商贸物流中心规划建设投资可行性分析报告

1、商贸物流中心规划可研报告（圣尔泽）二 O 一 O 年三月 V目录 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第 1 章 商贸物流中心总论 11.1 项目背景 1.1.2 项目概况 3.1.3 编制依据 4.1.4 商贸物流中心总体构想 4.1.5 项目建设的重要意义 5. HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第 2 章 政策环境分析 72.1 国家商贸物流政策分析 7.2.2 00 市商贸物流政策与规划分析 8.2.3 00 市现有商贸物流优惠政策分析汇总 1.02.4 00 商贸

2、物流优惠政策 1.42.5 中心可考虑申请的优惠政策建议 1.6第 3 章 国内和 00 商贸物流中心发展分析 . 203.1 国内商贸物流中心的现状和发展趋势 2.03.2 00 商贸物流中心发展现状 2.13.3 00 各类有代表性的商贸物流中心简介 2.33.4 国内商贸物流中心案例分析华南国际工业原料城（参见附件 2） 2.9.第 4 章 商贸物流中心主要产品的流通结构分析 304.1 金属材料的流通结构分析 3.04.2 化工产品流通结构分析 3.2第 5 章 商贸物流中心 SWOT 分析和发展路径分析 345.1 SWOT 分析表 3.4.5.2 竞争优势 3.5.5.3 竞争劣势

3、 4.1.5.4 机会分析 4.2.5.5 风险分析 4.3.5.6 园区发展策略 4.8. HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第 6 章 商贸物流中心规模预测 . 506.1 规模预测方法 5.1.6.2 现阶段商贸物流产业情况 5.26.3 中心未来物流产业规模预测 5.36.4 中心未来商贸产业规模预测 6.06.5 中心未来发展空间展望 6.3第 7 章 商贸物流中心的战略定位与开发模式 657.1 战略定位 6.5.7.2 功能定位 6.6.7.3 辐射范围 6.9.7.4 常见开发模式及比选 7.27.5 建议中心采用的模式综合运作

4、开发模式 7. 4 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第 8 章 中心发展的重点建设项目 . 778.1 化工产品商贸中心 7.78.2 建立金属材料专业市场和工业品配送中心 7. 78.3 建立化工物流园区 7.8 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第 9 章 商贸物流中心选址及功能分区布局 719.1 中心总体布局 7.1.9.2 选址要求和建设条件 7.19.3 重点建设项目功能分区及布局 7.2 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第 10

5、 章 商贸物流中心公共信息服务平台建设 8010.1 商贸物流公共信息服务平台的含义与作用 8. 010.2 信息平台建设的基本原则 8.110.3 信息平台的体系结构：一网一库三系统 8. 110.4 系统组成和功能设计 8.210.5 中心公共信息服务平台涉及的重要技术 8. 510.6 公共信息服务平台建设与运行机制 8.6 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第 11 章 管理模式、组织结构及人力资源 8911.1 管理模式 8.9.11.2 组织结构如图所示 9.011.3 部门职能分工 9.111.4 人力资源配置 9.3第 12 章

6、 投资估算 9412.1 前期规划咨询及管理费用 9.412.2 化工商贸大楼建设投资 9.512.3 钢材交易市场建设投资 9.712.4 整合相关资源所需的投资 1.0012.5 新建物流基础设施所需的投资 1.00 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 第 13 章 收益预测 10113.1 商贸物流中心盈利模式 1.0113.2 商贸物流中心收益测算 1.0413.3 钢材交易市场收益分析 1.05 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 第 14 章 经济效益和社会效益 10614.1 经济效益

7、分析 1.0. 614.2 社会效益分析 1.0. 7 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 第 15 章 中心建设实施步骤 10915.1 建设实施的原则 1.0915.2 分步建设实施规划 1.09第 16 章 附件 错误！未定义书签。16.1 附件 1：GDP 能耗指标和园区产业结构优化 错误！未定义书签。16.2 附件 2：国内商贸物流中心案例分析华南国际工业原料城 错 误 ！ 未定义书签。- -第1章商贸物流中心总论 1.1项目背景2009年，在国务院关于推进00市统筹城乡改革和发展的若干 意见中提出把00建设成为长江上游地区综合交通枢纽

8、和国际贸易 大通道，成为内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区，成为西部现代物流基地。00作为00市“一小时经济圈”中规划的大型城市，距00主城区60余公里，是00陆路的交通枢纽和长江上游的重要港口，是00特大城市经济社会资源向三峡库区辐射的重要中转站，是促进00市商贸流通产业发展，构成和完善00市现代物流体系的重要节点=習*ti00位于00直辖市东郊， 幅员面积1423平方公里，人 口 88万，辖16个镇，2个 街道办事处，有良好的交通、 物流设施。公路、铁路、水 路、航空便捷，多种交通方 式可以实现无缝衔接；可辐 射范围广，对四川、贵州、华东的主要城市有着极大的产业辐射作用，其地域覆盖

9、约为2.5亿余人；有良好的配套服务，完善的政务环境和金融体系保障。区内现有渝长、长涪、长梁三条高速公路，有5座互通式立交桥。 渝怀铁路在境内设有客、货及编组站。长江黄金水道绕城而过，21 个3000吨级船舶常年可通江达海。00城距00国际机场仅40分钟车 程。00资源丰富，已探明极具开发价值的矿产资源达 20多种，境内天然气储量达3700亿立方米以上，全区变电容量达 270万KW，天 然气输出量80亿立方米/年，煤炭输出量400万吨/年。境内有1江、 2湖、3河、12溪，建有水电站30座。00拥有0000化工园区、晏家工业园区两大工业园区。00化工园区是00市政府批准设立的省级工业园区，位于0

