开发报建流程完整版课件

1、房地产项目开发报建流程序言由于中国房地产市场的特殊性，除国家法规外，各地区政府根据所在地情况也制定有不同的地方性法规，各地方报建业务主管单位也不尽相同。在中国房地产行业报建流程没有标准化制度，因此在房地产报建工作中“遵守规则”比任何行业都重要。报建工作务求要做到“快优省” 以最快的速度办理、提出最优的审批方案、达到最节省成本的效果。PART1 营业执照PART2 组织机构代码证PART3 税务登记PART4 房地产开发资质证PART5 开发项目立项 PART6 城中村改造方案编制PART7 城中村改造方案批复PART8 经济分析报告编制PART9 节能评估PART10控制性详细规划PART11

2、征地测量成果表PART12宗地测量成果表PART13用地定点图PART14代征路、代征绿地移交PART15 建设用地规划许可证PART16 土地确权PART17 国有土地使用证PART18 日照分析报告目 录PART19 建筑物超限审查PART20 消防性能化分析PART21 建设工程规划许可证PART22 施工图消防审查PART23 人防施工图审查PART24 项目招投标手续办理PART25 建筑工程施工许可证PART26 房屋面积预测PART27 商品房预售许可证PART28 消防验收PART29 人防工程竣工验收PART30 节能验收PART31 房屋面积实测PART32 规划竣工测量P

3、ART33 建设工程规划验收PART34 环保竣工验收PART35 建筑工程防雷装置竣工验收PART36 竣工验收PART37 建设工程综合验收PART38 临时用水与正式用水PART39 天然气报建PART40 临时用电与正式用电PART41 热力报建PART42 市政排水PART43 市政道路PART44 建设项目涉及河道改造PART45 建设工程竣工验收备案PART46 产权初始登记（确权）PART47房屋所有权初始登记（房产证）目 录PART1营业执照PART1 营业执照1.1证件解释 营业执照 是企业或组织合法经营权的凭证。营业执照的登记事项为：名称地址、法定代表人、公司类型、期限等

4、。营业执照分正本和副本，二者具有相同的法律效力。正本应当置于公司住所或营业场所的醒目位置，营业执照不得伪造、涂改、出租、出借、转让。营业执照释义： 营业执照的用途：用此证是办理经营环节事项等必要证件。PART1 营业执照1.2法定依据 公司营业执照应当载明公司的名称、住所、注册资本、实收资本、经营范围、法定代表人姓名等事项。营业执照记载的事项发生变更的，公司应当依法办理变更，由发证机关换发营业执照。 1、中华人民共和国企业法人登记管理条例 2、中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则PART1 营业执照1.3申报材料 此类业务申报共需8项材料、涉及西安市工商局、会计事务所、企业银行共3个单位

5、（部门）配合，受理单位为：西安市政务中心工商局窗口。申报材料如下所示：序号材料名称1企业名称预先核准通知书、住所使用证明、编写企业公司章程2依法设立的验资机构出具的验资证明3法人代表、总经理的任职文件复印件，法定代表人身份证复印件、4公司设立登记申请书PART1 营业执照1.4办理程序按照材料清单整理盖章报送市政务窗口递交材料审核申报资料市工商局材料录入 签署审核意见打印执照 盖章、 档案归档领证PART1 营业执照1.5成果展示 成果展示PART1 营业执照1.6关键点注册公司时，投资人（股东）必须缴纳足额的资本，可以以货币形式（人民币）出资，也可以以实物，如汽车、房产、知识产权等出资。到银

6、行办的只是货币出资这一部分，如果有实物、房产等作为出资的，需要到会计师事务所鉴定其价值后再以其实际价值出资。（实物出资比较麻烦，因此建议直接拿钱来出资，公司法不管用什么手段拿的钱，自己的也好、借的也好，只要如数缴足出资款即可）项部分行业或经营范围在审批时，需提供前置条件才可以核发营业执照，如危险品行业、建筑行业、停车场管理等行业。 NO.1 NO.2PART2组织机构代码证PART2 组织机构代码证2.1证件解释组织机构代码证-社会经济活动中的通行证。代码是“组织机构代码”的简称。它是每个依法注册，依法登记的机关、企、事业单位和群团组织颁发一个在全国范围内唯一的始终不变的代码标识。组织机构代码

7、是对中华人民共和国境内依法注册、依法登记的机关、企、事业单位、社会团体和民办非企业单位等机构颁发在全国范围内唯一的、始终不变的代码标识，其作用相当于单位的身份证号。PART2 组织机构代码证2.2法定依据组织机构代码证应当载明公司的名称、住所、法定代表人、公司类型、 发证机关、有效期、证书编号组织机构代码证记载的事项发生变更的，公司应当依法办理变更，由发证机关换发机构代码证。 1、中华人民共和国企业法人登记管理条例 2、中华人民共和国企业法人登记管理条例施行细则PART2 组织机构代码证2.3申报材料 此类业务申报共需4项材料、涉及西安市质量技术监督局、市质量监督局组织机构代码管理中心、西安市

