中昂苏州甪直项目再融资说明书

1、中昂苏州用直项目再融资说明书背景项目简介2014年4月 15日，中昂地产（集团）有限公司全资子公司江苏中昂置业有限公司（以下简称 “江苏中昂 ”）通过招拍挂竞买取得苏州甪直地块（编号：苏地2014-G-3 号），该地块起始楼面价1920元/平米，经过激烈角逐，我司最终摘牌价为 85000万元，折合楼面地价3333元/平米。项目预计平均售价为9000-9500元左右，预计息税前利润在6亿元左右。该地块为居住用地，土地面积约 10.2万平米，容积率2.5 ，地上计容建筑面积约 25.5万平米，截止目前我司已经过初步审批的规划总建筑面积342839平米。项目地块位于江苏省苏州市吴中区甪直镇机场路以南

2、， 长虹北路以西， 苏州工业园区与甪直古镇之间， 是甪直镇宜居新城核心位置， 与苏州工业园区隔吴淞江相望， 是规划中的宜居新城首个启动项目， 项目地块的主要客户群体为苏州工业园区普通员工的住房需求。项目定位为刚需房项目。地块现状苏州市竞品房价概览苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里，其中，中新合作区80平方公里，下辖四个街道，常住人口约76.2万。2013年，园区实现地区生产总值1910亿元，比上年增长10%；公共财政预算收入 206.9亿元，增长11.8%；实现社会消费品零售总额272亿元，增长16%；实际利用外资19.6 亿美元， 完成

3、进出口总额超800亿美元，固定资产投资740亿元，基本保持稳定；城镇居民人均可支配收入增长9.1%。 TOC o 1-5 h z 中昂地产（集团）有限公司简介;中昂集团是一家以房地产开发为主，集投融资、工程建设、装饰装潢、丝绸生产与经营等业务于一体的大型企业集团。集团总部设在北京，集团总注册资本金近 26亿元，行业百强实力，拥有员工5000余名。集团历年所获荣誉如下：2014年中国房地产百强企业2013中国民营企业500强2013中国民营企业服务业100强2013年中国光彩事业促进会慈善捐赠荣誉2012年石景山区重点企业2011年度石景山区纳税百强单位全联房地产商会常务理事会员中昂香醍最佳宜居

4、典范别墅奖中昂集团最具影响力品牌中昂地产（集团）有限公司历史沿革：中昂集团最早创建于1999年，集团最早以重庆庆达实业有限公司进行开发建设，2004年集团开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展，在北京注册成立了集团母公司，目前公司已完成以北京、重庆、江苏为中心，覆盖多个城市的全国化战略布局， 拥有北京中昂、 重庆中昂、 上海中昂、 江苏中昂、四川中昂、海南中昂等多家专业地产公司，以及装饰、建筑、劳务、投资管理公司等多家控股子公司，形成了集投资规划、开发建设和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、 高效的多业态综合开发能力。 产品覆盖了普通住宅、 高层公寓、花园洋房、别墅、旅游地

5、产、写字楼、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。历经十多年的发展，中昂集团凭借其自身独特的优势和有效的抗风险机制，成为行业新升力量。目前，集团已在全国主要经济区域完成中心城市的布局。逐步形成三大地产业务事业部：以北京为核心的 “环渤海经济圈 ”事业部；以江苏、上海为核心的 “长江三角洲 ”事业部；以 “重庆、四川 ”为核心的 “西南区域 ”事业部 即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，中昂都坚持进行多项目、多业态的开发模式， 成为区域内领先的企业。 截至2012年，公司业务已拓展至重庆、

6、上海、北京、江苏、四川、海南等多个城市。实际控制人简历易如波，籍贯重庆市，最高学历硕士，毕业于西南大学经济哲学与现代管理系。中国侨商联合会常务副会长、中华全国青年联合会常委、重庆市人民代表、重庆市政协委员、重庆市工商联 （ 总商会 ） 副会长、重庆市房地产商会副会长、重庆市华商会副会长、 重庆市巴南区人大常委。 易如波为中昂地产集团实际控制人。江苏中昂置业与上海财通资产管理有限公司目前的合作情况：上海财通以发行资管计划的方式为此项目募集资金，设计资金总规模9.4 亿元，其中江苏中昂置业出资2.8亿元 , 财通资产募资6.6亿元，其中有抵押的优先级为 4.4亿元，无抵押的中间级为 2.2亿元。双

7、方出资比例为 3:7左右。江苏中昂置业注册资金5千万元，中昂集团持股51%，上海财通资产持股49%。自 2014年5月份双方签约到11月中旬， 财通资产共募资3.5亿元左右， 其中中间级 2.2亿元全部募集完成， 优先级完成募集1.3亿元。 财通资产后续尚需募集资金3.1 亿元 。针对上述情形，我司建议合作方案（供探讨）、 开发贷前置方案： 我司与财通资产协商， 由财通资产协调一笔过桥资金支付后续土地款，在取得土地证以后，先抵押给财通资产的委贷银行富滇银行，取得他项权证以后，再解押并抵押给新的资金方。此方案主要原因是因为抵押给委贷行是此前已经报证监会备案过，需要经过这个手续。本方案融资额5亿元，资金成本不超过14%。其中3亿元左右用于偿还过桥资金，剩余2亿元用于工程建设。需要特别说明的是，土地证取得后，完成四证的时间不会超过2个月。该方案实现后， 上海财通持股并做主动管理。新的金融机构作为抵押权人存在，并可对项目共同监管。、 完全置换财通资产方案：新的金融机构按照 3:7或者 1:2 的出资比例，设计资金总规模9亿-9.5 亿元左右，完全替换财通资产， 资金成本不超过14%。