10、0市东郊00境内，规划面积31.3平方公里。园区主要发展：天然气化工、 氯碱化工、石油化工三大产业，天然气甲醇、天然气醋酸、天然气乙 炔、氯碱、精细化工、 新材料六大产品链。预 计至2010年实现销售 收入300亿人民币， 2015年实现销售收入1500亿人民币，2020 年实现销售收入 3000 亿人民币。届时园区将 建设成为长江上游最囲 区规划图PHa；! Mmp ci t血Piark;大的综合性化工基地、 中国新能源产品基地和国家级循环经济示范园区00市晏家工业园区位于 00市00,离00市主城50公里，是00 市人民政府批准设立的市级特色工业园区，于2003年3月启动建设，2008年在

11、全市47个特色工业园区中综合排名第四名，连续 5年成为 00市“五个示范工业园区”之一。园区控制规划面积38.98平方公里， 其中综合加工区规划面积7.58平方公里，江南钢城规划面积14.8平 方公里，机电材料园规划面积 16.6平方公里。分区布置冶金及金属 压延、机械制造、新材料、电子信息等产业。截止2008年底，入驻企业108户，合同投资401.69亿元，开发面积近20平方公里；建成 投产企业85户，解决就业8600人，实现年产值118亿元，利税7.51 亿元。预计到2012年，晏家工业园区将建成以精品钢材深加工、新 型材料、机械制造、电子信息产业为主导产业，年销售收入超1000亿元，规划

12、科学、布局合理、配套完善、服务优良、环境优美的00市一流示范工业园区。 1.2项目概况00商贸物流中心是00商贸和物流产业新的集中发展区。它的建 立能够显著改善区内商贸物流产业发展环境、优化产业结构、延长产 业链、降低GDP能耗，提升00商贸物流发展水平，进而有助于完善 00市现代商贸物流体系。00内相关部门已经成立管委会机构，并已经制定进度安排，大 力支持商贸物流中心的建设。为了使商贸物流中心的建设能遵循科 学、有效、可行的原则，专门研究编制商贸物流中心可行性研究报告。 可行性报告将以科学发展观为指导思想， 遵循平衡发展的原则，在深 入调研的基础上，结合园区实际情况，完成编制。本项目将通过行

13、业资料搜集和分析，摸清国内商贸物流中心的总 体情况，通过对00两大园区、00市及周边地区化工、金属制品的商 贸、物流服务业进行调研，主要包括国内及 00市对于发展商贸物流 中心的相关政策、00化工园至00市以及周边地区商贸物流服务产业 的现状（以化工和金属制品为方向），国内化工和金属制品的商贸物 流发展现状，园区内企业商贸物流服务需求，园区内物流企业发展规 划。在分析调研内容的基础上，以商贸物流中心的建设需求、发展优 势、运营模式、管理模式和建设规模等为重心，按照可研报告提纲的要求，完成00市00商贸物流中心可行性研究报告 1.3编制依据 1.4商贸物流中心总体构想商贸物流中心将以“四位一体”

14、为发展理念，即：“以产业聚集为基 础、以商贸交易为主体、以物流配送为依托、以信息平台为手段”， 构建商贸物流中心。通过加强商贸流通业的规范化、科学化管理，优 化商贸流通业布局，有效配置资源，增强商贸流通综合竞争力，提高 商贸流通企业的经济效益。 到2015年，中心将打造成为具备四大功 能板块、六大功能区域，使中心实现营业收入达到 300亿元，尽快形 成西南地区重要的化工产品和冶金制品商贸物流中心。构建商贸物流中心，应遵循管理统一、信息和软件系统统一、设 施和作业分散的三项基本原则，从硬件和软件两方面建设。在硬件上，根据总体目标和功能定位，结合区内企业的实际情况， 商贸物流交易和物流作业依照产品

15、和设施分处在不同区域，中心包括三大功能中心和六大功能区。其中三大功能中心是化工产品商贸中 心、金属材料专业市场和工业品配送中心、化工物流园区；六大功能 区是化工交易市场、信息服务中心、化工产品运输配送区、化工产品 仓储区、工业品配送区和钢材专业交易市场。在软件上，中心将将构建商贸物流信息平台，整合区域内商贸物 流信息相关资源，为区内企业提供信息服务。商贸物流信息平台包括 “一网一库三系统” 一网指区域商贸物流宽带网；一库；指物流综合 数据仓库；三系统：指公共信息服务系统、商品交易系统、物流服务 系统。在管理上遵循管理统一原则和精简原则，由管委会和开发公司共 同建立管理机构，有4个部门：招商服务

16、部、物流部、信息部和市场 部。物流园区的管理和其他组织管理一样，包括决策层、管理层、执 行层三个层次，设置。根据管理层级和各部门功能的要求，园区管委 会在前期的人力需求为20人左右。 1.5项目建设的重要意义 1.5.1建设和发展商贸物流中心，可以完善 00市商贸物流体系现代商业的发展伴随着经济现代化的过程，对经济和社会的发 展产生重要的推动作用。00地区经济发展要腾飞，就必须促进商贸 物流业的发展，完善商贸产业，发展现代物流，建立完善商贸物流体 系。国家发改委已把 三基地四港区”物流枢纽作为00对接国家物流 业调整和振兴规划的主枢纽平台。三基地包括铁路物流、航空物流、 公路物流基地。四港区包

