泛海国际居住区营销策划方案

1、.：.；泛海国际居住区营销谋划方案第一部分:工程分案名意向方案：按工程的开发顺序，将一期开发的#、#、#、#地块一致命名，将二期开发的#、#、#、#地块一致命名。#、#、#、#地块：泛海国际高登大第地高登英文金色的音译#、#、#、#地块：泛海国际格林大第地；格林英文绿色的音译概念推行：工程以国际居住区作为推行故事的主题高登、格林作为分期产品的特征描画、作为产品质量推行的概念；. 国际居住区的概念含义国际化的区域、多元的人居文化国际化的艺术环境园林、公共艺术品国际化水准的配套效力.产品的概念含义绿色大宅：在国际居住区的大环境下，强调居住环境；金色大宅：在国际居住区的大环境下，强调居住质量的高价值

2、；.概念推行的实施国际居住区的理念主要在市场预热阶段，经过系列公关活动配合软性新闻宣传进展导入。产品的概念主要在工程正式公开阶段，利用开盘、环境建立等事件，经过硬性广告、配合公关活动、新闻宣传推行。第二部分:工程SWOT分析.工程优势市场对工程本身的认同，包括规模、功能配套；市场对工程外部环境的认同，包括朝阳公园的区位价值、生态环境、人文环境；作为朝阳公园周边最后一个大规模工程，人居环境、景观、生态具有不可复制性和再生，从市场长期开展层面来分析：工程具有希缺性；.工程优势期房要素对工程的制约：工程规模大、建立周期长，在中短期间，商业效力配套、绿化景观等居住环境难以构成，对工程首期销售和价钱的提

3、升都有较大负面影响。本身特点对工程的制约：工程产品总价较高，客户群体狭小，导致工程销售速度较慢，难以营造热销局面。品牌要素对工程的制约：缺乏品牌的支撑，客户缺乏对工程能否得到实现的自信心，缺乏对工程价值保证的自信心。.时机点.政策客观上导致市场供应延迟，在其他宏观环境不进展较大的起伏变化前提下，市场需求旺盛的势头将坚持-年时间。这为本工程营销提供了良好的市场前景。.要挟点政策性近期，按揭首付上调，国八条、七部委延续出台稳定房价、期房限转、征收营业税等系列打击房地产投机行为、抑制投资性购买政策，其效应将在一段时期后经过客户的心思预期得以显现，将对以收益为目的购买群体产生艰苦影响。而在未来的一段时

4、期，决策层能够进一步“踩刹车，房地产市场因此也能够发生更为艰苦的变化。高档住宅中的投资和投机性购买比例普遍较高，从市场调研的结果阐明，周边的高档工程购买客户中，投资性和投机性购买比例到达-%；市场性区域竞争对手较多，面临价钱竞争、品牌竞争、产品质量竞争；第三部分:营销推行战略营销推行战略的本质在于有效躲避“政策性、“市场性两项风险，确立工程品牌位置和价值，保证工程利润的最大化。针对本工程SWOT分析，建议以下营销战略：品牌规划和建立：尽快完成泛海地产和工程品牌的设计和理念规划、完善品牌故事，尽早进展市场导入，经过系列有影响力的公关宣传活动带动市场对工程的关注；尽量搭上“北京奥运会的“快车，顺势

5、而为的将工程推向世界，借良机树立“泛海地产的知名品牌。销售渠道与网络建立：尽早成立本人的专业的销售经纪公司，并搭建本人的全国性的销售网络和平台，打通国际营销渠道，多设立推行、宣传、销售“窗口，“以我为主开展楼盘推销活动。在立足北京市场的同时，自动扩展全国及海外客户群体。市场笼统及环境营造：在条件允许的情况下，尽能够将现场的道路，景观绿化环境尤其姚家园的绿化景观带、样板间、现场广告等都具备的情况下进展预销售，发扬体验式营销的作用效果。价钱战略：建议采用“平价入市的促销手法，一期以快速销售为主，制造“炒做和“升值空间，为未来的营销推行留出“价钱弹性空间假设销售火暴，在控制入市规模的前提下，迅速调高

