住宅物业设施设备大中修管理及专项维修资金使用

1、住宅物业设施设备大中修管理及专项维修资金使用设施设备大中、修管理及专项维修资金使用设备在运行使用过程中，零部件会逐渐发生磨损、变形、断裂、腐蚀等现象， 设备维修就是对技术状态变化时发生故障的设备通过更换或修复磨损失效的 零件，对整体或局部进行拆装、调整的技术活动，其目的是恢复设备的功能和 精度，保持设备完好。设备的修理必须贯彻预防为主”的方针，根据企业的性质、设备特点及设备在 使用中所起的作用，选择适当的维修方式，适当的修理周期或时机，采用新工 艺、新技术、新材料和科学方法，以提高维修质量，减少停机时间，降低维修 费用，实现适时有效，低成本”。(1)设备维修方式设备维修方式可分为：事后维修、预

2、防维修和改善维修。事后维修就是对一些设备，不将其列入预防性维修计划，发生故障后或性：能、精度降低到不能满足使用要求时再进行修理，即坏了再修”。这种维修方式可 以发挥主要零部件的最大寿命，使维修经济性好。事后维修方式不适用于影响较大的设备，而适用于下列设备： 1）对故障停机 不会影响正常使用的设备；2）利用率低或有备用的设备；3）修理技术不复杂 又能提供备件的设备。预防维修是指为防止设备性能、精度劣化或为了降低设备故障率，按事先规定 的修理计划和技术要求进行的修理活动。对重点和主要设备进行预防维修，是贯彻设备维修预防为主”方针的重要工作， 主要采取两种方式：1）定期维修：是在规定时间的基础上执行

3、预防维修活动， 具有周期性特点；2）状态监测维修：是以设备技术状态为基础，按实际需要 进行修理的预防维修方式。改善维修是为消除设备先天性缺陷或频发故障，对设备局部结构或零件设计加 以改进，结合修理进行改装以提高其可靠性和维修性措施的维修方式。大修是设备基准零件磨损严重，主要精度、性能大部分丧失，必须进行全面修 理，才能恢复其效能时使用的一种修理方式。设备大修的内容包括：对设备进 行全部解体、清洗，修理基准件，更换或修复磨损件；全部研刮或磨削导轨面;修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；修复设备的附件以及翻 新设备外观；重新按标准加入工质、润滑油；进行整体测定、试车。中修是介于设备大修

4、与小修之间的修理。内容包括：对设备进行局部解体，更换或修复磨损件；修理、调整设备的电气系统；重新按标准组装，检测；修复 设备的附件以及修复设备外观；重新按标准加入工质、润滑油；进行整体测定、小修是对设备精度、性能的劣化缺陷进行针对性的局部修理。(3)备品配件的管理设备中运转类的零部件必将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能，需用 新的零部件更换已磨损老化的零部件，在检修之前备好新的零部件，这就是备 品配件管理的基本原则。备品配件管理工作的目的是，既要科学地组织备件储备，及时满足设备维修的 需要，又要将储备的数量压缩到最低的限度，降低备件的储备费用，加快资金 周转。(4)设备磨损补偿与更新改造

5、设备的磨损分为有形磨损和无形磨损。设备的有形磨损是机器设备在使用（闲置）过程中发生的实质磨损或损失，称为有形磨损或物质磨损。设备的无形磨损 也称经济磨损，是指设备在使用（闲置）过程中因技术进步而造成的价值降低、 技术落后、高耗能污染等丧失使用价值的情况。设备磨损一定要进行补偿，设备磨损的补偿方式包括：1）有形磨损的补偿：主要是修理与改造；2）无形磨损的补偿：应更新。设备更新是物业维持使用功能的必要条件，是实现物业设备高效、安全、节能 的重要途径，是物业保值增值的物质基础。设备更新应围绕物业的使用价值； 应采用新技术、新工艺、新材料，符合节能、环保的要求；要进行经济论证， 确保经济效益。设备技术改造是指应用现代科学技术成就和先进经验，改变现有设备的结构，装上或更换新部件、新装置，以补偿设备的无形和有形磨损。设备技术改造具 有针对性强，经济型好，现实性大的特点。物业管理过程中，只要能通过设备， 技术改造达到同样的目的的，一般不采用设备更新的方式。业主大会未成立需使用专项维修资金进行设施设备大中修的，由物业服务企业或者相关业主根据维修项目提出使用方案，经专项维修资金列支范围的全体业主所持投票权三分之二以上通过，并报所在地区（市）县房产管理部门备案后由 专户管理银行将所需资金划转到物业服务企业或维修单位。业主大会成立后需使用专项维修