涡阳大市场全程营销策划方案(修改2)

1、.：.；涡 阳 大 市 场项目全程策划方案目录目录.前言.第一章 工程概略.第二章 市场研讨.第三章 工程分析.第四章 规划建议.第五章 工程定位.第六章 营销谋划.第七章市场推行.第八章工程管理.第九章投资分析.第十章 结论.前 言安徽省涡阳县共享“中部崛起艰苦机遇年年初，中央初次作出“促进中部地域崛起战略决策，中部指湖北、湖南、河南、安徽、江西、山西六个相邻省份，地处中国内陆腹地，起着承东启西、接南进北、吸引四面、辐射八方的作用。中部依托全国.%的土地，承载全国.%的人口，发明全国.%的GDP，是我国的人口大区、经济腹地和重要市场，在中国地域分工中扮演着重要角色。中部地域粮食产量约占中国粮

2、食总产量的%，这个地域拥有丰富的煤炭资源，该地域的开展无疑有利于提高中国粮食和能源保证才干，缓解资源约束。 安徽省涡阳县位于淮北平原，地处亳州市中心地带。全县国土面积平方公里，其中城区规划面积.平方公里。涡阳自然资源、矿产资源丰富。盛产粮、棉、油、水果、蔬菜、药材和黄牛、山羊、家兔、鱼虾、河蟹等，不仅质量高，而且产量大，被列为全国产粮百强县、全国商品粮、优质棉、优质烟、山羊板皮、瘦肉型猪消费基地，跨入全国生态示范县、全国林业百佳县、秸秆养牛十佳县之列，与蒙城、利辛县一并被誉为“全国中部地域黄牛金三角。尤其是义门苔干堪称食苑珍品、天下之最，因此涡阳又被命名为“中国苔干之乡。涡阳地下优质煤蕴藏总量

3、到达亿吨，大理石总储量万立方米，石灰石总储量万立方米。 “中部崛起这样的开展机遇，对涡阳这样一个内陆农业型、能源型城市来说，可谓是千载难逢，商机一触即发！第一章 工程概略. 开展背景. 工程概略. 工程报告编制的根据 . 工程开展背景 .“中部崛起与“开展成为必然 “促进中部地域崛起战略为安徽带来了加快开展的机遇。安徽目前着力推进与长三角经济圈的良性互动开展，积极承接沿海特别是长三角地域的产业转移，积极开辟长三角农副产品市场，为长三角的开展提供有力的能源、土地、科技、人力和农产品等资源支撑，使安徽的资源在更大的范围内得到流动和合理配置，带动并深化省内产业参与泛长三角区域开展分工，构成与长三角联

4、动开展的优势产业体系，在融入长三角中加快开展、富有人民。安徽抢抓机遇、乘势而上、奋力崛起，全面实施“六大战略，深化推进“行动方案，圆满完成“十五方案，顺利实施“十一五规划，经济社会开展获得了一系列艰苦成就。已实现市市通高速公路、铁路的目的。安徽正在构建旨在实现“目的的高速铁路网框架：即合肥小时到南京、小时到武汉、小时到上海、小时到北京。从全国范围内来看，安徽省承东启西、连南接北的综合交通枢纽位置曾经初步确立。涡阳县隶属安徽省亳州市，位于淮北平原，地处亳州市中心地带。国土面积平方公里，总人口万，辖个乡镇场，是蜚声中外的老子故里、著名的中国苔干之乡，先后获得“全国平原绿化百佳县、“全国粮食消费百强

5、县、“国家级生态示范区等称号，年被国务院列为对外开放城市，年列入全省首批个扩权试点县之一。随着新乡村建立步伐的加快，国家不断加大对乡村投入力度，各项支农惠农政策不断出台和落实，农业经济将全面快速开展。涡阳县属农业大县，总人口万人，其中农业人口万人，约占全县总人口的.%，耕地.万公顷，全年粮食产量余万吨，棉花产量万余吨，油料产量万余吨。随着涡阳县经济程度的不断提高，城市规模不断扩展，城市的影响力和辐射力继续加强。做为皖北地域重要的经济中心和交通枢纽，完善农产品“供产销产业链，充分发扬市场潜力，推进农业产业化进程，建立专业化、产业化的综合农产品零售农副产品市场尤为重要。经涡阳县发改委同意立项，涡阳

6、县人民政府决议在县城关镇建立安徽涡阳农产品零售农副产品市场。面对这样的机遇，涡阳的开展将成为必然！ .与时俱进的涡阳年，涡阳县提出了“工业、投资和财政收入三年倍增，在皖北争先进，全省创一流的斗争目的，明确了“振奋精神鼓实劲、围绕重点抓任务、集中力量办大事、强化措施抓落实、顽强崛起上台阶的任务总体要求，举全县之力，扎实推进整体任务上台阶、上程度。年全县实现消费总值.亿元，增长.%；完成固定资产投资.亿元，增长.%；财政收入.亿元，增长.%；粮食实现总产.万吨，增长.%；全县规模工业家，年销售收入亿元以上的家，实现规模工业总产值.亿元，增长.%；工业对经济奉献率.%；实现社会消费品零售总额.亿元，

7、增长.%；农民人均纯收入元，在岗职工平均工资.万元，分别增长%和.%，城乡居民存款余额亿元。主要经济目的增幅均在两位数以上。年，是充溢机遇和挑战的一年，也是我县实现三年内工业、投资和财政收入翻一番、城市容颜大变样斗争目的最为关键的一年。他们将坚决不移地推进工业强县战略不动摇，坚决不移地实施民生工程不放松，坚决不移地做好稳定任务不懈怠，以统筹城乡开展、真实改善民生、构建调和社会为目的，大力开展“招商引资推进年和“重点工程工程建立推进年活动，着力优化经济构造，扩展内在需求，激发内在动力，全力以赴确保经济平稳较快增长。力争到年底，全县消费总值增长.%，财政收入增长%，规模以上固定资产投资增长%。 .

