高层项目对标九著vs银城

1、旭辉九著银城蓝溪郡成 本 对 标2015年11月南京成本部目录一二三一架构效能对标二项目成本对标三限额设计对标四总包指标对标*一架构效能对标人均效能虽然人均开发面积两公司接近，但银城暂未引入全过程造价咨询，且南京旭辉成本人员缺编；随着规模扩大，我司成本人均效能有进一步提升的空间。南京万科与旭辉模式接近，万科成本部7人管控120万方，人均17万方，是南京旭辉努力的方向。南京银城南京旭辉部门成员人数8人(含部门经理)3人（含部门经理与旭日生各1名）项目专职成本人员5人2人公司部门成本人员2人在建地块、面积7块地、99万方4个项目、约36万方人均开发面积12.4万方12万方工作内容主要工作内容南京银

2、城南京旭辉制定成本管理指引和工作流程制定、执行、反馈制定、执行、反馈拿地测算、目标成本编制、动态成本管理、成本工程师全部负责地区成本主责，报集团审批或报备配合设计方案、施工方案成本测算，配合设计审图、设计方案成本优化测算主责，其余参与测算主责，其余参与参与招标、商务谈判，负责招标清单、标底编制、商务标分析、清标除部分清单编制由咨询公司主责，其余均由部门成本主责咨询单位负责清单标底，成本部负责审核清单，制定参考价、商务分析、清标负责现场变更、签证、新增合同外核价估算、审核全部负责-项目成本工程师复核后成本部二审咨询公司具体工作，成本工程师指导、审核并担责，部门内复审。结算审核、结算成本分析、数据

3、统计整理成本工程师全部负责审计由跟踪审计公司主责，成本复审；成本数据分析由成本工程师整理预算管理不参与四项费年度预算与月度计划管理进度付款审核审批流程不经过成本部成本部参与进度款审批所有成本数据、审核结果上传系统全部负责全部负责旭辉更突出一线当家，千斤重担人人挑，人人身上背指标工作内容银城未使用跟踪审计，成本部工作重心在项目工程类成本管理，即工程招采、变更签证、结算管理等方面；暂时未参与配套类费用管控；目标成本刚性不强，成本预控与优化的力度一般；南京旭辉虽已引进全过程跟踪审计，但目前使用效果一般，未充分发挥作用，与咨询单位仍在磨合，需要进一步落实相关管理制度。*二项目成本对标旭辉南京*区域优势

4、对标银城蓝溪谷楼面价6813元/m2楼面价3913元/m2旭辉九著：位于江宁竹山路商业圈，向北1公里是1号地竹山路地铁站，地块有5号线（规划）出入口，周边成熟，交通便利。雍华府：位于江宁区银杏湖大道，距江宁区中心直线距离14公理，环境优美，周边配套设施不成熟。区域优势：旭辉九著地理位置及周边配套明显优于银城蓝溪谷旭辉九著一、项目概况项目名称银城G11旭辉G63占地面积111408m217342m2总建筑面积381842m266172m2业态11栋高层、25栋叠拼和2栋商业3栋高层住宅和1万方商业项目位置江宁区秣陵街道创新东路-远郊江宁区竹山路与科宁路交汇处-高新园当前售价1.1万/m21.8万

5、/m2项目名称银城G11旭辉G63 地上层高2.9米2.9米地下结构层高自走3.4米/自行车库2.8米三层机械7米/双层机械5米/自走3.3米/自行车库2.9米外门窗塑钢内置百叶调研，后期改为遮阳帘外立面质感涂料单元入口处石材+真石漆(底部2层)+质感涂料进户门钢质进户门+机械锁钢质进户门+机械锁阳台栏杆方管栏杆方管栏杆园林标准480元/m2490元/m2公共部位装修2000+700元/m21800+700元/m2户内精装修1000元/m21050元/m2智能化32元/m2+可视对讲设备费30元/m2，含对讲系统7寸彩色可视，安居宝300元/台电梯西子奥的斯迅达二、高层部品件配置标准对比三、开