8、公安局共2个单位（部门）配合，受理单位为：西安市政务中心窗口。申报材料如下所示：序号材料名称1营业执照副本原件和复印件（一式一份）；2申请人填写西安市组织机构代码申报表3法定代表人和委托代理人的身份证原件和复印件PART2 组织机构代码证2.4办理程序按照材料清单整理盖章报送市政务窗口递交材料审核申报资料市质量监督局材料录入 签署审核意见打印执照 盖章、 档案归档领证PART2 组织机构代码证2.5成果展示 成果展示PART2 组织机构代码证2.6关键点组织机构代码证取得后，应到公安局只能网点刻制企业公章、合同章和法人章等 关键点PART3税务登记PART3 税务登记3.1证件解释 是缴纳税费

9、凭证。税务登记的登记事项为：名称地址、法定代表人、公司类型、期限等。营业执照分正本和副本，二者具有相同的法律效力。正本应当置于公司住所或营业场所的醒目位置，税务登记不得伪造、涂改、出租、出借、转让。税务登记释义：PART3 税务登记3.2法定依据税务登记证应当载明公司的名称、住所、法定代表人、公司类型、 发证机关、有效期、证书编号税务登记证记载的事项发生变更的，公司应当依法办理变更，由发证机关换发税务登记证。 1、中华人民共和国税收征收管理法第十五条 2、中华人民共和国税收征收管理法实施细则PART3 税务登记3.3申报材料 此类业务申报共需8项材料、涉及西安市国税局、西安市地税局共2个单位（

10、部门）配合，受理单位为：西安市政务中心国、地税联办窗口。申报材料如下所示：序号材料名称1税务登记表、工商营业执照副本、组织机构统一代码证2验资报告或者评估报告3法人代表、总经理的任职文件复印件，法定代表人身份证复印件、4注册地址及生产、经营地址5 合同、章程、协议书PART3 税务登记3.4办理程序按照材料清单整理盖章报送市政务窗口递交材料审核申报资料材料录入 签署审核意见打印执照 盖章、 档案归档领证PART3 税务登记3.5成果展示 成果展示PART3 税务登记3.6关键点 公司取得营业执照、企业组织机构代码证后，应向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记。国、地税基本相同，先办理国税后

11、办理地税。 NO.1PART4房地产开发资质证PART4 房地产开发资质证4.1证件解释 是从事房地产开发的凭证。房地产开发资质证书的登记事项为：名称地址、法定代表人、公司类型、期限等。房地产开发资质证书分正本和副本，二者具有相同的法律效力。正本应当置于公司住所或营业场所的醒目位置，开发资质不得伪造、涂改、出租、出借、转让。开发企业资质证释义： 开发企业资质证的用途：开发企业资质证的重要性：此证是办理五证前置条件。用此证是办理项目立项批复、建设规划证、施工证、预售证等必要证件。PART4 房地产开发资质证4.2法定依据房地产开发资质证书应当载明公司的名称、住所、法定代表人、公司类型、 发证机关

12、、有效期、证书编号房地产开发资质证书记载的事项发生变更的，公司应当依法办理变更，由发证机关换发资质证书。 1、中华人民共和国城市房地产管理法第二十九条 2、城市房地产开发经营管理条例（国务院令第248号）PART4 房地产开发资质证4.3申报材料 此类业务申报共需11项材料、涉及陕西省住宅和城乡建设厅房地产市场监管处、陕西省建设信息中心共2个单位（部门）配合，受理单位为：西安市城乡建设委员会房地产和综合开发处。申报材料如下所示：序号材料名称1房地产开发企业资质申报表2企业公司章程复印件3法人代表、总经理的任职文件复印件，法定代表人身份证复印件、工作简历。4专业技术人员职称证书、身份证复印件及聘

13、用合同。（工程技术、经营、财务人员与原单位解除劳动关系的证明，人数不少于7人。须带职称证书原件备查）5行政许可事项申请表PART4 房地产开发资质证4.4办理程序按照材料清单整理盖章报送房地产和综合开发处承办人审查上处长会议审核报送省厅房地产市场监管处 上厅会议审核 厅长审批签字 制证、盖章、 建委网公示证书送市建委开发处填写上报省房地产业管理信息系统、西安市房地产企业信息档案管理系统办理企业身份认证锁 领取开发资质PART4 房地产开发资质证4.5成果展示 成果展示PART4 房地产开发资质证4.6关键点 注册资金不得低于500万元人民币项 原单位离职证明或者人才中心证明原件 需人事行政部帮

14、助协调解决. NO.1 NO.2PART5开发项目立项PART5 开发项目立项5.1证件解释证件释义： 证件的用途：在项目开发全程中均需项目立项批复。 项目立项： 立项审批是政府有关部门对需要管理监督的项目进行审批的制度，也是一种程序。开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。 证件的重要性：开发项目立项工作是整个房地产投资开发的最前置性、计划性的工作，在项目可行性研究过程中，要对项目的整个开发有一个全局性的把控；项目立项可对整体开发投资额进行提前估算，这样才能够更好地进行项目融资。 5.2法定依据 法定依据：国务院关于

