XX 小镇工程建设项目可行性研究报告

1、4.1 选址原则 20 #4.1 选址原则 20 XX 小镇工程建设项目可行性研究报告目录第一章 总论 1项目概况 1可研报告编制依据和研究范围 4主要技术经济指标 5研究结论与建议 6第二章 项目建设背景与必要性 7项目建设背景 7项目建设必要性 8 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第三章 项目定位及市场分析 10 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 项目定位 10 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 市场前期分析 1

2、2 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 项目规划面积外的产业互动 15项目开发与小城镇建设、两型社会建设的融合 16 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 项目命名 18 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第四章 项目选址及建设条件 1913.1 研究结论 60 #13.1 研究结论 60 8.1 建筑节能措施 47 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 项目选址 20 HYPERLINK l bookma

3、rk32 o Current Document 建设条件 20 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第五章 建设内容及规模 24 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 建设规模 25 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 建设内容 25 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 项目设计说明 27 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 第六章 工程技术方案 32 HYP

4、ERLINK l bookmark44 o Current Document 建筑设计 32 HYPERLINK l bookmark46 o Current Document 结构设计 33 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 电气设计 34 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 给排水设计 38 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 消防设计 41 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 第七章 环境保护 4

5、2 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 施工期环境影响分析 42 HYPERLINK l bookmark58 o Current Document 营运期环境影响分析 45 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 第八章 节能方案分析 46 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 用电节能措施 50 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 第九章 项目实施进度安排 51 HYPERLINK l bookmark68

6、 o Current Document 第十章 投资估算与资金筹措 52 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 投资估算 52 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 资金筹措 52 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 第十一章效益分析及还贷计划 56 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 经济效益分析 56 HYPERLINK l bookmark78 o Current Document 社会效益分析 56

7、HYPERLINK l bookmark80 o Current Document 还贷计划 57 HYPERLINK l bookmark82 o Current Document 第十二章招投标方案 57 HYPERLINK l bookmark84 o Current Document 编制依据 58 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 招标范围 58招标组织形式 58 HYPERLINK l bookmark88 o Current Document 招标方式 59 HYPERLINK l bookmark90 o Current Doc

8、ument 招标信息发布 59 HYPERLINK l bookmark92 o Current Document 第十三章研究结论与建议 60 1.1.4 建设地点 建议 61第一章总论项目概况项目名称*项目承办单位* 有限公司项目承办单位基本情况经* 人民政府招商引资 ,由 * 有限公司为此项目投资建设。并于 * 年* 月* 日经* 工商行政管理局企业名称预先核准通知书批准，设立 “* 有限公司”，于* 年* 月*日经* 工商行政管理局注册登记并颁发法 人营业执照。公司所在地： *县* 镇*村。企业法人代表： * 。注册资本：人民币*万元整。经营范围：*公司组成人员：公司现有工作人员 *

9、名，其中：董事长 *名、总经理 *名、监事 * 名，项目经理 *名，其他管理人员 * 名。拟建项目选址在 * 镇* ，临*国道，距*镇3公里左右，距离 *县城8公里以内，车程 8-10 分钟即可达。项目区域优势明显，概括起来就是“四临一靠” 。即：O临城：项目区距县城仅8公里，8分钟左右车程，区位优势明显；02临路：项目区西 临*国道，是*流通的黄金走廊，交通便捷；03临水：项目区东临*，且地块内 拥有灌渠、湖泊，水资源丰富； 04临农庄：项目区南临 *有名的*庄园，具有生态 资源和特产资源优势；05靠山：项目区南临 *，远靠*山，拥有不可多得的绵延起伏 的数十公里山水和秀美风景。建设性质新建

10、建设内容及规模本项目共分三期开发，总投资 2 亿元。第一期，依托 * 优势自然资源，以生态型 乡村旅游为重点，计划投资 8000 万元；第二期，依托 * 资源，开发一系列水上休闲 娱乐项目，打造水文化核心景区，计划投资 5000 万元；第三期，跨过 * ，在*盘山 脚下，开发旅游地产，形成 * 旅游产业的提升，计划投资 7000 万元。本项目一期建 设总需面积 261 亩（水陆面积），共需征用土地 95 亩（已征用 75 亩,20 亩正在征用中 ）， 其中建筑物占地面积15000川，规划建筑面积38880 m2，租用水面166亩。项目建设的整体规划设计充分体现了“绿色、阳光、运动、环保”的主题

11、，由策划部门拟定出了“七大系统、六大分区、三路循环”的整体规划。七大系统：“食”系统，主要是指本项目的餐饮功能，包括中心餐饮区、清吧烧烤、农家自 酿酒、自制腌制品、自制豆腐等。“观”系统，主要是指本项目的景观系统，包括道路景观绿化、特色牌坊、荷塘、 海滩、特色民风建筑等。“游”系统，主要是包括游道、观光车、指向设计、休憩设施和停车场等。“乐”系统，主要是指本项目的休闲、娱乐项目，包括垂钓、网球、羽毛球、乒 乓球、沙滩排球、儿童游乐场、游泳池及户外拓展项目等。“展”系统，主要是指本项目的文化展示功能，包括“ * 文化民俗风情园” 、农 家豆腐坊、农家酒坊、农家油坊、农家腌制坊、农家小院、户外小品

