物业管理采购项目需求模板

1、 物业管理采购项目需求模板采购需求最高限价：人民币88万元资格要求：i符合政府米购法第二十二条供应商资格条件；分公司投标的，必须由具有法人 资格的总公司授权。2具有中华人民共和国物业服务企业 X级或以上资质。是否接受联合体投标：（）是（话否招标范围1米购内容确定1家中标供应商，为米购人提供物业管理服务。2政策要求中标供应商应按照 中华人民共和国劳动法 的相关规定发放工 资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定供应商必须支付的社会保险及其他应付费用）；中标供应商应按照中华人民共和国社会保险法 和住房公积 金管理条例的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本

2、养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生冃保险） 和缴存住房公积金。3服务期合同签订后12个月。以下范例供采购人参考一、项目概况（一）确定一家中标供应商，为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：保安服务、卫生清洁服务、设备维护服务、绿化养护服务等。（二）物业概况1、项目地址：广州黄埔区青年路东园三街一号2、总建筑面积： 5500 平方米3、夏港街办公楼主要功能为：办公、居民文化、休闲活动为一体的综合楼， 共计 4 层。4、一楼：影剧院、文化站、政务服务中心、饭堂。5、二楼：社区综合管理服务中心、计生办、多功能大厅。6、三楼：党政办、社会事务科、城管科、会议室。7、四楼：纪检监察

3、室、档案室、会议室。8、楼内公共设施、设备包括：保安监控系统，通风系统，配送电系统，给 排水系统，中央空调，公共照明，垃圾清运设施及化粪池等。二、服务内容（一）基本要求1、管理人员、 专业操作人员按照国家有关规定取得相关资格证书或者岗位 证书。2、投标人有完善的管理方案， 质量管理、财务管理、 档案管理等制度健全。3、派驻服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。4、公示 24 小时服务电话。急修 1 小时内、其它报修按双方约定时间到达 现场，有报修、维修和回访记录。5、根据客户需求，提供本项目合同之外的特约服务和代办服务的。6、每年至少 1 次征询采购人对中标单位提供服务的意见，

4、 满意率 95%以上（二）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除 外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、 保养等记录齐全。3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设 备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于合同范 围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时上报客户单位，由客户单位组织维修或者更新改造。5、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。6、办公楼主要道路及停车场交通停放有序。7、楼内照明、楼道灯

5、完好率不低于 98%。8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生 的各种突发设备故障有应急方案。（三）协助维护公共秩序1、大楼出入口 24 小时值勤。2、对重点区域、重点部位每 2 小时至少巡查 1 次。3、对进出夏港街道办事处的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。4、对进出大楼的外来人员实行登记管理。5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告夏港 街道办事处相关领导和有关部门，并协助采取相应措施。6、秩序维护人员负责办公大楼的秩序维护工作，同时接受综治维稳办的指 导（四）现场环境卫生维护服务、按办公区域设臵垃圾桶，生活垃圾每天清运 2 次。、道路

6、、广场、停车场、绿地等每日清扫 1 次；楼道每日清扫 2 次， 每半月拖洗 1次；楼梯扶手每日擦洗 1 次；共用部位玻璃每月清洁 1 次；路灯、 楼道灯每月清洁 1 次。及时清除区内主要道路积水。、区内公共雨、 污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季度检查 1 次， 并视检查情况及时清掏； 化粪池每 2个月检查 1次，每年清掏 1 次，发现异常及 时清掏。、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。（五）绿化养护管理、有专业人员实施绿化养护管理。、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。、定期清除绿地杂草、杂物。、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。、适时喷洒药物，预防病虫害。三、人