17、括寸滩港区、果园港区、东港港区、黄谦港 区。除了布局 三基地四港区”之外，00市还规划建设了万州、00、合 川等8个区域性物流基地；工业原材料、产成品及生活消费品若干个 物流配送中心。 152建设和发展商贸物流中心，可以降低园区产品物流成本、从而优化园区内商贸物流环境和辐射西南地区的能力商贸物流业是一个国家或地区经济发展的引擎。通过建设和发展商贸物流中心，可以为园区企业提供专业化、一体化的产品交易服务、 配送服务、仓储服务和信息服务等，能够有效的提高交易效率，降低 物流成本，并促进配套服务功能的完善，为园区化工和工业企业创造 良好的商贸物流环境，有极大的经济效益和社会效益。根据规划，通 过建设

18、和发展商贸物流中心，有利于融入主城经济圈，加速优势产品 辐射西南乃至全国；有利于建成布局合理、结构优化、功能完善、竞 争有序的商贸流通体系，使00建设成为00最具活力和竞争力的商贸 中心和物流基地之一，并承担 00市物流中心和西南化工物流中心功 能，最终推进00市商贸物流和西南地区化工物流的发展。 153建设和发展商贸物流中心，可以延长产业链，从而降低GDP 能耗指标，促进园区向绿色园区发展00主要依靠化工产业和钢铁产业，这二类产业都属于高能耗产 业，与国家要求降低GDP能耗，发展绿色经济相悖。为此，00在发 展化工产业和钢铁产业时，要努力探索和实施绿色产业，延长产业链。 通过建设和发展商贸物

19、流中心，可以延长产业链，促进园区商贸和物 流产业发展，优化产业结构，降低化工产品和钢铁的比重，从而降低 GDP能耗指标，使园区向绿色园区转型。第2章政策环境分析 2.1国家商贸物流政策分析近几年，我国商贸物流业发展速度日益加快，地位稳步提升，对 外开放程度逐步加大，现代化程度显著提高，但同时也存在着成本高、 资源配置不合理、专业化程度低等问题。国务院及各部委对商贸物流 产业的发展非常重视，并提出相应支持政策。 2.1.1支持商贸流通和物流业发展的政策2004年6月，商务部发布流通业改革发展纲要，为贯彻党的 十六届三中全会精神，进一步深化流通体制改革，完善市场体系，促 进流通业结构调整和流通现代

20、化，该纲要提出了流通业改革的指导思 想和目标及主要任务。2008年初，商务部发布关于加快我国流通领域现代物流发展 的指导意见，确定了近几年流通领域开展现代物流工作的指导思想 和构建商贸物流体系的工作重点和目标， 提出了开展流通领域现代物 流示范工程的思路，并制定了一系列支持物流发展的政策措施。 2.1.2国务院制定物流业调整和振兴规划2005年6月，国务院颁布的关于促进流通业发展的若干意见， 从提高流通企业竞争能力、加强流通基础设施建设、建立调控和应急 机制、积极培育统一大市场、完善政策法规等几个方面，提出了21条支持流通业发展的政策措施。2009年2月25 日，国务院审议并通过了物流业调整和

21、振兴 规划，明确指出必须加快发展现代物流，建立现代物流服务体系， 以物流服务促进其他产业发展。规划明确由商务部会同有关部门 制定商贸物流专项规划。专项规划将以国家规划为依据，在深入调研 的基础上，以应对金融危机、解决流通领域物流业面临的问题为重点， 根据目前我国商贸物流的发展现状、 发展特点和发展趋势，提出未来 3年我国商贸物流业的发展重点和初步设想，着重解决当前商贸物流 业发展中存在的区域不平衡、企业不平衡、产业间不衔接等方面问题， 实现节约资源、提高流通效率和降低流通成本的目标。 2.2 00市商贸物流政策与规划分析近年来，00市高度重视并积极推动商贸物流产业的发展。在“十 一五”期间，0

22、0市坚持“政府引导，企业主体，市场驱动，资源整合， 扩大开放，环境营造”的产业发展思路，提出到2010年，00将建设成 为全国物流网络中的主要枢纽和结点之一， 现代物流业逐步成为经济 社会发展的新兴产业和新的经济增长点，初步建成长江上游现代物流 中心；到2020年，现代物流业成为00市国民经济的支柱产业之一， 建成长江上游现代物流中心的宏伟计划。 2.2.1 00促进商贸物流发展的主要政策 00市人民政府关于加快现代物流业发展的意见（渝府发200570号），该政策规定对经政府物流主管部门认定的重点物流 项目，其用地按照工业园区用地政策执行。 物流项目用地坚持科学论 证和跟踪监督用地行为相结合，

23、既反对盲目圈地，又必须预留未来发 展空间。优先保障经认定的市级以上重点物流项目土地供应，并以协议方式转让，坚持节约、集约物流用地，禁止转变物流用地用途。土 地出让金按照工业用地标准执行，经审定可延期支付或分期交纳。 00市重点现代物流企业和重点现代物流项目认定办法，该 认定办法是70号的细化和补充。所认定的现代物流企业是指在 00市 工商部门登记注册，以物流为主营业务，按照客户对运输、储存、装 卸、包装、流通加工、配送等的基本需求，用现代信息及管理技术等 先进手段对物流环节进行组织和管理，实现流程优化，提供规模化、 专业化、一体化的物流服务，实行独立核算、独立承担民事责任的经 济组织。办法所称

24、物流项目指符合 00市现代物流业发展专项规划， 提供运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送和信息管理等 基本功能的基础设施建设项目或物流管理服务项目； 具有一定现代化 特征和产业带动作用的综合及专业物流基地、 物流中心。凡经本办法 认定产生的重点现代物流企业和重点现代物流项目可享受市政府制 定的相关扶持政策。00市促进现代物流业发展政策的实施意见，也是为进一步 落实00市人民政府关于加快现代物流业发展的意见（渝府发2005 70号），培育现代物流企业，推进重点物流项目建设，促进我市现代 物流业发展，特制定本实施意见。该意见在土地政策、税收政策、规费政策等方面进行详细规定。4、国家发改委将