12、等。“居”系统，主要是指本项目中为游客提供居住服务的宾馆、酒店式别墅、滨水 民居度假客房。“购”系统，主要是指针对游客提供的购物功能，拟建“ * 特产综合购物中心” 及体验活动中所包含的酿酒、腌制菜品、蜂蜜等。六大分区：A 形象引导区。作为景区的形象窗口，形象引导区包括“大型停车场、游客接待中心、村支部、村民文体活动中心、景区管理办公室、景区形象雕塑组团”等功能内 容。约用地15亩，其建筑物占地面积约 4700卅。B、* 民俗风情园。此园是 * 历史文化、民俗民风集中展示的一个平台，一块是 以各体验活动为主题的农家小铺，另一块是 * 历史文化和优秀旅游景区的博览展示， 集中陈列和展示*历史文化

13、精髓。约用地20亩，其建筑物占地面积1200 m20C、中心餐饮区。约用地5亩，主建架空层停车场、餐厅、包房及茶饮中心等建筑 设施，其建筑物占地面积2600 m2.D、 别墅式酒店群。此区建设20套独具特色的别墅式酒店，风格清新，幽静雅致，错落于乡间密林之中，是亲近大自然与高品质旅游生活的两全之选0别墅式酒店内， 设施先进，功能齐全0超大客厅可待客洽谈，卧室温馨浪漫，独家私人露台，可一览 园区美景；完善的信息化智能服务系统，更能为游客提供丰富多彩的娱乐生活和方便 快捷的商务服务0别墅式酒店群有很好的市场前景0约用地 20 亩，主建儿童乐园、游 泳池、训练场等体育运动设施，其中别墅式酒店建筑占地

14、 3500 m ，室内体育厂馆等 建筑物占地面积 2400 m 0E、高尚会务、生活区。位于项目的南部区域，是集住宿、会议、足浴按摩、休闲、 健身等功能于一体的一个高尚生活区。约用地 20亩，其建筑物占地面积1500 m。水 面主要用于建钓鱼中心、滨水木道、临水风情包厢，水生植物种植观赏区，阳光沙滩游泳池等建设。F、户外活动拓展区。户外拓展是时下非常流行的一种企业培训方式，能让人在各 种项目活动中达到磨练意志、陶冶情操、完善人格、熔炼团队培训的目的，受到很多 企业单位的青睐，周边同类的经营户外拓展的项目少，综合条件和本项目有一定的差 距，有很好的市场前景。约用地 15 亩，主建儿童乐园、游泳池

15、、训练场等体育运动设 施，其建筑物占地面积900 m2.三路循环：A、游客车辆通道循环。游客的私家车以*国道入口为起点，途经村支部并环绕 * 民俗风情区，经中心餐饮区的停车场，形成一个完整的回路，很好的覆盖了“民俗 园”等园内主要景点，与生活区临湖相望，保证了生活区域内的安静。B、电瓶车游道循环：观光游道以停车场为起点，沿 *岸环绕阳光沙滩，游客可 看到临水小包厢、烧烤场、网球场等，经过户外拓展区，观光车将经农家居住区到 * 园，然后沿“农家小院”后面的游道折返，经过茶艺会务区和儿童游客场，返回停车场。C、消防通道：消防通道用于消防人员实施营救和人员疏散的通道，同时也是贵宾进入园区的安全通道。

16、消防通道经过村支部广场转盘库，直接由南面通路经滨水民居 到达高尚生活区，是园内仅有的一条通路到达高尚生活区，很好的保证了生活区的安静。项目建设实施进度* 的建设，已得到各级有关部门的批准与支持， 并成立了专门工作班子开展项 目前期工作；2010 年4 月，所有工程项目建设全面实施整体连动；2011 年4 月底，所有主体工程全部完工；2011 年9 月底前完成全部装饰装潢等刹尾工作；2011 年 10 月 1 日开园营业。可研报告编制依据和研究范围编制依据、2008 年中央 1 号文件党中央国务院关于切实加强农业基础建设的若干意见 ；、中国农业发展纲要 ；、全国农垦农业现代化建设规划 ；、农业部

17、农业七大体系建设规划 ；、* 人民政府办公厅关于加快发展休闲农业的通知 ；6、* 国民经济和社会发展“十一五”规划；7、工业与民用建筑可行性研究深度及要求；8、国家发改委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版） ;9、建设单位提供的其他有关资料。1.2.2研究范围本可研报告依据国家有关部门政策、规程、规范等，对项目建设背景与必要性、 项目选址与建设条件、建设内容与规模、工程建设方案、环境保护与节能措施、项目 建设实施进度计划、投资估算和资金筹措、招投标方案及效益分析等方面进行分析研 究。1.3主要技术经济指标项目第一期主要技术经济指标见表 1-1 0表1-1主要技术经济指标表序号

18、指标名称单位数量备注1总用地面积（含水面）m2174000.87约261亩1.1征用土地m263333.65约95亩1.2租用水面m110667.22约166亩2总建筑面积m388802.1形象引导区建筑占地m47002.2*民俗风情园建筑占地m12002.3中心餐饮区建筑占地m226002.4酒店式别墅群建筑占地m23500+2400体育馆等24002.5高尚会务、生活区建筑占地m15002.6总建筑面积m388803总投资万元80003.1自筹资金万元50003.2银行贷款万元30004建设工期月185预计年净收益万元约 20006年经营成本万元62001.4研究结论与建议1.4.1研究结