8、无限商机在涡阳涡阳县工业园区辖涡北工业园区和涡阳工业小区，目前“两个工业区的控制性祥规已编制完成，涡北工业园区规划面积.平方公里，起步建立区.平方公里，城西工业小区规划面积.平方公里，今年在完善现有园区功能的同时，新拓展园区平方公里，先后建筑了站前西路、紫光西路和西阳路等多条道路，完善了路灯工程和供排水工程，规划、实施了“五路四桥工程建立，园区功能不断完善。优越的条件，宽松的环境、优惠的政策，吸引了一些企业入驻园区。目前，在涡北工业园区，有投资亿元的三星化工“工程，在城西工业小区内，在建工程有投资万元的涡阳远东机械、投资万元的安徽英杰精工机械、投资.亿元的香港财富康达工业园工程、投资万元的盛丰

9、鞋业、投资.亿元年产万吨塑料异型材工程和投资万元的旧车中心工程等。近年来，涡阳县把工业园区建立作为实施工业强县战略的重要载体，在园区规划、工程建立、用地贮藏等方面做了大量卓有效果的任务，今年，涡阳县进一步加大了对园区的投入，在去年投资万元的投资根底上，再投入.亿元用于园区根底设备建立。完善园区功能、优化投资环境，着力把涡北工业园区建立成为煤炭及煤化工投资循环经济园，把城西工业小区培育成机械加工制造等集约型、规模型产业集群。真正使园区成为经济开展的高地、投资兴业的洼地和招商引资的福地。 .农业关系国计民生 国民经济继续坚持平稳较快增长。国内消费总值超越万亿元，比上年增长%；物价总程度涨幅得到控制

10、；财政收入.万亿元，增长.%；粮食延续五年增产，总产量万吨，创历史最高程度。 改革开放深化推进。财税、金融、价钱、行政管理等重点领域和关键环节的改革获得新突破。进出口贸易总额.万亿美圆，增长.%。实践利用外商直接投资亿美圆。 社会事业加快开展，人民生活进一步改善。城镇新增就业万人；城镇居民人均可支配收入元，乡村居民人均纯收入元，实践增长.%和%。 “三农：全年中央财政用于“三农的投入亿元，比上年添加亿元，增长.%，其中粮食直补、农资综合补贴、良种补贴、农机具购置补贴资金达亿元，比上年增长一倍。三次较大幅度提高粮食最低收买价，提价幅度超越%。实施主要农产品暂时收储政策。加强耕地维护和农田水利建立

11、，提高农业综合消费才干。扶持生猪、油料、奶业开展。这些政策措施在维护和调动农民积极性、保证重要农产品供应、添加农民收入方面发扬了重要作用，为稳定经济社会开展全局提供了有力支撑。 .背景综述随着新乡村建立步伐的加快，国家不断加大对乡村投入力度，各项支农惠农政策不断出台和落实，农业经济将全面快速开展。涡阳县属农业大县，总人口万人，其中农业人口万人，约占全县总人口的.%，耕地.万公顷，全年粮食产量余万吨，棉花产量万余吨，油料产量万余吨。随着涡阳县经济程度的不断提高，城市规模不断扩展，城市的影响力和辐射力继续加强。做为皖北地域重要的经济中心和交通枢纽，完善农产品“供产销产业链，充分发扬市场潜力，推进农

12、业产业化进程，建立专业化、产业化的综合农产品零售农副产品市场尤为重要。经涡阳县发改委同意立项，涡阳县人民政府决议在县城关镇建立安徽涡阳农产品零售农副产品市场。 .工程概略 .工程概述 .工程称号：安徽涡阳农副产品零售大市场，简称涡阳大市场 工程分、期工程 .工程根本情况工程位置：涡阳县省道S线北侧，S线西侧，胜利西路西段待建南侧。总占地面积：.平方米工程总建筑面积：平方米 .工程规划：该工程将建成营业用房、大棚、仓储、冷藏恒温保鲜库、多功能停车场、宾馆餐饮、商务综合楼等商业配套附属设备。功能分为：农副土特产品、粮油米面、肉类禽蛋、水果蔬菜、干鲜调味、水产海鲜、动禽饲料、农资商品及日用百货等运营

13、区。本工程涉及业态广泛，是集多种功能于一体、集零售和零售于一体的，具有国内先进水准的大型农副买卖流通市场，是皖北地域农副产品集散地、农资物流流通平台、现代化农副产品信息商务平台。 .工程报告编制的根据 .参照涡阳县人民政府相关招商宣传手册； .参照涡阳县人民政府“投资指南资料； .参照涡阳县人民政府及涡阳城关镇政府规划； .参照涡阳县相关官方网站对外公开内容； .参照涡阳县城关镇人民政府提供的工程其他资料。涡阳县城关镇人民政府文件【镇政字号】； 涡阳县发改委文件【发改效力字号】关于建立涡阳农产品零售农副产品市场工程立项的批复； 涡阳县城关镇人民政府土地运用证【涡国用第号】。 .本报告中援用数据

14、和信息如有出入，当以涡阳县人民政府提供的数据、信息为准。第二章 市场研讨.涡阳县概略.涡阳县城市总体规划.涡阳经济概略.涡阳县住宅情况.涡阳县房地产商业地产现状.涡阳县西城大市场调研 .涡阳县概略 .城市概略 、位置与地貌涡阳县位于淮北平原，地处亳州市中心地带。位于北纬至，东经至之间。全县国土面积平方公里，其中城区规划面积.平方公里。 、气候涡阳属暖温带半潮湿季风气候区，四季清楚，年平均日照小时，年平均气温.度，无霜期天，年平均降水量mm左右，光、热、水资源丰富。、经济地理位置涡阳城区面积达平方公里，新区街道“三纵三横构成网络，配套设备根本完成，老区设备完善；电力供应充足，城区实施了“光明工程

15、，水力资源丰富，程控、微波通讯、电讯网络覆盖城乡，通讯方便快捷，信息走廊全面开通，餐饮文娱业昌盛兴隆。 、人口概略涡阳县总人口万人，其中农业人口万人，约占全县总人口的.%。年全县就业人员万人，比上年添加.万人。其中，第一产业万人,根本持平略有上升；第二产业.万人,添加万人；第三产业.万人,添加万人。 、行政区域 全县国土面积平方公里，耕地面积.万公顷，辖个镇，个乡，个林场，个村含个居委会。 、交通条件 涡阳交通便利，境内涡河横穿东西，永青、濉阜铁路纵贯南北，与津浦、陇海、台漯干线衔接，大京九铁路擦境而过，距阜阳机场仅公里。S、S省道在县城交汇。公里长的涡河岸线建有客货码头，可直入长江，四季通航