7、员配备及岗位要求（一）管理人员的配备人员配臵不少于 19 人，其中派驻机构项目经理 （1人）、秩序维护人员 （10 人）、清洁人员（6人）、会务人员（1）、技工人员（1）。服务人员工资符 合国家相关规定。（二）中标供应商应根据实际需要，本着科学、合理、高效的原则配备足 够的专业人员实施现场服务工作；（三）中标供应商派驻专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书，要求忠于职守， 爱岗敬业，作风正派，具有较强的管理能力、 服务意识和专业技能。四、主要服务要求（一）环境卫生服务服务内容包括采购人委托区域范围内如公共区域、道路、广场、停车场等 的清洁卫生，包括地面、墙面天花、卫生间以及附属设施等。主要工

8、作：每天将公共区的大堂、楼梯、走廊用平拖拖洗干净。道路、广场等清扫 干净，并将垃圾清运至指定区域。每天定时对区域内人流量较大出入频繁等公共区域进行定时保洁， 及时 清理废弃物品等。每季度清理雨水井、雨水槽盖内杂物一次。由中标人提供清洁机械设备。清洁工作要求及频率（ 1 ）按幢设臵垃圾桶，生活垃圾每天清运 1 次。（ 2）道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫1 次，半月拖洗 1 次；楼梯扶手每周擦洗 2 次；共用部位玻璃每月清洁 1 次；路 灯、楼道灯每季度清洁 1 次。及时清除区内主要道路积水、积雪。（ 3）区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每季度检查

9、 1 次， 并视检查情况及时清掏； 化粪池每 2 个月检查 1 次，每年清掏 1 次，发现异常及 时清掏。4）二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求 5）根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害（二）办公楼本体和公共设施维护保养1、办公楼本体养护要求（1）地基：每周应检查上下水管漏、排水系统是否正常、防止出现不合理 的荷载状况；（2）楼地面：防止管道漏水、堵塞，定时开启门窗，保持室内良好通风， 防止受潮；（3）墙台面及吊顶：做好清洁工作，防止撞击，防水、防腐、防裂、防胀；（4）门窗：经常清洁检查，发现问题及时处理，定期更换易损部件；（5）在特殊环境下（如梅雨、暴风雨等）及时关闭门窗

10、。2、公共设施维修服务要求（1）办公楼的水、电、卫生设备、门锁等零星小修 2 小时内完成；（2）遇电路故障断电、水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏等 必须在 10 分钟内赶到现场；（3）厕所堵塞要在 2 小时内完成（需换洁具的除外）；（4）特殊原因不能及时维修的必须向报修人说明，并告知能够完成所需的 时间；（5）每天巡视楼内的公共照明、开关、供水、消防设备等运作情况；（6）设备维护人员要熟悉办公楼内的配套设施情况；（7）接到报修后， 1 小时内赶到现场，及时修复。修复后应清理现场，做 到“一要五不”：用语要文明，不吃、不喝、不抽、不拿、不收小费；（8）对公共设施、配套系统按维保标准全面

11、的检查，并做好记录。（三）设施设备和供配电系统管理配电室管理1、配电室内机电设备由电工值班、监控、记录，认真执行交接班制度，发 现问题及时解决，填写低压配电运行记录时，应监视电气设备的运行情况，严禁不合理的超负荷运行。2、非工作人员进入配电室，须经管理处负责人批准后，在电工陪同下方可 入内。3、保持良好通风照明，门窗开户灵活。4、消防设施完备，配电室内禁止吸烟。5、保持配电室清洁卫生，地面、墙壁、门窗、设备无积尘、无水渍、油渍。6、严格按安全操作规程操作供电配电设备，保证设备正常运行。水泵房管理1、非工作人员进入水泵房须管理处负责人批准后，在水电工的陪同下可进 入。2、水泵房内机电设备由水电工