19、论1、项目建设是从构建和谐社会，落实省委、市委有关会议精神的大局出发，其意 义是深远的。本项目是打造*首个生态田园型乡村旅游综合体。以具有旅游价值的农 业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创建新农业实体 经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把小城镇建设与体现传统农庄风貌结合，把农业生产与旅游观 光结合起来，讲求“原汁原味” ，追求休闲设施及会议配套与农业系统、生态系统、人 文景观系统的和谐统一，围绕农村活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农 事活动、农家小院落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自

20、然、幽静、 野趣、生态的游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的心态，形成一个集旅游观光、 优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐农庄。项目建成后， * 环境条件将得到极大的改善， 可以为农民开辟更广泛的就业门路， 实现“生产发展、生活宽裕”的目标。项目建设符合国家政策，布局合理，经济与社 会效益显著，因此项目的建设是十分必要的，是可行的。2、项目建设地址具有良好的区位优势、外部水、电基础设施条件良好，建设地址地质稳定，为项目建设提供了有利的建设地理条件。3、市场有需求，项目建设有良好的发展前景。4、项目建设规模、建设方案、环境保护、消防安全、实施进度安排、项目组织与管理、

21、投资估算和资金筹措方案是可行的。建议1、项目单位必须高起点、高标准进行建设和管理，抓紧落实项目前期工作，为项目的建设提供较好的建设条件。2、建设单位应引进竞争机制，择优选择设计单位和监理单位，并通过招投标形式择优选择施工企业等，以保证工程项目质量和进度，使投资按预期计划得到控制，并 满足可研报告中预期的目标3、建设项目是市、县两级政府批准的乡村旅游休闲项目，建议上级领导机关及有 关部门为项目的建设营造一个宽松的外部环境，促使其尽快建成发挥效益。第二章项目建设背景与必要性项目建设背景政策优势中央 1 号文件提出要大力发展现代农业，并把建设现代农业作为今后一个时期小 城镇建设的重要内容，提出科技进

22、步是突破资源和市场对我国农业双重制约的根本出 路。必须着眼增强农业科技自主创新能力，加快农业科技成果转化应用，提高科技对 农业增长的贡献率，促进农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。 1 号文 件还提出，农业产品不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、就业增效、生态保 护、观光休闲、文化传承等功能。建设现代农业，必须注重开发农业的多种功能，向 农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级，大力发展特色农业，特别要重 视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游等行业。目前，无论是中央的决策，还是省、市工作层面，大力发展旅游经济已形成共识， 而且该项目的开发是经市委、市政府筹划，由陈文浩市长亲自

23、拍板定案，列为全市农 业旅游休闲农庄的样板工程，受到了市、县、镇各级领导的高度重视与支持。市场有需求 “休闲旅游”和“主题游”已正成为热门旅游类型，传统的观光旅游正在逐步减 少，深度游、短程自驾游、农家乐等旅游项目正在加速发展，且大受消费者欢迎。 * 依托 * 及周边地区景区资源和链接 * 的区位优势，拥有相当数量的过境游客。据 不完全统计，仅星香源、金丰和等为数不多的接待过境游客的酒店，每年接待过境游 客已达 4 万人以上；又如据 * 市旅游局统计， 08 年全市乡村旅游人数达 200 多万人 次，直接经济收入达 1.2 亿元以上。由此可见，开发乡村旅游业大有可为地方有资源* 作为传统的农业

24、大县，拥有独特的自然生态环境和特色农业产业，如 * 产业； * 历史悠久，文化底蕴深厚，如 * 古文化遗址等人文景观享誉全国。同时， * 具备 开发生态农业旅游休闲项目的条件，区位及周边自然生态条件良好，同时， * 是 * 小城镇建设示范点，正处于生活改善、产业升级的新阶段。本项目在此投资，一方面 能充分借用周边的自然资源，另一方面又能有机融入 * 的小城镇建设中，促进地方的 产业发展和生活改善。投资商有意愿 作为主投资商，宁波市北仑澳美珂工贸有限公司，一直致力于优秀旅游资源的开 发和推广，本项目的投资，是通过深入挖掘 *本土优势旅游资源，打造本土旅游品牌， 是投资商基于对自身旅游项目开发能力

25、的自信和对 * 乃至* 旅游经济发展的乐观判 断。项目建设必要性项目建设符合国家产业政策，是国家重点支持和扶持的产业 本项目建设是深入贯彻党的十七届三中全会决定“关于因地制宜发展特色产业和 乡村旅游业”的精神，实施市委、市政府就开发 * 农业旅游休闲农庄的指导性意见， 为加快* 乡村旅游产业的发展，在 * 镇* 开发原生态农业旅游休闲项目，不仅适 应了旅游产业结构优化调整的客观要求，拓宽了旅游资源开发新途径，并把旅游、农 业、新农村进行了有机结合，提升和丰富了旅游内涵，能迎合大众消费心理。项目建设将成为农村建设的新样板“社会主义新农村“是指在社会制度下，反映一定时期农村社会双经济发展为基 础，

26、以社会全面进步为标志的社会状态。具体来说包括五个方面：即新房舍、新设施、新环境、新村民、新风尚。通过本项目的建成，向外界传达本项目不是一个孤立的旅 游景点，而是 * 小城镇建设的一个新成就、新样板。项目建设将成为 * 乡村旅游的新园区乡村旅游是以景区景点和生态农业观光为依托，以田园风光、农家生活为特色， 以乡村休闲度假、农业观光游览、民俗风情体验为主要内容的旅游休闲方式。本项目 的建设将围绕社会主义小城镇建设的要求，科学规划，打造成集村务办公、村民生活、 农业展示、休闲度假、餐饮娱乐为一体的乡村旅游新园区，并努力建设成为 * 历史文 化和优秀旅游资源对外展示推广的“形象窗口” 。项目建设是农村

