1土地换地权益书法案例

1、中国信达资产管理公司海口办事处部分不良资产组合处置工程抵债资产价值咨询案例（R60-粤琼建筑工程公司在琼山的土地）抵债资产形成概况1995年 7月，海南粤琼建筑工程有限公司（以下简称“粤琼建工” ）从中国 建设银行海南省琼山市支行（以下简称“海南建行” ）贷款人民币 198 万元，并 由第三方海南航空房地产琼山开发公司（以下简称“航空房产” ）提供位于琼山 市红旗镇海榆东干线东侧土地作为上述贷款的抵押，面积 119240.91 平方米，土 地使用证为琼山国用 （红旗）字第 0442 号，同时签订了借款合同和抵押协议书。 贷后，由于粤琼建工经营亏损，从未归还贷款本息。 1999 年该项债权转让给

2、中 国信达资产管理公司海口办事处（以下简称“海口信达” ）后，海口信达就该项 债权提起诉讼。 2000年 12 月 15日，海南省琼山市人民法院下达（ 2000）琼山 民初字第 449号民事调解书， 海口信达与航空房产达成和解协议， 航空房产愿将 其位于琼山市红旗镇海榆东干线东侧的琼山用（红旗）字第0442 号土地，依据海南汇立房地产评估有限公司评估该地每亩 72661.85 元的价格，从该地的东面 起往西面横割东面的 49 亩土地归信达海口办事处，以清偿粤琼建工所欠债务 3488824.41元（包括借款本金及利息人民币 3434114.41元，诉讼费 19910 元， 评 估 费 34800

3、 元 ） 。 b5E2RGbCAPklfHYJ6cEUqPAsthvQVFNqwK3w9lbpXh3ITFLbTLbiyTdmvcyAblHU2UOvErzK0eX9MRyOvkWatvRDwH1X。MAeBz8GZ抵债资产目前状况据海口信达信贷经理介绍和我们实地考察， 抵押土地位于琼山市红旗镇海榆东干 线东侧，在东线公路 35 公里处，位于路边，交通尚可。土地状况为闲置，未开 发，仅为 3通 1平，属 4类甲级地。该地地处琼山市市郊，比较偏远，盖商住楼 基本无市场，如开发，市场前景不好，无开发价值。具体指标如下：p1EanqFDPwH97TYYioVMLhgXsH62GIu3yZxXq9T5

4、C3MQatakR5lNPVd7KGIFjDX62DB8m0 x8vP9HvqMZxLaBnGeCMp。cJrdLZ6FOx土地用途：商住土地性质：国有出让地出让年限：70年（ 1994年 12月 2064年 12月）土地等级：4 类甲级土地面积：119，240.91平方米中从东往西横割的 49 亩。抵债资产权利状况土地原权利人为担保人海南航空房地产琼山开发公司，无欠费。依据海南省琼山市人民法院下达 （2000）琼山民初字第 449 号民事调解书及 海南省琼山市人民法院协助执行通知书， 要求琼山市土地管理局过户给信达。 信 达已申请办理过户，并且琼山市国土环境资源局已受理土地转让业务登记。 D

5、XDiTa9E3d4X06YdvAcE5JXrr8HesMbHzf2oIYBLiPuZrhzuQpvj6YdTZbRLsUch1mnK4AvxZqlffYZazdo3gRBB18ow6Qjo。CdX4 目前政府尚未宣布要收回，也未涉及换地权益书。资产测算途径和过程测算途径：换地权益书法测算过程： 根据信达经理的介绍和我们所搜集的资料， 由于该宗地已闲置未开发 达两年以上，根据土地法和海南经济特区换地权益书管理办法 ，我们对 该宗土地的价值采用两种假设情况： 假如政府无偿收回该宗地， 则该项资产的咨 询价值为 0；假如政府对该宗地核发换地权益书，则采用换地权益书法测算该宗 地的价值。 RTCrp

6、UDGiTqLSiYsINswpcEWqziqdPSkAuwPZNjrYBd7I5YEPIFOm0eFfG1QBcss16anM9sVt1xOYxdkBEBu93XAgRAjL。tQM9K5C测算说明：换地权益书价值法1、核发换地权益书的有效面积：面积49修正基准地价6.6容积率修正0.5个别因素修正0.8土地使用年限修正0.885714286修正后单位地价2.338285714换地权益书价值114.576换地权益书流通折扣率15%换地权益书流通价值17.19亩万元 /亩万元万元政府核发换地权益书是以已交费实际取得的土地面积核发的， 本工程假设该宗地 不欠费，有效面积为 49 亩。2、基准地价

7、的选择：根据琼山府 （1998）58号文规定的基准地价为 11万元/亩。但考虑到海南省基准 地价 的倒挂现 象，我们采用修正 的基准地价为 6.6 万 元/亩。5PCzVD7HxANzKvYHUZJoKElqo0TCYSyXCK1ghB17EoWfZTmON2PkD2erubaVKuIE1PX0uIqjXBJmH5rvD5PV2ekzwzM。6q6naFid93、换地权益书流通价值： 对于信达而言，不可能以换地权益书去购买土地。换地权益书按照管理办法 的规定，可以转让、赠予、偿还债务等方式流转。故信达可能采取的手段主要是 转让。而换地权益书的使用转让范围又有诸多限制。 所以， 换地权益书的可回

8、收 价值会大打折扣。 jLBHrnAILganCIYX7c0g462VnruPJWfBDZvHzqKNkaFngHLXMmZPT5edJGk0SLYP1zKCchoHscVUrEFGFx2nWqHyLiXT。5JVzcPmH资产的测算结果在实施了上述测算程序之后，该项资产的价值下限为 0；上限为 17.19 万元重大事项说明本报告之限定因素在本委托抵债资产的调查与咨询过程中，我们已尽力搜集并分析可能对委 托抵债资产的可变现价值产生影响的因素， 但如下因素存在将可能会对委托抵债 可变现价值产生影响： xHAQX74J0XxbuUYckoh8pyIqmR51vZWeEf08Qesu0Wnvxva7

9、KG9ka7eYYat513d10iwfUQl5WN7sadSRGYgOPB3x119F。KmsXImue1、本报告所称之可变现价值指假设在基准日执行该等资产的变现程序，可获取之货币金额。 我们未考虑在变现过程中为使该等资产达 到可用于市场变现之目的而必须缴纳予国家或地方政府之税费 （如 需补交之征地补偿费、欠费等工程） 。除非另有说明，本报告中我 们未考虑交易达成后 （无论是否收到货币资金或其等价物） 所需缴 纳之相关税费，以及清偿过程中所需要支付的清偿费用。LDAYtRyKfEUZn7YrwAy0J0pUliGdg2DRGvuy83aaGI6DOjzhJ0jQr9eKdFDaaltc02jSCpjtqoj0UL61IpufI NqwgJlspZZlfUDL。2、我们所搜集的关于抵债资产的资料来源于信达相关资料中的记载，信达有关工作人员的介绍， 我们对该等资料的真实性、 准确性、 全 面性，由于工作时间及条件的限制，未进行相关验证。Zzz6ZB2LtkgNfjYGJNOS3s6pjJhp16kvHKZZpRSQmvPM57YqHkulHcewsaNfjCJn0L6ukYgRUYwyDkkcKRHHC YNvvsxf4CwKLrLj。3、我们对委托抵债资产的分析均基于基准日的资产状况、市场条件、法律规定，对于其他可能对本次咨询产生影响的