12、负责操作，其他人不得擅自操作。3、控制柜上转换开关，无特殊情况应打在“自动”位臵。生活水泵每隔15天进行轮换使用。4、保持良好通风及照明，门窗开启灵活无破损。5、不得擅自改动泵房线路、器材。6、消防设施完好，禁止吸烟。7、保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。8、因工作维修等原因停水，应先出具停水通知单提前24 小时通知各商户住户。因突发事件停水， 应在 1小时内联络有关部门处理， 并在恢复供水后 24 小时内作出解释。给排水系统1、供水管道、水表、泵、水池等进行经常性维护和定期检查，确保供水安 全；每季度对排水管道、雨水井、污水井进行检查，并视情况进行清通；2、定期对化粪池进行检查、维护、清

13、通，防止堵塞；3、经常巡查给排水设备，并记录设备运行情况；4、每月检查维护给排水设备，确保设备正常可靠运行；5、对水池、水箱管路定期进行清洗消毒，并出具经卫生防疫检验合格的报 告，防止二次供水污染；6、节约用水、防止跑、冒、滴、漏和大面积积水的事故发生；7、制定事故处理应急措施，当发生跑水、断水故障时，及时处理，防止事 故范围扩大。（四）安全保卫、停车场管理要求1、必须确保采购人办公大楼及相关区域内的人员生命财产安全和物业不受 损失。2、中标人提供 24 小时安全保卫服务。三班制（早班： 8：00-16 ：00，中 班：16：00-0：00，夜班：0：00-次日 8：00），每班提前 15 分

14、钟进行交接， 并形成记录。3、对楼内进行人防、技防相结合，充分发挥智能化设备的作用，进行全面 监控，合理安排，定点、定位巡视检查（特别是对人流量大、物品出入口等区域 进行不间断巡查），做到巡视有登记，楼内有监控，发现可疑情况及时报告和处 理。4、组建一支高素质的秩序维护人员队伍，成立义务消防队，制定相应的管 理制度、培训制度及应急方案，并定期演习。（1）、定期进行仪容、消防知识及技能训练；（2）、秩序维护人员（义务消防员） 熟悉消防系统及消防器材的安装位臵， 掌握各种灭火器材的使用方法，熟悉各项突发事件或异常情况的处理程序；（3）、每月至少进行一次全面的消防安全检查，消除火灾隐患，加强消防 设

15、施的保养。5、秩序维护服务工作相关要求： 统一着装，仪容仪表规范、 行为举止文明。6、人员出入管理（1）、秩序维护人员上岗 3 个月内，须熟悉责任区业主的基本情况， 包括： 楼座、人口状况、相貌特征、常规出入时间等。（2）、来访人员须明确说出所找业主的姓名、楼座等，必要时可用对讲机 或电话通话，确认后登记给予进入。（3）、值班员在登记时应认真核对证件，若不符谢绝入内；若相符应清晰 登记来访人姓名、 有效证件名称及号码、 出入证号码等， 谢绝推销或其他闲杂人 员进入。（4）、若遇上级领导前来指导、参观的社会各界人士，应立即起立敬礼。 然后将参观客人的人数、单位等情况记录清楚备查。（5）、若遇不愿

16、出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，尽可能解 除其不满情绪。7、物品出入管理（ 1）、当有相关人员搬迁时，值班员首先应通知保安队长到场。（2）、查验搬迁物品并进行登记，由搬迁人、保安队长和管理处负责人签 字确认后放行。8、邮件管理（1）、邮局送来的报刊、杂志、信件等由保安转发至各户。（2）、对需要给邮局办理签收的邮件，值班员应陪同邮递员一同送到业主 手中，让业主签收。（3）、对地址不明或已搬迁客户单位邮件要认真核对，确定无误后及时退 回邮局。9、车辆管理：（1）、临时车辆进出登记，并指挥停放在指定地点。（2）、对发现未锁车门、关窗的车辆或遗忘贵重物品于车上的应及时通知 业主，并重点守护以