25、 三基地四港区”物流枢纽作为00对接国家物流 业调整和振兴规划的主枢纽平台，这对完善 00市的商贸物流体系起 着重要的促进作用。三基地包括铁路物流、航空物流、公路物流基地。 四港区包括寸滩港区、果园港区、东港港区、黄谦港区。在布局 三基地四港区”的基础之上，00市府发2009108号文明 确建设万州、涪陵、00、江津、永川五大市级物流枢纽，化工物流、 汽车物流、高新物流、金属材料物流、农产品物流五大专业物流园区。 该文件中将00定位于以公共仓储、中转配送、展示交易于一体 的化工商贸物流中心、金属材料物流中心和大宗物资综合物流中 心。 222 00 “十一五”期间物流发展的具体目标:实现物流业增

26、加值较快增长。到 2010年，力争实现物流业 增加值460亿元，占GDP比重9.2%，年均增长16%。优化物流结点布局。到 2010年，以主城为核心，区域性中 心城市为重点，建设三大枢纽性物流园区、八大区域性物流基地、若 干综合和专业物流中心，初步形成层次分明、结构合理的布局体系。构建物流基础平台。建成高效快捷、合理衔接的物流网络平 台；初步建成资源共享、开放安全的物流信息平台。培育现代物流企业。到2010年，改造和提升1520家物流 企业，重点培育3 5家面向西部、辐射全国，收入上10亿元的第三 方物流企业，引进510家国内外知名物流企业。 2.3 00市现有商贸物流优惠政策分析汇总在00市

27、在现有商贸物流优惠政策中，物流业的优惠政策较集中， 有实际可操作性。而商贸行业的优惠政策则比较分散， 以不同行业主 管部门各自制定和发布为主。商贸行业主管部门一00市商业委员会近年出台的行业优惠政策 主要围绕中间消费品和终端消费品，女口：“农改超、商圈建设专项支持、 商业网点政策、家电下乡”等，暂没有专门针对工业及原材料产品商 贸中心的专项政策。现有的商贸物流优惠政策汇总如下： 2.3.1 土地政策在符合土地利用总体规划、城市建设总体规划、物流发展专项 规划、土地利用年度计划的前提下，对重点现代物流项目用地优先予 以保障。2重点现代物流项目建设用地，涉及农村集体土地的，应依法按 实际用途办理农

28、用地转用和土地征收手续，耕地开垦费和征地管理费 按用地项目所在区县（自治县）规定标准的下限收取。3重点现代物流项目非经营性用地（即不含项目配套的商业、旅 游、住房、加油站等经营性用地），按工业用途和工业出让最低价标 准实行招拍挂有偿使用。4入驻00市十一五”现代物流业发展专项规划的物流基地的重 点现代物流项目非经营性出让用地缴纳的土地出让金和新增建设用 地有偿使用费实行收支两条线”先征后返。缴纳的土地出让金和新 增建设用地有偿使用费地方分成部分（存量分成），由市财政扣除政 策规定的相关规费后，返还物流基地所在地区县（自治县）政府，按 规定用于土地开发整理和物流基地基础设施建设等。列入00市十一

29、五”现代物流业发展专项规划或新增的重点现代 物流项目，未进入规划的物流基地的，经市政府现代物流联席会议批 准，可参照执行上述政策，享受土地出让金和新增建设用地有偿使用 费返还优惠。5重点现代物流企业以土地为条件引进资金和设备建设物流配 送中心，企业原土地使用权属划拨用地的， 可按工业用地补交土地出 让金后，办理出让手续。6重点现代物流企业对影响周边居民生活的设施进行易地搬迁， 原企业使用的土地，由国土部门按照城市规划确定的用途依法收回后 重新供应。相关企业经市政府批准纳入环保搬迁范围，原企业用地出 让所得土地出让金可返还用于搬迁安置。7经出让的物流发展用地，必须依法按出让合同约定的开工日期 执

30、行。严禁擅自改变土地用途用作房地产开发等其他经营性项目；对 经市政府现代物流联席会议审批后，根据城市建设总体规划改变用途 的土地，由国土部门依法收回后，按新的用途重新招拍挂出让，并依 法办理相关手续。 232税收政策1凡在我市设立的物流企业，符合西部大开发国家鼓励类产业目 录，经批准可享受西部大开发税收优惠政策，在 2010年前按15%的 税率征收企业所得税；少数民族地区的物流企业，经批准可减按7.5% 的税率征收企业所得税。新办的独立核算的物流企业，自开业之日起，经批准可享受国 家支持新办第三产业企业的企业所得税优惠政策。在国家确定的 老、少、边、穷”地区新办的物流企业，经批准 可减征或免征

31、企业所得税三年。物流企业在我市范围内设立的跨区域分支机构（包括场所、网 点），凡在总部领导下统一经营、统一核算，不设银行结算账户、不 编制财务报表和账簿，并与总部微机联网、实行统一规范管理的企业， 经税务机关审核认定后，其企业所得税可由总部统一缴纳。物流企业实施技术改造项目所购置的国产设备，按相关政策规 定，经审查批准，享受国产设备投资抵免企业所得税的优惠政策。物流企业在保税园区、保税物流中心、出口加工区投资用于自营物流设施建设和技术改造购置的进口设备，按相关政策规定，经审查批准，可享受免征关税和进口环节增值税的优惠政策。对经认定的重点现代物流企业，经市级税务部门审查批准，参 照国家物流税收改