6、发成本对比-蓝溪郡与九著项目经济指标表序号指标名称 蓝溪郡备注九著备注1土地面积()111408.417342.32 2容积率2.55 3.0 3建筑密度17%26%4总建筑面积()387919.3 66172.82 5地上面积() 284576.2 别墅：41113m2； 公寓：231954.84m2； 幼儿园：6076m2； 商业：3676 m2 其他：1756.36m2 52017.72 别墅：0m2 ； 公寓：40950.9m2； 幼儿园：0 m2； 商业：10532.45m2 其他：534.37m2 6地下面积() 103343.1 地下面积占比26.6%地下停车：82957.3m2

7、； 可售地下室10127.9m2； 非机动车库：10257.9m2 人防面积：10000m2 14155.1 地下面积占比21.4%地下停车：7535.98m2； 可售地下室 0 m2； 非机动车库：1675.12m2 人防面积：4944m27车位数（个）3147地下2531个(人防281个，非人防2250)，地上为616个532地下428个(人防233个，非人防195)，地上为104个8总户数(户)2820 别墅：268户； 公寓：2552户430 别墅：0 户； 公寓：430户9赠送面积(m2)12602.98公寓赠房间：12602.98m2； 别墅空洞面积：3790.63m2 赠送面积比

8、例4.42%2047.55 赠送面积比例3.94%对比结果：九著项目在容积率、密度均大于蓝溪郡的基础上，人防区均采用2-3层的机械车位，非人防区采用自走车位的设计，较大程度降低了项目的地下面积占比,提高了项目的开发效益 。其中G11项目叠拼为毛坯，扣除精装修后，G11与G63不含土地、精装修、期间开发成本单方差额为185元/m2，与蓝溪郡的调整后成本相比，两者成本相差不大。三、开发成本对比科目编码科目名称成本总额（万元） 总建面单方（元/m2） 蓝溪郡施工图版 蓝溪郡调整版 九著方案版 蓝溪施工图版（1） 蓝溪郡调整版（2） 九著方案版（3） 单方差额 （1）-（3） 单方差额 （2）-（3）

9、 8003.01土地成本1,124,098,031.881,123,898,031.88349,339,500.002,897.762,897.255,279.20-2,381.44-2,381.958003.02前期工程费105,116,001.11106,635,114.6919,454,608.98270.97274.89294.00-23.02-19.11旭辉临时样板房装修含软装及按总建面分摊单方高19元/m2；设计费中旭辉有强排方案费24元/m2，施工图设计；人防易地费银城高11元/m2，其引起的基础设施配套费银城高7.92元/m2（别墅下未配建人防）8003.03建安工程费1,32

10、1,248,751.781,251,096,826.82224,000,361.453,405.993,225.153,385.0820.91-159.93基础部分旭辉高49元/m2,旭辉采用2-3层地库，基础开挖深且土质情况不太好，桩采用管桩，25m，银城灌注桩15m；装修工程旭辉高120元/m2,主要为蓝溪郡的别墅不需装修；蓝的标准1000，旭辉1050；蓝还多11元/m2的小米赠送包；总包建安部分银城高230元/m2;其中签证变更率4.5%，旭辉强控线0.8%+0.7%，单方相差52元/m2（调整版建安下调约102元/m2）；旭辉电梯单方比银城高38元/m2,因为银城有别墅，不配电梯；机

11、械车位旭辉高39.5元/m28003.04基础设施建设费218,549,830.38213,111,313.1634,410,614.43563.39549.37520.0143.3829.36园林银城高13.9元/m2;智能化高9.35元/m2，旭辉供水漏计远传表8.75元/m2；银城供电高8.8元/m2,其中孔道占用费一项高32.87元/m28003.05公共配套设施建设费（幼儿园）6,693,333.334,143,333.330.0017.2510.680.0017.2510.68会所及车站银城比旭辉高17.2元/m2；车站在调整版已扣减6.57元/m28003.06开发间接费38,7

12、65,903.1338,681,642.954,298,463.9799.9399.7264.9634.9734.76监理费银城高7元/m2；旭辉毛坯精装15+3；银城分两个标段17+4.5；25元/m2,平均单价23元/m2;物业管理费银城比旭辉高13.4元/m2;另旭辉少计算江宁的车位登记费单价3.5元/m2，后期对标后已调整;质检费用旭辉让总包承担，银城含精装修细检及室内环境监测高14.6元/m2；造价咨询费旭辉采用跟踪审计，比银城高3.7元/m28003.07不可预见费40,978,486.8820,000,000.006,493,222.81105.6451.5698.137.51-