6、价钱，适度放量；假设销售低迷，可以采取折扣或赠品的方式做调整，坚持工程的品牌效应和“社会公信力。伏击营销：鉴于本工程正式进入预售还需求一段时间，建议尽早进展预热宣传，拉长预热与导入时间，吸引市场关注，截留客户资源。明确工程卖点：明确工程的优势：生态环境、人居环境所构成的新型富人区概念；明确工程与竞争对手的差别和不可复制性：国际化区位的拥有完美生活条件的大型居住区。坚持将工程打造为北京的“名片工程； . 将光彩国际公寓的市场品牌效应注入泛海品牌。第四部分：宣传推行方案宣传推行是基于工程特征、市场现状，把握未来市场开展趋势，对工程营销实施所做出的全局性、战略性的思索。此项方案内容可分为“推行目的、

7、“推行时间阶段、“推行主题、“媒体方案等方面。工程的宣传战略建议目前，泛海国际居住区工程整体规划方案曾经初步确定，具备了进展市场宣传的根底。基于本工程特征和营销战略的思索，他们重点对市场前期推行导入期和公开期的推行时间阶段和推行目的，进展以下战略建议；宣传目的树立泛海公司的笼统入手,在北京市场注入“泛海品牌概念,经过综合手段(媒体广告.软新闻.公益活动等)宣传其实力.信誉和开发业绩,进展企业笼统的品牌蓄势和工程品牌蓄势;在一期开发过程中迅速有效的占领区域内市场、建立产品知名度。宣传时间阶段设定市场引导预热工程定位高档住宅，规模大、建立周期长；除工程质量外，企业实力、信誉、知名度及工程的工程进度

8、、现场笼统环境是影响高档住宅工程的期房销售两个主要要素。市场对泛海地产的了解甚少，在企业的实力和业绩宣传方面应该和工程宣传同时作为重点。在市场引导期,经过一系列具有市场影响力的公关活动及大篇幅新闻性宣传，进展企业笼统的品牌蓄势和塑造“国际居住区的概念。思索以上等现实要素，引导期分为两个目的进展：从年年中开场，利用-月的时间重点进展公司企业品牌笼统和企业业绩的宣传系列活动。从拆迁任务终了工程开工之际，利用个月对工程概念笼统和对目的客户层进展有针对性告之宣传；公开期，工程全面宣传在开盘前个月的时间，工程宣传推行进入公开期阶段：此阶段，销售前积聚客户阶段，经过硬性广告、软性宣传及公关活动并配合现场广

9、告、卖场笼统环境、样板间等手段对工程卖点、概念等针对性宣传，进展工程品牌蓄势。激起消费者的关注使工程具有继续营销才干，促使目的客户对工程深层认识进而产生消费愿望；促使目的客户对工程认同从而到达成交的目的。前期宣传推行方案公关活动类主题：泛海企业周年司庆暨 泛海企业文化年 泛海企业地产战略开展年 泛海国际居住区工程展现会活动方案：约请国内知名企业，知名品牌地产企业、光彩国际公寓成交客户、其他知名品牌产品客户及其他潜在客户参与司庆大会，在大会期间引见泛海企业引见、司庆活动、泛海地产开展、地产业绩、泛海地产品牌规划战略、泛海国际居住区工程阐明推引见等主题活动。效果目的。对品牌企业的号召力，证明了泛海

10、企业的实力，在北京市场确立泛海地产品牌位置与价值。胜利将光彩国际公寓的市场笼统及口碑转入泛海地产品牌。将泛海国际居住区工程正式推向市场，吸引潜在客户的关注。公共艺术国际研讨会(配合朝阳商务节)标题： 公共艺术介入生活空间暂名活动内容：国际研讨会 指点及国际专家峰会 东风乡实地调查，案例研讨中国泛海主办并获得朝阳区政府支持，针对城市公共艺术环境和社区艺术环境设计为主题进展讨论。拟约请政府指点、国内外公共艺术政策设计师、城市规划人员、传媒文化及出版机构、社科院、学术界、商业同伴参与。以公开论坛方式举行、阅历及案例分享，为政府的公共艺术政策发扬启示作用,确定泛海国际公共艺术开展蓝图，讨论结果成为泛海