32、革试点政策，执行相应的营业税计征管理办法和货 物运输发票抵扣增值税的规定。经市高新技术产业化工作领导小组认定的物流电子商务、信息平台、软件开发和关键装备制造等高新技术产业化项目所需新建或购 置生产经营场所，自建成或购置之日起，经批准五年内免征房产税。 2.3.3规费政策1对列入 十一五”现代物流业发展专项规划的大型物流项目和新 增的市级重点现代物流项目，免征城市建设配套费。2新建、改建、扩建重点现代物流项目，确因地质、地形等条件 限制，不能配套建设防空地下室的，减半征收人防易地建设费。3国际标准集装箱运输车享受高速公路收费优惠政策。4.凡在00登记注册的核载吨位在20吨以上的单车、国际标准集

33、装箱运输车享受运管费缴纳优惠政策。牵引汽车列车的半挂牵引车按 其整备质量的50%核定运管费计征吨位。核载吨位超过 20吨的国际 标准集装箱运输车（整车形式）、承载国际标准集装箱的半挂车、其 他载货汽车按20吨计征运管费，其超出部分免于计征。5重点现代物流企业在缴纳公路运输管理费时，按企业营业车辆 总吨位大小，可分别按75%89%的比例包缴。重点现代物流企业新 增的车辆，按企业当年享受的包缴比例缴纳公路运输管理费。 2.3.4 其他1市现代物流联席会议办公室统筹全市物流工作，统一协调重大 问题，组织实施00市重点现代物流企业和重点现代物流项目认定 办法把好准入关，提高政策扶持的质量和效益。2各级

34、各部门要简化办事程序，加快政策落实，加强政策实施的 监督和检查，及时纠正企业违规骗取优惠政策的行为并收回政策优 惠。3实施大通关，推行跨关区属地申报、口岸放行监管模式，减少 货物中转，加快通关流程。 2.4 00商贸物流优惠政策为了吸引更多的商贸物流企业落户 00,加快商贸物流产业发展， 建设区域商贸物流中心，00已制定了相应的优惠政策。并已于 2009 年7月1日起实行。享受优惠政策的对象（1）生产资料商贸企业1）在00市00商贸物流中心新登记注册并在中心从事生产资料 购销业务、年纳税额不低于50万元（含50万元）或年销售额不低于 1000万元（含1000万元）的商贸企业。2） 属于00原有

35、的生产资料商贸企业，且年纳税额不低于 50万 元（含50万元）或年销售额不低于1000万元（含1000万元），以企 业进入00市00商贸物流中心登记注册的上一年度纳税额为基数，新 增部分享受本优惠政策。（2）生活资料商贸企业1）在00新登记注册并在00从事生活资料批发销售的规模以上， 即年销售额不低于2000万元（含2000万元）的商贸批发企业。2）属于00原有的生活资料商贸批发企业，且年销售额不低于 2000万元（含2000万元）的，以该企业上一年度纳税额为基数，新 增部分享受本优惠政策。（3）物流企业1）在00市00商贸物流中心新登记注册并在中心从事运输、配送、货代、仓储等业务的物流企业，

36、以及在中心内经00市00商贸物流中心办公室特许从事服务的配套企业。2）属于00原有的物流企业，以该企业进入00市00商贸物流中 心登记注册的上一年度纳税额为基数，新增部分享受本优惠政策。2配套享受西部大开放优惠政策凡落户00商贸物流企业，享受国家西部大开发优惠政策，企业 所得税按15%的税率征收。3税收奖励政策增值税第一至五年，按所缴纳税额区财政留存的50%给予奖励。营业税第一至五年，按所缴纳税额区财政留存的50%给予奖励。企业所得税第一至五年，按所缴纳税额区财政留存的100%给予奖励。每年度兑现一次，在享受以上优惠政策的年份按会计年度计算, 次年的上半年兑现上一年度的奖励。4.有外贸业务的贸

37、易公司除其外贸业务享受国家的出口退税有 关政策外，仍可享受本优惠政策。5除中央、市级规定的收费和工本费外，免收区级行政性收费； 生产资料商贸企业和物流企业由00市00商贸物流中心免费为其代办 相关审批手续；生活资料商贸批发企业由区贸易委免费为其代办相关 审批手续。6.截止到2011年12月31日为止，凡入住00市00商贸物流中 心的生产资料商贸企业和物流企业，由00市00商贸物流中心为其免 费提供约15平方米的办公场所。7在行业经营中有重要影响的大公司，其特殊政策将由区政府一 企一议。8凡利用00境内资源从事混凝土、水泥、沙子、煤炭等行业的 商贸物流企业不享受本优惠政策9属于00原有商贸物流企

38、业，已享受原协议中优惠政策的，继 续享受其优惠政策；也可由企业申请，批准同意后其增量部分享受本 优惠政策。 2.5中心可考虑申请的优惠政策建议为了加快00商贸物流中心的开发建设步伐，鼓励和扶持商贸物流 企业的发展，比较其他地区的建设经验，对进驻商贸物流中心的商贸 物流企业，提出了以下优惠政策供参考选用。 2.5.1规划和土地管理政策对列入规划的中心商贸物流项目和列入全区计划的商贸物流 项目，在规划、使用土地审批上，作为重点项目，开辟绿色通道，特 事特办，适当减免土地出让金及市政基础设施配套费。凡兴建商贸物流设施用地与全市总体规划不一致的，在国家允 许范围内可在一定程序上给予适当调整。凡社会投资