13、46.578005合计(开发成本+期间费用)2,855,450,338.482,757,566,262.83637,996,771.637,360.947,108.619,641.37-2,280.43-2,532.768006合计(扣除土地成本、期间费用)1,731,352,306.611,633,668,230.95288,657,271.634,463.184,211.364,362.17101.00-150.818006合计(扣除土地成本、期间费用、精装修费用)1,499,397,466.611,401,713,451.37243,508,899.133,865.233,613.423

14、,679.89185.34-66.48 项目名称银城G11 旭辉G63 桩基（总建面单方）58元/m264元/m2明细直径700灌注桩PHC600（130）管桩、省标打桩单价明细527元/m-1370元/m3管桩材料费218元/m+压桩费28元/m=246元/m底板300厚防水底板1200厚基础筏板四、主要指标对比-桩基、基础成本对比由于G63管桩较长为25米（持力层较深），G11灌注桩桩长约15米，故G11灌注桩的成本低于G63管桩成本。建议：两个项目均为百米高层，地质条件许可的情况下尽量选用管桩，工期短、正常情况下管桩成本低于灌注桩。旭辉基础管桩+筏板方案，优点是工期短、施工难度小；缺点：

15、成本高项目名称银城G11 旭辉G63 土方-总建面单方94.5元/m2112元/m2开挖G10-50元/m3，G11-42元/m378元/m3-总包外购回填G10-22元/m3，G11-23.5元/m344元/m3-总包内到回填12.5元/m3无/场地小四、主要指标对比-土方成本对比旭辉土方开挖、回填均由总包施工，G10（G10与G63均属于江宁高新园地区）、G11土方专业分包，单独招标，G11土方直接发包模式相比旭辉总包施工模式成本更低、管理上可直接沟通，缺点：资金占用大、管理上花费精力较多、如采用总包施工模式土方付款同总包付款，如直接发包单独结算前期资金占用大。项目名称银城G11 旭辉G6

16、3 总包单体地上土建1187.97元/m2(2#不含保温)1066.69元/m2 （3#含保温）；扣保温47.64元/m2=1019元/m2总包单体地下土建2988.38m2(2#地下室1层4.9m=2.8m+2.1m含夹层地垄墙+预制板)1769.53元/m2（3#楼地下室2层2.9m+3.2m，含人防），如计算单层面积，则单方3539元/m2土建部分范围毛坯+粗装修，含公共部位装修21元/m2毛坯+粗装修+含公共部位装修地库土建(不含土方)1900元/m22018元/m2单体地上安装272.34元/m2(2#含通风、含塔楼地下安装）129.76元/m2(不含通风工程，外包)地库及主楼地下室

17、安装人防部位：177元/m2； 非人防：140元/m2194.09元/m2（含主楼地下室安装）安装部分范围单体地上地下安装工程，含水+强电+弱电+通风，精装修布置点位地库、主楼的地下室安装工程，含水+强电+弱电，精装修布置点位四、主要指标对比-高层总包土建成本对比G11、G63总包均采用模拟清单招标，数据皆为清标后平方单价四、主要指标对比-高层地下室设计图对比银城 G112#楼地下室 旭辉G63-3#楼地下室项目名称银城G11 旭辉G63 质感涂料47.12元/m2 ，弹涂26.1元/m2 45元/m2深啡色、米黄色质感涂料多彩真石漆G10售楼处黄金麻多彩真石漆80元/m2-复查单价工艺95元

18、/m2外墙石材G10售楼处黄金麻干挂石材798元/m2736元/m2干挂卡麦石材25厚外墙面砖G11小高层仿面砖真石漆、叠拼局部面砖-150元/m2120元/m2目标成本墙积比（什么/什么）1.68含设备平台？1.4品牌三棵树、菲尔卡斯、富思特丰彩、嘉甬、杰步腻子是否防水不是不是外墙装饰成本对比外墙装饰同种工艺情况下，综合单价基本接近，墙积比1.68高出G63较多项目名称银城G11 旭辉G63 外墙保温126.65元/m271元/m2-总包明细20厚改性PIR聚氨酯保温板（II型）A级，节能50%，专业分包40厚复合发泡水泥板，节能65%，总包施工品牌华峰普恩(德国)未约定，验收合格即可平方含