17、防被盗。（3）、非机动车辆指挥其停放在指定地点，摆放整齐，并负责保管。（4）、对货车出入必须进行严格检查和登记 , 大宗物品出入必须检查管理 处开据的物品放行条。10、环境保护（1）、巡逻岗秩序维护人员对楼内及周边环境进行监督检查，对破坏绿化 带、践踏草坪、乱扔乱倒垃圾、乱烧、乱吐行为及各类噪声等，应及时制止。（2）、巡楼岗负责对讲防盗门、楼梯走廊、通道设施、照明灯具等的完好 情况进行检查。（3）、对楼梯、走廊、通道的清洁卫生进行检查。（4）、定期对消防栓内的配套设施设备进行检查，做好记录，并将检查结果反馈给管理处及时处理11、秩序维护人员交接班应有具体的管理规定12、秩序维护人员权限（ 1）

18、、对治安、 刑事案件等现行违法犯罪人员， 有权抓获并扭送公安机关， 但无拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。（2）、对发生在管理服务区域内的刑事、治安案件，有权保护现场、保护 证据，维护现场秩序以及提供与案件有关的情况，但无现场勘查的权力。（3）、按照法律、法规规定和大楼管理规章制度规定，劝阻或制止未经许 可的进入管理服务区域内的人员、车辆。（4）、对出入管理服务区域内的人员、车辆及其所携带、装载的物品，按 照公司的制度、规定进行验证、验物，但无人身检查权。（ 5）、对管理服务区域内进行安全防范检查， 提出整改意见和合理化建议。（6）、在执勤中遇有违法犯罪人员不服制止，甚至行凶报复的，在有

19、效保 护自身安全的前提下，可采取必要的正当防卫， 但不得波及无辜人员或防卫过当。（7）、配合业主进行法制宣传，做好“四防”工作（防火、防盗、防破坏、 防自然灾害事故），落实各项安全防范措施，发现隐患漏洞或其它不安全因素， 协助业主及时整改。（ 8）、对非法携带枪支、 弹药和管制刀具的可疑人员有权进行盘查、 监视， 并报告安保部及当地公安机关处理。（9）、有违反治安管理行为的人，有权劝阻、制止和批评教育，但没有对 其处罚的权力。（10）、违法犯罪行为有权制止，但无处罚、裁决的权力。无权受理或处 理民事纠纷、经济纠纷和劳动争议。（11）、对有违法犯罪的嫌疑人，可以监视，并向公安机关或管理处报告，

20、但无侦查、扣押、搜查的权力。（五）绿化服务1、绿化管理服务范围：委托区域广场、门口、草坪、花木2、绿化管理服务要求（ 1）、充分利用和发展绿化地面积， 并且合理布臵花草树木的品种和数量。（2）、熟悉花草树木的名称、特性和培植方法，并对较多名贵、稀有或数 量较大的品种在适当的地方公告其名称、种植季节、生长特性、管理办法等，方 便各人观赏。（3）、对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修枝剪叶、 补桔、浇水，大棵的灌木要予以造型，丰富绿化内容。（4）、保持绿化地清洁，保证不留杂物、不缺水、不死苗，花木生长茂盛。（5）、劝阻和处罚违反有关绿化管理规定的行为。3、绿化管理服务内容及标准 项目

21、 工作内容 工作标准室外绿化 除虫 除虫的农药费由委托方支付松土开窝 工作频率：每季（ 3、6、9、12月）的 20 日 30日进行一次 工作标准：达到要求造型修剪 工作频率：每季（ 3、6、9、12）的 15 日20 日彻底修剪一次，其 余每个月 15 号16号修整 1 次工作标准：美观整齐大方施肥 工作频率：每季度安排一次工作标准：施肥彻底剪草 工作频率：夏秋季每 1 2 个月剪一次，冬春季可适当延长时间 工作标准：草的高度保持 810 厘米，观感整齐平坦 五、服务期、服务地点（一）服务期：合同生效之日起 1 年。（二）服务地点：广州市黄埔区青年路东园三街一号 六、付款方式采购人按季度支付

