融侨馨苑住宅小区业主大会议事规则

1、融侨馨苑住宅小区业主大会议事规则第一章总则第一条制定依据依照国务院物业管理条例、陕西省物业管理条例、西安市物业管理 条例和建设部业主大会和业主委员会指导规则以及相关法律、法规的规 定，并经 年 月 日业主大会讨论通过。第二条 业主、业主大会的组成已领取房屋所有权证的，房屋所有权证上记载的房屋所有权人为业主。尚 未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等已经合法占有该房屋的 人，在物业管理活动中视为业主。业主在物业管理活动中享有法律、法规规定 的权利，并承担法律、法规规定的义务。本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。本业主大会于年 月日的首次业主大会会议召开之日成立。业主委员会由业主

2、大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大 会决定的事项，接受业主的监督。凡未经业主大会、议事规则及管理规约明确 授权的事项，业主委员会一律不得作出决定，必须召开业主大会取得相应的授 权。第三条业主大会宗旨本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权 益，履行相应的义务。保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的 公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决 定，不得从事与物业管理无关的活动。第四条 物业管理区域基本情况一、业主大会名称：融侨馨苑住宅小区业主大会业主委员会办公地址：由开发商提供

3、相应的用房，地点在本小区物管管理办公 室（暂定），建筑面积为一平方米。二、物业管理区域范围（四至）南至电子五路、西至子午大道、东至电子西街、北至电子四路。三、物业类型：住宅 商业用房。四、物业管理区域概况：占地面积：xxxx平方米房屋总建筑面积：平方米，其中住宅xxxxxx平方米（xxxx套），、非住宅xxxxxxx 平方米 。第二章 业主大会 第五条 业主大会会议议事内容（一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则；（二）决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业；（三）决定专项维修资金使用方案和续筹方案；（四）决定业主大会诉讼事宜；（五）选举、罢免或更换业主委员会委员；组织选举各单元业主代

4、表；（六）审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；（七）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；（八）审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用收益方案；（九）改变和撤销业主委员会的不适当决定；（十）决定本物业管理区域内有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（十一）决定本物业管理区域内改建、重建建筑物及其附属设施的方案；（十二）其他按照法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。第六条 业主大会议事形式由于本物业区域业主数量庞大，业主大会会议采用业主代表集体讨论的形式，如业主代表集体讨论认为有必要的情况下，再采用书面征求全体业主意见的形式。涉及到选举或表决事项的，按照第九条表决

5、办法执行。业主大会会议应当由业主委员会作出书面记录并存档。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。第七条 集体讨论议事的方式及业主代表采用集体讨论形式召开业主大会会议的，由业主推选业主代表参加会议。业主代表产生方式如下：住宅以每个单元为单位，本单元不足50 户的，推选一名业主代表参加业主大会会议；本单元超过50 户的，按照本单元总户数五十分之一的比例计算（向上取整数） ，推选相应数量的业主代表参加业主大会会议。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选业主代表参加。业主代表资格由业主大会予以确认，更换需要本单元超过50% 的业主书面签名同意。业主代表应当于参加

6、业主大会会议 3 日前， 就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。业主代表作为业主大会重要的消息传达、业主沟通的桥梁，其有权对代表业主对业主委员会的工作进行监督，业主委员会对业主代表提出的质询必须予以答复。第八条 书面征求意见的形式，按西安市条例描述采用书面征求意见形式召开业主大会会议的，应当在物业所在地街道办事处或其委托的社区居委会现场监督指导下进行。业主应当在书面征求意见表上实名签署意见；业主委员会应当将征求意见结果在物业管理区域内公示；业主对公示内容有异议的，有权查阅相关资料。第九条 业主大会表决形式业主大会会议表决采用记名投票的方式。一个业主拥有一张表决票或者选举票，每张

7、表决票或者选举票上应当标明其专有部分面积。表决票应经业主本人或授权代理人签字确认。决定第五条第（三）项和第（十二）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上的业主同意。 决定第五条其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会采用以下形式进行表决：（一） 设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，其中业主公约和议事规则可直接由业主签字表决。（二）业主代表上门收集：业主代表收集本单元业主选票，在业主大会投票时如实反映。（三）凡已有效送（传）达的征求表决意见单的业主，在规定的时间内不反馈意

8、见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为参加会议弃权。表决结果由业主大会筹备组及业主代表统计汇总公布。第十条 召开业主大会会议的条件业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会组织召开。本物业区域每两年召开一次业主大会，有下列情形之一的，业主委员会必须及时召集业主大会临时会议：（一）有 20% 以上的业主代表书面提议；（二）涉及到全体业主的利益，而业主大会尚未授权给业主委员会处理的事项。（三）业主委员会会议表决通过，认为应当召开业主大会的；（四）法律法规规定应当召开业主大会临时会议的其他事项。业主委员会应当在组织召开业主大会临时会议 15 日前，将会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项在

9、物业管理区域内公告，并书面告知全体业主。业主大会闭会期间，业主委员会应每半年组织召开一次业主代表会议，就相关事项进行通报和征求业主意见。第十一条业主投票权的确定业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照房屋产权证明记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权

10、，但共有人所代表的业主人数为一人。 但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第十二条业主的代理业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的 1% 。业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。第十三条 提议再次召开业主大会会议的限制业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在 6 个月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。第三章 业主委员会第十四条业主委员会职责业主委员会履行