15、投资体制改革的决定（国发200420号）；国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知（国办发200764号）； 国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知（发改投资 20042656号）PART5 开发项目立项5.3申报材料 此类业务申报共需8项材料，涉及可研报告编写单位、节能评估单位共3个单位（部门）配合，受理单位为：西安市发改委申报材料如下所示：序号材料名称1项目单位营业执照2项目单位国有土地使用证复印件3有关行业资质证书4项目备案表PART5 开发项目立项5.4办理程序办理程序：资料申报现场踏勘领取立项批复备案文件审批PART5 开发项目立项5.5成果展示 成果展示PAR

16、T5 开发项目立项5.6关键点日照 NO.1 NO.2 NO.3项目总投资额5亿以上项目在市发改委审批，总投资在5亿以内项目可在项目所在区级发改委审批。提前联系节能评估单位进行评估，缩短资料准备及审批时间。项目可研报告中各项指标应尽量与后期开发指标一直，避免批复内容与后续项目报建指标冲突。PART5 开发项目立项PART6城中村改造方案编制PART6 城中村改造方案编制6.1文件解释 是根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见后，由区城中村改造办公室组织编制的具体改造办法。 城中村改造方案释义：

17、 改造方案的用途：改造方案的重要性：（重点关键词语，根据标准色涂红。说明办理此项业务的重要性和应用范围） 是办理城中村改造方案批复的基础 用于办理城中村改造方案批复相关手续PART6 城中村改造方案编制6.2法定依据第十三条 城中村改造方案经村民会议讨论通过后，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准。第十四条 经批准的城中村改造方案，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安置方案时，须按源程序报批。 西安市城中村改造管理办法PART6 城中村改造方案编制6.3申报材料 此类业务申报共需8项材料、涉及市城改办工作处、规划处，区城改办，区土地局，经济分析公司等共

18、7个单位（部门）配合，受理单位为：市城改办工作处。申报材料如下所示：序号材料名称1关于办理XX村改造项目工作方案的请示2村内户籍人口一览表3村内土地情况一览表4经济分析报告PART6 城中村改造方案编制6.4办理程序取得控规及村民会议决议区城改办编写工作方案装订成册经主任办公会讨论市城改办审核PART6 城中村改造方案编制6.5成果展示 成果展示PART6 城中村改造方案编制6.6关键点编制改造方案的单位可以使改造村或其委托的中介机构、参与改造的经济实体，也可以是区城改办。方案的编制应听取村民意见，充分体现“一村一案”的特色。 NO.1已完成无形改造的村庄，可以不编制无形改造方案的内容，但应填

19、报无形改造结果及相关文件。 NO.2 NO.3PART7城中村改造方案批复PART7 城中村改造方案批复7.1证件解释 区城改办上报的城中村改造方案，经市城改办初审，并经市城改办主任办公会通过后，下发”城中村改造方案批复“，作为同意实施改造方案的批准性文件。城改批复释义： 城改批复的用途：城改批复的重要性： 和一般开发项目的“项目立项备案”相同，是政府有关部门对需要管理监督的项目进行审批的制度，也是一种程序。取得城改方案批复，是城中村改造项目开发的第一步.用于办理项目规划、拆迁、土地、施工、预售等相关手续。PART7 城中村改造方案批复7.2法定依据第十二条：城中村改造方案，应当根据城中村改造

20、专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。第十三条：城中村改造方案经村民会议讨论通过后，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室批准。 西安市城中村改造管理办法PART7 城中村改造方案批复7.3申报材料 此类业务申报共需12项材料、涉及区城改办、区土地局、街道办事处、区建设局、村民委员会、经济分析公司等共11个单位（部门）配合，受理单位为：市城改办工作处。申报材料如下所示：序号材料名称1区城改办的请示2村民户代表会议通过方案的决议3城中村改造工作方案15本及电子文件2套PART

21、7 城中村改造方案批复7.4办理程序编制城中村改造方案村民会议讨论通过上报市城改办工作处区城改办对方案初审主任办公会讨论通过下发城中村改造方案批复PART7 城中村改造方案批复7.5成果展示 成果展示PART7 城中村改造方案批复7.6关键点城中村改造方案最好由区城改办编写，随时进行沟通。方案中涉及的经济分析报告可提前协调经济分析公司编写，方便市城改办工作处预审修改。 NO.1方案中需要进行户代表或村民代表签字的文件资料需提前准备齐全。 NO.2 NO.3PART8经济分析报告编制PART8 经济分析报告8.1文件解释 是城中村改造方案的附件，作为判断改造项目是否符合既满足村民利益，又能满足参

22、与改造的经济实体盈利的评判依据。 经济分析报告释义： 改造方案的用途：经济分析报告的重要性： 是办理城中村改造方案批复的基础 用于判断改造项目是否符合各方利益PART8 经济分析报告8.2法定依据 西安市城中村改造管理办法PART8 经济分析报告8.3申报材料 此类业务申报共需3项材料，区城改办，经济分析公司。申报材料如下所示：序号材料名称1控规2村内户籍人口一览表3村内土地情况一览表PART8 经济分析报告8.4办理程序市城改办工作处开具统一开始编制经济分析报告的文件经济公司编写报告装订成册经主任办公会讨论市城改办审核PART8 经济分析报告8.5成果展示 成果展示（说明：成果展示将图片截图