22、服务费给中标供应商。 采购人于每月终了后首月的 20 日前向中标供应商支付上月的服务费。中标供应商领取服务费应向采购人开具有效 发票。三、履约保证金-年合同总价的（3-5%）履约保证金在合同有效中标供应商与采购人签订合同后 5个工作日内，： 向采购人提交履约保证金。若中标供应商没有违约行为, 期满后15个工作日内由采购人无息退还中标供应商。合同格式广州市政府采购合同、总 则第一条本合同当事人甲方（采购人）：乙方（中标供应商）：根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国政府采购法及广州公 共资源交易中心“ ”（项目编号：V#项目编号#）招标文件的要求 和招标结果，经甲乙双方协商一致，签订本合同。双

23、方共同遵守如下条款（技术 说明及其他有关合同项目的特定信息由合同附件予以说明，合同附件及本项目的招标文件、投标文件等均为本合同不可分割之一部分）：第二条基本情况物业类型：坐落位臵：占地面积：rn2 建筑面积：rn2第三条 乙方提供服务的受益人为甲方和本物业的使用人， 甲乙双方均应对履行 本合同承担相应的责任。二、服务事项第四条 具体委托管理事项见本项目招标文件采购人需求。三、服务期限第五条 管理服务期限：20_年月日20 年月日。四、双方权利义务第六条甲方权利义务代表和维护产权人、使用人的合法权益；审定乙方拟定的管理制度和管理服务年度计划，并提出合理化建议，督促乙方健全应有的制度规程、工作规范

24、等；检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；负责收集、整理管理所需全部图纸、档案、资料，适时提供给乙方；对乙方不称职的工作人员，甲方有权要求乙方限期更换；协助乙方做好管理工作；按时支付管理费给乙方；招标文件、投标文件及合同附件中约定的甲方其它权利义务。第七条 乙方权利义务根据有关法律法规及本合同的约定，制订管理制度，编制管理年度计划，并 经甲方审定后实施；乙方不得转包或分包项目内容， 乙方转包或分包项目内容的， 甲方有权解除 合同，并限期乙方在规定的时间内移交物业、 物业管理用房及有关档案资料， 同时甲方不予退还履约保证金；负责编制管理年度计划；对物业使用人违反法规、规章的行为，有责任告知

25、甲方处理；在物业日常管理过程中发生的事故应及时告知采购人；物业设施需要维修、 保养的，应事先告知采购人；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；在物业日常管理过程中对无法解决的事项或物业设施需要维修、保养的，要 及时向甲方反映；在服务期内，乙方必须做好工作人员所需要的安全教育及安全措施，保证工 作人员的安全， 乙方工作人员在甲方工作范围内发生事故的一切责任由乙方 负责；乙方的服务人员要有符合国家规定的上岗证，要严格审查，没有刑事犯罪记 录，重要岗位人员聘用要经甲方审定，同时，乙方的服务人员须听从甲方调 动指挥；乙方自开始保安服务之日起 30 日内向物业所在地设区的市级人民政府公安 机关办

26、理备案，并于终止保安服务之日起 30 日内到备案的公安机关撤销备 案；（需求中无保安时删除此条）乙方员工的工资、社会保险等福利 , 必须符合国家有关规定；本合同终止时，乙方必须在甲方要求的时间内及时移交本物业，并向甲方移 交全部管理用房及有关档案资料；招标文件及合同附件中约定的乙方其它权利义务。五、服务质量 第八条具体质量要求详见招标文件第二章“采购人需求”。六、服务费用第九条管理服务费委托管理服务费按 支付。在服务期内，甲方支付给乙方的管理服务费总金额为人民币 元（Y）。此费用甲方分 _次支付,每次支付金额为 元。付款方式按招标文件第二章的要求，如乙方提供服务不足一个月时按日 计算。乙方须在