27、产业结构调整的客观要求项目建设能促进农业产业结构的优化改变，能提高农民市场意识，使周边村民向 二、三产业渗透，拓宽了农产品销路，实现农产品的多项、多次增值，加速农民致富 步伐。可创造直接就业 250 人，间接就业 350 人的就业机会，有效解决周边农村富余 劳动力的就业问题。项目建设是 * 城市建设发展的要求* 作为传统的农业大县，拥有独特的自然生态环境和特色农业产业，如 * 产业； * 历史悠久，文化底蕴深厚，如 * 古文化遗址等人文景观享誉全国。另外， * 具备 开发生态农业旅游休闲项目的条件，区位及周边自然生态条件良好，同时，* 是 *小城镇建设示范点，正处于生活改善、生产发展、产业升级

28、的新阶段，本项目的开发 能充分借用周边的自然资源，同时又能有机融入到 * 的小城镇建设中，促进地方的产 业发展和生活改善。第三章项目定位及市场分析项目定位总体定位的十大原则1、突出社会主义小城镇建设要求，在项目中具体落实；2、突出项目在 * 农村建设工作中的示范性；3、充分表现 * 文化、农耕文化在新形势下的创新形式；、项目应实现乡村旅游与农业发展的有机结合， 发挥旅游和文化的双重传承功能， 带动农村的产业化升级；、项目开发要保护周边原生态环境， 注重与当地居民及环境的融合与可持续发展；、项目开发在空间、 时间、运作方面要具有可操作性， 实现滚动开发， 持续经营；7、产业链本地化，即最大限度的

29、促使当地居民就业，使旅游收益最大限度的留在 本地，同时通过开拓与本地农产品的定向收购或直销模式，改善村民生活水平；8、项目应实现专业的经营管理，以良好的服务形象，成为展示* 旅游的名片和窗口；9、应充分利用资源优势，结合市场发展趋势，实现项目的差异化定位；10 、与* 其它旅游项目形成一个有机整体，在资源及功能区分上差异化互补，共 同带动 * 乡村旅游的发展。项目发展方向 * 及* 政府对旅游产业及建设社会主义新农村的政策支持； 1、* 乡村旅游发展的典范；2、生态田园型新农村旅游示范点；3、资源节约型乡村旅游典范；4、乡村旅游综合示范区。项目整体定位首先要明确的是，本项目不是建造一个农家乐，

30、不是一个谁都可以复制的农庄。 旅游开发不是盖楼卖房，搞旅游，就是搞文化，搞乡村旅游就是搞有地方特色的民俗 文化，旅游项目建设周期比地产长，但总体回报会比地产更高。本项目是打造 * 首个生态田园型乡村旅游综合体。1、项目定位诠释* 小城镇建设及产业发展的新型示范点；* 乃至* 乡村旅游的品牌名片；* 当地及周边过境旅客休闲体验的“一站式”私人天堂；* 历史文化和优秀旅游资源对外展示推广的“形象窗口” ；乡村、民俗、现代、商务、休闲等多元素的集合体。2、定位支撑市领导对项目的关注及 * 当地乡政府的积极配合；* 旅游业以“主题旅游”为主，综合类旅游项目填补了市场空白；开发商的实力及项目较大的体量；

31、项目良好的位置，临近 * 及* 国道； 消费者需要一个既能体验生态风光又能享受现代休闲便捷的场所；* 旅游经济的不断发展，需要一张“名片” ，形成示范效应；打破过度体现文化和资源的限制性和旅游的季节波动性，实现客流最大化。产品定位本项目目标市场是以中等收入以上的家庭型、伙伴型和会议型游客为主，产品形 态以休闲娱乐、体验为主，兼具观光的多功能综合性乡村旅游景点。本项目策划以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设 计、修建为手段，以创建新农业实体经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、 购物、品尝、农事活动体验和传统农耕文化回味为目的，把小城镇建设与体现传统农 庄风貌结合，

32、把农业生产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味” ，追求休闲设施及会 议配套与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农村活动场所，依托 农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农家小院落及农村传统的生活习俗资源， 向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、生态的游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的心态，形成一个集旅游观光、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态 农业业旅游、休闲、娱乐农庄。市场前期分析前景分析经过对项目的前期考察，以及结合政府、市场的各类利好因素，对项目开发前景 充分看好，理由如下：1、政府有政策号文中央 1 号文件提出要大力发展现代农业，并把建设现代农业作为今后一个时期

33、小 城镇建设的重要内容，提出科技进步是突破资源和市场对我国农业双重制约的根本出 路。必须着眼增强农业科技自主创新能力，加快农业科技成果转化应用，提高科技对 农业增长的贡献率，促进农业集约生产、清洁生产、安全生产和可持续发展。 1 件还提出，农业产品不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、就业增效、生态保 护、观光休闲、文化传承等功能。建设现代农业，必须注重开发农业的多种功能，向 农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级，大力发展特色农业，特别要重 视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游等行业。目前，无论是中央的决策，还是省、市工作层面，大力发展旅游经济已形成共识， 而且该项目的开发是经市委、