16、。 、涡阳的城市根底设备 中心城区主要街路、铁路沿线、环城路、出口路、街心、广场及公园的绿化面积和绿化程度逐年提高，建成区绿地率达良好； 交通快速干道系统初具规模。城市道路以构建快速干道系统为重点，以加强城市景观建立为突破口，相继完成了“三纵三横道路等城市重点交通工程的建立。 城市公用设备继续改善，供水、供热、供电、供气等设备功能加强，效力质量不断提高。 房地产业安康开展，房地产开发与销售同步快速增长。 城市环境维护和治理城市整体环境进一步改善，环境质量实现历史性突破。 .涡阳县城市总体规划 .涡阳县-年的。 规划把该县城市规划区总面积确定为.平方公里，包括城关镇、城西镇、城东镇、闸北镇的全部

17、及张老家乡武家河以东、吴桥以南部分，高炉镇的西部包括杨楼、大刘、长营、毛庄、赵窝行政村，花沟镇的东部包括高王、韩王、孙小桥、木杨、曹庄行政村。年县城城区居住人口控制在万人左右，建成区建立用地控制在.平方公里以内；近期规划到年，城市人口规模到达万人，城市用地规模公顷，实现人均拥有道路面积突破平方米，建成区人均公共绿地面积达平方米，生活污水集中处置率达%，生活渣滓无害化处置率达%。到年，县城城区居住人口控制在万人左右，建成区建立用地控制在平方公里以内。 总体规划结合涡阳特点，将涡阳作为省级历史文化名城、煤炭消费效力基地、以工贸为主的亳州市域次中心城市进展统筹规划。采用“西进东抑，南扩北拓的空间开展

18、战略，根据老城，沿涡河两翼拓展，重点向西南、向南开展，适当向东北开展，控制向西北方向和向东部跨铁路开展，逐渐构成“一河、两轴、三片的城市总体规划。 规划把涡阳城市开展目确实定为：融道家文化之精华、滨河城市之秀美于一体的根底设备完备、旅游资源丰富、文化气味浓郁、经济社会昌盛的现代化城市。在产业开展规划上，提出充分发扬涡阳县的煤炭资源优势，调整产业构造，逐渐将涡阳县的资源优势转化为产品优势，着力加快城市工业园区建立，建立加工制造业基地。在根底设备建立规划上，提出加快根底设备建立，进一步加强城市综合实力，各项建立得以快速开展，城市用地构造趋于合理，根底设备进一步完善，环境得到改善。 .涡阳县城区总体

19、规划“一河两轴三片商机开启新平台 一河：为涡河，沿河建立一条涡河景观带； 两轴：为淮中大道和向阳路、闸北路，是城市开展的主轴线； 两片：涡南片、涡北片。个片区以涡河分割成相对独立又相互联络的组团。 涡北片位于涡河以北，武家河以东，面积.平方公里。规划结合煤矿的开采建立为涡北煤矿和涡阳矿区其他煤矿生活效力基地，成为重要的煤矿生活效力基地 和旅游基地； 涡南片位于涡河以南，铁路以西，面积.平方公里。为城市的重要开展区，兼具是的行政中心、文化文娱中心、商业中心、科研教育中心等综合性职能。 三区：规划建立城北工业区、城西工业区两个工业区，逐渐取消城东工业区，工业用地总面积公顷。 城北工业区位于城市涡北

20、片区太清路以北，洪沟以南。该区以开展煤化工和机械工业为主。 城西工业区目前称涡阳工业小区位于现状亳州路以南，紫光大道以北，文城路以西。该工业区工业门类以汽车零配件加工制造为主。 城东工业区位于新城南路以东，濉阜铁路两侧。该工业区现状工业门类以食品、机械、化工为主，污染较大。由于该区位于城市上风向，且属于塌陷影响范围，故规划逐渐取消城东工业区。 .涡阳经济概略 . 涡阳城市开展现状 年是我国改革开放周年，也是涡阳县历史上很不平凡的一年。一年来，在县委的正确指点和县人大、县政协的监视支持下，县政府团结带着全县人民，坚持以科学开展观为指点，按照县委提出的“振奋精神鼓实劲、围绕重点抓任务、集中力量办大

21、事、强化措施抓落实、顽强崛起上台阶的总体要求，以项重点任务为抓手，凝心聚力，真抓实干，较好地完成了县十五届人大二次、三次会议确定的各工程标义务。 经济总体目的概述回想涡阳市近几年的宏观经济，可以看出涡阳经济总量继续增长，综合经济实力显著加强。年全县实现消费总值.亿元，增长%；完成固定资产投资.亿元，增长.%。工业经济提速增效。新增规模工业企业家，实现规模工业总产值.亿元，增长.%，工业对经济奉献率达%。粮食消费再获丰收，实现总产.万吨，增长.%。城乡市场供销两旺，实现社会消费品零售总额.亿元，增长.%。农民人均纯收入元，在岗职工平均工资.万元，分别增长%和.%。财政金融再创佳绩。完成财政收入.

