资产评估复习概要

1、一、资产评估定义（一）资产的含义定义：资产评估中的资产内涵指特定权利主体拥有或操纵的 并能给特定权利主体带来以后经济利益的资源。（接近于会计概 念）特点：（1）为经济主体拥有或操纵；（2）会给经济主体带来经济利益；（3）资产必须能以货币计量。（二）资产的分类3、估算投资利息假定土地取得本钱一次性投入，因计息期为两年，土地开发本钱分时期均匀投入，贝!：投资利息= 750X (1+6%) 2-i+375X40%X (1+6%) L5 -1 +375X60%X (l+6%)0. 5-1 =92.70+13.70+6.65 = 113. 05(元/平方米)4、估算开发利润开发利润=(750+375)义

2、10%=1125(元/平方米)5、计算土地 价格 土地单价= 750+375+113. 05+112. 5 = 1,350. 55（元/平方米）土地总价= 1,350. 55X80,000=108,044,000(元)即该地块经开发后的价格为108,044,000元。打分法计算成新率公式成新率=结构局部合计得分XG+装修局部合计得分XS+设备局部合计得分XBG：结构局部的评分修正系数S：装修局部的评分修正系数B：设备局部的评分修正系数钢筋混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构 局部G装修部 分S设备部 分B结构 局部 G装修部 分S设备 局部 B结构 局部 G装修部 分S设备部 分B结构 局部

3、 G装修 局部S设备部 分B单层0. 850. 050. 10. 70. 20. 10.80. 150. 050. 870. 10. 03至层0. 80. 10. 10. 60. 20. 20. 70. 20. 1四至五层0. 750. 120. 130. 550. 150. 3六 层 七 层 以 上0. 80. 10. 1例题某钢筋混凝土 5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构局部80分，装修局部70分，设备局部60分。再经查表得出修正系数 C=0.75, S=0. 12, B=0. 13,成新率=(80X0. 75+70X0. 12+60X0. 13) 4-100X100%= 76.2%V

4、-i- 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出 成新率。关于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还 应考虑其功能性贬值因素。能够在成新率确定的基础作适当减价 修正。例如2：在正常情况下，某房地产每年可获得有效毛收入30万元， 需要营运费用10万元，资本化率为10%,该房地产所在的土地 是通过有偿出让获得使用权的，在可能时点剩余使用寿命40年, 计算该宗房地产的收益价格。r(1 + r)z, J10%(1 + 1O%)40=200 x 0.9779 = 195.58(万元)解:例如3有一宗土地，出让年限为50年，资本化率为10%,可能以后五年的纯收益分不为15万元

5、、16万元、18万元、15 万元、20万元，第六年开始纯收益大约稳定在25万元左右，试 评估该宗地的收益价格。解:n 15161815P =1- H- H1 + 10% (1 + 10%)2 (1 + 10%)3 (1 + 10%)42025 rl 11Hr Hr 1(1+ 10%)5 10% X (1 +10% )5(1 +10% 产 5=216.1(万元)课堂作业某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土 地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构 的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55 年，残值率为2%o目前，该类建筑重置价格为每平方米25

6、00 元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现 用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10%,每年需支付的治理费为年租金的3.5%,维修费为重置价的1.5%, 土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重 置价的0.2%, 土地资本化率7%,建筑物资本化率8%。试依照以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。1、选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采纳收益法。2、计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益= 50X12X900X (1-10%) =486000 (元)3、计算总费

7、用(1)年治理费=486000X3. 5% = 17010 (元)(2)年维修费=2500X900X1. 5%=33750 (元)(3)年税金=20X900=18000 (元)(4)年保险费=2500X900X0. 2%=4500 (元)年总费用=用)+ (2) + (3) + (4) = 17010+33750+18000+4500= 73260 （元）4、计算房地产纯收益年房地产纯收益=年总收益年总费用=486000 73260 = 412740 (元)年折旧费=建猊熏价=2500 x 900=菽75 （元）使用年限485、计算房屋纯收益（1）计算年折旧费。（2）计算房屋现值（假设房屋收益

8、年期为无限年期）：房屋现值=房屋重置价一年折旧费义已使用年数=2500X900-46875X4=2062500 （元）（3）计算房屋纯收益：房屋年纯收益=房屋现值X房屋资本化率=2062500X8% = 165000 （元）6、计算土地纯收益土地年纯收益=年房地产纯收益一房屋年纯收益=412740-165000=247740 （元）7、计算土地使用权价格1-7%1（1 + 7% 产= 3358836.15（元）土地使用权在2003年3月的剩余使用年期为50-6=44 （年）。单价=3358836. 15/500=6717.67 （元）8、评估结果本宗土地使用权在2003年3月的土地使用权价格为