39、主体投资于商贸物流中心基础设施开发的，类同于 投资交通基础设施，享受00市关于鼓励基础设施投资的各项规定。对入驻商贸物流中心的企业实行用地优惠政策，准许入园企业 通过出让、转让、联营、联建、入股、租赁、置换等多种方式取得土 地使用权。入驻企业，兴办商贸物流产业项目在办理用地相关手续时，免缴 征地管理费。 2.5.2财政税收金融政策1.税收减免：（1）入驻企业，可按国家、市有关规定享受减免行政事业性收费 的优惠政策。有固定资产投资的外资物流企业， 可以认定为生产性外 商投资企业。其中属于技术密集、知识密集型的高新技术企业，或者 外商投资在3000万美元以上，回收投资时间长的项目，减按 15%的

40、税率征收。（2）鼓励企业从事国际货物的分拨、集散、配送等业务。经管 委会认定的物流分拨企业，其货物的进出口可由管委会核定的进出口 公司代理服务，并减收代理服务费。（3）国家鼓励发展的物流投资建设项目进口设备，在规定的范 围内，可以免征关税和进口环节增值税。（4）园区内入驻的综合性控股商贸物流企业，对其经营发生的 仓储、运输、包装、流通加工、配送等活动，不分别计税，实行统一 征税。（5）在税收上，允许物流企业经营货物运输业务的收入，按 交 通运输业”征税，代理与货物运输有关业务的收入，按 代理业”征税, 并允许扣除与代理业务有关的支付给其他单位的运费、检验检疫费、 装卸费等相关费用。2投融资优惠

41、政策（1）加大对大型商贸物流企业的信贷支持，对符合条件的大型 物流企业的贷款，政府可给予部分财政贴息，设立现代商贸物流业发 展资金，重点支持大型商贸物流企业的贷款信息。（2）鼓励和引导银行在独立审贷的基础上，向符合条件的商贸 物流企业发放贷款。完善贷款担保体系，鼓励各类担保机构向商贸物 流业倾斜。（3）加大高新技术产业发展基金对商贸物流业高新技术项目的 支持力度。支持符合条件的商贸物流企业进入资本市场融资，通过企 业债券、项目融资、资产重组、股权置换等方式筹措资金。鼓励和允 许上市公司以并购、资产重组和增发新股方式进入区内商贸物流业。 253规费政策1对于新办的现代商贸物流企业，实行独立核算，

42、自负盈亏，组 建为商贸物流企业的注册登记，工商部门视其为新兴产业提供方便， 加快办理登记发照速度。2凡在中心兴办商贸物流企业到市工商部门注册登记时，对其经 营项目按运输、仓储等具体项目审批；本市的各有关管理部门要简化 手续，提高办事效率。鼓励非国有经济的商贸物流企业的发展，鼓励 外资企业和外省市企业在园区内兴办商贸物流企业。3交通优惠政策：在不影响道路畅通的前提下，交通、公安等部 门可对商贸物流企业经常出入城区的货运车辆发放通行证，允许其在区内道路临时停靠等。4用水用电优惠政策：对中心重点扶持的商贸物流项目和商贸物 流企业，适当降低用电收费标准，给予一定的优惠和支持。入驻企业商贸物流开发建设项

43、目的市政工程配套费按收取标 准减半收取。 2.5.4其他扶持政策1申请设立物流引导发展基金。通过贴息、补助、奖励等多种形 式，用于物流公共项目的补助、公益性物流信息平台的建设、物流人 才的培训和教育、重要物流项目的贷款贴息。2尽快申请海关进驻派出机构。 实现园区内企业既可经营非保税 品物流，也可经营保税品物流，允许无限期保税存放或展示，海关不 征收任何监管费用。凡在物流园区内注册的物流企业和进出口企业，可实行海关监管。海关对于监管的进出口货物，采取双信息放行的办 法，对转关和关内放行以纸面和电子数据放行的形式，通过港口 EDI中心传输给相关物流单位。对在物流园区内设置的物流企业实行一次报关、一

44、次验单、一次查验”，简化手续，加快办理速度。3申请基础设施建设扶持政策。多方面创新投融资渠道，积极鼓 励区域内外的相关物流企业投资基础设施和物流产业，并给于一定优惠。4申请简化行政监管政策：简化物流市场的行政监管流程，改进 和创新对物流企业的行政监管形式。5实施人才引进政策：商贸物流企业在国内招聘高学历人才，以 及具有高、中级职称的管理人才和科技人才，组织人事部门优先审批； 公安部门优先为其直系亲属办理入户手续。同时，在住房分配、配偶 就业、子女入学等方面给予照顾。同时，企业向国外聘请管理人员和 科技人员，外事、人事部门有限办理审批手续等。6产权改造政策：积极鼓励重点商贸物流企业加快改组改制步

45、 伐，优先支持成立重点物流平台公司，通过股权置换等方式，整合现 有产权分散的物流设施，建立本地化的物流平台。同时支持企业重点 商贸物流企业与国际著名物流企业合资合作。第3章国内和00商贸物流中心发展分析 3.1国内商贸物流中心的现状和发展趋势目前国内商贸物流中心的建设模式主要集中在两类， 第一类是商 贸物流并重，其特点是建立专业性的批发市场；第二类是以物流为主， 建立物流园区，其特点是园区选址靠近交通发达的区域， 方便物流的 流通。在此主要介绍商贸物流并重的模式。专业批发市场简称专业市场，是随着我国经济体制改革的深入而 不断发展成长的，专业市场的建立和发展，活跃了产品流通，带来了 大量的物流、

46、商流、资金流及信息流，逐渐成为物流活动的重要支撑 点。我国专业批发市场的类型主要有“农副产品专业批发市场、日用 工业消费品批发市场、生产资料专业批发市场”三种。如下表：表3-1我国专业批发市场的主要类型农副产品专业市场日用工业消费品专业市场生产资料专业市场粮油批发市场、水果批 发市场、花卉批发市场、 肉类食品批发市场、海 鲜食品批发市场等服装批发市场、小商品批发市 场、五金家电批发市场、家具 批发市场、纺织品批发市场、 汽车城、图书音像制品批发市 场、药材批发市场等钢材批发市场、煤炭批 发市场、金属材料批发 市场、建材批发市场、木材批发市场、石油市 场、化工产品批发市场 等目前国内专业市场主要

