于人流也起着关键的作用，其规划直接影响到购物中心的

6、形状。购物中心特别是大型购物中心的中心主力店适宜放在运营轴线或线性步行街的端点，不宜集中放置在中间，这样才干到达组织人流的效果。 第七根本原那么：特殊商户招商优惠原那么。“以点代面，特征运营是购物中心特别是超大型综合性购物中心的运营特点。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量的运营单位，对它们给予优惠政策，约请其入场，可以起到加强文化气氛，活泼购物中心气氛之作用。例如深圳华侨城MALL购物中心就专门约请三百砚斋，展现中国的砚文化。当然特殊商户的运营范围要与购物中心的运营主题及品牌笼统相吻合。 第八根本原那么：租赁运营采用放水养鱼的原那么。由于购物中心运营具有长期性特点，采用合理租金与优质效力

7、做法，将整个购物中心作热，而后根据运营形状，适当稳步地调整租金。这样，开展商与商户才干一同生长。放水养鱼的原那么可以了解为“先做人气，再做生意的原那么。 第九根本原那么：一致招商的“管理要充分表达和强调对商户的一致效力。一致效力包含一致的商户结算、一致的营销效力、一致的信息系统支持效力、一致的培训效力、一致的卖场布置指点效力、一致的行政事务管理效力、一致的物业管理效力等等。这个“一致效力不但要表达在思想上和招商合约中，更要表到达后期的管理行动中。这个“一致效力就是要求“效力出购物中心的品牌与特征来。 第十根本原那么：购物中心要具备完善的信息系统，为购物中心管理者、宽广签约商户和顾客都提供便利。

8、当然，便利各有不同，有管理便利、财务核算便利、营销便利、运营决策便利、结算便利、消费便利等等。购物中心有必要建立完善的信息系统，以便在招商时就可以承诺对顾客与商户提供信息技术支持效力，最终为顾客与商户都可以提供便利。 在购物中心兴隆的国家和地域，开展商对购物中心的信息系统建立都非常注重。但国内购物中心在建立一致的信息平台方面还做得远远不够。购物中心作为一个以零售为主的商业组织方式，更需求精细化管理。当然餐饮、文娱运营也需求精细化管理，而精细化管理需求数字说话，一致的信息系统就能提供决策者、管理者想要的数字以及用数字数据为顾客与商户效力。 建立一致的信息平台，进展精细化的管理，不但可以为顾客提供一致收银、消费一卡通等便利的效力，还能为宽广签约商户提供丰富准确的顾客信息和市场信息，甚至于提供更详细的运营信息，譬如零售商品