27、甲方办理支付手续前 _个工作日内，提供等额的正式发票给甲 方，以便甲方及时办理支付手续。履约保证金：乙方与采购人签订合同后 _个工作日内，须向采购人交纳履约保证金人民币 元（Y）。合同期满后若乙方没有违约行为，采购人在合同期满后 个工作日内无息退还。第十条 甲方物业使用过程中的直接费用，如电费、水费、煤气费等，由甲方自 行支付。第一条 按照中国现行税法规定的税费均应由甲、乙方分别自行负担。七、违约责任第十二条 乙方提供发票后，甲方应按期付清服务费，每逾期一天，支付欠款总额3%。的违约金；累计违约金不超过服务费总额的 5%乙方应按其响应项目提供 服务，凡未提供或未达到标准的限期整改，逾期未改的，

28、每逾期一天，由甲方扣 除当月服务费的3%。作为违约金，累积违约金不超过服务费总额的 5%第十三条乙方违反本合同规定，所提供的服务未达到合同要求，甲方书面提出 整改通知，累计提出达二次，乙方未按要求及时整改的，甲方有权终止合同，没 收履约保证金，由此造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。八、不可抗力第十四条 由于不可预见、不可避免、不可克服等不可抗力的原因，一方不能履 行合同义务的，应当在不可抗力发生之日起天内以书面形式通知对方，证明不可抗力事件的存在。第十五条 不可抗力事件发生后，甲方和乙方应当积极寻求以合理的方式履行本 合同。如不可抗力无法消除，致使合同目的无法实现的，双方均有权解除合同， 且

29、均不互相索赔。九、附则第十六条本合同之附件均为合同的有效组成部分，双方可对本合同的条款进行 补充，以书面形式签订补充协议。补充协议与本合同具有同等效力。第十七条 本合同在履行中发生争议，由双方协商或由政府采购监管部门调解解 决，协商不成时，双方同意采取以下第 种方式解决：向广州仲裁委员会申请仲裁；向甲方所在地的人民法院提起诉讼。第十八条本项目中标通知书、招标文件、投标文件及附件均是本合同不可分割 的部分，解释顺序除特别说明外，以文件生成时间在后的为准。第十九条 在执行合同过程中，所有经甲乙双方签署确认的文件（包括会议纪要、 补充协议、往来信函）即成为本合同的有效组成部分，其生效日期为双方签字盖

30、 章确认的日期。第二十条 本合同一式份，具有同等法律效力，甲方执份、乙方执份, 政府采购监管部门一份，广州公共资源交易中心一份，合同自双方签字盖章且乙 方提交履约保证金后生效。本合同未尽事宜，由双方协商处理。合同附件：甲方：签约代表:地 址:（盖章）乙方：签约代表:地 址:（盖章）电 话：电 话：传 真：签约日期： 20 年 月 日传 真：签约日期： 20 年 月 日评分标准（一）综合评分权重评分项目服务评分商务评分价格评分综合诚信评价得分分值45分35分15分5分（二）服务评分表分值（45）评审内容评分细则9对米购人需求的 响应程度（投标服 务方案）总体服务模式科学合理，亮点多，针对性强；对

31、比 优得9分，良得6分，；中得4分，差得1分。6服务工作目标及 管理方案服务方案合理，内容详细，熟悉米购人内部管理要 求，目标清晰；对比优得6分，良得4分，中得2 分，差得1分。5机构设立、运作流 程、管理计划机构设臵合理、运作流畅，优得 5分；良得3分； 中得2分；差得1分。5工作人员培训及 管理工作人员培训及管理合理可行；优得 5分；良得3 分；中得2分；差得1分。3服务人员工资的 合理性（人员福利 待遇）优得3分；良得2分；中得1分；差得0.5分。3质量保证体系及 措施体系完整，配套措施完善；优得 3分；良得2分； 中得1分；差得0.5分。4信息化管理和服 务创新举措有创建节约型公共机构示范单位相关经验、互联网 报警服务中心、建筑节能物联网监测管理等智能化 管理应用软件，横向比较，优得 4分；良得3