22、亿元，其中地方财政收入.亿元，分别增长.%和.%；金融机构存贷比增长.个百分点，有力支持了经济开展。从以上数字可以看出，涡阳经济开展势头良好。这对于涡阳经济的继续、安康、稳定的开展奠定了良好的根底。 社会消费情况概述 商贸经济不断昌盛。“万村千乡市场工程已开展连锁企业家、连锁店家，农资连锁运营体系日趋完善，城乡市场供销两旺，实现社会消费品零售总额.亿元，增长.%。 人民生活程度概述农民人均纯收入元，在岗职工平均工资.万元，分别增长%和.%。 市政规划概述 两年来，投资.亿元，新建改造县城道路条，总长.公里；投资万元，新建改造乡村道路公里；投资万元，实施个农田水利建立根底工程；涡河治理根本完工，

23、移民安顿有序进展。 .涡阳经济开展预测 年经济社会开展的主要预期目的：全县消费总值增长.%，财政收入增长%，规模以上固定资产投资增长%，社会消费品零售总额增长%，实践利用外资增长%，实践利用内资增长%，进出口总额增长%，农民人均纯收入增长%，城镇登记失业率控制在%以内，人口自然增长率控制在 .以内。 .住宅情况 .住宅开展情况 年以前，县城居民住房主要以集体单位或私人自建房为主，多为-层多层。 年，逐渐放开工地运用管理政策，出现了西聃花园、鸿运小区、学府花苑、怡和园等一批小区住宅。 -年，政府加大了招商引资的力度和更宽松的土地运用和房地产开发政策，出现了一批规模化的小区。如明珠广场、滨水居、同

24、济万象城等一批以小高层和高层为主的住宅小区。 .周边楼盘在售商品房列表楼盘称号开发商楼盘地址售楼所推产 品所推套或栋数所推面积或户型价钱区间元/平米明珠广场超杰地产紫光大道与芍香路交叉口-/-小高层-三室二厅二室二厅复式-住商同济万象城安徽同济置业向阳南路与乐行路交叉口-/-高层套-.平米-学府花苑安徽云翔房地产开发涡阳县向阳路汽车站对面-多层栋.-.平米-天静登云阁安徽天静房地产开发紫光大道向西米-/-高层栋-平米-滨水居安徽华星房地产开发东环路-/-高层套-鸿运世家涡阳县鸿运来房地产开发胜利西路-多层套.-.平米-西聃花园超杰地产胜利西路已售完多层- .涡阳的住宅价位高层、小高层价位： 普

25、通物业 -元/平米 高端物业 -元/平米多层： 环城路以内 -元/平米 市区 元/平米 环城路以外 -元/平米自建房： 主要是位于环城路周边 -元/平米 位置、装修 -元/平米 .市场特点传统的自建房泛滥，政府的管控力度不够。人们对房地产的概念模糊，对土地手续和房产证事宜不注重。规模性开发已占主导位置，并呈现上升趋势。小高层和高层已走进人们的生活，接受只是时间上的问提。开发商逐渐从外乡化到外来化，融进了一批实力雄厚的地产商。市场尚属开展膨胀期。 工程路段业态分布运营情况单位间面积m租金区间万/年平均租金万/年胜利西路粮油、家具、日用百货良好-.胜利东路数码、电动摩托车、服装好-.-.红星路服装

26、、鞋类、百货、家纺好-.雉河街服装、鞋、家纺差-.-.北环路小吃、零件良好-.东环路配件、爆竹、烟酒良好 .-.淮中大道机电配件、小吃、建材良好-.-.建立路小吃、书、鞋、家电、服装好-.-.南关街电子、服装、化装品差-.-.向阳路种子、电器、日用百货良好-.-. .涡阳房地产商业地产现状 .传统商圈 以老县委周边工农路、团结路、建立路构成了第一商圈，这里银行、通讯公司、品牌服饰店、手机城云集。 西环路、北环路、东环路、淮中大道以内构成第二商圈。如胜利路、红星街的零售市场，淮中、东环的建材市场等。业态稳定，市场颇为昌盛。 环城路以外的第三商圈。以汽车维修、销售、美容为主，也有部分建材商铺，正在

27、开展。 .潜力商圈 以站前路、紫光大道为主要代表的政务新区商圈正在构成，会随着涡阳城市南进西拓市场特点而逐渐昌盛。城西南及西部会随一批工业企业的入驻，涡阳大市场的建立而在一两年内昌盛起来。 .商铺租金调查区 间 单位：万元/间数 量 单位：个所 占 比 率单位：%,.,.,.,.,.,. 以上.总 计 .总结 商业街或者现有市场，多为自然构成，没有经过市场整和、运营管理，普通比较乱。多数都是传统沿路开发，自建或集体建立，用于自营或出租，并且同一地段的租金或商铺价钱差别很大。 除宾馆、酒店、商超外，单层单铺成为市场主流。 目前涡阳除涡阳大市场在建立之中外，专业市场或者筹备中的专业市场还没有出现。

28、 .西城大市场调研 .市场概略西城农副产品大市场始建于年，位于我县的西南部；总占地面积亩，总投资万，商业门面房间，运营大棚子个。大棚宽米、长米，营业摊位个，共有国营集体及个体私营业户，年成交额万以上，每年向国家提供税费多万元，是一个吞吐量大、辐射面广、客流量上万人的大型综合性农副产品零售市场，有个省市的各种商品运往这里，运营的有干鲜、瓜果、蔬菜、畜禽、肉食、山珍海味等。 .业态表 西城农副产品大市场业态表时间：点产品类别分项水产品禽类豆制品干 货粮 油蔬 菜水 果肉类猪牛羊饮食总 计店 铺 散 户 摊 位 总 计业态比(单位:%).产品类别分项水产品禽类豆制品干 货粮 油蔬 菜水 果肉 类猪牛

29、羊饮食总 计店 铺 散 户 摊 位总 计 西城农副产品大市场业态表时间：点产品类别分项水产品禽类豆制品干 货粮 油蔬 菜水 果肉 类猪牛羊饮食总 计店 铺 散 户 摊 位总 计 西城农副产品大市场业态表时间：点 .业态分布 市场北区：由西向东大棚编号工程蔬菜蔬菜水果饮食干货水产其它业态蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果小吃干货调味水产禽类蔬菜水果营业铺位停业铺位总计铺位门面门面门面门面门面门面门面 市场南区：由北向南大棚编号工程肉类熟食菜蔬菜蔬菜蔬水果其它业态肉类熟食肉类熟食蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果蔬菜水果禽类营业铺位停业铺位总计铺位台铺台铺台铺车载车载车载门面 市场周边：由东向西路段工程雉河路胜利路大