9、3358836. 15元，单价为每平方米6717. 67元。作业现有一宗地，占地面积为100平方米，2005年11月通过出让方式取得土地使用权，使用年限为50年。2007年11月建成一房屋，该房屋建筑面积为250平方米，现全部用于出租。试依照以下资料，评估该宗地2010年11月的价格。(1)该房屋出租，每年收取押金5万元，平均每月租金收入为3万元，平均每月总费用为1.5万元(2)该房屋耐用年限为50年，目前重置价为每建筑平方米4000元，假设残值率为2%(3)押金收益率为9%(4) 土地还原利率为6%,建筑物的还原利率为8%习题：某都市内，有一宗住宅用地500m2需要评估，评估基准日为1994

10、年10月31日，先依照该地条件，选择了与之类似的四宗已成交案例，几宗地块的比拟条件如下:工程评估土地比拟案例 A比拟案例B比拟案例 C比拟案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期评估日：1994 年 101993 年 10 月1993 年 12 月1993 年 4 月1994 年 8 月月31日成交价格1200 元/m?1300 元/m?1400元/甘1100 元/m?容积率23342区位置域基础设0-2%+3%0-3%0-1%-2%+2%0件交通0-2%0+3%0$地势0-2%+1%0-2%T形状0+3%00+1%J其他0-3%-3%0-2%表中：数字正值表示评估地优于比拟地块百分比；数字负值

11、表示评估地劣于比拟地块百分比；值的大小表示需要修正的幅度又知：该都市地价指数在1993年1月为100,以后上涨均为1%空地剩余使用年限为40年按照以下条件，估算该住宅用地的单位地价和总地价家和重积4正系娄海下451182 12 32 4.确定地价指数/人，匕r c cr c cr r c-io-f.试算价格进行日期修正，容积率修正，位置修正，基础设施修正,交通修正，地势修正,形状修正及其他修正D121 1.8 100 100 100 100 100 100五十平、PA = 1200 x x x x x x x x 二1066.26（兀/平方术） 109 2.1 102 101 102 102

12、97 103“ see 121 1.8 100 100 100 100 100 100一,中士生、Pr =1300 x x一x一x一x一x一x一x一 = 1203.97（兀/平方米）111 2.1 97 102 100 99 100 103Pc =1400 x x x x x x x x = 1354.03（兀/平方米）.运用算术平均法确定待估地块价格单位地价=(PA+PB+PC+PD)/4=1169.16(元/平方米)总地价=500X1169. 16=584581. 25 元.合理选择评估方法。不同类不流淌资产的评估方法关于实物类流淌资产，能够采纳市场法和本钱法。关于货币类流淌资产，其清查核

13、实后的账面价值本身确实是现值，不需采纳专门方法进行评估，只是应对外币存款按评估 基准日的国家外汇牌价进行折算。实物类流淌资产包括各种材料、在产品、产成品及库存商品等, 实物类流淌资产评估的重要内容。一、材料评估1.近期购进库存材料的评估。评估时，能够采纳本钱法，也能够采纳市场法。评估时关于购进时发生运杂费的处理，假如是从外地购进的 原材料（本地没有这种材料），因运杂费发生额较大，评估时应 将由被评估材料分担的运杂费计入评估值；假如是本市购进，运 杂费发生额较少，评估时那么能够不考虑运杂费。核算方法的差异不应阻碍评估结果由于材料的分期购进，且购价各不相同，各企业采纳核算方 法不同，如先进先出法、

14、后进先出法、加权平均法等，其账面余 额就不一样。 （三）低值易耗品的评估评估方法（1）在库低值易耗品的评估能够采纳与库存材料评估相同的方法 （3）实际工作中的处理方法按流淌性分类：流淌资产、长期投资、固定资产和无形资产等。按存在形态分类：有形资产和无形资产。按是否具有综合获利能力分类：单项资产和整体资产。按是否独立存在分类：可确指资产和不可确指资产。按资产与生产经营过程的关系分类，能够分为经营性资产和非经营性资产。（四）资产评估要素评估主体评估客体评估依据评估目的评估原那么评估程序评估价值类型评估方法评估假设资产评估基准日关于十分畅销的产品依照其出厂销售价格减去销售费用和全部税金确定评估 值；

15、（差不多上表达的是生产本钱加利润）关于正常销售的产品依照其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额 的税后净利润确定评估值；（差不多上表达的是生产本钱加适当 的利润） 关于牵强能销售出去的产品依照其出厂销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利 润确定评估值。（差不多上表达的是生产本钱）举例：现就某企业预付费用进行单项评估，评估基准日为2008 年6月30日。有关资料如下：企业截止评估基准日账面费用余 额为86. 78万元（不含车间在制品本钱），其中有预付一年的保 险金7.56万元，已摊销1.89万元，余5. 67万元；尚待摊销的 低值易耗品余额39.71万元；预付的房租租金25万元，已摊销