11、国际居住区公共艺术环境的开展方向，并组成国际顾问委员会，提升整个工程程度，实现国际定位。效果目的奠定泛海国际的国际定位及层次 以泛海国际居住区成为北京的名片示范案例海内外同步销售开盘活动新闻宣传类由简到祥，坚持延续性。内容根据工程进度情况、公关活动等逐渐将工程概略、工程规划理念、居住文化、企业业绩、企业文化、规划设计特点细节等分阶段，向业内及市场推行宣传。第一阶段：工程音讯散播、预热期时间选择：年月底年月初阶段目的：在泛海集团周年庆典前期，分发工程信息，预热开场，初步接触市场、观测市场走向。新闻内容：泛海企业引见、工程概略信息新闻标题意向暂定东部爵品，震撼之作即将揭幕万朝阳公园超级工程超级工程

12、，超级规划第二阶段：对市场预热的有效延续和全面开展时间选择：年月-月阶段目的：配合泛海集团周年庆典、公共艺术国际研讨会两次公关活动对工程规划、居住理念文化和企业进展全面宣传。新闻内容：泛海集团周年庆典相关新闻报道泛海企业专访泛海地产品牌概念公共艺术环境国际研讨会相关新闻报道泛海国际居住区理念第三阶段：开盘前期时间选择：年月-年月阶段目的：配合开盘销售及笼统广告，对工程的开展进度、开盘时间及产品信息进展发布。媒介的选择群众媒体：北京青年报、京华时报、北京晚报、精品购物专业媒体：新地产杂志、安家财经类媒体：财经、经济察看网络媒体：焦点房地产、搜房、新浪、搜狐电视媒体：北京财经频道第二部分：入市销售

13、的时机房地产由于多采用滚动式开发，很多资金实力缺乏的开发商在很大程度上要完全依赖预售房款推进工程，所以急迫地希望工程尽早入市销售，但房地产销售并不一定是越早开场出卖就越好，有时候过早出卖反而会使销售周期拖长，销售本钱添加。泛海国际居住区作为大型高档居住社区，工程的工程进度、现场笼统环境是影响期房销售重要要素之一。这一要素直接影响到客户对工程的自信心、对区域价值和生活环境的认同、对企业实力的信任。因此在销售时机选择的建议方面，时机除满足固有的市场销售周期规律外，还应该具备以下条件：卖场销售中心建立终了，可以投入运用；样板间、卖场的外部绿化环境建立完成；现场具备一定的良好环境，包括现场围档广告、部

14、分绿化等；其他户外广告、路标、灯箱等道路指示、指引系统建立完成；销售组织完成；具备一定的工程进度；其他方面的要求物业管理、证件等；根据以上几点及工程的详细进度时间安排，建议最正确的入市销售时间确定在年月。第三部分：营销预备任务销售中心建立销售中心选址确定 年月销售中心设计 年月-月销售中心建立完成 年月样板间的建立完成 年月现场户外广告、引导系统完成时间：现场户外广告 年月开盘前-个月引导系统 年月方案：配合工程的推行宣传，展现工程的良好笼统，在工程销售现场及工程现场设置户外宣传广告牌，主要功能作用宣传工程，指引工程位置等。户外广告方式采用围档式广告牌、多立柱或擎天柱式广告牌、道路灯箱等三种广告。设置方案：围档式广告牌分别设置于卖场和工程现场，工程现场广告牌位置建议在、号地块沿姚家园路一侧，广告牌高度米，估计长度-米之间；卖场广告牌在卖场周围，高度米，估计长度在米左右；多立柱或单立柱式广告主要展现工程笼统，高度米，多立柱广告长度根据地块条件而定，设置位置尽量临靠东四环，建议在迎宾家园用地或号地；道路灯箱建议在姚家园路和朝阳公园南路沿线设置，中型指示标设置在卖场旁。销售组织完成房地产经纪公司及工程营销管理架构 年月组建房地产经纪公司及工程营销管理部 年月制定完成各项营销管理制度 年月完成销售队伍招聘 年月 客户效力队伍招聘 年月完成营