30、市场部分东侧小商铺南侧小商铺西侧小商铺(排)西环路大市场部分其它业态服饰百货干货百货禽类蔬菜杂项 干货百货蛋类杂项营业门面停业门面总计门面 .总结以胜利路、西环路、红星街为主的老市场商圈，老市场及雉河路内街和市场南区内街因功能和建筑老化市场相对萧条，北区也只是在水果、干货区能看到市场的亮点，其他根本是半封锁形状。 、大市场总体商业以零售为主，兼营配送、零售。 、功能老化，设备陈旧，交通拥堵，根本上失去了应有的商业活力。 、业态分布除蔬菜、水果外，相当混乱。 、多数门面闲置。 、现有市场曾经严重妨碍了大市场农副产品产业的开展。第三章 工程分析.农副产品市场概述.农副产品市场分析.建立涡阳农副产品

31、市场的必要性.工程立项情况.工程周边概略.周边商业配套. 工程综合分析 .农副产品市场概述 .农副产品市场的内涵 农副产品市场是在一定区域或范围内以市场方式从事农产品、农副产品、农资商品市场买卖形为，通常有固定的市场，固定门面铺位，相对稳定和供求关系和流通渠道，它的建立往往也会涉及到市场规模、规划格局、产业整合、市场宏观调整、资源整合、物流运作、信息组织、和城市功能配套等诸多方面问题。农副产品市场是城市零售业态的一种,是城市社区商业的重要组成部分,与城市居民的日常生活息息相关。 对农副产品市场概念的了解可以从狭义和广义方面进展解释： 狭义的农副产品市场：指农副产品从供应商向终端消费者单一供需买

32、卖形为，只出如今社区或者一定城区范围内，其市场和规范普通较小，主要是以零售为主。主要用于城市配套。广义的农副产品市场：指从消费者到需求者之间，商品流通的全过程，既包括整个买卖过程，也包括实体的物理性流动。以零售和配送为主，实现“商品流、“买卖流、“信息流等的整体交融。全部涵盖市场规模、规划格局、产业整合、市场宏观调整、资源整合、物流运作、信息组织、和城市功能配套建立等过程。 从“涡阳农副产品零售农副产品市场工程现有的条件以及规模、规划来看，该工程的“农副产品市场概念是“广义的市场概念。 .农副产品市场的功能 普通以为，现代农副产品市场主要具有两大功能，即储存组织管理功能和买卖流通市场功能。农副

33、产品市场的储存组织与管理功能： 包括：储存保质、现场展现、市场管理、市场信息、业务受理等，而且多数情况下是经过不同节点将这些功能进展有机结合和集成而表达的，从而在园区构成了一个社会化的买卖效力系统。它与传统的货市场行管中心所不同的是组成市场的各个要素要具有高科技、高效率特征，尤其是大型的、综合性的农副产品市场更是要求甚高。 农副产品市场的买卖流通的市场功能： 农副产品市场存在的很重要缘由不是由于其在单一买卖和运作本身的作用，而在于其市场功能。即表达在市场根底设备及运营所产生的市场开发上及既有设备及资源的整合功能。 .关于农副产品市场的开展 自改革开放以来，开展现代农业的积极性和热情在全国被唤醒

34、，城市和区域性市场根底设备建立也呈现出良好势头，农副产品市场或相关行业正是在此种背景下出现并开场大力开展的。 农副产品市场的产生 农副产品市场作为物流业开展到一定阶段时产生的新兴农副产品管理方式，在沿海开放城市曾经得到了快速开展。在内地，随着传统行业向市场化方向的开展转变，内地各省开场制定了促进农副产品市场开展的宏观政策，一些地域和县市也纷纷开场筹建农副产品市场。 国内农副产品市场的开展概略 由于农副产品市场在经济规模、地理分布、建立运作方式和政府发扬作用等方面具有明显的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在过去十年中不约而同地将其作为推进地域、区域和城市开展的重点工程，给予大力的支持。目前根本

35、构成了全国从南到北、从东到西的农副产品市场建立开展局面，是以广州、深圳为代表的珠江三角洲地域、上海、北京等经济兴隆地域和城市的大型农副产品市场建立步伐更快逐渐内移。 .农副产品市场的建立开展方式根据国内外与农副产品市场功能一样或相当的物流根底设备开发建立的阅历，农副产品市场在开展方式上能够的选择将有种，即经济开发区方式、主体企业引导方式、商业地产开发方式和综合运作方式。 、农副产品市场的经济开发区方式，是将农副产品市场作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的工程进展有组织的开发和建立。 、主体企业引导的农副产品市场开发方式，要求在城市经济管理体制、管理机制等制度方面具有大的

36、改革步伐和创新，要求能从中心城市开展和区域经济开展的高度，培育农副产品市场开展所需求的实力企业和良好的市场环境。 、农副产品市场开发的商业地产商方式，是指将农副产品市场作为商业地产工程，经过给予开发者适度商业工程开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由商业地产商主持进展农副产品市场的道路、仓库和其它物流根底设备及根底性配备的建立和投资，然后以租赁、转让或合资、协作运营的方式进展农副产品市场相关设备的运营和管理。 、综合运作方式是指对上述的经济开发区方式、主体企业引导方式和商业地产商开发方式进展混合运用的农副产品市场开发方式。 “涡阳农副产品市场正属于这种-综合运作方式。 .

37、农副产品市场分析 .开发分析经过分析，在详细涉及到某个农副产品市场时，存在具有不同特点的开发和建立方式。主要有以下几种方式： 、政府投资或政策支持下的开发和建立方式； 、企业合资、协作的开发和建立方式。 .政策分析 从目前国内曾经出台的关于农业开展的政策看，关于农副产品市场的政策占有较为重要的位置，这些政策主要内容包括以下几个方面。 、用地优惠政策。 、财税优惠政策。 其他与市场开展有关的政策：如用电优惠政策，融资优惠政策，行政监管支持等。 .建立涡阳农副产品市场的必要性 .是涡阳乃至皖北经济快速开展的需求目前，涡阳及皖北地域经济快速开展，加之涡阳四县交界突出的地理优势，和农业开展快、产业类型