16、 5万元，余20万元。依照租约合同，始租时刻为2006年6月30 0,租约终止期为20n年6月30日；往常年度应结转因本钱高而未结转的费用21. 4万元。评估人员依照上述资料进行评估：（1）预付保险金的评估。依照保险金全年支付数额计算每月应 分摊数额为：756 / 12=6300 （元）应预留保险金（评估值）=6300X6=37800 （元）（2）低值易耗品的评估。依照实物数量和现行市场价格评估, 评估值为412820元。（3）租入固定资产的评估。按租约合同规定的租期和5年总 租金计算，每年的租金为5万元，租赁的房屋尚有3年使用权。评估价=5 X 3=15 （万元）（4）往常年度应结转的费用的

17、评估。这局部费用是应转未转 费用，因此评估值为零。评估结果：37800+412820+150000=600620 （元）（一）从产权的角度界定企业价值评估范围（一般依据）企业产权主体自身占用及经营的局部全资子公司企业全部资网企业产权主体所能控带的局部控股公司非控股公司中的投资V（四）直接比拟法的运用市盈率乘数（P/E）法。该方法的思路:(1)从证券市场查找可比企业，按不同的可比指标计算市盈率;(2)确定被估企业相应口径的收益；(3)评估值=被估企业相应口径的收益X市盈率 为了提高市盈率乘数法的可信度，可选择多个上市公 司作为可比企业，通过算术平均或加权平均计算市盈利。例题某企业拟进行整体资产评

18、估，评估基准日为2004年12月31日。评估人员在同行业的上市公司中选择了 9家可比公司， 分不计罢了可比公司2004年的市盈率。被评估企业2004年的净 收益为5,000万元，那么采纳市盈率乘数法评估企业整体资产价值 的过程如下：9家可比公司2004年的市盈率如下所示：可比公C1C2C3C4C5C6C7C8C9军S轮司 1&0C7田塔的嘀。书可比饺司C5和C7的市盈率明显高于其他可比公司，因此在计算平均市盈率时将它们删除。剔除可比公司C5和C7后的7家可比公司2004年平均的市盈率为15.40o因此确定市盈率乘数为15. 40o被评估企业价值=5,000X15. 40=77,000万元由于企

19、业的个体差异始终存在，假如仅采纳单一可比指标计算乘数，在某些情况下可能会阻碍评估结果的准确性。因此在市场法 评估中，除了采纳多可比样本外，还可采纳多种可比指标，即综 合法。 采纳多样本（可比企业）、多种参数（可比指标）, 即综合法。例题甲企业因产权变动需要进行整体评估，评估人员从证券市场上 找到三家与被评估企业处于同一行业的相似公司A、B、C作为可 比公司，然后分不计算各公司的市场价值与销售额的比率、市场 价值与账面价值的比率以及市场价值与净现金流量的比率，得到 的结果如下表所示：A公司B公司C公司平均市价/销售1. 21. 00. 81.0市价/账面1. 31. 22. 01. 5市价/净现

20、2. 01. 52. 52. 0将三家可比公司的各项价值比率分不进行平均，就得到了市场法 评估甲企业所需的三个价值比率。需要注意的是，计算出来的各 家公司的比率或倍数在数值上相对接近是十分必要的。假如它们 差不专门大，就意味着平均数附近的离差相对较大，所选择可比 公司与被评估企业在某项特征上可能存在着较大的差异性，现在 公司的可比性就会受到阻碍，需要重新筛选可比公司。本例中得到的数值结果都具有较强的可比性。假设甲企业的年销 售额为1亿元，资产账面价值为6,000万元，净现金流量为5500 万元，利用可比公司平均价值比率计算出的甲企业的价值如下表 所示：工程甲企业数据可比公司平均比甲企业价值销售

21、额10.000771.010.000账面价值6.000万1.59.000万净现金流量5600万元2. 011.000将得到的三个甲企业价值进行算术平均或加权平均，就能 够得到甲企业整体资产的评估值。本例采纳算术平均的方法，得 到甲企业的评估值为10,000万元。例题某企业拟进行产权转让，评估人员依照企业盈利状况决定采纳加 和法评估企业价值。具体评估步骤如下：（1）逐项评估企业的可确指资产。评估结果为：机器设备2500 万元，厂房800万元，流淌资产1500万元，土地使用权价值400 万元，商标权100万元，负债2000万元。单项资产净值= 2500+800+1500+400+100-2000