34、市政府筹划，由陈文浩市长亲自拍板定案，列为全市农业旅游休闲农庄的样板工程，受到了市、县、镇各级领导的高度重视与支持2 、市场有需求 一方面，“休闲旅游”和“主题游”已正成为热门旅游类型，传统的观光旅游正在 逐步减少；深度游、短程自驾游、农家乐等旅游项目正在加速发展，且大受消费者欢 迎。另一方面， * 依托 * 及周边地区景区资源和链接 * 的区位优势，拥有相当数 量的过境游客。 据不完全统计， 仅星香源、 金丰和两家酒店， 每年接待过境游客已达 4 万人以上。而放眼整个 * 地区，根据* 市旅游局统计， 08 年全市乡村旅游人数达 200 多万人次，直接经济收入达 1.2 亿元以上。由此可见，

35、在 * 开发乡村旅游大有可为。3、地方有资源一方面， * 作为传统的农业大县，拥有独特的自然生态环境和特色农业产业，如 *产业。另一方面， * 具备开发生态农业旅游休闲项目的条件， 区位及周边自然生态 条件良好，同时， * 是* 小城镇建设示范点，正处于生活改善、生产发展、产业升级 的新阶段。本项目在此投资，一方面能充分借用周边的自然资源，另一方面又能有机 融入 * 的小城镇建设中，促进地方的产业发展和生活改善。通过多方合作，把这里利 用好、开发好、造福乡里，多方共赢。4、投资商有意愿 作为主投资商，宁波市北仑澳美珂工贸有限公司，一直致力于优秀旅游资源的开发和推广，本次投资 * ，深入挖掘 *

36、 本土优势旅游资源，打造本土旅游品牌，正 是投资商基于对自身旅游项目开发能力的自信和对 * 乃至* 旅游经济发展的乐观判 断。消费群体定位重点市场 * 及* 本地市场、过境 * 的团队旅客。根据项目区位特点，我们把项目辐射周边两小时车程以内区域定位于本项目的一 级重点市场。次重点市场 *周边大城市商务游客，如岳阳、武汉等，以及 * 其他景区的 团队游客及 * 外城市游客，国外游客等。消费群体及特征描述：A 类：他们对* 的酒店及休闲场所较为了解，经常在此类场所消费。通常，他 们在选择消费地点时， 对经营特色及饮食口味及相应娱乐休闲配套项目有一定的期望。B 类：对农村生活曾有过体验，孩子一代对农

37、村生活基本无认知。长期生活在城 市。农村及农庄的生活体验对他们富于吸引力。不会主动来农庄玩，有赖于项目本身 的市场宣传推广与旅行社的组团促销。C 类：政商阶层及自驾旅游群体，此类消费群通常经济实力与消费能力较高，多 数拥有私家车，经常性的跨区消费，较为关注消费目的地的特色。项目 SWOT 分析1、优势 S区位优势：项目毗邻 *国道，占据* 黄金通道，紧邻* 县城和*镇，是* 种植的主产区之一。资源优势：新农村经济建设正稳步推进，基础条件得到改善。特别是该地块空间 相对开阔，空气清新，环境舒适，无拆迁，乡业生产种类多样，特色明显。市场优势： * 近年经济增长快，人均可支配收入增收明显，但旅游业发

38、展缓慢， 休闲场所少，娱乐功能滞后，待开发的群体空间大，市场对引导消费和提供可消费的 去处与场所有较高的需求。2、劣势 W项目属新进品牌，知名度有待传播提高；建设周期长，投资巨大； 地理位置属于旅游欠发达地区，旅游市场开发及旅游配套尚需完善； 项目地块内绿化很少，需要花大力气和长时间打造绿色生态环境。3、机会 O 社会主义小城镇建设的持续推进，农庄新经济产业受到鼓励与支持，特别是本项 目能极大丰富 * 乡村旅游的内涵。全国休闲度假产业、体验经济兴起。周边城市有利的经济和政策环境。周边城市市民出游力增强。 周边区域休闲度假产品不足。周边景点产品过时。4、挑战 T 一定时期内，区域市场内将会不可避

39、免出现同质化的竞争项目。周边县市一批以 餐饮/ 农产品生产销售 / 休闲为一体的项目已初具规模。本项目将在一定时期内面临对 手经营上的竞争。保护周边生态环境，防止环境恶化。周边产品带来的竞争压力。消费市场的培养需要时间。 引进专业的管理人才难度较大。项目规划面积外的产业互动、* 园结合 * 特产，本项目有一系列体验互动性设计。如酿酒坊、酒吧等。同时，结 合* 成熟季节，将开展 * 节庆活动，让游客亲自体验参与，采摘 * 、酿* 酒、认购 *等。这既是对本项目参与性旅游项目的丰富， 同时，对* 特色农业经济也是一个好 的展示和促销。2、周边村民特色种植、养殖园及小型农家乐除本项目所在 * 外，项

40、目周边还邻有 * 村、幸福村， 有许多零散的村民自家蔬菜 地，不成规模，经济效益小。本项目建成后，计划与周边村民签订合作协议，成片成 规模、有计划的种植季节性无公害蔬菜、瓜果、特色果林和花卉大园，并结合周边水 资源，开发特色水产养殖，如淡水鱼、虾等，这些种养殖项目的产出，将不仅能满足 本项目的消费需求，还能在本项目的消费牵引下，由当地村民自行建设小型农家乐， 向来往游客提供特色消费，并向游客直接销售。此外，结合 * 周边特色种养殖业设计一系列体验活动，也是项目拉动周边村民参 与旅游，积极致富的一种长期手段。如每年都可以举办“ * 桃花节”、“荷花节”、“* 节”、“油菜花节”、“棉花节”、“垂