19、量0.910.81外墙体型系数0.440.39施工部位女儿墙内侧、设备平台均按施工考虑女儿墙内侧、设备平台以不施工控制，项目部直接发联系单粘结砂浆设计为(6+4)+3施工图未注明厚度高层外墙保温对比G11外墙保温专业分包，进口品牌，G63总包报价，未约定品牌，考虑单价、含量差异折算到建面中G11每平方比G63高57元/m2。如G63也为50%节能，两者差额会更大高层门窗对比1、塑钢窗2、百叶3、进户门4、木质防火门5、钢质防火门项目名称银城G11 (单价)旭辉G63 (单价)外门窗TC1518有遮阳、钢副框上悬内开-708元/m2； LC1515无遮阳钢副框固定扇-328元/m2；LC1815

20、无遮阳钢副框内开窗-425元/m2； 项目综合单价510元/m2目标成本综合单价490元/m2有余量，后期考虑配置外部遮阳卷帘明细塑钢型材、玻璃6lowe+12+6(南向内置百叶)，型材海螺，五金件坚朗、玻璃新宁耀塑钢型材，国产配件传热系数2.1(规范限值2.8)2.4(规范限值2.4)其他项目G10节能副框项目综合单价497元/m2节能副框窗积比0.184(含改造房间封闭0.22)0.19-设备平台处门窗移位不增加采购方式招标价目标成本，未招标高层外门窗对比传热系数设计值富余过大，如不考虑赠送房间封闭窗，G11的窗积比稍低于G63项目名称银城G11 旭辉G63 百叶218元/m2220元/m

21、2进户门规格1250元/樘 1*2.2米（ 热转印）1320元/樘集采1*2.2米，1150+170(PVC覆膜)木质防火门350元/m2380元/m2钢质防火门500元/m2500元/m2入口钢雨篷490元/m2（招标价）1200元/m2-每单元16m2（测算价）高层进户门、防火门、百叶、雨篷对比除雨篷外综合单价基本接近，G11单价均为招标价，G11与G10信报箱均采用外投外取，但G63每个信报箱处均设置钢雨棚，G11高层的信报箱在改造后的门厅里面，未设置钢雨棚。银城G11旭辉G63 赠送房间方案阳台+设备平台储藏室+设备平台优点赠送面积大，阳台面积按一半计算，以G11为例此方案赠送面积多1

22、.75平方，如改造交付，改造难度低。成本低缺点成本高，赠送面积单方增加成本1300元/m2（如毛坯改造交付则增加成本2200元/m2）赠送面积小，如改造交付，需拆、砌墙、外立面改造、难度相比方案一大方案选择建议具体选择哪种方案建议测算赠送半个阳台面积的溢价是否超过增加的成本，如溢价超过成本再考虑到改造难度、改造成本、成品保护等因素应选择阳台+设备平台方案。 赠送房间对比项目名称银城G11 (单价)旭辉G63 (单价)阳台栏杆240元/m250元/m明细方管栏杆(主杆3.5厚、非主杆2.0厚)、后场喷涂后期可能会使用装配式栏杆，成本会低于250元/m2，主管壁厚不会做到3.5，通过验收即可、粉末

23、喷涂护窗栏杆180元/m142元/m精装验收明细方管栏杆(主杆3.5厚、非主杆2.0厚)、后场喷涂，后改成？非标做法-1.5壁厚，最小尺寸，防锈漆楼梯栏杆230元/m204元/m明细木扶手栏杆、总包施工报价木扶手栏杆、总包施工报价连廊栏杆400高钢管栏杆（100元/m）砼栏板（砼+粉刷+双面质感涂料）米单价：350元/m；合计：100+350元/m250元/m明细800高100厚砼栏板+400高钢管栏杆栏杆完成面高度1.2米走廊未设置实体墙板，仅为栏杆33层高层阳台栏杆对比高层设备对比1、太阳能2、电梯采购、安装、装饰3、机械车位项目名称银城G11 (单价)旭辉G63 (单价)太阳能图审时为老