23、至此图框里）PART8 经济分析报告8.6关键点经济分析公司一般由市城改办工作处指定编制过程中需于编写人员深度对接，防止出现项目内部收益率过高等现象 NO.1经济分析报告含有大量成本测算内容，需在项目建设方案基本确定后开始编写，以防出现反复修改。 NO.2 NO.3PART9节能评估PART9 节能评估9.1证件解释 节能评估是固定资产投资项目节能评估和审查的简称，是指根据节能法规、标准，对各级人民政府发展改革部门管理的在我国境内建设的固定资产投资项目的能源利用是否科学合理进行分析评估，并编制节能评估文件或填写节能登记表。对项目节能评估文件进行审查并形成审查意见，或对节能登记表进行登记备案，并

24、将审查意见或节能登记表作为项目审批、核准或开工建设的前置性条件以及项目设计、施工和竣工验收的重要依据。节能评估的重要性：节能评估是项目审批、核准或开工建设的前置性条件以及项目设计、施工和竣工验收的重要依据。节能评估释义：节能评估的用途：节能评估会贯穿整个项目建设的始终，主要用于办理项目立项、施工图节能设计、审查、项目节能措施建设以及项目后期节能验收。PART9 节能评估9.2.1法定依据 固定资产投资项目节能评估按照项目建成投产后年能源消费量实行分类管理、节能审查实行分级审批，由市发展改革委核报市政府审批、核准以及由市发展改革委审批、核准、备案的项目，其节能审查由市发展改革委（市节能办）负责。

25、（一）年综合能源消费量3000吨标准煤以上（含3000吨标准煤，电力折算系数按等价值，下同），或年电力消费量500万千瓦时以上，或年石油消费量1000吨以上，或年天然气消费量100万立方米以上的固定资产投资项目，或建筑面积在3万平方米以上的公共建筑项目，应单独编制节能评估报告书。 其节能审查由市发展改革委（市节能办）负责。 1 、固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法(国家发展和委员会令第6号)2、西安市人民政府办公厅关于印发西安市固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知（市政办发2011207号） PART9 节能评估9.2.2法定依据（二）年综合能源消费量1000至3000吨标准煤（含

26、1000吨标准煤）的固定资产投资项目，应单独编制节能评估报告表。按照项目管理权限由市级有关部门或区县（开发区）节能行政主管部门负责。（三）上述条款以外的项目，应填写节能登记表。按照项目管理权限由市级有关部门或区县（开发区）节能行政主管部门负责。 未按本办法规定进行节能审查，或节能审查未获通过的固定资产投资项目，项目审批、核准机关不得审批、核准，建设单位不得开工建设，已经建成的不得投入生产、使用。 1 、固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法(国家发展和委员会令第6号)2、西安市人民政府办公厅关于印发西安市固定资产投资项目节能评估和审查暂行办法的通知（市政办发2011207号） PART9 节能

27、评估9.3申报材料 此类业务申报共需5项材料、一般涉及各行政区（开发区）发改局以及西安市发展与改革委员会等2个单位（部门）配合，受理单位为：区发改局或市发改委。申报材料如下所示：序号材料名称1节能评估报告2可行性研究报告3供能协议4项目初始设计总平5节能登记表PART9 节能评估9.4办理程序编制节能评估报告报送区发改局审核报市发改委审核区发改局根据项目耗能签署同意意见(或报市发改委审批意见) 专家评审会 专家组意见取得市发改委节能评估审查意见市发改委审核 节能报告整改根据节能评估意见登记备案PART9 节能评估9.5成果展示 成果展示PART9 节能评估9.6关键点 在编制节能评估报告前必须

28、提前完成项目可行性研究报告(含节能章节)、供能协议及项目初步总平图等支撑资料。提前与设计对接，保证该项目节能报告中的节能措施是具有可实施性的，否则会影响评审结果、施工图审图意见（施工图审查节能专项）以及后期节能验收等环节。 NO.1 NO.2 NO.3 特别注意节能措施中的太阳能热水系统及中水利用措施。市建发【2013】62号文规定，2013年3月1日起，我市新建、改建和扩建的民用建筑必须采用太阳能热水系统，并与建筑统一规划、同步设计、同步施工、同步验收。PART10控制性详细规划PART10 控制性详细规划10.1证件解释 控制性详细规划是城市、镇人民政府城乡规划主管部门以城市总体规划或分区

29、规划为依据，用以控制建设用地土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划。 是城乡规划主管部门作出规划行政许可、实施规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。 控规释义：控规的重要性： 控制性详细规划为项目整体设计提供最基础设计指导要求和数据支持，是项目开发设计的的基石。PART10 控制性详细规划10.1证件解释 控规的用途： 土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；基础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围具体控制要求，地下管线及控制 要求；基础设施用地的控制界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（

30、绿线）、历史文化街区和历史建筑的保护范围界线（紫线）；地表水体保护和控制的地域界线（蓝线）等“四线”及控制要求。PART10 控制性详细规划10.2法定依据 城市规划编制办法第二十四条编制城市控制性详细规划，应当依据已经依法批准的城市总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标，作为建设主管部门（城乡规划主管部门）作出建设项目规划许可的依据。 编制城市修建性详细规划，应当依据已经依法批准的控制性详细规划，对所在地块的建设提出具体的安排和设计。 第二十五条历史文化名城的城市总体规划，应当包括专门的历史文化名城保护规划。 历史文化街区应当编制专门的保护性详细规