41、钓捕鱼节”等等中小型节庆活动，丰富游客的参与 项目，通过游客观赏、体验、采摘、认购等方式，拉近游客与农村、农业生产的距离。 直接带动周边村民的产业提升，提高村民和村集体的旅游经营思想，实现小城镇建设 的实质性飞跃。项目开发与小城镇建设、两型社会建设的融合 本项目以乡村旅游作为经营核心，而新形式下的乡村旅游与小城镇建设、两型社 会建设是密不可分的有机整体，是相互发展、相互促进的“互动关系” 。新农村的基本要求，就是“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民 主”。旅游开发对于实现生产发展，生活改善，文明乡风形成，整洁村容建设，都具有直接的作用。旅游与这 20 字方针的关系，就是旅游新农村的

42、模式结构。以游客的旅游消费过程为核心，形成了对农业产业结构的调整，形成了对农村生 活方式的巨大影响，形成了旅游新农村全新的模式：新农村景观吸引游客观光观光收入；绿色新鲜农产品吸引旅客餐饮餐饮收入农民转变为生产资料；乡村田园环境吸引游客住宿住宿收入农居转变为生产资料；经济作物吸引游客购买购物收入高附加值销售农产品； 有游客消费，带动形成了景观农业、经济作物、农副产品加工、改善农民食宿并 形成农家接待能力，并由此形成文明的乡风、整洁的村容、民主的管理，达到由旅游 而建设新农村的经典结构。定位于“ * 小城镇建设及产业发展的新型示范点”的本项目，将在 * 村容建设、 生产发展、村民生活改善等方面投入

43、巨大精力，全面参与，同时，对于项目周边村落， 如* 村、幸福村等，项目将根据其各产业的布局情况，制定相应的产业带动规划，切 实地实践乡村旅游与小城镇建设、两型社会建设的大融合。因为大家深知“环境友好 型”绝不仅仅是指自然生态环境，更主要的还应包括人际社会环境的范畴。发展乡村旅游的关键，是要使广大农民得到实惠。从项目可招标发展的要求出发，绝不能忽视 周边村民对项目的参与度、认可度和支持度。本项目的建设发展离不开广大村民的支 持，本项目的建设发展必须促进周边村民的生活和经济发展。为此，本项目决定：紧贴小城镇建设、打造“生态田园型新农村旅游示范点” 按照小城镇建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容

44、整洁、管理民主”的基 本要求，结合 * 实际情况，积极谋划项目对周边乡村经济的带动作用。拟考虑从以下 几个方面考虑：人力输入本项目将面向周边乡村招工，解决一部分村民的“转岗就业”问题， 让他们能在家门口就业， 无需租房、车旅费， 实现“零成本就业”，主要职位有服务员、 厨师、民间手工艺者、民间艺人、保安等。经营合作 * 是农业大县，在项目周边 * 村、* 、幸福村，都是农业发展较 好的地区。在项目规划中，着重整合周边农业资源，以本项目为核心接待窗口，辐射 周边，以旅游带动周边的农业生产和销售，丰富农民的增收渠道，强化农民的旅游经 济意识。初步规划，由项目开发商与周边农户签订“定向收购协议” ，

45、开辟高水平、无 公害的“四季果园”、“生态蔬菜园”、“家禽养殖区”、“水产养殖区”、“花卉种植区” 等，不仅开成特色产业，还能打造成特色景观，实现生产与观赏、农业与旅游的有效 联动。这些农产品，一部分可以按合同提供给本项目消费，另一部分可以通过项目的旅游带动，直接面向消费者，面向市场，形成旅游经常的产业链，增加收入。本项目 在最显眼有位置设置有“ *民俗风情园”，集中展示 *的特色特产，并建设鲜活农产 品的销售点，让周边村民的季节性农产品能就近在景区内销售，实现“家门口销售” ， 以项目自身的市场影响力带动周边农户的增产增收。合作建设本项目从小城镇建设及乡村旅游的角度，非常注重对“原生态乡村

46、文化”的保留和完善。在规划设计中，在项目显要位置，建设有 * 村部及村民文化活 动广场，将村务工作和村民生活作为一种旅游产品向游客展示出来。同时，针对道路、 路面照明、绿化等村容建设问题与村部展开合作，并合建三个大沼气池，按新合作关 系共同利用新能源，为项目和周边农户服务。紧贴“两型社会”建设要求 环境友好沿水为路、沿水成景。在现有地貌特征的基础上，加大绿化建设， 项目重要生产单位全部实现无污排放。资源节约路面实现太阳能照明，电视设备采购节能产品，采热制冷利用沼气 和太阳能。项目命名本项目不仅仅是一个单纯的商业开发项目。他将与 * 的小城镇建设同步，紧紧围 绕“两型”社会的建设要求，从项目自身

47、出发，辐射周边、融入周边、带动周边。本项目命名为* 古为* ，位于* 西北部，* 中下游， *西岸，是* 通往* 、川、黔的重镇， 素称“ * 门户”，因*贯穿全境而得名， * 就位于* 镇、 *河畔，拥有悠久的历史 文化、众多的名胜古迹。结合乡村旅游常用的 “突出体现地域特征和资源特色” 的命名原则，提取了“* ” “黄河”两个具有地方特色但又让人意想不到、甚至感觉冲突的名词，让消费者易于 记忆、好奇寻找。而“ * ”中的“新”主要体现在以下三个方面：（1）本项目的建设将成为小城镇建设的新样板“社会主义新农村”是指在社会主义制度下，反映一定时期农村社会以经济发展 为基础，以社会全面进步为标志