11、下列职责：（一）执行业主大会的决定、决议；（二）召集、主持业主大会会议；（三）向业主大会报告年度工作，报告业主委员会工作及物业管理的实施情况；（四） 拟订选聘物业管理企业的方案， 包括但不限于招标方案、 合同草案等，报业主大会讨论并通过；在业主大会表决通过后，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（五）及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（六）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；每季度公布收支帐目，（七）拟订业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会讨论和决定，并监督实施；（八）拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设

12、备的使用、收益方案，报业主大会决定；（九）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（十一）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（十二）业主大会赋予的其他职责。第十五条业主委员会条件、权利与义务业主委员会委员应当符合下列条件：本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，具有一定的组织能力；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备必要的工作时间；（五）承诺参加业主委员会的各项活动，执行业主大会和业主委员会的决议，完成分配的工作；具有一定组织能力；（六）本人、配偶及其亲属不

13、在本物业管理区域的物业服务企业任职且与本物业管理区域的各种物业服务没有利益关系；业主委员会委员的权利：有 权参加本会组织的有关活动；具 有选举权、被选举权和监督权；有 权参与本会有关事项的决策；具 有对本会的建议和批评权。业主委员会委员的义务：遵 守本会章程；执 行本会的决议，完成本会交办的工作；依 据法律和业主大会的决议应该履行的其他义务。第十六条业主委员会组建、组成和任期业主委员会设委员 9 名，候补委员 2 名，其中主任 1 名，副主任 1 名。主任、 副主任自业主委员中推选产生。候补委员根据业主委员选举时的得票次序产生。业主委员会每届任期 3 年，委员可以连选连任。业主委员会应当自选举

14、产生之日起30 日内，向政府相关部门备案。业主委员会持备案回执，向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，并在物业管理区域内公告备案情况。备案事项发生变更时，业主委员会应当自变更之日起 15 日内书面报告备案单位，并在物业管理区域内公告。第十七条业主委员会会议及议事规则业主委员会会议应当按下列规则召开：会议由主任或其委托的副主任负责召集。主任因丧失业主委员会委员资格不能履行职责时， 由副主任召集。 有 1/3 以上委员提议召开会议时， 应当召开会议。主任、副主任无正当理由不召集会议的，由物业所在地街道办事处指定其他委员召集会议。委员因故不能参加会议的，提前1 日向业主委员会召集人请假。做

15、好会议书面记录，并由参会人员签字；（四）会议应当有过三分之二委员出席；（五）会议作出的决定须经全体委员半数以上投票通过且签名同意方可生效；（六）业主委员会作出的决定，应当自作出决定之日起3 日内在物业管理区域内以书面形式向全体业主公告；（七）本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上的委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议；（八）本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以书面委托代理人参加。业主委员会应当于会议召开 7 日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；（九）会召开会议时，可邀请物业管理

16、行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等） 、物业管理公司的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权；（十）本会会议决定问题采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，则弃权人员必须表态，以满足表决要求。第十八条业主委员会委员的变更、终止业主委员会成员的变更、资格终止等，均由业主大会决定，业主委员会内部无权做出决定。但按照法律规定，业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：（一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任职的；（二）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（三）因疾病或者其他原因丧失履行职

17、责能力的；（四）被判处刑罚的。业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会会议终止其委员资格：（一）不履行业主委员会委员职责或者无故三次缺席业主委员会会议的；（二）不履行业主义务，不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的；（三）向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；（四）接受物业服务企业或者物业管理利害关系人提供的利益或者财物；（五）承揽本物业管理区域物业服务企业的业务；（六）接受可能妨碍公正履行职务的其他利益。（七）利用委员资格谋取私利的；其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日将其保管的档案资料、印章 以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。业主委员会主任

18、资格终止的，由业主委员会委员推选一位副主任任主任；副 主任资格空缺或者资格终止的，由业主委员会委员从委员中推选副主任；委员 空缺或者资格终止的，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会应当及时在物业管理区域内公告委员的变更情况。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。第十九条印章的使用管理业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章 和业主委员会印章，由业主委员会不同委员分别保管，用印须经保管人和主任 签字，并按印章管理制度使用。第二十条业主大会档案资料管理业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会

19、指 定专人保管。第二十一条业主委员会活动经费业主委员会活动经费用于下列开支：（一）业主大会、业主委员会会议开支。（主要用于印制会议文件和选票等）（二）必要的日常办公费用和雇佣专业人员的薪酬 以上两项以节约为原则，尽量减少开支。业主委员会开展工作的经费来源在本小区的共用部位、共用设施设备经营收益中提取。如无收益可从业主提取管理费，但提取方案需经过业主大会表决通过才行。经费收支帐目由业主委员会专人管理，经费收支帐目由专职聘请的会计负责管理，每半年在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。第二十二条业主委员会成员换届、选举基本要求业主委员会应当在其任期届满前 3 个月提出换届筹备组人选名单， 并在物业管理区域内公示。业主委员会换届筹备组在征求业主意见的基础上提出新一届业主委员会候选人名单，业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐。筹备组应当核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。差额比例不低于 20% ，并在物业管理区域内公示。换届筹备组人员不得作为新一届业主委员会委员人选。业主委员会换届筹备组应当在业主委员会任