浅谈我国应积极发展房地产信托基金

1、浅谈我国应积极开展房地产信托基金论文关键词：房地产金融房地产信托基金市场信誉机制论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表如今单一的资金供应渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信誉机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深入认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的将来开展方向的关键。而房地产投资信托基金(realestateinvestenttrusts，reeits)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司

2、实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资方案(lltiveinvestentshee)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信誉，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。一、中国房地产金融存在的主要问题1单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再消费和扩大再消费。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70以上，有些企业甚至到达90。2022年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资

3、金来源有18来自于自有资金，2来自于其它渠道，剩下的80(包括土地储藏贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10，甚至5。这种单一的房地产资金供应是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中表达，无论是效率问题还是风险问题其根源往往与这一特点亲密相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一

4、收就死，一放就乱的场面。同时，资金供应的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的详细表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的根底上，结合房地产金融本身的特征积极解决。2完备的房地产金融体系尚未形成。(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信誉在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市常银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金

5、)供市场信誉，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化不断把银行信誉转化为市场信誉，构成了二级房地产金融市常两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供应转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒促进了房地产金融的信誉市场化加速了间接金融向

6、直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中别离出来，更有效地防止了系统风险在银行体系中的聚集。(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信誉的相对落后，使其几乎无法为房地产开展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台

7、，发挥市场信誉的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信誉的一级市场而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信誉的缺乏，而开展市场信誉只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场开展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经历，其核心手段是房地产信托和证券化。目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加

8、强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活泼于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进展有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣堵塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原那么进展效率配置，造成银行

9、的资源有很大部分流向了那些规模孝风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、方案体制遗留下来的信誉软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承当风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速开展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的时机，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业开展时机。然而，假如从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承当者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承

10、当了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。以上分析说明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但假如能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，开展市场信誉即为有效金融资源需求提供金融资源供应，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的时机，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速开展，银行仍将面临一样的问题面临承载行业开展所不得不积累

11、的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的根底上，对房地产金融体系进展制度创新，找到化解风险积累的制度安排二、开展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题1有助于促进市场信誉的开展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的才能充分表达了市场信誉的特征。与其它金融制度安排相比更具全能性的特征，主要表如今它可以很好地嫁接资本市尝货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进展配置。目前我国信托业才真正开场起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(rehs)是被成熟的房地产市场检验过的市场信誉机制也是信

12、托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。2有助于进步我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规公布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托方案的形式表达出来：但是，目前推出的房地投资信托方案仅仅是单一的融通手段无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分只有从单个房地产信托方案过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度

13、创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。房地产投资信托基金的开展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，防止单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资时机，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。从这个意义上讲房地产投资信托基金的收入将会系统改变目前金融资源供应的单一性问题，改变房地产金融市场的供应格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。3、有助于进步我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社

14、会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。信托对完备房地产金融体系促进作用主要表如今：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场不但参与一级房地产金融市场的金融资源供应，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离的构造安排也离不开信托这一载体4有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和开展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，进步金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，进步房地产金融的平安

15、。明斯基(h1anpinsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险才能，而抗风险才能的进步，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散才能。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、部分超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或防止金融危机的爆发。具有间接金融特征的银行信誉和市场信誉对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进展跨时分担比拟有效，容易把风险在将来和如今之间进展分配；市场信誉跨空间(er；一setina1)风险分担才能比拟强可以在不同主体之间

16、进展分摊。跨时风险分配意味着，银行承当的风险主要是信誉风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在将来和如今之间进展分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了戒备线，金融危机就会爆发。市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进展风险分配，风险分配的扁平化功能比拟明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托开展市场信誉，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供应途径也将大大进步房地产金融当期的系统风险化解才能。三、政策建议1鼓励现有的房地产投资信托向专业化开展。目前我国由信托公司推出的房地产信托方案由于受到每个信托

17、方案合同数不能超过200份(含200份)的限制单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不可以实现大的打破，难以实现房地产多工程的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的开展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证成立房地产投资信托基金进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进展交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，开展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性参谋公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产工程及业务，从而有效降低投资风险，获得较高投资回报。2建立和完善房地产信托投资基金的法律体系。国外公开发行的房地产投资信