48、的社会状态。具体来说包括五个方面：即新房舍、新 设施、新环境、新农民、新风尚。将项目命名为“ * ”，就是要向外界传达本项目不 是一个孤立的旅游景点，而是 * 小城镇建设的一个新成就、新样板。（2 ）本项目的建设将成为 * 乡村旅游的新园区乡村旅游是以景区景点和生态农业观光为依托，以田园风光、农家生活为特色， 以乡村休闲度假、农业观光游览、民俗风情体验为主要内容的旅游休闲方式。“ * ”将围绕社会主义小城镇建设要求，科学规划，打造城集村务办公、村民生活、农业展 示、休闲度假、餐饮娱乐为一体的乡村旅游新园区，并努力建设成 * 历史文化和优秀 # 4.3.1 区位条件 旅游资源对外展示推广的“形象

49、窗口（3）本项目的建设将是政府、投资者、村民合作关系的新发展发展乡村旅游，离不开政府、投资商、村集体和村民的共同参与。本项目作为 * 小城镇建设和乡村旅游开发示范点，更是离不开政府和村民的支持。所以，在项目的 规划设计中，充分考虑这几者之间的互动关系，做到“政府支持有效益、村民参与有 收益、投资开发有利益”，实现多方受益。 而正是这样一种新的 “全景式” 的开发思路， 带动政府、投资者和村民能达成一种强烈合作愿望，实现乡村旅游中多方使用关系的 新发展。第四章项目选址及建设条件选址原则本项目以乡村旅游作为经营核心，而新形式下的乡村旅游与小城镇建设、两型社 会建设是密不可分的有机整体，定位于“ *

50、 小城镇建设及产业发展的新型示范点” ， 按照“区位优势、资源优势、市场优势”进行选址。项目选址拟建项目选址在 * ，毗邻* 国道，占据* 黄金通道，紧邻* 县城和 * 镇，是 * 种植的主产区之一。建设条件*历史悠久， *地灵人杰， *古称 * 交通便利，是 *水陆运输枢纽。境内外陆地交通网络发达：境内 * 铁路过境 15 公里，二广高速、国道 * 、省道 S302 、S304 贯穿县境大部分，与纵横密布的县 乡公路相连；境外交通东临岳阳 170 公里，南距 *80 公里，*260 公里，西抵*137 公里，北到荆州 100 公里，武汉 300 公里，境内外国省道及县乡公路构成完善的陆地 交

51、通体系。水运交通： * 常年可通航运，经 * 与* 、* 相连直通长江。* 与长江直线距离 80 公里，是* 铁路（ * 至广西柳州）跨越长江，进入 * 的第一县。水路经 *入长江，可北上南下，通江达海。其北连长江，南通潇 * ，西控 * ，东出* ，自古就有“ * 门户”之称，是 * 流域和* 参与长江经济开发的一大 战略要地。* 所属*市是中国 60 个高速公路枢纽城市之一，是 * 除省会* 外，同时拥有 铁路、高速公路、机场、水运的内陆城市。 * 现已形成同时拥有高速公路、铁路、机 场、铁水联运港的立体交通构架，拥有海关、检验检疫等对外开放机构。近年来， * 全面贯彻落实科学发展观，大力

52、实施“工业立县、创业富民”战略， 坚持以新型工业化带动农业产业化和新型城市化， 经济社会持续快速健康发展， 2007 、 2008 连续两年被评为 * 县域经济二十强。 2009 年，全县完成生产总值 126.5 亿元， 实现财政一般预算收入 3.28 亿元，城镇居民人均可支配收入达到 13122 元，农村居 民人均纯收入达到 5011 元，综合经济实力跻身于全省前列。通过近几年的快速发展， *已成为*流域的中心物流集散地。随着“环 * 经济 圈”的经济融合和“ * （* 、* ）融城”战略的实施， * 将成为 * 北部经济快速 增长的重要组成部分（2 ）孔隙承压水：在钻探深度内，见二层孔隙承

53、压水。 #（2 ）孔隙承压水：在钻探深度内，见二层孔隙承压水。 4.3.5 自然条件 市场需求随着经济的快速增长和人民群众物质文化生活不断丰富，追求健康的生活方式越 来越成为人们日常生活的重要部分。 “休闲旅游” 和“主题游” 已正成为热门旅游类型， 传统的观光旅游正在逐步减少，深度游、短程自驾游、农家乐等旅游项目正在加速发 展，且大受消费者欢迎。 * 依托 * 及周边地区景区资源和链接 * 的区位优势，拥 有相当数量的过境游客。据不完全统计，仅星香源、金丰和两家酒店，每年接待过境 游客已达 4 万人以上；而放眼整个 * 地区，如据 * 市旅游局统计， 08 年全市乡村旅 游人数达 200 多