22、= 3300 （万元）（2）采纳收益法评估该企业价值。收益法评估结果为3200万元。（3）确定评估值。评估人员对上述两种评估方法所得出的评估 结果进行了综合分析，认为该企业由于经营治理，尤其是在产品 销售网络方面存在一定的问题，故获利能力略低于行业平均水 平。单项资产评估加总的评估值中包含了 100万元的经济性贬值 因素，应从3300万元评估值中减去100万元，因此认为评估结 果应为3200万元。同时采纳收益法和单项可确指资产评估值加总评估企业价 值，一方面能够从企业重建本钱和获利能力两个角度评估企业价 值，并将两种评估结果互相验证；另一方面，加和法也为收益法 评估结果的会计处理提供了条件。例

23、 某企业以后5年内的收益可能如下：利用以上资料，对企业整体资产进行评估。解：先求以后5年内收益的现值之和。年份第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计收益额120125128120130折现系数0. 90910. 82640. 75130. 68300. 6209现值109. 09103. 3096. 1781. 9680. 72471. 24再求能带来等额现值的年金，折现率为10%, 5年期年金现值系 数为 3. 7908,那么求得年金为：A = 471. 24 : 3. 7908 = 124. 31 （万 元）最终评估企业整体资产价格为：P二A/r= 124. 3110% = 1243

24、. 1 （万元）（二）割差被估企业整体评估值被估企业单项可确指资产评估值之和商誉评估值=（二）从资产评估假设的角度表述： 接着使用价值 公开市 场价值清算价值四大假设（一）交易假设交易假设是资产评估得以进行的一个最差不多的前提假设， 交易假设是假定所有待评估资产差不多处在交易过程中，评估师 依照待评估资产交易条件等模拟市场进行估价。（二）公开市场假设,公开市场假设确实是假定比拟完善的公开市场存在， 被评估资产将要在如此的市场中进行交易。所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分 竞争性的市场。在那个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资 产交易双方都有猎取足够市场信息的机会和时刻，买卖双方的交

25、 易行为差不多上自愿的、理智的，而非在强制或不受限制的条件 下进行的。买卖双方都能对资产的功能用途及其交易价格等做出 理智的推断。（三）持续使用假设持续使用假设是对资产拟进入的市场的条件，以及在如此的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或讲明。持续使用假设首先设定资产正处于使用状态，包括正 在使用中的资产和备用资产；其次依照有关数据和信息，推断这 些处于使用状态的资产还将接着使用下去。并假设能够按交易现 有用途接着使用。资产使用的方式：在用续用、转用续用、移地续用。（四）清算假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定讲明。清算评估通常要低于其他假设前提下同 样资产的评估

26、值。（二）资产评估经济技术原那么（看书） 1、预期收益原那么。 2、供求原那么。 3、贡献原那么。 4、替代原那么。 5、评估时点原那么。第二章.重置本钱的含义重置本钱一般可分为复原重置本钱和更新重置本钱。复原重 置本钱是指运用与原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、格 式及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资 产所发生的费用。更新重置本钱是指采纳新型材料、现代建筑或 制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评 估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用。练习：某待评估资产购建于2004年9月，账面原值为100000元, 现评估其2008年9月2日的价值。当时该资产

27、的价格指数为 120%,评估基准日该类资产的定基价格指数150%, 2004-2008 同类资产环比价格指数分不为105%, 90. 2%, 110%, 120%,那么确 定被估资产价值。被估重置本钱=100000X (150% / 120%) X100%=125000(%) 或被估资产重置本钱=10000X90. 2%X105%X110%X120%=100000X125%=125000 （元） 与重置核算法相比，物价指数法估算的重置本钱，仅考虑了价 格变动因素，因而确定的是复原重置本钱；而重置核算法既考 虑了价格因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因 素，因而能够估算复原本钱和更新重

28、置本钱。 一项技术进步较快的资产，采纳物价指数法估算的重置本钱往某仪器制造厂生产线的重置本钱为35万元，年产量为8000台。现知待评估资产年产量为6000台。假定该仪器生产线的生产能力和价格呈线性关系，那么待评估资产的重置本钱为：待评估资产重置本钱=6000/8000X35000 =262500 （元）计算公式（见笔记）第三章、机器设备评估重置本钱测算方法的选择（一般应遵循的规律）关于目前仍在生产和销售的设备，采纳核算法关于无法取得现行价格的被估设备，假如能找到参照物，那么可采纳功能本钱法（更新重置本钱）假设设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采纳物价指数法（复原重置本钱）。-注意：物价指数的选择。进口设备重置本钱构成CIF （FOB+境外途中保险费+境外运杂费）进口关税（进口完税价格义适用税率）增值税（进口轿车征收消费税）增值税=（进口完税价格+关税+消费税）X增值税率消费税=（进口完税价格+进口关税）+ （1消费税率）X消费税率银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。课堂练习被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999 年进行技术改