47、有三个特点:1发展快从数量、品种上讲，中国专业市场已得到了迅速发展，专业市场 体系初步形成。据统计，全国有9万多家各种类型的交易市场，其中 专业市场数量约占55%，交易年增长率20%以上。目前，中国已初 步形成了包括粮油、农副产品、日用工业品、生产资料在内的，以农 副产品专业市场为重点的，有形市场和无形市场相结合的，门类齐全 的专业市场体系，成为有中国特色社会主义市场经济体系的重要内 容。2集中度专业市场交易规模迅速扩大。通过专业市场交易的商品销售额已 占全社会商品零售总额的三分之一。目前全国专业市场总交易额近3万亿元，年交易规模亿元以上的市场达 2000多个。3工业品专业市场正在成型全国各地

48、纷纷建立自己的钢材专业市场、 煤炭专业市场、金属材 料专业市场、建材专业市场、木材专业市场、化工产品专业市场等。 这些专业市场的建立不论是从规模， 还是从交易额来看，呈现出逐年 增长的态势，而这些增长的态势又加剧了工业品专业市场的进一步集 中。 3.2 00商贸物流中心发展现状通过对00专业市场的调查可以知道，00市现有的商品交易市场 二十强主要分布在工业品专业市场、农产品专业市场、生产资料专业 市场、消费品专业市场和装饰材料专业市场。 其具体市场对应行业分 布特点：（如表3-2）表3-2 00市现有的商品交易市场二十强的行业分布特点市场名称经营产品00陈家坪机电市场工业品00大足龙水五金市场

49、工业品00外滩摩托车配件交易市场工业品00观音桥农贸市场农产品物流中心农产品00荣昌西部饲料兽药市场农产品00农副产品综合批发市场农产品00绿云石都建材交易城生产资料（钢材石材）00金属材料现货交易市场生产资料00巨龙储运钢材市场生产资料00恒冠钢材市场生产资料00龙文金属材料物流中心生产资料00朝天门市场消费品00石桥铺IT市场消费品00万州小天鹅综合批发市场消费品00璧山西南鞋材交易中心消费品00菜元坝水果市场消费品00汽车博展销售中心消费品00凯恩国际家居名都装饰材料00马家岩建筑装饰材料市场装饰材料00建玛特建材市场装饰材料资料来源：参考00市工商行政管理局交易市场评选数据和各市场交易

50、额计算得出其中00大型钢材市场主要是巨龙储运钢材市场、 龙文钢材市场、 金属材料现货交易市场、恒冠钢材市场、绿云钢材市场。这些钢材交 易市场基本集中了全0080%的钢材销售。00的化工交易市场建设则 较为滞后，在渝中区、九龙坡区等地均建有交易市场，总体来讲具有 交易额不大、规模较小、市场分散的特点。 3.3 00各类有代表性的商贸物流中心简介工业品交易市场：陈家坪机电市场简介在成渝高速路口 00陈家坪立交桥地区，以多个机电批发市场为 主体而形成了 00最大最成熟的五金机电商圈，商圈的核心便是陈家 坪机电市场。市场由00房地产开发企业50强及00房地产诚信交易 50佳的 绅帝富达集团”于1999

51、年投资10500万元人民币修建，日常 经营和管理由00陈家坪机电市场有限公司负责。市场由样品实物展示区（摊位）、商务办公区（写字间）、配套服 务区（机电会所、餐厅、停车场、仓储等）组成，总计约 35000平方 米。现有商家约480户，机电产品及相关服务年销售总额约 6.5亿元, 从业人员约2500人。有近万个规格品种产品，主要辐射范围00地区 及四川、贵州、湖北、广西部份地区。因产品种类齐全，批发价格低， 售后服务有保障， 买放心机电，到陈家坪”，已成行业首选。农产品交易市场：00观音桥农贸市场农产品物流中心简介范围遍及全国16个省、观农贸发展详规示意图00观农贸农产品物流中心（简称观农贸），

52、于1987年5月建成 投用，经过21年的发展，从最初单一的农贸市场，成长为集蔬菜、 副食、粮油、水产、水果、茶叶和冷冻制品七大专业批发市场为一体 的大型农产品综合批发市场群，形成两大板块，区域范围2平方公里的 现代农产品物流中心。该中心占地671亩，经营面积约40万平方米, 场内客商5000余户，经营各类农产品10000余种，农产品聚集辐射舌冏毋区| 126h I水产活.126Gb ：食品JCZE脚托亩60多个市县以及00各 区县。本地农产品通过 该平台交易占60%，特 别是辣椒、花椒销量占 国内市场交易份额的三 分之一。承担并调节00 及其周边地区85%的农 产品供应。2008年市场 总交易

53、量24.67亿公斤， 总交易额突破130亿元 人民币。作为打造00北部商贸中心的重要组成部分，按照00江北区委、区人民政府的要求， 根据观农贸发展战略，结合石马河盘溪地区商贸业态的功能区分，以观农贸为主，牵头整合区域内的商贸资源，并纳入观农贸统一规划、 统一管理，形成一二六八规划格局。一个中心”我们将石马河盘溪地区定位为00观音桥农贸市场农产品物流中心”（简称 观农贸”。 其区域范围为北至南桥寺明瑜恒康小区； 南至大石坝九村；东至金果 园小区；西至石马河立交入口处共约 2平方公里面积，该区域交通四通八达，位于石马河盘溪地区的交通枢纽。（1）两大板块”00观音桥农贸市场农产品物流中心”约2平方公