38、多样、自然资源丰富等优势，打造大型的综合性农副产品农副产品市场是非常必要的。 .是新乡村建立的需求建立社会主义新乡村要求统盘思索乡村开展和城镇建立，对社会主义新乡村建立作出科学规划，有方案、有步骤、有重点地推进。根据涡阳现阶段情况，建立农产品零售农副产品市场必将加快涡阳县乃至皖北地域的新乡村建立的步伐。 .是推进农业产业化和构造调整的需求农业产业化可以使农业消费同市场有机对接，由市场引导科学配置农业消费要素，从根本上调整产业构造；可以处理土地抛荒，农业劳动力过剩的问题；可以让农民获取规模效益，添加农民收入，从而奠定乡村昌盛稳定的根底，从而加速农业现代化，确保农民收入的可继续开展，促进农业乡村经

39、济安康快速开展。农业产业化是处理乡村一系列深层次矛盾，加速开展农业消费力，逐渐实现农业现代化的必然途径。本工程建成后，将成为集人流、物流、信息流为一体的农副产品贸易场所，是一条农副产品市场信息高速公路，将把以农副产品为主的各种商品信息传送给相关企业、乡村，促使他们积极地组织消费再经过有形市场销售出去，做到产得出、销得快。建立涡阳农产品农副产品市场是推进农业产业化和构造调整的需求。 .是严厉农产品市场准入、保证消费平安的需求农产品零售农副产品市场在集货分销过程中，实行分级包装上市，有利于推进农副产品品牌化；经过加强质量平安检测，严厉市场准入，带动农民按照规范化的要求组织消费，确保农产质量量平安。

40、 .是目前皖北市场同现代流通业态对接的需求上个世纪年代以来，连锁运营、现代物流和电子商务等现代流通业态在我国快速兴起，优势明显。加快农产品农副产品市场的建立，从根本上改动涡阳现有市场规模较小、根底设备简陋、功能不配套、管理粗放的现状，有利于实现市场与现代流通业态的对接。 .是统筹城乡经济开展、扩展就业、加快城镇化建立的需求农产品农副产品市场的开展必将带动农产品深加工、包装、储运和餐饮、旅店等二、三产业的兴隆。同时，会聚商流、物流、人流、信息流，成为区域性的经济、文化和社会活动中心，有利于加快城镇化进程。 .工程立项情况随着全国新乡村建立步伐的加快，国家不断加大对乡村投入力度，各项支农惠农政策不

41、断出台和落实，农业经济将全面快速开展。农副产品买卖是一个地域开展地方区域经济不可短少和重要组成部分，它控制农副产品市场，决议着农业和农副产品消费，影响着地方经济。涡阳县属农业大县，总人口万人，其中农业人口万人，约占全县总人口的.%，耕地.万公顷，全年粮食产量余万吨，棉花产量万余吨，油料产量万余吨。随着涡阳县经济程度的不断提高，城市规模不断扩展，城市的影响力和辐射力继续加强。做为皖北地域重要的经济中心和交通枢纽，完善农产品“供产销产业链，充分发扬市场潜力，推进农业产业化进程，建立专业化、产业化的综合农产品零售农副产品市场尤为重要。经涡阳县发改委同意立项，涡阳县人民政府决议在县城关镇建立安徽涡阳农

42、副产品零售市场。 .工程周边概略 .城关镇概略 城关镇是涡阳县委、县政府所在地，全县政治、经济、文化中心。管辖范围：东至徐阜铁路，北至涡河，西至城西镇，南至双庙镇。东西长.公里，南北长.公里，总面积.平方公里。境内有驻涡单位余个，总户数余户，总人口.万余人含流动人口。辖区内设个社区居委会。 区位涡阳县城关镇位于涡阳县中部。东至濉阜铁路，北至涡河，西至城西镇，南至双庙镇。 根底设备区内根底设备完善、兴隆。热电厂提供充足的电力，进展各项投资所需的水、煤气等供应充足。工业用地上建筑、必要的公用设备在数量和质量上，居于涡阳县前列。 交通涡阳城关镇所在地涡阳县交通最兴隆地域之一,四通八达的交通网络。公路

43、：交通便利，S、S省道在城关镇交汇，西环路与主干道胜利路相交。 铁路：永青、濉阜铁路纵贯南北，与津浦、陇海、台漯干线衔接，大京九铁路擦境而过。 水运：境内涡河横穿东西，从公里长的涡河岸线建有客货码头，可直入淮河，四季通航。 空运：距阜阳机场仅有公里。 货运：涡阳西站坐落在涡阳城关镇内，涡阳环城路、淮中大路横穿全区，涡阳市东西南快速干道/在涡阳城关镇内。 人力资源涡阳城关镇的劳动力资源极为丰富，拥有一大批技术人才；境内有驻涡单位余个，总户数余户，总人口.万余人含流动人口。 其它金融、保险、信息咨询、商贸效力、旅游、房地产开发等第三产业开展迅速，城区功能完善，可以满足多方面的需求。 .城西工业小区

44、规划 小区规划概略城西工业小区隶属于涡阳县工业园区，规划面积.平方公里，今年在完善现有园区功能的同时，新拓展园区平方公里。 小区配套设备今年先后建筑了站前西路、紫光西路和西阳路等多条道路，完善了路灯工程和供排水工程，规划、实施了“五路四桥工程建立，园区功能不断完善。 小区入驻企业情况目前小区内，在建工程有投资万元的涡阳远东机械、投资万元的安徽英杰精工机械、投资.亿元的香港财富康达工业园工程、投资万元的盛丰鞋业、投资.亿元年产万吨塑料异型材工程和投资万元的旧车中心工程等。 .周边商业配套 . 工程根本情况概述 该工程位于涡阳县境内省道S线北侧，S线西侧，胜利西路西段待建南侧，西阳路待建东侧。总占

45、地面积：.平方米，工程总建筑面积：平方米，分三期开发。 .周边地上建筑情况 工程地块由S省道，S省道，西阳路，胜利西路围合，在城西新城区板块，属于正在开发地段，其周边地上建筑物多为多层居民住宅区各工业厂房。 .周边景观分析 自然景观：该地域周边现有自然景观较少，城西工业小区工程和本工程交相辉映,不仅构成大型自然景观带,更成为该区域的新型商业圈。 人文景观:该地域现无较突出的人文景观。 .自然环境分析空气：该地域并无大型工厂及锅炉房设备，人为环境污染较少，但该地域绿化面积小，所以总体上看地域空气质量普通。水：该地域无大型河流水系环境，没有较严重的水污染源。 .社会环境分析 居民素质：本地域为新居