54、万人次，达 1.2 亿元直接经济收入。 * 作为传统的农业大县，不仅拥 有独特的自然生态环境和特色农业产业，而且历史悠久，文化底蕴深厚，如 * 古文化 遗址等人文景观享誉全国； 还有* 的* 园走廊，乡村田园风光，农耕风貌及民俗村落， 水乡发居等丰富资源。由此可见，开发乡村旅游业大有可为。地方资源一方面， * 作为传统的农业大县，拥有独特的自然生态环境和特色农业产业，如 *产业； * 历史悠久，文化底蕴深厚，如 * 古文化遗址等人文景观享誉全国。另一 方面， * 具备开发生态农业旅游休闲项目的条件，区位及周边自然生态条件良 好，同时， * 是*小城镇建设示范点，正处于生活改善、生产发展、产业升

55、级的新阶 段，本项目的开发能充分借用周边的自然资源，同时又能有机融入到 * 的小城镇建设 中，促进地方的产业发展和生活改善。政策条件 目前，无论是中央的决策，还是省、市工作层面，大力发展旅游经济已形成共识， 而且该项目的开发是经市委、市政府筹划，由陈文浩市长亲自拍板定案，列为全市农 业旅游休闲农庄的样板工程，受到了市、县、镇各级领导的高度重视与支持。1、地形地貌情况* 全境土地面积为 *5 平方公里。 其中山地丘陵面积 463.9 平方公里， 占全县总 面积的22.01% ；岗地主要分布在县境南部和北部， 共710.2 平方公里，占全县总面积 的 34.18% ；中东部属平原，约 923.2

56、平方公里，占全县总面积的 43.18% 。* 镇* 地处* 县城西边，地貌上属丘陵类型。拟建区地势较平坦。2、气象资料 项目区气候属亚热带向北亚热带过渡的季风湿润气候，光热充足，雨量充沛，生长期长，严寒期短，四季分明。根据1994年以来气象站资料统计：多年平均气温16.7 C； 最低气温-10 C。多年平均降雨量1417.3mm，多年最大降雨量2215.8mm，年最小 降雨量962.4mm，降雨多集中在48月，日最大降雨量137.6mm。四季有大风， 春秋冬季多偏北寒风，夏季多偏南暖风。、水文条件拟建项目区域地下水按埋藏条件及水理特征可划分为二类：（1 ）孔隙潜水：主要赋存于沿线沉积物中，以亚

57、粘土为隔水顶板。该层含水性一 般，富水程度中等。主要受河水补给及大气降水渗入补给，潜水水位与河水位基本一 致，潜水位随河水位涨落而变化。 C、中心餐饮区。约用地5亩，主建架空层停车场、餐厅、包房及茶饮中心等建筑 （ 2 ）地质构造 第一层孔隙承压水：赋存于粉砂、砾砂中，以亚粘土、亚砂土为相对隔水顶板， 亚粘土为相对隔水底板。该层含水性好，透水性强，富水程度高，为民井主要取水层。第二层孔隙压水：赋存于中粗砂中，以亚粘土、亚砂土为相对隔水顶板。该层孔隙承压水对本工程的建设不会产生影响。、地震设防根据中国地震动参数区划图 （ GB18306-2001 ）及建筑抗震设计规范 （GB50011-2001

58、 ）， * 地区地震加速度为 0.10g ，地震动反映谱特征周期为 0.35s ， 拟建场地的抗震设防烈度为 7 度，根据中华人民共和国防震减灾法（修订草案） （全国人大常委会 2008.10.23 首次审议的防震减灾法修订草案），本项目建筑按 8 度设防。、工程地质（1）地层 拟建场地以冲湖积成因的土层为主，上部为第四纪沉积土（亚粘土、亚砂土等）组成，厚度约20m左右；中部为第四纪全新世河湖相沉积物（I级阶地的亚粘土、中 细砂、粗砾砂）组成，厚度约55m左右；下部为晚更新世河湖沉积物（U级阶地的亚 粘土、中粗砂、粗砾砂）组成，厚度不大于 50m 。项目区凹陷于 * 盆地北部，沿线内褶皱断裂密

59、集， 但未发现明显新构造活动痕迹， 且场地稳定，对该项建设无不良影响。（3）不良地质现象 拟建场地无岩溶、滑坡、崩塌、岩堆、泥石流、积雪、雪崩、风沙、采空区及构 造破碎带等不良地质现象。第五章建设内容及规模本项目工程建设为“ * ”一期工程。根据“ * ”总体规划，结合实际需要， 制定本工程建设规模及建设内容。建设规模本项目建筑占地面积 96667.15 平方米，总建筑面积 38880 平方米。建设内容项目建设的整体规划设计充分体现了“绿色、阳光、运动、环保”的主题，由策 划部门拟定出了“七大系统、六大分区、三路循环”的整体规划。七大系统： “食”系统，主要是指本项目的餐饮功能，包括中心餐饮区

60、、清吧烧烤、农家自 酿酒、自制腌制品、自制豆腐等。“观”系统，主要是指本项目的景观系统，包括道路景观绿化、特色牌坊、荷塘、海难、特色民风建筑等。“游”系统，主要是包括游道、观光车、指向设计、休憩设施和停车场等。“乐”系统，主要是指本项目的休闲、娱乐项目，包括垂钓、网球、羽毛球、乒 乓球、沙滩排球、儿童游乐场、游泳池及户外拓展项目等。“展”系统，主要是指本项目的文化展示功能，包括“ * 文化民谷风情园” 、农 家豆腐坊、农家酒坊、农家油坊、农家腌制坊、农家小院、户外小品等。“居”系统，主要是指本项目中为游客提供居信服务的宾馆、滨水民居度假客房。 “购”系统，主要是指针对游客提供的购物功能，拟建“