31、划。 第二十六条城市规划成果的表达应当清晰、规范，成果文件、图件与附件中说明、专题研究、分析图纸等表达应有区分。 城市规划成果文件应当以书面和电子文件两种方式表达。 法定依据：PART10 控制性详细规划10.3申报材料 此类业务申报共需5项材料、涉及市勘测院、市规划局、市规划院经营市、市规划院设计所、项目所在区域规划部门，共5个单位（部门）配合，受理单位为：市规划局规划院经营室。申报材料如下所示：序号材料名称1地形图2道路红线图3实测成果表4项目土地权属证明5设计委托书（如项目地处有审批权的行政区，需该行政区政府规划部门出具）6开发公司对于项目意向总评设计图PART10 控制性详细规划10.

32、4办理程序递交完整资料至规划院经营室签订规划设计合同规划院经营室确定设计所按照合同造价50%缴费设计人员现场勘察，沟通了解项目实际情况根据开发商提供方案参照日照等各项指标要求进行修改定稿设计所上会审核设计院会审核总工办会审核规划局长办公会审核按照会议要求完善控规设计正式出图缴纳剩余50%费用取图PART10 控制性详细规划10.5成果展示 成果展示PART10 控制性详细规划10.6关键点 设计过程中，在日照影响以及四线控制 要求方面较为严格，难以突破 如需调整项目用地性质， 则在控规前需在规划设计院做项目的 用地性质调整报告 NO.1 NO.2PART11征地测量成果表PART11 征地测量

33、成果表11.1证件解释 征地测量是提供建设项目实地划定土地使用范围、测定界桩位置、标定用地界线、调绘土地利用现状、计算用地面积以供规划管理部门审查报批建设项目用地的测绘技术征地测量成果表释义： 征地测量成果表的用途：征地测量成果表的重要性：此表是办理建设用地规划许可证前置条件。准确的设立项目的标桩。在征地范围内所有的测段角和分段角上标记PART11 征地测量成果表11.2法定依据 1、中华人民共和国测绘法；2、中华人民共和国测绘成果管理条例。3、陕西省测绘条例4、陕西省测绘成果管理条例PART11 征地测量成果表11.3申报材料 此类业务申报共需2项材料、涉及西安市勘察测绘院，受理单位为：西安

34、市勘察测绘院。申报材料如下所示：序号材料名称1红线图2实测成果表PART11 征地测量成果表11.4办理程序报送资料院业务总工办（验收）作业室（测绘）院业务接待厅（交工程款、盖章、取成果）PART11 征地测量成果表11.5成果展示 成果展示PART11 征地测量成果表11.6关键点根据规划提出的内容与要求，从图纸上落实到实地,作为设计与施工的最终依据在工程竣工时要存档 NO.1 NO.2PART12宗地测量成果表PART12 宗地测量成果表12.1证件解释 土地使用权人的权属界址范围内的地块。 权属界址线所封闭的地块。一般情况下，一宗地为一个权属单位；同一个土地使用者使用不相连接的若干地块时

35、，则每一地块分别为一宗。宗地是土地登记的基本单元，也是地籍调查的基本单元。历史上曾称宗地为“丘”。 宗地测量成果表释义：宗地测量成果表重要性：办理土地证的前置条件PART12 宗地测量成果表12.1证件解释 宗地测量成果表的用途：宗地的位置、形状和面积等特性都是由其界址点所决定的,宗地界址点成果表是最基本的地籍资料,所以宗地界址点成果表既是地籍测量的重要成果,也是地籍管理的重要内容。PART12 宗地测量成果表12.2申报材料 此类业务申报共需3项材料、涉及西安麦普勘察测绘有限责任公司。受理单位为：西安麦普勘察测绘有限责任公司。申报材料如下所示：序号材料名称1土地成交确认书2国有土地出让合同3

36、勘界报告PART12 宗地测量成果表12.3办理程序接待室接件派件审核签字做件缴费盖章、取成果PART12 宗地测量成果表12.4成果展示 成果展示PART12 控制性详细规划12.5关键点宗地的位置、形状和面积等特性都是由其界址点所决定的宗地界址点成果表是最基本的地籍资料 NO.1 NO.2PART13用地定点图13.1证件解释PART13 用地定点图 定点：是指对已取得土地使用权的建设项目进行的定点定点图：蓝图，全称为建设工程规划定点图证件释义：证件的重要性：办理建设用地规划许可证的前置条件13.2法定依据PART13 用地定点图 1、中华人民共和国城乡规划法；2、西安市城市规划管理条例。

37、13.3申报材料PART13 用地定点图 此类业务申报共需3项材料、涉及规划局用地处，受理单位为：规划局用地处。申报材料如下所示：序号材料名称1用地合同或招拍挂确认书3份（1份原件，2份复印件）；2项目入区批文或立项核准备案3份（1份原件，2份复印件）；3建设单位填写西安市建设用地核定表并加盖公章。4道路红线5用地红线13.4办理程序第 95 页PART13 用地定点图申报单位持相关资料到窗口办理，窗口人员接件，确认申报资料无误后受理；受理件转局内经办人员审核，报分管领导审批；经办人员绘制用地定点图,建设单位自行前往勘测院购买地形图10份；经办人员加盖用地定点审核章；窗口人员向申报单位发放审批