54、里范围内又划 分为两大板块，即：观农贸主体板块和观农贸配套板块。观农贸主体 板块包括（428亩，经营面积21.63万方）:观音桥农产品批发市场、观 农贸盘溪粮油批发市场观农贸盘溪蔬菜批发市场、观农贸盘溪水果批 发市场、观农贸盘溪水产批发市场。观农贸配套板块含（243亩，经 营面积12万方）：观农贸明瑜恒康小商品交易城、观农贸阳光玉带园 交易区、观农贸凯源交易区、观农贸万戈农产品冷藏库（2）六大交易区”两大板块建成后，从布局上将形成蔬菜交易区、水果交易区、食 品（粮油）交易区、水产交易区、小商品交易区和仓储加工配送区。（3）八大服务体系”与六大交易区相配套在市场形成食品交易、 蔬菜拍卖、电子结算

55、、 电子监控、质量检测、仓储物流、加工配送、生活服务等八大服务体 系。这六大交易区和八大服务体系将为打造西部最大，全国一流”的农产品物流基地奠定坚实的基础。3钢材及冶金材料交易市场：00龙文钢材市场简介龙文钢材市场是集数字仓储、加工、市场交易、电子交易、金融、运输为一体的综合型现代化金属材料交易市场。 占地面积400亩，建 筑面积12.3万m2,其中写字楼面积7.3万m2，室内仓储面积3.8万 m2，室外仓储面积约6万m2,加工面积1.2万m2,加工流水线4条, 行车26台。整个仓储中心的静态库存可达 30万吨，年吞吐量可达到 450万吨。市场交易区共有办公楼8栋，其中A区3栋（A1至A3），

56、B区 5栋（B1至B5），共有门面及办公室近1000间，现余600多间。办 公楼共有3层，其中1层为门面房，可以作为库存或者零售，2、3 层为办公室。办公楼分为南北两面，A区1楼门面挑高为4.5米，B区一楼门面挑高为4.3米。A区楼间距为18米，B区楼间距为12米， A区、B区之间的主干道宽度为21米，货 车的进出非常通畅。办公楼2、3楼的走廊宽2.4米，采用 全钢化玻璃栏杆，宽敞明亮，美观大方。 走廊全部实现盆景绿化，并将添加开放式 茶座，方便客户互相交流。2008年5月，首批螺纹钢货运车皮在铁路装卸线成功装卸，标 志着龙文钢材市场仓储中心正式全面投入运行。铁路装卸线采用双线形式，龙文内部段

57、长300余米，可一次性装卸20个车皮。龙文钢材市场自备仓储中心，仓储区面积140亩，其中室内仓储 面积3.8万m2,加工区面积1.2万m2,配有30台32T/16T桥式起重 机、32T门式起重机、16T吊车、5T叉车、18T转运车辆等专业设备。 拥有开平线4条，纵剪线一条。整个仓储中心的静态库存可达30万吨，年吞吐量可达到450万吨。4消费品交易市场：00朝天门市场简介00朝天门 金二角”地区历来是商贾云集之地，自古就有左右夹两江，上下十三邦”之誉。正是由于其得天独厚的交通优势，来自大 江南北的大小商户云集于此，朝天门市场成了00商品集散的重要门户。如今，朝天门市场拥有24家办场单位32个单体

58、市场，市场总面 积48万平方米，经营面积 21.8万平方米，13000余个商铺，从业人 员14000余户，间接带动就业20余万人。全国各地4000多个知名品 牌和知名企业进入朝天门市场，形成了以服装为主，小商品、日化、 箱包、鞋帽、床上用品等20余大类数万种商品的大型专业批发市场。 继2004年交易额突破百亿大关后，2008年更是冲上了 156亿元的高 位，同比增长15.46%。在千万市场大军的奔波中，朝天门市场的商 品顺着滔滔长江、嘉陵江，源源不断的流向云、贵、川等西南半壁江 山。5消费品交易市场：00凯恩国际家居名都简介00铠恩国际家居名都（00家具交易市场）是经00市人民政府 批准建设的

59、市级重点项目，它的规划设计和建设吸收了国内外顶级专 业市场的优点，更加融合了现代市场的全新理念，使卖场具有更加强 烈的人性化氛围。它位于00市巴南区渝南大道19号，东靠南山，西 临渝黔高速公路主干道，北面有建设中 00市最大的商品物流配送中 心，距市中心解放碑约八公里、港务码头十公里，交通十分便捷。00铠恩国际家居名都以“行业认同、政府认同、历史认同”为宗旨, 以“大市场、大流通、大整合”为市场功能模式，以“规模化、国际化、 细分化”为市场运作模式，实现居家产品、行业品牌、经营业态的大 整合，逐步成为西部家具家居第一市。00铠恩国际家居名都规划建设面积 80万平方米，分三期建设， 总投资15亿

60、元，一二期现已建成40万平方米并投入使用，2009年 将着手规划三期建设。00铠恩国际家居名都（00家具交易市场）2004 年实现交易额15亿元，2005年实现交易额27亿元，2006年实现交 易额41亿元，2007实现交易额60亿元，2008实现交易额70亿元。 三期市场投入使用后，交易额预计将超过 100亿元。00铠恩国际家居名都，是按照国内星级市场标准建造的。市场拥有先进的麦克维尔中央空调机组七台，1.5万千伏安双回路电力开 闭所，垂直观光电梯五台，电扶梯五十六台，市场还拥有先进的消防 中央控制系统，红外线监控设备及市场所必备的其它设备设施。按照 绿色、环保、休闲的购物理念，市场内增设了