46、住区，人口素质参差不齐，居民构成以当地长期居住居民为主。随着涡阳招商引资引资力度的加大和周边新楼盘的开发，吸引了很多其它地域的人员过来居住使该地域的居民构造更加多元化。同时随着同济万象城大型居民住宅区的完工,本地域的居民数量和层次将更有相当程度的提高. 居民消费习惯：由于本地域商业机能不健全，在该地域居住的居民购物遭到一定程度的局限,特别是近期本地域的消费需求大幅成提升。 社会治安：地域的治安良好。 .交通情况 该工程位于涡阳县境内省道S线和S线是涡阳的交通枢纽,路网纵横交错,四通八达。 .现有城市配套情况 商业配套、教育配套、医疗单位配套、金融配套良好，小型中行，农行，邮政储蓄来满足居民日常

47、储蓄存取款运用。 .工程综合分析 .工程SWOT分析 Strengths(优势分析)S、本工程拥有涡阳县政府和城关镇政府支持，老市场的整体搬迁和招商政策，国家政策扶植，外围投资和运营环境良好。S、投资商经济实力雄厚，具有多年的资本投资、资本运作阅历，战略认识超前拥有良好的社会资源。S、工程所在地交通便利，易达性好周边有s、s、胜利路、西阳路均与市场内相通，其中往市场内有四个主要入口。交通非常便利，具有可发掘潜力。S、扩改后起点高，规划合理，先规划、后运营，使物业环境和商业空间设计有利于商业运营。S、区位优势明显，辐射范围广，工程地处传统商业新老交接地、人气旺盛、车水马龙，有稳定的客源，能给予运

48、营户自信心及稳定的投资报答。S、工程集零售、配送、冷藏保鲜、电子结算、网上买卖、餐饮、休闲商务等功能于一体的“一站式效力的新型商业业态，有利于拓展新的目的客户。Weakness(优势分析)W、位于新城区，地块周围环境较差，偏离历史构成的商业中心。W、工程规模大，商业面积比艰苦，操作难度系数较高。W、由于商铺销售产生的压力，能够导致的业态的混乱，从而添加运营的难点。W、运营商品上不了档次，在运营中只能经过市场细分进展差别化定位，特征运营方式必需具有长久战略目光和相关战略，并决心创建当地商业新典范。W、德源实业在涡阳的资源有限，需纵深发掘和向外围延伸。W、涡阳县现有消费人口数量有限，消费才干有待提

49、高。Opportunity(时机分析)O、涡阳县城市开展速度、城市建立和招商引资力度不断加快，居民消费程度提高迅速。O、城市的改造建立进程加速，使商圈也不断扩展，所在地段将经过运营，未来将会构成城市的新商圈。O、为优化涡阳大市场开发建立的投资环境，支持涡阳大市场的开展，工商、税务等政府部门给予优惠政策，实行三年零税费起步。经过加强与政府部门的联络，以政府名义发文来稳定市场、开展市场。O、当地商业设备普通竞争力薄弱，老市场效力不能充分满足市场消费需求。O、商业设备市场细分不明确，商业运营程度低下，缺乏一个定位明确的大型农副产品零售中心。O、公交交换站、停车场、货运站的新建，s路及s公路的交汇将会

50、带来更多的商机。Threat(要挟分析)T、老市场的搬迁使投资者和运营者的自信心产生动摇，从以零售为主到以零售为主的过度，给工程推行带来了一定难度。T、本区域商业工程较少并且分布区域较散乱，综合竞争力缺乏以与现有的商圈相抗衡，新的商圈构成需求较长的市场培育和开展。 T、政策的不确定要素对本工程的开发带来很多不确定性，该工程运作存在一定风险。T、投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高，需求高报答率和良好的运营保证措施来提升吸引力。T、投资型产权商铺是新型投资方式，投资者的认可度具有可变性，租金的压力会对后期运营绩效产生较大的依赖性。T、涡阳大市场商业工程的开发及商业竞争日趋猛烈，对投资者市场

51、、运营性资源构成竞争区域内工程开发量添加，潜在竞争对手较多，主力客户群资源有限。 .综合总结总的来看工程优势比较明显，但也有一定的缺乏之处，操作上有一定的市场风险性，但可以对其进展合理控制，风险完全可以有效降低或者躲避。只需经过合理定价、以高规划、高起点设计来发掘市场的目的客户。本工程的建成后，将处理目前皖北地域及周边省份农副产品消费规模大，而无一处专业化和规模化的农产品农副产品市场的窘境，能满足农副产品买卖和流通的需求，能加大皖北同周边省份的经济联络，推进皖北经济快速开展。因此，安徽涡阳农副产品农副产品市场的建立，对于健全农副产品产业链，搭建买卖平台，推进皖北农产品专业化、规模化市场建立，带

52、动皖北经济快速开展是非常必要的。第四章 规划建议.规划场地环境及周边环境. 总体规划设计原那么.规划规划及业态分布.交通组织.景观设计.规划目的建筑技术经济目的.建筑设计.规划目的建筑技术经济目的.开发节拍制定原那么 .规划场地环境及周边环境 涡阳县省道S线北侧，S线西侧，胜利西路西段待建南侧。 总占地面积：.平方米 工程总建筑面积：平方米 .总体规划设计原那么以涡阳市城市总规划为根据，以建立西城大市场为目的，根据可继续开展原那么，着眼于区域社会、经济、环境的平衡开展，构成规划合理、功能区划明确、环境优美的新城区；在设计中，充分思索用地范围内各功能的合理布置；在交通功能上，尽量防止外部过境性交

53、通对内部的干扰，强调内部自成体系、人车分流和地面集中布置；在配套效力上，即思索内部需求，又要与外围城市需求相联接；强化城市景观和绿化空间环境设计；在建筑外型上，力求现代、简约明快的风格。 .规划规划业态分布(见附,)平面构思取意于商业活动的原始媒介“田的方式，阡陌交通，没有商业死角，并结合本地块用地外形及地理环境的详细情况将其做为车行主干道和平面构图的骨架，主次有序，关系调和。设计妥善处置了省道S、S等主要干道主立面，在外型上以挺拔的形体、坚实的基座，表达外型新颖、简约明快的特点，将功能与方式完美地一致，力求使其成为涡阳城市建立设备中的标志性建筑群。在建筑群内部形状分布明确、规划合理，正确处置