38、后的用地定点图。13.5成果展示 成果展示PART13 用地定点图13.6关键点 NO.1需要发改委立项批文、是勘察测绘院的地形图PART13 用地定点图 NO.2在用地定点图绘制过程中，需确认每个坐标点的准确性，切勿出错造成工作重复性，对后期手续产生影响。PART14代征路、代征绿地移交PART14 代征路、代征绿地移交14.1申报材料 此类业务申报共需3项材料、办理部门为：西安市市政设施局、西安市市容园林局、申报材料如下所示：序号材料名称1代征路、代征绿地移交申请书2建设项目立项批复、土地证、征地成果3建设单位组织机构代码证（复印件）456PART14 代征路、代征绿地移交14.2办理程序

39、递交完整资料至曲江建设环保局填报城市代征道路用地接收函城市代征绿地用地接受情况的函勘察现场（说明：办理流程按照此模块标准进行，若流程较多按照“S”式样进行排版）根据勘察情况进行整改经办人审核、签字局长签字领取城市代征道路用地接收函城市代征绿地用地接受情况的函PART15建设用地规划许可证15.1证件解释PART15 建设用地规划许可证 建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。证件释义：证件的重要性：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。按照有关

40、规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得建设用地规划许可证而占用土地的，其建设用地批准文件无效。15.2法定依据PART15 建设用地规划许可证在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。 建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。 中华人民共和国城乡规划法第3

41、7条-划拨用地PART15 建设用地规划许可证15.2法定依据在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为

42、国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。 中华人民共和国城乡规划法第38条-出让用地15.3申报材料PART15 建设用地规划许可证 此类业务申报共需17项材料、涉及规划局用地处、规划局市政处、勘测院、发改委、工商局、质量监督局、建委、环保局、土地局、国资委共10个单位（部门）配合，受理单位为：规划局用地处。申报材料如下所示：序号材料名称1立案申请表、授权委托书2建设项目选址意见书3红线现状地形图4可行性研究报告批复或核准文件5房地产开发资质3.3.1划拨用地PART15 建设用地规划许可证15.3申报材料 此类业务申报共需12项材料、涉及规划局用地处、规划局市政处、勘测院、发改委、土地局、

43、规划院共6个单位（部门）配合，受理单位为：规划局用地处。申报材料如下所示：序号材料名称1立案申请表、授权委托书2红线现状地形图3建设项目备案文件4国有土地使用权出让合同5控规3.3.2出让用地15.4办理程序第 107 页PART15 建设用地规划许可证申报材料初审申报材料审核 局领导审核、用地定点现场踏勘实测转征地建设用地规划许可证15.5成果展示 成果展示PART15 建设用地规划许可证15.6关键点 NO.1 NO.2若须调整项目容积率、用地性质等规划设计条件，尽量在控规编制阶段完成。办理程序：土地合同、划拨决定书用地证土地证，故为提高效率，土地证与用地证的前期手续可同时开展。PART1

44、5 建设用地规划许可证PART16土地确权PART16 土地确权16.1证件解释 土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权。是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地（或称一宗地）的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容 土地确权释义： 土地确权的用途：土地确权的重要性： 每宗地的土地权属要经过土地登记申请、地籍调查、核属审核、登记注册、颁发土地证书等土地登记程序，才能得到最后的确认和确定。 通过土地确权，明确权利归属，可以防止因土地权属界线不清造成的土地纠纷。 PART16 土地确权16.2法定依据 城中村改造综合用地以划拨方式供给。除用于安置村民生活及建设公共设施用地外，其

45、余的改造综合用地，可以变更为经营性用地，进行开发建设。 西安市城中村改造管理办法第25条PART16 土地确权16.3申报材料 此类业务申报共需17项材料、涉及市城改办、区政府、区土地局、区城改办、区商街办、街道办、村委会共11个单位（部门）配合，受理单位为：市城改办土地利用处。申报材料如下所示：序号材料名称1城中村改造方案的批准性文件2完成农转居的确认文件3完成无形改造的文件4建设用地规划许可证5集体土地所有证和使用证PART16 土地确权16.4办理程序向西安市土地产籍管理所申请办理经办人踏勘现场，进行四邻签字市城改办主任办公会审核报告的制作、缴费、领取办理国有土地使用证划拨核发西安市人民

46、政府土地权属件西安日报公示（30天）土地局局长会议审核向土地管理处递交挂牌申请国土局局长会议审核批准拟制出让方案下发挂牌通知办理出让土地审批和土地登记发证发布公告（20天）挂牌、摘牌、签订成交确认书PART16 土地确权16.5关键点 土地确权需在无形改造全部完成后 方可开始办理 如有储备用地，应及时向土地储备交易中 心申报并签订储备协议。 NO.1 单独提出地籍服务报告办理（包括确权和供 地两部分内容）：在完成无形改造、方案批复、 用地证等手续后持部分资料向市城改办土地管理 处申请办理地籍服务报告。 NO.2 NO.3PART17国有土地使用证PART17 国有土地使用证17.1证件解释 是