24、标准，高层无需设置4000元/台(目标成本)明细G10数据5800元/台(壁挂式、未招标)施工图设计为屋顶式-闭式直接加热整体循环其他项目5200元/台(G57)，金属热管承压一体式太阳能热水器150L-58/1800-15C150L/1.5KW高层太阳能对比旭辉仅为满足规范要求配置的，高层按最低标准选配即可，洋房别墅可按高配考虑。项目名称银城G11 旭辉G63 电梯采购、安装314500元/台340000元/台品牌西子奥的斯集采，讯达，标配电梯装饰地面地板革、拉丝不锈钢，自带吊顶、地面人造大理石、墙顶面发纹不锈钢参数速度2米/秒、载重1000kg轿厢尺寸1350*1400速度2.5米/秒、载

25、重1000kg轿厢尺寸1350*1400-7部电梯2.5与2.0米/秒增加8000元前门装饰首层发纹不锈钢、标准层喷涂钢板首层镜面不锈钢、标准层发纹钢板无障碍电梯设置标准带盲人按钮，单面扶手300元/根，未设置残疾人面板，带语音播报1150元，联动召唤功能，无半身镜单面扶手，不设置残疾人面板，无语音播报、无半身镜高层电梯采购、安装对比之前成本部做过专题分析机械停车位单车位面积约18-20m2/车位，自走车位32-35m2/车位，采用机械车位能大幅降低单停车位面积和车库面积，综合考虑后期车位收益，之前的结论是满足车位配比的条件下，尽量不设置机械车位，但江苏省新的物业管理条例规定人防车位不可出售，

26、后续项目可考虑在人防车库处设置机械车位。项目名称银城G11 旭辉G63 机械停车位未设置14000元/台车位设置情况均采用自走式停车位，局部考虑双层地下室人防区采用采用上层机械车位，局部下挖做成3层机械车位；非人防区均为自走车位单车位地库面积非人防区32m2/车位；人防区34.7m2/车位；地库占比27.1%36m2/自走车位，14m2/机械车位-地库占比21.4%单车位成本11.5万/个-自走8.5万/个-机械车位车位售价人防车位不可出售，人防地库应设置机械车位。建议方案车位售价较低的项目，考虑成本投入和收益，人防地库建议采用机械车位。机械停车位成本对比装修对比1、一层大堂装修2、地下室大堂

27、装修3、电梯前室装修4、楼梯间装修5、户内精装修6、售楼处装修7、展示样板房装修项目名称银城G11旭辉G63公共大堂装修2000元/m21800元/m2明细墙面：玻化墙砖 ；地面：玻化砖地面规则几何形状拼花 顶面：局部石膏板吊顶、石膏线脚、乳胶漆 ；电梯门套(石材)面积55m2（含首层电梯厅、走道）墙面：普通墙砖 ；地面：玻化砖地面规则几何形状拼花 顶面：石膏线脚、乳胶漆 ；电梯门套(石材)地下室及标准层电梯厅装修700元/m2700元/m2明细墙面：乳胶漆涂料(厅门墙贴墙砖，对面乳胶漆)，地砖踢脚线；地面：玻化砖地面规则几何形状拼花； 顶面：乳胶漆、石膏线条 ；不锈钢门套。面积15m2墙面：

28、乳胶漆涂料，地砖踢脚线；地面：玻化砖地面规则几何形状拼花； 顶面：乳胶漆 ；玻化砖电梯门套（暂定）。楼梯间装修200元/m2200元/m2明细墙面、顶面：乳胶漆 地面：地砖(一层）；水泥砂浆（二层及以上)墙面、顶面：乳胶漆 地面：地砖(一层）；水泥砂浆（二层及以上)设计任务书中明确饰面基本做法作为参考指导意见公共部位装修对比项目名称银城G11旭辉G63户内精装修1000元/m21050元/m2装修做法旭辉集团优享B标1050，集团标准，设计前确定硬装材料类别展示样板房装修1200元/m22300元/m2精装修交付，售楼处二楼临时样板装修做法单方造价6000元/m2（硬装3000 ，软装3000，空调500）售楼处装修1170元/m2(大堂1284元/m2；二楼签约区1133元/m2；三楼办公区及户外1060元/m2)1750元/m2+5