54、了中心大道、辅助商业大道之间的调和关系。平面布置紧凑流畅，功能分区明确。市场配套的公用效力设备，配置在胜利西路一线，并在部分设了几处商业步行街，串联广场、主干道等开放空间，构成中心活动带，营造繁华繁华的商业气氛，商业步行街，以吸聚人气，能使市场更昌盛兴隆。住宅部分沿S线，既要保证住宅的独立性，居住的私密性空间，又要与市场相交融，表达与商业相互呼映的原那么。本工程建立内容主要为两部分：一部分为市政道路及配套基层设备；另一部分为以营业用房、大棚、仓储、保鲜库、停车场、宾馆餐饮等配套附属设备。该工程建成后将集农贸、农资、仓储、物流、保鲜、批零为一体，通讯、停车、餐饮、住宿等配套设备齐全，立足涡阳，辐

55、射皖北乃至周边省份，全力打造皖北乃至全省一流的农产品和农副产品及其配套产品买卖品牌大市场。分三个区：西侧规划为完好的农副产品区区，采用周围三层店铺围绕中心钢构造大棚买卖区的布置方式。北侧规划为的商业市场配套设备区区，采用周围三层店铺围绕中心商业街的布置方式。南侧为住宅区区，住宅以多层小高层阶梯式由南向北推进，并与中心商业街相对接。整个市场各区中心以几个休闲绿化广场串联起来，功能规划合理，整体有机，构成涡阳县气势宏伟的商业建筑群体。 .交通组织 为实现市场内平安、方便的交通环境，采用主级道路系统，即市场主干道，市场步行街，主级道路有序相接，构成合理的道路网络，井字形为市场主干道。建筑按控制线后退

56、城市道路米，而市场步行街是由地主特征广场砖铺砌而成的街道。在西阳路西侧设置大型停车场及公交车站，沿用地周围道路均设置地面停车场，方便每处市场购物的停车要求，在市场中发明一个随心随意地停车购物的有利环境。充分认识到市场内车载买卖所带来的冲击，尤其是住宅地域私车量和市场买卖车辆，对于人们生活和市场的影响。本设计力求在有限的空间内，有效组织人、车、物三流的高效有序流动。市场内道路主干道米，次主干道米，并突破涡阳市有关商业建筑停车泊位的目的要求，本方案采用地面停车方式，共有停车泊位个，小区车泊位个，市场个，其它个。 .景观设计 为充分发扬工程用地及其周围的环境优势，采用多种手法为环境增色、添彩。本设计

57、自创传统园林景观组织手法，与西环路宽绿化带可成一致的绿化景观。在现代工业社会向信息社会转变过程中，如何在大型商业中心建立中既弘扬现代商业的开放、丰富、高效， 又吸引传统商业亲切宜人的环境气氛， 是当代商业中心面临的焦点问题之一。本方案以中间的商业街为交通中心之一，结合功能构造，作为一种现代手段与传统气氛的结合处置，使购物变得轻松温馨。自然生态与市场区的完美结合，充分利用空间变化和绿化，构成高档次的生态环境。为了进一步美化城市景观，提高环境质量和程度，表达涡阳城市建立的“高起点、高规范、高程度，规划提出了“缓冲带的概念。沿快速路、主干道规划缓冲带，缓冲带包括绿化缓冲带和间距缓冲带，绿化缓冲带接近

58、道路红线，只用于植树、造景和铺设草地。此外也可建立小型设备为指示牌、旗杆、灯柱，小型变配电房及渣滓箱等，其它用途一概不准设置。间距缓冲带接近建筑退线，可设置停车位、车道、人行道以及警卫站、路肩等设备。广场配置尺度适当，市场中心大道配置乔木绿化和辅助通道。集中绿化和广场调和搭配，并点缀广场小品及人流导向牌，给百姓制造一个温馨惬意的购物环境。 .建筑笼统设计 本方案区建筑外型言语特殊区分如下： .整合性的基座 整合性的基座乃用以围塑本街区人行尺度下的道路空间质量，藉此构成各不一样开发建筑间一个整合与调和的场所意象。整合性基座体量高度.m左右，以回应市区的即存都市意象之低层建筑高度。 .背景性的主体

59、 背景性的主体在于形塑本方案区城市尺度下沿街道视角的空间背景，即以促使各个开发建筑在正常视角范围内，达成彼此协调与相互尊重的都市地景。 .开放性的顶部 开放性的顶部除功能上之防雨、遮阳、收纳顶层机械设备与梯间外，同时提供登高望远、拥有具有良好视野的空间场所，强化建筑正面的指向性，更塑造丰富的都市天际线。 .地标性的建筑 用以回应本街区内重要道路端景或中心、门户意象，发明区内视觉焦点与多元的都市地景。地标建筑的体量高度应高于与其相邻之建筑体，以突出其地标，其高度特别指定。 .建筑设计 经过对现有环境和周围规划情况的综合思索及对商住区的人性化思索，在此注重一下理念： .市场街道天际线的优美变化，丰

60、富多彩的人性化空间序列：在现代城市建立中，天际线扮演着越来越重要的角色。优美的天际线能改善市场街道的单调和千篇一概，添加商业的情趣和气氛。他们经过对周边的规划情况，在一定的地段里分布一些大型市场区域，既符合了与基地的结合，又添加了层次和变化，自然构成了S、S省道两侧建筑的门的概念。空间与环境的变化开合那么与人的生活联络更直观一些。他们发明了高低起伏前后参差、大空间与小空间的联络对比、点与线相互结合的丰富多彩的空间气氛，以期望构成温馨、安康、愉悦、休闲的现代商业街。在总体调和一致的根底上，在部分的建筑处置上，经过建筑高低的参差及屋顶的变化，在每一区块又构成不同的空间觉得和商业气氛，这样就构成了从