47、证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。证件释义：证件的重要性：城镇土地使用登记发证的范围包括城镇房改房、经济适用住房、商品房和城镇其他用地，它是房屋所有权和国有土地使用权发生转移后的变更土地登记，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。房屋和土地是不可分割的整体，只有进行发证登记并且两者权利主体一致，房屋产权人的合法权益才能得到有效保护。PART17 国有土地使用证17.2法定依据 建设项目可行性研究论证时，土地行政主管部门可以根据土地利用总体规划、土地利用年度计划和建设用地标准，对建设用地有关事项进行审查，并提出意见。中华人民共和国土地管理法实施条例第8、12、19、

48、21、22、23 禁止用地项目目录（2006年本） 陕西省建设用地指标（2007年版） 中华人民共和国土地管理法第52条 中华人民共和国土地管理法实施条例第8、12、19、21、22、23条国务院关于投资体制改革的决定（国发200420号） 国务院关于深化改革严格土地管理的决定（国发200428号） 建设项目用地预审管理办法（国土资源部令第42号） 国务院关于加强土地调控有关问题的通知（国发200631号） 限制用地项目目录（2006年本） 禁止用地项目目录（2006年本） 陕西省建设用地指标（2007年版） PART17 国有土地使用证17.3申报材料 此类业务申报共需34项材料、涉及土地局

49、土地储备交易中心、土地局地政处、土地局开发处、质量监督局、工商局、发改委、规划局、规划院、勘测院、华地评估公司、国资委、民政局、银行、麦普测量、共14个单位（部门）配合，受理单位为：土地局政务大厅窗口。申报材料如下所示：序号材料名称1建设用地规划许可证2勘测定界报告3地调资料4征地成果表5土地出让合同PART17 国有土地使用证17.4办理程序 地籍调查地价评估土地招、拍、挂宗地图国有土地使用权证签订土地出让合同、支付出让金国有建设用地划拨决定书、支付划拨价款核算契税、支付契税移交代征路、代征绿地PART17 国有土地使用证17.5地籍调查申报材料 此类业务申报共需12项材料、涉及土地局信息中

50、心、土地局地政处、土地局开发处、规划局、勘测院、麦普测量、大地测量共7个单位（部门）配合，受理单位为：土地局政务大厅窗口。申报材料如下所示：序号材料名称1地籍调查申请书2地籍调查表3申请人身份证明4四邻指界5土地权属来源证明文件PART17 国有土地使用证17.6地籍调查办理程序 接件受理现场踏勘交信息中心审核调查土地权属、界限公示主管局长审定出正式地调报告PART17 国有土地使用证17.7土地招拍挂申报材料 此类业务申报共需6项材料、涉及土地局土地储备交易中心、土地局市政大厅窗口、土地局财务处、共3个单位（部门）配合，受理单位为：土地局土地储备交易中心。申报材料如下所示：序号材料名称1申请

51、书2营业执照副本3房地产开发资质4法定代表人身份证复印件/授权委托书、委托代理人身份证复印件5竞买保证金收据PART17 国有土地使用证17.8土地招拍挂办理程序招标出让 制订工作方案编制招标文件出售招标文件发布招标公告开标组织现场踏勘受理投标申请审查投标资格投标签订出让合同公布成交结果评标PART17 国有土地使用证17.9土地招拍挂办理程序拍卖出让 制订工作方案编制拍卖文件出售拍卖文件发布拍卖公告公布成交结果组织现场踏勘受理竞买申请审查竞买资格举办拍卖会签订出让合同PART17 国有土地使用证17.10土地招拍挂办理程序挂牌出让 制订工作方案编制拍卖文件出售挂牌文件发布挂牌公告揭牌组织现场

52、踏勘受理竞买申请审查挂牌资格挂牌公布成交结果签订出让合同PART17 国有土地使用证17.11成果展示 成果展示PART17 国有土地使用证17.12关键点 NO.1 NO.2 NO.3土地使用权出让最高年限：普通标准住宅用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐和别墅用地40年;综合用地或者其他用地50年。城改项目土地确权须完成三个无形改造：农民转居民、 村委转居委、集体经济转股份公司；一个有形改造：安置楼已竣工，完成回迁。根据市房发201379号文件，西安市配建廉租住房实施细则自2013年6月1日起施行，廉租房可易地配建，本细则施行后易地配建廉租住

53、房建设资金核定标准暂按3700元/平方米执行。PART18日照分析报告书PART18 日照分析报告书18.1证件解释证件释义：日照分析结论直接影响规划方案是否可行。日照分析是指利用日照分析相关软件，建立完整的地球与太阳数学模型，从几何和光学的角度利用计算机进行大量的数学计算，解决物体的阴影和影响的关系，以此准确地分析出任意地点、任意时间的任意建筑物的细部状况，对建筑群体间相互影响进行分析，以求更加科学合理地安排建筑物的位置，为居住区创造出更加舒适的环境。日照分析报告是规划审批的重要依据，必须由规划审批部门认可的单位完成编制并对结论负责，目前该报告由西安市规划局信息中心编制、复核。 证件的重要性

54、： 证件的用途：18.2法定依据 法定依据：城市居住区规划设计规范、住宅设计规范、陕西省城市规划管理技术规定 建设部评估认证“SUN日照分析软件”（洛阳众智软件有限公司开发） 西安市规划局有关技术经验。PART18 日照分析报告书18.3申报材料 此类业务申报共需3项材料，受理单位为：西安市规划局信息中心。申报材料如下所示：序号材料名称1总平面图2各栋楼标高文件3户型图PART18 日照分析报告书18.4办理程序资料申报办理程序：现场勘查数据计算取得报告PART18 日照分析报告书18.5关键点日照 NO.1 NO.2 NO.3日照分析原则要求对内外均无影响，方案设计时应着重避免对外影响。内部

55、应尽量减少日照不足户数，对于无法调整户型的可向规划局承诺不对外销售.提供的户型方案应能满足日照时间，减少受影响户数。PART18 日照分析报告书PART19建筑物超限审查PART19 建筑物超限审查19.1文件解释 超限高层是指超过规范要求限制的高层建筑。 超限高层审查是在项目的初步设计阶段，按国家建设部要求，申请全国超限高层审查委员会组织专家从技术角度进行多方论证，力求在抗震、消防等方面保证建筑物的质量安全。 超限审查释义： 超限审查的用途：超限审查的重要性：是超高超限建筑物通过建设审批的基础 用于论证超高超限建筑的可行性 PART19 建筑物超限审查19.2法定依据 中华人民共和国建设法建

56、设工程质量管理条例 中华人民共和国防震减灾法PART19 建筑物超限审查19.3申报材料 此类业务申报共需8项材料、涉及市城改办工作处、规划处，区城改办，区土地局，经济分析公司等共7个单位（部门）配合，受理单位为：市城改办工作处。申报材料如下所示：序号材料名称1超限高层建筑工程抗震设防专项审查申报表 2高层建筑工程超限设计的可行性论证报告 3建设项目的岩土工程勘察报告 4结构初步设计计算书 PART19 建筑物超限审查19.4办理程序填写申报表报陕西省超限高层建筑工程抗震设防审查专家委员会办公室 取得审批意见经专家讨论修改设计方案PART19 建筑物超限审查19.6关键点超限审查的目的是设计单

57、位通过分析判断，或是找出结构的薄弱部位进行加强，或是对抗震抗风中敏感部位细化分析，或是论证不同目标下的结构反应，通过分析论证可以达到结构的实现。 审查会的形式有地方审查和全国审查，根据项目的不同程度进行区分，一般全国性审查也要有地方专家参与。 NO.1超限审查后会告诉设计单位是“通过”、“修改”还是“复审”，一般情况下都是“修改”，这时设计单位要对专家会提出的意见进行跟进和修改，形成正式文本后，由施工图审查单位监督落实情况。 NO.2 NO.3PART20消防性能化分析PART20 消防性能化分析20.1文件解释 有些大型的建筑物，其防火设计已经超出了现行的“防火设计规范”的规定，而且建筑设计

58、无法避免“防火设计规范”的限值，就要进行建筑防火的性能化分析，通过分析后使建筑防火性能能够满足防火要求。 消防性能化分析释义： 消防性能化分析的用途：消防性能化的重要性：是超高超限建筑物通过建设审批的基础 用于分析超高超限建筑是否可以满足建筑防火要求PART20 消防性能化分析20.2法定依据第四条 具有下列情形之一的工程项目可采用性能化设计评估方法： （一）超出现行国家消防技术标准适用范围的； （二）按照现行国家消防技术标准进行防火分隔、防烟排烟、 安全疏散、建筑构件耐火等设计时，难以满足工程项目特殊使用功能的。 建筑性能化防火设计评估管理暂行规定 PART20 消防性能化分析20.3申报材

59、料 此类业务申报共需XX项材料、涉及市城改办工作处、规划处，区城改办，区土地局，经济分析公司等共7个单位（部门）配合，受理单位为：市城改办工作处。申报材料如下所示：序号材料名称1工程项目基本情况 2执行国家消防技术标准时遇到的问题 3消防安全目标及性能判据 4火灾场景的设定PART20 消防性能化分析20.4办理程序填写申报表报市消防支队市消防队完成初审报送省消防支队委托具有资质的评估单位进行性能化分析省消防支队出具是否同意进行性能化分析的回函出具分析报告报送市消防支队初审省消防支队做出是否组织专家论证的决定召开专家论证会并形成会议纪要专家意见及会议纪要报公安部消防局备案PART3 控制性详细

60、规划3.6关键点 设计过程中，在日照影响以及四线控制 要 求方面较为严格，难以突破 如需调整项目用地性质，则在控规前需在 规划设计院做项目的用地性质调整报告 NO.1 NO.2PART21建设工程规划许可证PART21 建设工程规划许可证21.1证件解释 证件的释义： 证件的用途： 建设工程规划许可证是办理施工许可证、预售许可证、项目验收、产权办理的必要资料。建设工程规划许可证：城市规划行政主管部门依法核发的，确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 证件的重要性：建设工程规划许可证是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。